projeto de pesquisa

Prévia do material em texto

Fundação Educacional Dr. Raul Bauab
fACULDADES INTEGRADAS DE JAÚ
FACULDADE DE DIREITO
 THIAGO LUIZ PREVIERO MENHA
O CONTRATO DE ARRENDAMENTO EM FACE DA ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL RURAL ARRENDADO.
 
 JAÚ 2018
Fundação Educacional Dr. Raul Bauab
fACULDADES INTEGRADAS DE JAÚ
FACULDADE DE DIREITO
 THIAGO LUIZ PREVIERO MENHA
O CONTRATO DE ARRENDAMENTO EM FACE DA ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL RURAL ARRENDADO.
Projeto de Trabalho de Conclusão de Curso (TCC) do curso de Direito das Faculdades Integradas de Jaú, sob orientação do professor Dr. Fernando Frederico de Almeida Júnior
 JAÚ 2018
SUMÁRIO
1	INTRODUÇÃO	4
2	JUSTIFICATIVA	4
3	FUNDAMENTAÇÃO	5
4	OBJETIVO	8
5	METODOLOGIA	9
6	SUMÁRIO PROVISÓRIO	9
7	REFERÊNCIAS	10
TÍTULO PROVISÓRIO
O Contrato de arrendamento em face da alienação judicial do imóvel rural arrendado.
INTRODUÇÃO: 
A pesquisa tem por objetivo central analisar juridicamente a situação do arrendatário do imóvel no caso do arrendante/proprietário, em sendo executado em demanda judicial, ter penhorado o imóvel objeto de arrendamento. Nesta toada, insta avaliar se, ao contrato de arrendamento firmado após a averbação da penhora, há de ser dedicada a mesma solução destinada ao contrato que fora firmado quando sequer existia a determinação judicial da constrição sobre o bem. Para tanto, cumpre dissecar o qual é o verdadeiro objetivo do direito material envolvido, bem assim realizar a ponderação de princípios igualmente sábios e constitucionais, por vezes conflitantes em dado contexto de um litígio.
JUSTIFICATIVA:
A justificativa fundamental da pesquisa a ser desenvolvida diz respeito à situação possessória de imóvel rural arrendado a terceiro, penhorado e arrematado judicialmente.
Os tribunais brasileiros há muito enfrentam questão íntima ao contrato de arrendamento, relativa a ações judiciais que discutem o status desse contrato face à arrematação do imóvel: com a alienação da propriedade agrícola, qual é a consequência para o arrendatário, terceiro que trabalhou e investiu na terra constrita e alienada? 
A questão posta gera litígio, na medida em que necessário dispor sobre o contrato de arrendamento legalmente firmado e que está em plena vigência, tendo sido acordado de boa-fé por terceiro, o qual, enquanto possuidor, confere bom uso à terra. Por outro lado, está a figura do arrematante, que adquiriu a propriedade do bem a justo título e que, por conseguinte, tem direito ao exercício da posse sobre a nova propriedade. 
Com o advento do Estatuto da Terra, essa discussão pareceu estar dirimida, porquanto em seu artigo 95, § 5º, estabelece que a “alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante”.
Contudo, o artigo 95 do Estatuto não dispôs expressamente sobre o período de incidência deste ônus real, dando margem a dúvidas quanto à aplicabilidade desta previsão a depender da penhora ser anterior, ou não, à celebração do contrato de arrendamento.
Em se tratando de contrato de arrendamento celebrado quando já averbada penhora na matrícula do imóvel, a definição da questão possessória parece não estar pacificada, ensejando maiores discussões e divergência de entendimentos nos tribunais.
Trata-se da hipótese em que o pretenso arrendatário, mesmo ciente de que o imóvel a ser arrendado já está gravado, ou pelo menos tendo condições de sabê-lo, firma o contrato agrícola com o proprietário do bem.
Com a alienação judicial do bem arrendado, há quem entenda que referido contrato de arrendamento não se mantém, haja vista que o ex-proprietário, então na condição de depositário do bem penhorado, não mais poderia ter celebrado o arrendamento, por não lhe ser dado conceder a posse da propriedade agrícola a terceiro. Por outro lado, há a corrente que sustenta a manutenção do contrato de arrendamento ainda neste contexto.
FUNDAMENTAÇÃO:
A resolução deste impasse implica em análise do ponto de vista contratual e remete à contextualização da penhora, discutindo-se se, a partir da arrematação, a posse do imóvel é determinada independentemente da penhora ser anterior, ou não, ao contrato de arrendamento; se o arrendamento se mantém, ou se o arrendamento se resolve. 
Como sabido, a penhora de bem imóvel é averbada na certidão de matrícula do respectivo bem. Por conseguinte, ao se fazer qualquer negociação envolvendo um imóvel, a mínima exigência de cautela consiste em se consultar a matrícula da propriedade, a fim de se certificar sobre sua situação – existência ou não de gravames – e a viabilidade da negociação.
Destarte, em se tratando de penhora efetivada e averbada pós-celebração do contrato de arrendamento, tem-se como plenamente aplicável o ditame expresso no supracitado artigo 95 do Estatuto da Terra, imperando a presunção de que o arrendatário houve por bem verificar a total ausência de restrição sobre o bem que pretendia arrendar, e que, o tendo arrendado de boa-fé, tem direito à proteção que lhe confere o artigo em menção.
Portanto, em sendo a efetivação da penhora e respectiva averbação atos posteriores ao contrato de arrendamento, pode-se garantir a manutenção deste contrato até o seu termo final de vigência, ou, na pior das hipóteses: o arrendatário mantém-se na posse do bem imóvel e passa a pagar o aluguel de arrendamento ao arrematante.
Pode ocorrer, no entanto, da penhora se dar em período que antecede à relação de arrendamento, mas o registro da constrição só ser efetivado após a celebração deste contrato agrícola.
Neste caso, muito embora o arrendatário possa até ter diligenciado e se certificado da ausência de registro de gravames sobre o imóvel, tem-se uma incontestável determinação judicial de penhora a recair sobre a propriedade agrícola.
Para essa situação, a hipótese do presente trabalho é a de que parece ser igualmente aplicável a proteção conferida pelo Estatuto da Terra à figura do arrendatário, notadamente porque, desprovido de conhecimento acerca da penhora dada à falta de registro público, presumível a sua boa-fé ao contratar o arrendamento, não sendo razoável exigir-lhe maiores diligências a esse respeito (busca por ações judiciais distribuídas contra o proprietário, etc), até mesmo porque sua intenção não foi adquirir a propriedade do bem.
Ainda em um terceiro contexto – cerne do presente estudo, em se tratando de contrato de arrendamento celebrado quando já averbada penhora na matrícula do imóvel, a definição da questão possessória não pacificada, ensejando maiores discussões e divergência de entendimentos nos tribunais.
Trata-se da hipótese em que o pretenso arrendatário, mesmo ciente de que o imóvel a ser arrendado já está gravado, ou pelo menos tendo condições de sabê-lo, firma o contrato agrícola com o proprietário do bem.
Como dito, há quem entenda que referido contrato de arrendamento não se mantém, haja vista que o ex-proprietário, então na condição de depositário do bem penhorado, não mais poderia ter celebrado o arrendamento, por não lhe ser dado conceder a posse da propriedade agrícola a terceiro. Por conseguinte, entende-se que o arrendatário não tem sua posse garantida pelo quanto disposto no artigo 95, § 5º do Estatuto da Terra, e, dessa forma, o contrato de arrendamento não se mantém pós-arrematação, tampouco o arrematante sub-roga-se no direito do antigo proprietário.
Nesta esteira, a situação do arrendatário revela-se ainda mais delicada se não tiver constado na averbação da penhora que esta recai apenas sobre o imóvel propriamente dito, não abarcando, por conseguinte, a lavoura nele cultivada. 
Assim, apartir da arrematação, a se imputar inconteste o direito do arrematante à pronta imissão na posse do imóvel, restaria ao arrendatário a opção de cobrar do arrendador os prejuízos materiais e lucros cessantes suportados (arts. 186 e 927, do CC), mormente se amparado por cláusula neste sentido.
Todavia, em que pesem os fundamentos a embasarem a tese de que o contrato de arrendamento não se mantém diante da alienação judicial do bem com penhora anterior, a se considerar a essência do Estatuto da Terra e a preocupação do legislador com a função social da propriedade, a princípio, este não nos parece ser o entendimento mais acertado para delinear a situação de posse sobre o imóvel agrícola.
De fato, mesmo o contrato de arrendamento sendo firmado quando já existe uma penhora onerando a propriedade agrícola, sua vigência não merece ser interrompida e desprestigiada pela ocorrência da alienação do bem imóvel.
Primeiro porque o fato do bem estar penhorado, por si só, não se constitui impeditivo legal à contratação do arrendamento. Afinal, não existe disposição de lei expressamente proibindo contratar-se arrendamento de terra penhora, e o que não se faz proibido, se revela permitido, a teor do artigo 5º, II, da Constituição Federal.
 Com efeito, diferentemente do que seria a alienação particular do bem penhorado, o arrendamento deste imóvel não se traduz como medida destinada à dissipação do bem, tampouco pode ser imputada um entrave à execução movida contra o arrendador. Logo, tal contratação, não poderia ser vedada, sendo, pois, apenas uma alternativa para se trabalhar a terra, mantendo-a em pleno cultivo e desenvolvimento, em cumprimento à sua função social.
Ademais, a se supor que o executado, até então proprietário do bem imóvel, esteja física ou financeiramente impossibilitado de promover o cultivo de sua terra, que, inclusive, está penhorada, não se pode coadunar que esta penhora figure como óbice ao arrendamento desta propriedade, pois, se assim o fosse, não restaria alternativa senão deixá-la improdutiva até a futura arrematação.
Assim, a suposta vedação ao arrendamento de bem penhorado vai de encontro ao interesse do executado-proprietário, já que por ela estaria impedido de ter o seu sustento custeado pelo aluguel do arrendamento, o que não se revela razoável.
Mais que isso, a proibição do arrendamento, nestas circunstâncias, também vai de encontro ao interesse social, na medida em que a terra, muito embora produtiva, seria inutilizada, deixando de fornecer alimentos ou de se manter o extrativismo, a criação de gado, não gerando qualquer emprego, enfim, estar-se-ia a exigir uma conduta omissiva do até então proprietário, em total inobservância à função social da propriedade e, consequentemente, ao espírito da legislação vigente aplicável – o Estatuto da Terra.
Ademais, tendo sido arrematada a propriedade agrícola, também não nos parece razoável impor a resolução do contrato de arrendamento, pois resultaria em denegação aos direitos do terceiro de boa-fé, que conferiu bom uso à terra, fazendo-a produtiva, útil, fonte de empregos.
Além disso, a não manutenção do contrato de arrendamento na supracitada ocorrência de alienação do bem, indubitavelmente configura desprestígio à força obrigatória dos contratos licitamente firmados, tornando a modalidade de contrato de arrendamento caracterizada por patente insegurança jurídica.
No mais, há que se ressaltar que a manutenção do arrendamento em face da arrematação não traz efetivos prejuízos ao arrematante, já que este sub-roga-se nos direitos do antigo proprietário da terra, auferindo os aluguéis devidos pelo arrendatário e tendo inabalada a sua propriedade, atingido-se, pois, o fim a que destinou a arrematação – a satisfação de seu crédito.
Em suma, o que se projeta como fundamento para o estudo, é o quanto disposto pelo supracitado artigo 95 do Estatuto da Terra, bem como a corrente jurisprudencial que prestigia os princípios da função social da propriedade e da boa-fé.
OBJETIVOS:
Avaliar, sob a óptica do pretenso arrendatário, o grau de segurança jurídica que permeia a celebração de um contrato de arrendamento de imóvel rural, ponderando a força obrigatória de um contrato legalmente firmado em face do direito do terceiro arrematante, que se torna legítimo proprietário do bem imóvel arrendado;
Analisar até que ponto a função social da propriedade é aspecto legal a ser considerado e exerce influência no contexto da controvérsia;
Equacionar se o contrato de arrendamento legalmente firmado deve ser extinto, ou se mantém, a se sua resolução está diretamente vinculada ao tempo de incidência ou de registro da penhora.
Em sede de demanda judicial, observar qual é a solução que atende à almejada efetividade processual, que vai além da escorreita observância ao procedimento e culmina com a melhor aplicação do direito material.
METODOLOGIA:
O método eleito para análise é o dedutivo, a ser desenvolvido a partir de estudo: (i) da legislação vigente (Decreto n º. 59.566/66 – Regulamenta o Estatuto da Terra; Lei n.º 4.504/64 do Estatuto da Terra; Código Civil; Código de Processo Civil; Constituição Federal) a qual pode ser consultada em versão atualizada na rede mundial de computadores; (ii) material doutrinário, consistente em bibliografia jurídica pertinente ao tema disponível no mercado (preliminarmente abaixo listada); (iii) e entendimentos construídos pela jurisprudência, a serem coletados pelos meios de pesquisa disponibilizados nos sites dos principais tribunais pátrios (TJ, STJ, STF). 
Após compreender a realidade envolta ao problema posto, bem com os preceitos legais aplicáveis, cumpre avaliar e concluir pela melhor e mais justa interpretação jurídica hábil ao deslinde da questão.
SUMÁRIO PROVISÓRIO
6.1	 INTRODUÇÃO 
6.2	 DO ARRENDAMENTO RURAL – O CONTRATO 
6.3	 DA SEGURANÇA JURÍDICA
6.4	 O ESTATUTO DA TERRA 
6.5	 A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE RURAL
6.6	 DA ALIENAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL RURAL ARRENDADO
6.7	DO TEMPO DA PENHORA
6.8	DA MANUTENÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO EM FACE DA ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL RURAL.
6.9	CONCLUSÃO
REFERÊNCIAS:
Decreto n º. 59.566/66 – Regulamenta o Estatuto da Terra.
Lei n.º 4.504/64 do Estatuto da Terra.
PROENÇA, Alencar Mello. Direito Agrário. 1. ed. Porto Alegre: Síntese, 1999. 406 p.
WALD, Arnoldo. Direito Civil: Contratos em espécie. 18. ed. v. III. São Paulo: Saraiva, 2009. 
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 10. ed. v. III. São Paulo: Atlas, 2010. 
BRAGA, José. Introdução ao Direito Agrário. Ed. Cejup, Belém, 1991.
MARQUES, Benedito Ferreira. Direito Agrário. AB Ed., Goiânia, 1998.
ZENUN, Augusto Elias Jorge. O Direito Agrário e sua Dinâmica. São Paulo: Copola Editora, 1997.
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008. 
NERY JUNIOR, Nelson, Rosa Maria de Andrade Nery. Código Civil Comentado. 6. ed. rev. ampl. e atual.  até 28 de março de 2008. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2008.