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OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS INTEGRADAS
Nesta aula, você entenderá como a carreira de corretor de imóveis evoluiu ao longo da História do Brasil, estudando a atuação dos primeiros profissionais do segmento imobiliário na compra e venda de imóveis.
Veremos como a regulamentação da profissão deu um impulso definitivo a esta carreira, disciplinando o funcionamento dos órgãos de fiscalização.
Bons estudos!
Vamos começar com um breve histórico da carreira de corretor de imóveis...
A carreira de corretor de imóveis nasceu com a chegada dos primeiros portugueses ao Brasil. No entanto, só recentemente foi regulamentada, com o advento da Lei 6.530/78 e do Decreto 81.871/78.
A legislação, apesar de recente, tem impulsionado o mercado de negócios imobiliários e o trabalho do corretor. Novas áreas de atuação estão se mostrando muito rentáveis para a atuação do profissional de negócios imobiliários.
A legislação que disciplina a carreira estabelece as condições de atuação dos órgãos da categoria. O fortalecimento da carreira é fundamental para que o profissional que atua nesse segmento seja respeitado em sua relação com seu cliente e na negociação com as partes interessadas.
A ampliação da atuação do corretor se deve também à presença cada vez mais ativa dos órgãos da classe.
O corretor de imóveis - história 
O reconhecimento da profissão de corretor de imóveis ocorreu apenas em 1962, através da Lei nº 4.116. No entanto, sua regulamentação ocorreu em 1978, com a Lei nº 6.530, que disciplinou a profissão, estabeleceu o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e deu outras providências. 
Esta profissão no Brasil vem desde o tempo da colonização, quando as pessoas ganhavam a vida arrumando pousadas para os desbravadores deste país. 
Como se trata de uma atividade que visa ao desenvolvimento, ao progresso e à concretização dos ideais, podemos afirmar, de maneira figurada, que Pero Vaz de Caminha deu início às atividades de corretagem. 
Ao escrever para Portugal descrevendo o Novo Mundo, ele atuou como um corretor de imóveis (COFECI/ CRECI). 
Pesquisadores afirmam que a História do Brasil está intimamente ligada às atividades de intermediação imobiliária. 
Quando o Brasil foi “descoberto” e as primeiras ocupações portuguesas começaram a acontecer efetivamente (após o ano de 1530), já começava a haver uma necessidade de atender às demandas de futuros habitantes para moradias e para o desenvolvimento de suas atividades profissionais. 
Por ocasião do Brasil Colonial, a vinda da família real portuguesa para o Brasil modificou a condição de colônia para a situação de Reino Unido a Portugal e Algarves. 
Isso resultou numa progressiva e ampla reorganização administrativa, que começou com a transferência de todas as secretarias de Estado, suas repartições e tribunais, que antes funcionavam em Lisboa. 
Vieram para o Brasil o Conselho de Estado, as mesas do Desembargo do Paço e da Consciência e Ordens, o Conselho da Fazenda e o Conselho Supremo Militar. 
A Casa de Relação do Rio de Janeiro foi elevada à condição de Casa da Suplicação, isto é, passou a ser considerado um Tribunal Superior. Criaram-se as Academias Militar (Exército) e da Marinha, Hospital Militar, Arquivo Público, a Intendência Geral da Polícia, entre outros (COFECI/ CRECI). 
A vinda da família real portuguesa deslocou definitivamente o eixo da vida administrativa da colônia para o Rio de Janeiro, mudando também a fisionomia da cidade. 
Basta dizer que, durante o período de permanência de Dom João VI no Brasil, o número de habitantes da capital dobrou de cerca de 50 mil a 100 mil pessoas. 
A presença da corte implicava uma alteração do acanhado cenário urbano da colônia (Fausto, p. 125 – 127). 
As cidades começaram a tomar uma forma mais urbana, ganhando mais infraestrutura. Com o crescimento, começou a nascer uma nova profissão: a de agente de negócios imobiliários. 
No início, esses eram comerciantes locais que passaram a ter seus rendimentos aumentados com a intermediação imobiliária, ou então leiloeiros, que se especializaram neste ramo com o potencial do mercado imobiliário. 
Com isso, vieram os agentes imobiliários, que com o intuito e o sonho de vencer na vida, passaram a intermediar negócios imobiliários utilizando os anúncios nos jornais para divulgar suas ofertas, e a sola dos sapatos para identificar os vendedores e deles adquirir a autorização para a venda (COFECI/ CRECI). 
Portanto, isso está evidente que esse período da História do Brasil mostra o quanto é importante essa preocupação em encontrar um lugar para morar, montar sua atividade empresarial, estabelecer sua indústria ou investir no mercado imobiliário. 
A primeira regulamentação no Brasil sobre o tema imobiliário está registrada nas chamadas Ordenações Filipinas, datadas de 1595, editadas por Felipe I (Felipe II, da Espanha), que trazia, no seu Livro IV, em seu titulo VII, a seguinte determinação: 
Se for senhor de alguma cousa e vender duas vezes a desvairadas pessoas, o que primeiro houver a entrega della será della feito verdadeiro senhor, se della pagou o preço por que lhe foi vendida ou se houve o vendedor por pago della, porque concorrendo assim na dicta venda entrega a cousa e paga do preço, o fazem senhor della (COFECI/ CRECI).
O primeiro corretor de imóveis no Brasil
Você sabe como surgiu a carreira de corretor de imóveis no Brasil?
O Rio de Janeiro era um pequeno burgo de ruas estreitas, cobertas de mato e iluminadas a candeeiro de óleo de baleia. Mal podia acolher a Família Real.
Quando a numerosa caravana ali chegou, viu-se que não havia moradia para ela. Então, o próprio Príncipe-Regente mandou requisitar as casas de residência dos habitantes da cidade.
Enxotava os moradores e mandava pintar as fachadas das casas as letras maiúsculas 'PR' (Príncipe Real), que os despejados traduziam como 'Ponha-se na rua', ou 'Prédio roubado'.
A revolta popular foi tão grande que muitos portugueses recusaram a moradia tomada dos locais e se propuseram a indenizá-los particularmente.
Foi, então, que surgiu Antônio Armando Mariano de Arantes Costa, que passou a intermediar as negociações (COFECI/ CRECI).
O corretor de imóveis na atualidade
Vejamos agora o que a Lei nº 6.530, de 1978, que regulamentou a profissão; estabelece em seu art. 3º:
Art. 3º - Compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
É possível que você esteja se perguntando... o que isso quer dizer?
Que toda vez que houver alguma intermediação que envolva bens imóveis, o único profissional legalmente habilitado para realizar tais atividades é o corretor de imóveis.
Entretanto, isto não é aplicado em todas as situações, devendo ser analisado cada caso em particular.
Um advogado, por exemplo, quando feito de forma esporádica, poderá indicar um interessado para um imóvel pertencente a um inventário.
O legislador regulamentou a profissão pensando somente naqueles profissionais que realizam tais procedimentos de forma habitual e visando o lucro com regularidade.
No entanto, as pessoas que fazem a intermediação de forma não habitual ou que venham a negociar seu próprio imóvel, não estão sujeitos a essa lei, podendo não contratar um corretor de imóveis.
Regulamentação da profissão de corretor de imóveis
Legislação (evolução)
Através de um convênio firmado entre os sindicatos dos corretores de imóveis de São Paulo e do Rio de Janeiro, no dia 10 de outubro de 1942, as entidades passaram a adotar medidas de interesse para a classe e para o aperfeiçoamento das transações imobiliárias no Brasil.
As relações entre o corretor e as partes foram reguladas pelas disposições desse regulamento, na falta de convenção escrita.
A remuneração deveria ser mantida se, antes de esgotado o prazo da autorização concedida ao corretor, o cliente revogasse ou desistisse da transação, ou mesmo se ele dispensasse os serviços ou dificultasse a atuação do corretor (COFECI/ CRECI).Foi estabelecido o Decálogo do Corretor, tratando-se de documento aprovado pelos sindicatos dos corretores de imóveis de São Paulo e do Rio de Janeiro em outubro de 1942. Nele está estabelecida a conduta dos profissionais, tanto perante seus clientes e companheiros de classe como em relação à entidade (COFECI/ CRECI).
Vejamos alguns pontos desse documento:
a) O corretor vive o valor e seriedade de sua palavra, de sua ação e de seu espírito de iniciativa;
b) É o espírito de cooperação, e nunca o de competição ou concorrência, que deve presidir as relações entre os corretores. Não há necessidade de perturbar o negócio entregue a outro corretor, pois todo dia fica sempre aberta a porta da colaboração;
c) Não deve o corretor aceitar a incumbência de venda ou de compra de um imóvel que seja entregue a outro, cumprindo-lhe, portanto, indagar sempre do cliente a respeito;
d) Nenhum corretor deve oferecer um imóvel sem estar devidamente autorizado pelo cliente ou por outro corretor autorizado;
e) Não cabe ao corretor o direito de prender em suas mãos um negócio, se não tiver a probabilidade de realizá-lo;
f) Ao oferecer um negócio, cabe ao corretor apresentar dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem;
g) Diante de cliente e estranhos, nunca deve o corretor atacar, mas ao contrário, defender e justificar seus colegas. Só com esse ânimo conseguirá elevar o nível da classe, com proveito geral para si próprio;
h) As queixas devem ser levadas por escrito ao conhecimento do Sindicato, e nunca expostas ao público. O desprestígio de um corretor reflete o conceito de todos os seus colegas;
i) Da camaradagem, respeito e amizade entre os corretores resultará inevitavelmente a elevação moral da classe e um campo mais vasto de negócios e oportunidades para todos;
j) O corretor deve colocar estes preceitos da ética profissional acima de seus interesses materiais, respeitando-os incondicionalmente.
Legislação regulamentando a profissão de corretor de imóveis
Agora veremos a Lei nº 4.116/62...
Ela regulamentou a profissão de corretor de imóveis e determinou que as transações imobiliárias somente poderiam ser exercidas por corretores de imóveis regularmente inscritos nos conselhos profissionais recém-criados.
Essa legislação contraria interesses especialmente dos advogados, que junto às atividades jurídicas praticavam também a negociação de imóveis.
Quem provasse o exercício da profissão de corretor de imóveis até então teria direito ao registro no CRECI.
 
Dessa forma, foi concedido um prazo de 120 dias às pessoas que já exercessem esta profissão para que entrassem com pedido de seus registros nos conselhos regionais.
Foram realizadas algumas campanhas de caráter publicitário durante os anos que se seguiram, sempre defendendo o corretor e expondo a grande segurança adquirida pelo público nas negociações imobiliárias com a regulamentação da profissão (COFECI/ CRECI).
Art. 4º. 
As pessoas jurídicas só poderão exercer mediação na compra, venda ou permuta de imóveis mediante registro no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis e sob a responsabilidade do corretor devidamente habilitado.
Art. 7º. 
Somente os corretores de imóveis e as pessoas jurídicas legalmente habilitadas poderão receber remuneração como mediadores na venda, compra, permuta ou locação de imóveis, sendo, para isso, obrigados a manterem escrituração dos negócios a seu cargo.
Art. 8º. 
É vedado ao corretor de imóveis adquirir para si, seu cônjuge, ascendente e descendente ou para sociedade de que faça parte, bem assim a pessoas jurídicas para si, seus sócios ou diretor, qualquer imóvel que lhe esteja confiado à venda.
Art. 9º. 
A fiscalização ao exercício da profissão de corretor de imóveis será feita pelo Conselho Federal e pelos Conselhos Regionais dos Corretores de Imóveis, que ficam criados por esta lei.
Art. 14º. Ao Conselho Federal compete especialmente: 
a) Elaborar seu regimento interno;
 
b) Criar os Conselhos Regionais; [...]
 
f) Julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais; [...]
Art. 15º. Aos Conselhos Regionais compete em especial:
a) Elaborar o seu regimento interno, submetendo-o à aprovação do Conselho Federal;
 b) Decidir sobre os pedidos de registro de corretores de imóveis e pessoas jurídicas;
 c) Organizar e manter o registro profissional;
 d) Expedir as carteiras profissionais;
 e) Impor as sanções previstas nesta lei.
Classificação quanto à pessoa física ou jurídica
Art. 4º 
O número da inscrição do corretor de imóveis ou da pessoa jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional.
Art. 5º 
Somente poderá anunciar publicamente o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.
Portanto, a legislação não traz nenhuma diferença quanto à possibilidade de exercício da profissão de corretor de imóveis por pessoa física ou jurídica.
Traz apenas a necessidade de regulamentar o exercício da profissão quanto a sua forma individual ou quanto às regras de uma empresa.
O art. 6º da Lei 6.530/78 determina que: 
As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas.
 
Em seu parágrafo único, diz que as pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio gerente ou diretor um corretor de imóvel individualmente inscrito.
 
Uma diferença nessa classificação é observada no parágrafo único desse artigo, em que uma empresa quando constituída por outro profissional somente poderá ter seu registro se mantiver como diretor um profissional com registro no COFECI/ CRECI.
 
A inexistência de uma destas duas condições resultará no “exercício ilegal da profissional”, sujeito às penalidades cíveis e penais.
No art. 31 do Decreto nº 81.871 de 1978, vemos que comprovação da regularidade do corretor de imóveis, enquanto pessoa física surge com a emissão da carteira de identidade profissional.
A carteira de identidade deve estar sempre com o corretor de imóveis, e exibida sempre que a exigida.
No art. 32 do mesmo decreto, vemos que a comprovação da regularidade do corretor, enquanto pessoa jurídica, o corre com o fornecimento de um certificado de inscrição.
Quando pessoa jurídica, o certificado de inscrição deve estar fixado em local visível, preferencialmente na entrada da empresa.
A comprovação do exercício legal da profissão, as infrações e sanções disciplinares.
Navegue pelas setas abaixo para saber o que o art. 38 do Decreto nº 81.871 de 1978 estabelece como infração disciplinar da parte do corretor de imóveis:
I -Transgredir normas de ética profissional;
II - Prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
III - Exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos;
IV - Anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;
V - Fazer anúncio ou impresso relativo a atividade profissional sem mencionar o número de inscrição;
VI - Anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;
VII - Violar o sigilo profissional;
VIII - Negar aos interessados prestação de contas, recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título;
X - Violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
X - Praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime de contravenção;
XI - Deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional;
XII - Promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros;
XIII - Recusar a apresentação de carteira de identidade profissional, quando couber.
Com as infraçõesdisciplinares, o legislador está de forma simultânea determinando as condições necessárias para formar o código de ética da categoria profissional.
O órgão da classe deverá acompanhar as determinações contidas na legislação pertinente.
 
Por isso, é importante que o profissional fique atento aos itens definidos como infração disciplinar na atuação do corretor.
Por sua vez, o art. 39 do Decreto nº 81.871 de 1978 estabelece as sanções disciplinares que consistem em:
 
I - Advertência verbal;
II - Censura;
III - Multa;
IV - Suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias;
V - Cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.
Órgãos de classe
Os art. 6º e 7º do Decreto nº 81.871 de 1978 estabelecem de forma ampla as atribuições dos órgãos de classe da categoria:
Art. 6º 
O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de corretor de imóveis, constituídos em autarquias, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.
Art. 7º 
O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de corretor de imóveis em todo o território nacional.
O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem sua competência definida no art. 10º do Decreto nº 81.871 de 1978.
O Conselho Regional de Corretores de Imóveis tem sua competência definida no art. 16º do Decreto nº 81.871 de 1978.