CIVIL lV AULA 06 AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

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DIREITO CIVIL IV 
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL 
Aula 6 
 
Objetivos 
Ao final da sessão o aluno deverá ser capaz de: 
 
- Analisar o registro como forma de aquisição da propriedade; 
- Estudar os princípios e características do registro público; 
- Entender o procedimento de registro de imóveis; 
- Examinar as acessões como formas de aquisição da propriedade. 
CONTEÚDO DA AULA 
 
3.4. Modos de aquisição da propriedade imobiliária 
 3.4.1 Registro de título 
 3.4.2 Acessões imobiliárias 
Propriedade Imóvel 
Modos de Aquisição da 
Propriedade Imobiliária 
Sumário 
1. Aquisição da Propriedade 
 A. Originária 
 B. Derivada 
2. Modos de Aquisição 
 A. Registro do título 
 B. Usucapião 
 C. Acessão 
 D. Direito hereditário 
3. Aquisição da Propriedade Imobiliária 
pelo Registro do Título 
 A. Direitos reais sobre imóveis e registro 
 B. Registro imobiliário 
 C. Objetivo do registro de imóveis 
 D. Atos sujeitos ao registro imobiliário 
 E. Local do registro. 
 F. Atos cartorários 
 G. Data do registro 
 H. Momento da translatividade do 
domínio 
 I. Eficácia constitutiva do registro 
 J. Princípio da prioridade 
 K. Presunção da aquisição da 
propriedade imobiliária e de ônus real 
 L. Invalidade do registro e de seu 
cancelamento 
 1) Nulidade de registro de imóvel 
 2) Retificação 
 3) Efeito do cancelamento do registro 
Modos de Aquisição 
Aquisição Originária 
• Ocorre quando não há relação entre o domínio 
anterior e o atual. 
• Não há transmissão do domínio 
 
Aquisição Derivada 
• Ocorre quando há transmissão do domínio por 
causa mortis ou ato inter vivos 
• Ocorre nos negócios jurídicos e no direito 
hereditário seguido de registro 
 Aquisição originária da propriedade imóvel. 
• Quando indivíduo faz seu o bem sem que tenha sido transferido 
por alguém, 
• Não há qualquer relação entre o domínio atual e o anterior, 
 Ex: acessão e a usucapião. 
 Aquisição derivada da propriedade imobiliária. 
• Quando houver transmissibilidade de domínio por atos causa 
mortis ou inter vivos. 
• Ocorre no direito hereditário e no negócio jurídico seguido de 
registro do título Cartório de imóveis 
Modos de Aquisição 
1. Pelo registro do título 
2. Pela usucapião 
3. Pela acessão 
4. Pelo direito hereditário 
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Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou 
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o 
registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos 
títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste 
Código. 
 Direitos reais sobre imóveis e registro. 
• Direitos reais sobre imóveis por ato inter vivos apenas 
adquiridos pelo registro do título no Cartório Imobiliário. 
• Hipoteca concedida a alguém, será direito obrigacional entre 
os contratantes, constituindo direito real de garantia após 
registro do título no Cartório de Imóveis. 
Aquisição da Propriedade Imobiliária 
pelo Registro do Título 
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Registro imobiliário. 
• Poder legal de agentes do ofício público para efetuar operações 
relativas a bens imóveis e direitos a eles inerentes 
• Promoção dos atos de escrituração 
• Asseguram aos requerentes aquisição e exercício do direito de 
propriedade e instituição de ônus reais de fruição, garantia ou 
aquisição. 
• Assegura proteção especial à propriedade imobiliária. 
• Fornece meios probatórios fidedignos da situação do imóvel, 
quanto à titularidade e ônus reais que o gravam 
• Dá publicidade, tornando registro conhecidos de terceiros. 
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Objetivo do registro de imóveis. 
• Obtenção da aquisição da propriedade inter vivos. 
• Contrato (oneroso ou gratuito) apenas produz efeitos pessoais. 
• Somente o registro (cartório imobiliário) confere direitos reais, 
• Dtos Reais a partir da data do assentamento do imóvel, 
transferindo propriedade do alienante para adquirente. 
Tríplice finalidade legal do registro imobiliário, 
1. garantia de Autenticidade, 
2. Segurança, e 
3. Eficácia dos assentos de atos jurídicos inter vivos ou mortis 
causa, constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de 
direitos reais sobre imóveis (Lei 6.015/73, arts. 1º e 172), 
preservando confiabilidade. 
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1) Matrícula: (arts. 227 a 235, LRP) 
• registro inaugural do imóvel 
• Especificação do estado de um imóvel nos aspectos físicos (localização, 
dimensões etc.) e jurídicos (proprietário, forma de aquisição etc.). 
 
 Art. 228. A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser 
lançado na vigência desta lei, mediante os elementos constantes do título 
apresentado e do registro anterior nele mencionado. (LRP) 
 
• Matrícula somente cancelada por determinação judicial, pelo desdobro 
ou pela fusão. 
• Desdobro => subdivisão de lotes. 
• Fusão => unificação de imóveis contíguos. o cancelamento da 
matrícula anterior e abertura de nova matrícula é faculdade do 
proprietário dos imóveis contíguos. 
Atos de Registro de Imóveis 
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1) Registro: (art. 167, I, LRP) 
• Deve ser registrado ato que influencie no uso, gozo e disposição de 
um imóvel. 
• Registro será feito sempre que houver alteração na titularidade de 
um imóvel ou quando houver limitação da propriedade pela 
formação de direitos reais limitados 
Ex: instituição de bem de família, hipotecas, servidões, usufruto, uso, 
habitação, contratos de compromisso de compra e venda, anticrese, 
superfície, incorporações, instituições e convenções de condomínio, 
compra e venda de imóvel, permuta, dação em pagamento, doação etc. 
Atos de Registro de Imóveis 
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3) Averbação: (art. 167, II, LRP) 
• Alteração em registro já existente. 
• Averbados : 
 -> mudança de denominação e de numeração dos prédios, 
 -> edificação, reconstrução, demolição, desmembramento 
 -> loteamento de imóveis; 
 -> restabelecimento da sociedade conjugal; sentenças de separação 
judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, 
quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais 
sujeitos a registro; 
 -> contrato de locação, para exercício do direito de preferência 
 -> extinção do direito de superfície; 
 -> cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade 
 e incomunicabilidade impostas a imóveis. 
Atos de Registro de Imóveis 
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15 
Atos “inter vivos” Sujeitos a Registro. 
 
• Lei impõe registro dos títulos translativos de direitos reais sobre 
imóveis ou da propriedade imóvel por atos inter vivos, onerosos 
ou gratuitos. 
 
• Negócios jurídicos não são hábeis para transferëncia do domínio 
de bem imóvel. 
 
• Para aquisição da propriedade imóvel é imprescindível o registro 
do título translativo na circunscrição imobiliária competente, além 
do acordo de vontades entre adquirente e transmitente, (L. 
6.015/73, art. 167). 
 
16 16 
Atos “inter vivos” Sujeitos a Registro. 
 
• Sem registro não há qualquer direito real sobre imóveis, nem 
transferência de propriedade imobiliária. 
 
• Devem ser registrados os seguintes negócios jurídicos, para que 
se opere aquisição da propriedade imobiliária: 
 a) Compromisso irretratável de compra e venda, 
 b) Compra e venda, dação em pagamento, 
 c) Doação, 
 d) Permuta, 
 e) Transação em que entre imóvel estranho ao litígio etc. 
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Local do registro 
 
• Cartório da situação do imóvel registrando. 
 
Art. 1.245 - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o 
registro do título translativo no Registro de Imóveis. 
§ 1º - Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante 
continua a ser havido como dono do imóvel. 
§ 2º - Enquantonão se promover, por meio de ação própria, a 
decretação de invalidade do registro, e o respectivo 
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono 
do imóvel. 
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Enunciado 87: "Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 
do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada 
(arts. 1.417 e 1.418 do CC e § 6º do art. 26 da Lei n. 6.766/79)." 
Art. 1.246 - O registro é eficaz desde o momento em que se 
apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no 
protocolo. 
Art. 1.247 - Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá 
o interessado reclamar que se retifique ou anule. 
 
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário 
reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título 
do terceiro adquirente. 
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• Assento datado do dia em que se apresentar título ao oficial do 
registro -> Prenotação no protocolo 
• Número de ordem do título no Protocolo determina prioridade 
do título quanto ao direito real. 
• Marco da publicidade e começo da oponibilidade erga omnes 
• Princípio “tempus regit actum"; sujeito à lei vigente ao 
tempo da apresentação, pouco importando data do contrato. 
Data do registro 
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em 
que se apresentar o título ao oficial do registro, e 
este o prenotar no protocolo. 
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Momento da translatividade do domínio. 
• Negócios jurídicos, Sentenças adjudicatórias, Partilhas, 
Arrematações e Adjudicações em hasta pública não são 
hábeis para transferir, por si, o domínio do imóvel. 
• Propriedade transferida a partir de quando for registrado 
o título translativo do domínio. 
• Data da transferência da propriedade é a do registro e 
não a do título. 
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Eficácia do registro 
• Eficácia constitutiva > ato negocial não produz efeitos de direito 
real sem registro. 
• Pelo registro imobiliário há novo direito transferido, constituído ou 
extinto, 
Enquanto não for registrado, válido apenas no plano obrigacional. 
 
 
 Alienante continua legalmente proprietário do imóvel, respondendo 
por seus encargos. 
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Princípio da Prioridade. 
 
• Efeito da prioridade do registro decorre da ordem de 
prenotação do título no protocolo (L. 6015/73, arts. 174 e 12, § ú). 
• Prenotação -> prévio assentamento do título, garantindo 
prioridade e preferência do direito real sobre o imóvel. 
Conflito de registros com base em títulos dominiais 
diversos => prevalece o prenotado anteriormente. 
 
Aquele que registrar primeiro o título aquisitivo terá 
titularidade do domínio do imóvel; 
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Princípio da Prioridade 
• Princípio pelo qual o título aquisitivo apresentado primeiramente 
ganha estabilidade e segurança, evitando incompatibilidades. 
• Prenotação no protocolo marca momento em que assento é eficaz. 
•Título do segundo adquirente não tem eficácia, gerando somente 
possibilidade de Perdas e Danos contra alienante. 
• Ação reivindicatória do segundo adquirente => procedente apenas 
se conseguir comprovar falsidade do título e do registro do primeiro 
adquirente. 
• Enquanto não houver sentença judicial declarando invalidade do 
do título do primeiro adquirente e seu cancelamento (CC, art. 1.245, 
§ 2º), ele será o único proprietário, e o registro feito pelo segundo 
será absolutamente ineficaz. 
24 
• Força probante, fundada na fé pública do registro, levado a efeito 
por serventuário provido de autoridade legal, 
• Presunção de que o direito real pertence à pessoa em cujo nome 
se registrou. 
• Prova do direito real se dá pelo registro, do qual decorre uma 
presunção juris tantum de aquisição, que prevalece até prova em 
contrário 
 
 
Presunção juris tantum da aquisição da propriedade 
imobiliária e da existência do ônus real. 
25 
• Registros públicos têm presunção relativa de veracidade, pois 
admite prova em contrário. 
•Registro de Torrens => forma de registro diferenciada que fornece 
ao proprietário título com força absoluta, inadmitido prova em 
contrário. 
• Única forma de registro que goza dessa presunção absoluta. 
• Registro somente permitido para imóveis rurais, após processo 
muito rigoroso especificado em lei. 
• Requerente deve juntar inúmeros documentos aptos a comprovar 
a propriedade da coisa, sendo tal titularidade inequívoca. 
• Feito impugnável por qualquer pessoa 
• MP deve intervir obrigatoriamente. 
• Após cumprimento dos requisitos, constará na matrícula do 
imóvel o referido registro. 
Registro de Torrens (arts. 277 a 288 da Lei nº6.015/73.) 
26 
Invalidade do registro e de seu cancelamento. 
• Nulidade decretada judicialmente do registro ou título que 
lhe deu causa, não impedirá que produza efeitos entre as 
partes ou em relação a terceiros ou ao próprio serventuário, 
• Enquanto não cancelado, continua a produzir efeitos, 
sendo adquirente tido como proprietário do imóvel, mesmo 
que se prove que o título que lhe deu origem esteja extinto, 
nulo ou rescindido. (Lei 6.015/73, art. 252) 
• Cancelamento do registro de imóvel pode resultar de 
sentença definitiva (Lei 6.015/73, art. 259), de documento hábil 
ou requerimento do interessado, desde que capaz, com 
firma reconhecida (Lei 6.015/73, art. 250). 
27 
Nulidade de registro de imóvel. 
• Invalidade do registro deve ser provocada pelo interessado, para 
manifestação do Judiciário. 
• Por não serem partes, nem Cartório nem serventuário tem 
legitimidade para propor ou responder ação que invalide registro. 
 
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá 
o interessado reclamar que se retifique ou anule. 
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário 
reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título 
do terceiro adquirente. 
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Retificação. 
• Registro imobiliário não é imutável. 
• Se não exprimir realidade jurídica ou verdade dos fatos, 
pode ser modificado ante pedido do prejudicado com 
audiência da parte interessada (Lei n. 6.015/ 73, arts. 212, 213 e 216). 
• Prejudicado pode requerer retificação por meio de 
processo próprio para corrigir registro que não corresponda 
à realidade, em razão de fatos lançados inexatamente em 
relação à identidade do titular ou do objeto. 
• Interessado pode pleitear prestação corregedora, 
corrijindo erro registrário, sem substituição de um registro 
por outro, ou cancelamento deste. 
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• Nulidade do registro não impede produção de efeitos enquanto 
não for cancelado. 
• Preciso primeiro promover cancelamento do registro para perda 
de eficácia. 
• Cancelamento visa declarar sem efeito qualquer ato registrário, 
extinguindo direito a que se refere. 
• Cancelamento efetuado mediante averbação, assinada pelo 
oficial, que declara o motivo determinante e o título em razão do 
qual foi feito. 
Efeito do cancelamento do registro 
30 
• É ADMISSIVEL A OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE 
TERCEIRO FUNDADOS EM ALEGAÇÃO DE POSSE 
ADVINDA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE 
IMOVEL, AINDA QUE DESPROVIDO DO REGISTRO. 
 
 Possibilidade de proteção de bem imóvel, penhorado por meio 
de embargos de terceiro, em processo de execução, por 
promitente comprador sem registro do título na matrícula do 
imóvel, e que detém a posse, mesmo estando o imóvel registrado 
em nome do promitente vendedor. 
Sumula 84 do STJ 
 
31 
Acessão dos imóveis. 
 
• Direito pelo qual proprietário de um bem adquire o domínio de 
tudo aquilo que a ele se adere. 
• Orlando Gomes entende que acessão é alteração quantitativa 
ou qualitativa da coisa, é o aumento do volume ou do valor do 
objeto da propriedade devido a forças externas. 
32 
Art. 1.248. A acessão pode dar-se: 
 
I — porformação de ilhas; 
 
II — por aluvião; 
 
III — por avulsão; 
 
IV — por abandono de álveo; 
 
V — por plantações ou construções. 
Acessão industrial ou artificial. 
Ter-se-á acessão industrial ou artificial quando a incorporação de 
uma coisa a outra resultar de trabalho do homem, processando-se 
de móvel a imóvel, como sucede com as plantações e construções 
de obras. 
Acessão natural. 
Ocorre quando a união ou incorporação da coisa acessória à 
principal advém de acontecimento natural sem que haja 
intervenção humana. 
Ex: formação de ilhas, aluvião, avulsão e abandono de álveo. 
Processa-se de imóvel a imóvel. 
Requisitos 
• Conjunção de coisas, até então separadas 
 
• Caráter acessório de uma dessas coisas 
 Coisa acedida – coisa principal 
 Coisa acedente – coisa acessória 
 
 “acessório segue o principal” 
 Proprietário do principal será proprietário do 
acessório 
35 
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou 
particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, 
observadas as regras seguintes: 
 
I — as que se formarem no meio do rio consideram-se 
acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de 
ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha 
que dividir o álveo em duas partes iguais; 
 
II — as que se formarem entre a referida linha e uma das 
margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos 
fronteiros desse mesmo lado; 
 
III — as que se formarem pelo desdobramento de um novo 
braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos 
terrenos à custa dos quais se constituíram. 
Propriedade de A Propriedade de B 
Propriedade de C 
Álveo 
do rio 
• Ilhas formadas serão dos proprietários ribeirinhos,: 
 
a) Ilha formada no meio do rio será distribuída aos terrenos ribeirinhos, 
na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas 
partes iguais; 
 
Propriedade das ilhas formadas. 
Propriedade de A Propriedade de B 
Propriedade de C 
Álveo 
do rio 
 b) se a ilha surgir entre a linha mediana do rio e uma das 
margens, será tida como acréscimo dos terrenos ribeirinhos 
fronteiros desse mesmo lado, nada recebendo os proprietários 
situados em lado oposto; 
Propriedade das ilhas formadas. 
Propriedade de A Propriedade de B 
Propriedade de C 
Antigo 
Álveo 
c) se braço do rio abrir a terra, a ilha que resultar desse desdobramento 
continua a pertencer aos proprietários à custa de cujos terrenos se 
constituiu. Se o rio for público, a ilha formada pelo desdobramento do 
novo braço pertencerá ao domínio público, mediante prévia indenização 
ao proprietário que foi prejudicado. (Código de Aguas, Art 24 e § ú) 
 C 
Novo curso ou braço 
Propriedade das ilhas formadas. 
39 
 
• Fenômeno natural que promove um acréscimo de terreno, feito 
pouco a pouco, sobre bordas do mar, rios e ribeiros, em 
consequência das terras que as águas para aí trazem e se vão, 
depois de acumuladas, consolidando e se unindo às terras 
marginais. 
Pode ser consequência das enxurradas que vão realizando, aos 
poucos , aterros ou depósitos em terrenos das margens ribeirinhas. 
 Pode ser consequência do desvio das águas do rio ou ribeiro, que 
assim vão deixando a descoberto terras antes ocupadas pelas 
correntes delas. 
ALUVIÃO 
40 
 Aluvião não se confunde com Avulsão (inundação repentina e 
violenta, que separa uma porção considerável de terreno de uma 
propriedade, levando-a para outra) 
 
 Terrenos formados por ela dizem-se de aluvião ou aluviais e 
passam a pertencer aos donos dos terrenos marginais. 
 No caso de desvio das águas dos rios, mesmo que navegáveis, os 
terrenos acrescidos pertencem aos proprietários dos terrenos 
marginais anteriores. 
41 
Da aluvião 
 Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e 
imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo 
das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, 
pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização. 
 
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de 
prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na 
proporção da testada de cada um sobre a antiga margem. 
43 
• Acréscimo paulatino de terrenos às margens de um rio não 
navegável ou de corrente pública de uso comum mediante lentos e 
imperceptíveis aterros naturais ou desvio de águas. 
 
• Importa na aquisição da propriedade por parte do dono do imóvel 
a que se aderirem essas terras, sem indenização. 
 
Aluvião própria. 
Quando acréscimo se formar pelos depósitos ou aterros naturais nos terrenos marginais 
do rio. 
Aluvião imprópria. 
Quando acréscimo se formar em virtude do afastamento das águas que descobrem parte 
do álveo. 
 
Direito ao terreno aluvial de proprietários ribeirinhos. 
Se aluvião se der em frente a prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles o 
terreno aluvial, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem. 
Aluvião - Conceito 
44 
• Deslocamento violento de certa porção de terra, que se destaca de um 
prédio para se juntar ou acrescer a outro. 
• Fenômeno que ocorre às margens dos rios, cujas torrentes, formando 
enchentes ou enxurradas, deslocam apreciáveis massas de terras e as 
conduzem para outras margens ou terrenos, que não sejam do 
proprietário das terras, de onde elas se arrancaram. 
• Proprietário prejudicado tem direito de reclamar do proprietário que se 
beneficiou, ou para remover as terras desviadas de sua propriedade ou 
para indenizar a perda sofrida. 
• Modo de aquisição de propriedade, desde que as terras aumentadas pela 
avulsão se consideram acréscimo ou acessão, e desde que seu dono não as 
reclame no prazo em que as pode reclamar. 
AVULSÃO (avulsio - arrancamento) 
46 
Da avulsão 
 
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de 
terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste 
adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do 
primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver 
reclamado. 
 
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o 
dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer 
a que se remova a parte acrescida. 
47 
Direito do proprietário do imóvel desfalcado. 
• Dono do prédio desfalcado perde a parte destacada 
• Pode pedir indenização dentro do prazo decadencial de 1 ano. 
• Propriedade cabe ao dono do prédio favorecido, mediante 
pagamento do seu respectivo valor ao proprietário reclamante. 
 
Definição de avulsão. 
Repentino deslocamento de uma porção de terra por força 
natural violenta, desprendendo-se de um prédio para se juntar a 
outro. 
48 
Prazo decadencial para remoção ou indenização em razão da avulsão. 
• Prazo decadencial de um ano para reclamar o fato 
• Se não fizer nesse prazo perde direito de remover parte 
desmembrada 
• Se dono do prédio beneficiado não pagar indenização e não 
houver remoção da terra, a porção desfalcada fica, em definitivo, 
incorporada à propriedade em que se juntou. 
Remoção da parte acrescida 
O dono do prédio a que se juntou a porção de terra, que se 
recusar a pagar a indenização, deverá permitir ao proprietário do 
prédio desfalcado a remoção da parte acrescida. 
49 
• Leito por onde passa o rio ou outra qualquer corrente de água. 
• Álveo abandonado  qualquer fenômeno de ordem natural, ou 
por do próprio homem, que desloque ou extingue o curso do rio. 
• Resulta em terrenos acrescidos, que passam a pertencer aos 
proprietários dos terrenos ribeirinhos, meio a meio. 
• Pela acessão, os prédios marginais passam a estender-seaté o 
meio do álveo. 
• Divisão igual não se estende ao rio particular, que pertencia a um 
só proprietário por estar encravado em terreno dele. 
ÁLVEO 
50 
• Divisão do álveo abandonado entre proprietários vizinhos ocorre 
quando o próprio rio servia de divisa ou limite a seus prédios, que 
assim eram ribeirinhos dele. 
Do álveo abandonado 
 
 Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos 
proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham 
indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo 
curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o 
meio do álveo. 
51 
Acessão natural por abandono de álveo. 
 Surge a acessão natural por abandono de álveo por um rio que seca ou que se 
desvia em razão de fenômeno da natureza. 
Propriedade do álveo abandonado. 
• Alveo abandonado da corrente pública ou particular pertencerá aos 
proprietários ribeirinhos das duas margens 
• Divisão com base linha mediana do álveo abandonado, pertencendo a cada 
um na extensão de sua testada, por uma linha perpendicular da margem, nos 
pontos extremos, à linha mediana do álveo. 
 
• Donos, por onde as águas natural e acidentalmente abrirem novo curso, não 
terão direito a qualquer indenização. 
 
• Se as águas retornarem ao antigo álveo, se tem a recomposição da situação 
condominial anterior > aqueles que eram proprietários dos terrenos invadidos 
pelo novo curso do rio voltam a sê-lo com o retomo. 
52 
-> dono do imóvel ocupado pelo novo álveo será indenizado. 
 
->Álveo abandonado passa a pertencer ao expropriante para 
compensação da despesa feita. 
 
Dec. 24.643/1934 – Código de Águas 
 Art. 26. O álveo abandonado da corrente pública pertence aos proprietários 
ribeirinhos das duas margens, sem que tenham direito a indenização alguma 
os donos dos terrenos por onde as águas abrigarem novo curso. 
 Parágrafo único. Retornando o rio ao seu antigo leito, o abandonado 
volta aos seus antigos donos, salvo a hipótese do artigo seguinte, a não ser 
que esses donos indenizem ao Estado. 
 Art. 27.Se a mudança da corrente se fez por utilidade pública, o prédio 
ocupado pelo novo álveo deve ser indenizado, e o álveo abandonado passa a 
pertencer ao expropriante para que se compense da despesa feita. 
Mudança de álveo por utilidade pública 
53 
TRF-1 – AP. CIVEL AC 200201000028135 MG 2002.01.00.002813-5 (TRF-1) 
Data de publicação: 18/09/2013 
 
Ementa: CIVIL. PROC. CIVIL. CÓD. DE ÁGUAS . DEC. Nº 24.643 /34 (ART. 27). MUDANÇA DO 
CURSO DE RIO FEDERAL POR OBRA DE UTILIDADE PÚBLICA. ÁLVEO ABANDONADO. 
DOMÍNIO DA UNIÃO. AUSENCIA DE INDENIZAÇÃO AOS PROPRIETÁRIOS DA ÁREA TINGIDA 
PELO NOVO CURSO D´ÁGUA. MERA IRREGULARIDADE QUE NÃO AFASTA DO DOMÍNIO DA 
UNIÃO SOBRE O ÁVEO ABANDONADO. .. 2. Alterado, por utilidade pública, o curso do Rio 
Paraibuna, no trecho que corta a Cidade de Juiz de Fora-MG, nos termos do art. 27 do Dec. 
24.643 /34, 'o álveo abandonado passa a pertencer ao expropriante para que se compense 
da despesa feita". 3. Intentando os proprietários ribeirinhos ação reivindicatória buscando 
legitimar o domínio sobre as terras decorrentes do álveo abandonado, é nula a sentença 
respectiva, proferida pela Justiça Estadual, bem como os registros imobiliários dela 
decorrentes, se para essa ação não foi citada a União. 4. É irrelevante para legitimar essa 
ação o fato do ex-DNOS ter emitido parecer administrativo atestando que a área não lhe 
pertencia. Primeiro, porque esse parecer não tem força vinculante. Segundo, porque 
proferido administrativamente sem que tenha sido judicializado. Terceiro, por faltar 
competência ao DNOS para sugerir "que o leito abandonado do rio fosse objeto de divisão 
entre os proprietários ribeirinhos.", posto se tratar de um ente com personalidade jurídica 
distinta da União, sem poder para definir a propriedade da União sobre a área. Quarto, 
porque, mesmo que não tenha havido indenização dos proprietários da área por onde 
passou a correr o Rio Paraibuna após o desvio do seu curso, não... 
TJ-SC - Apelação Cível AC 356592 SC 2008.035659-2 (TJ-SC) 
Data de publicação: 21/07/2009 
 
Ementa: ALTERAÇÃO DO CURSO DE LEITO DO RIO EM FACE DE OBRA EXECUTADA PELA 
MUNICIPALIDADE. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL. TENTATIVA DE ENGLOBAR 
O ÁLVEO ABANDONADO, QUE PERTENCE AO ENTE PÚBLICO. IMPOSSIBILIDADE DE ACESSÃO 
POR PARTICULARES (Art. 27 do Código de Águas). PEDIDO IMPROCEDENTE. SENTENÇA 
CONFIRMADA. "Se o rio teve seu curso alterado por ingerência do Poder Público, e não por 
fato exclusivo da natureza, pertence ao expropriante a fração de terra correspondente 
ao álveo abandonado (STJ, AgRg no REsp n. 431698/SP , rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 27-8-
2002)." Águas. Código (Decreto n. 24.643 /34). 
Rio. Mudança da corrente (álveo abandonado). Indenização prévia (desnecessidade, no 
caso). Propriedade (pública). "1. De uso comum do povo, o rio é bem público (Cód. Civil, art. 
66, I)."2. No caso de mudança da corrente pública pela força das águas ou da natureza, 
o álveo abandonado é regido pelo disposto no art. 26 do Cód. de Águas. "3. Mas, no caso 
de mudança da corrente pública por obra do homem, o leito velho, ou 
o álveo abandonado pertence ao órgão público (atribui-se"a propriedade do leito velho a 
entidade que, autorizada por lei, abriu para o rio um leito novo")."4. Em tal caso de desvio 
artificial do leito, a acessão independe do prévio pagamento de eventuais indenizações. 
Conforme o acórdão estadual, "Não é premissa dessa aquisição que o poder público indenize 
previamente o proprietário do novo álveo" (STJ, REsp 20762/SP, rel. Min. Nilson Naves, j. em 
15-2-2000) (corpo do Acórdão da Apelação Cível. , Rel. Des. Fernando Carioni. Terceira 
Câmara de Direito Civil, j. em 17-4-2007). 
55 
 Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno 
presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o 
contrário. 
Propriedade da construção ou da plantação. 
 Princípio de que “acessório segue o principal” 
 Tudo aquilo que se incorporar ao imóvel em razão de uma ação qualquer 
cairá sob o domínio de seu proprietário, pouco importando o valor da 
construção ou da plantação, em relação ao preço do solo. 
Construções e plantações 
56 
Presunção “juris tantum” do domínio do dono do imóvel. 
• Presunção de que construções ou plantações feitas num terreno 
foram realizadas pelo proprietário, até que se prove o contrário. 
• Averiguar casos em que construções/plantações não pertencem 
ao dono do terreno a que se incorporaram. 
• Onus probandi daquele que plantou ou construiu em solo alheio a 
suas próprias expensas. 
57 
Dono do solo, de boa-fé, adquire propriedade da construção e da 
plantação, devendo indenizar dono da matéria-prima, pelo valor 
correspondente. 
• Má-fé não impede aquisição dos materiais pelo dono do terreno, 
mas deve pagar indenização correspondente mais perdas e danos 
ao dono da matéria-prima utilizada na construção ou plantação 
• Pelo pagamento do valor dos materiais e das sementes a quem de 
direito, não se terá locupletamento ilícito do proprietário do solo. 
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno 
próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a 
propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além 
de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé. 
Construção ou Plantação em Solo Próprio com 
Material Alheio – Efeitos Jurídicos 
58 
• Dono da semente ou material que plantar ou construir em solo 
alheio, perde em proveito do proprietário do terreno as sementes, 
as plantações ou construções feitas. 
 
1. Se de má-fé, perde o material ou sementes sem direito à 
indenização; 
 
2. Se de boa-fé tem direito a indenização, emboravenha a perder 
suas construções ou plantações. 
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno 
alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e 
construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização. 
Construção ou Plantação em Prédio Alheio - Efeitos 
59 
• Se valor da construção/plantação exceder ao do terreno 
consideravelmente, aquele que plantou/edificou, de boa-fé, passa a ser 
proprietário do solo, pagando ao seu dono a indenização. 
 
• Trabalho de quem pensava estar edificando/lavrando terreno próprio, 
valorizando-o, deve prevalecer diante da inércia do proprietário. 
 
• Ocorre na hipótese uma acessão invertida, em que construção ou 
plantação passa a ser considerada como principal, descaracterizando 
regra “acessório segue o principal”. 
Art 1.255, § ú. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente 
o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a 
propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada 
judicialmente, se não houver acordo. 
Valor da Construção ou Plantação Superior ao do Terreno. 
60 
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno 
alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, 
plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a 
indenização. 
 
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder 
consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, 
plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante 
pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver 
acordo. 
61 
Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o 
proprietário as sementes, plantas e construções, devendo 
ressarcir o valor das acessões. 
 
Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o 
trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e 
sem impugnação sua. 
62 
• Havendo má-fé do dono do terreno e do lavrador/construtor, o 
proprietário do solo deve ressarcir valor da construção ou 
plantação, uma vez que incorpora-se a sua propriedade. 
 
• Acessão artificial -> modalidade aquisitiva da propriedade 
imobiliária, ante princípio de que proprietário do principal adquire 
o acessório 
 
• Proprietário de má fé não pode tirar proveito do comportamento 
ilícito, 
• Se ambas as partes estavam de má-fé, dono do solo recebe o 
domínio das sementes, plantas e construções, mas é obrigado a 
indenizar seu valor. 
• Má-fé bilateral será considerada nos efeitos como se fosse a boa-
fé de quem realizou a acessão 
Má-fé do Dono do Solo e do Plantador ou Construtor 
63 
• Presumida a má-fé do dono do solo quando construção ou lavoura se 
fez em sua presença sem impugnação, 
 
• Entende-se que edificador/lavrador estava de boa-fé, dado o consenso 
tácito do dono da terra, que assistiu à execução do plantio e da obra 
sem apresentar qualquer oposição, agindo maliciosamente, com fim de 
beneficiar-se alegando que construção/plantação foi feita a sua revelia. 
 
• Compete ao construtor/lavrador a prova do conhecimento do dono da 
terra. 
 
• Demonstrada má-fé do dono do solo, este adquire a propriedade da 
construção ou da plantação, mas indenizará o construtor ou plantador. 
Presunção da má-fé do proprietário do terreno 
64 
Exemplo 
 
 
 A e B casam-se e deliberam por edificar no fundo do terreno do 
sogro C (pai de A). Se, tempos depois, o casal vier a separar-se, a B 
não será deferida a propriedade do imóvel, pois este pertencerá ao 
seu sogro C, titular do solo. Todavia, B poderá pleitear indenização 
calculada sobre 50% do valor da acessão, uma vez que o 
proprietário C obrou de má-fé, ao permitir as oras em seu terreno. 
65 
•Se terceiro de boa-fé plantar ou construir com semente ou material de 
outrem, em terreno alheio, o dono da matéria-prima perde sua 
propriedade, mas será indenizado pelo valor dela. 
 
• Indenização paga pelo plantador ou construtor, mas se não puder pagá-la, 
o dono da matéria-prima pode reclamar do dono do solo onde foi feita a 
lavoura ou a obra. 
Art. 1.257. 0 disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de 
não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de 
boa-fé os empregou em solo alheio. 
 Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou 
materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização 
devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor. 
Plantação ou edificação feita por terceiro de boa-
fé em solo alheio e com matéria-prima de outrem. 
66 
Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, 
invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte 
deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do 
solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e 
responde por indenização que represente, também, o valor da 
área perdida e a desvalorização da área remanescente. 
 
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos 
previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a 
propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à 
vigésima parte deste e o valor da construção exceder 
consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a 
porção invasora sem grave prejuízo para a construção. 
67 
Construção em Zona Lindeira não superior a 1/20. 
 
• Construtor de boa-fé e construção invadir terreno alheio não 
superior à 5%, passará a ter a propriedade da área invadida. 
 
• Responde pelo valor do solo invadido e desvalorização da área 
remanescente. 
 
• Construtor de má-fé adquire domínio do solo invadido: 
 > pagando em 10x as perdas e danos, proporcional ao 5% do 
terreno 
 > Valor da construção exceder ao da parte do terreno 
 > Não seja possível demolir a porção invasora sem grave dano 
para a obra construída. 
 
68 
Invasão do solo alheio superior à sua vigésima parte. 
 
Havendo invasão de propriedade alheia que exceda a sua 
vigésima parte: 
 
 a) o construtor de boa-fé adquire o domínio da parcela 
invadida, respondendo por perdas e danos, nos quais estão 
computados o valor econômico do que foi construído, a 
desvalorização da área remanescente e o valor 
mercadológico da área perdida; 
 Ex: Se A edificar de boa-fé em 50% da extensão do imóvel do vizinho B, a 
aquisição da propriedade dependerá do tríplice pagamento do valor 
correspondente a da parte do terreno ocupado, mais a desvalorização dos 
outros terreno restante do imóvel, acrescido ainda do valor da própria 
construção feita sobre o terreno alheio 
 
b) o construtor de má-fé é obrigado a demolir a construção, 
pagando em dobro a indenização das perdas e danos 
apuradas. 
69 
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo 
alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da 
parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que 
abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da 
área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de 
má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as 
perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro. 
Caso Concreto 
Júlio é proprietário de um terreno cujos limites são demarcados por 
um pequeno córrego. Em setembro de 2011 obras da Prefeitura 
Municipal provocaram alteração permanente do curso natural das 
águas o que promoveu a seca definitiva do leito do córrego. Júlio, 
curioso por natureza, procura seu escritório, conta-lhe os fatos e lhe 
pergunta a quem pertencerá o leito do córrego seco: à Prefeitura ou 
pode incorporar ao seu terreno? Responda fundamentadamente a 
pergunta. 
 
Questão objetiva 
 No sistema brasileiro: 
a. A propriedade móvel se adquire com o contrato de compra e venda; 
b. a propriedade imóvel se adquire no momento em que o bem é 
transferido ao comprador; 
c. tantoa propriedade móvel como a imóvel se adquire pela cláusula 
constituti; 
d. a propriedade móvel se adquire pela tradição e a imóvel pelo 
registro; 
e. a propriedade imóvel se adquire pela escritura pública de compra e 
venda.