Slide Direito das Coisas - Propriedade Fiduciária, Alienação Fiduciária e Direito de Superfície

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DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
Art. 1361 a 1368-A
Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. A propriedade fiduciária constitui-se mediante négocio jurídico de disposição condicional. Sendo subordinado a uma condição resolutiva, porque a propriedade fiduciária cessa em favor do alienante, uma vez verificado o implemento da condição resolutiva, não exige nova declaração de vontade do adquirente ou do alienante, nem requer a realização de qualquer novo ato. O alienante, que transferiu fiduciariamente a propriedade, readquire-a pelo só pagamento da dívida. 
Na propriedade fiduciária dá-se a transferência do domínio do bem móvel ao credor, (denominado fiduciário), em garantia do pagamento, permanecendo o devedor (fiduciante) com a posse direta da coisa. O domínio e a posse indireta passam ao credor, em garantia. Não se dá a tradição real, mas sim ficta, pelo constituto possessório. O domínio do credor é resolúvel, pois resolve-se automaticamente em favor do devedor alienante, sem necessidade de outro ato, uma vez paga a última parcela da dívida.
 
A propriedade fiduciária é negócio jurídico formal. Para que possa constituir-se juridicamente e torna-se hábil a produzir seus efeitos no mundo jurídico, deve observar os requisitos como: o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do devedor, ou, em se tratando de véiculos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.
O contrato deve ter, portanto a forma escrita, podendo o instrumento ser público ou particular, contendo; o total da dívida ou sua estimativa, o prazo ou a época do pagamento, a taxa de juros, caso houver, a descrição da coisa objeto de transfêrencia, com os elementos indispensáveis á sua identificação.
É proibido a estipulação de cláusula comissória nos direitos de garantia. No qual, sendo o devedor inadimplente, não pode o credor ficar com a coisa dada em garantia, mesmo que seu crédito seja maior. Incumbe-lhe promover as medidas legais para vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, e aplicar o preço no pagamento de seu crédito, entregando o saldo, caso houver, ao devedor.
Sendo comprovada a mora do devedor,pode o credor considerar vencidas todas as obrigações contratuais e ajuizar ação de busca e apreensão, obtendo a liminar. A mora decorrerá do simples vencimento do prazo para pagamento, mas deverá ser comprovada mediante o protesto do título ou por carta registrada,expedida por intermédio do Cartório de títulos e Documentos, ficando a critério do credor.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS- LEI 9.514/97
Como funciona a alienação fiduciária de imóveis em garantia?
A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel de coisa imóvel
A lei 9514 de 20 de novembro de 1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e institui a alienação fiduciária de bens imóveis para fins de garantia.
A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
A alienação fiduciária de bens imóveis se presta para garantir qualquer dívida, independente de sua natureza, e pode ser instituída por pessoa física ou jurídica e em favor de pessoa física ou jurídica.
É o que está expressamente previsto no §1º do artigo 22 da lei 9514/97:
§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: 
I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;
II - o direito de uso especial para fins de moradia; 
III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; 
IV - a propriedade superficiária 
DIREITO DE SUPERFÍCIE
Art. 1369 a 1377
 Trata-se do direito instituído pelo proprietário de um terreno a um terceiro, concedendo-lhe o direito de sobre o bem construir ou plantar, por tempo determinado, necessitando ser o contrato formalizado por Escritura Pública, levada a registro (art. 1369 CC).
Somente pode constituir-se sobre imóvel não edificado, salvo se for convencionada a demolição da construção existente para a construção de outra, ou, ainda, a erradicação da plantação existente, para proceder-se à nova plantação.
Isto porque, não se admite o „direito de sobrelevação‟ ou direito de superfície em 2º grau, ou seja, o direito de constituição de direito de superfície sobre construção existente.
Refere-se à superfície do terreno, sem haver alteração de titularidade, podendo o superficiário (titular do direito de superfície) aliená-lo, gravá-lo com ônus real, arrendá-lo, alugá-lo ou praticar qualquer outra modalidade de disposição.
- Possível a alienação do solo por parte do proprietário, ficarão, entretanto, os adquirentes obrigados a respeitar o direito de superfície, pois trata-se de direito real.
Pode ser transmitido por herança (transmissão hereditária). A transmissão dá-se tão prontamente ocorra a abertura da sucessão do superficiário, passando o direito aos herdeiros legítimos ou testamentários. Nesse caso, nada poderá cobrar o proprietário, sendo inválida cláusula em sentido diverso.
- Não há pagamento de renda ou pensão periódica. Possível instituir-se o pagamento de um valor pela própria constituição do direito de superfície. O valor pago é denominado solarium ou canon superficiário.
O superficiário responde pelos encargos e tributos que incidem sobre o imóvel. 
- Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário e o
proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições. (direito de preferência recíproco)
- Extinto o direito de superfície, o proprietário passa a ter propriedade plena sobre o terreno e tudo que sobre ele foi construído, independentemente de indenização, salvo estipulação das partes em sentido contrário 
Extinção do direito superfície:
 a) vencimento prazo estipulado contratualmente;
 b) Destinação, pelo superficiário, a uma finalidade diversa para a qual foi instituído o direito de superfície; 
c) Abandono por parte do superficiário;
 d) Renúncia do superficiário; 
e) Confusão: reunião, na mesma pessoa, das qualidades de proprietário e superficiário; 
f) Perecimento das construções e plantações, quando inviabilizada a reconstrução/renovação das plantações; 
g) Desapropriação: indenização caberá ao proprietário e ao superficiário, proporcionalmente ao direito de cada um; 
h) Descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário (art. 23, II Lei 10.257/01).