ação de consignação em pagamento, pela razão de recusa de chaves de imóvel locado

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DE CURITIBA – PR.
 
 
 
 
Rito Especial
MARIA DA TANTAS, solteira, bancária, residente e domiciliada na Rua X, nº 000, apto. 501, em Curitiba(PR) – CEP nº 77.888-45, inscrita no CPF(MF) sob o nº. 111.222.333, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, por intermédio de seu patrono que abaixo assina – instrumento procuratório acostado —, o qual tem escritório profissional consignado no timbre desta, onde, em atendimento à diretriz fixada pelo art. 39, inciso I, do Estatuto Buzaid, indica-o para as intimações necessárias, para, com estribo no art. 67 da Lei do Inquilinato(Lei nº. 8.245/91), art. 335, inc. I, do Código Civil c/c arts. 890 e segs., do Código de Processo Civil, ajuizar a presente
 
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO,
“PELA RAZÃO DE RECUSA DE CHAVES DE IMÓVEL LOCADO”
contra PEDRO DAS QUANTAS, casado, empresário, residente e domiciliado na na Rua Y, nº 000, em Curitiba(PR) – CEP nº 77.888-99, possuidor do CPF(MF) nº. 111.222.333-44,  pelas razões de fato e direito que a seguir passa a expor.
 
– SÍNTESE DOS FATOS
 A Autora celebrou com o Réu, na data de xx/yy/zzzz, contrato escrito de locação residencial do imóvel sito na Rua X, nº. 000, apto. 501, nesta Capital, com duração de 30(trinta) meses e aluguel de R$ .x.x. ( .x.x.x. ), tendo como término a data de zz/xx/yyyy.(doc. 01)
A Promovente, tendo em vista que iria morar na residência de sua mãe, necessitou romper o vínculo locatício com o Autor, restando, nesta ocasião, 5(cinco) meses para o término do prazo avençado da locação.
Por esse motivo, a mesma procurou o locador do imóvel em espécie, ora Promovido, delimitando a hipótese da devolução do bem. O mesmo, em total dissonância com a lei, destacou que a entrega, antes do prazo acertado, acarretaria, segundo o mesmo(equivocadamente), a multa prevista no pacto de 3(três) meses de aluguéis.
A Autora, cuidadosa, diante do impasse criado, notificou extrajudicialmente o Réu para receber as chaves do imóvel, com o pagamento de aluguel parcial e multa proporcional, correspondência esta que fora recebida pelo mesmo em yy/zz/xxxx.(doc. 02). Ultrapassado o prazo estipulado na notificação, não houvera qualquer resposta.
Diante disso, não restou outra alternativa a Autora senão procurar a tutela jurisdicional correspondente em Juízo.
(2) – MÉRITO
DA RECUSA INDEVIDA DO RECEBIMENTO DAS CHAVES 
MORA ACCIPIENDI 
Inicialmente, destacamos que a Lei Substantiva Civil, ao evidenciar que é pertinente o depósito judicial da “coisa devida”, implicitamente acolhe a entrega judicial das chaves(coisas), ora pretendido, o que também é previsto pelo CPC(art. 893, inc. I).
CÓDIGO CIVIL 
Art. 334 – Considera-se pagamento, e extingue a obrigação, o depósito judicial ou em estabelecimento bancário da coisa devida, nos casos e forma legais. 
Vejamos, nesse tocante, as lições de Carlos Roberto Gonçalves:
“O art. 334 do Código Civil, ao falar em depósito judicial da ‘coisa devida’, permite a consignação não só de dinheiro como também de bens móveis ou imóveis.( . . . )
Também o imóvel pode ser consignado, depositando-se simbolicamente as chaves, como ocorre frequentemente nas decisões de locação. “(In,  Direito Civil Brasileiro. 3ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2007, Vol. II. Pág. 273)
 Ademais, a jurisprudência é uníssona em afirmar a pertinência da consignação das chaves em juízo, mesmo que (o que não é o caso) o locatário esteja inadimplente ou haja outra infração contratual.
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. 
1. A jurisprudência, acolhendo lição doutrinária, na exegese do artigo 924 do Código Civil, delineia entendimento no sentido de que, cumprida em parte a obrigação, em caso de inexecução da restante, não pode receber a pena total, porque isso importaria em locupletar-se à custa alheia, recebendo ao mesmo tempo, parte da coisa e o total da indenização na qual está justamente aquela já recebida, sendo certo que a cláusula penal corresponde aos prejuízos pelo inadimplemento integral da obrigação. 2. Também inexigível a pretensão do réu de valor integral do aluguel de março de 2009, quando a desocupação voluntária deu-se a 14 daquele mês, e a recusa no recebimento das chaves iniludivelmente mostrou-se injustificada. 3. Não comporta redução a fixação dos honorários no percentual máximo, quando exigiu-se do profissional trabalho que despendeu tempo significativo e, o valor dado à causa, que serviu de norte para incidência daquele percentual de 20%, não é de monta. 4. Negaram provimento ao recurso. (TJSP – APL 0240152-63.2010.8.26.0000; Ac. 6650636; São Paulo; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Vanderci Álvares; Julg. 10/04/2013; DJESP 23/04/2013) 
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E DE ALUGUÉIS CONTRA LOCADOR. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DO LOCATÁRIO. INOCORRÊNCIA.
Procede a consignação de aluguéis e de chaves de imóvel quando a recusa ao seu recebimento, por parte do locador, se mostra injusta. Para a condenação por litigância de má-fé, a jurisprudência do STJ exige a ocorrência de hipótese do art. 17 do CPC e, ainda, que seja assegurado ao litigante o direito de defesa e sua conduta resulte prejuízo processual para a outra parte. Recurso não provido. (TJMG; AGIN 1.0024.12.035758-7/001; Rel. Des. Mota e Silva; Julg. 12/03/2013; DJEMG 22/03/2013)
LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. TERMO FINAL DA LOCAÇÃO. RECUSA INJUSTIFICADA AO RECEBIMENTO DAS CHAVES. AÇÃO CONSIGNATÓRIA PROCEDENTE, NESSE PONTO.
A existência de débito não constitui motivo para recusa de recepcionar a entrega das chaves. Débito que deve ser apurado até o depósito das chaves em juízo.. Reexame necessário e recurso voluntário da ré providos em parte.. Recurso adesivo não conhecido. (TJSP — APL 992.07.017384-1; Ac. 4722800; Diadema; Trigésima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Edgard Rosa; Julg. 22/09/2010; DJESP 07/10/2010)
LOCAÇÃO. IMÓVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. PROCEDÊNCIA. RECUSA INJUSTIFICADA. MORA NO PAGAMENTO DOS FRUTOS QUE NÃO JUSTIFICA O NÃO RECEBIMENTO DAS CHAVES. RECURSO DESPROVIDO.
Hão havendo qualquer contrariedade à alegada recusa da administradora e à assertiva de que o locatário não consegue falar com o proprietário, a ação de consignação de chaves  só poderia ter sido julgada procedente. Mesmo diante da situação de mora no pagamento dos frutos, não pode o locador se negar a receber as chaves. (TJSP – APL 992.09.072791-5; Ac. 4693974; Ribeirão Preto; Trigésima Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Kioitsi Chicuta; Julg. 09/09/2010; DJESP 22/09/2010) 
Portanto, finda a locação ou mesmo antes de seu término, é uma prerrogativa legal do locatário promover a entrega das chaves ao locador, simbolizando a entrega do imóvel a este. Se há eventual entrave legal acerca de dívidas do imóvel, ou inadimplemento outro contratual, que seja o locatário compelido a pagar em juízo, por meio de ação própria.
De outro importe, verifica-se que as alegações destacadas pelo Réu, qual seja a de que a Autora deveria pagar a multa prevista de três(3) meses de aluguéis é ilegal.
Há previsão legal de que, ainda que vigorando o ajuste contratual, poderá o locatário devolver o imóvel alugado, desde que pague a multa contratualmente prevista, mas proporcionalmente ao tempo em que cumpriu o quanto pactuado, o que também previsto no Código Civil(art. 413).
LEI DO INQUILINATO 
Art. 4º – Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
( os destaques são nossos)
Vejamos as lições de Gildo dos Santos comentando o artigo em ensejo:
“Já o locatário, ainda que vigorando o ajuste, podia entregar o bem ao locador, desde que pagasse a multa contratualmente fixada, vindo essa disposição no mesmosentido da que existia na Lei 6.649/1979(art. 3º).
A discussão dizia respeito à possibilidade de essa multa ser judicialmente reduzida, proporcionalmente ao tempo em que se cumpriu o ajuste. De tal modo, se o contrato era de 24 meses, e o inquilino devolveu o prédio decorridos 20 meses, a multa poderia ser reduzida em 5/6 do seu valor, pois apenas deixou de cumprir 1/6 do pactuado.
( . . . )
Já o artigo 413 do CC/2002 estabelece: ‘A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. “ (In, Locação e Despejo: comentários à Lei 8.245/91. 6ª Ed. São Paulo: RT, 2010. Pág. 79) 
 Nesse sentido: 
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FESTA. DESISTÊNCIA DO CONTRATANTE. COBRANÇA DE MULTA.
1 – Dispensados o relatório e o voto escritos, em face do que dispõe o art. 46 da Lei nº 9.099/1995.
2 – Aplicação da teoria da asserção. Além disso, o fato de o pedido ser formulado com indicação do nome de fantasia da empresa não altera a titularidade do direito em discussão. Preliminar de ilegitimidade rejeitada. 3 – O contrato de locação de imóvel para festa não se submete à disciplina da Lei nº 8.245/91, porque aplicável, ao caso, o CDC, uma vez que a ré dedica-se à prestação de serviços da espécie, como deixa claro o estatuto à fl. 11, em conformidade com o que dispõe o art. 3º, § 2º, do CDC.
4  – Se o contrato de locação de imóvel para festa, firmado em 19 de abril de 2006, para ser cumprido em 03 de novembro de 2006, é resolvido de modo unilateral em 28 de agosto de 2006, cabível a aplicação de cláusula penal, a qual, entretanto, pode ser reduzida pelo juiz, em face do que dispõe o art. 413 do Código Civil.
5 – Nas circunstâncias acima, considerando as especificidades do mercado nesta área e o prazo de 65 dias antes da data programada para a execução do contrato, adequada e proporcional a redução da cláusula penal à retenção de 40% do valor do aluguel.
6 – Recurso improvido. Sentença mantida. Sem honorários, em face da sucumbência recíproca. (TJDF – Rec. 2007.01.1.004124-2; Ac. 363.880; Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais; Rel. Juiz Aiston Henrique de Sousa; DJDFTE 18/08/2009; Pág. 137) 
CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. RESCISÃO. DEFEITOS NO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES ANTECIPADOS.
1 – Apelou o réu da sentença (fls. 27/28) que, em ação de cobrança, julgou parcialmente procedente o pedido, condenando-o a restituir o valor de R$ 450,00 (quatrocentos e cinqüenta reais) ao autor. O recurso deve ser conhecido porque presentes os pressupostos de admissibilidade.
2 – O pedido inicial era de restituição de R$ 600,00 (seiscentos reais), equivalentes ao pagamento antecipado de 2 (dois) meses de aluguel, ao argumento de que o imóvel foi desocupado, logo após a celebração do contrato, em razão de inúmeras avarias que inviabilizavam a moradia no local. O réu recusou-se a devolver o valor antecipado alegando tratar-se de multa  pela rescisão antes do termo final do contrato.
3 – O contrato foi celebrado verbalmente. Não há prova do prazo estipulado entre as partes nem de que pactuada multa para o caso de rescisão.
4  – Pelo documento de fl. 05 depreende-se que o imóvel foi ocupado pelo apelado em 16/12/06. O documento de fl. 16 mostra que, em 24/12/06, o apelado locou outra casa. E o documento de fls. 18/21 prova que o apelante alugou o imóvel de sua propriedade para terceiro, em 09/01/07. Deduz-se, portanto, que o autor ocupou o imóvel do réu por pelo menos uma semana. Nesse sentido, a conclusão do juiz a quo que, ao proferir a sentença, registrou que “conforme referido em linhas volvidas não foi comprovada a data da desocupação do imóvel, mas pelo que se verifica do depoimento das partes e dos documentos anexados aos autos tenho como certo que o autor residiu no imóvel pelo menos 15 dias, por isso, o réu está sujeito à restituição da quantia de R$ 450,00 (quatrocentos e cinqüenta reais), que corresponde ao excedente” (fl. 28).
5 – Registre-se que a multa devida pela restituição do imóvel antes do prazo avençado pelas partes deve ser proporcional, devendo ser reduzida pelo juiz quando manifestamente excessiva, nos termos do art. 4º, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, combinado com o art. 413, do Código Civil. No caso dos autos, portanto, não poderia o apelante reter, a título de multa  contratual, o valor integral dos aluguéis adiantados pelo locatário.
6 – Recurso conhecido e não provido. Parte recorrente condenada ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que arbitro em R$ 300,00. (TJDF – AC 2007.03.1.000724-2; Ac. 289859; Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais; Relª Juíza Leila Arlanch; DJU 19/12/2007; Pág. 139)
Ficou configurado na ação executiva em liça que fora certificado naqueles autos que o imóvel objeto da adjudicação está sob posse direta de terceira pessoa, estranha à lide executiva.
Nesse diapasão, neste aspecto processual, ou seja, diante de um terceiro estranho à lide executiva, descabida qualquer pretensão compulsória de cumprimento da medida coercitiva de desocupação do imóvel em debate, mediante simples determinação na ação de execução. É que, segundo a melhor doutrina e jurisprudência, faz-se mister solver a questão com a observância do contraditório e da ampla defesa do ocupante do imóvel.
Tal entendimento é respaldado por inúmeros Tribunais:
AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. Mantida a decisão monocrática, eis que ausente razão bastante que justifique a sua reforma. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. PEDIDO DE IMISSÃO DE POSSE DO ARREMATANTE. IMPOSSIBILIDADE. BEM OCUPADO POR TERCEIRO.
O arrematante  de bem imóvel tem direito a ser imitido na posse do imóvel como simples ato da execução, desde que o bem esteja na posse de depositário ou do devedor. Nunca, porém, contra terceiro detentor, que pode ter justo título, como no caso concreto. Agravo improvido. Agravo interno improvido. (TJRS – AG 70037272754; Porto Alegre; Décima Nona Câmara Cível; Rel. Des. Guinther Spode; Julg. 05/10/2010; DJERS 14/10/2010) 
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL PELO CREDOR. IMISSÃO DE POSSE NA EXECUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
Bem imóvel arrematado pelo exequente que se encontra ocupado por terceiro, estranho à lide. Necessidade de o arrematante ajuizar ação própria para buscar a imissão de posse  sobre o imóvel, ocasião em que será discutida a justiça da posse exercida pelo ocupante. Mantida a interlocutória que reconsiderou a determinação de imissão de posse do agravante na presente execução. NEGADO SEGUIMENTO ao recurso, por decisão monocrática. (TJRS – AI 70037634771; Gravataí; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Nelson José Gonzaga; Julg. 30/09/2010; DJERS 06/10/2010) 
EXECUÇÃO. PEDIDO DE IMISSÃO NA POSSE. INDEFERIMENTO. IMÓVEL OCUPADO POR TERCEIRO ESTRANHO À LIDE. NECESSIDADE DE AÇÃO PRÓPRIA. RECURSO IMPROVIDO. É indevida a expedição de man dado de imissão de posse em favor do adjudicante quando o Imóvel arrematado está ocupado por terceiro não depositário, estranho à lide, sendo necessária a propositura de ação própria. (TJSP – AI 990.10.319547-7; Ac. 4635812; São Paulo; Vigésima Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Luis de Carvalho; Julg. 11/08/2010; DJESP 25/08/2010)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL PELO CREDOR. IMISSÃO DE POSSE NA EXECUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
Bem imóvel arrematado pelo exequente que se encontra ocupado por terceiro, estranho à lide. Necessidade de o arrematante ajuizar ação própria para buscar a imissão de posse  sobre o imóvel, ocasião em que será discutida a justiça da posse exercida pelo ocupante. Mantida a interlocutória que reconsiderou a determinação de imissão de posse do agravante na presente execução. NEGADO SEGUIMENTO ao recurso, por decisão monocrática. (TJRS – AI 70037634771; Gravataí;Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Nelson José Gonzaga; Julg. 30/09/2010; DJERS 06/10/2010)
Diante disso, tendo em vista que a resistência ao recebimento das chaves foi injusta, a presente ação em consignação deve prosperar, liberando a Autora do ônus pretensamente devido pelo locador, ora Réu.
CÓDIGO CIVIL
 Art. 335 – A consignação tem lugar: 
I – se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar a receber o pagamento, ou dar a quitação na devida forma. 
Em verdade, pertinente que a Autora pague, consoante reza o art. 4º da Lei do Inquilinato, tão-somente a multa contratual proporcional(R$ .x.x.x) ao tempo dos aluguéis adimplidos, bem como os valores devidos ao uso do imóvel até a data da recusa(notificação/mora acceppiendi) e a proporcional taxa condominial(R$ .x.x.x ) e de IPTU(R$ .x.x.x), a saber o montante de R$ .x.x.x. ( .x.x.x. ), cujos comprovantes dos últimos meses pagos ora são acostados como parâmetros para apurar-se a pertinência dos valores depositados(LI, art. 67, inc. I).(docs. 03/07)
(3) – PEDIDOS E REQUERIMENTOS  
         Posto isso, pede e requer o Autor que Vossa Excelência tome as seguintes medidas:  
a) Determinar a citação do Réu, por mandado, para que o mesmo, querendo, ofereça defesa no prazo legal, sob pena de revelia e confissão, ou receber os depósito e dar quitação(CPC, art. 897, parágrafo único); 
b) requer-se, outrossim, seja o Autor autorizado, no prazo legal, com a devida intimação, a depositar em juízo a quantia de R$ .x.x.x. ( .x.x.x.x ), referentes aos encargos locatícios descritos nesta inicial, bem como as chaves do imóvel(LI, art. 67, II); 
b) pede-se, mais, sejam JULGADOS PROCEDENTES o pedidos formulados nesta ação, declarando quitadas as obrigações locatícias(CC, art. 336) e, via reflexa, declarar extinta a relação contratual em apreço, condenando o mesmo ao pagamento de custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios;  
                       Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direitos admitidos, por mais especiais que sejam, sobretudo pela oitiva de testemunhas a serem oportunamente arroladas, se necessário for, além do depoimento pessoal do Réu, o que desde já requer.
 
Dá-se à causa o valor de R$  .x.x.x. ( .x.x.x.x ), o qual corresponde, segundo os ditames do art. 58, inc. III, da Lei do Inquilinato, ao valor de doze(12) meses de aluguéis.
 
Respeitosamente, pede deferimento.
Fortaleza(CE),   00 de fevereiro do ano de 0000.
Alberto Bezerra
Advogado – OAB 112233