Obrigação natural e real

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Direito das Obrigações
Obrigações Naturais e Obrigações Reais
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Obrigação Natural
A obrigação já traz em si a possibilidade de o credor, coercitivamente, usar dos meios necessários para que seja cumprida por meio dos instrumentos postos a sua disposição pelo Estado. Se a obrigação for cumprida espontaneamente, ela funciona apenas espiritualmente, como pressão psíquica sobre o devedor.
As obrigações naturais são obrigações incompletas, por não serem judicialmente exigíveis.
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Obrigação Natural
A obrigação natural encontra-se a meio caminho entre o direito e a moral.
A situação mostra-se bastante clara nas dívidas de jogo ou aposta.
Arts 814 à 817, CC.
Embora desprovida de poder coativo, se o devedor espontaneamente a cumpre, o pagamento considera-se legal.
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Obrigação Natural
Estamos a meio caminho de uma obrigação jurídica e uma obrigação moral.
Antes do cumprimento, a obrigação natural encontra-se dormente, como mero dever moral. No momento de ápice, que é o cumprimento, é que se ressalta a face jurídica da obrigação.
É no momento da extinção da obrigação que desponta seu caráter jurídico.
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Obrigação Natural
Para Antunes Varela, as obrigações naturais são deveres morais ou sociais juridicamente relevantes.
O devedor natural não pode ser compelido a executar a obrigação, mas, se a realiza espontaneamente, seu ato é irretratável e opera pagamento válido.
Por outro lado, não existe ação para compelir o devedor a efetuar o cumprimento.
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Obrigações Reais ou Propter Rem
Há situações em que o proprietário é por vezes sujeito de obrigações apenas porque é proprietário e qualquer pessoa que o suceda nesta posição assumirá tal obrigação.
Contudo, o proprietário poderá liberar-se do obrigação se se despir da condição de proprietário.
A obrigação real fica a meio caminho entre o direito real e o direito obrigacional.
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Obrigação Propter Rem
Bárbara Almeida de Araújo: “o devedor de uma obrigação propter rem será o titular do domínio ou o sujeito ativo de uma relação possessória”.
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Obrigação Propter Rem
A pessoa do devedor, nesse tipo de obrigação, poderá variar, de acordo com a relação de propriedade ou de posse existente entre o sujeito e determinada coisa.
Sua natureza pode ser considerada mista.
Exemplo: a obrigação do condômino em concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação ou divisão da coisa (art. 1315, CC)
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Obrigação Propter Rem
O devedor está ligado ao vínculo não em razão de sua vontade, mas em decorrência de sua particular situação em relação a um bem, do qual é proprietário ou possuidor.
Nesse tipo de obrigações, por exceção, o sucessor assume automaticamente as obrigações do sucedido, ainda que não saiba de sua existência.
Exemplo: quem adquire um apartamento ficará responsável pelas despesas de condomínio do antigo proprietário (art. 1345, CC).
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Obrigação Propter Rem
A obrigação naquele exemplo, acompanha a coisa, vinculando o dono, seja ele quem for.
Essa obrigação é um misto entre direito pessoal e direito real, porque também segue a coisa, e não pode existir fora das relações de direito real. 
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Ônus Real
Conceito: É um gravame que recai sobre uma coisa, restringindo o direito do titular de direito real sobre a coisa.
O ônus distingue-se do dever, porque neste, que é próprio da obrigação, há o característico da coercitibilidade, enquanto tal não existe no ônus.
Quem tem um dever, pode ser obrigado a cumpri-lo.
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Ônus Real
Bárbara Almeida de Araújo: “As despesas para a conservação da coisa comum no condomínio são obrigações propter rem, sendo o débito garantido por todo seu patrimônio e não pela coisa.
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Obrigações com Eficácia Real
O contrato de locação, com o registro imobiliário, permite que o locatário oponha seu direito de preferência erga omnes, isto é, perante qualquer pessoa que venha a adquirir a coisa locada. 
Tal contrato portanto, alcança eficácia real.