PROJETOS+E+TIPOS+DE+ADM

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PLANEJAMENTO E 
CONTROLE DE OBRAS 
Projeto, especificações técnicas, cadernos de 
encargos, memorial descritivo, modalidades de 
contratação 
PROJETO 
 O projeto é a etapa inicial e uma das mais 
importantes fases no ciclo de vida de um 
empreendimento. 
 Por sua natureza, o projeto pode ser visto como 
um processo no qual problemas e soluções 
emergem simultaneamente. 
 Ele requer a identificação e ponderação de 
diferentes necessidades, requisitos e desejos dos 
usuários, os quais devem ser adequadamente 
traduzidos para a linguagem da construção e 
confrontados com as soluções viáveis (em termos 
de materiais e técnicas disponíveis, prazos e 
custos suportáveis), para então serem 
incorporados ao projeto. 
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PROJETO 
 As etapas do projeto podem ser sintetizadas 
como: 
 Planejamento e concepção: é a etapa que reúne as 
informações necessárias à concepção da edificação – 
inclui o levantamento de dados iniciais, a definição do 
programa de necessidades e a análise de viabilidade; 
o programa de necessidades ( briefing ) consiste na 
definição/captura dos requisitos do cliente/usuário e 
em geral é desenvolvido em contatos diretos do 
arquiteto com o cliente; 
 Estudo Preliminar: é a configuração inicial da 
solução arquitetônica proposta (partido), 
considerando os elementos principais do programa de 
necessidades; 
 
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PROJETO 
 As etapas do projeto podem ser sintetizadas 
como: 
 Desenvolvimento do projeto: 
 Anteprojeto: é a configuração final da solução proposta, 
considerando todos os elementos do programa, mas com 
pouco detalhamento, em escala reduzida; 
 Projeto Básico - reúne os elementos necessários à 
contratação. Tem algum detalhamento, suficiente para o 
entendimento da obra; já envolve os projetos elétricos, 
hidráulicos, estruturais, detalhes de esquadrias, 
paisagismo, etc.; 
 Projeto Executivo: contém todos os elementos necessários 
para a construção, incluindo os projetos complementares. o 
Planejamento físico-financeiro: planejamento visando à 
execução; pode indicar a necessidade de alterações no 
projeto, em função de restrições de tempo ou volume de 
recursos disponíveis. 
 
 
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PROJETO 
 As etapas do projeto podem ser sintetizadas 
como: 
 Projeto Legal: contém os elementos necessários à 
aprovação pelos órgãos públicos, gerando licenças para 
construir e efetuar ligações provisórias dos serviços 
públicos; 
 Projetos Complementares: projetos das diversas 
especialidades, tais como estruturas, instalações hidro-
sanitárias, elétricas, telefônicas, paisagismo, fachadas, 
climatização artificial e outros; 
 Projeto "como construído" - também conhecido como "as 
built" , trata-se do projeto realmente executado, com todas 
as alterações que tenham sido feitas até a finalização da 
construção. 
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ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS 
 As especificações técnicas (ET) descrevem, de forma 
precisa, completa e ordenada, os materiais e os 
procedimentos de execução a serem adotados na 
construção. 
 Por exemplo, a forma de execução da cerâmica de piso: tipo 
de cerâmica, marca, tamanho, cor, forma de assentamento, 
traço da argamassa e junta. 
 Têm como finalidade complementar a parte gráfica do 
projeto. A definição clara da qualidade, tipo e marca 
dos materiais é fundamental, assim como a forma de 
execução dos serviços. 
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ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS - PARTES 
As partes que compõem as ET são: 
Generalidades 
Inclui objetivo, 
Identificação da obra, 
Regime de execução da obra, 
Fiscalização, 
Recebimento da obra, 
Modificações de projeto e, 
Classificação dos serviços. 
 
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ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS - PARTES 
 Materiais de construção (insumos utilizados) - A 
especificação dos materiais pode ser escrita de duas 
formas: 
 genérica - aplicável a qualquer obra. 
 específica - relacionando apenas os materiais a serem 
usados na obra em questão. 
 Com o uso de sistemas informatizados, não há 
dificuldade em usar um ou outro método, pois o 
sistema pode emitir o relatório completo ou apenas 
dos materiais que aparecem na lista gerada no 
orçamento. 
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ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS - PARTES 
 As partes que compõem as ET são: 
 Discriminação dos serviços. 
 Especifica como devem ser executados os 
 serviços, indicando traços de argamassa, 
 método de assentamento, forma de corte de 
 peças, etc. Também podem ser compilados de 
 forma completa ou específica. 
 
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ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS - TIPOS 
 Existem variações nas ET, conforme a finalidade. 
 O texto pode ser mais ou menos detalhado, conforme 
seja destinado : 
 a obras de empreitada, 
 por administração ou 
 executadas pelo próprio dono. 
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ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS - REDAÇÃO 
 Existem alguns princípios de redação, visando a 
clareza e objetividade. 
 O texto deve ser bem escrito, em língua portuguesa 
correta, papel de tamanho normalizado (A4), formatado 
e sem rasuras. 
 Eventualmente poderá ser necessária a tradução para 
outra língua (inglês, espanhol), o que deve ser feito com 
muito cuidado, por causa do vocabulário técnico. 
 A numeração e classificação dos serviços e materiais 
deve ser clara e bem determinada, para não provocar 
confusões. 
 Essas exigências são as normais para qualquer 
texto técnico. 11 
CADERNO DE ENCARGOS 
 O Caderno de Encargos (CE) é o conjunto de 
especificações técnicas, critérios, condições e 
procedimentos estabelecidos pelo contratante 
para a contratação, execução, fiscalização e 
controle dos serviços e obras. 
 O texto é semelhante ao das Especificações 
Técnicas, mas normalmente o CE é mais geral, 
servindo para todas as obras, enquanto que as ET 
são particulares. 
 Se estiver associado ao software de orçamentos, 
permite a emissão de relatório apenas das 
composições em uso para determinada obra, 
agilizando a comunicação técnica com a obra (ou 
com os fiscais). 
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CADERNO DE ENCARGOS 
 Alguns organismos possuem cadernos de 
encargos padronizados, tais como o Banco do 
Brasil, Petrobrás ou grandes empresas do ramo 
industrial. 
 Consistem de um texto completo e geral, que 
descreve a maioria dos serviços possíveis, sendo 
complementados por serviços ou materiais 
específicos da obra em questão. 
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MEMORIAL DESCRITIVO 
 O memorial descritivo é outro tipo de resumo das 
especificações técnicas. Há memoriais descritivos 
para finalidades específicas, tais como 
 venda, 
 propaganda, 
 registro de imóveis ou 
 aprovação de projetos na municipalidade. 
 Deve ser ajustado ao orçamento, seguindo a 
mesma ordem deste (ordenamento e nome dos 
serviços ou atividades). 
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MODALIDADES OU REGIMES DE 
CONTRATAÇÕES 
 São de dois tipos: 
 A preço fixo (conhecida no Brasil com empreitada) 
 A preço móvel ou variável (conhecida como administração) 
 
 As duas modalidades permitem uma vasta série de 
variações nos seus arranjos contratuais de modo que, 
ao final, tem-se um verdadeiro leque de arranjos 
contratuais já consagrados na prática sem, contudo, 
perderem as características de uma ou da outra 
modalidade. 
 Por exemplo, os contratos do tipo Turnkey ou Design-
build (referido na lei 8.666/93 como empreitada 
integral) e algumas outras variações menos comuns 
ainda no Brasil 
 
 
 
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MODALIDADES OU REGIMES DE 
CONTRATAÇÕES 
 Cada modalidade com seus arranjos específicos 
apresentam vantagens e desvantagens, além de 
riscos, que devem ser analisadas em todos os seus 
aspectos sempre que a situação envolve a escolhada modalidade contratual. 
 Assim, pode-se afirmar que não existe um 
contrato perfeito pois este sempre apresentará 
características favoráveis e desfavoráveis a 
ambas as partes envolvidas. 
 A opção pela melhor modalidade varia caso a caso 
e deverá estar baseada nas prioridades, 
conveniências e/ou necessidades das partes, 
principalmente do contratante. 16 
CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR 
GLOBAL 
 Conhecidos como contratos de empreitada global, 
empreitada total, contratos a preço firme ou 
preço certo. O preço fixo pode ser reajustável ou 
irreajustável. O reajustamento não invalida a 
condição de preço fixo ou firme, pois é uma 
medida de compensação de desvalorização da 
moeda nas situações de instabilidade econômica – 
inflação. 
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CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR 
GLOBAL 
 Princípios básicos 
 O Contratado executará a obra do Contratante, de 
acordo com o projeto e as especificações técnicas, 
dentro de um prazo determinado e por um preço 
global ou total fixo, por ele calculado e será 
remunerado mensalmente conforme: 
 o progresso na execução dos serviços da obra (n parcelas 
iguais); 
 etapas de serviços determinadas; 
 serviços previstos em cronograma físico. 
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CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR 
GLOBAL 
 Requisitos indispensáveis: 
 
 Projeto executivo completo e detalhado 
 Especificações técnicas completas 
 Prazo total de obra e diretrizes de Cronogramas físico 
e financeiro 
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CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR 
GLOBAL 
 Procedimentos: 
 O Contratado elabora orçamento da obra, baseando-
se nas especificações técnicas e nos projetos 
executivos e fornece um preço global para sua 
execução, bem como uma proposta de Cronogramas 
Físico e Financeiro. 
 
 Esse preço será fixo (ou fechado), podendo sofrer 
reajustamento ou não, conforme condição contratual, 
e segundo o índice de reajustamento também 
estipulado em contrato. (o que não significa que o 
preço deixa de ser fixo). 
 
 
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CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR 
GLOBAL 
 Procedimentos (cont.) 
 O Contratado, é responsável técnico e administrativo 
pela obra em todos os seus aspectos. Ao iniciar a obra: 
 Adquire em seu próprio nome e por sua conta exclusiva 
(empregando seus próprios recursos financeiros, sem 
nenhuma participação imediata do Contratante nas despesas 
com a obra) todos os insumos necessários (materiais, mão-de-
obra, equipamentos e ferramentas), 
 Por outro lado, o Contratante indicará o fiscal da obra , com a 
finalidade de acompanhar e garantir a boa qualidade dos 
materiais e dos serviços e a obediência aos projetos e 
especificações técnicas; 
 Na execução dos serviços o Contratado deverá se orientar pelo 
Cronograma Físico, o qual deverá ser rigorosamente cumprido 
dentro de cada período programado, que normalmente é o 
mês. 
21 
CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR 
GLOBAL 
 Procedimentos (cont.) 
 Ao final de cada mês, ou outro período estipulado em 
contrato, procede-se aos acertos financeiros relativos ao que 
foi efetivamente executado. Efetua-se a medição (tarefa 
conjunta com a fiscalização da obra) dos serviços 
executados, comparando-os com aqueles previstos no 
Cronograma Físico. 
 Se os serviços executados estiverem em conformidade com 
os da previsão do cronograma, o Contratante efetua o 
pagamento conforme o valor previsto no Cronograma 
Financeiro relativo ao período. 
 Após a medição compete ao Contratado fornecer ao 
Contratante uma Nota Fiscal de Prestação de Serviços com 
fornecimento de mão-de-obra no valor do total do 
recebimento. 
 Observação: o pagamento mensal corresponde a duas "parcelas" 
não explícitas, sendo uma parte do pagamento relativa a 
ressarcimento do custo direto de produção da obra e outra parte 
referente ao BDI, parte do qual corresponde à remuneração do 
Contratado. 
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CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR 
GLOBAL 
 Procedimentos (continuação) 
 Caso haja alterações, voluntárias ou não, em projetos, 
especificações e/ou prazos, as alterações contratuais 
deverão ser acordadas em tempo hábil pelas partes, 
pois trata-se de casos imprevistos e não facilmente 
compatíveis com a natureza rígida desta modalidade de 
contratação; 
 Este é o procedimento adotado a cada mês, até o 
término da obra. 
 • O preço global ou fechado fornecido pelo Contratado 
é: 
 Custo da construção + BDI (benefícios e despesas indiretas) 
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CONTRATOS A PREÇO FIXO POR 
VALORES UNITÁRIOS 
 Princípios Básicos 
 Esta modalidade também chamada de Preços Unitários, 
constitui uma variação do regime de Empreitada, não a 
preço global, onde o Contratado fornecerá os preços fixos 
unitários de cada serviço (BDI incluso) por unidade de 
comprimento, área, volume, peso, peça, etc, recebendo o 
pagamento em função dos quantitativos executados ao final 
de cada período estipulado em contrato, mediante o critério 
de medição. 
 Dependendo do volume total dos serviços ou do porte da 
obra e de seu prazo global, poderá haver apenas uma única 
medição ao final, ou diversas medições periódicas. 
 Trata-se, portanto, de empreitada a preços fixos unitários 
de serviços na qual o preço global somente será conhecido 
após a execução da totalidade dos serviços, o que difere 
substancialmente da empreitada a preço global onde este já 
é conhecido previamente 
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CONTRATOS A PREÇO FIXO POR 
VALORES UNITÁRIOS 
 Requisitos: 
 Esta modalidade de contrato pode ser utilizada em obras de 
características diversas, sendo o mais comum quando se 
tem serviços com especificações bem definidas, mas seus 
quantitativos não são facilmente mensuráveis antes de 
serem bem inspecionados ou executados. 
 É o caso, por exemplo, das obras de recuperações diversas 
em revestimentos de paredes (cerâmicos, tijolinhos, 
pastilhas, argamassas, pedras, laminados, etc) ou de pisos 
(tacos, cerâmicos, vinílicos, têxteis, laminados, placas 
diversas, etc), reformas em geral, manutenções, etc. 
 Esta modalidade pode também ser utilizada em qualquer 
outra obra em substituição ao preço global apesar de 
apresentar desvantagens onde se destaca o laborioso e 
complexo trabalho das medições de tantos itens 
característicos da construção civil. 
 
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ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE 
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO 
 Princípios Básicos: 
 O Contratado executará a obra do Contratante pelo 
valor que se apurar efetivamente, e será remunerado 
pelo serviço prestado segundo um percentual (Taxa 
de Administração) previamente acordado e fixado em 
contrato, em relação ao custo efetivo da obra. 
 Pode ser por taxa fixa (valor fixo mensal) ou taxa 
variável (em função do custo efetivo) 
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ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE 
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO 
 Requisitos: 
 Neste caso pode-se ter ou não os projetos, 
especificações técnicas e cronogramas definidos, pois 
a natureza do regime de contratação admite tal 
flexibilidade. 
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ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE 
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO 
 Procedimentos: 
 O Contratado elabora o orçamento aproximado ou 
estimado do valor global da obra, baseado na mais 
provável forma final do projeto arquitetônico e em 
uma provável especificação técnica de materiais, 
propondo também o prazo total em que a obra deverá 
ser executada, tudo de comum acordo com o 
Contratante, fornecendo a este uma ordem de 
grandeza de quanto lhe custará sua obra e em que 
prazo será feita; 
 
 
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ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE 
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO 
 Procedimentos (continuação) 
 
 Concluídos os acordos descritos anteriormente, o 
Contratado elabora a Previsão de Despesas do 1º mêsde obra, a qual deverá conter os serviços que serão 
executados no referido período, os materiais para tal 
e suas quantidades, bem como os valores financeiros 
correspondentes tanto aos materiais quanto à mão-
de-obra e encargos sociais, equipamentos e 
ferramentas. 
 Tal previsão será feita a cada início de mês, e 
apresentada para a aprovação ou aceite do 
Contratante. A previsão inclui também a taxa de 
administração prevista, como remuneração do 
Contratado no período. 
 
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ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE 
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO 
 Procedimentos (continuação) 
 O Contratante desembolsa o valor financeiro 
previsto, o qual será administrado pelo Contratado, 
que inicia a obra adquirindo todos os insumos 
necessários àquele período, em nome e por conta do 
Contratante. 
 A mão-de-obra poderá ser recrutada e registrada em 
nome de qualquer das partes, conforme acordo prévio, 
embora o mais comum seja em nome do Contratado; 
 O Contratado se responsabiliza por toda a direção 
técnica e administrativa da obra, tanto dos materiais, 
equipamentos e ferramentas, quanto da mão-de-obra, 
em todos os seus aspectos e implicações; 30 
ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE 
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO 
 Procedimentos (continuação) 
 O Contratado inicia a obra, com o objetivo de cumprir 
rigorosamente, até o final do período, a previsão de 
serviços, dentro da previsão de despesas. 
 Ao final do período, o Contratado elabora o Relatório 
de Despesas do mês, anexando a este todos os 
documentos comprobatórios, apresentando ao seu 
final o cálculo real de sua remuneração, a chamada 
Taxa de Administração (já estimada na previsão de 
despesas) sobre o total de despesas efetivas do mês. 
 Aqui podem ser constatadas as possíveis falhas na 
previsão elaborada no início do mês, o que recomenda 
que as previsões devam ser feitas criteriosamente; 
 
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ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE 
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO 
 Procedimentos (continuação) 
 Juntamente com o acerto de fechamento do mês 
anterior, o Contratado apresenta também a previsão 
para o período que se inicia, e assim o procedimento 
se repete a cada período até o encerramento da 
construção. 
 
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ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE 
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO 
 Observação: 
O valor percentual que o Contratado recebe como 
remuneração pelo seu trabalho, correspondente à 
Taxa de Administração, é variável conforme as 
condições e características da obra. Geralmente 
leva-se em consideração fatores como o grau de 
complexidade da obra, o volume, o padrão de seu 
acabamento, a finalidade a que se destina, sua 
localização geográfica, as condições topográficas do 
local, as vias de acesso, os serviços públicos 
disponíveis, condições ambientais locais, entre 
outros. 
 4 
 
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ARRANJOS MISTOS DE 
CONTRATAÇÕES 
 Não são tão numerosas as opções de arranjos 
contratuais mistos que combinam características das 
duas modalidades fundamentais, a empreitada e a 
administração. 
 Algumas são bastante utilizadas no Brasil, 
principalmente para obras de pequeno porte. Dentre 
elas, a mais comum é aquela na qual o Contratado 
trabalha com a mão-de-obra em regime de empreitada 
(preço fechado ou fixo) e os materiais e equipamentos 
em modalidade de administração. 
 Os regimes mistos são resultados de negociações entre 
as partes, motivadas por circunstâncias especiais 
decorrentes, por exemplo, de projetos não bem 
definidos, especificações técnicas incompletas ou 
sujeitas a revisões, prazos incertos em decorrência de 
instabilidades financeiras, e outras condições 
particulares de uma ou ambas as partes. 
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CONSIDERAÇÕES SOBRE A ESCOLHA DA 
MODALIDADE DE CONTRATAÇÃO 
 A escolha inadequada da modalidade contratual ou a sua 
elaboração ou execução mal administrada pode levar as 
partes a situações de grande dificuldade, acarretando em 
prejuízos para uma delas ou ambas. 
 O surgimento dos chamados pleitos contratuais ou 
reivindicações contratuais, são comuns. 
 Os pleitos, em geral são originados por queixas do 
contratado ao final da obra, o qual se sente prejudicado por 
alguma condição que julgue ter sido desfavorável e 
resultam também de outros motivos, além da modalidade 
contratual. 
 As reivindicações são sobre preços ou prazos e, não raro, 
geram questões na esfera judicial. 
 Assim, o profissional da engenharia deve ter conhecimento 
consistente das questões contratuais, já que este é um 
aspecto determinante no sucesso ou fracasso de um 
empreendimento 35