Caso Concreto 9 de Direito Civil 3

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Caso Concreto do Plano de Aula 9
Em determinado contrato, o fiador renunciou expressamente ao benefício de ordem. O credor está executando o contrato em razão da dívida não paga requerendo a penhora de imóvel de propriedade do fiador, apesar do devedor ser proprietário de diversos imóveis. O advogado do fiador fez a seguinte afirmação: - “o fiador somente possui o direito de exigir que sejam executados, primeiramente, os bens do devedor se houver bens sitos no mesmo município na qual foi celebrado o contrato de locação, livres e desembargados”. Este advogado está certo ou errado? Fundamente sua resposta.
Resposta: O advogado está errado. No caso exposto, o advogado renunciou expressamente ao benefício de ordem, com isso, de acordo com o inciso I, do art. 828, do CC, ele não terá direito a exigir que sejam executados primeiramente os bens do devedor (art. 827 do CC), independentes de esse bens terem sidos sitos no mesmo município, no qual fora celebrado o contrato de locação.
Artigos do CC, utilizados para fundamentar a resposta:
CC, Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.
Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito.
CC, Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:
I - se ele o renunciou expressamente;
II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;
III - se o devedor for insolvente, ou falido.
Questão objetiva 1
(TJ-DFT 2014) No que se refere ao contrato de locação de imóveis não residenciais, assinale a opção correta.
a) Uma distribuidora de petróleo que, legalmente impedida de comercializar diretamente seus produtos, subloque totalmente o imóvel de que seja locatária a um revendedor varejista, tem legitimidade, segundo a jurisprudência do STJ, para propor ação renovatória da locação.
b) Em se tratando de ação renovatória de aluguel, é necessária a citação do fiador caso este tenha apresentado declaração pública com a petição inicial da ação renovatória, garantindo assumir os encargos do contrato que se pretende renovar.
c) Em se tratando de contestação a ação renovatória de aluguel, ao proprietário é permitido alegar ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores, devendo juntar prova documental da referida proposta por este subscrita e por duas testemunhas, não havendo vedação legal ao fato de o terceiro ser do mesmo ramo de exploração do locatário.
d) Contrato de locação empresarial celebrado com autarquia, na condição de locadora, é regido pela Lei n.º 8.245/1991, que trata das locações de imóveis urbanos, com a possibilidade de previsão de cláusulas exorbitantes, conforme a Lei n.º 8.666/1993.
e) A ação renovatória busca assegurar não apenas os valores praticados segundo o contrato de locação celebrado entre as partes, mas também a juris locato e o direito de inerência.
Resposta: E.
Fundamentação:
Não se discute, na via processual da renovatória, apenas o quantum, como na revisional, mas sim o iuris locato. Desta forma, inaplicável, à espécie, a ocorrência de continência entre as Ações Renovatória e Revisional. Certo é que as partes são as mesmas, e a causa de pedir remota, também (contrato de locação). Contudo, isto leva à hipótese de conexão, e não continência. Isto porque os objetos são distintos e não há elementos da causa menor que se fazem, da mesma forma, presentes na maior. Evidencia-se, claramente, uma diversidade no fim almejado no pedido (objeto) de cada ação.
(STJ - REsp: 305835 RJ 2001/0022627-2, Relator: Ministro JORGE SCARTEZZINI, Data de Julgamento: 03/10/2002, T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJ 11.11.2002 p. 245 RSTJ vol. 166 p. 486.
Questão objetiva 2
(TJ-PB 2015) Acerca dos contratos de locação de imóveis urbanos, assinale a opção correta à luz a jurisprudência dominante do STJ.
a) O prazo máximo de prorrogação do contrato de locação estabelecido em ação renovatória é de cinco anos.
b) Para a instrução de ação renovatória de locação, é dispensável que o contrato seja escrito, podendo as cláusulas contratuais ser comprovadas por outros meios de produção de prova.
c) Na ação renovatória, para o exercício da retomada para uso próprio, o locador não precisa indicar o ramo de atividade a ser explorado no imóvel.
d) Durante a prorrogação do contrato, o fiador não é responsável por garantir a satisfação do crédito decorrente, ainda que exista cláusula contratual estabelecendo a garantia por fiança até o momento da devolução do imóvel urbano.
e) Devido ao fato de que a lei assegura ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, será nula cláusula inserida em contrato de locação urbana de renúncia ao referido direito.
Resposta: A.
Fundamentação:
A - CORRETA. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. PRAZO DO CONTRATO RENOVADO. ARTIGO 51 DA LEI 8.245/91. 1. O prazo da prorrogação de contrato de locação, estabelecido por força de ação renovatória, deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo de cinco anos. Inteligência do artigo 51 da Lei nº 8.245/91. 2. Recurso conhecido e provido. (STJ - REsp: 182713 RJ 1998/0053718-0, Relator: Ministro HAMILTON CARVALHIDO, Data de Julgamento: 17/08/1999, T6 - SEXTA TURMA, Data de Publicação: DJ 27/09/1999 p. 125 RJADCOAS vol. 3 p. 93)
ALTERNATIVA B - INCORRETA: o artigo 71, da Lei de Locação, exige que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
ALTERNATIVA C - INCORRETA: Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
ALTERNATIVA D - INCORRETA: Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
ALTERNATIVA E - INCORRETA: Súmula 335, do STJ - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.