DIREITO DE VIZINHANÇA

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DIREITO DE VIZINHANÇA
São limitações impostas por normas jurídicas às propriedades individuais, com a finalidade de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a convivência social. Tem natureza de obrigação propter rem, obrigando a fazer ou determinando que se faça alguma coisa em razão de um mandamento legal. Obrigações seguem a coisa.
USO NOCIVO DA PROPRIEDADE
Aquele que age com dolo ou culpa, causando dano a outrem deve indenizá-lo. Aquele que exerce de forma abusiva seu direito, exerce apenas com o objetivo de causar dano a outrem, prejudicando o vizinho, sem qualquer vantagem para o autor, retira do ato o caráter licito.
Atos lesivos: ato sem qualquer abusividade ou irregularidade que acarreta desvantagem ao vizinho.
Os atos que apesar de trazer incomodo são normais ao convívio em sociedade, devem ser suportados pelos vizinhos.
Quando um ato acarreta incomodo a particular individualmente, deve se determinar a cessação do mesmo.
Se o incomodo foi acarretado por ato de interesse público, mantem-se o ato, com indenização.
Ideia de pré-ocupação e zona de situação do imóvel – quem vai residir em zona industrial deve se sujeitar aos transtornos e incômodos naturais da região.
Se há possibilidade de diminuir a perturbação, deverá ser feita pelo juiz.
Os vizinhos só terão acesso à justiça quando ameaçados sua segurança, saúde e sossego. Constatado o incomodo, busca-se uma sentença condenatória de obrigação de fazer ou não fazer.
CAUÇÃO DE DANO INFECTO
Se o mau uso da propriedade constituir negligencia que acarrete em perigo de desabamento ou ruína, confere ao vizinho o direito de exigir que o negligente proceda a demolição ou reparação necessária ou preste caução que assegure indenização dos danos iminentes.
ÁRVORES LIMÍTROFES: árvores situadas nos limites dos imóveis. Cujo tronco esteja na linha divisória de ambos os vizinhos. Se for cortada, os produtos serão divididos entre os proprietários.
Sendo comum a arvore, nenhum de seus donos poderá cortar sem anuência do outro ou exigir que seja abatida, cortada ou arrancada, deve ser partilhada entre os proprietários confrontantes, comuns as despesas relacionadas a ela. Os frutos devem ser repartidos pela metade, se tombarem naturalmente ou haja colheita.
O vizinho tem direito de cortar as raízes que invadam o terreno independentemente da consequência do ato. Será abusivo o ato se agir com dolo ou culpa, resultando dano ao proprietário da arvore ou a outrem, resultando em indenização.
Os frutos caídos da árvore de propriedade particular pertencem ao dono do solo onde caírem. Os pendentes pertencem ao dono da arvore. O proprietário da arvore pode apanhar os frutos antes que caiam.
PASSAGEM FORÇADA
Direito do proprietário de prédio rustico ou urbano que não tem acesso a via pública, nascente ou porto, de mediante indenização, reclamar do vizinho que lhe deixe passagem. Sofrerá o constrangimento o vizinho do imóvel mais natural ou mais facilmente se prestar à passagem.
Imóvel encravado quando não tem saída para via pública, fonte ou porto.
Servidão: pode ser concedida sem o requisito de imóvel encravado, se trata de contrato do qual resulta direito real sobre coisa alheia. Necessita de registro imobiliário.
Se o proprietário ficou encravado por força de ato seu, como o de alienação de parte que lhe propiciava saída para a rua, só poderá pedir passagem para o adquirente.
O direito de passagem deve ser exercido. O não uso por mais de 10 anos pode acarretar sua perda.
Se extinto o fator que determinou a existência da passagem forçada, cessa a necessidade de sua manutenção, liberando-se a passagem.
É possível o estabelecimento de passagem forçada, tendo saída para rua ou estrada, desde que esta saída seja precária, difícil ou perigosa, excessivamente onerosa.
DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
O prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, e depois que seja removida a suas custas para outro local. As obras de instalação de alta periculosidade deem tomar as devidas cautelas.
DAS ÁGUAS
Obriga o dono do prédio inferior a receber as aguas que correm naturalmente do superior, sob pena de se causar inundação pela acumulação de águas.
As águas levadas artificialmente devem também ser recebidas pelo proprietário do prédio inferior, que deverá ser indenizado pelos prejuízos ocasionados, compensando-se os ganhos que possam resultar ao inferior.
P dono do prédio inferior tem direito a utilizar as sobras, desde que satisfeitas as necessidades de consumo do superior, que não poderá impedir o curso natural das águas. 
Se houver sobras, o inferior tem direito de recebe-las não poluídas. Se o superior impedir o curso da agua dolosamente, deve reparar o dano causado e cessar os obstáculos, permitindo que o inferior sirva-se da água. As sobras poluídas dolosamente: deve recuperar ou desviar ou reparar o dano causado.
As aguas decorrentes da chuva pertencem ao prédio onde caírem, que deverá usá-la para suas necessidades e permitir que corram para os inferiores.
Aqueduto: passagem pelo prédio alheio de tubulações destinadas ao abastecimento de agua para proveito agrícola, indústria, para atender as primeiras necessidades da vida, ao escoamento de aguas supérfluas e ao enxugo ou beneficiamento de terras, mediante indenização.
DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS
O proprietário pode constrangem o seu vizinho a proceder com ele a demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as despesas.
O direito de demarcar é do proprietário. Não se estende ao possuidor direto, nem ao sucessor de herança ainda não partilhada.
O proprietário ou qualquer um dos indivíduos que tem legitimidade pode propor a qualquer tempo a ação demarcatória – é imprescritível e irrenunciável.
Os objetivos da ação demarcatória são: demarcar, aviventar ou renovar.
Ação demarcatória simples: sinalização dos limites (demarcar, aviventar ou renovar). 
Ação demarcatória qualificada: sinalização dos limites + restituição das áreas.
O juiz define as áreas com a observância do procedimento processual, baseado em parecer técnico (perito) e nos títulos constitutivos dos direitos das partes litigantes.
Em caso de dúvida poderá decidir conforme a posse justa de cada um (mais antiga e não viciada). Se ainda assim não conseguir delimitar irá repartir a terra em partes iguais. Se a divisão não possibilitar uma divisão cômoda ou economicamente útil, adjudicar-se-á um deles, mediante indenização ao prejudicado.
Presume-se que as obras divisórias pertencem a ambos os proprietários, sendo obrigados conforme os costumes locais a concorrer em partes iguais, para as despesas de sua construção a conservação. Tal presunção é juris tantum e não absoluta, cedendo prova em contrário.
DIREITO DE TAPAGEM
O proprietário tem direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio urano ou rural, para que se possa proteger dentro de seus limites, a exclusividade de seu domínio, desde que observe as disposições a não causar dano ao vizinho.
Presume-se que as divisórias sejam comuns. Em regra, o tapume é feito sobre a linha lindeira ou dividindo a espessura em duas partes iguais pelos lados da linha divisória. Mas se o dono do prédio construir somente de seu lado, não há condomínio necessário ao tapume.
Esse direito de tapagem concede ao proprietário o direito de obrigar seu vizinho a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, à aviventação dos rumos apagados, mediante repartição proporcional entre os interessados das despesas.
Ambos os proprietários devem concorrer em partes iguais para as despesas de construção e conservação dos tapumes. Deverá haver um acordo prévio entre eles. Na falta do acordo o interessado deverá ingressar em juízo a fim de obter o reconhecimento judicial da obrigação de contribuir $$ para a construção do tapume. Se não tomaressas providencias e erguer o tapume, presume-se que fez por conta própria, não sendo possível cobrar do outro a parte.
O proprietário que não concorreu para as despesas, pode adquirir sua meação embolsando o vizinho que o levantou com metade do valor da construção, mediante procedimento judicial. O direito de meeiro só começa a existir a partir do pagamento da meação.
A obrigação de construir tapumes especiais para cercar a propriedade para deter nos seus limites animais domésticos ou outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário que não está obrigado a concorrer para as despesas.
Os tapumes devem ser construídos de acordo com as dimensões estabelecidas em posturas municipais e com os costumes da localidade.
A linha do tapume deve acompanhar exatamente a linha divisória dos prédios confinantes. Se houver confusão de limites, deve-se primeiro proceder a demarcação para depois construir a obra divisória. 
Os proprietários deverão estar de comum acordo quando for preciso cortar ou arrancar cerca viva que sirva como muro divisório.
Não exorbita seu direito o proprietário que colocar ofendículos em seu muro, com intuito de ferir quem tentar ingressar em sua propriedade, pois tem objetivo a defesa de seu domínio.
Os direitos relativos a conservação, construção a indenização de tapumes poderão ser exercidos judicialmente.
DIREITO DE CONSTRUIR
Constitui prerrogativa inerente da propriedade o direito que possui o seu titular de construir em seu terreno o que quiser, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
O exercício do direito de construir está limitado nos regulamentos administrativos e nas disposições do CC, em razão dos interesses da coletividade e do mutuo respeito que deve haver em relação às obrigações oriundas da vizinhança.
O proprietário que erguer qualquer construção, com infringência dos regulamentos administrativos e dos direitos de vizinhança, causando dano a alguém, terá responsabilidade pelo fato, sendo obrigado a reparar o prejuízo, tal responsabilidade independe de prova de culpa.
Para defender-se contra edificações que infringirem normas regulamentares a preceitos de direito civil, o prejudicado poderá, dentro do prazo de ano e dia, após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre seu prédio, ou seja, propor ação demolitória. O magistrado só ordenará a demolição da obra quando for impossível a sua conservação ou adaptação aos regulamentos administrativos e quando contiver vícios insanáveis.
Quem violar as normas responderá por perdas e danos.
Escoado prazo de ano e dia não poderá edificar sem atender ao art. 1301, nem impedir ou dificultar o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Cabe-lhe também opor embargo de nunciação de obra nova, que só poderá ser deferida durante a construção para impedir que na edificação levantada no prédio confinante se abra janela a menos de metro e meio da linha divisória, dentro do prazo de decadência de ano e dia. Se o lesado não embargar nesse tempo, o infrator adquire a servidão de luz, de modo que o primeiro não poderá erguer construção em seu terreno que vede essa abertura.
A edificação não pode invadir área pertencente ao vizinho sob pena de ser embargada.
Invasão de pouca monta: não prejudicando a utilização econômica do imóvel invadido, o infrator não será condenado a demoli-la, mas a indenizar o lesado, pagando justo valor da área que invadiu.
O confinante que construir em primeiro lugar pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno vizinho sem que perca seu direito de haver meio valor dela, se o vizinho a travejar.
O dono do prédio contiguo é condômino de parede-meia, podendo usá-la até meia espessura, devendo avisar previamente os demais das obras que irá realizar, cuidando de não pôr em risco a segurança a separação dos dois prédios. Não pode sem anuência dos outros fazer obras utilizando a parede-meia.
É permitido ao vizinho altear parede divisória e até mesmo reconstruí-la, para que possa suportar o alteamento, desde que custeie a obra, arcando com as despesas de sua conservação, exceto se o outro proprietário contíguo vier a adquirir meação também na parte aumentada.
O proprietário deve construir seu prédio de modo que este não venha a despejar aguas diretamente sobre o imóvel contiguo. O prejudicado terá prazo de ano e dia da conclusão da obra para pleitear que se desfaça goteira sobre seu prédio, mas se deixar escoar o prazo não poderá efetuar construção que impeça ou dificulte escoamento das aguas da goteira, prejudicando o prédio contiguo.
São igualmente ilícitas as construções que poluírem ou inutilizarem, para uso ordinário, o uso da agua de poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes, bem como as escavações ou obras que tirem do poço ou nascente de outrem agua indispensável as suas necessidades normais. Serão permitidas se apenas diminuírem o suprimento do poço ou da fonte do vizinho, e se não forem mais profundas que as deste, em relação ao nível do lençol da água.
Proibida a abertura de janelas, a construção de beirado, terraços ou varandas a menos de metro e meio do terreno confinante, tendo por escopo impedir que a propriedade particular seja devassada pela curiosidade de vizinhos.
Essa distância de metro e meio deverá ser contada a partir da linha divisória e não de outra janela do prédio. Poderá a administração municipal impor um recuo lateral maior.
Sua proibição não alcança as portas, caixilhos sem movimento e sem abertura, desde que sejam de vidros opacos.
Proibido em prédio rustico ou rural construção a menos de 3 metros do terreno vizinho.
Não será permitida a execução de obra ou serviço que possa causar desmoronamento de terra ou comprometer a segurança do prédio vizinho, exceto se fizer obra acautelatória. Mas apesar da realização desta, o proprietário do prédio vizinho terá direito a indenização pelos prejuízos que vier a sofrer.
Permite-se que o proprietário ou ocupante do imóvel confinante penetre, mediante aviso prévio, no prédio vizinho para utilizá-lo temporariamente quando for indispensável à construção, reconstrução, reparação ou limpeza. Ou para apoderar-se de objetos ou animais seus que casualmente lá se encontrarem, salvo se estes forem entregues pelo vizinho. Deverá indenizar todos os danos que causar a seu vizinho.