Ricardo Antonio Pereira

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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI 
CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS - CEJURPS 
CURSO DE DIREITO 
 
 
 
 
 
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS 
 
 
RICARDO ANTÔNIO PEREIRA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Itajaí (SC), outubro de 2009
 2
UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI 
CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS - CEJURPS 
CURSO DE DIREITO 
 
 
 
 
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS 
 
 
RICARDO ANTÔNIO PEREIRA 
 
 
 
 
Monografia submetida à 
Universidade do Vale do Itajaí – 
UNIVALI, como requisito parcial à 
obtenção do grau de Bacharel em 
Direito. 
 
 
 
 
Orientador: Professor MSc. Jefferson Custódio Próspero 
 
 
Itajaí (SC), outubro de 2009 
 
 
 
 
 3
AGRADECIMENTO 
 
Agradeço a Deus, por estar sempre comigo, 
principalmente nas horas mais difíceis; Aos 
meus pais, Júlio e Zilma, pelo incentivo nesta 
trajetória de minha vida, pela educação, 
amizade, compreensão e exemplos de 
perseverança e honestidade. Aos meus irmãos 
Carolina e Vinícius pela confiança, carinho e 
colaboração nos momentos necessários; A meu 
grande amigo Carlos Vinicius que sempre me 
deu força para a realização deste trabalho, de 
certa forma foi meu segundo orientador, Aos 
amigos que conquistei nesses cinco anos de 
academia. Ao meu orientador, Prof. Jefferson 
Custódio Próspero, pela orientação precisa e por 
dividir seu conhecimento. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 4
 
DEDICATÓRIA 
A duas pessoas, lutadoras, guerreiras e determinadas! 
Pessoas estas que acordam todos os dias com a vontade 
e responsabilidade de cuidar de sua família! 
Pessoas estas que procuro me espelhar, pois sua força, 
sua dedicação e sua bênção me motivam! 
Deram-me a vida com sua excelência e amor, carinho e 
dedicação; 
Pessoas estas que esbanjam esforço e compreensão! 
Pessoas por quem serei eternamente grato, e que ainda 
que eu nasça muitas outras vezes, e me dedique exclusivamente à elas, jamais 
conseguiria retribuir todo esse amor, carinho e dedicação! 
Por quem peço a DEUS que, por naturalidade, aqueça-
lhes os corações, fortaleça-lhes o corpo e lhes agracie com eterna saúde; 
Dedico este trabalho, reflexo de muito esforço, à Meus 
Pais. 
AMO VOCÊS! 
 
 
 
 
 5
 TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE 
Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo 
aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do 
Vale do Itajaí, a coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o 
Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo. 
 
Itajaí (SC), outubro de 2009. 
 
Ricardo Antônio Pereira 
Graduando 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 6
PÁGINA DE APROVAÇÃO 
A presente monografia de conclusão do Curso de Direito da Universidade do 
Vale do Itajaí – UNIVALI, elaborada pelo graduando Ricardo Antônio Pereira, 
sob o título RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS, foi 
submetida em ___ de outubro de 2009 à banca examinadora composta pelos 
seguintes professores: MSc. Jefferson Custódio Próspero (Orientador e 
Presidente da Banca) e Eduardo Campos (examinador) aprovada com a nota 
[_____] (______________________). 
 
Itajaí (SC), __ de outubro de 2009 
 
 
Prof. MSc Jefferson Custódio Próspero 
Orientador e Presidente da Banca 
 
 
Prof. MSc Antônio Augusto Lapa 
Coordenação da Monografia 
 
 
 
 7
ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS 
CC/1916 Código Civil Brasileiro de 1916 
CC/2002 Código Civil Brasileiro de 2002 
CDC Código de Defesa do Consumidor 
CND Certidão Negativa de Débitos 
COFECI Conselho Federal dos Corretores de Imóveis 
CRECI Conselho Regional de Corretores de Imóveis 
CRFB/88 Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 
INCRA Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária 
IPTU Imposto Predial Territorial Urbano 
ITU Imposto Territorial Urbano 
TTI Técnico em Transações Imobiliárias 
UNIVALI Universidade do Vale do Itajaí 
CEJURPS Centro de Ciências Jurídicas, Políticas e Sociais 
 
 
 
 
 
 8
SUMARIO 
SUMARIO .............................................................................................. 8 
RESUMO ............................................................................................. 10 
CAPÍTULO 1 ........................................................................................ 13 
RESPONSABILIDADE CIVIL ............................................................. 13 
1.1 HISTÓRICO ................................................................................................... 13 
1.2 CONCEITO .................................................................................................... 17 
1.2.1 PRESSUPOSTOS ............................................................................................. 19 
1.2.2 CONDUTA DO AGENTE .................................................................................... 19 
1.2.3 AÇÃO OU OMISSÃO DO AGENTE ...................................................................... 19 
1.2.4 DANO CAUSADO ............................................................................................ 21 
1.2.5 NEXO DE CAUSALIDADE .................................................................................. 24 
1.3 TEORIA DA RESPONSABILIDADE .............................................................. 25 
1.3.1 RESPONSABILIDADE SUBJETIVA ...................................................................... 25 
1.3.2 RESPONSABILIDADE OBJETIVA ....................................................................... 27 
1.3.3 RESPONSABILIDADE CONTRATUAL .................................................................. 29 
1.3.4 RESPONSABILIDADE EXTRACONTRATUAL ........................................................ 31 
CAPÍTULO 2 ........................................................................................ 33 
DO CORRETOR DE IMÓVEIS ............................................................ 33 
2.1 CONCEITO .................................................................................................... 33 
2.2 EVOLUÇÃO DA CORRETAGEM NO BRASIL ............................................. 34 
2.3 A REGULAMENTAÇÃO DA PROFISSÃO NO BRASIL ............................... 36 
2.4 O CORRETOR DE ÍMOVEIS E A ÉTICA PROFISSIONAL ........................... 44 
2.4.1 O CÓDIGO DE ÉTICA ....................................................................................... 45 
2.4.2 OS REGULAMENTOS ....................................................................................... 55 
2.5 EXIGÊNCIAS DA PROFISSÃO ..................................................................... 58 
CAPÍTULO 3 ........................................................................................ 60 
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS ........... 60 
3.1 CONCEITO DE RESPONSABILIDADE ......................................................... 60 
3.2 CARACTERIZAÇÃO DA RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE 
IMÓVEIS .............................................................................................................. 61 
3.3 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CÓDIGO 
CIVIL .................................................................................................................... 66 
3.4 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CÓDIGO 
DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ........................................................................ 67 
 9
3.5 RESPONSABILIDADE COM RELAÇÃO À INFORMAÇÃO, A 
DOCUMENTAÇÃO E A TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA ........................................ 703.6 RESPONSABILIDADE COM RELAÇÃO À PROPAGANDA DO IMÓVEL ... 77 
CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................ 82 
REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS ............................................ 85 
 
 10
RESUMO 
A presente monografia tem como objetivo analisar a responsabilidade do 
Corretor de Imóveis nos aspectos doutrinários e legais. Para tanto inicia-se 
com um breve estudo sobre o instituto da responsabilidade civil, através de 
suas origens históricas, conceitos, modos de classificação e seus 
pressupostos, logo após analisa-se o profissional corretor de imóveis, como 
seu conceito, suas atribuições, seus regulamentos. Por conseguinte, será 
explanado sobre o conceito e surgimento da profissão de Corretor de Imóveis 
no Brasil, abordado o nascimento da mesma desde o tempo do Brasil colonial e 
a formação de suas cidades e a regulamentação profissional. Em seqüência, 
analisa-se a ética, o profissional, os regulamentos e as exigências 
profissionais. Por fim, enfatizar-se-á a responsabilidade do Corretor de Imóveis 
frente ao Código Civil e o Código Consumerista, bem como a responsabilidade 
deste profissional com relação à informação, a documentação, a transação 
imobiliária e a propaganda do imóvel. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 11
 
INTRODUÇÃO 
 
 
A presente Monografia tem como objeto de estudo, demonstrar “a 
responsabilidade civil do Corretor de Imóveis” e, como objetivo: institucional, 
produzir uma monografia para obtenção do grau de bacharel em Direito, pela 
Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI; geral, pesquisar, juridicamente e 
reiterado o entendimento doutrinário em face da Responsabilidade Civil do 
Corretor de Imóveis; especifico, analisar as teorias da responsabilidade civil 
bem como caracterizar o Corretor de Imóveis, suas atribuições e obrigações, 
por fim a responsabilidade civil do Corretor de Imóveis perante o novo Código 
Civil brasileiro, 
Com relação a problematização da pesquisa, são elas: 1) A profissão 
do corretor de imóveis necessita de autorização do respectivo órgão de classe 
para o seu efetivo exercício. 2) A teoria adotada da responsabilidade civil do 
corretor de imóveis frente à informação, a documentação e a transação 
imobiliária é subjetiva. 3) A teoria adotada da responsabilidade civil do corretor 
de imóveis, frente à propaganda do imóvel é objetiva. 
Atendendo essas hipóteses, a pesquisa foi dividida em 3 capítulos: 
Primeiro Capítulo - Responsabilidade Civil: Trata sobre a 
Responsabilidade Civil geral, onde é apresentada sua evolução histórica, 
conceitos, teoria objetiva e subjetiva, responsabilidade contratual e 
extracontratual. 
Segundo Capítulo – Neste capítulo falá-se-á especificamente sobre o 
Corretor de Imóveis, seu histórico, suas atribuições, ética profissional, seus 
regulamentos regidos pelo código. 
Terceiro Capítulo – Aqui se aborda a Responsabilidade Civil do 
Corretor de Imóveis perante o Código Civil Brasileiro, além das informações 
que devem ser prestadas pelo profissional na transação imobiliária. 
 12
O presente Relatório de Pesquisa encerra-se com as Considerações 
Finais, onde serão apresentados os pontos conclusivos destacados em uma 
breve análise. 
Quanto à Metodologia empregada, registra-se que, na Fase de 
Investigação foi utilizado o Método Indutivo, na Fase de Tratamento de Dados 
o Método Cartesiano, e, o Relatório dos Resultados expresso na presente 
Monografia é composto na base lógica Indutiva. 
Nas diversas fases da Pesquisa, acionar-se-a as Técnicas, do 
Referente, da Categoria, do Conceito Operacional e da Pesquisa Bibliográfica. 
 Por fim com relação às categorias básicas e seus conceitos 
operacionais, optou-se por incluí-las no desenvolvimento desta pesquisa para e 
melhor compreensão. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 13
CAPÍTULO 1 
RESPONSABILIDADE CIVIL 
1.1 HISTÓRICO 
Nem sempre os meios de solucionar conflitos passavam 
pela jurisdição, como ocorre nos dias atuais. O desforço imediato baseado na 
autotutela imperava não se discutia a responsabilidade e nem tampouco se era 
caso de culpa ou dolo (responsabilidade objetiva), o que importava era 
satisfazer suas necessidades de vingança. 
Carlos Roberto Gonçalves1 nos ensina que: “(...) nos 
primórdios da humanidade, entretanto, não se cogitava do fator culpa”. O dano 
provocava a reação imediata, instintiva e brutal do ofendido. Não havia regras, 
nem limitações. Não imperava ainda o direito da autotutela. 
Nessa época a responsabilidade era somente objetiva 
devido à solidariedade do grupo, fundada na concepção de vingança privada, o 
homem somente contava com sua força física como instrumento de defesa, 
onde sendo coletiva a vingança do grupo por ofensa a qualquer um de seus 
participantes contra o agressor habitual”. 
Gagliano2 explica que: 
Para a nossa cultura ocidental, toda reflexão, por mais breve 
que seja, sobre raízes históricas de um instituto, acaba 
encontrando seu ponto de partida no Direito Romano, não 
sendo diferente com a responsabilidade Civil. De fato, nas 
primeiras formas organizadas de sociedade, bem como nas 
civilizações pré-romanas, a origem do instituto está calçada na 
 
1 GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade civil. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 
04. 
2 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. São 
Paulo: Saraiva, 2006. V.3. p. 10. 
 14
concepção de vingança privada, forma por certo rudimentar, 
mas compreensível do ponto de vista humano como lídima 
reação pessoal contra o mal sofrido. É dessa visão do delito 
que parte o próprio Direito Romano, que toma tal manifestação 
natural e espontânea como premissa para, regulando-a, intervir 
na sociedade para permiti-la ou excluí-la quando sem 
justificativa. 
Portanto a Responsabilidade Civil tem seu ponto de 
origem no Direito Romano, eis que o povo romano tinha a concepção da 
vingança privada, ou seja, uma reação pessoal contra o mal sofrido. 
Gagliano3 define que: 
Trata-se da Pena de Talião, da qual se encontram traços na Lei 
das XII Tábuas. Ressalta-se, contudo, como se sabe, que o 
Direito Romano não manifestava uma preocupação teórica de 
sistematização de institutos, pois sua elaboração se deu muito 
mais pelo louvável trabalho dos romanistas, numa construção 
dogmática baseada no desenvolvimento das decisões dos 
juízes e dos pretores, pronunciamentos dos jurisconsultos e 
constituições imperiais. Há porem, ainda na própria lei 
mencionada, perspectivas da evolução do instituto, ao 
conceber a possibilidade de composição entre a vítima e o 
ofensor, evitando-se a aplicação da pena de Talião. Assim, em 
vez de impor que o autor de um dano a um membro do corpo 
sofra a mesma quebra, por força de uma solução transacional, 
a vítima receberia, a seu critério e a título de poema, uma 
importância em dinheiro ou outros bens. 
Conforme se verifica a mitigação da autotutela, verificada 
na própria lei, estabeleceu um abrandamento na resposta do ofendido, a fim de 
evitar que a possibilidade de vingança levasse a morte do ofensor ou alguém 
de sua família como forma de satisfazer o ofendido em seu direito. Seguindo o 
mesmo contexto Gagliano4 afirma que: 
 
3 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. pg. 10. 
4 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. pg. 10. 
 15
Um marco na evolução histórica da responsabilidade civil se 
dá, porém, com a edição de Lex Aquilia, cuja importância foi 
tão grande que deu nome à nova designação da 
responsabilidadecivil delitual ou extracontratual. Constituída de 
três partes, sem haver revogado totalmente a legislação 
anterior, sua grande virtude era propugnar pela substituição 
das multas fixas por uma pena proporcional ao dano causado. 
Se seu primeiro capítulo regulava o caso da morte dos 
escravos ou dos quadrúpedes que pastam em rebanhos; e o 
segundo o dano causado por um credor acessório ao principal, 
que abate a dívida com prejuízo do primeiro; sua terceira parte 
se tornou a mais importante para a compreensão da evolução 
da responsabilidade civil. Com efeito, regulava ela o damnum 
injuria datum, consiste na destruição ou deterioração da coisa 
alheia por fato ativo que tivesse atingido coisa corpórea ou 
incorpórea, sem justificativa legal. Embora sua finalidade 
original fosse limitada ao proprietário de coisa lesada, a 
influencia da jurisprudência e as extensões concedidas pelo 
pretor fizeram com que se construísse uma efetiva doutrina 
romana da responsabilidade extracontratual. 
Após esse período, houve a possibilidade de composição 
entre a vítima e o ofensor, evitando a aplicação da pena de Talião. 
A base foi à observância de que seria mais fácil entrar em 
acordo com o autor da ofensa, para que ele reparasse o dano, mediante o 
pagamento de certa quantia em dinheiro, onde era adequado conforme o delito 
praticado, se fosse público à critério da autoridade pública, e do lesado se 
tratasse de delito privado. 
Alvino Lima citado por Gagliano5 sintetiza essa visão da 
Responsabilidade Civil no Direito da Antiguidade ao afirmar que: 
Partimos, como diz Ilhering, do período em que o sentimento 
de paixão predomina no direito; a reação violenta perde de 
vista a culpabilidade, para alcançar tão somente a satisfação 
do dano e infligir um castigo ao autor do ato lesivo. Pena e 
reparação se confundem; responsabilidade penal e civil não se 
 
5 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. citando 
Alvino Lima pg. 11-12. 
 16
distinguem. A evolução operou-se, consequentemente, no 
sentido de se introduzir o elemento subjetivo da culpa e 
diferenciar a responsabilidade civil da penal. E muito embora 
não tivesse conseguido o direito romano libertar-se 
inteiramente da idéia da pena, no fixar a responsabilidade 
aquiliana, a verdade é que a idéia de direito privado, 
engendrando uma ação penal, viu o domínio da sua apreciação 
diminuir, à vista da admissão, cada vez mais crescente, de 
obrigações delituais, criando uma ação mista ou simplesmente 
reipersecutória. A função da pena transformou-se, tendo por 
fim indenizar, como nas ações reipersecutórias, embora o 
modo de calcular a pena ainda fosse inspirado na função 
primitiva da vingança; o caráter penal da ação da Lei Aquília, 
no direito clássico, não passa de uma sobrevivência. 
“Observa-se que a inserção da culpa como elemento básico da 
responsabilidade civil aquiliana – contra o objetivismo 
excessivo do direito primitivo, abstraindo a concepção de pena 
para substituí-la, paulatinamente, pela idéia de reparação do 
dano sofrido – foi incorporado no grande monumento legislativo 
da idade moderna, a saber, o Código Civil de Napoleão, que 
influenciou diversas legislações do mundo, inclusive o Código 
Civil brasileiro de 1916”6. 
Por sua vez leciona MARIA HELENA DINIZ7: 
Sob a égide da Lei do Talião, ou seja, da reparação do mal 
pelo mal, sintetizada nas fórmulas “olho por olho, dente por 
dente”, “quem com ferro fere, com fero será ferido”. Para coibir 
abusos, o poder público intervinha apenas para declarar 
quando e como a vítima poderia ter o direito de retaliação, 
produzindo na pessoa do lesante dano idêntico ao que se 
experimentou. Na lei das XII Tábuas, aparece significativa 
expressão desse critério na tábua VII, lei 11ª: “si membrum 
rupsit, nicum eo pacit, talio esto” (se alguém fere a outrem, que 
sofra a pena de Talião, salvo se existiu acordo). A 
responsabilidade era objetiva, não dependia da Culpa, 
 
6 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. pg. 12. 
7 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: responsabilidade civil. 17 ed. São 
Paulo: Saraiva, 2004. v. 7. p.10/11. 
 17
apresentando-se apenas como uma reação do lesado contra a 
causa aparente do dano. 
A responsabilidade civil divide-se em duas teorias, 
segundo alguns autores, ou seja, responsabilidade objetiva e responsabilidade 
subjetiva. Para melhor entendimento analisaremos independentemente cada 
teoria. Trataremos abaixo sobre seu conceito de Responsabilidade Civil. 
 
1.2 CONCEITO 
Por ser uma matéria de ampla extensão e inúmeras 
opiniões, faz-se uma difícil tarefa conceituar a responsabilidade civil, 
entendendo-se em resumo que a responsabilidade civil é o instituto que 
constitui regras que regulam a obrigação de reparar o prejuízo causado a 
outrem, assumindo para si as conseqüências jurídicas de uma ação ou 
omissão. 
“O termo Responsabilidade, pode ser utilizado para definir 
varias situações no campo jurídico. A responsabilidade, em 
sentido amplo, encerra a noção em virtude da qual se atribui a 
um sujeito o dever de assumir as conseqüências de um evento 
ou de uma ação”. 8 
“O que se avalia na realidade em matéria de responsabilidade 
segundo Sílvio de Salvo Venosa “(...) é uma conduta do 
agente, qual seja, um encadeamento ou série de atos ou fatos, 
o que não impede que um único ato gere por si o dever de 
indenizar”.9 
Analisando este entendimento pode-se dizer que o termo 
“Responsabilidade”, tem um amplo sentido na qual atribui obrigações e 
conseqüências às ações de determinada pessoa, podendo esta ser 
responsabilizada a indenizar. 
 
8 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil. 3 ed. São Paulo: Atlas, 2003. p.12 
9 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil. 3 ed. São Paulo: Atlas, 2003. p.12 
 18
Maria Helena Diniz10, explica que responsabilidade civil: 
(...) é a aplicação de medidas que obriguem uma pessoa a 
reparar dano moral ou patrimonial causado a terceiros, em 
razão de ato por ela mesma praticado, por pessoa por quem 
ela responde, por alguma coisa a ela pertencente ou de 
simples imposição legal. 
Sobre a mesma matéria entende Gagliano: 
(...)11 a noção jurídica de responsabilidade civil pressupõe a 
atividade danosa de alguém que, atuando a priori ilicitamente, 
viola uma norma jurídica preexistente (legal ou contratual), 
subordinando-se, dessa forma, às conseqüências do seu ato 
(obrigação de reparar). 
Poder-se-á dizer então que a responsabilidade civil é a 
aplicação de meios para coagir uma pessoa a reparar o dano moral ou 
patrimonial causado a terceiros, em razão da prática do ato ter partido dela 
mesma, ou de outra pessoa a quem ela responda por algo que à pertence ou, 
ainda, a partir de simples imposição legal. 
A teoria da responsabilidade civil esta prevista no art. 186 
do Código Civi12. Ai se diz: 
Art. 186 - aquele que, por ação ou omissão voluntária, 
negligência ou imprudência, violar direito ou causar prejuízo a 
outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. (...) 
No sub-capitulo seguinte serão apontados os objetos da 
regra do artigo referido acima 
 
10 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil. 20. ed. v 7. 
São Paulo: Saraiva, 2006 p.40 
11 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. pg. 9. 
12 Lei N 10.406, de 10 de janeiro de 2002 Brasil, Código Civil; Comercial; Processo Civil; 
Constituição Federal./ obra coletiva da autoria da Editora Saraiva com a colaboração de 
Antonio Luiz de Toledo Pinto, MárciaCristina Vaz dos Santos Windt e Lívia Céspedes. 3 ed. 
São Paulo: Saraiva. 2007. p.278 
 19
1.2.1 Pressupostos 
Para que seja aplicada a teoria da responsabilidade civil, 
faz-se necessário a existência de pressupostos de validade, quais seja a 
conduta do agente, a imputabilidade, o dano causado e o nexo de causalidade. 
1.2.2 Conduta do Agente 
Conduta do Agente nada mais é que um ato humano, seja 
cometido por ação ou omissão, lícito ou ilícito. 
Maria Helena Diniz13 explica que: 
Para que haja dever de ressarcir prejuízo, será preciso que o 
fato gerador possa ser imputável ao seu autor, isto é, que seja 
oriundo de sua atividade consciente. Desta forma entende-se 
que para que se caracterize a conduta deve haver a vontade 
do homem. 
Sendo assim, para que se caracterize a conduta do 
agente deve existir a vontade do mesmo, diante disto, trataremos acerca da 
ação ou omissão do agente. 
1.2.3 Ação ou Omissão do Agente 
A ação ou omissão do agente se dá por si só, ou por 
pessoas jurídicas de forma que poderão ser responsabilizadas; logo a ação ou 
omissão humana voluntária são pressupostos necessários para configurar a 
responsabilidade civil. 
Ensina Silvio Rodrigues14 que: 
A responsabilidade do agente pode defluir de ato próprio (fato 
próprio) como a calúnia e a injúria; de ato de terceiro que esteja 
sob a responsabilidade do agente (fato de terceiro), e ainda de 
danos causados por coisas que estejam sob a guarde deste 
 
13 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro.p.41. 
14 RODRIGUES, Silvio. Direito civil, p.15 
 20
(fato de coisa), como animais ou simples imposição legal 
(Responsabilidade Objetiva). 
No entendimento de Silvio Rodrigues15: “O ato do agente 
causador do dano impõe-lhe o dever de reparar o dano não só quando há de 
sua parte, infringência a um dever legal, portanto ato praticado contra lei como 
também quando seu ato, embora sem infringir a lei, foge da finalidade social a 
que ela se destina”. 
Existem atos que não colidem diretamente com a norma 
jurídica, mas sim, com o fim social por ela almejado. São atos praticados com 
abuso de direto, e, se o comportamento abusivo do agente causa dano a 
outrem, a obrigação de reparar, imposta àquele, apresenta-se inescusável. 
Em relação ao fato de terceiro exemplifica Silvio 
Rodrigues: 16”(...) o pai responde pelos atos dos filhos menores que estiverem 
em seu poder ou em sua companhia, bem como, o patrão responde pelos atos 
de seus empregados”. 
Assim pode-se observar que a responsabilidade do 
agente, pode dar-se por ato próprio ou de terceiro. Podendo, todavia, 
igualmente, ser ele obrigado a reparar o dano causado por coisa ou animal que 
estava sob sua guarda, ou por dano de coisas que caia de sua moradia. 
Maria Helena Diniz entende pela forma positiva que17: 
A ação, elemento constitutivo da responsabilidade vem a ser o 
ato humano, comissivo ou omissivo, ilícito ou licito voluntário e 
objetivamente imputável, do próprio agente ou de terceiro, ou o 
fato de animal ou coisa inanimada, que cause dano a outrem, 
gerando o dever de satisfazer os direitos do lesado. 
Gagliano18 explica a respeito da forma negativa (omissiva) 
que: 
 
15 RODRIGUES, Silvio. Direito civil, p.15. 
16 RODRIGUES, Silvio. Direito civil, p.15. 
17 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil, p.43. 
 21
Trata-se de atuação omissiva ou negativa, geradora de dano. 
Se, no plano físico, a omissão pode ser interpretada como um 
“nada”, um “não fazer”, uma “simples abstenção”, no plano 
jurídico, este tipo de comportamento pode gerar dano atribuível 
ao omitente, que será responsabilizado pelo mesmo. 
Em análise ao artigo 186 do Código Civil19 veremos que 
impõe a obrigação de indenizar aquele que (...) “por ação ou omissão 
voluntária causar prejuízo a outrem”. 
Entretanto, podemos destacar também que na ação 
omissiva a voluntariedade da conduta se faz presente. Isso porque, se faltar 
este requisito, haverá ausência de conduta na omissão, inviabilizando, por 
conseguinte, o reconhecimento da responsabilidade civil. 
1.2.4 Dano Causado 
Dano é a violação a um dever jurídico, seja ele cometido 
por ato voluntário culposo ou doloso do agente que seja passível de 
ressarcimento quando causa prejuízo a outrem. Assim configurando um outro 
pressuposto necessário para configurar a responsabilidade civil. 
Fortalecendo esta afirmação, ensina MARIA HELENA 
DINIZ20: 
O dano é um dos pressupostos da responsabilidade civil, 
contratual ou extracontratual, visto que não poderá haver ação de indenização 
sem a existência de prejuízo. 
Ainda Maria Helena Diz21; 
(...) Não pode haver responsabilidade civil sem a existência de 
um dano a um bem jurídico, sendo imprescindível à prova real 
 
18 GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil, volume III: Responsabilidade civil, 
P.9 
19 LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 BRASIL, Código Civil 
20 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 58. 
21 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil, p.66. 
 22
e concreta dessa lesão. Deveras, para que haja pagamento da 
indenização pleiteada é necessário comprovar a ocorrência de 
um dano patrimonial ou moral, fundados não na índole dos 
direitos subjetivos afetado, mas nos efeitos da lesão jurídica. 
Sendo o dano um pressuposto da responsabilidade civil, 
não pode se falar em obrigação de indenizar sem que haja comprovação de 
que o ato do agente causou dano á vítima, sendo que, só haverá 
responsabilidade civil se houver um dano. 
Caio Mário da Silva Pereira22 observa: 
(...) É claro, então, que, se a ação se fundar em mero dano 
hipotético, não cabe reparação, Mas esta será devida se 
considerar, dentro na idéia de perda de uma oportunidade e 
puder situar-se na certeza do dano. 
Por ser um pressuposto da responsabilidade civil, não 
pode se falar na obrigação de indenizar sem que se comprove o dano causado 
pelo ato do agente á vítima. 
Assim dispõe Silvio de Salvo Venosa23: 
Somente haverá a possibilidade de indenização se o ato ilícito 
ocasionar o dano. Cuida-se, portanto do dano injusto. Em 
concepção mais moderna, pode-se entender que a expressão 
dano injusto traduz a mesma noção de lesão a um interesse 
(...) O dano ou interesse deve ser atual e certo; não sendo 
indenizáveis a princípio, danos hipotéticos. Sem dano ou 
interesse violado, patrimonial ou moral, não se corporifica a 
indenização. A materialização do dano ocorre com a definição 
do efetivo prejuízo suportado pela vítima. 
O dano pode ser patrimonial, extrapatrimonial, ou moral. 
 
22 PEREIRA, Caio Mário da Silva, Responsabilidade Civil. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense, 
1994. p.28. 
23 VENOSA. Sílvio de Salvo. Direito Civil: responsabilidade civil, p.33/34 ed.2004. 
 23
O dano patrimonial é aquele que provoca a diminuição do 
patrimônio da vítima. Maria Helena Diniz24 assim o define: 
O dano patrimonial vem a ser a lesão concreta, que afeta um 
interesse relativo ao patrimônio da vítima, consistente na perda 
ou deterioração, total ou parcial, dos bens materiais que lhe 
pertencem, sendo suscetível de avaliação pecuniária e de 
indenização pelo responsável. Constituem danos patrimoniais a 
privação do uso da coisa, os estragos nela, a incapacitará do 
lesado para o trabalho, a ofensa a sua reputação, quando tiver 
repercussão na sua vida profissional ou em seus negócios. 
Já odano extrapatrimonial ou moral, é o que provoca 
prejuízos ou lesões a direitos da personalidade. 
Neste sentido entende Wilson de melo da silva25: 
Danos morais são lesões sofridas pelo sujeito físico ou pessoal 
natural de direito em seu patrimônio ideal, entendendo-se por 
patrimônio ideal, em contraposição ao patrimônio material, o 
conjunto de tudo aquilo que não seja suscetível de valor 
econômico. (...) Seu elemento característico é a dor, tomando o 
termo em seu sentido amplo, abrangendo tanto os sofrimentos 
meramente físicos, quanto os morais propriamente ditos. 
Conclui-se o elemento dano, conforme nos ensina 
Roberto Senise Lisboa26 onde diz que o dano pode ser: 
Patrimonial, se a vítima deixou de ganhar ou perdeu bens por 
causa do dano; ou extrapatrimonial, se a vítima teve ofendidos 
valores não econômicos, como os direitos de personalidade. 
 
24 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: responsabilidade civil. 17 ed. 
São Paulo: Saraiva, 2003. v. 7. p.64. 
25 SILVA, Wilson de Melo da. O dano moral e sua reparação. 3. ed. Rev. e a ampl. Rio de 
Janeiro: Forense, 1999. p. 1-2. 
26 LISBOA, Roberto Senise. Manual de direito civil: obrigações e responsabilidade civil. 3. 
ed. Rev. Atual e ampl. São Paulo: revista dos Tribunais, 2002. 2 v.p. 199. 
 24
Entretanto, somente se viabiliza a obrigação de reparar o dano 
se o prejuízo for ressarcivel. 
Nos ensinamentos citados, podemos conceituar o dano 
ou prejuízo como sendo a lesão a um interesse jurídico tutelado – patrimonial 
ou não, causado por ação ou omissão do sujeito infrator, devendo este 
indenizar a vítima no que lhe couber. 
1.2.5 Nexo de causalidade 
Não pode haver a responsabilidade civil sem que haja um 
vínculo entre o dano e a conduta do agente 
Portanto, tem-se que o nexo de causalidade é elemento 
indispensável para a caracterização da responsabilidade. 
Segundo entendimento de Silvio Rodrigues27: “Seria 
nesse passo o estudo das excludentes da responsabilidade se o acidente 
ocorreu não por culpa do agente causador do dano, mas por culpa da vítima, é 
manifesto que faltou o liame de causalidade entre o ato daquele e o dano por 
este experimentado”. 
Afirma Maria Helena Diniz28 que: 
O vínculo entre o prejuízo e a ação designa-se “nexo causal”, 
de modo que o fato lesivo deverá ser oriundo da ação, 
diretamente ou como sua conseqüência previsível. Tal nexo 
representa, portanto, uma relação necessária entre o evento 
danoso e a ação que o produziu, de tal sorte que este é 
considerada como sua causa. 
Entende-se assim que a relação do nexo de causalidade 
é o pressuposto da Responsabilidade Civil capaz de efetuar a junção da ação 
ou omissão do agente como o dano causado a vítima. Podendo-se afirmar que 
 
27 RODRIGUES, Silvio. Direito civil p.09. 
28 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 100. 
 25
a relação de causalidade terá capacidade para determinar o grau de 
responsabilidade do agente. 
A seguir, apresentar-se-á a Teoria da Responsabilidade e 
suas várias correntes. 
1.3 TEORIA DA RESPONSABILIDADE 
Segundo alguns autores a responsabilidade civil divide-se 
em duas teorias, que são a responsabilidade objetiva e a responsabilidade 
subjetiva. 
1.3.1 Responsabilidade Subjetiva 
A teoria da responsabilidade subjetiva é fundada na culpa, 
no qual devera existir a culpa do agente para que haja direito a indenização. 
Para Silvio Rodrigues29 “(...) a prova da culpa do agente 
causador do dano é indispensável para que surja o dever de indenizar. A 
responsabilidade, no caso, é subjetiva, pois depende do comportamento do 
sujeito”. 
Carlos Roberto Gonçalves ensina: 30 . 
Diz-se, pois, ser “subjetiva” a responsabilidade quando se 
esteia na idéia de culpa. A prova da culpa do agente passa a 
ser pressuposto necessário do dano indenizável. Dentro desta 
concepção, a responsabilidade do causador do dano somente 
se configura com dolo ou culpa. 
Conforme Gagliano 31: 
 
29 RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. p. 11. 
30 GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade civil: doutrina e jurisprudência, p. 
18/19. 
31 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: 
responsabilidade civil. p. 13. 
 26
Esta culpa, por ter natureza civil, se caracterizará quando o 
agente causador do dano atuar com negligencia ou 
imprudência, conforme cediço doutrinariamente... art. 186 do 
Código Civil de 2002 (“Art. 186. Aquele que, por ação ou 
omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e 
causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, 
comete ato ilícito”). 
Portanto, para que seja configurada a teoria subjetiva, 
deverá existir um elemento de cunho subjetivo, que poderá decorrer do dolo, 
ou seja, da ação ou omissão voluntária do agente causador ou decorrer da 
culpa, negligência, imprudência ou imperícia do agente. 
Para maior entendimento dispõe Silvio Rodrigues32: 
Realmente se diz ser subjetiva a responsabilidade quando se 
inspira na idéia de culpa (...) dentro da concepção tradicional a 
responsabilidade do agente causador do dano só se configura 
se agiu culposa ou dolosamente. De modo que a prova da 
culpa do agente causador do dano é indispensável para que 
surja o dever de indenizar. A responsabilidade, no caso, é 
subjetiva, pois depende do comportamento do sujeito. 
Entende-se assim ser indispensável à culpa do agente, 
cabendo ao autor provar a culpa do réu, já que se trata de fato constitutivo do 
direito à vontade de reparação. O ônus da prova poderá se inverter na hipótese 
de culpa presumida. 
Caio Mário da Silva Pereira33 coloca que: 
(...) na tese da presunção de culpa subsiste o conceito 
genérico de culpa como fundamento da responsabilidade civil. 
Onde se distância da concepção subjetiva tradicional é no que 
concerne ao ônus da prova. Dentro da teoria clássica da culpa, 
a vítima tem de demonstrar a existência dos elementos 
fundamentais de sua pretensão, sobressaindo o 
comportamento culposo do demandado. Ao se encaminhar 
 
32 RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. p. 10. 
33 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Responsabilidade civil. p. 265-266. 
 27
para a especialização da culpa presumida, ocorre uma 
inversão do onus probandi. Em certas circunstâncias, presume-
se o comportamento culposo do dano, sem demonstrar a 
ausência de culpa, para se eximir do dever de indenizar. Foi 
um modo de afirmar a responsabilidade civil, sem a 
necessidade de provar o lesado a conduta culposa do agente, 
mas sem repelir o pressuposto subjetivo da doutrina tradicional. 
Ainda sobre culpa presumida trata o mesmo autor34: 
Em determinadas circunstâncias é a lei que enuncia a 
presunção. Em outras, é a elaboração jurisprudencial que, 
partindo de uma idéia tipicamente assentada na culpa, inverte 
a situação impondo o dever ressarcitório, a não ser que o 
acusado demonstre que o dano foi causado pelo 
comportamento da própria vítima. 
Então para que possa surgir o direto reparatório, a 
responsabilidade civil subjetiva deve ter uma ligação direta com a culpa. 
1.3.2 Responsabilidade Objetiva 
Diferentemente da responsabilidade subjetiva, esta 
responsabilidade funda-se na teoria do risco e não da culpa, ou seja, o 
elemento culpa é prescindível, bastando apenas comprovar o nexo de 
causalidade entre o dano experimentado pela vítima e a conduta do réu sem 
que haja assim a necessidade da provada culpa. 
Sobre o assunto entende Silvio Rodrigues35: 
Na responsabilidade objetiva a atitude culposa ou dolosa do 
agente causador do dano é de menor relevância, pois, desde 
que exista relação de causalidade entre o dano experimentado 
pela vítima e o ato do agente, surge o dever de indenizar, quer 
tenha este agido ou não culposamente. 
 
34 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Responsabilidade civil. p. 265-266. 
35 RODRIGUES, Silvio. Direito civil, p.11. 
 28
Carlos Roberto Gonçalves36 entende a teoria do risco 
como sendo justificativa para a responsabilidade objetiva: 
Para esta teoria, toda pessoa que exerce alguma atividade cria 
um risco de dano para terceiros. E deve ser obrigada a repará-
lo, ainda que sua conduta seja isenta de culpa. A 
responsabilidade civil desloca-se da noção de culpa para a 
idéia de risco, ora encarada como “risco-proveito”, que se 
funda no principio segundo o qual é reparável o dano causado 
a outrem em conseqüência de uma atividade realizada em 
beneficio do responsável (...). 
Portanto, a teoria do risco é a da responsabilidade 
objetiva. Segundo essa teoria, aquele que, através de sua atividade, cria um 
risco de dano para terceiros deve ser obrigado a repará-lo, ainda que sua 
atividade e o seu comportamento sejam isentos de culpa, para tanto, examina-
se a situação, e, se for verificada, objetivamente, a relação causa e efeito entre 
o comportamento do agente e o dano experimentado pela vítima, esta tem 
direito de ser indenizada por aquele. 
O Código civil37 traz em seu artigo 927 parágrafo único 
que: 
Art 927 - Haverá obrigação de reparar o dano, 
independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, 
ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do 
dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de 
outrem. 
Entende-se por essa teoria que, aquele que por meio de 
sua atividade, cria um risco de dano para terceiros deverá ser obrigado a 
repará-lo, mesmo que sua atividade e o sua conduta estejam isentos de culpa. 
Sobre a teoria objetiva ensina Carlos Roberto 
Gonçalves38: 
 
36 GONÇALVES, Carlos Roberto, Responsabilidade civil, p.18. 
37 LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 BRASIL, Código Civil 
 29
Para esta teoria, toda pessoa que exerce alguma atividade cria 
um risco de dano para terceiros. E deve ser obrigada a repará-
lo, ainda que sua conduta seja isenta de culpa. A 
responsabilidade civil desloca-se da noção de culpa para a 
idéia de risco, ora encarada como “risco proveito”, que se funda 
no princípio segundo o qual é reparável o dano causado a 
outrem em conseqüência de uma atividade realizada em 
benefício do responsável (ubi emolumentum, ibi ônus); ora 
mais genericamente como “risco criado”, a que se subordina 
todo aquele que, sem indagação de culpa, expuser alguém a 
suportá-lo. 
As atividades consideradas de risco estão previstas no 
parágrafo único do art 927 do Código Civil39 anteriormente citado, além de 
vários outros artigos do citado código, ou seja, quando houver previsão legal, 
ou se a própria natureza da atividade implicar risco para os direitos de outrem. 
Por fim, diante de todas as considerações vistas, entende-
se que não se discute culpa nessa teoria, baseando-se apenas no nexo causal 
entre o prejuízo e o comportamento do responsável. 
1.3.3 Responsabilidade Contratual 
Trata-se sobre o inadimplemento de uma obrigação 
ajustada entre as partes contratantes, onde estas devem desempenhar o que 
foi ajustado. Sendo que o descumprimento de uma obrigação contratualmente 
assumida resulta no ilícito contratual. 
Roberto Senise Lisboa40 classifica a responsabilidade 
contratual como: “(...) aquela que decorre da violação de obrigação disposta 
em um negócio jurídico”. 
Para Maria Helena Diniz41, “(...) a responsabilidade 
contratual é o resultado da violação de uma obrigação anterior, logo, para que 
exista, é imprescindível a preexistência de uma obrigação”. 
 
38 GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil: doutrina e jurisprudência, p. 18. 
39 LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 BRASIL, Código Civil 
 30
Já Silvio Rodrigues42 entende que “(...) na hipótese 
de responsabilidade contratual, antes de a obrigação de indenizar 
emergir, existe, entre o inadimplente e seu co-contratante, um vínculo 
jurídico derivado da convenção”. 
Assim vemos que a responsabilidade civil contratual, 
nasce do descumprimento de uma cláusula contratual que acarretará um dano. 
Tratando-se o contrato de obrigação de resultado, a 
culpa se presume, ou em alguns casos objetiva, já na responsabilidade 
de meio, a responsabilidade será subjetiva. 
Nesse entendimento Sergio Cavalieri Filho explica que43: 
(...) essa presunção de culpa não resulta do simples fato de 
estarmos em sede de responsabilidade contratual. O que é 
decisivo é o tipo de obrigação assumida no contrato. Se o 
contratante assumiu a obrigação de alcançar um determinado 
resultado e não conseguiu, haverá culpa presumida, ou, em 
alguns casos, até responsabilidade objetiva; se a obrigação 
assumida no contrato foi de meio, a responsabilidade, embora 
contratual, será fundada na culpa provada. 
Caberá então exclusivamente ao devedor o ônus da 
prova, onde poderá provar sua exclusão de culpa como em decorrência 
de caso fortuito ou força maior. 
Em relação ao ônus da prova menciona Silvio 
Rodrigues44que: 
 
40 LISBOA, Roberto Senise. Manual de direito civil: obrigações e responsabilidade civil. 3. 
ed. Rev. Atual e ampl. São Paulo: revista dos Tribunais, 2002. 2 v.p. 194. 
41 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 239. 
42 RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. p. 9. 
43 CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. p. 198. 
44 RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. p. 10. 
 31
(...) demonstrado pelo credor que a prestação foi descumprida, 
o onus probandi se transfere para o devedor inadimplente, que 
terá que evidenciar a inexistência de culpa de sua parte, ou a 
presença de força maior, ou outra excludente da 
responsabilidade capaz de eximi-lo do dever de indenizar. 
Por fim verificamos que cabe ao credor o ônus da prova 
do descumprimento de uma obrigação, e ao devedor provar por fatos alheios 
sua isenção de culpa. 
1.3.4 Responsabilidade Extracontratual 
Responsabilidade extracontratual ou também chamada de 
responsabilidade aquiliana, ampara-se numa obrigação legal. Está fundada em 
lei onde qualquer pessoa poderá ser responsabilizada pela violação de um 
dever constituído de um princípio do direito. 
Silvio Rodrigues45 entende que: “(...) nenhum liame 
jurídico existe entre o agente causador do dano e a vítima até que o ato 
daquele ponha em ação os princípios geradores de sua obrigação de 
indenizar”. 
Não há qualquer ligamento jurídico entre o agente 
causador do dano e a vítima na responsabilidade extracontratual. 
Para Sergio Cavalieri Filho46: 
Responsabilidade extracontratual, também chamada de 
aquiliana, é o resultado da violação de um dever geral de 
abstenção, imposto a toda e qualquer pessoa, cujo enfoque se 
dá no respeito dos direitos de terceiros. Isto é, não há uma 
ligação anterior entre as partes através de um contrato, ela é 
resultante da prática de um ato ilícito por pessoa capaz ou 
incapaz. 
 
45 RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidadecivil. p. 10. 
46 CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. p. 199. 
 32
Canotilho47 entende que: “(...) na responsabilidade 
extracontratual, a obrigação de indenizar surge como conteúdo imediato de 
obrigação imposta pela Lei. É nesse momento que se forma a relação jurídica 
entre o autor e a vítima de dano”. 
Maria Helena Diniz48 explica que: 
(...) o lesado deverá demonstrar, para obter reparação do dano 
sofrido, que o lesante agiu com imprudência, imperícia ou 
negligência. Mas poderá abranger ainda a responsabilidade 
sem culpa, baseada na idéia de risco (CC. Art.927, parágrafo 
único). Duas são as modalidades de responsabilidade civil 
extracontratual quanto ao fundamento: a subjetiva, se funda na 
culpa, e a objetiva, se ligada ao risco. 
Conclui-se então que, a responsabilidade extracontratual 
resulta de uma violação legal de um dever jurídico, onde não haja vínculo entre 
o lesante e o lesado. 
Demonstrando as teorias básicas da responsabilidade 
civil, cumpre proceder-se, no capítulo seguinte, ao estudo e pesquisa sobre o 
corretor de imóveis, sua origem, conceito, ética e demais regulamentos e 
exigências da profissão. 
 
 
 
 
 
 
 
47 CANOTILHO, J. J. Gomes. Direito constitucional e teoria da constituição. 1998. 
48 Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 21 
 
 33
 
 
CAPÍTULO 2 
DO CORRETOR DE IMÓVEIS 
2.1 CONCEITO 
Corretor é toda pessoa física ou jurídica que serve de 
intermédio entre vendedor e comprador. São pessoas mediadoras, com a 
finalidade precípua de aproximar vendedor e comprador, numa operação 
comercial. Finda a operação, cessa a atuação do corretor, que deverá receber 
pelo seu trabalho uma comissão denominada corretagem49. 
O termo corretor vem do verbo correr, significando o que 
anda, procura ou agencia. O Corretor de Imóveis é, pois, a pessoa que procura 
negócio imobiliário, quer vendendo, trocando ou locando, servindo de 
intermediário entre as partes (...).50 
Pode-se conceituar Corretor de Imóveis como aquele 
profissional que cria situações, vende informações, buscando agenciamentos e 
negócios imobiliários para intermediar imóveis entre outras pessoas com a 
finalidade de realizar um negócio. 
No entendimento de Raimundo e Almeida51: 
O corretor de imóveis é o profissional que atua no 
mercado imobiliário na intermediação da compra, venda, administração, 
 
49 JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Manual prático do corretor de imóveis. São Paulo: Ícone, 
1989. p.15. 
50 JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Manual prático do corretor de imóveis. São Paulo: Ícone, 
1989. p.15. 
51 RAIMUNDO, Celso Pereira; ALMEIDA, Wilson Carvalho de. Dicionário Imobiliário. 
Florianópolis: Editora Imobiliária, 2002. p. 32. 
 34
permuta, locações e avaliações imobiliárias mediante recebimento de 
honorários. 
O corretor de imóveis, portanto, é o profissional 
especializado e habilitado que, com honestidade e lealdade aos padrões de 
ética, devendo atuar como mediador na transação imobiliária, aproximando as 
partes interessadas para a concretização do negocio. Ele é o elo entre aqueles 
que querem transacionar determinados imóveis. 
Segundo Alexandre Raposo52: 
O Corretor de Imóveis é um intermediário, é aquele que 
aproxima duas partes em torno de um objetivo comum, que é o 
imóvel (...) Conforme estabelece a lei 6.530, é de competência 
legal do Corretor de imóveis servir de intermediário, na compra, 
venda, locação e permuta, podendo ainda, opinar quanto a 
comercialização imobiliária. 
A intermediação realizada pelo corretor será bem 
sucedida ou não à medida que o corretor usa de sua capacidade profissional 
aliada a ética, honestidade e disposição para encontrar o imóvel certo para 
pessoa certa53. 
A realidade da corretagem no Brasil nem sempre foi como 
nos dias de hoje, teve um início e uma evolução não tão fácil como veremos a 
seguir. 
2.2 EVOLUÇÃO DA CORRETAGEM NO BRASIL 
A profissão de Corretor de Imóveis no Brasil é bem antiga. 
Podemos dizer que ela teve seu início na época da colonização portuguesa no 
país. Naquele tempo, algumas pessoas já ganhavam o seu sustento 
 
52 RAPOSO, Alexandre. Situações jurídicas da profissão de Corretor de Imóveis. São 
Paulo: Imobiliária, 1995. p.36-37. 
53 BORTOLEZE, Adriane Gonçalves. A evolução da profissão de corretor de imóveis no 
Brasil [monografia do curso de gestão imobiliária] p.4 
 35
intermediando casas para servirem de pousadas aos desbravadores que 
chegavam de Portugal54: 
A vinda família real portuguesa deslocou definitivamente o eixo 
da vida administrativa da colônia para o Rio de Janeiro, 
mudando também a fisionomia da cidade. Basta dizer que, 
durante o período de permanência de Dom João VI no Brasil, o 
número de habitantes da capital dobrou de cerca de 50 mil a 
100 mil pessoas. A presença da corte implicava uma alteração 
do acanhado cenário urbano da Colônia .As cidades 
começaram a tomar uma forma mais urbana, com infra-
estrutura. Com o seu crescimento, começou a nascer uma 
nova profissão, a de agente de negócios imobiliários. No início 
eram comerciantes locais que passaram a ter seus 
rendimentos aumentados com a intermediação imobiliária, ou 
então leiloeiros, que se especializaram neste ramo com o 
potencial do mercado imobiliário55. 
Portanto, com o crescimento e desenvolvimento 
urbanístico das cidades brasileiras, nasce uma nova profissão, o agente de 
negócios imobiliários, que nada mais é que comerciantes nas quais 
intermediavam transações imobiliárias, com o intuito de aumentar seus 
rendimentos. 
Os agentes imobiliários eram pessoas que, com um 
caderno de apontamentos na mão, muita disposição e um sonho de vencer na 
vida, passaram a intermediar negócios imobiliários utilizando os anúncios nos 
jornais para divulgar suas ofertas, e a sola dos sapatos para identificar os 
vendedores e deles adquirir a autorização para a venda56. 
A ocupação da terra no Brasil teve início com a criação do 
regime de capitanias hereditárias, com o objetivo de efetivar a colonização do 
litoral brasileiro, por intermédio da iniciativa dos donatários e sesmeiros 
(latifundiários), Somente em 1548, com a instituição do governo geral, é que as 
 
54 BORTOLEZE, Adriane Gonçalves. A evolução da profissão de corretor de imóveis no 
Brasil [monografia do curso de gestão imobiliária] p.7 
55 http://www.cofeci.gov.br/paginternas/profissao/inicio.phP?secao=03 
56 http://www.cofeci.gov.br/paginternas/profissao/inicio.phP?secao=03. 
 36
primeiras vilas foram formadas ao redor de igrejas erguidas para a 
catequização dos indígenas e dos depósitos onde era guardado o pau-brasil 
extraído57. 
(...) O Corretor de imóveis nessa época era conhecido 
como agente imobiliário. Como não existiam cursos de formação relativos a 
área, a escola da vida acabou formando os primeiros profissionais, que 
passaram a viver exclusivamente da intermediação imobiliária58. 
2.3 A REGULAMENTAÇÃO DA PROFISSÃO NO BRASIL 
Foram as primeiras leis trabalhistas surgidas durante o 
governo do presidente Getúlio Vargas, na década de 30, que deram origem a 
uma nova forma de organização do trabalho, sendo institucionalizada a 
estrutura sindical brasileira59. 
Nos anos 40 os Corretores de Imóveis faziam parte de uma 
categoria organizada e reconhecida por toda a sociedade. Os 
sindicatos tinham uma estreita ligação com as associações 
comerciais, conseguindo estender aos seus associados todas 
as garantias conquistadas pelos trabalhadores brasileiros. Uma 
prova é o Decreton.º 5.493 de 9 de abril de 1940, pelo qual os 
Corretores de Imóveis eram segurados no Instituto de 
Aposentadoria e Pensões dos Comerciários, pagando seguro 
anual obrigatório. Outra conquista importante foi o 
reconhecimento da capacidade técnica desses profissionais 
por parte do poder público, que passou a considerar como 
avaliação oficial a que era feita pelo Sindicato de Corretores de 
Imóveis, repartição arrecadadora ou por via judicial. Graças a 
este convênio, os Corretores sindicalizados passaram a utilizar 
nos seus anúncios, depois do nome do escritório, a expressão 
 
57 BORTOLEZE, Adriane Gonçalves. A evolução da profissão de corretor de imóveis no 
Brasil [monografia do curso de gestão imobiliária] p.11. 
58 SCHNEIDER, Patric Elivelton. O Exercício da profissão de corretor de imóveis à luz da 
lei n. 10.406 de janeiro de 2002 [Monografia do curso de gestão imobiliária] p.13. 
59 SCHNEIDER, Patric Elivelton. O Exercício da profissão de corretor de imóveis à luz da 
lei n. 10.406 de janeiro de 2002 [Monografia do curso de gestão imobiliária] p.13. 
 37
"do Sindicato dos Corretores de Imóveis", ou "filiado ao 
Sindicato dos Corretores de Imóveis60. 
Portanto, a profissão de agentes imobiliários também 
sofreu a aplicação de leis, com o objetivo de organizar a profissão criando 
assim direitos e deveres, fazendo com que a profissão se fortaleça e se 
emancipe para sua oficialização. 
Foram vários anos de grande trabalho e mobilização, até 
que em 27/08/1962, foi publicada a Lei n. 4.116, que criou, oficialmente, a 
profissão de corretor de imóveis em todo território nacional. Esta data é 
celebrada até hoje como sendo o Dia Nacional do Corretor de Imóveis. O autor 
da lei é o Deputado Ulysses Guimarães, por isso considerado patrono da 
classe dos corretores de imóveis. 61 
Quando tudo parecia resolvido com a publicação da lei n. 
4.116/62, e a profissão devidamente regulamentada, outras categorias 
profissionais uniram-se e conseguiram a anulação legal da lei n, 4116, que 
ficou sob júdice. Talvez, sem a união dos corretores de imóveis daquela época, 
hoje não teríamos uma profissão reconhecida oficialmente62. 
Pois foi com essa união que os corretores conseguiram 
após muito esforço a revalidação da profissão, sendo então publicada a lei n. 
6530/78, lei esta que ainda vigora em todo Brasil nos dias atuais, que será 
abordada abaixo. 
Mister se faz demonstrar que a Lei n. 6530/7863 veio 
regulamentar a profissão do Corretor de Imóveis, bem como suas atribuições, 
responsabilidades e seus órgãos fiscalizadores. 
 
60 http://www.cofeci.gov.br/paginternas/profissao/inicio.phP?secao=06 
61 SCHNEIDER, Patric Elivelton. O Exercício da profissão de corretor de imóveis à luz da 
lei n. 10.406 de janeiro de 2002 [Monografia do curso de gestão imobiliária] p.15 
62 SCHNEIDER, Patric Elivelton. O Exercício da profissão de corretor de imóveis à luz da 
lei n. 10.406 de janeiro de 2002 [Monografia do curso de gestão imobiliária] p.16 
63 http://www.imobiliariasflorianopolis.com.br/documentos/legislacao/lei_6530.htm 
 38
Dispõe a mesma lei em seus principais artigos, algumas 
peculiaridades do corretor de imóvel tal como64: 
Art 1º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no 
Território Nacional, é regido pelo disposto na presente Lei. 
 
Art 2º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será 
permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações 
Imobiliárias. 
 
Art 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a 
intermediação na compra, venda, permuta e locação de 
imóveis, podendo, ainda, opinar quanto a comercialização 
imobiliária. Parágrafo Único - As atribuições constantes deste 
artigo poderão ser exercidas, também, por pessoas jurídicas 
inscritas nos termos da lei. 
Dispõe o primeiro artigo que o exercício da profissão 
de corretor de imóveis no território brasileiro é regido pela presente lei 
sob o numero 6530/78. O segundo artigo informa que o corretor de 
imóveis deverá possuir o titulo de técnico em transações imobiliária. Já o 
terceiro artigo dispõe sobre o qual exercício compete ao correto de 
imóveis, como por exemplo: intermediação na compra, venda, permuta e 
locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto a comercialização 
imobiliária. 
Art 4º - A Inscrição do Corretor de Imóveis e de pessoa jurídica 
será objeto de Resolução do Conselho Federal de Corretores 
de Imóveis. 
Art 5º - O Conselho federal e os Conselhos Regionais são 
órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de 
Corretor de Imóveis, constituídos em autarquia, dotada de 
personalidade jurídica de direito público, vinculada ao 
 
64 Lei N 6530 de maio de 1978 - Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, 
disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências 
 39
Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, 
operacional e financeira. 
Art 6º - As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de 
Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm 
os mesmos direitos das pessoas físicas nele 
inscritas.Parágrafo Único - As pessoas Jurídicas a que se 
refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor um 
Corretor de Imóveis individualmente inscrito. 
O quarto artigo trata sobre a inscrição de pessoa 
jurídica, sendo a mesma objeto de Resolução do Conselho Federal de 
Corretores. Conselho este disposto no quinto artigo como sendo o órgão 
responsável de disciplina e fiscalização do exercício da profissão. O 
sexto artigo informa que as pessoas jurídicas inscritas no Conselho 
regional de corretor estão sujeitas aos mesmos deveres e têm os mesmo 
direito das pessoas físicas nele inscritas. 
 
Art 7º - Compete ao Conselho Federal e aos Conselhos 
Regionais representar em juízo ou fora dele, os legítimos 
interesses da categoria profissional, respeitas as respectivas 
áreas de competência. 
Preconiza o artigo sétimo que compete ao Conselho 
Federal e aos Conselhos regionais representar em juízo ou ora dele os 
interesses da categoria profissional 
Art 16 - Compete ao Conselho Federal: 
I- eleger sua diretoria; 
II- elaborar e alterar seu regimento; 
III- Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua 
diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício 
seguinte.; 
IV- criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões, 
fixando-lhes a sede e jurisdição; 
V- baixar normas de ética profissional; 
VI- elaborar contratos padrão para os serviços de corretagem 
 40
de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos; 
VII- fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos 
Conselhos Regionais; 
VIII- decidir dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais; 
IX- julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais; 
X- elaborar o regimento padrão dos Conselho Regionais; 
XI- homologar o regimento dos Conselho Regionais; 
XII- aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos 
Conselhos Regionais; 
XIII- credenciar representante junto aos Conselhos Regionais, 
para verificação de irregularidades e pendências acaso 
existentes; 
XIV - Intervir temporariamente nos Conselhos Regionais, 
nomeando diretoria provisória, até que seja regularizada a 
situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato:a) 
se comprovada irregularidade na administração;b) se tiver 
havido atraso injustificado no recolhimento da contribuição; 
XV - destituir diretor de Conselho Regional, por ato de 
improbidade no exercício de suas funções; 
XVI - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o 
funcionamento dos Conselhos Regionais e adotar medidas 
para sua eficiência e regularidade;XVII - baixar resoluções e deliberar sobre os casos omissos. 
O artigo décimo sexto trata de todas as competências 
do Conselho federal, sendo as principais: eleger sua diretoria; elaborar e 
alterar seu regimento; Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de 
sua diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício 
seguinte; criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões, fixando-
lhes a sede e jurisdição; contratos padrão para os serviços de 
corretagem de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos; fixar 
as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos; baixar 
resoluções e deliberar sobre os casos omissos. 
Art. 17 - Compete aos Conselhos Regionais: 
I- eleger sua diretoria; 
II- aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua 
diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício 
seguinte, submetendo essa matéria à consideração do 
 41
Conselho Federal; 
III- propor a criação de Sub-regiões, em divisões territoriais que 
tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis inscritos, 
fixado pelo Conselho Federal; 
IV- homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de 
preços de serviços de corretagem para uso dos isncristos, 
elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos; 
V- decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de 
Imóveis e de pessoas jurídicas; 
VI- organizar e manter o registro profissional das pessoas 
físicas e jurídicas inscritas; 
VII- expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição; 
VIII- impor as sanções previstas nesta lei; 
IX- baixar resoluções, no âmbito de sua competência. 
O artigo décimo sétimo trata de todas as 
competências dos Conselhos Regionais, sendo elas: eleger sua diretoria; 
aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem 
como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo 
essa matéria à consideração do Conselho Federal; propor a criação de 
Sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número mínimo de 
Corretores de Imóveis inscritos, fixado pelo Conselho Federal; 
homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de 
serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas 
pelos sindicatos respectivos; decidir sobre os pedidos de inscrição de 
Corretores de Imóveis e de pessoas jurídicas; organizar e manter o 
registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas; expedir 
carteiras profissionais e certificados de inscrição; impor as sanções 
previstas nesta lei; baixar resoluções, no âmbito de sua competência. 
Art 18 - Constituem receitas do Conselho Federal: 
I- a percentagem de vinte por cento sobre as anuidades e 
emolumentos arrecadados pelos Conselhos Regionais; 
II- a renda patrimonial; 
III- as contribuições voluntárias; 
IV- as subvenções e dotações orçamentárias. 
 42
Dispõe o artigo décimo oitavo sobre as receitas do 
Conselho Federal, sendo elas: a percentagem de vinte por cento sobre as 
anuidade e emolumentos arrecadados pelos Conselhos regionais, a renda 
patrimonial, as contribuições voluntárias, as subvenções e dotações 
orçamentárias 
Art 19 - Constituem receitas de cada Conselho Regional: 
I- as anuidades, emolumentos e multas; 
II- a renda patrimonial; 
III- as contribuições voluntárias; 
IV- as subvenções e dotações orçamentárias; 
Elucida o artigo décimo nono sobre as receitas dos 
Conselhos Regionais, sendo elas: as anuidades, emolumentos e multas; 
a renda patrimonial; as contribuições voluntárias; as subvenções e 
dotações orçamentárias; 
Art 20 - Ao Corretor de imóveis e à pessoa jurídica inscritos 
nos òrgãos de que trata a presente lei é vedado: 
I- prejudicar. Por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem 
confiados; 
II- auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da 
profissão aos não inscritos; 
III- anunciar publicamente proposta de transação a que não 
esteja autorizado através de documento inscrito; 
IV- fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional 
sem mencionar o número da inscrição; 
V- anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o 
número do registro do loteamento ou da incorporação no 
Registro de Imóveis; 
VI- violar o sigilo profissional; 
VII- negar aos interessados prestação de contas ou recibo de 
quantias ou documentos que lhe tenha, sido entregues a 
qualquer título; 
VIII- violar obrigação legal concernente ao exercício da 
profissão; 
IX- praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei 
defina como crime ou contravenção; 
X- deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional. 
 43
O artigo vigésimo dispõe sobre o que é vedado ao 
corretor de imóveis e a pessoa jurídica devidamente inscrita, sendo estas 
vedações: prejudicar. Por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem 
confiados; auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão 
aos não inscritos; anunciar publicamente proposta de transação a que 
não esteja autorizado através de documento inscrito; fazer anúncio ou 
impresso relativo à atividade profissional sem mencionar o número da 
inscrição; anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o 
número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de 
Imóveis; violar o sigilo profissional; negar aos interessados prestação de 
contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenha, sido 
entregues a qualquer título; violar obrigação legal concernente ao 
exercício da profissão; praticar, no exercício da atividade profissional, ato 
que a lei defina como crime ou contravenção; deixar de pagar 
contribuição ao Conselho Regional. 
Art 21 - Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores 
de Imóveis e pessoas jurídicas as seguintes sanções 
disciplinares: 
I- advertência verbal; 
II- censura; 
III- multa; 
IV- suspensão da inscrição, até noventa dias; 
V- cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira 
profissional. 
§ 1º - Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o 
Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a 
considerar leve ou grave a falta. 
§ 2º - A reincidência na mesma falta determinará a agravação 
da penalidade. 
§ 3º- A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, 
na hipótese de reincidência na mesma falta, aplicar-se-à em 
dobro. 
§ 4º - A pena de suspensão será anotada na carteira 
profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa 
jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a 
 44
penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em 
cancelamento da inscrição. 
Por fim o vigésimo primeiro artigo demonstra que 
compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de Imóveis e 
pessoas jurídicas sanções disciplinares, são elas as principais: 
advertência verbal; censura; multa; suspensão da inscrição, até noventa 
dias; cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional. 
Mencionamos sobre a Regulamentação da Profissão no 
Brasil, logo, trataremos no próximo sub-capitulo sobre o corretor de imóvel e a 
ética profissional, visto que os mesmo são regidos por normas de condutas no 
exercício da profissão. 
2.4 O CORRETOR DE ÍMOVEIS E A ÉTICA PROFISSIONAL 
Muitos autores definem a ética profissional como sendo 
um conjunto de normas de conduta que deverão ser postas em prática no 
exercício de qualquer profissão. 
Dispõe Alexandre T. Raposo65: 
A palavra ética tem origem grega (ethos) e significa morada, ou 
seja, é a morada do caráter humano. É um conjunto de regras 
que está na base do relacionamento humano. 
Ética profissional são os deveres, a norma de conduta do 
profissional no exercício de suas atividades e em suas relações com os clientes 
de demais pessoas com quem tratar66. 
Portanto, a ética é a pratica da moral, ou seja, é a moradado caráter humano. 
 
65 RAPOSO, Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de Imóveis. 7 ed. 
Rio de Janeiro: Imã Produções artísticas, 2004. p.143. 
66 RAPOSO, Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de Imóveis. 
p.143. 
 45
2.4.1 O Código de ética 
Em relação ao Código de ética cumpre esclarecer que os 
corretores de imóveis, são regidos pela resolução 326 de 25 de junho de 1992, 
do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI67. 
Dispõe Lopes de Sá68, que uma espécie de contrato de 
classe gera o Código de Ética Profissional e os órgãos de fiscalização do 
exercício passam a controlar a execução de tal peça magna. 
A resolução 326 de 25 de junho de 1992, ao aprovar o 
Código de Ética, teve como objetivo básico estabelecer a conduta correta dos 
profissionais inscritos no Creci69. 
O Código de Ética do corretor de imóveis70 dividi-se em 
10 artigos, senão vejamos: 
Art 1° Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a 
forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, 
quando no exercício profissional. 
Art 2° Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além 
da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio 
de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações 
imobiliárias. 
Os dois primeiros artigos tratam de forma genérica a 
obrigação dos corretores. 
Art 3° - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao 
exercício da profissão, à classe e aos colegas: 
 
67 COFECI: Conselho Federal de Corretores de Imóveis. 
68 SÁ, Antônio Lopes de. Ética Profissional. p.99. 
69 RAPOSO, Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de Imóveis. p. 
143. 
70 http://www.creci-mg.com.br/edital/RES_326_1992.pdf acessado em 28 de agosto de 2009. 
 46
I - considerar a profissão como alto título de honra e não 
praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua 
dignidade; 
O inciso primeiro dispõe que o profissional deverá 
considerar sua profissão como alto titulo de honra, agindo sempre com 
ética, praticando todos os atos de acordo com as normas evitando assim 
de comprometer sua dignidade. 
II - prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que 
solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da 
profissão, dos profissionais e da coletividade; 
Dispõe o inciso segundo que o profissional deverá 
prestigiar as entidade de classe, contribuindo sempre que solicitado, 
colaborando e incentivando o sucesso de suas iniciativas em proveito da 
profissão, dos profissionais e da coletividade. 
III - manter constante contato com o Conselho Regional 
respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão; 
O inciso terceiro demonstra que é necessário manter 
o constante contato com o Conselho Regional, colaborando assim para o 
aprimoramento do trabalho desse órgão. 
IV - zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos 
Federal e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes 
forem confiados e cooperar com os que forem investidos em 
tais mandatos e encargos; 
Preconiza o inciso quarto que o corretor de imóveis 
deverá sempre zelar pela existência, fins e prestígio do Conselho Federal 
e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados. 
 47
V - observar os postulados impostos por este Código, 
exercendo seu mister com dignidade; 
O inciso quinto alerta que o corretor de imóveis 
deverá observar os postulados impostos por este Código de Ética, 
exercendo sua atividade com dignidade. 
VI - exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e 
probidade, observando as prescrições legais e regulamentares; 
O inciso sexto dispõe que o profissional deverá 
exercer a profissão de corretor de imóveis com zelo, discrição, lealdade e 
probidade, sempre observando as prescrições legais e regulamentares. 
VII - defender os direitos e prerrogativas profissionais e a 
reputação da classe; 
VIII - zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício 
profissional; 
Os incisos sétimo e oitavo informam que o Corretor 
de imóveis deverá defender os direitos e prerrogativas profissionais e a 
reputação de sua classe, bem como zelar pela própria reputação mesmo 
fora do exercício profissional. 
IX - auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do 
cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e 
fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de 
que tiver ciência; 
X - não se referir desairosamente sobre seus colegas; 
Os incisos nono e décimo demonstram que o Corretor de 
imóveis deverá auxiliar a fiscalização do exercício profissional, comunicando, 
 48
com discrição e fundamentalmente, aos órgãos competentes qualquer tipo de 
infração que tiver conhecimento, e ainda não se referir desairosamente sobre 
seus colegas 
XI - relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de 
consideração, respeito e solidariedade, em consonância com 
os preceitos de harmonia da classe; 
XII - colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la 
a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da 
profissão. 
Por fim os incisos décimo primeiro e décimo segundo 
preconizam que o profissional deve relacionar-se com os colegas, dentro 
dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, conforme os 
preceitos de harmonia da classe, bem como colocar-se a par da 
legislação vigente e procurar difundi-la. 
O artigo terceiro, por sua vez, aborda a relação 
profissional entre o corretor, a classe e seus colegas. Dentre os quais pode-se 
citar: não praticar atos que comprometem a dignidade de profissão (I); exercê-
la com zelo (VI); auxiliar a fiscalização do exercício profissional (IX); 
 Art 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos 
clientes: 
I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de 
oferecê-lo; 
O artigo quarto em seu inciso primeiro dispõe que o 
Corretor de Imóveis deverá inteirar-se de todas as circunstâncias do 
negocio ora almejado, antes de oferecê-lo. 
 49
II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente 
certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o 
cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam 
comprometer o negócio; 
O inciso segundo demonstra que o Corretor de 
Imóveis deverá apresentar, ao oferecer um negócio, dados 
rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, sempre 
informando o cliente dos riscos e demais circunstancias que possam vir a 
comprometer o negócio. 
III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral; 
O inciso terceiro dispõe que o Corretor de imóveis 
deverá recusar qualquer tipo de transação que saiba ilegal, injusta ou 
imoral. 
IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de 
valores ou documentos a ele destinados; 
V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que 
concluído o negócio, contas pormenorizadas; 
O inciso quarto e inciso quinto informam que o 
Corretor de Imóveis deverá comunicar, imediatamente, ao cliente o 
recebimento de valores ou documentos a ele destinados, e ainda deverá 
prestar ao cliente, quando solicite ou logo que concluído o negocio, 
contas. 
VI - zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica 
do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe 
interessar pessoalmente; 
VII - restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite; 
 50
Preconiza o inciso sexto e o inciso sétimo que o 
Corretor de Imóveis deverá zelar pela sua competência exclusiva na 
orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que 
lhe interessar pessoalmente, bem como restituir ao cliente