Direito Civil - Contratos (Slides) - Compra e Venda

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COMPRA E VENDA
NOÇÕES GERAIS DE CONTRATOS
O
s reqsuisitos de validade do contrato podem ser dividos em:
I
) Elementos essenciais gerais:
a
) Requisitos Subjetivos do Contrato:
-
 agente capaz (capacidade genérica = de fato ou de exercício; 
capacidade específica para contratar)
-
 acordo de vontade (bilateral ou plurilateral e o consentimento, 
encontro de vontades sem vícios)
b
) Requisitos Objetivos do Contrato:
-
 objeto lícito (que esteja de acordo com a 
lei, a moral, aos princípios da ordem pública e 
aos bons costumes), determinado (deve ser 
certo ou pelo menos determinável) e possível 
(física, material - ou jurídica do objeto. 
Refere-se também a economicidade de seu 
objeto devendo encerrar algum valor 
econômico. 
NOÇÕES GERAIS DE CONTRATOS
I
I) Elementos Essenciais Particulares:
a
) Requisitos Formais
-
 forma prescrita e não defesa em lei: é a prova do ato negocial 
(a regra é a liberdade de forma, celebrando-se o contrato pelo livre 
consentimento das partes contratantes, princípio do 
consensualismo).
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
NATUREZA JURÍDICA: Trata-se de contrato 
a) bilateral ou sinalagmático (duas 
manifestações de vontade. Possui duas 
premissas: da bilateralidade e igualdade, um 
equilíbrio entre direitos e deveres. 
É o contrato mais comum e importante, com origem no surgimento 
da moeda.
Nos termos do art. 481 do CC, “pelo contrato de compra e venda, 
um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, 
e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. 
Assim, uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir o domínio de 
um bem móvel ou imóvel, a outrem (comprador) mediante o 
pagamento do preço pactuado, em dinheiro. 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
f) translativo de domínio (trata-se de título 
hábil à aquisição do domínio), 
g) de execução instantânea, diferida ou trato 
sucessivo (depende da forma de pagamento). 
b) Oneroso (não é gratuito), 
c) comutativo (regra - as partes anteveem o valor das prestações e 
das contraprestações, elas podem prever, dentro de alguns limites) 
ou aleatório (escapa da previsibilidade - art. 458 e 459 CC), 
d) consensual (regra - basta o consenso para se aperfeiçoar não é 
necessária a entrega da coisa), 
e) informal (regra – não escrito), sendo solene quando a lei assim 
exigir como no caso da compra e venda de bens imóveis (art. 108 e 
205 CC), 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ELEMENTOS
Com exemplo de casos que exigem legitimação, 
vejamos os exemplos citados por Maria Helena Diniz: 
compra e venda quando vendedor casado (exceto 
separação absoluta de bens); compra e venda entre 
cônjuges (exceto quanto aos bens excluidos da 
comunhão); compra e venda de ascendente para 
descendente (exceto se com consentimento expresso 
de todos os demais descendentes. 
Os elementos constitutivos ou essenciais da compra e venda são: 
o consentimento, o preço e a coisa. (art. 482 CC)
1. Consentimento  O consentimento livre e desembaraçado dos 
contratantes quanto ao preço e a coisa, ou objeto do contrato, 
devendo ser observado todos os elementos indispensáveis para a 
validade do negócio jurídico. 
Ocorre que tratando-se de contrato mediante o qual ocorre a 
transferência de domínio exige-se além da capacidade civil, a 
legitimidade da parte para firmá-lo.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ELEMENTOS
2. Preço  Os contratos de compra e venda 
são firmados mediante o pagamento de 
determinada quantia em dinheiro, ou a ele 
redutíveis como os títulos de crédito. De 
acordo com o art. 485 do Código Civil, a 
compra e venda será obrigatória e perfeita a 
partir do instante em que as partes acordarem 
objeto e preço. Sem a fixação do preço, a 
compra e venda será nula. Se a fixação desse 
valor couber a apenas uma das partes, o 
contrato também será nulo. 
OBSERVAÇÃO: art. 179 do CC – ação anulatória, art. 533, II do 
CC e art. 544 CC); compra por pessoas encarregadas de zelar 
pelos interesses do vendedor (art. 497 CC); compra e venda de 
parcela de propriedade em condomínio indiviso, sem que seja 
possibilitado o direito de preferência; venda de bem locado 
(exceto se dado ao inquilino exercer o direito de preferência). 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ELEMENTOS
3. Coisa  A coisa pode ser um bem de 
qualquer espécie, imóvel, móvel ou 
semovente. Poderão ser corpóreos ou 
incorpóreos, não pode ser bem considerado 
fora do comércio. Pode ser própria ou 
alheia, sendo comum a venda de bens que 
o vendedor ainda não adquiriu.
Somente será possível às partes a estipulação de preço em moeda 
estrangeira em se tratando de operação de importação e 
exportação.
O preço também poderá ser fixado tomando por base alguns 
critérios, visto que pode não ser determinado, mas no mínimo 
precisa ser determinável. (arts. 486, 487 e 488 CC) 
Observe-se ainda que o preço deverá ser sério e real, não podendo 
ser fictício ou muito inferior ao valor de mercado. 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ELEMENTOS
A doutrina apresenta quatro requisitos que devem ser atendidos 
pela coisa objeto do presente contrato: 
a) existência: A coisa precisa existir, mesmo que apenas de forma 
potencial no caso de compra e venda de coisas futuras. Se a coisa 
não existir o negócio é nulo. 
b) individualização: A coisa precisa ser determinada ou no mínimo 
suscetível de determinação no momento de sua execução 
(obrigação de dar coisa certa ou incerta – já estudado no direito 
das obrigações). 
c) disponibilidade: A coisa não poderá estar fora de comércio 
(coisas insuscetíves de apropriação, as legalmente inalienáveis, os 
direitos de personalidade, etc.). 
d) ter possibilidade de ser transferida ao comprador (ex. venda de 
coisa própria do comprador, venda de coisa de terceiro). 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - EFEITOS
São muitos os efeitos jurídicos da compra e venda, dentre os 
citados pela doutrina os mais importante são: 
a) Gera obrigações recíprocas. A obrigação do vendedor de 
entregar a coisa com todos os seus acessórios, e do comprador 
em pagar o preço da forma avençada. 
b) responsabilidade pelos riscos por parte do vendedor antes da 
tradição ou do registro imobiliário. Obs. exceções. E divisão das 
despesas (art. 490 CC). 
c) Direito ao comprador dos acréscimos da coisa até a tradição. 
(art. 237 CC) 
d) o vendedor é obrigado a garantir o comprador contra os vícios 
redibitórios (e aparentes quando relação de consumo), e a 
evicção. 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - EFEITOS
Se o comprador não paga o preço acordado 
entre as partes, responde pelo valor devido, 
acrescido das perdas e danos ou da pena 
compensatória e demais encargos assumidos. 
Se o devedor que não cumpre o seu dever de 
entregar a coisa, o comprador somente terá o 
direito à indenização por perdas e danos.
Verifica-se o vício redibitório quando o bem entregue não 
corresponde às especificações acordadas entre as partes. 
Por evicção se entende o dever de defender em juízo a venda 
perante terceiros reivindicantes do objeto do contrato. Esse dever 
inexiste se o comprador tinha ciência da reivindicação e assumira o 
risco correspondente.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CLAUSULAS
O que não pode é ser fixado um prazo maior 
que o legal para o exercício de referido direito 
sob pena de ser considerada não escrito o 
excesso (prazo improrrogável).
São chamadas de cláusulas especiais à compra e venda as 
cláusulas acrescidas pelas partes voluntariamente, e para tanto, 
são expressas no contrato e podem apresentar-se das seguintes 
formas: 
a) Retrovenda  É a uma cláusula acessória pela qual o vendedor 
de um IMÓVEL resguarda o direito de resolver o negócio e retomar 
a propriedade da coisa vendida, restituindo o preço recebido e 
reembolsando as despesas tidas pelo comprador, inclusive com as 
benfeitorias necessárias e asoutras que tenham sido 
expressamente autorizadas. Portanto, o vendedor se reserva o 
direito de recomprar o bem imóvel vendido, devendo exercer este 
direito dentro do prazo decadencial de 03 anos, caso as partes não 
tenham estipulado prazo menor (direito de retrato ou resgate). 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CLAUSULAS
Trata-se de cláusula resolutiva expressa, e 
enquanto pendente, o comprador faz jus a 
todos os frutos e rendimentos da propriedade 
imóvel, apenas respondendo por provocar de 
forma dolosa.
Ademais, o seu exercício independe da vontade do comprador 
(detentor de propriedade resolúvel - condição resolutiva é aquela 
que resolve algo na verificação de um evento futuro e incerto), 
desde que dentro do prazo contratual. 
Ressalte-se que não constitui nova alienação, e só poderá ter por 
objeto bens imóveis. O direito de retrato ou resgate é 
intransmissível por ato inter vivos, sendo personalíssimo do 
vendedor, transmitindo-se apenas aos herdeiros e legatários do 
vendedor e via cessão de direitos hereditários.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CLAUSULAS
Art. 509 – a contento: a venda feita a 
contento do comprador entende-se realizada 
sob condição suspensiva, ainda que a coisa 
lhe tenha sido entregue; e não se reputará 
perfeita, enquanto o adquirente não 
manifestar seu agrado.
b) Venda a contento  Trata-se de cláusula adjecta ou acessória 
ao contrato de compra e venda que tem por objeto qualquer tipo 
de bem, mas geralmente aplica-se a “gêneros alimentícios e 
bebidas finas” (C.R. Gonçalves), ou seja, bens que costumam 
provar, medir, pesar, ou experimentar antes da aceitação. Assim, 
até o momento que o comprador não declara que se agradou da 
coisa, os efeitos do contrato ficam suspensos. 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CLAUSULAS
Não havendo prazo estipulado para a 
declaração do comprador, o vendedor terá 
direito de intimá-lo, judicial ou 
extrajudicialmente, para que o faça em prazo 
improrrogável. (art. 512 CC)
Neste caso, a venda só ira produzir efeitos se ocorrer um evento 
futuro e incerto. Isto quer dizer que a venda é existente e válida, 
mas sua eficácia fica suspensa a um evento futuro e incerto 
(condição suspensiva). 
O comprador enquanto pendente a condição tem a natureza de 
mero comodatário do bem, com o dever de restitui-lo caso não 
seja do seu agrado (exceção ao art. 122 CC). Ressalte-se que não 
trata-se de direito perpétuo do comprador.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CLAUSULAS
Art. 510 – sujeita a prova: também a venda sujeita a 
prova presume-se feita sob a condição suspensiva de 
que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo 
vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
De acordo com o art. 111 do CC, se for estipulado um 
prazo para manifestação do comprador e este não o 
fizer dentro do prazo, presume-se a aceitação. 
Não poderá ser cedido por ato inter vivos ou causa mortis, por ser 
personalíssimo. Extingue-se se o comprador morrer antes de 
escolher, mas subsistirá em relação aos sucessores do vendedor.
c) Venda sujeita a prova  A venda será sujeita a prova quando o 
comprador puder verificar se o bem possui as qualidades 
asseguradas pelo vendedor, seguindo a mesma proteção da venda 
a contento. 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CLAUSULAS
Processo: 2009.009678-5; Data: 11/02/2010; Órgão Julgador: 3ª 
Câmara Cível; Classe: Apelação Cível
Ementa: CIVIL. PROCESSO CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO 
CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE 
POSITIVO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA A CONTENTO. 
DIÁLOGO DAS FONTES. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA 
AQUIESCÊNCIA DA RECORRIDA ACERCA DA CELEBRAÇÃO DO 
NEGÓCIO. ÔNUS DA PROVA DA RECORRENTE. FATO 
CONSTITUTIVO DO DIREITO. NÃO CUMPRIMENTO. RECORRIDA 
PORTADORA DE TRANSTORNO BIPOLAR DE HUMOR. 
CONSTATAÇÃO POR PERÍCIA JUDICIAL. AUSÊNCIA DE NOTAS 
FISCAIS DA COMPRA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 
Com efeito, em casos tais, a compra e venda é realizada por 
condição suspensiva, qual seja, a manifestação volitiva de 
aquiescência do adquirente acerca do produto comercializado. 
Relator: Des. Vivaldo Pinheiro
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CLAUSULAS
Este direito não poderá ser repassado a terceiro, 
sendo personalíssimo e intransmissível, inclusive 
para os herdeiros do vendedor. Observe-se que 
na ausência de comunicação ao vendedor, este 
terá direito a ser ressarcido por perdas e danos 
pelo comprador e poderá o terceiro adquirente 
responder solidariamente se agiu de má-fé. 
d) Direito de preempção ou Preferência  É cláusula inserida no 
contrato de compra e venda, por convenção das partes, segundo a 
qual, o vendedor terá direito de preferência no caso do comprador, 
de coisa móvel ou imóvel querer realizar uma nova venda de 
referido bem. (art. 513 CC)
O vendedor terá a preferência na recompra desde que ofereça o 
mesmo preço e mesma forma de pagamento. Assim, o comprador 
terá que dar ciência (notificação) ao vendedor do seu interesse de 
vender o bem, para que este exerça o seu direito de prelação na 
compra. 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CLAUSULAS
OBSERVAÇÃO: 
- retrocessão: Art. 519 – se a coisa 
expropriada para fins de necessidade ou 
utilidade pública, ou por interesse social, não 
tiver o destino para que se desapropriou, ou 
não for utilizada em obras ou serviços 
públicos, caberá ao expropriado direito de 
preferência, pelo preço atual da coisa. 
- Estatuto da cidade: arts. 25 à 27. 
Prazo decadencial para exercício deste direito, caso não seja 
convencionado: 
- 03 dias para bem móvel; 
- 60 dias para bem imóvel contados da oferta. 
 
Por convenção poderá ser exercido no prazo máximo de: 
- 180 dias para bem móvel; 
- 02 anos para bem imóvel. 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CLAUSULAS
Caso o preço não seja pago, o vendedor terá 
direito de reclamar o preço, ou de recuperar o 
bem por ação de reintegração de posse. 
A cláusula de reserva de domínio será 
estipulada por escrito e depende de registro 
no domicílio do comprador para valer contra 
terceiros.
e) Venda com reserva de domínio (art. 541 a 528 CC)  Trata-se 
de cláusula segundo a qual o vendedor reserva para si a 
propriedade do bem MÓVEL até o momento em que se realize o 
pagamento integral do preço. 
Assim, a própria coisa vendida fica como garantia do recebimento 
do preço, só havendo a transferência da posse ao comprador. 
Normalmente existe esta cláusula nos contratos de compra e 
venda de bens móveis infungíveis, não podendp ser objeto de 
venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de 
caracterização perfeita.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CLAUSULAS
f) Venda sobre documentos (arts. 529 a 532 CC)  Trata-se de 
cláusula comum nos contratos de compra e venda internacionais. 
Existindo esta cláusula contratual, o contrato de compra e venda 
de bem móveis não precisa da tradição do bem para se 
aperfeiçoar, basta a entrega do seu título representativo. 
Assim, quando o vendedor entrega os documentos, se libera da 
obrigação e tem direito ao preço avençado no contrato, que deverá 
ser efetuado na data e no local da entrega de referidos 
documentos. 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - LIMITAÇÕES
a) venda de ascendente para descendente (art. 496)  Não é 
proibido o ascendente vender para o descendente, mas há 
limitações, condições, para esta venda. 
É importante ressaltar que a lei é clara ao dizer que há limitações 
para a venda do ascendente para o descendente, mas não o 
contrário. O descendente é herdeiro necessário do ascendente e 
na sequencia natural da vida, é mais provável que o ascendente 
morra primeiro e o descendente venha herdar patrimônio do 
ascendente. 
A lei não proibiu a venda de ascendente para 
descendente, mas disse que deve haver a 
concordância expressa do cônjuge do 
alienante (ascendente) e dos demais 
descendentes, para que não haja 
anulabilidadedesta venda. 
OBS: é lícita a venda entre cônjuges com 
relação a bens excluídos da comunhão (ar. 
499 CC).
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - LIMITAÇÕES
A lei não exige anuência do cônjuge do descendente ou dos demais 
descendentes, apenas do cônjuge do alienante. De acordo com o 
parágrafo único, a anuência do cônjuge é dispensada quando 
houver regime de separação obrigatória de bens, e, em relação à 
anuência dos demais descendentes, é necessária apenas dos mais 
próximos, não dos mais remotos. 
Se alguém destes ou ninguém consentir, tem o prazo decadencial 
de 2 anos para ajuizar a ação anulatória, a partir da data da venda 
ou do momento em que a parte preterida teve conhecimento da 
mesma. Se for imóvel é a partir da data do registro, mas se for 
coisa móvel não há registro e pode demorar um tempo até chegar 
o conhecimento da parte que não consentiu. 
Art. 496 - é anulável a venda de ascendente a 
descendente, salvo se os outros descendentes 
e o cônjuge do alienante expressamente 
houverem consentido.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - LIMITAÇÕES
b) vendas proibidas  O Art. 497 dispõe que sob pena de nulidade, 
não podem ser comprados, ainda que em hasta pública (leilão):
I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os 
bens confiados à sua guarda ou administração;
II – pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da 
pessoa jurídica que servirem, ou que estejam sob sua 
administração direta ou indireta;
III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e 
outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos 
sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar em 
que servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens cuja venda estejam 
encarregados.
Art. 426 – Não pode ser objeto de contrato a 
herança de pessoa viva (proibição do pacta 
corvina).
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Cabível ação ordinária ex empto ou ex vendito, 
na qual exigirá o complemento da área, ou 
ainda poderá optar pela extinção do contrato ou 
abatimento do preço, através de ação redibitória 
ou quanti minoris, respectivamente. 
Prazo decadencial: 1 ano para a ação ex empto
Compra e venda ad mensum (art. 500 CC)  é aquela em que o 
preço é determinado por medida de extensão do imóvel. O que é 
preponderante e o que está sendo levado primordialmente é a 
extensão. 
Quando a venda é por extensão e vem menos do que o anunciado 
(ou pretendido), abrem-se para o comprador alguns direitos, como 
o de exigir a complementação da área, em primeiro lugar, depois o 
de pedir o abatimento do preço, e, em terceiro lugar, a resolução 
do negócio. 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Ex. compra e venda da fazenda “Esperança”, 
não há que se falar em complemento de área. 
Trata-se de venda do imóvel como um todo.
Compra e venda ad corpus  Na venda ad corpus a extensão da 
área não é primordial, é secundária. Se a venda foi ad corpus o 
comprador não terá direito a complementação de área, nem 
devolução de excesso (abatimento no preço), tendo sido apenas 
enunciativa a referencia à sua dimensão, e mesmo que não conste 
expressamente venda ad corpus. 
Destarte, presume-se que a medida foi meramente enunciativa, 
quando não ultrapassar 5% da área total.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CONDOMÍNIO
Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver 
benfeitorias de maior valor e, na falta de 
benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes 
forem iguais, haverão a parte vendida os 
comproprietários, que a quiserem, depositando 
previamente o preço.
Condômino é quem é coproprietário de uma coisa móvel ou imóvel 
indivisível, é titular de uma cota parte, uma parte ideal, criada no 
mundo jurídico. 
Neste caso, se o condômino quiser vender a sua parte, deve dar 
preferência aos demais condôminos. Se eles não quiserem pagar o 
que se pede para pessoas estranhas, então pode ser vendido para 
pessoas estranhas. 
Se esse direito de preferência não for obedecido, se o condômino 
não observar este direito dos demais condôminos, o condomínio 
preterido, que não for avisado, depositando o preço (no prazo de 
180 dias da venda sob pena de decadência), poderá pegar para si 
a parte vendida a estranhos. (art. 504 CC)
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