Artigo Condominio

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¹ Trabalho apresentado como avaliação da disciplina de Direito Civil IV - Direitos Reais, 
ministrada pela professora Deborah Marques. 
² Acadêmicos do 5º semestre noturno do curso de Direito da Faculdade Guanambi. 
 
CONFLITOS NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO E O USO DA MEDIAÇÃO¹. 
Débora Rebordões² 
Flávio Menezes 
Júlia Cristiane Carvalho 
Patrícia da Silva Rodrigues 
 
RESUMO 
 
O presente artigo tem por objetivo explanar acerca do condomínio edilício 
e suas características. Com enfoque nos conflitos existentes no âmbito 
condominial e o uso da mediação como meio para solucionar essas desavenças 
que rodeiam essa forma moderna de habitação. 
 
Palavras-chave: condomínio, conflitos, mediação. 
 
Sumário: Introdução; 1. Como funciona um condomínio; 2. Conflitos 
condominiais; 3. Mediação; 4. A Mediação como meio para a solução; Das 
considerações finais 
 
INTRODUÇÃO 
 
 Nos dias atuais inúmeros são os habitantes em condomínios, e 
consequentemente inúmeros são os conflitos nos quais os mesmos se 
envolvem. Muitas vezes, faz-se necessário a intervenção do judiciário para 
resolução de tais conflitos. Porém o judiciário, está sobrecarregado ocorrendo 
assim a demora na resposta pretendida. 
 Com a elaboração deste trabalho iremos analisar as principais 
características do condomínio edilício, vantagens e possíveis desvantagens dos 
condomínios. Como também, discutir as principais causas dos conflitos 
condominiais e apresentar a mediação como uma das formas mais pratica e 
célere na resolução de tais conflitos. 
Assim a pesquisa da presente temática é de extrema relevância, 
considerando a tendência a que se caminha o crescimento das cidades e a 
 
necessidade de habitação condominial, levando em conta também a grande 
demanda dos conflitos condominiais. 
 
1. COMO FUNCIONA UM CONDOMÍNIO 
 
Com o aumento da população e também a elevação dos preços dos 
terrenos urbanos, fez – se necessário o surgimento ou criação dos edifícios, com 
o objetivo de um melhor aproveitamento do solo. Tais edifícios são utilizados 
para fins comercias ou habitacionais, e denominados pela maioria doutrinaria e 
pelo Código Civil 2002, como condomínio edilício. Conforme Miguel Reale trata-
se de um condomínio constituído como resultado de um ato de edificação, sendo, 
por essa razão, denominado edilício. 
Tal matéria era regulamentada pela lei 4.591/64, alterada depois pela lei 
4.864/65. Tais legislações foram revogadas com a promulgação do Código Civil 
de 2002 que dá atenção a essa modalidade de condomínio nos art. 1331 a 1358, 
legislação que objetiva normatizar as relações condominiais, impondo inclusive 
direitos e deveres a fim de se evitar exageros, por parte dos condôminos. Sendo 
de grande relevância tais normas, pois nos condomínios de apartamentos pode 
haver partes que são propriedades exclusivas e partes que são propriedades 
comuns (CC/02, art. 1331), causa geradora de conflitos sociais. 
É licito ao condômino exercer em sua área exclusiva todos os direitos 
inerentes à propriedade – usar, gozar, dispor e reaver – sem o consentimento 
dos demais. Em se tratando de área comum - pertencente a todos os 
condôminos - poderá ser usada por qualquer proprietário de fração autônoma, 
desde que não venha desviar da destinação do uso e que não cause prejuízo a 
comunhão com os demais. Diante disso surge uma discussão acerca da 
utilização exclusiva de área comum. Será isso possível? E se a resposta for sim, 
como vincular essa possibilidade aos demais? 
A resposta a primeira pergunta é dada pelo enunciado n.247 do Conselho 
de Justiça Federal: “No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de 
área comum que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao 
uso comum dos demais condôminos.” 
A resposta ao segundo questionamento é facilmente encontrada no 
instituto da Convenção de Condomínio que regulamenta as relações entre os 
 
condôminos e o regimento interno, bem como os direitos e deveres, atuando 
como espécie de lei. Pontua Diniz: 
 
“é um ato-regra gerador de direito estatuário ou corporativo, aplicável 
não só aos que integram a comunidade, como também a todos os que 
nela se encontrem na condição permanente ou ocasional de 
ocupantes.” 
Tal enunciado deixa claro que, tudo que constar na Convenção terá que 
ser obedecido por todos os integrantes do condomínio e aceito pelos futuros 
adquirentes de propriedade em condomínios edilícios, desde que registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis (CC/02, art. 1.333). 
Importante reflexão a respeito daqueles que escolhem habitar em 
condomínios nos traz Venosa: “Quem opta por residir ou trabalhar em um 
condomínio de edifícios ou comunhão condominial assemelhada deve amoldar-
se e estar apto para a vida coletiva.” 
 
2. CONFLITOS CONDOMINIAIS 
 
Os condomínios são excelentes opções para quem procura por 
segurança, comodidade, e lazer. Como cada condômino paga uma taxa de 
condomínio, esse valor arrecadado, possibilita o investimento no setor de 
segurança, com implantações de sistemas de monitoramento, guarita com vigia, 
tudo para garantir maior controle do acesso de pessoas ao condomínio. Na parte 
do lazer, grande parte dos condomínios possui uma área coletiva, que contam 
com piscinas, saunas e até quadras poliesportivas. 
Contudo, apesar das diversas vantagens mencionadas anteriormente, 
morar em condomínio não significa ter uma vida cem por cento tranquila, sem 
problemas, pois, nos condomínios edilícios não existem apenas áreas 
particulares, existem áreas que são do acesso de todos os moradores, são as 
chamadas áreas comuns ou coletivas, e é a utilização dessas áreas que requer 
dos moradores um comprometimento maior em fazer uso consciente do espaço, 
respeitando os direitos de todos, para que possa haver uma convivência 
harmoniosa, sadia e prazerosa. 
Acontece, que nem todos os moradores que coexistem num mesmo 
condomínio, comungam nesse sentido, há sempre aqueles condôminos que 
 
possuem dificuldades de conviver em coletivo, daí surgem os conflitos. Esses 
conflitos podem surgir da relação condômino x condomínio ou condôminos x 
condôminos. 
Na relação condômino x condomínio, os principais conflitos são os de 
origens administrativos, como a discussão sobre a validade dos atos praticados 
pela administração, e o não cumprimentos das normas que regulam os deveres 
dos condôminos. Estes deveres são definidos pelo Código Civil em seus arts. 
1.335 a 1.347 e na “Convenção de Condomínio”. (Dinis, pág. 231). 
O Dr. Luiz Antônio Scavone Junior, publicou em sua página virtual um 
artigo que ilustra bem o problema, segundo o autor: 
 
Os conflitos entre o condomínio e os condôminos podem ser 
exemplificados, principalmente, pela ausência de pagamento das cotas 
condominiais a que todo condômino está obrigado, discussões sobre a 
validade de deliberações e quórum para aprovação de matérias em 
assembleia e conflitos versando acerca da aplicação de sanções, como 
as multas pela transgressão à lei ou à própria convenção de 
condomínio. 
Já na relação entre condôminos x condôminos, há causas dos conflitos 
são bem mais extensas, podem ocorrer por diversos motivos, entre elas: a 
utilização de áreas comuns; o barulho; a criação de animais; a entrada de 
pessoas diferentes no edifício, as festas e eventos; além da utilização de 
apartamentos para prestação de serviços, entre outros. 
Além dos problemas comportamentais têm-se ainda, os outros problemas 
de natureza estruturais dos apartamentos, que também contribui para o aumento 
desses conflitos, como os problemas de vazamentos de água e gás, e as 
reformas realizadas nos apartamentos.A revista Exame publicou uma matéria enumerando o que segundos os 
especialistas e síndicos consideram serem os principais causadores de conflitos 
entre os condôminos, sendo eles: cachorro (animais); crianças (elas por 
diversas vezes são responsáveis por conflitos entre vizinhos, sejam quando 
estão sozinhas, ou quando em companhia de visitas como parentes e 
amiguinhos); calote (inadimplência de obrigações com o condomínio); carro 
(devido às divergências com a utilização das vagas de garagem); 
acessibilidade (o acesso às pessoas deficientes físicas); barulho (sons altos, 
festas, discussões exacerbadas entre outros); encanação (vazamentos que 
prolongam por dia, acaba prejudicando o morador vizinho); comércio (a 
 
utilização dos condomínios nas atividades profissionais, o que gera um grande 
fluxo de pessoas desconhecidas no prédio); drogas e cigarro (o uso de drogas, 
sejam elas lícitas ou ilícitas acabam gerando conflitos entre os condôminos, entre 
elas estão a bebida e principalmente o cigarro. Sustentabilidade (é um tema 
recente, mas que devido o problema da falta recursos hídricos em determinadas 
regiões vem ganhando espaço entre os condôminos, os conflitos sobre este 
tema ocorre, principalmente, com as divergências de posicionamentos entre os 
moradores sobre como se adequar o prédio para atender às exigências de um 
condomínio sustentável. 
Estes são os principais conflitos presentes nos condomínios edilício 
citados por moradores, especialistas e síndicos. Muitos desses conflitos vão 
parar no judiciário, outros são resolvidos pela própria administração do 
condomínio. 
 
3. MEDIAÇÃO 
 
Define-se a mediação como um processo técnico, não intuitivo, 
desenvolvido pelo método consensual de forma auto compositiva é uma técnica 
privada, na sua origem, mas que poderá, com suas ferramentas, contribuir com 
a solução integral do conflito e auxiliar na melhoria dos resultados da conciliação. 
 
Como uma primeira noção de mediação, pode-se dizer que, além de processo, 
é arte e técnica de resolução de conflitos intermediada por um terceiro 
mediador (agente público ou privado) – que tem por objetivo solucionar 
pacificamente as divergências entre pessoas, fortalecendo suas relações (no 
mínimo, sem qualquer desgaste ou com o menor desgaste possível), 
preservando os laços de confiança e os compromissos recíprocos que os 
vinculam (BACELLAR, 2003). 
Na maioria das vezes o que gera o conflito é a ação do indivíduo para 
satisfazer seu estado de carência em relação a algumas das necessidades do 
dia a dia onde encontrará obstáculos, oposição às suas pretensões, interesses 
e necessidades de outros cidadãos aparentemente contrapostas às suas, 
gerando assim os desentendimentos, seja o vizinho a reclamar do muro de 
divisa; o empregado, em relação a suas horas extras; o ofendido, buscando a 
reparação do dano moral. 
Ademais, há outros fatores de interesse, que ocorrem na vida dos seres 
humanos em sociedade, relacionados a necessidades sociais, afetivas, políticas, 
 
espirituais que também são fonte da energia motivacional e também ensejam 
conflitos. 
A forma de atuação de terceiro na mediação tem a função de facilitar a 
comunicação, o mediador procura identificar de modo amplo os interesses e 
aprofundar-se nas relações, sem limitação de matéria ou escassez de tempo, 
faz perguntas criativas com a finalidade de que os próprios interessados 
encontrem as soluções por eles desejadas. 
A mediação afigura-se, portanto, recomendável para situações de 
múltiplos vínculos, sejam eles familiares, de amizade, de vizinhança, decorrentes 
de relações comerciais, trabalhistas, entre outros. 
Sendo mais adequada para relações multiplexas, procura a mediação 
preservar as relações e o processo mediacional bem conduzido, bem como 
permitir a manutenção dos demais vínculos que continuam a se desenvolver com 
naturalidade, durante e após a discussão da causa, independentemente do 
acordo. 
A mediação tem por finalidade desvendar os verdadeiros interesses, 
desejos, necessidades, que são as lides sociológicas, onde se escondem por 
trás das posições, ou seja, as lides processuais, e quando ocorre a mediação, 
faz com que surja o acordo naturalmente promovendo assim a celeridade do 
processo fazendo com que as partes não se desgaste em conflitos judiciais onde 
na maioria das vezes levam anos para chegar a uma decisão que seja 
satisfatória para ambas as partes. 
 
 
4. A MEDIAÇÃO COMO MEIO PARA A SOLUÇÃO 
 
Sabemos que a mediação é uma peça fundamental para auxiliar na hora 
de resolver conflitos existentes entre partes que tem um certo tipo de relação 
doméstica e familiar. Visto que, quando se recorre à mediação, os intencionados 
além de almejar o fim do impasse, buscam também harmonizar as relações, pois 
estarão sempre em convívio uns com os outros. Diante da grande demanda que 
o judiciário acarreta, fazer uso desse sistema é uma alternativa essencial. 
Conflitos em condomínio é algo corriqueiro. Qualquer acontecimento pode gerar 
uma discussão entre os vizinhos, desde o latido do cachorro à uma vaga na 
 
garagem, e a falta de um equilíbrio na hora do diálogo ou uma frase mal 
intencionada leva o ofendido a ir ao meio lento dito acima, ora por uma espécie 
de desafronta, ora por não mais encontrar a solução ou sequer buscá-la. 
Assim, milhares de processos embarcam a cada dia no meio legal na 
expectativa de que saia com tudo resolvido e em tempo hábil, isso faz com que 
o retorno à essa expectativa delongue tempo indeterminável. 
Para esses pequenos conflitos condominiais a mediação é a melhor 
solução, uma vez que, ela pode ser feita fora do âmbito jurídico, ou seja, 
extrajudicialmente. O próprio condomínio quando da criação da sua convenção, 
observados os artigos 1333 e 1334 do Código Civil, e visando o interesse geral, 
poderá delegar à um determinado condômino o papel de mediar nos conflitos de 
forma imparcial e facilitando o diálogo entre os condôminos, que almejam um 
acordo. 
Vale ressaltar que o mediador não poderá opinar sobre o tema em 
discussão. Entretanto, poderá haver várias reuniões de acordo com a 
necessidade do caso em questão, podendo ser conjuntamente ou separado. São 
essas reuniões em que o mediador proporcionará um ambiente harmônico que 
facilitarão na hora de resolver e negociar as discórdias existentes. 
Desse modo, o condômino ao se deparar com algum problema de 
interesse próprio ou alheio comunicaria ao condômino-mediador e lhe diria 
acerca da diligência. Na mediação procura saber o real interesse das partes, 
pois são conflitos que tem relação de convivência diária e a simples solução do 
problema não garante a satisfação do interessado na maioria dos casos. Assim, 
o mediador contataria o síndico, ou a outra parte, a depender de cada caso, e 
consequentemente com os demais condôminos, para estabelecerem novas 
regras se de interesse coletivo, ou a possível resposta, se de interesse individual. 
Diante do exposto, é sabido que a mediação é um meio alternativo na 
solução de conflitos condominiais, eficiente, e sua utilização desafoga o 
judiciário, observando seu caráter extrajudicial. 
 
DAS CONSIDERAÇÕES FINAIS 
Diante dos fatos apresentados, notamos a necessidade de se ter novo 
tipo de moradia feita para se adequar às necessidades das pessoas que vivem, 
sobretudo, em grandes centros urbanos. Tendo em vista que, por diversos 
 
fatores, mas principalmente geográficos, não é possível a construção de casas 
térreas. Assim, surge a figura do condomínio edilício. Este tipo de moradia 
uniformiza diversas casas em um prédio. Além do aproveitamento do espaço 
físico, uma vezque a construção é vertical, traz outras vantagens bem como, a 
utilização do espaço sobrante para estabelecer a área de laser e garagem. 
 Vale ressaltar que cada condomínio deve criar seu estatuto, também 
chamado de convenção. Para que nele se estabeleça as regras de moradia que 
cada condômino deve seguir bem como seus direitos perante cada morador e 
perante o condomínio. 
 Como estamos falando de moradia e convívio de diversas famílias, é 
comum a existência de pequenos conflitos e intrigas diárias - ato normal e 
corriqueiro tendo em vista os diversos tipos de condôminos que se encontram 
dividindo um mesmo espaço habitacional. Além das características próprias de 
cada família. Portanto, é de se esperar que cada um dos moradores queira ter o 
seu direito posto perante os demais e assim buscam o judiciário para a resolução 
dos conflitos. 
 O artigo em questão mostra um novo jeito de solucionar esses conflitos, 
que podemos denominar de conflitos domésticos, observando o meio em que 
ocorrem, a chamada mediação. A mediação é um meio extrajudicial na hora de 
resolver uma desavença condominial. Extrajudicial porque não depende de um 
juiz para ser efetiva e por não ocorrer no meio jurídico, mas sim na própria sala 
de reuniões ou outro meio adequado para isso. A mediação vem para além de 
solucionar o conflito, assim como mencionado no artigo, para entender o real 
motivo de tal discórdia e o interesse para que tal fato não volte a se repetir. Esse 
meio busca uma melhora na relação um com o outro. Contudo, a mediação deve 
ser estabelecida no estatuto condominial, como forma inaugural. Para que um 
condômino insatisfeito antes de recorrer ao judiciário, possa tentar a resolução 
através da mediação. 
Com isso, fica claro que, desde simples conflitos até grandes problemas, 
podem ser solucionados pela mediação. Caso ocorra a necessidade de se partir 
para outro meio, existe a arbitragem. Por fim, o meio mais conhecido que seria 
na busca de um procurador para lhe representar em juízo, por meio de uma 
Ação pleiteando o seu interesse. Vale observar, que a mediação é a forma mais 
 
harmônica, por suas características próprias e o motivo pelo qual busca findar 
divergências condominiais. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Referência 
 
 
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações: 11. ed. rev., 
atual. e ampli. segundo a legislação vigente – Rio de Janeiro : Forense, 2014 
RODRIGUES, Silvio. Direito civil. São Paulo: Saraiva, 2006. 
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COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2007. 
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