MAPA CONCEITUAL COMPRA E VENDA_LUIZ MARIO MELCHIADES JÚNIOR

Prévia do material em texto

MAPA CONCEITUAL 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
CARLOS ROBERTO GONÇALVES
Aluno: Luiz Mario Melchiades Júnior
MAPA CONCEITUAL COMPRA E VENDA – CARLOS ROBERTO GONÇALVES
Conceito (art. 481)
“O contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro”. (Carlos Roberto Gonçalves)
2. Caráter obrigacional (arts. 1226 e 1267 = tradição; arts. 1227 e 1245 = registro) 
A compra e venda gera tão-somente uma obrigação de dar a coisa vendida. A transferência de domínio (propriedade) ocorre somente com a tradição (móveis) ou registro (imóveis). Os sistemas francês, português e italiano, diferentemente do sistema brasileiro, atribuem ao contrato de compra e venda caráter real.
Na hipótese de o vendedor alienar posteriormente a terceiro um bem já vendido, o primeiro comprador, prejudicado, não poderá reivindicar a coisa (por não ter se tornado ainda o proprietário), mas apenas pleitear perdas e danos. 
RES PERIT DOMINO = A coisa perece para o dono.
“Penhora de bens móveis. Compra e venda. Tradição. A compra e venda de bens móveis só se perfaz com a tradição, correndo o risco da coisa por conta do vendedor enquanto aquela não se der. Assim, recaindo a penhora sobre bens que se encontram na posse do vendedor-executado, antes de efetuada a tradição, não há que se falar em constrição de bens alheios, ainda que a compra e venda a ela fosse anterior” (TRT, 3ª Reg., Ap. 3.585/97, 3ª T., rel. Juiz Antônio Álvares da Silva, DJMG, 15-9-1998, p. 4).
* Exceção à regra apontada: art. 1361 (alienação fiduciária): o domínio é transferido pelo contrato.
3. Classificação
a) sinalagmático (bilateral): gera obrigações recíprocas, para ambos os contratantes: o comprador deve pagar o preço, e o vendedor deve entregar a coisa.
b) oneroso: ambos os contratantes obtêm proveito, vantagem econômica. Há equivalência de prestações.
c) comutativo ou aleatório (art. 458 e 459): geralmente, é comutativo, tendo em vista que, de logo, as prestações são certas e conhecidas pelos contratantes. Será aleatório quando tiver por objeto coisas futuras.
d) consensual ou solene (arts. 108 e 215): em regra, será consensual. 
4. Elementos constitutivos
a) a coisa (art. 483) deve:
- ter existência: é nula a venda de coisa inexistente. Mas é possível a existência potencial da coisa no momento da celebração do contrato (art. 483), a exemplo da compra de filhotes de cadela prenha ou da compra de colheita esperada;
- ser individuada: a coisa deve ser determinada ou determinável.
- ser disponível: a coisa não pode estar fora do comércio, a exemplo dos direitos da personalidade, nem gravada com cláusula de inalienabilidade. O art. 426 proíbe que a compra e venda tenha por objeto a herança de pessoa viva (pacta corvina).
b) o preço (arts. 485 a 489) deve ter:
- pecuniariedade: o preço deve ser em dinheiro ou redutível a dinheiro (ex: cheque). Se o pagamento foi mediante entrega de algum objeto, contrato não será de compra e venda, mas de troca ou permuta. Se for mediante prestação de serviços, o contrato será inominado. 
- seriedade: o preço deve ser sério e real, não podendo ser vil, desarrazoado, ínfimo, irrisório, fictício. Não é exigida, entretanto, perfeita equivalência entre a coisa e o preço.
- certeza: o preço deve ser determinado ou determinável. Não pode haver, portanto, indeterminação absoluta. Nesse sentido, será nulo o contrato que contenha cláusula do tipo “pagarás o que quiseres”, pois se estará deixando ao arbítrio de uma das partes a fixação do preço (art. 489). É proibida tal cláusula puramente potestativa.
c) o consentimento
- capacidade geral para contratar: entre as características do consentimento entre as partes, pode-se citar a capacidade para praticar atos civis, assim sendo, os relativamente e absolutamente incapazes poderão somente se forem devidamente representados ou assistidos por seus representantes legais, sob pena de nulidade ou anulação do contrato
- legitimação para contratar: no qual restringe-se a liberdade de comprar e vender. Ex: Casal com regime de separação absoluta de bens necessita da anuência do cônjuge para vender o bem imóvel, pois cada cônjuge tem uma parcela de direito sobre a coisa.
5. Consequências jurídicas
Quanto às consequências jurídicas, podemos citar:
a) a obrigação de o vendedor entregar a coisa e do comprador de pagar o preço;
b) obrigação de garantia, imposta ao vendedor, contras os vícios redibitórios e a evicção;
c) responsabilidade pelos riscos e despesas;
d) direito aos cômodos antes da tradição;
e) responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas;
f) direito do comprador de recusar a coisa vendida sob amostra;
g) direito do adquirente de exigir, na venda ad mensuram, o complemento da áreas, ou de reclamar, se isso for impossível, a rescisão do negócio ou o abatimento do preço;
h) exoneração do adquirente de imóvel, que exibir certidão negativa de débito fiscal;
i) nulidade contratual no caso do art. 53 da Lei 8078/90.
6. Restrições legais à compra e venda
venda de bens móveis e imóveis de ascendente a descendente (art. 496) = para não acobertar doações inoficiosas em prejuízo dos demais descendentes.
* O referido dispositivo aplica-se somente ao herdeiro imediato ou estende-se a todos os descendentes? Carlos Roberto Gonçalves diz que se aplica a todos os descendentes, sob o seguinte argumento: “Não fosse assim, bastaria que a negociação fosse feita diretamente com o neto, filho do filho predileto do vendedor, para não ser impugnada.” 
* Os herdeiros não reconhecidos no momento da venda precisam ser ouvidos? A jurisprudência é divergente nesse aspecto. Carlos Roberto Gonçalves entende ser razoável o pleito de anulação da venda nos casos em “que os filhos já reivindicavam o reconhecimento da paternidade”. O filho reconhecido a posteriori, portanto, a depender do caso concreto, pode pleitear a anulação da venda. 
* Artigo correlato: art. 533, II: “é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante”.
* A doação de pai a filho é permitida e constitui um adiantamento da legítima (CC, art. 544). 
* A venda pode ser direta ou por interposta pessoa: “Assim, pode ocorrer que certo pai pretenda beneficiar um dos seus filhos, mas, se fizer uma doação, prejudicá-lo-á na herança legítima; simula, então, uma venda a esse filho, que não está sujeita à colação, caso em que nula será a referida venda simulada (CC, art. 167), usando-se interposta pessoa” (Maria Helena Diniz). Porém, a fraude precisa ser comprovada, já que o descendente pode adquirir, posteriormente, o bem vendido à terceiro, conforme a seguinte decisão do STJ: “Não há impedimento a que, alienado bem a terceiro, venha o mesmo bem a ser adquirido por descendente do alienante, mais de sete anos após, sem prova de que o negócio fora simulado” (EJSTJ, 5/86).
* Descendentes menores não têm capacidade. Consequentemente, não podem anuir. O prazo decadencial, nessa hipótese, fica suspenso até que o menor adquira a maioridade. 
* No caso de venda a nora ou a genro, será nula se o regime do casamento permitir a comunicação de bens. Todavia, ainda que o regime seja o de separação, a jurisprudência entende ser a venda eivada de nulidade. Isso porque, também em tais relações, existe um comércio econômico que favorece ambos os cônjuges. 
 
compra de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor (art. 497).
venda da parte indivisa em condomínio (art. 504). 
venda entre cônjuges de bens não excluídos da comunhão (art. 499). 
venda de imóveis feita por pessoa casada necessita de autorização do outro cônjuge, exceto no regime de separação absoluta de bens (arts. 1647, I e 1656).
o proprietário de imóvel alugado, para vendê-lo, deverá dar conhecimentodo fato ao locatário, que terá direito de preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros (Lei 8.245/91, arts. 27 a 31 e 34). 
7. Modalidades de venda de imóveis:
a) ad mensuram: a área do imóvel vendido é determinada, e o preço é estipulado por medida de extensão (metro quadrado, alqueire, hectare). (Caput do art. 500);
Se a área não corresponder às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir a sua complementação, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço. O nome da ação é ex empto ou ex vendito. 
* O prazo decadencial para ingressar com a ação ex empto é de 1 (um) ano, a contar da transcrição do título (CC, art. 501). Se ocorrer atraso na imissão de posse do imóvel, atribuível ao vendedor, a partir dela começará a fluir o prazo decadencial.
* Em caso de excesso da área, aplica-se o art. 500, §2º, evitando-se, assim, o enriquecimento ilícito do comprador. 
b) ad corpus: o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada (ex: Sítio Família Moraes), tendo sido meramente enunciativa a referência às suas dimensões. (art. 500, §3º).
*Presunção juris tantum: presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, que corresponde a 5% da área total (art. 500, §1º).
 
8. Cláusulas especiais à compra e venda
a) Retrovenda (art. 505):
“A retrovenda ou pactum de retrovendendo é a cláusula adjeta à compra e venda pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver (recobrar), em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço ou o valor recebido, mais as despesas por ele realizadas durante o período de resgate, desde que autorizadas por escrito, inclusive as empregadas em benfeitorias necessárias ao imóvel”.
* Vale dizer que a retrovenda não constitui nova alienação. Por isso, não incide o imposto de transmissão inter vivos.
* O prazo máximo para o exercício do resgate é de 3 (três) anos. Vencido esse prazo decadencial, a venda torna-se irretratável.
* A retrovenda (ou direito de resgate, de retrato), atualmente, está em desuso, possuindo pouca importância prática. Afinal de contas, quem compra um imóvel, investe alto, seja para morar, seja para investir, acreditando, neste último caso, na valorização imobiliária. Dificilmente, em ambas as hipóteses, o comprador quererá se desfazer do negócio celebrado, por meio da retrovenda, porque tanto o desejo de morar quanto a expectativa de lucro serão frustrados. 
*Embora não seja considerada direito real, a retrovenda poderá ser exercida contra terceiro adquirente (CC, art. 507).
Ex: “A, não querendo perder sua propriedade, ante o fato de se encontrar em dificuldade financeira transitória, vende seu imóvel a B sob a condição de recobrá-lo no prazo pactuado ou legal, mediante restituição do preço e de todos os dispêndios feitos pelo comprador”. 
b) Venda a contento (art. 509):
“É a que se realiza sob a condição simplesmente potestativa de só se tornar perfeita e obrigatória se o comprador declarar que a coisa adquirida lhe satisfaz”. 
A tradição, nesse caso, não transfere o domínio, mas tão-somente a posse direta, tendo em vista que o contrato não se aperfeiçoa até que o comprador manifeste o seu agrado, a sua opinião pessoal, o seu gosto. 
A venda a contento é utilizada, por exemplo, em gêneros alimentícios, bebidas finas e roupas sob medida. O comprador faz a experimentação. A cláusula que institui a venda a contento é denominada ad gustum Não se trata de condição potestativa pura, mas de condição simplesmente potestativa. 
O vendedor não poderá alegar que a recusa é mero capricho do comprador. A venda a contento constitui exceção à regra geral do art. 122, que proíbe as condições meramente potestativas. 
* O Código Civil não prevê prazo para aceitação do comprador. O vendedor, contudo, terá direito de intimá-lo extrajudicial ou judicialmente, para que aceite ou não em prazo improrrogável (art. 512). De qualquer sorte, a manifestação do comprador não pode ser tácita ou presumida (art. 509).
c) Venda sujeita a prova ou experimentação (art. 510): 
“O Código Civil de 2002 deu novo tratamento à venda sujeita a prova ou experimentação. O novel legislador inseriu uma condição não ligada à satisfação ou gosto do comprador, mas sim à circunstância de a coisa ter ou não as qualidades asseguradas pelo vendedor e ser ou não idônea para o fim a que se destina. Por conseguinte, se a coisa tiver as qualidades apregoadas e for adequada às suas finalidades, não poderá o adquirente, depois de prová-la ou experimentá-la, recusá-la por puro arbítrio.” (Carlos Roberto Gonçalves).
“Possuindo a coisa as qualidades asseguradas pelo vendedor e sendo idônea para o fim a que se destina, a rejeição por parte do experimentador, ao contrário da venda a contento, não pode ser justificada.” (Silvio Venosa)
d) Preempção (preferência ou prelação):
“É o pacto, adjeto à compra e venda, pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições” (Carlos Roberto Gonçalves).
	RETROVENDA
	PREEMPÇÃO
	
Somente imóvel 
	
Móvel ou Imóvel 
	
O vendedor tem o direito de recobrar (retomar) o imóvel, independentemente da vontade do comprador. 
	
A preferência só pode ser exercida se e quando o comprador revender a coisa. 
Prazo decadencial da preferência: art. 513, § único.
A preferência pode ser legal (CC, art. 504; Lei de Locações, art. 27) ou convencional (CC, arts. 513 a 520). 
* Retrocessão: é uma hipótese de preferência legal, em favor do ex-proprietário da coisa expropriada¸ quando o Poder Público desvia-se da finalidade dado a ela (CC, art. 519). 
“Tem a jurisprudência proclamado que não caberá a retrocessão se, desapropriado o terreno para nele ser construída, por exemplo, uma escola, outra destinação lhe for dada, também de interesse público (se, em vez da escola, construir-se uma creche, p. ex.)” (Carlos Roberto Gonçalves).
“Se em cinco anos não for dada ao imóvel expropriado nenhuma finalidade de interesse público ou social, haverá lugar, em tese, para a retrocessão. Mas a jurisprudência entende também ser inadmissível reivindicatória contra o Poder Público, devendo o direito do ex-proprietário resolver-se em perdas e danos, mediante ação de indenização. Os tribunais têm dado à retrocessão, assim, apenas o caráter de direito pessoal do ex-proprietário às perdas e danos e não um direito de reaver o bem, na hipótese de o expropriante não lhe oferecer o bem pelo mesmo preço da desapropriação, quando desistir de aplicá-lo a um fim público”. (Carlos Roberto Gonçalves).
e) Reserva de domínio (ar 521):
 Na venda com reserva de domínio, o vendedor tem a coisa móvel alienada como garantia do adimplemento da última prestação do preço. Apenas a posse é transferida ao comprador. 
 A venda com reserva de domínio tem a finalidade de trazer garantia ao vendedor, que mantém a propriedade, podendo reaver a coisa. 
Ex: vendas a crédito de eletrodomésticos.
 Ainda que o vendedor conserve o domínio, os riscos da coisa são transferidos para o comprador, mero possuidor direto (CC, art. 524, 2ª parte). Ocorre, pois, uma inversão da regra res perit domino. Aplica-se o seguinte princípio: res perito emptoris (a coisa perece para o comprador).
 Ocorrendo inadimplemento, o vendedor pode cobrar as prestações ou pleitear reintegração de posse (busca e apreensão). Não é permitida a prisão civil.
f) Venda sobre documentos (art. 529): 
Tem aplicabilidade no comércio exterior (importação e exportação), oferecendo agilidade aos negócios.
9. Considerações finais
Como pode ser constatado com a leitura do presente texto, foi realizada uma abordagem geral a respeito dos institutos que se relacionamcom a modalidade contratual retratada (contrato de compra e venda). 
Verificou-se a existência de vários aspectos peculiares inerentes à compra e venda, os quais deverão ser observados e discutidos no momento da celebração contratual, sempre visando evitar a ocorrência de prejuízos ou vantagem excessiva para um dos contraentes.
Torna-se evidente, portanto, que o contrato de compra e venda é provido de extrema relevância e é muito utilizado nos dias de hoje.
Dessa forma, não se pretendeu esgotar o tema, mas objetivou-se a aquisição e o fornecimento de esclarecimentos sobre o mesmo.