200917012819_TEO_GER_DOS_CONT_GAR_IMP_IMPO_AO_ALI_TEMA_3

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Teoria Geral dos Contratos: Garantias implícitas impostas ao alienante 
 
 
 Vícios Redibitórios 
 
Aqui a responsabilidade é diante da existência de defeitos materiais, ou seja, o bem está quebrado. Importante 
você não confundir a disciplina civil dos vícios redibitórios com a disciplina consumerista. Sendo o CDC uma lei 
especial em relação ao CC, só aplicamos suas regras quando inaplicáveis as regras do CDC. Quando, então, apli-
camos as regras dos vícios redibitórios previstas no CC? Quando não houver relação de consumo, o que ocorre em 
dois casos: (i) quando o alienante não é fornecedor, como ocorre na venda ocasional de um bem usado, pois ser 
fornecedor exige habitualidade da negociação; e (ii) quando o adquirente não for consumidor, como ocorre no caso 
de alguém adquirir um bem para renegociação, pois o CDC afirma que só é consumidor quem adquire um bem 
como destinatário final. Aqui nos concentraremos na disciplina civil do tema, deixando as regras da relação de 
consumo para um estudo específico do tema. 
 
Por definição, vícios redibitórios são defeitos ocultos que tornam o bem impróprio para o uso a que se destina ou 
que lhe diminuem o valor. Note que na disciplina civil, diferente da relação de consumo, o alienante só responde 
por defeitos ocultos, ou seja, que não poderia ter sido facilmente detectado pelos órgãos dos sentidos, pois se o 
vício era aparente, presume-se que o adquirente o admitiu, pois dele ciente. 
 
Note que o vício redibitório é um defeito material que pode tornar o bem impróprio para o seu uso ou que pode 
apenas lhe diminuir o valor. Portanto, haverá vício redibitório tanto no defeito oculto em um motor de um carro que 
o faz não mais funcionar, como também no defeito oculto de uma máquina que produz determinado produto, dimi-
nuindo a sua produção, embora ela ainda funcione. Assim sendo, o adquirente pode reclamar do vício redibitório 
em juízo optando por uma de duas ações judiciais: 
 
a) Ação Redibitória: ação judicial em que se pede para redibir o contrato, ou seja, desfazer o negócio jurídico. Trata-
se de anulação e não de declaração de nulidade, pois a lei impõe prazo para reclamá-lo, sob pena de convalesci-
mento. 
 
b) Ação Quanti Minoris ou Ação Estimatória: ação judicial em que se pede abatimento do preço, ou seja, o adquirente 
quer permanecer com o bem, mas quer devolução do valor da desvalorização em razão do defeito oculto ou, se 
ainda não pagou, descontá-lo quando do pagamento. Nessa ação se apura o valor a ser abatido do preço, o que 
justifica o seu nomem iuris: “estimar” “quanto menos” vale o bem. 
 
Importante: o alienante responde por vícios redibitórios estando ele de má-fé ou até mesmo de boa-fé, ou seja, 
sabendo ou não do defeito oculto. A diferença é que apenas diante da má-fé será obrigado a indenizar perdas e 
danos. Nos termos do art. 443 do CC, se o alienante agiu de boa-fé, apenas ressarcirá o adquirente dos gastos que 
teve com o negócio em si, ou seja, devolução do valor recebido e ressarcimento das despesas do contrato. Se o 
alienante procedeu de má-fé, não só devolverá o valor recebido, mas também indenizará o adquirente de todas as 
perdas e danos decorrentes do vício redibitório. 
 
Qual o prazo que tem o adquirente para reclamar vício redibitório em juízo? Depende do bem adquirido: trinta dias 
para bem móvel e um ano para bem imóvel. A princípio, o prazo se inicia quando da entrega efetiva do bem e não 
quando da alienação, pois só com o seu uso é que ele consegue perceber o defeito oculto. No entanto, se o adqui-
rente já tinha a posse do bem, o prazo se iniciará quando da prática do ato, pois é quando adquire legitimidade para 
reclamação em juízo, mas os prazos serão reduzidos à metade, por já ter tido contato com o bem. Além disso, se 
for um defeito oculto que por sua natureza seja de difícil percepção, o prazo só se inicia quando o adquirente dele 
tiver ciência. Todavia, a lei confere um prazo máximo para ciência do defeito a se somar ao prazo de reclamação: 
cento e oitenta dias para bem móvel e um ano para bem imóvel. Por fim, não se esqueça que eventual prazo de 
garantia convencional oferecida pelo alienante não substitui o prazo de garantia legal, mas sim a ele se soma, pois, 
se houver garantia convencional, o prazo de garantia legal só se inicia quando este for encerrado. 
 
 Evicção 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Evicção é a perda ou desapossamento judicial, ou excepcionalmente administrativo, de um bem, em razão de um 
defeito jurídico anterior à alienação. Quem alienou o bem não poderia tê-lo feito, e o adquirente o perdeu, tendo 
ação de indenização contra o alienante. O adquirente que perde o bem é o evicto, e o terceiro que dele o toma é o 
evictor. 
 
Exemplo: estelionatário invade terreno e, falsificando a escritura pública, vende-o. O verdadeiro dono ajuíza ação 
reivindicatória reclamando seu terreno. Ao se constatar a falsidade da escritura pública, o comprador perderá judi-
cialmente o imóvel, o que chamamos de evicção, tendo apenas direito indenizatório contra o alienante. 
 
Note que a evicção pode se dar excepcionalmente através de uma perda administrativa do bem, pois, em alguns 
casos, a jurisprudência do STJ tem admitido a evicção independente de decisão judicial. Destaque para o caso em 
que há apreensão policial da coisa em razão de furto ou roubo anterior à alienação, podendo o caso ser resolvido 
no próprio âmbito da delegacia. Exemplo: ladrão que vende carro roubado, sendo o evicto parado em uma blitz e o 
carro levado à delegacia e devolvido ao seu real dono. 
 
Importante: Nos termos do art. 448 do CC, as partes podem por cláusula expressa reforçar, diminuir ou até excluir 
a responsabilidade do alienante pela evicção. Cuidado, pois a exclusão só valerá se o evicto foi informado do risco 
da evicção e o tenha assumido (art. 449 do CC). 
 
Ao perder o bem, o evicto poderá cobrar indenização do alienante. A regra é o ressarcimento da integralidade do 
dano do evicto, o que lhe permite cobrar do alienante não só a devolução do que pagou pelo bem, como também 
as perdas e danos em razão da evicção, os frutos que eventualmente tenha sido obrigado a restituir ao evictor e o 
que gastou com custas judiciais e honorários advocatícios (art. 450 do CC). 
 
Ainda dentro da regra da indenização da integralidade do dano, o alienante responderá perante o evicto por even-
tual valorização do bem entre a época da alienação e da evicção. Se o bem se desvalorizou, o evicto cobrará do 
alienante o preço que lhe pagou, mas se houver valorização, cobrará o valor do bem da época em que se evenceu, 
ou seja, da época em que perdeu o bem pela evicção. 
 
Mais uma vez, ainda dentro da regra da indenização da integralidade do dano, ainda que o bem esteja deteriorado, 
o evicto poderá cobrar do alienante o valor total do bem, a menos que tenha sido causado dolosamente por ele, 
quando só poderá cobrar do alienante o valor que passou a valer o bem. Note que, se a título de culpa em sentido 
estrito a deterioração, ainda assim o evicto cobrará do alienante o valor integral do bem. 
 
Conforme será visto no estudo da posse no capítulo de direitos reais deste livro, para onde remetemos a sua leitura, 
o possuidor que realiza benfeitorias no bem e vem a perdê-lo, tem direito de ser indenizado quando as benfeitorias 
forem necessárias e úteis. É o caso que ocorre aqui, pois o evicto tem a posse do bem e a perde para o evictor. 
 
Assim, se ele realizou benfeitorias necessárias ou úteis no bem antes da perda, poderá reclamar indenização do 
evictor. O art. 453 do CC diz que o evicto pode cobrar do alienante o que gastou com benfeitorias necessárias e 
úteis, se não foram abonadas, ou seja, se não foram pagas pelo evictor. No entanto, completa
o art. 454 do CC, se 
as benfeitorias foram feitas pelo alienante e abonadas, ou seja, pagas ao evicto pelo evictor, o valor será deduzido 
quando o evicto cobrar a indenização do alienante. 
 
O art. 456, do CC que tratava do exercício do direito de evicção consta como revogado pelo CPC/15. No entanto, 
sobre o tema, convém mencionar que, de acordo com disposto no art. 125, I do CPC/15, a denunciação da lide 
mantém-se como meio processual cabível, sendo admissível a qualquer das partes ser promovida, ao alienante 
imediato, no processo relativo a coisa cujo domínio foi transferido ao denunciante, a fim de que possa exercer os 
direitos que da evicção lhe resultam. Apesar de encerrada a possibilidade da denunciação da lide per saltum, o § 
2º do art. 125, do CPC/15, prevê a denunciação da lide sucessiva. 
 
O art. 128, II do CPC/15, traz o teor do revogado parágrafo único do art. 456, do CC, dispondo que: “Feita a denun-
ciação pelo réu: II – se o denunciado for revel, o denunciante pode deixar de prosseguir com sua defesa, eventual-
mente oferecida, e abster-se de recorrer, restringindo sua atuação a ação regressiva” 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Por fim, fechando o tema evicção, precisamos entender o que é evicção parcial, tema que é tratado no art. 455 do 
CC. Haverá evicção parcial quando o evicto perder apenas parte do que adquiriu na alienação, por exemplo, quando 
compra cem cabeças de gado e perde vinte ou trinta delas pela evicção. Qual a consequência? Depende se a 
evicção é considerável ou irrisória, pois uma coisa é perder uma ou duas cabeças de gado, outra é perder noventa 
delas. Se a perda for considerável, o evicto pode pedir a rescisão do contrato ou restituição da parte do preço 
correspondente ao desfalque sofrido, ou seja, devolver o que sobrou e cobrar devolução do que pagou ou ficar com 
o que sobrou e cobrar apenas o equivalente à sua perda. Se, no entanto, a perda for irrisória, só poderá o evicto 
cobrar a indenização pela perda sofrida, permanecendo com o que sobrou. 
 
 
 
 
 
 
 
 
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