Antônio celebrou contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com Ricardo

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Antônio celebrou contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com Ricardo, em 02 de fevereiro de 2016, tendo por objeto seu apartamento situado no bairro do Recreio, no Rio de Janeiro, no valor de R$ 800.000,00. A escritura não foi registrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. Diante da inadimplência desde o ano de 2014, o condomínio ajuíza a Ação de Cobrança (referente às cotas condominiais em atraso), em face do promitente vendedor, que alega ilegitimidade passiva. Sustenta Ricardo (promitente vendedor) que a promessa de compra e venda já teria transferido a responsabilidade pelo pagamento da cota condominial ao promitente comprador, e que a propriedade do bem imóvel fora transferida no ano de 2016 parI NDAGA-SE: 
A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais tem qual natureza jurídica?
Em relação à natureza jurídica do dever de pagamento das cotas condominiais, tem-se que se constitui uma obrigação propter rem. Nas lições de Carlos Roberto Gonçalves: “Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.” 
No Código Civil Brasileiro há algum dispositivo legal acerca da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais que possa ser utilizado pelo condomínio, na respectiva ação ajuizada? Explique a sua resposta com a devida fundamentação.
 No caso em questão, o condomínio pode valer-se do artigo 1245, §1º, do Código Civil, que dispõe: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”. No entanto, essa não é uma questão pacífica, uma vez que, conforme entendimento do STJ, o adquirente será responsável pelas obrigaçõespropter rem, se houver sido imitido na posse. Como o enunciado da questão não deixa claro se houve ou não a imissão na posse por parte do adquirente, não há como saber se o condomínio terá êxito ou não quanto à cobrança das cotas condominiais ao alienante.
Na hipótese narrada, pode-se afirmar que houve transferência da propriedade do bem imóvel, mediante o contrato celebrado entre Antônio e Ricardo? 
Na hipótese narrada, não há que se falar em transferência da propriedade do bem imóvel, tendo em vista que não houve registro do contrato celebrado entre Antônio e Ricardo no Registro de Imóveis, conforme determina o artigo 1245 do Código Civil, vejamos: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”.
Ocorrendo a transferência da coisa sobre a qual incide uma obrigação propter rem esta estará automaticamente extinta.
Sobre as obrigações propter rem é correto afirmar que: 
São obrigações de natureza ambulatória, o que significa afirmar que a titularidade acompanha sempre o direito real, como é o caso do IPTU e da taxa de condomínio.