Aulas 01 e 02 - Introdução ao Direito Imobiliário - André Abelha

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AULA 01.1 - INTRODUÇÃO AO DIREITO IMOBILIÁRIO – ANDRÉ ABELHA (andre@caadv.com.br): Os princípios e os novos paradigmas que incidem sobre o mercado imobiliário.
Bens Imóveis (art. 79)
Bens imóveis por natureza: compreende, além da superfície do solo, as adjacências naturais (dentro da terra) e acessórios (árvores);
Bens imóveis por acessão física: plantações e construções;
Bens imóveis por definição legal: art. 80 (sucessão e direitos reais);
Bens imóveis por destinação do proprietário (discutível): acessão intelectual (o art. 43 do CC de 1916 dava o exemplo do trator em solo, que era intencionalmente empregado em exploração, mas hoje em dia, o art. 93 do CC de 2002 trata esse trator como pertença);
Os herdeiros, quando em partilha, não podem vender bens, mas sim direitos creditórios. Isso se dá pois não se sabe ao certo qual bem ficará com qual herdeiro.
Alienação Fiduciária
Lei 13.465/17: dividida em regularização fundiária rural e regularização fundiária urbana (REURB).
REURB
Objetivos:
Identificar os núcleos urbanos informais;
Criar unidades imobiliárias compatíveis com o planejamento urbano;
Priorizar a permanência dos ocupantes no local;
Prevenir a formação de novos núcleos urbanos informais;
Conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;
Franquear participação dos interessados nas etapas da REURB.
Instrumentos da REURB
Legitimação fundiária;
Usucapião;
Desapropriação em favor dos possuidores;
Arrecadação de bem vago;
Consórcio imobiliário;
Desapropriação por interesse social;
Direito de preempção;
Transferência do direito de construir;
Requisição;
Intervenção;
Alienação pela administração pública;
Concessão de uso especial para fins de moradia;
Concessão de direito real de uso;
Doação;
Compra e venda;
Legitimação de posse;
Direito real de laje (não necessariamente limitado à REURB).
Modalidades
Interesse social (REURB-S): aplicável à população de baixa renda;
Interesse específico (REURB-E): aplicável à população com outra qualificação.
Alienação Fiduciária
Lei 9.514/97 – Lei de Alienação Fiduciária – art. 22;
Propriedade resolúvel: se extingue por uma condição (contrato, quitação do preço);
Na posse, o devedor tem a posse direta e direito eventual ao imóvel e o credor tem a posse indireta e propriedade do imóvel;
AF é a extinção da dívida, feita pelo pagamento da dívida, pela dação em pagamento ou pela inadimplência (por dação ou execução fiduciária).
Execução Fiduciária
Atraso –> requerimento do credor –> intimação ao devedor (pessoal, hora certa ou edital) -> credor paga o ITBI -> averbação da consolidação da propriedade -> 30 dias depois, 1º leilão (credor não pode ficar com o imóvel – o valor do imóvel será sempre o maior valor, comparado entre o ITBI e o valor de venda ao inadimplente) -> auto de arrematação -> registro no RGI -> credor emite termo de quitação.
Se o 1º leilão for negativo, faz-se novo leilão em 15 dias;
Se o 2º leilão for negativo, faz-se o termo de quitação e passa a ter a averbação da quitação, tendo a disponibilidade do imóvel;
Se o imóvel não estiver vazio ou desocupado, entra-se com ação de reintegração de posse (geralmente, consegue-se logo liminar).
Obs.: Na hipoteca, o inadimplente pode perder o imóvel e ainda ficar devedor, na AF ele só perde o imóvel.
Alterações na Lei de Alienação Fiduciária
Intimação por hora certa;
Intimação por hora certa em locais de acesso controlado (o porteiro pode receber);
30 dias para averbar a consolidação da propriedade após expiração do prazo para purga da mora (antes não tinha prazo);
Purga da mora até a averbação da consolidação (credor não pode mais se negar a receber, somente se já tiver sido consolidada a averbação);
Comunicação ao devedor sobre leilões (não observado esse item, gera nulidade do procedimento);
Direito de preferência do devedor (o devedor pode adquirir o imóvel até a data do leilão);
Valor mínimo em primeiro leilão (contrato ou ITBI);
Termo inicial da taxa de ocupação (quando o credor está ocupando o imóvel, deve-se uma taxa de ocupação, como se fosse um aluguel, a partir da data de consolidação da propriedade);
Discussões resolvidas por indenização (qualquer discussão acerca do imóvel, como por exemplo, o valor da dívida, não irá impedir a execução, a menos que seja um vício da própria execução);
Inaplicabilidade do decreto-lei 70/66.
Obs: Regras 3 e 4 são aplicáveis a contratos com financiamento habitacional e regras 9 e 10 são aplicáveis a quaisquer contratos com interveniência de instituição financeira - SFI (sistema financeiro imobiliário). O restante das regras se aplicam a todo e qualquer contrato com AF.
Obs. 2: AF não serve só como garantia em contratos imobiliários, mas também em empréstimos, por exemplo.
Aspectos Polêmicos
Constitucionalidade (RE 860.631);
Indenização por acessões (construções e plantações – benfeitorias): art. 27, pr. 4 da Lei 9.514 (o devedor deve pagar o preço acordado e devido, sem destacar o valor de benfeitorias) e art. 1219 CC (diz que o devedor tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e pode reter seu valor na hora do pagamento do montante restante);
Perda das prestações pagas (Lei 9514/97, art. 27 e Lei 8078/90, art. 53);
Instrumento particular (Lei 9514/97, art. 38 – permite - e art. 108 CC – não permite): atualmente, existe julgado do TJRJ dizendo que apenas a participação de entidade do SFI nos contratos de compra e venda com AF permitem a adoção do instrumento particular. Já o TJSP afirma que instrumento particular pode ser firmado em qualquer caso;
Recuperação judicial (Lei 11.101/05, art. 49, pr. 3): o credor não se submete aos efeitos da recuperação judicial, prevalecendo os direitos de propriedade, exceto caso se trate de bem imóvel essencial à atividade empresarial. 
Direito das Coisas
Requisitos comuns a todas as modalidades: posse ad usucapionem - plena, sem oposição, ininterrupta (sucessão ou acessão da posse não conta como interrupção), animus domini
Modalidades Individuais:
Extraordinário (art. 1238 CC): pode ser por prazo regular de 15 anos, sem requisitos adicionais (bastam os 4 citados acima), ou por prazo reduzido (10 anos), caso seja comprovado que o imóvel é utilizado para moradia ou obras/serviços produtivos.
Ordinário (art. 1242 CC – usucapião habitacional ou tabular): necessário justo título (existência de promessa de compra e venda) e boa-fé (art. 1201 CC). O ônus da prova é do proprietário, que deve provar que existiu má-fé. Possui prazo regular de 10 anos, mas também pode haver prazo reduzido (5 anos) em caso de aquisição onerosa cancelada posteriormente somado ao caso em que o imóvel seja de moradia ou investimentos sociais e econômicos relevantes.
Especial (art. 183 CF, art. 1240 CC e art. 9 EC – usucapião constitucional): deve ser o único imóvel da família, ter até 250m² (diferença ínfima, tipo 252m², não tem problema) e servir como moradia.
Rural (art. 191 CF e Lei 6969/81 – usucapião pró-labore): tem prazo de 5 anos e deve ser o único imóvel da família, ter até 50 hectares, servir como moradia e possuir área produtiva.
Abandono de lar (art. 1240-A CC - usucapião pró-família): tem prazo de 2 anos e deve ser urbano, único imóvel da família, até 250m2 e possuir meação com o consorte que abandonou o lar (não cabe em casos de separação total de bens nem em caso de compra e venda onde cada consorte possui 50% do imóvel).
Indígena (Lei 6001/73, art. 33): prazo de 10 anos, deve ser índio (integrado ou não à sociedade) e possuir até 50 hectares.
Obs.: Caso o locador pare de pagar o aluguel e o locatário pare de cobrar, isso não enseja usucapião, e sim prescrição do crédito a que o credor teria direito.
Obs. 2: Caso o imóvel seja “emprestado”, também não cabe usucapião, pois é considerado comodato.
Modalidade Coletiva (art. 10 EC): Deve ser de núcleo urbano e informal; a área, dividida pelo número de possuidores, deve ser inferior a 250m; ser o único imóvel de cada possuidor; servir paramoradia; e ser impossível de identificar o terreno de cada possuidor.
Procedimentos
Judicial: síndrome do cachorro (fica passando de uma parte à outra sem resolver nada, tornando o processo extremamente moroso) e conexão com ação reivindicatória (o juiz só pode dar sentença combinando as duas ações);
Extrajudicial (Lei 6015/73, art. 216-A).
Alterações na Lei do Usucapião (Lei 13.465/17 – art. 216-A LRP)
Ata notarial (art. 384 CPC – ic. I);
Notificação por edital pode ser eletrônica, se CGJ autorizar (pr. 13 e 14);
Silencio equivale a concordância (pr. 2 e 6);
Unidade em condomínio edilício – basta citar o síndico (pr. 11 e 12);
Justificação administrativa (arts. 382 e 383 CPC – ic. 15): o oficial do RGI pode proceder a diligencias complementares para verificar se os requisitos materiais estão presentes naquele caso.
Provimento CNJ 65/2017 – maior detalhamento e melhora na redação da lei 13.465/17.
AULA 01.2 - INTRODUÇÃO AO DIREITO IMOBILIÁRIO – ANDRÉ ABELHA (andre@caadv.com.br): A relevância socioeconômica do Direito Imobiliário e o seu posicionamento jurídico, à luz da Constituição e do Código Civil. A importância do Direito Registral imobiliário.
Condomínio Edilício
Como identificar?
Não existe condomínio edilício onde não se vir no caput da matricula a especificação de fração ideal.
Se não for condomínio edilício, será condomínio voluntário, então não se pode vender os apartamentos separados, apenas juntos. Teria que se instituir condomínio edilício para isso.
Instituição de condomínio edilício: art. 1332 CC
Incorporação (art. 28, p. único da Lei 4591/64): para que exista incorporação, é necessário que haja venda de unidades imobiliárias (em condomínio edilício) e que essa unidade ainda não tenha sido construída. Incorporação é por onde, geralmente, surge o condomínio edilício. Percebe-se na matrícula uma anotação do condomínio a ser construído ou sendo construído. A unidade pode não existir fisicamente, mas já existe juridicamente, tanto é que pode ser comercializada. O bem não é futuro, pois ele já existe. Futura é a construção.
Obs.: Venda de unidade pronta não é incorporação, até porque não se precisa registrar memorial. Do mesmo jeito que a construção e venda de um prédio inteiro a uma só pessoa também não caracteriza incorporação, pois não há venda coletiva de unidade autônomas.
Passo a passo da incorporação
Prospecção do terreno
Estudo preliminar
Negociação e assinatura de contrato preliminar de compra do terreno
Definição do projeto
Protocolo do licenciamento
Barreiras que podem ser encontradas: mudanças nos planos diretores e zoneamentos; falta de infraestrutura de energia, agua e esgoto.
Cumprimento de exigências do licenciamento
Barreiras que podem ser encontradas: atrasos e subjetividade nas avaliações de licenças ambientais; falta de clareza nas regras para definição de contrapartidas; falta de alinhamento dos projetos submetidos às exigências legais; atraso na aprovação de projetos nas prefeituras.
Expedição da licença de obras
Assinatura do contrato definitivo de compra e venda do terreno
Montagem do memorial de incorporação
Registro da incorporação no RGI
Barreiras que podem ser encontradas: estrutura insuficiente e procedimentos não padronizados nos cartórios para registro da incorporação.
Registro do patrimônio de afetação
Lançamento ao público
Eleição da comissão de representantes
Construção do empreendimento
Barreiras que podem ser encontradas: atraso e paralisações no desenvolvimento do empreendimento; gargalos de mão-de-obra.
Expedição do habite-se
Entrega das unidades
Barreiras que podem ser encontradas: dificuldades para obtenção do habite-se devido a mudanças na legislação; demora no processo de repasse dos valores de financiamento do comprador.
Averbação do habite-se no RGI
Repasse do financiamento
Reparos nas unidades e partes comuns
Lei 13.465/17
Condomínio urbano simples
Fracionamento da propriedade
Condomínio edilício (Lei 4591/64 e arts. 1331 a 1358-A CC – possui ruas privativas);
Condomínio edilício clássico (apartamentos, salas, lojas, multiuso, etc.);
Condomínio de lotes (art. 1358-A CC, art. 2, pr 7 da Lei 6766/79 e arts. 64 a 66 do Decreto 9310/18);
Condomínio urbano simples (arts. 61 a 63 da Lei 13465/17 e arts. 69 a 72 do Decreto 9310/18).
Laje (arts. 1510 a 1510-E CC e arts. 58 a 63 do Decreto 9310/18): é uma unidade distinta daquela originalmente construída, podendo se dar em superfície superior ou inferior, sempre em projeção vertical – possui matrícula própria, é direito real sobre coisa própria, não é superfície nem condomínio, é definida por meio de contrato, tem direito de preferência, podem haver múltiplas lajes sobre uma superfície e pode haver laje fora da REURB;
Parcelamento do solo (Lei 6766/79 e arts. 75 a 85 do Decreto 9310/18).
Desmembramento (art. 2, pr. 2 – não tem abertura de novas vias públicas);
Loteamento (art. 2, pr. 1 – tem abertura de novas vias públicas).
Loteamento clássico (sem acesso controlado);
Loteamento de acesso controlado (art. 78 da Lei 13465/17 e art. 2, pr. 8 da Lei 6766/79).
Obs.: Na REURB-S, é possível a averbação do habite-se através de mera notícia, a requerimento do interessado, dispensada apresentação de CNDs e habite-se. Faz-se a averbação com base no IPTU, então.
Obs.: No direito de superfície, existe um contrato de tempo determinado e, após esse tempo, a superfície deixa de ser do superficiário e passa a ser do dono do terreno, pois a superfície não pode durar para sempre. Na laje, isso não acontece, o dono da laje não perde seu direito.
Associação de Moradores
Associações só podem cobrar mensalidade de quem decidir se associar. Hoje em dia, com base em decisões do STF e STJ, quem não é associado não é obrigado a pagar taxa de mensalidade, mesmo que seja beneficiado pelas obras feitas pela associação.
É diferente quando as obras são feitas por uma administradora de loteamentos, que é uma empresa privada que não trabalha sem fins lucrativos. Neste caso, pode-se cobrar de todos os moradores beneficiados.
Existe, também, a opção de registrar na matrícula do imóvel uma servidão, ou seja, a obrigação de que seja sempre paga à associação um percentual especifico em cima do imóvel adquirido. Assim, qualquer pessoa que adquirir aquele imóvel estará obrigada a esse pagamento.