Apostila de Avaliação de Imóveis

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Sumário 
Um pouco de História ........................................................................................... Pág. 9 
Diferença entre Valor e Preço .............................................................................. Pág. 10 
Roteiro de Trabalho ............................................................................................. Pág. 11 
Analise da Documentação ................................................................................... Pág. 12 
Vistoria ................................................................................................................. Pág. 13 
Metodologias de Avaliação .................................................................................. Pág. 16 
Método Comparativo de Dados de Mercado ........................................................ Pág. 17 
Método de Custo .................................................................................................. Pág. 22 
Método Evolutivo .................................................................................................. Pág. 23 
Outros Métodos .................................................................................................... Pág. 25 
Avaliação de Imóveis Rurais ................................................................................ Pág. 26 
Composição de um laudo de avaliação ............................................................... Pág. 27 
Modelo de Laudo ................................................................................................. Pág. 32 
Conceitos Básicos - para a Avaliação de Imóveis Urbanos ................................. Pág. 37 
Conceitos Básicos - Para a Avaliação de Imóveis Rurais .................................... Pág. 46 
Características dos Imóveis ................................................................................. Pág. 48 
O Funcionamento do Mercado Imobiliário............................................................ Pág. 49 
Legislação ............................................................................................................ Pág. 50 
Natureza das Avaliações...................................................................................... Pág. 51 
Comparação de Dados com o Mercado ............................................................... Pág. 52 
Pesquisa de Dados .............................................................................................. Pág. 53 
Tratamento de Dados........................................................................................... Pág. 54 
Custo de Produção – Evolutivo ............................................................................ Pág. 55 
Residual ............................................................................................................... Pág. 56 
Capitalização de Renda ....................................................................................... Pág. 57 
Involutivo .............................................................................................................. Pág. 59 
Avaliação de Terrenos ......................................................................................... Pág. 61 
Comparação de Dados de Mercado com Modelos Estatísticos ........................... Pág. 62 
Inferência Estatística ............................................................................................ Pág. 64 
Avaliação para Tributação (Massa) ...................................................................... Pág. 65 
Técnicas de Analise ............................................................................................. Pág. 66 
A Profissão ........................................................................................................... Pág. 68
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Institucional 
 
O iPED, Instituto Politécnico de Ensino a Distância, é um centro de 
educação on-line que oferece informação, conhecimento e treinamento para 
profissionais, educadores e qualquer um que queira evoluir 
profissionalmente e culturalmente. 
 
Nosso objetivo é torná-lo uma base forte de conhecimento e expandir cada 
vez mais o seu nível intelectual e cultural. 
 
Oferecemos uma quantidade enorme de informação, além de diversos 
cursos on-line, onde você se mantém atualizado em qualquer lugar e a 
qualquer hora. 
 
 
Educação à Distância 
 
Aulas online ou a prática de aprendizagem à distância, através de ambientes 
virtuais e redes de computadores interligadas para fins educacionais e 
culturais, nada mais é do que o meio mais prático e inteligente de 
proliferação de conhecimento. 
 
Através de ambientes virtuais e sistemas inteligentes, é possível adquirir 
conhecimento de forma total ou gradativa. 
 
Esse é nosso conceito de educação, em tempo real, total ou gradativo, 
quando quiser e onde quiser e acima de tudo, da forma que quiser! 
 
Nossa Missão 
O Grupo iPED foi lançado com o intuito de aprimorar e disseminar o conceito 
de ensino a distância. 
 
Com a implantação do ensino a distância, pesquisas recentes registram que 
as pessoas alavancam os resultados dos módulos de treinamento em até 
70%, eliminando as distâncias geográficas e proporcionando a melhoria da 
gestão do conhecimento e dos recursos humanos por competências. 
Pensando nisso o iPED presta esse serviço a todos, para que a exclusão 
digital seja cada vez menor e com o passar do tempo ela desapareça 
completamente. 
Esse é nosso objetivo, essa é nossa missão, e esteja certo que vamos 
conseguir! 
Fabio Neves de Sousa 
Diretor Geral - Grupo iPED 
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Certificação 
 
O conceito de reconhecimento virtual é concedido através de avaliação feita 
pelo sistema inteligente, que do inicio até o fim do curso está avaliando cada 
aluno em suas atitudes individuais e em comparação as atitudes do coletivo. 
Ao termino do conteúdo avaliado o aluno é submetido a uma avaliação final 
que nada mais serve do que comprovar a avaliação do desempenho dele ao 
longo de toda a trajetória do curso. 
 Nosso sistema garante 100% de segurança. 
 Empresas poderão confirmar a autenticidade do certificado, pois 
temos o que existe de melhor em tecnologia disponível no mercado. 
 Confira o grande diferencial de nosso certificado: 
 
 
Certificado Especial 
 
- Tramas em linhas personalizadas 
- Tarja de Segurança 
- Tinta Luminescente 
- Selo de Segurança 
- Numeração Intransferível 
 
 
 
 
Detalhes sobre o selo 
 
 
 
Ao término do curso solicite o seu! 
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CAPITULO I: Introdução 
 
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Avaliação de imóveis – é a definição técnica do valor de mercado dos 
bens ou de direitos sobre eles. 
 
 
 
 
Os bens materiais são os imóveis urbanos, rurais. 
e industriais, os veículos, as máquinas e 
equipamentos, o cultivo agrícola e os semoventes 
 
 
Na categoria dos intangíveis 
se incluem o fundo de 
comércio, os lucros 
cessantes, as marcas e 
patentes 
 
 
As avaliações de imóveis são realizadas com diversas finalidades: 
 
 Para subsidiar compra e venda 
 Locação 
 Indenização 
 Seguro 
 Balanço patrimonial, 
 Outras. 
São mais comuns as avaliações de imóveis urbanos para fins de garantia 
hipotecária ou fiduciária de financiamentos, junto aos Agentes Financeiros 
do Crédito Imobiliário, que em linhas gerais envolve: 
 Uma perícia do imóvel objeto da avaliação, para a suficiente 
caracterização do bem e identificação de patologias construtivas, 
vícios construtivos, verificação de estabilidade e solidez estruturais, 
condições de habitabilidade, salubridade, funcionalidade, 
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acessibilidade, atendimento às diretrizes de projeto da 
municipalidade, estado de conservação, demanda por manutenção, 
dentre outros aspectos de engenharia e arquitetura. 
 Uma pesquisa de mercado realizada com técnicas de amostragem 
normalizadas. 
 Tratamento estatístico da amostra através de metodologia científica, 
envolvendo regressão linear ou espacial, redes neurais artificiais, 
análise de envoltória de dados dentre outros recursos, visando à 
projeção do valor de mercado mais provável para o imóvel avaliando 
por comparação e com a confiabilidade exigida. 
 Emissão de Peça Técnica nos padrões previstos nas Normas 
Brasileiras, que possa ser auditada e/ou reproduzida em outras 
instâncias. 
 
 
As Normas Editadas pela ABNT 
 
As normas em vigor, editadas pela ABNT, que traçam diretrizes na busca de 
um trabalho mais apresentável e com coerência na apresentação do 
resultado encontrado, onde não tenhamos trabalhos asseverando possuir 
certo valor determinado imóvel, pela simples intuição do profissional que o 
avaliou, são as seguintes: 
 
 NBR – 5676 = Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis 
Urbanos 
 NBR – 8799 = Avaliação de Imóveis Rurais 
 NBR – 8951 = Avaliação de glebas urbanizáveis 
 NBR – 8976 = Avaliação de unidades padronizadas 
 NBR – 8977 = Avaliação de máquinas, equipamentos, 
instalações e complementos industriais. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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CAPITULO II: Um pouco de História 
 
 
 
O Engenheiro Luiz Carlos Berrini nasceu em Petrópolis, Estado do Rio de 
Janeiro em 1.884. 
Graduou-se em engenharia civil pela Escola de Engenharia Mackenzie, em 
1904, frequentando depois a Universidade de Cornell (Estados Unidos), 
onde seguiu o curso de Mecânica e Eletricidade (classe de 1907). 
Passou os primeiros anos de sua vida profissional lecionando Hidráulica e 
Motores, na Escola de Engenharia Mackenzie. Depois montou e dirigiu, até 
1.912, uma fábrica de parafusos. 
De 1913 a 1918, dedicou-se a lavoura cafeeira, em uma fazenda situada em 
Jundiaí, no Estado de São Paulo. 
Após essa época, dedicou-se à construção civil, nesta capital, deixando 
realizadas muitas e importantes obras de residências. Além de numerosos 
artigos que escreveu sobre Análise Vetorial, publicados na "Revista 
Politécnica" e Boletim do Instituto de Engenharia. Vários desses artigos 
deram origem ao seu livro "Análise Vetorial Elementar" publicado em 1948. 
Como avaliador Oficial do Banco do Estado de São Paulo, levou a efeito 
seus primeiros trabalhos de avaliação, em 1927. 
Assim se iniciou nessa especialização, que tanto renome lhe deu e a qual se 
dedicou com carinho pelos anos que se seguiram até sua morte. 
São em grande número os artigos de sua autoria. Relativos a essa 
especialidade e publicados na "Revista de Engenharia Mackenzie", no 
"Boletim do Instituto de Engenharia" e em "Engenharia". 
 Da compilação e ampliação desses trabalhos publicados até 1941, surgiu o 
primeiro livro "Avaliação de Terrenos", que alcançou grande sucesso, não só 
no Brasil, como em outros países da América Latina, esgotando-se a edição 
em três anos. Traduziu o "Processo de Avaliação", de George L. Schmutz, 
conhecido autor americano, tendo sido esgotada, também em pouco tempo, 
a edição dessa obra. 
 Em 1946, publicou o livro "Avaliação de Terrenos Urbanos", tradução da 
obra de engenharia Roberto J. Shalders, a "Tabela de quadros e raízes 
quadradas dos números de 1 a 10.000". 
Em fevereiro de 1949 deu a publicidade a excelente obra "Avaliação de 
imóveis", que, conforme sua própria expressão, constitui "uma remodelação 
completa de seus anteriores, representando a soma de experiência e de 
conhecimento", adquiridos através dos longos anos em que, com inexcedível 
interesse por esse assunto se dedicou com tão grande êxito. 
 Faleceu nesta capital, aos 22 de maio de 1949. 
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CAPITULO III: Diferença entre Valor e Preço 
 
 
 
O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de 
ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Pressupõe uma 
situação de negócio entre duas partes envolvidas e que não haja qualquer 
pressão externa sobre elas. 
O preço depende da situação do negocio, dos interesses pessoais e 
comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e sofre 
pressões externas. 
Deve ser lembrado que o valor é único, para um determinado momento e 
situação de mercado. 
A Norma diz: 
"O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado 
instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor 
corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de 
concorrência perfeita..." 
O valor não é característica do bem a ser avaliado, pode variar, mas 
considerado um determinado momento, ele é único. 
O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os 
agentes da negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo, 
tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, 
novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação. 
Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de 
uma faixa de preços, cuja média ou "valor mais provável" é o que chamamos 
de "valor de mercado". 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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CAPITULO IV: Roteiro de Trabalho 
 
 
 
 Levantamento de dados (imóvel, local, construtora, projetos, manuais, 
especificações, etc.) 
 
 Vistoria Caracterização do terreno, das benfeitorias e da região 
 
 Constatação dos danos e histórico 
 
 Levantamento de indícios e/ou evidências 
 
 Entrevistas (o que não foi dito pelas partes?) 
 
 Observação (a edificação “fala”) 
 
 Verificação das condições de segurança e estabilidade 
 
 Registro fotográfico 
 
 Levantamento de hipóteses 
 
 Teste das hipóteses 
 
 Conclusões 
 
 Elaboração do laudo 
 
 
 
 
 
 
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CAPITULO V: Analise da Documentação 
 
 
 
Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo 
da avaliação, porém cabe ao avaliador solicitar ao contratante o 
fornecimento da documentação disponível relativa ao bem. 
 
 Verificar a documentação relativa ao imóvel, no mínimo com Certidão 
recente do Registro Geral de Imóveis. 
 
 Prestar atenção na existência de cláusulas restritivas de uso ou, 
ainda, de problemas jurídicos 
 
 Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, convém 
informar ao contratante e explicitar a circunstância no laudo, bem 
como os pressupostos assumidos em função dessas condições 
 
 Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, 
bem como examinar outras restrições ou regulamentos aplicáveis, 
tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros 
que possam influenciar no valor do imóvel 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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CAPITULO VI: Vistoria 
 
 
 
É imprescindível a vistoria do bem avaliado para registrar suas 
características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor 
 
 
1º PASSO 
 Visitar o imóvel a ser avaliado 
 
 Fazer fotos externas e internas 
 
 
 Elaborar croqui de localização 
 
 
2º PASSO 
 Descrever a caracterização: 
 
 Do terreno 
 
 Da construção 
 
 
 Das benfeitorias 
 
 Da região 
 
Terreno: 
Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc.), infraestrutura, utilização 
atual e vocação, restrições e outras situações relevantes. 
 
 
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Construções: 
Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes, 
qualidade de construção, idade do imóvel e seu estado de conservação. 
 
 
 
 Região: 
Aspectos socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana. 
 
 
 
COMPLEMENTAÇÃO: 
 
 Investigação da vizinhança 
 
 Adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de 
circunstância atípicas 
 
 Desvalorizantes 
 
 Valorizantes 
 
 
3º PASSO 
 
Verificar todos os dados essenciais à formação do preço de imóveis daquele 
local. 
 Se rural, a vocação agrária da região 
 Distância aos grandes centros consumidores 
 
4º PASSO 
 
Observar o movimento de compra e venda, ou de aluguéis de imóveis, para 
saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, na área. 
 
 
5º PASSO 
 
A vistoria pode ser feita por amostragem 
Na avaliação de conjunto de unidade autônomas padronizadas, é permitida 
vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida 
previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um 
percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto 
de unidades de mesma tipologia. 
 
 
 
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6º PASSO: 
 
Outro método: 
 Avaliação em Massa - Nas avaliações em Massa é imprescindível que o 
avaliador conheça a região. 
Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados 
para vistorias. 
 
 
7º PASSO 
 
Diagnóstico de Mercado: 
Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de 
mercado ao qual pertence o imóvel em avaliação, resumindo a situação 
constatada quanto à liquidez deste bem. 
 
 
8º PASSO 
 
 Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o Avaliador, nos dias 
atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, 
AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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CAPITULO VII: Metodologias de Avaliação 
 
Existem diversas formas de obter-se o valor de um imóvel. 
A escolha do método depende das informações disponíveis e do nível de 
rigor desejado. Este texto está de acordo com a NBR 14653. 
A melhor forma é por comparação com imóveis semelhantes (método 
Comparativo de Dados de Mercado). 
É o melhor método, mas depende da existência de transações do mesmo 
tipo de imóvel, na mesma época e localização espacial, e em quantidade 
suficiente para possibilitar a análise dos valores. 
Os valores de transações com imóveis semelhantes são a maior evidência 
de mercado para um imóvel. Havendo dados, é preciso obter um valor 
médio. 
 É sempre uma média ponderada, visto que os imóveis são sempre 
diferentes uns dos outros (a singularidade é uma característica básica: os 
imóveis são multivariados). 
 Não é possível simplesmente extrair a média aritmética. Esta média pode 
ser feita por aproximação ou "à sentimento", se for uma avaliação 
simplificada, por homogeneização de fatores ou por inferência estatística, 
além de existir potencial de utilização de inteligência artificial. 
Não existindo dados para comparação, podem ser empregados os métodos 
da Renda, Residual, Involutivo e Evolutivo (ou custo de reprodução), que 
buscam o valor através de outras evidências. 
São aproximações, a serem utilizadas apenas em caso de necessidade. 
As metodologias aplicáveis à avaliação de bens dependem 
basicamente: 
CARACTERÍSTICAS GERAIS MÉTODO 
a) - Características do bem 
avaliado 
b) - Finalidade da avaliação 
c) - Disponibilidade e 
qualidade de informações 
colhidas no mercado 
d) - Prazo para sua 
execução 
a) - Método Comparativo 
b) - Método Evolutivo 
c) - Método Involutivo 
d) - Método de Custo 
e) - Método de 
Capitalização da Renda 
f) - Avaliação utilizando 
critério residual 
g) - Conjunção de Métodos 
Deve-se optar pela metodologia mais adequada à finalidade da 
avaliação, podendo inclusive, serem aplicados outros métodos 
além dos citados 
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CAPITULO VIII: Método Comparativo de Dados de Mercado 
 
 
O método comparativo é o mais exato e importante, segundo determinação 
da própria NBR-14.653. 
 
Nada melhor do que consultar o próprio mercado local para saber quanto 
vale o que estamos estudando. A aplicação deste método de avaliação 
pressupõe: 
 
Coleta de dados (AMOSTRA) Tratamento dos dados 
a) - Planejamento da 
pesquisa 
b) - Levantamento dos 
dados 
c) - Verificação dos dados 
amostrais 
a) - Se tivermos poucos 
elementos, de três a quinze, 
devemos trabalhar com a 
Estatística clássica, 
mediante tratamento por 
fatoresb) - Porém, se tivermos 
muitos dados amostrais, ou 
um banco de dados, 
podemos trabalhar com a 
estatística inferencial, 
notadamente com modelos 
de regressão linear 
 
 
 
 
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Tratamento dos Dados com a Estatística Clássica: 
A aplicação do tratamento por fatores deve refletir, em termos relativos, 
o comportamento do mercado, numa determinada abrangência 
territorial e temporal. Os fatores mais usuais são: 
 Fator oferta 
Destinam-se a adequar os valores de cada imóvel conforme estiver 
no mercado 
 Fator localização 
Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos 
imóveis da nossa amostra em relação ao endereço do imóvel em 
avaliação 
 Fator topografia 
Tratando-se de localização com topografia acidentada, pode sofrer 
decréscimo de até 30% (fator 0,70) no valor em relação ao terreno 
plano situado ao lado. Idem se for passível de alagamento e o outro 
não 
 Fator frente x fundos 
Se o formato não for usual, pode sofrer depreciação, sempre 
incidindo sobre parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na 
parte mais profunda se este for muito comprido. Testadas em 
esquina têm acréscimo em relação ao lote comum, assim como 
terrenos de pouca profundidade e com frente maior do que a usual 
encontrado no local 
 Fator padrão construtivo 
Destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis 
da nossa amostra ao padrão do imóvel em avaliação 
 Fator idade / conservação 
Destinado a adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou 
mais novos que o avaliando, ou ainda, se está mais bem 
conservado ou com problemas que necessitem de reformas 
importantes 
 
 
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 Aplicação dos fatores: 
No caso de tratamento por fatores, os imóveis devem ser da mesma 
região e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro da 
do imóvel avaliado. 
 A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório, após a 
consideração do fator oferta 
 
 O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do 
conjunto de fatores, não poderá resultar aquém da metade ou além 
do dobro do valor original 
 
 O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado 
homogeneizante quando, após a aplicação dos mesmos, o 
coeficiente de variação da amostra diminuir 
 
 São considerados discrepantes elementos para os quais os valores 
unitários, em relação ao valor médio amostral, extrapolem a sua 
metade ou o dobro. 
 
 Devem ser descartados caso a situação persista após a 
homogeneização 
 
 Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que 
possam vir a afetar o bem em avaliação ou existirem restrições 
especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicáveis ao 
imóvel avaliando, aos elementos amostrais ou a região, as 
respectivas consequências devem ser explicitadas e consideradas 
a parte no laudo 
 
 Parâmetros de cálculos de homogeneização existem muitos e para 
várias situações de avaliação. Usualmente, consultamos as 
seguintes fontes de referência para colhê-los: 
– Norma do IBAPE 
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– Norma do Instituto de Engenharia Legal para o 
Estado do Rio de Janeiro 
– Tabelas da Lei 691/84 - Código Tributário da Cidade 
do Rio de Janeiro 
 
– Planta de Valores desse Município 
– Os documentos de referência mencionados já 
fornecem praticamente tudo em fatores de 
homogeneização para cálculos avaliatórios 
Tratamento dos Dados com a Estatística Inferencial: 
A inferência estatística tem-se firmado ao longo das décadas 
recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados 
IMPORTANTE: 
 - Dentre os métodos de inferência estatística, merece 
destaque o de regressão linear, por ser o mais fácil de 
ser realizado e ser mais comum entre os profissionais 
da área 
 
 - Inclusive, este sistema está bastante detalhado na 
NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso capítulo 
 
 - A regressão linear se revela de uma grande clareza 
para a averiguação do mercado imobiliário 
 
 - Suas fórmulas são muito grandes e cansativas. 
Apenas mediante calculadoras e programas de 
computador podemos realizá-los com comodidade 
 
 - Se os dados forem errados, em termos de mercado, 
não adianta termos o melhor computador do mundo que 
o cálculo sai errado 
 - Pequenas diferenças de área, pequenas diferenças de 
idade e estado de conservação, conta pouco no cálculo 
final, isto porque trabalhamos com maior número de 
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dados amostrais e, por probabilidade, os erros 
costumam se compensar 
 
 - Portanto, em regressão linear costuma-se trabalhar 
com banco de dados, que nunca oferecem muitos 
detalhes dos imóveis ali compilados 
 
 - No entanto, os atributos principais (variáveis 
independentes) tais como tipo de imóvel, padrão 
construtivo, localização, etc., são importantes de serem 
apreciados no cálculo, assim como as variáveis 
dicotômicas, tipo venda/oferta. O profissional deverá 
alimentar o programa de seu computador com estas 
variáveis, e este constitui o principal trabalho estatístico 
do avaliador 
 
 - Para o caso de avaliações imobiliárias, é 
recomendável o modo pré-ordenado, seja com códigos 
alocados, seja com ordenadas "proxy", estabelecidas 
no eixo das coordenadas de cada variável 
 
 - Obviamente, primeiro calculamos cada dado amostral 
em reais por metro quadrado. Esta é a variável 
dependente, isto é, o valor de cada imóvel, que deve 
ser sempre decorrente das suas características 
 
 - Com estes valores unitários podemos trabalhar de 
dois modos no programa: da forma como eles se 
apresentam, ou transformados (logaritmos do valor) 
 
 - A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do 
modo comum, visto que a transformação dos dados 
busca apenas adequá-los à normalidade da curva 
gaussiana, tornando, por outro lado, difícil a rápida 
apuração do valor na análise gráfica 
 
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22 
CAPITULO IX: Método de Custo 
 
Utilizado para a apuração do valor das benfeitorias. Poderá ser obtido 
através de orçamento analítico ou de modelos consagrados que utilizam 
custos unitários de construção divulgados por entidades oficiais 
credenciadas 
Para a utilização do CUB - Custo Unitário Básico - a norma técnica sugere a 
seguinte fórmula (R$/m2 construído): 
 
Sendo: 
CC = Custo da construção 
CUB = Custo Unitário Básico 
C1 = Custo de elevadores 
C2 = Custo de instalações 
C3 = Custo de fundações especiais 
SEq = Área equivalente de construção conforme NBR-12.721 da ABNT 
BDI = Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes 
sobre o custo direto da construção 
Tj = Percentual de juros durante a realização da obra 
Do montante calculado, correspondente ao custo de uma 
construção nova, temos que deduzir o valor correspondente à 
depreciação física do imóvel. 
Para este cálculo, costumamos aplicar o percentual de 
depreciação da Tabelade Ross-Heidecke ou outros fatores 
admitidos pela norma, conforme o caso. 
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23 
CAPITULO X: Método Evolutivo 
 
 
 
 - É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel 
por meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e da 
construção devendo ser consideradas, também, as condições do 
mercado com o emprego do fator de comercialização 
 
 - O fator comercialização deverá ser fixado como resultante de 
pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior ou menor que a 
unidade, dependendo das condições do mercado na data de 
referência da avaliação 
 
 
 
 
 
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24 
O MÉTODO INVOLUTIVO CONSIDERA: 
 - A receita provável de comercialização das unidades 
projetadas com base em preços obtidos em pesquisas 
 
 - Todas as despesas inerentes à transformação do 
terreno no empreendimento projetado 
 
 - A margem de lucro liquido ao empreendedor 
 
 - Todas as despesas de comercialização das unidade, 
mediante taxas financeiras operacionais reais 
 
 - As margens de risco 
 
EXIGE-SE: 
 - O imóvel avaliando esteja inserido em zona de 
tendência mercadológica com empreendimentos 
semelhantes ao concebido, além de legalmente 
permitido seu uso e sua ocupação 
 
 - As unidades admitidas no modelo sejam de 
características e em quantidade absorvíveis pelo 
mercado, no prazo estabelecido e compatível com a 
realidade 
 
 - As formulações sejam expressas no laudo 
 
 
 
 
 
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25 
CAPITULO XI: Outros Métodos 
 
Na avaliação de um imóvel, conforme características de mercado, 
deverá ser adotado um método ou a conjugação de metodologias 
OUTROS MÉTODOS APLICÁVEIS SÃO: 
 CAPITALIZAÇÃO DA RENDA 
Apropria o valor do imóvel, com base na capitalização presente da 
sua renda líquida, real ou prevista. Seus aspectos fundamentais 
são a determinação do período de capitalização e a taxa de 
desconto a ser utilizada, que devem ser justificada pelo avaliador 
 CRITÉRIO RESIDUAL 
Para avaliação de terrenos, caso seja constatada a ausência de 
terrenos nus, pode ser admitido o cálculo do valor do terreno 
incorporado por meio do critério residual, que consiste na definição 
do valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o 
das benfeitorias 
 CONJUGAÇÃO DE MÉTODOS 
Na avaliação de um imóvel poderá ser utilizada a conjugação de 
métodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do 
terreno e da construção, devendo ser consideradas, também, as 
condições do mercado, com o emprego do fator de 
comercialização 
Na impossibilidade da aplicação das metodologias citadas, é 
facultado o emprego de outro procedimento, que vise representar 
um cenário provável do mercado vigente de bens semelhantes ao 
avaliando, desde que: 
- seja explicitado no trabalho o motivo do não atendimento aos 
critérios normativos 
- sua utilização seja justificada 
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26 
CAPITULO XII: Avaliação de Imóveis Rurais 
 
 
 
O INCRA TEM DUAS CLIENTELAS DISTINTAS QUE MERECEM 
TRATAMENTO SIMILAR: 
 
 Os Produtores Rurais 
 Os Trabalhadores Rurais Sem-Terras. 
A Avaliação realizada pelo INCRA difere da Avaliação para negócios entre 
particulares. 
 
O INCRA avalia para o valor médio de mercado 
 
 
CONCEITO DE IMÓVEL RURAL: 
 
 Prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua 
localização, que se destine ou possa se destinar à exploração 
agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial 
(Art.4º, Lei 8.629/93) 
 Imóvel no qual a atividade econômica mais adequada e rentável é 
de natureza agropecuária. 
 
AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS PELO INCRA PARA FINS DE INTERESSE 
SOCIAL 
 
 Desapropriação por interesse social – regida pela lei 8.629/93 
 Aquisição – decreto 433/92 
 Crime ambiental, 
 Trabalho análogo à escravidão 
 Plantas psicotrópicas ou relacionada a crimes de tráfico de drogas. 
 
 
 
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27 
CAPITULO XIII: Composição de um laudo de avaliação 
 
 
 
 
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 
 
2. IDENTIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO (se diferente do solicitante); 
 
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 
 
4. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO 
 
 
Bens Imóveis em Geral 
 
 Endereço completo do imóvel; 
 
 Caracterização da região; 
 
 Usos predominantes e potenciais no entorno (residencial familiar, 
residencial Multifamiliar, comercial, industrial, rural); 
 
 Infraestrutura (água, esgotos pluvial e sanitário, energia elétrica, 
iluminação, telefonia, Informação, gás canalizado); 
 
 Serviços públicos e comunitários (pavimentação, transportes 
coletivos, comércio, rede Bancária, educação, saúde, segurança, 
lazer); 
 
 Caracterização física (relevo, solo e condições ambientais); 
 
 Caracterização do terreno 
 
 Área e dimensões dos lados (frente, fundos, laterais) do terreno; 
 
 Forma geométrica; 
 
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 Situação do terreno em relação à quadra (meio de quadra, esquina, 
quadra inteira,outros); 
 
 Posição em relação ao nível do logradouro (no nível, acima, abaixo); 
 
 Inclinação / relevo (plano, semi-plano, aclive, declive, acidentado etc.); 
 
 Superfície (seco, brejoso, alagável, outros); 
 
 Uso atual e vocação; 
 
 Servidões existentes ou previstas (informar tipo e dimensões); 
 
 Áreas de preservação permanente; 
 
 Outras restrições físicas e legais ao aproveitamento; 
 
 Caracterização da edificação ou unidade 
 
 Tipo (casa, apartamento, loja, prédio, galpão, outros); 
 
 N.º de pavimentos; 
 
 Posição no terreno ou na edificação (se unidade, apartamento, 
escritório etc.); 
 
 Fração ideal do terreno atribuída à unidade avaliada, quando for o 
caso; 
 
 Idades efetiva e aparente; 
 
 Padrão de acabamento; 
 
 Estado de conservação; 
 
 Detalhes construtivos relevantes (cobertura da edificação, material 
das alvenarias etc.); 
 
 N.º de vagas de estacionamento cobertas ou descobertas (p/ 
residências e imóveis comerciais); 
 
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29 
 
 Áreas averbadas; 
 
 Áreas não averbadas; 
 
 Uso (residencial, comercial, industrial, misto, outros); 
 
 Condições de ocupação. 
 
 
IMÓVEIS RURAIS 
 
Além daqueles previstos no item “Bens Imóveis em Geral”: 
 
 Denominação do imóvel (por exemplo, “Fazenda IPED”); 
 
 Caracterização da região: 
 
 Recursos naturais e meio ambiente (disponibilidade e uso atual dos 
recursos); Produção predominante. 
 
 Caracterização do terreno: 
 
– Classificação das terras; 
 
– Estágio atual de exploração; 
 
– Tipo de exploração / Culturas existentes / produção; 
 
– Frutos e direitos. 
 
 Caracterização das benfeitorias: 
 
 Construções e instalações 
 
 Obras e trabalhos de melhoria das terras. 
 
 Instalações Industriais 
 
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30 
Além daqueles previstos no item “Bens Imóveis em Geral”: 
 
 Caracterização do terreno: 
 
– Melhoramentos (sistema viário, pátios, terraplanagem etc.); 
 
– Instalações e serviços auxiliares (instalações hidro sanitárias; 
sistemas de tratamento de água / esgotos / efluentes industriais; 
sistemas de proteção; sistemas de ar comprimido / gases; sistemas 
de ventilação / refrigeração / climatização). 
 
 Caracterização das edificações: 
 
– Área fabril; 
 
– Área administrativa (escritórios, vestiários, cozinha, refeitório, 
ambulatório etc.). 
 
 Caracterização dos diversos equipamentos industriais: 
 
– Máquinas e Equipamentos 
 
– Marca / fabricante; 
– Modelo / tipo; 
– Identificação / n.º de série / n.º patrimonial 
– Ano de fabricação / ano de aquisição 
– Características físicas principais (dimensões etc.) 
– Fundações / estruturas de apoio 
– Utilização / funcionamento 
 
 
 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS 
(com justificativa da escolha) 
 
 
 PESQUISAS DE VALORES 
 
Informando: 
 
– Fontes de consulta (nomes, telefones de contato, e-mail); 
– No caso de bens imóveis, os endereços e a descrição dos 
imóveis que compuseram a amostra; 
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– Data de obtenção dos dados. 
– ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 
 
Quanto à Fundamentação e à Precisão, os laudos deverão apresentar: 
– Imóveis urbanos e rurais, máquinas, equipamentos, 
instalações e complexos industriais: Grau III de 
Fundamentação e Precisão; 
 
A adoção de graus ou níveis inferiores àqueles ora estabelecidos 
deverá ser devidamente justificada. 
 
– MEMÓRIA DE CÁLCULO COM TRATAMENTO DOS DADOS 
 
– IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO 
 
– Deverão ser apresentados o valor de mercado e o valor de 
liquidação devidamente justificados; 
– No caso de imóveis rurais, deverá ser obrigatoriamente 
destacado o valor de terra nua, mesmo que as terras sejam 
produtivas. 
 
 LOCAL E DATA DA AVALIAÇÃO 
 
 QUALIFICAÇÃO LEGAL COMPLETA E ASSINATURA DOS 
PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS PELA AVALIAÇÃO 
 
 DOCUMENTAÇÃO MÍNIMA A SER ANEXADA AO LAUDO 
– Cópia da ART quitada dos profissionais responsáveis pela 
avaliação; 
– Para todos os imóveis: cópia do título de propriedade e certidão 
de ônus reais atualizados; 
– Imóveis residenciais / comerciais / industriais: cópia do espelho 
do último IPTU; 
– Imóveis rurais: cópia do espelho do último ITR e do CCIR 
– Máquinas e equipamentos: cópia das notas fiscais de aquisição 
dos bens; 
– Relatório fotográfico dos bens avaliados e, sempre possível, 
dos elementos da amostra. 
– É recomendável a apresentação de planta de localização / 
situação dos imóveis avaliados. 
 
 
 
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32 
CAPITULO XIV: Modelo de Laudo 
 
 
 
 
MODELO DE LAUDO/PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO PARA 
IMÓVEIS URBANOS E BENS MÓVEIS 
NR.LAUDO/PARECER TÉCNICO ..... /............. 
 
 
1. SOLICITANTE: 
 
(Citar o solicitante) 
 
2. PROPRIETÁRIO: 
(Citar o nome do proprietário) 
 
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO: 
 
3.1 Tipo do Bem: 
 
(Tipo do bem, preencher conforme a tipologia que está sendo avaliada) 
 
3.2 Descrição Sumária do Bem: 
 
(Descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o imóvel, 
incluindo endereço completo e CEP) 
 
Área construída total (m2): 
 
Área averbada (m2): 
 
Área ampliada (m2): 
 
Área do terreno (m2): 
 
3.3 Ocupante do imóvel: 
 
3.4 Tipo de ocupação: 
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(Indicar, se for o caso, o ocupante do imóvel e o tipo de ocupação: imóvel 
próprio, locação, invasão e outros) 
 
4. FINALIDADE DO LAUDO/PARECER TÉCNICO: 
 
(Preencher conforme abaixo, segundo o informado pelo interessado) 
 
LPA levantamento patrimonial 
 
Informar tratar-se de laudo para ............. 
 
5. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO/PARECER TÉCNICO: 
 
(Preencher conforme abaixo) 
 
Determinação dos valores: 
 
De mercado 
 
De liquidação imediata (conforme item 3.30 da NBR 14.653-1 Liquidação 
forçada) 
 
6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: 
 
(Atender ao disposto no item 7.2 da NBR 14.653-1) 
 
7. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO: 
Período da vistoria: .../.../... 
 
(Atender ao disposto no item 7.3 da NBR 14.653-1, relatar a vistoria ao bem 
avaliando e o contexto imobiliário a que pertence. Valer-se de anexo, em 
caso de grande volume de informações, citando neste campo o número do 
referido anexo) 
 
8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO: 
 
(Retratar, conforme item 7.7.2 da NBR 14.653-1, a expectativa do avaliador 
em relação ao desempenho do avaliando no mercado, contemplando 
elementos auxiliares à finalidade do laudo, tais como: conveniência de lotear 
ou 
remembrar áreas; formas de pagamento; permutas; reformas; carências em 
locações; sugestões para marketing.) 
 
Sem prejuízo das informações relevantes, o avaliador deve classificar o 
imóvel quanto à: 
 
a) liquidez: BAIXA LIQUIDEZ, LIQUIDEZ NORMAL ou ALTA LIQUIDEZ; 
 
b) desempenho de mercado: RECESSIVO, NORMAL ou AQUECIDO; 
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34 
 
c) número de ofertas: BAIXO, MÉDIO ou ALTO; 
 
d) absorção pelo mercado: SEM PERSPECTIVA, DIFÍCIL, DEMORADA ou 
RÁPIDA; 
 
e) público alvo para absorção do bem; 
 
f) facilitadores para negociação do bem. 
 
(Valer-se de anexo em caso de grande volume de informações, citando 
neste 
campo o número do referido anexo.) 
 
9. INDICAÇÃO DO(S) MÉTODOS(S) E PROCEDIMENTO(S) 
UTILIZADO(S): 
 
(Indicar a(s) metodologia(s) empregada(s) conforme disposto nos item 8.2 
da 
NBR 14.653-2, justificando sucintamente sua utilização e atentando para as 
denominações abaixo) 
 
MCDDM Método comparativo direto de dados de mercado 
 
MINVO Método involutivo 
 
MEVOL Método evolutivo 
 
MCREN Método da renda 
 
MCDCT Método comparativo direto de custo 
 
MQTCT Método da quantificação de custo 
 
MCDRE Método comparativo direto de reposição de equipamentos 
 
SMDNO Sem metodologia definida em norma 
 
10. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS: 
Período de pesquisa: de ../../.... a ../../.... 
 
Tratamento dos dados: 
 
Tipo de tratamento: 
 
(Indicar estatística inferencial; estatística descritiva; outros) 
 
(Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e 
justificativas para o resultado adotado. Valer-se de anexo em caso de 
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grande volume de informações, indicando-o neste campo) 
 
 
11. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO: 
(Indicar e justificar a categoria em que se enquadra o laudo, segundo a 
classificação da norma NBR 14.653-2 da ABNT, quanto aos graus de 
fundamentação e precisão). 
 
12. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA: 
Valor de Mercado: R$..........; (............................................) 
 
13. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES: 
 
(Informações relevantes, tais como: alerta sobre dívidas, ônus, gravames, 
invasões, posseiros, benfeitorias não averbadas, riscos de inundação, 
restrições de órgãos de proteção ambiental ou de concessionárias de 
energia elétrica e telecomunicações, projeto de desapropriação, patrimônio 
histórico, pioneirismo do empreendimento, obsoletismo. Indicar documentos 
não anexados, que também subsidiaram o trabalho) 
 
14. PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS: 
 
(Deverá conter: nomes, assinaturas, títulos, número do CPF/CGC e do 
registro no CREA do(s) profissional(is)/empresa(s) responsável(is)e 
técnico(s), número da ART referente ao trabalho) 
 
15. LOCAL E DATA DO LAUDO/PARECER TÉCNICO: 
 
16. ANEXOS: 
a) Vistoria detalhada do bem avaliado quando não contemplada no corpo do 
laudo; 
 
b) Fotografias coloridas do avaliando, que permitam pronta identificação do 
bem, destacando em especial fachadas e interior do imóvel, logradouro e 
vizinhança; 
 
c) Diagnóstico de mercado quando não contemplado no corpo do laudo; 
 
d) Plantas de engenharia e arquitetura (fornecidas pelo proprietário); 
 
e) Documentação do objeto avaliado; 
 
f) Anotação da Responsabilidade Técnica (A.R.T) dos trabalhos junto ao 
CREA 
(via do contratante); 
 
g) Croqui de localização do imóvel avaliado, com identificação dos 
elementos amostrais; 
 
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h) Pesquisa de mercado, conforme normas específicas; 
 
i) Tratamento de dados; 
 
j) Memorial de cálculos; 
 
k) Outros documentos que fundamentam o trabalho; 
 
l) Foto colorida de cada elemento da amostra (justificar quando não for 
possível). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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37 
CAPITULO XV: Conceitos Básicos - para a Avaliação de 
Imóveis Urbanos: 
 
 
 
 
 
 Aproveitamento eficiente 
Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de 
referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, 
entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente 
 
 Área de servidão 
Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão 
 
 
 Área total de construção 
Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas a 
uma unidade autônoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721 
 
 
 Área útil da unidade 
 
Área real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraída a área ocupada 
pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem 
sua utilização 
 
 
 BDI 
Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o 
custo direto da construção 
 
 
 
 
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38 
 Códigos alocados 
Ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as características 
qualitativas dos imóveis 
 
 
 Conciliação 
Adoção do valor final, devidamente justificado, em função dos resultados 
obtidos, quando utilizado mais de um método 
 
 
 Defeitos construtivos 
Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça 
potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas do 
projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da construção 
 
 
 Depreciação física 
Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de 
benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação 
 
 
 Desmembramento 
Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com 
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a 
abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, 
modificação ou ampliação dos já existentes 
 
 
 Domínio 
Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e 
exclusiva, ao poder e vontade de alguém 
 
 
 Domínio direto 
Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse 
 
 
 Domínio pleno 
Domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto 
 
 
 
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39 
 Domínio útil 
Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair dele 
seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos 
 
 
 Edifício 
Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades 
institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares 
 
 
 Equipamento comunitário 
Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde, educação, 
transporte, segurança ou lazer da comunidade 
 
 
 Entidades técnicas reconhecidas 
Organizações e instituições, representativas dos engenheiros de avaliações 
e registradas no sistema CONFEA/CREA 
 
 Estado de conservação 
Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção 
 
 
 Fração ideal 
Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no 
terreno e nas coisas comuns da edificação 
 
 
 Frente projetada 
Menor projeção da frente real sobre a normal a um dos lados, quando estes 
são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de frente em 
curva 
 
 
 Frente real 
Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso 
 
 
 Frente de referência 
Frente da situação paradigma adotada 
 
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40 
 Gabarito de altura 
Altura máxima de uma edificação permitida legalmente para um determinado 
local 
 
 
 Gleba urbanizável 
Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu 
aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou 
implantação de empreendimento 
 
 
 Idade aparente 
Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, 
partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros 
 
 
 Idade real 
Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de 
referência 
 
 
 Imóvel alodial 
Aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões 
 
 
 Imóvel de referência 
Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando 
 
 
 Imóvel dominante 
Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exemplo: lote 
encravado) 
 
 
 Imóvel paradigma 
Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão 
representativo da região ou referencial da avaliação 
 
 
 
 
 
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41 
 Imóvel com vocação urbana 
Imóvel em local com características, uso, ocupação, acesso emelhoramentos públicos disponíveis que possibilitam sua utilização imediata 
para fins urbanos 
 
 
 Imóvel urbano 
Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei 
 
 
 Imóvel serviente 
Imóvel que sofre restrição imposta por servidão 
 
 
 Infraestrutura básica 
Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação 
pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de 
energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso 
 
 
 Lote 
Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano 
 
 
 Loteamento 
Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de 
novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, 
modificação ou ampliação das vias existentes 
 
 
 Luvas 
Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferência do 
contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial 
 
 
 Manutenção 
Ações preventivas ou corretivas necessárias para preservar as condições 
normais de utilização de um bem 
 
 
 
 
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42 
 Outlier 
Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, que, ao ser 
retirado, melhora a qualidade de ajustamento do universo analisado 
 
 
 Padrão construtivo 
Qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos, de 
materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção 
 
 
 Pé-direito 
Distância vertical livre entre o piso e o teto 
 
 
 Percentual de comprometimento de área 
Relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel 
 
 
 Percentual de comprometimento de valor 
Relação entre os valores da área atingida por um gravame, antes e depois 
da sua instituição 
 
 
 Planta de valores 
Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado 
de terreno ou do imóvel numa mesma data 
 
 
 Polo de influência 
Local que, por suas características, influencia os valores dos imóveis, na 
medida de sua proximidade 
 
 
 Ponto comercial 
Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente de sua 
localização e expectativa de exploração comercial 
 
 
 Ponto influenciante 
Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os 
parâmetros estimados ou a estrutura linear da amostra 
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43 
 Posse 
Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito 
 
 
 Profundidade equivalente 
Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada 
principal 
 
 
 Quota-parte 
Valor atribuído a uma fração ideal 
 
 
 Renda 
Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital 
 
 
 Segmento de área diretamente desmembrável 
Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos oficiais, 
passível de aproveitamento econômico e legal 
 
 
 Terreno de fundo 
Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pública por 
um corredor de acesso 
 
 
 Terreno encravado 
Aquele que não se comunica com a via pública 
 
 
 Terreno interno 
Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, 
acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, e 
que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município 
 
 
 Terrenos acrescidos de marinha 
Terrenos que se formarem, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou 
dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha 
 
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44 
 Terrenos de marinha 
Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a 
parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, que: 
a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens 
dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; 
b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das 
marés 
 
 
 Testada 
Medida da frente 
 
 
 Unidade imobiliária padronizada 
Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário.Comprovada 
através de pesquisa específica, e identificado de acordo com suas 
características construtivas 
 
 
 Valor depreciável 
Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual 
 
 
 Variáveis-chave 
Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para a formação 
do valor do imóvel 
 
 
 Variáveis independentes 
Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do imóvel objeto da 
avaliação 
 
 
 Variáveis qualitativas 
Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas 
ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: 
padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo) 
 
 
 Variáveis quantitativas 
Variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: área privativa, 
número de quartos, número de vagas de garagem) 
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45 
 Variável dependente 
Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes 
 
 
 Variável dicotômica 
Variável que assume apenas dois valores 
 
 
 Variável proxy 
Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se 
presume guardar com ela relação de pertinência 
 
 
 Vício 
Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna 
inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos 
materiais ao consumidor 
 
 
 Vício construtivo 
Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou 
de execução 
 
 
 Vício de utilização 
Vício que decorre de utilização inadequada ou falha na manutenção 
 
 
 Vocação do imóvel 
Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das 
características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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46 
CAPITULO XVI: Conceitos Básicos - Para a Avaliação de 
Imóveis Rurais: 
 
 
 
 Aproveitamento eficiente 
Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de 
referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, entre 
os diversos usos permitidos pela legislação pertinente 
 
 
 Contemporaneidade 
Característica de dados de mercado coletados em período onde não houve 
variação significativa de valor no mercado imobiliário do qual fazem parte 
 
 
 Custo de oportunidade do capital 
Maior taxa de juros auferível no mercado em outros oportunidades de 
investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um 
dado nível de risco e liquidez 
 
 
 Fator de classe de capacidade de uso das terras 
Fator de homogeneização que expressa simultaneamente à influência sobre 
o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das 
características intrínsecas e extrínsecas das terras, como fertilidade, 
topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou inundação,profundidade, pedregosidade, entre outras 
 
 
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47 
 Fator de situação 
Fator de homogeneização que expressa simultaneamente à influência sobre 
o valor do imóvel rural decorrente de sua localização e condições das vias 
de acesso 
 
 
 Funcionalidade de benfeitoria 
Grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função 
da sua viabilidade econômica no imóvel e na região 
 
 
 Imóvel rural 
Imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a 
sua localização 
 
 
 Situação do imóvel 
Compreende a localização em relação a um centro de referência e o tipo de 
acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade 
 
 
 Terra bruta 
Terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural 
 
 
 Terra cultivada 
Terra com cultivo agrícola 
 
 
 Terra nua 
Terra sem produção vegetal ou vegetação natural 
 
 
 Valor econômico 
Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento ou pela 
produção vegetal, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto 
correspondente ao custo de oportunidade de igual risco 
 
 
 
 
 
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48 
CAPITULO XVII: Características dos Imóveis 
 
 
 
 Os imóveis são bens compostos, no sentido de que existem diversas 
características que interessam aos agentes e que agem 
simultaneamente, diferenciando os imóveis. 
 Cada pessoa tem necessidades e experiências distintas, e terá 
avaliações diferentes da vantagem relativa de cada imóvel (cada 
agente tem o seu valor). 
 Entretanto, o valor de mercado é a média geral do mercado, 
considerando n agentes 
CARACTERISTICAS 
– Durabilidade (grande vida útil) 
– Heterogeneidade (singularidade) 
– Fixação espacial (imobilidade) 
– Custo elevado 
– Grande tempo de maturação 
EFEITOS DAS CARACTERÍSTICAS 
– Os usados são a maioria e o prazo de maturação é longo: o estoque 
domina o mercado e preços seguem a demanda 
– Heterogeneidade dificulta comparação: imperfeição no mercado: 
preço#valor 
– Imobilidade: acessibilidade e vizinhança são fundamentais 
– Alto custo exige financiamentos e vincula o imóvel às condições 
políticas e macroeconômicas do país, mas o mercado não segue os 
indicadores gerais (CUB, IGP, dólar) 
– 
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49 
CAPITULO XVIII: O Funcionamento do Mercado Imobiliário 
 
 
 
 
 
 Transformação constante 
 Dinâmica peculiar 
 Inúmeras influências 
 Atuação do poder público (três níveis e três poderes) 
 Característica espacial (oferta e demanda locais) 
 Mercados emergentes 
 Capitais voláteis 
 O mercado muda com a sociedade 
 Tendências futuras: trabalho em casa,... 
 O valor de mercado é o equilíbrio (média das transações) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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50 
CAPITULO XIX: Legislação 
 
 
 
 
 
 Lei Federal 5194/66 - regula o exercício profissional 
 
 Resoluções do CONFEA 
 
– 218 - define os objetos 
– 205 - código de ética 
– 345 - avaliações e perícias 
 
 Normas técnicas (NB502:NBR5676:NBR14653-2) 
 
 Entidades de classe: 
– IBAPE - http://www.ibape.org.br/ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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51 
CAPITULO XX: Natureza das Avaliações 
 
 
 
 
 
A Norma NBR14653 classifica as avaliações, quanto à natureza, em 
avaliações de: 
 
 Imóveis 
 
– Terrenos 
– Benfeitorias 
– Terrenos com benfeitorias 
 
 Frutos 
 Direitos 
 As avaliações de imóveis podem ser usadas em: partilhas, 
desapropriações, servidões, revisão ou renovação de aluguéis, 
garantia de empréstimos, privatizações, seguros, investimentos, 
tributos (IPTU, ITBI, ITR, Contribuição de Melhorias, IR), alienações, 
fusões, transferências, atualização de patrimônio, informação para 
compra e venda, etc. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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52 
CAPITULO XXI: Comparação de Dados com o Mercado 
 
 
 
 
 
 
 É o melhor método, pois utiliza as informações do próprio mercado 
(buscamos o “valor de mercado”) 
 Existem quatro técnicas de cálculo: 
 
– Intuitiva (subjetiva) 
– Homogeneização (determinística) 
– Inferência estatística (probabilística) 
– Inteligência artificial 
 
 Basicamente consiste na obtenção de uma média ponderada das 
diversas características de interesse 
 Exige a disponibilidade de dados de mercado 
 Idealmente, deve-se gerar um modelo do mercado, estimando o valor 
com ele 
 A inferência estatística ou as redes neurais exigem uma quantia 
razoavelmente grande de dados (30/200 un) 
 Se existe pouca ou nenhuma informação sobre o mesmo tipo de 
imóvel, pode-se utilizar uma das técnicas a seguir, mas com a 
consciência de que são estimativas menos precisas do mercado 
 
 
 
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53 
CAPITULOXXII: Pesquisa de Dados 
 
 
 
 
 
 Coleta de informações - fontes: 
– Imobiliárias 
– Jornais 
– Cartórios 
– Prefeituras - cadastros, IPTU, ITBI 
– Particulares (agentes) 
 Coleta de informações - dados: 
 Informações cadastrais 
 
– Área 
– Idade 
– Padrão 
– Informações da transação 
– Data 
– Condições de pagamento 
– Valor 
 Vistorias (informações do local): 
– Fotografias 
– Análise do local (vizinhança) 
– Estado de conservação / idade aparente 
– Qualidade da construção / padrão 
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54 
CAPITULO XXIII:Tratamento de Dados 
 
 
 
 
 
 Codificação/Representação numérica (variáveis) 
– Quantitativas 
 
– Qualitativas: 
– Vários níveis 
– Binárias (dummies) 
– Índices (0-10; 0-100) 
 
 Exame e limpeza iniciais 
 
O tratamento dos dados, decorrente da quantidade e qualidade dos dados 
disponíveis, poderá ser por critérios e fatores determinísticos ou por uso de 
metodologia científica, de forma a resultar em modelo validado por análise 
estatística que explique o comportamento do mercado imobiliário da região. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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55 
CAPITULO XXIV: Custo de Produção – Evolutivo 
 
 
 
 
 
Consiste em obter o valor do imóvel através do custo de construção 
de outro, semelhante em tudo (por orçamento) - hotéis ou fábricas 
 
 A hipótese é de que o comprador não pagariamais do que o 
necessário para construir outro imóvel igual 
 O terreno é avaliado por outro método 
 Desconta-se a depreciação (fórmulas) 
 Acrescenta-se a VCF (# pronto x a construir) 
 Acrescenta-se o Fundo de Comércio (ponto) 
 
Custo: 
Obtido por orçamento (paramétrico ou detalhado) 
Depreciação - métodos comuns: 
 
 Reta 
 
 Parábola 
 
 Ross 
 
 Vantagem da Coisa Feita (VCF): diferença entre o imóvel pronto e 
aquele orçado (por construir): riscos, lucros, taxas, custos financeiros, 
etc. 
 Fundo de Comércio: o uso comercial agrega valor ao imóvel (é o 
“ponto”), vantagem que o comprador leva junto com a construção, se 
o uso prosseguir. 
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56 
CAPITULOX XV: Residual 
 
 
 
 
 
 É uma aplicação do método evolutivo (custo). A NBR 5676 
apresentava como um método a parte, mas na NBR14653 não é mais 
citado. 
 
 Utilizado para avaliar terrenos em áreas sem terrenos disponíveis. 
 
 Toma-se uma amostra de terrenos com benfeitorias, e o valor de cada 
terreno é obtido pelo desconto das construções (calculada pelo custo 
de reprodução), gerando uma amostra de terrenos “virtuais”. 
 
 Então se usa o método de comparação. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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57 
CAPITULO XXVI: Capitalização de Renda 
 
 
 
 
 
 
 O valor de um imóvel tem relação com o que ele pode produzir, sua 
renda potencial: 
– Nos imóveis rurais, a renda é a quantidade de produto vegetal ou animal 
que pode ser obtida por ha/ano; 
– Nos imóveis urbanos, a renda é o aluguel das construções (avaliação 
pelo método da renda) ou a quantidade de área que pode ser construída 
em um terreno (avaliação pelo método involutivo). 
 O valor das construções urbanas é obtido pela consideração da soma do 
que será produzido na vida útil restante do imóvel 
– Tendo em vista que existem juros, não se trata da soma algébrica 
 Este método é utilizado para avaliação de imóveis que têm como objetivo 
principal a obtenção de lucro, especialmente se têm pequena oferta de 
imóveis para venda – escritórios, depósitos, shoppings, lojas, etc. 
 Utiliza o rendimento líquido e a taxa de capitalização usual de mercado: 
– VI = Rendimento líquido / taxa de rendimento 
ð Exemplo: 
Se o aluguel líquido é de R$ 500 e o mercado oferece 
rendimentos mensais de cerca de 1%: 
VI = 500,00 / 0,01 = R$ 50.000,00 
 
 O valor do imóvel é obtido através da renda liquida que ele pode 
proporcionar, em sua vida útil econômica (capitalizada através do valor 
presente líquido – VPL/DCF): 
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58 
– O aluguel ou arrendamento pode ser o do próprio imóvel ou obtido por 
comparação com imóveis semelhantes 
– Devem ser descontadas as despesas de responsabilidade do proprietário 
(taxas, impostos, conservação) 
– Considera-se também a depreciação física e funcional – o rendimento é 
decrescente. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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59 
CAPITULO XXVII: Involutivo 
 
 
 
 
 
 É o método do “máximo aproveitamento eficiente” (semelhante à 
análise de viabilidade). É um caso especial do método da renda, na 
verdade. 
 
 Projetamos o máximo e melhor uso, de acordo com o mercado na 
região 
 
 O valor do terreno será a diferença entre o valor de venda do imóvel e 
as despesas de construção 
 
 Casos: 
– Glebas 
– Terrenos em área de incorporação 
– Retrofit 
– Prédios inacabados 
 
 O método Involutivo aplica-se para avaliação de terrenos e glebas 
urbanas - e também para imóveis obsoletos 
 Busca-se o máximo aproveitamento eficiente: 
– Pesquisa e desenvolvimento de anteprojetos das atividades 
permitidas pela legislação 
– Levantamento de custos e valores de mercado para venda 
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– Escolha das atividades viáveis (com demanda) 
– Definição da atividade mais rentável entre as viáveis - valor 
final 
 
 Avaliação de glebas 
 
 Glebas são terrenos grandes - geralmente não há similares 
 
 A aplicação mais comum é de loteamentos: 
 
– Definir a quantidade de terrenos que podem ser gerados 
– Pesquisar os custos para produção do loteamento 
– Pesquisar preços e demanda para estes terrenos 
– Verificar a o cronograma de desenvolvimento / etapas 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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61 
CAPITULOX XVIII:Avaliação de Terrenos 
 
 
 
 
 
 Podem ser avaliados terrenos em áreas sem disponibilidade de oferta 
de terrenos 
 
 Verifica-se a hipótese de construção de imóveis - de acordo com a 
demanda da região: 
 
– Definir o tamanho e padrão do imóvel 
– Pesquisar custos e preços de venda 
– Definir um cronograma físico-financeiro 
 
 No caso de construções de grande porte sem uso comercial, a 
alternativa é projetar um retrofit 
 Verifica-se o uso potencialmente mais adequado para o imóvel 
 Verifica-se os preços de venda e os custos de adaptação 
 É necessário cuidado para identificar uso realmente possíveis (do 
ponto de vista do mercado) 
 
 
 
 
 
 
 
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62 
CAPITULO XXIX: Comparação de Dados de Mercado com 
Modelos Estatísticos 
 
 
 
 
 
 A sequência é semelhante à das técnicas anteriores, mas o volume 
de dados é maior 
Etapas: 
– Obtenção de informações 
– Preparação ou pré-processamento 
– Busca do modelo e validação do mesmo 
– Estimação dos valores e verificação da adequação real 
– Produção do relatório, laudo ou carnê 
– Toda avaliação, qualquer que seja o método, exige a obtenção 
de informações do mercado no qual se insere o imóvel 
– Não havendo informações de vendas, busca-se aluguéis; não 
havendo de prédios, busca-se terrenos, etc. 
– É essencial a formação de um banco de dados, bem 
estruturado 
 Existem várias fontes de informação: jornais, imobiliárias, cartórios, 
prefeituras (cadastros, projetos), instituições financeiras, vistorias, etc. 
 Dados obtidos das várias fontes: 
– Endereço, área, idade, box, outras características, data da 
transação, preço 
 Dados das vistorias (in loco): 
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– Fotografias 
– Análise do local (vizinhança) 
– Estado de conservação / idade aparente 
– Qualidade da construção / padrão