Negócios Jurídicos Imobiliários Onerosos

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Direito Imobiliário
Aula 5: Negócios jurídicos imobiliários onerosos – parte I
Apresentação
Nesta aula, vamos compreender a distinção entre alguns tipos de contrato relacionados a imóveis.
Inicialmente, vamos conhecer as características dos contratos de “cessão de direitos de bens imóveis” e “cessão de
direitos hereditários”.
Por �m, vamos identi�car as principais características do “contrato de locação”.
Objetivos
Descrever as características do contrato de cessão de direitos de bens imóveis;
Analisar as peculiaridades dos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação;
Identi�car os requisitos para contratos de cessão de direitos hereditários.
 Contratos no Direito Imobiliário
Dentre os tipos de contratos que envolvem aquisição de imóveis, são comuns: “Cessão de direitos sobre bens imóveis”,
“Cessão de direitos hereditários” e o “contrato de locação”, que iremos conhecer nesta aula.
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 Cessão de direitos sobre bens imóveis
O contrato de Cessão de Direitos é o instrumento no qual o titular de um direito obrigacional (promitente comprador) repassa
ao comprador (cessionário) os direitos sobre determinado imóvel, mediante valor acordado, tornando-se, portanto, o cedente
daquele contrato.
Nesta hipótese, o cedente não é o proprietário do imóvel, apenas o promitente comprador, razão pela qual não pode realizar a
transferência do imóvel. Ele repassa ao cessionário o direito de compra sobre o bem, como por exemplo, na aquisição de
imóvel �nanciado e nos casos de direitos provenientes da sucessão.
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O artigo 286 do Código Civil dispõe:
“O credor pode ceder o seu crédito, se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor; a
cláusula proibitiva da cessão não poderá ser oposta ao cessionário de boa-fé, se não constar do instrumento da obrigação”.
O cessionário passa a assumir a responsabilidade pela obrigação anteriormente assumida pelo cedente, inclusive quanto
ao pagamento pactuado. O contrato de cessão de crédito deve ser realizado com cumprimento das formalidades legais e
pode ser registrado no Registro de Imóveis.
Podem ocorrer sucessivas cessões de direitos em relação ao mesmo bem imóvel, sendo cediço que, ao �nal do
cumprimento da obrigação, deverá ser realizada outorga da escritura de�nitiva e averbação perante o Registro de Imóveis.
Eis que surge a indagação acerca da legitimidade para efetivar a outorga da escritura de�nitiva.
A obrigação de outorga da escritura é exclusiva do promitente vendedor, não dos cedentes sucessivos vigentes no
contrato. Todavia, se o contrato de cessão de direitos houver sido averbado perante o Registro de Imóveis, deverá o
cedente outorgar conjuntamente a escritura de�nitiva, em razão do princípio da continuidade da matrícula previsto na Lei
de Registros Públicos.
O Princípio da continuidade prevê que todos os atos devem estar descritos na matrícula, tanto em relação ao imóvel como
em relação às pessoas envolvidas, em ordem cronológica dos atos pertinentes àquele imóvel.
Artigo 286 do Código Civil 
O artigo 237 da Lei 6015/73 prescreve:
“Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará o registro que dependa da apresentação do título anterior, a �m de que
se preserve a continuidade do registro”.
Sendo assim, após o contrato ser cumprido com a quitação do preço sem que o promitente comprador promova a
outorga do contrato de�nitivo para averbação perante o Registro de Imóveis, deverá o cessionário utilizar a ação de
adjudicação compulsória a �m de obter o título hábil ao registro.
Artigo 237 da Lei 6015/73 
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Contrato de gaveta
A cessão de direitos é comumente utilizada nos contratos de aquisição de imóveis �nanciados pelo Sistema
Financeiro de Habitação (SFH), sendo chamada informalmente de “contrato de gaveta”. Nesses casos, o mutuário
original realiza o chamado “contrato de gaveta” com o cessionário, que passa a assumir as prestações.
A prática é comumente utilizada, mas apresenta riscos ao adquirente. Ainda assim, o Superior Tribunal de Justiça tem
reconhecido a possibilidade de realização dos “contratos de gaveta”, conforme destacado em artigo publicado sob o
tema:
“Comprar imóvel com "contrato de gaveta" não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o
mutuário que adquiriu o �nanciamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o
proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário,
o proprietário antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.
Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador �que devendo taxa condominial ou impostos
do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda �gurar como proprietário do imóvel.
Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos
mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.
A CEF considera o “contrato de gaveta” irregular porque, segundo o artigo 1º da lei 8.004/90, alterada pela lei 10.150/00, o
mutuário do SFH - Sistema Financeiro de Habitação tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes
do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na
instituição �nanciadora.
Entretanto, o STJ tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos de gaveta”, uma
vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel �nanciado discuta em juízo as condições das obrigações e direito
assumidos no referido contrato”.
 Cessão de direitos hereditários
A sucessão hereditária ocorre quando se transmitem os direitos provenientes de sucessão em inventário, enquanto o bem
pertencer aos itens da partilha, ou quando o quinhão de que disponha o coerdeiro  pode ser objeto de cessão por escritura
pública.
Maria Helena Diniz traz o seguinte conceito:
"A herança é um valor patrimonial, mesmo que os bens que a constituam ainda não
estejam individualizados na quota dos herdeiros, daí a possibilidade de transmissão por
ato inter vivos, independentemente de estar concluído o inventário. É a hipótese em que
se configura a cessão de herança, gratuita ou onerosa, consistindo na transferência que
o herdeiro, legítimo ou testamentário, faz a outrem de todo o quinhão hereditário ou de
parte dele, que lhe compete após a abertura de sucessão."
- DINIZ, 2012.
O Código Civil ampara a realização deste instrumento, em seu artigo 1.793:
“Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o coerdeiro, pode ser objeto de cessão por
escritura pública
§ 1o Os direitos, conferidos ao herdeiro em conseqüência de substituição ou de direito de acrescer, presumem-se não
abrangidos pela cessão feita anteriormente.
§ 2o É ine�caz a cessão, pelo coerdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado
singularmente.
§ 3o Ine�caz é a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do
acervo hereditário, pendente a indivisibilidade”.
Os demais herdeiros deverão concordar com a cessão, participando durante o ato ou manifestando concordância com a
transferência.
Para obter validade jurídica, o documento deve ser o�cializado por meio de Escritura Pública, em Cartório de Notas. Com o
documento em mãos, a transferência pode ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis.
São dois requisitos básicos para a cessão:
1 Somente após a abertura da sucessão, ou seja, após a morte do autor da herança, uma vez que a sucessão da herançatransmite-se,desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários, permanecendo, até a partilha, em comum.
2 A cessão deverá ser realizada através de instrumento público.
Atenção
Duas formas de cessão de direitos hereditários devem ser anotadas para podermos pontuar as questões sobre os efeitos que
devam produzir: uma, a título universal, quando um ou mais de um dos coerdeiros cede ou cedem, no todo ou em parte, seu
quinhão hereditário, devendo a cessão incidir sobre a totalidade da herança; outra, a título singular, ou seja, sobre bem certo e
determinado da herança, quando a sub-rogação do cessionário relaciona-se tão somente ao particularmente negociado.
Ressalvamos a obrigatoriedade do direito de preferência dos outros coerdeiros, devendo os demais herdeiros exercer a
faculdade que a lei lhes permite, sob pena de nulidade da cessão realizada.
Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça assim decidiu ao julgar o RECURSO ESPECIAL nº 1.620.705 - RS (2013/0396090-
1):
 RECURSO ESPECIAL nº 1.620.705 - RS (2013/0396090-1)
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RECURSO ESPECIAL nº 1.620.705 - RS (2013/0396090-1)
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SUCESSÕES. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/1973. NÃO
OCORRÊNCIA. INVENTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ART. 522 DO CPC/1973. CESSÃO ONEROSA DE QUOTA
HEREDITÁRIA À TERCEIRO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS COERDEIROS. ARTS. 1.794 E 1.795 DO CÓDIGO CIVIL.
AQUISIÇÃO TANTO POR TANTO. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. NECESSIDADE. INDICAÇÃO DE PREÇO E CONDIÇÕES DE
PAGAMENTO. IMPRESCINDIBILIDADE.
1. É permitido ao herdeiro capaz ceder a terceiro, no todo ou em parte, os direitos que lhe assistem em sucessão aberta.
2. A alienação de direitos hereditários a pessoa estranha à sucessão exige, por força do que dispõem os arts. 1.794 e
1.795 do Código Civil, que o herdeiro cedente tenha oferecido aos coerdeiros sua quota parte, possibilitando a qualquer
um deles o exercício do direito de preferência na aquisição, "tanto por tanto", ou seja, por valor idêntico e pelas mesmas
condições de pagamento concedidas ao eventual terceiro estranho interessado na cessão.
3. À luz do que dispõe o art. 1.795 do Código Civil e em atenção ao princípio da boa-fé objetiva, o coerdeiro, a quem não
se der conhecimento da cessão, poderá, depositado o preço, haver para si a quota cedida a estranho, se o requerer até
180 (cento e oitenta) dias após ter sido cienti�cado da transmissão.
4. No caso, apesar de o recorrente ter sido chamado a se manifestar a respeito de eventual interesse na aquisição da
quota hereditária de seu irmão, não foi naquele ato cienti�cado a respeito do preço e das condições de pagamento que
foram avençadas entre este e terceiro estranho à sucessão, situação que revela a de�ciência de sua noti�cação por
obstar o exercício do direito de preferência do coerdeiro na aquisição, tanto por tanto, do objeto da cessão.
5. Recurso especial provido”.
 Contrato de locação
Encontra-se previsto na Lei 8.245/91, que dispõe sobre locação de imóveis urbanos residenciais e não residenciais.
Para a realização do contrato, deverão as partes pactuar, dentre outras, as seguintes cláusulas:
1
valor do aluguel e encargos e a forma
de reajuste
2
pagamento dos encargos
3
garantia da locação
4
prazo
4
rescisão antecipada
Atenção
O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices o�ciais do governo, acumulados no período.
Os contratos de locação podem ser celebrados por prazo determinado ou não. A lei não estipula prazo mínimo ou máximo
de duração do contrato, que pode ser de tantos meses quanto as partes acordarem. Porém, a de�nição contratual do
prazo, nas locações urbanas residenciais, in�ui diretamente nos direitos e deveres tanto do inquilino como do proprietário.
Exemplo disso está nos artigos 46 e 47 da Lei 8.245/1991.
Segundo esses artigos, no contrato de locação com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, �ndo o prazo, o proprietário
poderá reaver o imóvel locado sem um justo motivo, apenas pelo simples fato de que o prazo de locação terminou. Todavia, o
locatário poderá devolver o imóvel antes dos 30 (trinta) meses, desde que pague multa proporcional ao tempo que cumpriu.
Veri�ca-se neste tipo uma proteção maior ao locador.
Já no contrato de locação com prazo inferior a 30 (trinta) meses, quando �ndo o prazo, a locação passa a vigorar por prazo
indeterminado; neste caso, o proprietário somente poderá reaver o imóvel nos casos expressos na lei. Por outro lado, o
locatário poderá entregar o imóvel apenas noti�cando o locador com trinta dias de antecedência. Veri�ca-se neste tipo uma
proteção maior ao locatário.
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 Lei de locação
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Lei de locação
A lei da locação enumera os deveres do locador e do locatário, abaixo discriminados:
“Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pací�co do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com
expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as
despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu �ador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a
incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio”.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado
ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido
indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o �m a
que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, �nda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso
normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a
este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos veri�cados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus
dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modi�car a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem
como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora,
bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de �ança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio”.
O descumprimento das cláusulas acordadas faculta a qualquer das partes o pedido de rescisão antecipada do
contrato.
Destacamos que,embora não seja usual, é possível o registro do contrato de locação no Registro de Imóveis. Assim sendo, na
hipótese de venda do imóvel, o comprador deverá respeitar o prazo da locação em vigor.
Destacamos que, embora não seja usual, é possível o registro do contrato de
locação no Registro de Imóveis. Assim sendo, na hipótese de venda do
imóvel, o comprador deverá respeitar o prazo da locação em vigor.
E tal como na cessão de direitos hereditários, na hipótese de interesse na venda do imóvel no curso da locação, o proprietário-
locador deve resguardar o direito de preferência do inquilino-locatário formalizando a oferta de venda.
Por �m, destacamos que alguns imóveis não podem ser objeto de locação com fulcro na Lei da Locação, sendo regidos pelo
Código Civil e Leis especí�cas. São eles:
1
Imóveis de propriedade da União, dos
Estados e dos Municípios, de suas
autarquias e fundações públicas.
2
Vagas autônomas de garagem ou de
espaços para estacionamento de
veículos.
3
Espaços destinados à publicidade.
4
Apart-hotéis, hotéis-residência ou
equiparados, assim considerados
aqueles que prestam serviços regulares
a seus usuários e como tais sejam
autorizados a funcionar.
4
O arrendamento mercantil, em qualquer
de suas modalidades.
 Atividade
1. (VUNESP - 2014 - Câmara Municipal de São José dos Campos - SP - Analista Legislativo - Advogado)
Assinale a alternativa correta, com relação ao contrato de locação, de acordo com o Código Civil de 2002.
a) Havendo alienação do bem enquanto vigente a locação, e sendo omisso o contrato de locação com relação a esta hipótese, o
adquirente não fica obrigado a respeitar o contrato.
b) Se o locatário utilizar o bem de forma diversa da ajustada, poderá o locador exigir perdas e danos, mas não poderá rescindir o contrato.
c) Na locação por tempo determinado, o locador deve notificar o locatário com até 30 (trinta) dias de antecedência do fim do prazo, sob
pena de prorrogação por prazo indeterminado.
d) Notificado o locatário para devolver o bem, se não devolvê-lo, estará sujeito ao pagamento do aluguel em dobro e prisão civil.
e) Deteriorando-se a coisa alugada, durante a locação e sem culpa do locatário, este poderá requerer a resolução do contrato, mas não a
redução proporcional do aluguel.
2. (VUNESP - 2016 - IPSMI - Procurador)
Considerando um contrato de locação urbana, assinale a alternativa correta.
a) Morrendo o locador, a locação é extinta, estipulando-se prazo de 90 dias para o locatário desocupar o imóvel.
b) Em caso de dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o companheiro que permanecer no
imóvel.
c) É livre a convenção do aluguel, podendo ser estipulado em moeda estrangeira quando o locador for pessoa jurídica sediada fora do
país.
d) O locatário poderá exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel no caso de venda por decisão judicial.
e) No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário uma ou duas modalidades de garantia.
3. (FCC - 2010 - TRE-RS - Analista Judiciário - Área Administrativa)
Segundo as normas estabelecidas no Código Civil, na locação de coisas, havendo prazo estipulado à duração do contrato,
antes do vencimento:
a) não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo o locatário das perdas e danos resultantes, o qual não goza de direito
de retenção, tendo em vista a vedação legal específica para locação de coisa por prazo determinado.
b) poderá o locador reaver a coisa alugada, independentemente de ressarcir o locatário de perdas e danos, tendo em vista a liberdade
concedida pela legislação civil decorrente do direito de propriedade.
c) não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo o locatário das perdas e danos resultantes, gozando o locatário do
direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
d) poderá o locador reaver a coisa alugada, desde que efetue o pagamento de multa legal prevista na legislação civil de duas vezes o
valor estipulado a título de aluguel.
e) poderá o locador reaver a coisa alugada, desde que efetue o pagamento de multa legal prevista na legislação civil de, no mínimo, dois
salários mínimos.
Notas
Referências
ANDRADE, Andre. A Constitucionalização do Direito – A Constituição como lócus da Hermenêutica Jurídica. 1. ed. São Paulo:
Lumen Juris, 2003.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
Acesso em 27 jul. 2019.
DINIZ Maria Helena Curso de direito civil brasileiro Vol 1: teoria geral do direito civil 26 ed Reformulada São Paulo: Saraiva
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. Vol. 1: teoria geral do direito civil. 26. ed. Reformulada. São Paulo: Saraiva,
2012.
FARIAS, Cristiano Chaves de; NETTO, Felipe Braga; ROSENVALD, Nelson. Manual de Direito Civil. Vol. Único. 4. Ed. rev., ampl. e
atual. Salvador: JusPodivm, 2019.
Próxima aula
As modalidades de contratos de compra e venda, promessa de compra e venda, com registro de título e transferência de
propriedade.
Os contratos de arrendamento mercantil e alienação �duciária.
Explore mais
Conheça as leis:
Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.
Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964.