Negócios Jurídicos Imobiliários Gratuitos

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Direito Imobiliário
Aula 4: Negócios jurídicos imobiliários não onerosos
Apresentação
Nesta aula, analisaremos negócios jurídicos imobiliários não onerosos, passando à abordagem de sua aplicabilidade ao
dia a dia da sociedade. 
Compreenderemos as características desses negócios não onerosos, os direitos e os deveres daqueles que utilizam esse
instrumento jurídico.
Bons estudos!
Objetivos
Identi�car as formas de utilização dos contratos não onerosos no âmbito imobiliário;
Distinguir os negócios jurídicos imobiliários gratuitos dos onerosos.
 Contratos imobiliários gratuitos
Para que os negócios jurídicos tenham validade é necessário o cumprimento dos requisitos previstos no art. 104 do Código
Civil, ou seja, agente capaz, objeto lícito, forma prescrita em lei.  
A mesma norma se aplica aos negócios imobiliários, que podem ser realizados de forma gratuita ou onerosa. Abordaremos
nesta aula os negócios imobiliários gratuitos.
Um negócio jurídico é materializado a partir da autonomia e manifestação da vontade das partes, traduzidas em contrato. A
autonomia da vontade das partes está centrada em três princípios:
1
Da liberdade contratual (é livre a
estipulação do conteúdo do contrato)
2
Da intangibilidade do pactuado (exige
que os contratos sejam feitos para
serem cumpridos, fazendo alusão ao
termo latino pacta sunt servanda)
3
Da relatividade contratual
O princípio da boa-fé também está presente nos negócios jurídicos não onerosos, e cabe às partes cumprir a promessa
estabelecida em contrato, agindo sem dolo, promovendo relações leais entre as partes.
Podemos dizer que contratos imobiliários gratuitos ou não onerosos são aqueles em que somente uma das partes aufere
vantagem, benefício ou proveito.
É o negócio jurídico em que um contratante aufere vantagens ao passo que
o outro suporta o encargo, ou seja, outorga-se vantagem a uma das partes
sem exigir contraprestação da outra.
Nos contratos não onerosos, a liberdade individual de manifestar a vontade ganha ainda mais força, pois uma das partes
concede a outra vantagens sem contraprestação, submetendo uma das partes à diminuição patrimonial. 
O art. 114 do Código Civil/2002 prevê o seguinte: “Os negócios jurídicos bené�cos e a renúncia interpretam-se estritamente”,
quer dizer que a interpretação é sempre restritiva. 
Observe também que os contratos gratuitos são tratados pelo Código Civil com maior rigor, visto que podem implicar em
fraude contra credores. Veja os artigos a seguir:
"Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os
praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o
ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus
direitos.
Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente,
quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro
contratante."
Analisaremos as principais diferenças entre contratos onerosos e gratuitos. Inicialmente, não se pode confundir unilateralidade
e bilateralidade com gratuidade e onerosidade.
Os negócios jurídicos podem variar pela quantidade de partes que manifestam sua vontade. Podem �gurar uma, duas ou mais
partes, que são negócios jurídicos unilaterais, bilaterais e plurilaterais, respectivamente. Referem-se à reciprocidade de
obrigações. 
Já os contratos onerosos e gratuitos, referem-se ao critério econômico, à atribuição patrimonial que pode ser avaliada em
dinheiro.
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Negócios jurídicos onerosos
Prezam pelo equilíbrio econômico, logo, ambas as
partes ganham e perdem patrimônio.
Negócios jurídicos gratuitos
São caracterizados pelo desequilíbrio econômico, uma
das partes concede vantagens e sacrifícios para outra,
sem que haja contraprestação, apenas uma das partes
se submete ao sacrifício patrimonial e a outra obtém o
benefício.
Apesar da dicotomia gratuito e oneroso ser amplamente utilizada tanto pela doutrina, quanto pela jurisprudência e a lei, seu
signi�cado legal está longe de ser pací�co.   
Telles (2002) sustenta que dependendo da ocasião, o contrato pode ser oneroso e gratuito ao mesmo tempo. Ele pode ser
oneroso em relação às partes e gratuito em relação a terceiros, por exemplo, a �ança.
 Atividade
1 - No negócio jurídico:
a) Há uma declaração de vontade, onde efeitos são predeterminados pela lei.
b) Há uma declaração de vontade, mas as partes apenas a emitem por serem obrigadas pela lei.
c) As partes não possuem liberdade quanto a escolha dos efeitos.
d) Há uma declaração de vontade pela qual a parte autodisciplina os efeitos jurídicos que pretende atingir.
e) Nenhuma das respostas anteriores.
2 - Fato jurídico:
a) É todo acontecimento relevante para o direito.
b) É todo fato da natureza.
c) É apenas aquele advindo de vontade humana.
d) É apenas aquele derivado de atos lícitos.
e) Nenhuma das respostas anteriores.
3 - Para que um negócio jurídico exista é necessária a presença dos seguintes elementos:
a) Agente, objeto e forma.
b) Agente, objeto e vontade manifesta.
c) Agente, objeto, vontade manifesta e forma.
d) Basta a presença do agente e sua vontade.
e) Nenhuma das respostas anteriores.
 Contratos gratuitos
Elencamos os principais tipos de contratos não onerosos/gratuitos:
1
Doação pura, sem encargo
2
Comodato
3
Fiança
4
Mandato
Vamos conhecê-los a seguir.
Doação
Os contratos de doação têm como natureza jurídica a liberalidade que a pessoa tem de transferir patrimônio a outrem.
Caracteriza-se pela gratuidade, pois não há qualquer contraprestação por parte do donatário, é unilateral porque envolve
apenas uma das partes e é solene porque a lei impõe que tenha forma escrita, veja o art. 538 do Código Civil.
"Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade,
transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra."
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Na doação, a aceitação por parte do donatário é imprescindível para a materialização do ato jurídico; ela pode ser expressa,
quando manifestada de forma verbal, escrita ou por gestos. Pode ser presumida pela lei, que são os casos previstos nos arts.
539, 543 e 546 do Código Civil. 
Pode ser tácita, quando resulta de um comportamento, do donatário, incompatível com sua recusa ao bem doado.
Exemplo
O doador manifesta sua vontade de doar um imóvel ao donatário, que �cou em silêncio no momento da doação, mas acabou indo
residir no imóvel. A aceitação da doação aconteceu e não há como o donatário se esquivar disso.
Quanto às espécies de doação no âmbito dos negócios jurídicos imobiliários, a doação pode ser pura, o doador foi movido pelo
mero benefício ao donatário, é pura liberalidade do doador, que não espera qualquer ato ou prestação por parte do donatário.
Você sabe que existem restrições à liberdade de doar?
Veja a seguir.
 Restrições à liberdade de doar
 Clique no botão acima.
Restrições à liberdade de doar
Doação de todos os bens do doador, veja o art. 548 do CC/2002. O legislador proibiu que o doador disponha de todos
os seus bens; essa foi uma forma encontrada de proteger a sociedade e o próprio doador, pois caso �que totalmente
desamparado, caberá ao Estado assisti-lo. 
Restrição à doação de parte que caberia à legítima, veja o que dispõe o art. 549 do CC/2002.
Art. 549 “Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia
dispor em testamento.”
Essa restrição visa proteger o patrimônio dos herdeiros, o doador só poderá doar metade dos bens da herança. Caso o
doador exceda a doação da parte que pertence aos herdeiros necessários, �cará caracterizado o adiantamento da
legítima. Veja o que diz o art. 1.846 do CC/2002.  
Art. 1.846.“Pertence aos herdeiros necessários, de pleno direito, a metade dos bens da herança, constituindo a
legítima.” 
Relembre no art. 1.845 do CC/2002 quem são os herdeiros necessários —descendentes, os ascendentes e o cônjuge. 
A doação que prejudique os credores do doador também é proibida pelo Código Civil, no seu art. 158. Não pode o
doador já insolvente realizar a transmissão gratuita de bens, porque pode vir a prejudicar seus credores, caracterizando
fraude contra credores e esse tipo de doação pode ser revogada.
Vejamos os casos em que a doação poder ser desfeita.
1 Por motivos comuns a todos os contratos; são os casos de mácula no ato jurídico, como por exemplo erro, dolo, coação,simulação e fraude. Veja os arts. 138 a 155 (erro, dolo e coação) e arts. 158 a 165 (fraude) e 167 (simulação).
2 Por ser resolúvel o negócio, que é o caso previsto no art. 547 do CC, quando o doador sobrevive ao donatário e o domíniodo bem volta ao patrimônio do doador.
No âmbito dos negócios jurídicos gratuitos, a doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, o propósito do legislador
foi punir o donatário, como também dar satisfação moral ao doador. Veja o art. 557 do Código Civil.
Saiba mais
Você sabia que muitas pessoas buscam doar seus bens em vida para evitar as despesas com inventário? Leia o artigo Doação
em vida pode sair mais barato que inventário.
Empréstimo (Comodato)
Ele se caracteriza pela gratuidade do negócio; pela unilateralidade, porque após a entrega do bem, as obrigações incidirão
sobre o comodatário; pela não fungibilidade do objeto e pela necessidade da tradição para que seja materializado. Veja o art.
579 do CC.
"Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a
tradição do objeto.
Art. 85 São fungíveis os móveis que podem substituir-se por outros da mesma espécie,
qualidade e quantidade."
Saiba mais
Conheça um extrato de contrato de comodato publicado em Diário O�cial.
São obrigações do comodatário:
 Zelar pela conservação da coisa, em caso de força maior, responderá pelo dano o comodatário.
 Usá-la de forma adequada e restituir a coisa emprestada no momento devido, caso não o faça restará em mora,veja os arts. 394 a 401 do CC.
Como o comodato é extinto?
Ele pode ser extinto pelo decurso do prazo pactuado ou pelo �m da destinação que foi emprestado; pelo comandante quando o
comodatário descrumprir quaisquer de suas obrigações; pelo comodante quando houver urgente necessidade, o que deveria
decorrer de sentença judicial. 
No comodato não há transferência do domínio do bem, e é gratuito, do contrário seria contrato de aluguel.
Saiba mais
Leia o caso de contrato de aluguel disfarçado de comodato no artigo O uso do comodato como locação disfarçada em
shopping center.
Leia a decisão sobre o assunto.
Fiança
A �ança tem a natureza jurídica de contrato acessório, unilateral, solene e gratuito de forma geral. É uma espécie de garantia,
e que o devedor oferece um bem imóvel para responder pelo resgate da dívida. Veja o art. 818 do CC. 
Diz-se acessório porque a sua existência depende de um contrato principal. A �ança vai assegurar a obrigação principal
contraída por instrumento autônomo. É um contrato unilateral porque gera obrigações para o �ador, em relação ao credor. E
também solene porque a sua validade depende de forma escrita.
A �ança é comum de ser utilizada em contratos de aluguel, mas, atualmente, em nossa sociedade está cada vez mais difícil
encontrar um �ador que queira se responsabilizar por eventual dívida que venha a ser contraída por terceiros, garantindo-a
pessoalmente com seu imóvel próprio. Tanto é que atualmente é muito comum a �ança bancária, em que os bancos assumem
o papel de �ador mediante determinado valor.
Saiba mais
Leia essa matéria sobre a �ança bancária: Autódromo: Prefeitura do Rio diz que aceitou garantia de ‘banco de primeira linha’ em
licitação, mas �adora não tem autorização do Banco Central.
Mandato
Resolvemos destacar o mandato nesta aula, por ser um instrumento contratual gratuito e pela possibilidade de ser utilizado no
âmbito imobiliário.
O Código Civil prevê:
"Art. 653 Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu
nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do
mandato."
O mandato é um contrato via de regra gratuito, unilateral, consensual e não solene. Podemos dizer que é um contrato porque
implica a conjunção de duas vontades. Para o seu aperfeiçoamento é necessária a aceitação.  
A procuração é o instrumento do mandato, tanto pode ser outorgada por instrumento público como por instrumento particular.
No caso dos negócios imobiliários, a representação deve ser feita por instrumento público.
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 Atividade
4 - (Prova: 10º Exame de Ordem - 1ª fase - 1999)
Não constitui regra aplicável às doações a que abaixo se destaca:
a) A doação dos pais aos filhos importa adiantamento da legítima.
b) A doação poderá conter cláusula de retorno do bem ao doador, se sobreviver ao donatário.
c) A doação deverá ser feita por escrito, ainda que se trate de bem móvel de pequeno valor.
d) É anulável a doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice.
e) Nenhuma das alternativas anteriores.
5 - (Direito Civil - Bens - Fundação Carlos Chagas (FCC) - 2016 - TRT 1ª - Juiz do Trabalho Substituto)
Sobre os bens reciprocamente considerados, e de acordo com o que estabelece o Código Civil, considere:
I. São pertenças os bens que, não constituindo partes integrantes, se destinam, de modo duradouro, ao uso, ao serviço ou
ao aformoseamento de outro.
II. Os negócios jurídicos que dizem respeito ao bem principal abrangem as pertenças de acordo com as circunstâncias do
caso.
III. As benfeitorias úteis são aquelas que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam
de elevado valor.
IV. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário,
possuidor ou detentor.
Está correto o que se a�rma em:
a) I e II
b) I e IV
c) I, II e III
d) I, II e IV
e) II, III e IV
6 - (IESES - 2019 - TJ-SC - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Remoção)
Relativamente à posse, assinale a alternativa que corresponda às a�rmativas verdadeiras:
I. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.
II. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.
III. Induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou
clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.
O possuidor de boa-fé não tem direito, enquanto a posse durar, aos frutos percebidos.
a) I e III
b) I e II
c) II e III
d) II e IV
e) Nenhuma das anteriores.
NotasReferências
AZEVEDO, Fábio Oliveira; MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Imobiliário: Escritos em Homenagem ao Professor Ricardo
Pereira Lira. São Paulo: Atlas, 2014.
FARIAS, Cristiano Chaves de. Manual de Direito Civil. Volume Único. Cristiano Chaves de Farias, Felipe Braga Netto, Nelson
Rosenvald. 4. ed. ver, ampl. e atual. Salvador: JusPodivm, 2019.
TELLES, Inocêncio Galvão. Manual dos contratos em geral. Coimbra, Portugal: Coimbra editora, 2002.
Próxima aula
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Contratos de locação.
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