Trabalho_2

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UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE
ESCOLA DE ENGENHARIA
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA AGRÍCOLA, RECURSOS HÍDRICOS E MEIO AMBIENTE -TER
DISCIPLINA: AVALIAÇÃO E PERÍCIA
AVALIAÇÃO UTILIZANDO O MÉTODO EVOLUTIVO
Turma A1 – 2019.1
Ana Carolina Franco	Mat.:114037053
Rafael Reis		Mat.:114037026
Thaise Peixoto	Mat.:114037073
Thiago Ciabotti	Mat.: 112037026
Niterói
Junho de 2019
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO
A avaliação de bens pode ter diversas finalidades, tais como transações de locação, transações de compra e venda, desapropriação, perícias judiciais, cobrança de IPTU e entre outras. 
A Engenharia de Avaliações é regida pela norma NBR 14653, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, dividida em sete partes. Na Parte 1, a NBR 14653 prevê quatro métodos para identificar o valor de um bem: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, Método Involutivo, Método Evolutivo e o Método da Capitalização da Renda. Cada um desses métodos possui aplicação específica e a escolha do método mais adequado depende das características do bem avaliando, da finalidade da avaliação e dos dados de mercado disponíveis. 
A NBR 14653-1 recomenda a utilização, sempre que possível, do método comparativo direto. Porém, se não existirem dados para que a comparação seja realizada, o método não pode ser aplicado. Neste trabalho, o método adotado foi o método evolutivo, amplamente utilizado na avaliação de imóveis.
APRESENTAÇÃO E TEXTUALIZAÇÃO DO TEMA 
No método evolutivo, o valor do bem é determinado através da soma do valor do terreno e do custo da edificação. Neste método deve ser considerado um fator de comercialização (FC), que representa principalmente a tendência de valorização do imóvel no mercado local. Em síntese o fator de comercialização será um fator indicativo se o mercado é “comprador” (FC > 1) ou “vendedor” (FC < 1). Ou seja, a determinação do FC permite, além de calcular o valor do imóvel, obter uma boa noção do comportamento do mercado imobiliário.
OBJETIVOS, DELIMITAÇÃO E IMPORTÂNCIA DO ESTUDO
Objetivos
O objetivo deste trabalho foi realizar um estudo acerca do mercado imobiliário da região escolhida, utilizando o método evolutivo para a determinação do valor de um imóvel cujo valor de terreno já havia sido previamente determinado pelo método comparativo direto de dados de mercado.
Delimitação do estudo
A Engenharia de Avaliações não é uma ciência exata, portanto, não é possível determinar o valor exato de um imóvel, apenas, estimá-lo através de conceitos e métodos que estão em constante aperfeiçoamento, portanto, o valor apresentado para o imóvel neste trabalho é estimado. Além disso, a precisão de uma avaliação depende muito da experiência do avaliador para compor o valor mais provável, aquele que mais se aproxima do valor de mercado.
Importância do estudo
A importância deste estudo consiste em demonstrar as etapas necessárias para a aplicação do método evolutivo através de um estudo de caso, além de analisar, posteriormente, os resultados calculados.	
REVISÃO DE LITERATURA
Principais conceitos e formulações
Benfeitoria
Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.
Custo direto de produção
Os custos diretos de produção compreendem os gastos com insumos, inclusive mão-de-obra, na produção de um bem.
Custo indireto de produção
Os custos indiretos de produção compreendem as despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem.
Custo de reprodução
O custo de reprodução é o gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação.
Custo de reedição
É o custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
Depreciação
Depreciação é a perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por: decrepitude, deterioração, mutilação ou obsoletismo.
Ao custo de reprodução da construção obtido, aplica-se um fator de depreciação estabelecido pelo Método de Ross-Heidecke (função do estado de conservação e idade aparente da construção), chegando-se, assim, ao custo de reedição da construção.
Decrepitude
É o desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção.
Deterioração
É o desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados.
Mutilação
É a retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes.
Obsoletismo
É a superação tecnológica ou funcional.
Método evolutivo
O método evolutivo consiste em somar ao valor do terreno, o valor da construção com seus custos diretos e indiretos. Este é utilizado quando o método comparativo não pode ser aplicado, ou seja, quando não há elementos para comparação. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, é necessário considerar o fator de comercialização.
Onde:
Vi é o valor do imóvel;
CG é o custo global da benfeitoria;
VT é o valor do terreno;
FC é o fator de comercialização.
Para aplicação do método evolutivo, o valor do terreno deve ser calculado em comparação com outros de características semelhantes, o valor da benfeitoria por meio do método do custo de reprodução e o fator de comercialização deve ser obtido observando o mercado. Este fator de comercialização pode ser maior ou menor que uma unidade, em função das condições de comercialização do bem avaliando na área de influência.
Método do custo de reprodução
O método do custo é utilizado para determinar o valor das benfeitorias no método evolutivo. Este método determina o custo de reprodução de uma benfeitoria analisando as suas caraterísticas originais de construção.
O custo da benfeitoria pode ser calculado conforme indicação da NBR 14653-2:
Onde:
CB é o custo da benfeitoria por m²;
CUB é o custo unitário básico de construção;
OE é o orçamento de elevadores;
OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização, projetos, etc.
OFe é o orçamento de fundações especiais;
OFd é o orçamento de fundações diretas;
Seq é a área equivalente, de acordo com a NBR 12721;
A é a taxa de administração da obra;
F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção;
L é o percentual correspondente ao lucro da construtora.
Para calcular a área equivalente (Seq) devem ser utilizados os coeficientes fornecidos pela NBR 12721, e a área equivalente deve ser calculada pela seguinte fórmula:
Onde:
Seq é a área equivalente de construção;
Ap é a área construída padrão;
Aqi é a área construída de padrão diferente;
Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos na NBR 12.721.
É importante ressaltar que a parcela (1+A)(1+F)(1+L) do custo da benfeitoria corresponde aos Benefícios e Despesas Indiretas (BDI).
O custo global da benfeitoria é determinado pela multiplicação entre o custo da benfeitoria e a área bruta da mesma.
Onde:
CG é o custo global da benfeitoria;
CB é o custo da benfeitoria por m²;
S é a área bruta da construção.
ESTUDO DE CASO
Características principais do bem avaliando
O bem avaliando consiste em um terreno localizado no Condomínio Alphaville, um condomínio de casas localizado no bairro da Barra da Tijuca – RJ. Previamente, através do método comparativo direto, o valor mais provável para o terreno com dimensões de 15m x 41,5m foi avaliado em R$ 1.513.000,00.
Figura 1 - Imagem de satélite do Condomínio Alphaville.
Parâmetros determinados pela municipalidade
De acordo com o Decreto nº 3.046 de 27 de abril de 1981, que regulamenta a ocupação do solo na Barra da Tijuca, o condomínio onde o terreno está inserido pertence à subzona 16, informaçãoque também pode ser conferida através da Figura 2.
Figura 2 - Subzonas da Barra da Tijuca.
O Decreto nº 3.046/1981 define critérios como: gabarito, índice de aproveitamento, taxa de ocupação e afastamentos mínimos para edificações unifamiliares, multifamiliares e comerciais. 
Os critérios adotados foram os correspondentes às edificações residenciais unifamiliares, pelo fato de a edificação estar localizada em um condomínio de casas. Tais critérios podem ser observados na Figura 3.
Figura 3 - Critérios para edificações residenciais unifamiliares na subzona 16.
Desta forma, é possível determinar a área máxima do pavimento térreo e a área máxima total. Pela taxa de ocupação, tem-se que a área máxima do pavimento térreo é igual a:
Pelo índice de aproveitamento, a área total máxima de construção é:
E, seguindo os afastamentos mínimos, as dimensões máximas para construção tornam-se 10m x 34m.
CÁLCULO do valor do imóvel
Pelo fato de o bem avaliando ser constituído apenas por um terreno e não ter construções, o valor global da benfeitoria não pode ser calculado através das fórmulas apresentadas neste trabalho, pois não há projeto e nem orçamento para a realização de tais cálculos.
Desta forma, o valor da benfeitoria será calculado através de procedimento estabelecido pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE/SP). 
O IBAPE/SP sugere que o valor de venda da benfeitoria (Vb) deve ser calculado pela seguinte expressão:
Onde:
Vb é o valor de venda da benfeitoria;
CUB é o custo unitário básico da construção civil, calculado e divulgado mensalmente Sindicato da Indústria da Construção Civil, em conformidade com os critérios da ABNT NBR 12.721;
Pc é o índice referente à tipologia e padrão construtivo da edificação em apreço;
Ac é a área construída da edificação em apreço;
Foc é o fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação referente à edificação em apreço.
O valor do CUB utilizado foi o valor referente ao mês de abril de 2019 para projetos residenciais de um pavimento e de alto padrão. O valor utilizado foi o indicado na Figura 4.
Figura 4 - Valores de CUB/RJ de abril de 2019.
O índice referente à tipologia e ao padrão construtivo utilizado foi o valor mínimo para edificações enquadradas no padrão fino, conforme a Figura 5.
Figura 5 - Intervalo de índices referente ao padrão fino
O padrão fino refere-se às edificações localizadas em terrenos de grandes proporções, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar, demonstrando preocupação com funcionalidade e a harmonia entre os materiais construtivos, assim como, com os detalhes dos acabamentos aplicados.
A área utilizada para o cálculo foi 373,5m², já determinada anteriormente pelo índice de aproveitamento.
O Foc utilizado foi igual a 1,0, pois foi considerada uma construção nova, visto que o terreno se apresenta vazio.
Assim, tem-se que:
O valor adotado para o valor da benfeitoria foi o valor médio e o FC adotado foi igual a 1,0. Desta forma, o valor do imóvel é igual a:
	Análise crítica
Este método de avaliação apresenta um valor justo ao imóvel apesar dos índices não serem divulgados com a periodicidade adequada, o que pode exigir um tratamento adicional aos valores para ajustá-los à data presente da avaliação. 
Entretanto, o valor calculado de R$4.713.483,00 é compatível com o oferecido na região. Após o levantamento de valores de imóveis no mesmo condomínio, foi obtido um preço médio ofertado por construções do mesmo padrão no valor de R$4.550.000,00. Novamente, ratificando a compatibilidade da avaliação em questão.
CONCLUSÃO
A utilização do CUB para a inferência do valor é um dos métodos para se obter o valor desejado. Além do CUB, existem outros métodos orçamentários que permitem chegar ao valor da avaliação, como o método do valor residual ou o método do lucro mínimo.
A aplicação do método evolutivo é vantajosa quando não há um espaço amostral para a comparação de dados, pois ele fornece o valor a partir dos custos de construção e indiretos. Desta forma, é possível avaliar imóveis em locais remotos ou onde não existem construções do mesmo padrão.
Ao analisarmos as ofertas da região e o valor obtido para nossa avaliação, entende-se que o método é aplicável para as situações supracitadas e assim como, para a elaboração de uma avaliação não especulativa.
BIBLIOGRAFIA
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação de bens, parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro. 2001.
IBAPE, S. P. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo. Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos. 2011.
IBAPE, S. P. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo. Valores de edificações de imóveis urbanos. 2017.