Segredos de Imoveis

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Livro Negro dos Imóveis - Especial sobre Imóveis Usados 
 
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Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook. 
Licenciado para joão carlos silva de souza, E-mail: jotakk88@hotmail.com, CPF: 48068802134
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Copyright © 2013 Leandro Ávila 
 
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Nenhuma parte deste livro poderá ser reproduzida ou transmitida sejam quais os meios 
empregados, sejam eletrônicos, fotográficos, mecânicos, gravação ou quaisquer outros sem a 
prévia autorização do autor. 
 
O conteúdo desta obra ampara-se no direito fundamental à manifestação do pensamento, 
previsto nos arts. 5º, IV e 220 da Constituição Federal de 1988. Vale-se do “animus narrandi”, 
protegido pela lei e pela jurisprudência (conferir AI nº 505.595, STF). 
 
Capa e Edição Eletrônica: Leandro Ávila 
Revisão: Ana Miranda 
 
Site Official: http://www.livronegro.com/imoveis 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ávila, Leandro 
 Livro Negro dos Imóveis – Especial sobre Imóveis Usados: O sonho 
não pode virar pesadelo / Leandro Ávila — 1 edição — Fortaleza, CE 
 
 1. Compra e Venda de imóveis. 2. Mercado Imobiliário. 
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dinheiro alimente o crime contra os direitos autorais e de pirataria. 
 
Este livro é fruto de muita dedicação e estudo para ajudar as pessoas com 
informações úteis. Depois de tanto trabalho, descobrir que sua obra está 
sendo pirateada é extremamente frustrante e desestimulante para qualquer 
autor. O tempo que perco me envolvendo com ações judiciais e criminais 
contra pessoas que praticam pirataria poderia ser dedicado a escrever 
novas obras para ajudar mais e mais pessoas. Por isto, não financie 
criminosos que praticam a pirataria de livros. 
 
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Índice 
ÍNDICE ........................................................................................................ 4 
INTRODUÇÃO ............................................................................................. 6 
VANTAGENS DO IMÓVEL USADO ................................................................ 8 
DESVANTAGEM DO IMÓVEL USADO ......................................................... 11 
COMO PROCURAR IMÓVEIS USADOS ....................................................... 13 
BONS IMÓVEIS FORA DA INTERNET ................................................................. 13 
BUSCA DE IMÓVEIS NA INTERNET ................................................................... 14 
BUSCA DE IMÓVEIS NAS IMOBILIÁRIAS ............................................................. 14 
BUSCA EM ANÚNCIOS DE JORNAIS .................................................................. 15 
VISITANDO O IMÓVEL USADO .................................................................. 15 
VISTORIA NO IMÓVEL USADO .................................................................. 17 
RESPONSABILIDADE ................................................................................. 20 
IMÓVEL OCUPADO ................................................................................... 20 
INVESTIGUE A CONSTRUTORA .................................................................. 22 
MELHOR ÉPOCA DO ANO PARA COMPRAR IMÓVEL USADO ..................... 23 
DOCUMENTAÇÃO ..................................................................................... 24 
DOCUMENTOS DO IMÓVEL........................................................................... 24 
DOCUMENTOS DO DONO DO IMÓVEL.............................................................. 26 
PROCURAÇÃO........................................................................................... 28 
CONTRATO ............................................................................................... 28 
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ............................................... 28 
PAGAMENTO DE SINAL ............................................................................... 30 
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA ................................................................... 33 
QUEM DEVE ELABORAR O CONTRATO ............................................................. 35 
REGISTRO DO IMÓVEL ................................................................................. 37 
CUIDADOS ANTES DE ASSINAR CONTRATOS ....................................................... 39 
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DICAS SOBRE FINANCIAMENTO ...................................................................... 40 
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Introdução 
 
Ao contrário do que muita gente imagina comprar um imóvel 
usado pode ser até mais arriscado que comprar um imóvel na 
planta. São muitos os problemas enfrentados por aqueles que 
desejam realizar o sonho da casa própria imediatamente, sem 
precisar esperar a construção, sem tirar dinheiro do bolso por 
algo que ainda não existe. O imóvel usado parece ser a forma 
mais segura já que temos a possibilidade de visitar o imóvel, 
observar seus possíveis problemas antes de comprar. 
 
Grande parte das fraudes do mercado imobiliário ocorre na 
compra e venda de imóveis usados. Estes golpes vão desde a 
maquiagem de pequenos problemas de acabamento até a 
falsificação criminosa de documentos. As vítimas são sempre 
os consumidores desinformados que estão comprando o 
primeiro imóvel. 
 
O comprador é sempre o responsável por avaliar a 
documentação do imóvel, a documentação do dono do imóvel 
e identificar todos os problemas do bem. Normalmente você 
estará negociando com uma pessoa física e não com uma 
empresa. Neste caso o código de defesa do consumidor não 
tem qualquer validade já que o mesmo não se aplica na relação 
de consumo entre e pessoas físicas. As relações comerciais 
entre pessoas físicas são tratadas no Código Civil e os 
problemas são resolvidos na justiça comum. 
 
 
 
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Livro protegido pela Lei de Direitos Autorais 9610. É proibido revender e distribuir este ebook.O objetivo deste livro é ajudar você a entender os lados 
obscuros do mercado imobiliário brasileiro, principalmente no 
que se refere à compra de imóveis usados. 
 
Através de uma linguagem simples e objetiva, você vai 
aprender tudo que precisa saber para realizar o sonho da casa 
própria sem perder tempo e sem transtornos. 
 
Observações: 
 
1. Existem informações contidas nesta obra que podem se 
desatualizar com o passar do tempo. Exemplo: leis, 
normas, números, estatísticas, taxas, etc. Por isto é 
importante confirmar as informações antes de aceitá-
las como verdade absoluta. 
2. Este livro não foi escrito para profissionais do mercado 
imobiliário, técnicos a acadêmicos. O nosso foco é 
ajudar pessoas leigas. Muitas informações contidas aqui 
estão simplificadas para permitir um fácil 
entendimento. 
3. O conteúdo deste livro não deve ser usado como única 
fonte de informação para tomada de decisões. Você 
deve consultar profissionais qualificados e credenciados 
como corretores de imóveis, órgãos de defesa do 
consumidor e advogados especialistas em direito 
imobiliário que possam indicar soluções personalizadas. 
 
 
 
 
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Vantagens do imóvel usado 
 
Comprar um imóvel usado pode ser mais vantajoso do que 
comprar um imóvel na planta. Neste capítulo quero debater 
estas vantagens. 
 
Imóveis usados são mais baratos 
O brasileiro tem a cultura de valorizar os imóveis novos e dar 
menos valor para imóveis usados. As pessoas gostam de dizer 
para os amigos que estão comprando um imóvel novo e se 
sentem incomodadas em dizer que estão comprando um 
imóvel usado. Por isto existem casos aonde o preço do metro 
quadrado do imóvel novo chega a ser o dobro do preço do 
metro quadrado do usado, em imóveis localizados no mesmo 
bairro. 
 
Imóveis usados tem grande potencial de valorização 
O imóvel usado pode sofrer uma grande valorização quando 
você realiza uma pequena reforma ou um bom projeto de 
decoração. Não é a toa que muitos investidores ganham muito 
dinheiro comprando imóveis usados em condições ruins, fazem 
uma reforma e depois vendem o imóvel por valores no mínimo 
30% mais caros, apenas alguns meses depois da compra. Antes 
de comprar um imóvel usado é importante avaliar os custos de 
uma possível reforma. Estes custos fazem parte do preço que 
você pagará pela opção de compra que fizer. 
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Condições de financiamento iguais 
No passado as condições para financiamento de imóveis novos 
eram melhores. Atualmente não existe grande diferença. As 
mesmas condições para financiamento valem para novos ou 
usados. 
 
Entrega imediata 
Imóveis comprados na planta podem demorar muitos anos 
para a entrega e o risco de atraso nas obras é enorme. Para os 
imóveis usados o máximo que você pode esperar seria alguns 
dias para que o mesmo seja desocupado pelo atual morador. O 
risco de prejuízos com a demora na entrega do imóvel é 
reduzido. 
 
Imóveis usados são maiores 
Os usados mais antigos são maiores e com uma divisão melhor 
dos espaços. No passado as construtoras apostavam em 
cozinhas maiores e banheiros espaçosos. Isto porque eram 
poucos os que tinham condições financeiras de morar em um 
apartamento. Apartamentos de 120 metros quadrados com 
apenas 2 grandes quartos é uma configuração que só pode ser 
encontrada hoje em imóveis usados. E nestes imóveis grandes 
vale a pena investir através de uma boa reforma. 
 
Imóveis usados são bem localizados 
Você encontrará ótimos apartamentos usados em bairros, já 
consolidados, com ótima infraestrutura como bancos, escolas, 
supermercados, shoppings, etc. Já os imóveis na planta 
costumam ser construídos em bairros onde ainda existem 
terrenos livres e estrutura comercial. Estes bairros tendem a 
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ser distantes dos centros comerciais, longe do trabalho das 
pessoas e isto elava seus custos com transporte e combustível. 
 
IPTU e taxas 
Quando você compra um imóvel na planta não é possível saber 
quanto irá pagar de IPTU e de condomínio. A surpresa pode ser 
desagradável. Já em um imóvel usado você terá acesso a todos 
estes valores antes da compra. Muitas vezes o preço muito 
elevado do condomínio pode fazer você decidir do imóvel. 
 
Vizinhança conhecida e estabelecida 
Quando compramos um imóvel na planta em bairros que estão 
se expandindo é difícil prever que tipo de vizinho irá surgir no 
entorno do empreendimento. Algum terreno pode ser invadido 
e se transformar em uma comunidade carente. Algum 
comércio indesejado pode ser inaugurado na mesma rua, 
muitos transtornos podem ser construídos próximo do imóvel. 
Já quando compramos imóveis usados em bairros consolidados 
este tipo de surpresa desagradável é mais difícil de ocorrer. 
 
Você pode ver o imóvel pronto 
Na planta você compra no escuro, só pode ver a maquete, os 
desenhos, o imóvel decorado que muitas vezes foi arquitetado 
para parecer maior e mais luxuoso do que o produto que lhe 
será entregue. No imóvel usado isto não ocorre. Você pode 
visitar o imóvel e comprar exatamente aquilo que está vendo. 
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Desvantagem do imóvel usado 
 
Negociação com pessoa física 
Na compra do imóvel na planta o negócio é feito com uma 
pessoa jurídica, uma relação de consumo entre uma empresa e 
você. Em caso de problemas você pode recorrer ao código de 
defesa do consumidor e a entidades como o Procon. Quando 
compra um imóvel na planta direto com o dono este tipo de 
proteção não existe e em caso de problema é necessário 
utilizar os recursos oferecidos pela justiça comum. É necessário 
cuidado, atenção e até apoio profissional para reduzir riscos. 
 
Imóveis maquiados 
Existem imóveis usados que passam por um processo de 
maquiagem para evitar que você perceba problemas no 
acabamento, problemas hidráulicos, elétricos e até questões 
mais graves. É necessário conhecimento para saber evitar esses 
problemas. É interessante que o atual proprietário tenha feito a 
manutenção e as reformas necessárias, mas que estas reformas 
tenham realmente sanado problemas e não apenas encobrido 
problemas de manutenção mais custosa. 
 
Documentação forjada 
A maioria das fraudes e golpes imobiliários envolve imóveis 
usados. Documentos podem ser facilmente forjados e você 
precisa conhecer as técnicas para evitar problemas com a 
documentação. 
 
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Custos de manutenção 
Depois de 8 anos de uso todo imóvel começa a apresentar 
desgastes e necessita de algum tipo de reforma de pequeno 
porte. Por isto em imóveis usados você terá um custo de 
manutenção maior logo nos primeiros anos depois da compra. 
Muitas vezes o estilo dos acabamentos se encontra fora de 
moda e para modernizar o ambiente os custos serão maiores. 
 
Custos com taxas extrasCondomínios mais antigos acabam gerando mais despesas 
extras com reformas e manutenção. Isto pode gerar custos 
adicionais para todos os moradores em formas de taxas 
extraordinárias e formação de fundos de reserva para obras. 
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Como procurar imóveis usados 
Neste artigo vou mostrar algumas dicas para localizar bons 
imóveis usados. 
 
Bons imóveis fora da internet 
Muita gente acredita que a melhor forma de encontrar imóveis 
usados é pela internet. Isto nem sempre é verdade. Na internet 
normalmente encontramos apenas os imóveis que estão sendo 
vendidos através de imobiliárias e corretores de imóveis. São 
muitos os que decidem tentar vender o imóvel que possuem 
por conta própria antes de contratar uma imobiliária. 
 
Esta tentativa normalmente acontece utilizando a tradicional 
plaquinha de “vende-se” na porta da casa ou na frente do 
condomínio. E acredite, são muitos os que conseguem vender 
seus imóveis sem ajuda de corretores. 
 
Por isto neste exato momento podem existir ótimos imóveis 
com ótimos preços que não possuem fotos divulgadas na 
internet. E para localizar estes imóveis basta pegar o carro e 
circular pelas ruas do bairro que você pretende morar. Faça isto 
acompanhado de alguém para que esta pessoa possa anotar o 
telefone de contato das placas. 
 
Outra dica é parar o carro e conversar com o porteiro do 
prédio. Muitas vezes existe vários imóveis a venda que são de 
conhecimento do porteiro. Entre em contato com os 
proprietários por telefone e agente uma visita. 
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Negociando diretamente com o proprietário você tem 
condições de barganhar e fazer propostas. Você só precisa ter 
cuidado redobrado e ser muito exigente com relação à 
documentação. Leve em consideração o fato de que alguns 
imóveis que não estão sendo oferecidos em imobiliárias podem 
ter sido rejeitados pelas mesmas. Isto porque corretores e 
imobiliárias sérias se recusam a intermediar a venda de imóveis 
com problemas na documentação que impeçam a venda. 
 
Busca de imóveis na internet 
Existem diversos sites onde é possível fazer busca de imóveis 
na internet. 
 
• www.buscaimoveis.com 
• www.portaldeimoveis.com.br 
• www.imobusca.com.br 
• www.zap.com.br/imoveis 
• www.imovelweb.com.br/comprar-imoveis 
 
Estes sites centralizam os imóveis de inúmeras imobiliárias. 
Também é interessante acessar o site das imobiliárias da sua 
cidade, pois cada uma tem um banco de dados próprio de 
imóveis usados. 
 
Busca de imóveis nas imobiliárias 
Você pode visitar as imobiliárias da sua cidade em busca de 
imóveis. Pode ser que alguma tente fazer você assinar um 
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contrato para oferecer o serviço de consultoria para a busca do 
imóvel. Você não é obrigado a contratar esse tipo de serviço 
caso não queira ajuda intensiva de um corretor. A vantagem de 
procurar a imobiliária é que ela pode designar um corretor para 
lhe acompanhar nos imóveis de clientes que ela possui. Em 
uma tarde ou uma manhã é possível visitar pessoalmente 
diversos imóveis usados em compromisso. A remuneração pelo 
serviço que o corretor estará lhe prestando normalmente é 
paga pelos donos dos imóveis que assinaram contrato com a 
imobiliária. 
 
Busca em anúncios de jornais 
Os jornais físicos de papel estão entrando em desuso, mas em 
algumas cidades ainda é possível encontrar bons classificados 
de imóveis. Se este for o seu caso não custa nada pesquisar 
também nos jornais. 
 
Visitando o imóvel usado 
 
Só visite um imóvel com autorização do proprietário. Se for 
acompanhado por um corretor ele precisa ter uma procuração 
para negociar o mesmo. Cuidado com os falsos corretores de 
imóveis. Exija que o corretor mostre a carteira do CRECI, anote 
o nome do corretor e o número para pesquisar no site do CRECI 
do seu estado. No site é possível ver se o corretor está 
regularizado. Nunca faça qualquer pagamento a corretores. 
Qualquer pagamento só deve ser feito para o real proprietário 
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do imóvel e isto precisa ser provado através de documentos 
originais de identidade e da matrícula atualizada do imóvel. 
 
Visite os imóveis durante o dia. Prefira um horário onde exista 
bastante intensidade solar. Evite conhecer o imóvel a noite ou 
no entardecer. Se gostar do imóvel visite-o em horários 
diferente. Se já visitou durante o dia faça uma visita durante a 
noite para conhecer a movimentação na rua e dos vizinhos. Se 
visitou no fim de semana faça uma visita durante a semana e 
em horário comercial. Isto permite que você avalie problemas 
relacionados ao trânsito e o barulho gerado pela vizinhança. 
Passeie com seu carro pelas ruas vizinhas procurando por 
pontos de interesse como bancos, escolas, clínicas, 
supermercados farmácias, padarias, etc. 
 
Procure também aqueles pontos indesejados como Indústrias 
Cemitérios, Oficinas, Bares, Boates, Casas de Show, Delegacias, 
Presídios, Viadutos, Buffet, Rios e córregos, Ruínas de 
construções abandonadas, Praças abandonadas, terrenos 
abandonados, etc. 
 
Se você não tem tempo de fazer isto de carro pode fazer a 
pesquisa pela internet utilizando o Google Maps. Exemplo: 
Visite o maps.google.com.br e digite da rua e a cidade onde o 
imóvel se encontra. Agora que você pode ver a rua e o bairro 
no mapa. Use o mesmo campo de busca utilizando a palavra 
supermercado ou banco, escola, qualquer outra palavra do seu 
interesse. O mapa vai indicar a localização desses comércios 
que você deseja identificar nas proximidades do endereço. Com 
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isto você pode conhecer ruas e bairros virtualmente sem gastar 
tempo e nem combustível. 
 
Vistoria no imóvel usado 
 
Antes de comprar o imóvel usado é fundamental fazer uma 
vistoria minuciosa para avaliar os custos que você terá com 
uma possível reforma. Esta reforma quase sempre é necessária 
quando estamos comprando para morar, para alugar ou para 
revender. 
 
Antes de iniciar a vistoria deixe o imóvel bem iluminado, de 
preferencia com a luz solar. Abra todas as janelas e cortinas. 
 
Imóveis usados recém pintados podem esconder trincas, 
rachaduras, fissuras nas paredes, pisos e vigas. É difícil 
identificar esses problemas quando acabaram de ser 
maquiados. Em imóveis com o morador é importante observar 
atrás dos móveis, cortinas, quadros para descobrir defeitos 
ocultos. 
 
Vistoria hidráulica rápida – Ligue todas as torneiras, ligue 
todos os chuveiros, acione todas as descargas. Verifique se 
existe gotejamento, vazamento na torneira ou na parte inferior 
da pia, observe entupimento nos ralos e o caimento dos 
chuveiros. Imóveis muito antigos utilizam encanamento 
galvanizado. Neste caso você vai precisar fazer uma reforma,pois este sistema está ultrapassado e produz uma série de 
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problemas. O ideal é substituir este tipo de tubulação pela 
tubulação PVC. 
 
Vistoria elétrica rápida – Verifique o estado de conservação 
das tomadas e interruptores. Veja a situação do quadro de 
energia da casa. 
 
Vistoria de portas e janelas e fechaduras – Verifique se todas 
as fechaduras estão funcionando e se o proprietário tem as 
chaves de todas elas. É importante trocar o segredo da 
fechadura das portas que permitem entrar no imóvel. Teste o 
funcionamento de todas as janelas e portas, verifique se estão 
empenadas, identifique possível problema de vazamento de 
água da chuva nas janelas. Verifique se existem vidros 
quebrados ou com rachaduras nas janelas. 
 
Vistoria dos pisos e acabamentos – Veja se você terá que 
gastar dinheiro com pintura. Localize pisos quebrados, 
arranhados ou muito danificados. Cuidado com pisos e azulejos 
fofos e soltos. Observe falhas no gesso e outros acabamentos. 
 
Vistoria dos armários – Se o proprietário vai deixar armários, 
guarda-roupa embutido e outros móveis planejados é 
importante verificar as condições de conservação. Muitas vezes 
não existe vantagem alguma em aceitar esses imóveis já que 
você terá custos para remoção dos mesmos antes da instalação 
de móveis novos. 
 
Isolamento acústico – Tente perceber se existe muito barulho 
dentro dos cômodos, principalmente dos quartos. Feche as 
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janelas e a porta e observe com atenção os ruídos que 
consegue ouvir, principalmente os vindos dos vizinhos e da rua. 
Existem imóveis tão barulhentos que será necessário uma 
reforma para fazer o isolamento acústico. 
 
O que ficará no imóvel – Coloque no contrato tudo que será 
deixado no imóvel como ar-condicionado, sistema de 
aquecimento, luminárias, armários e qualquer outro item. Isto 
evita que depois da compra o antigo dono se arrependa e 
queira remover equipamentos do imóvel já comprado. 
 
Animais de estimação - Converse com o porteiro e com o 
síndico sobre o condomínio. Pergunte sobre o estatuto do 
condomínio, suas regras. Se você tem animal de estimação 
pergunte se existem proibições ou restrições antes de comprar 
o imóvel. 
 
Localização do Sol e ventilação – Verifique a posição do sol no 
fim da tarde e no amanhecer. Em algumas regiões do Brasil 
como no nordeste as pessoas preferem evitar imóveis com sol 
direto no final da tarde porque isto gera desconforto térmico. 
Veja se o imóvel é ventilado, abra as janelas e verifique a 
circulação do ar pela casa ou apartamento. 
 
Vaga na garagem – inspecione a vaga na garagem. Veja sua 
localização e se a manobra é complicada para entrar e sair da 
vaga. 
 
Visite seus vizinhos – Se você está comprando imóvel em 
condomínio ou mesmo em casa, visite seus vizinhos para 
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perguntar se existem reclamações com relação a infiltrações 
que possam se originar no imóvel que você pretende comprar. 
 
Responsabilidade 
Lembre o proprietário do imóvel e o corretor que se lhe for 
omitida qualquer informação referente a problemas existentes 
no imóvel ele poderá ser responsabilizado judicialmente 
cabendo pagamento de indenização. 
 
O corretor de imóveis tem responsabilidade pelas informações 
e omissões de informações. Com o Novo Código Civil, o 
corretor passa a ter responsabilidade pelas informações que 
lhe forneceu e pelas informações que omitiu. Se você se sentir 
lesado por ter recebido informações falsas, erradas ou ter sido 
vítima de omissões pode processar a parte culpada. Por isto 
nunca aceite uma informação dada apenas verbalmente. Tudo 
que for dito sobre o imóvel deve constar no contrato. 
 
Todos os defeitos encontrados devem ser descritos no 
contrato. Registre os problemas através de fotografias. 
 
Imóvel ocupado 
Não compre imóvel usado ocupado por terceiros. Quando o 
imóvel está ocupado pelo dono é necessário colocar no 
contrato um prazo para que ele saia. Só aceite pagar uma 
entrada pequena antes da desocupação para segurar o 
negócio. Só quite o imóvel quando o mesmo estiver 
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desocupado e as chaves estiverem em suas mãos para posse e 
uso imediato do bem. 
 
Não compre imóveis em leilão a menos que saiba exatamente o 
que está fazendo. A Caixa Econômica Federal e outros bancos 
realizam leilões de imóveis ocupados por moradores que 
perderam o imóvel por inadimplência. É de responsabilidade do 
novo proprietário, expulsar os atuais moradores e isto pode ser 
custoso, trabalhoso e até perigoso. 
 
Não compre imóveis alugados onde o locatário ainda está 
ocupando o bem. É importante pedir provas de que o dono do 
imóvel ofereceu ao inquilino o direito de preferência da 
compra de forma escrita e documentada e que tomou as 
medidas cabíveis para solicitar a devolução do imóvel. Só feche 
negócio quando o imóvel for realmente devolvido e 
desocupado. 
 
De cada 10 imóveis usados que a Caixa vende por Leilão, 8 
estão ocupados pelos antigos moradores que, após o atraso de 
três parcelas perderam a posse do bem. E normalmente esses 
moradores são aqueles que se recusam a sair. Até imóveis 
usados vendidos diretamente (sem leilão) pela Caixa podem 
estar ocupados. 
 
Quem adquire imóveis ocupados em leilões ou feirões 
dificilmente irá ocupá-lo de imediato. Os moradores podem 
acionar a justiça e o processo pode demorar muitos anos. 
Enquanto isto dificilmente esses moradores vão pagar 
condomínio, IPTU, taxas, e raramente se darão ao trabalho de 
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preservar o imóvel, realizar manutenção, etc. O imóvel irá se 
deteriorar com o tempo. 
 
Muitas vezes já existem processos na justiça contra a Caixa. 
Esses processos discutem a legalidade de contratos, a 
legalidade do leilão, a legalidade de cobrança de juros e multas, 
e a justiça pode anular um leilão. Existem casos onde o 
mutuário está depositando as prestações em juízo, mas que 
mesmo assim a CEF desrespeita a ação judicial e arremata o 
imóvel. 
 
Para retirar o morador do imóvel que você acaba de comprar é 
necessário contratar um advogado para recorrer ao Judiciário 
por meio de ação reivindicatória de posse. 
 
Se o ocupante do imóvel não contestar a ação, você consegue o 
despejo entre 60 e 180 dias. Se o ocupante contestar a ação, a 
briga pode durar mais de 6 anos. 
 
 
Investigue a construtora 
Mesmo quando compramos imóveis usados e já prontos para 
morar é importante investigar o histórico da construtora 
responsável pela construção do imóvel. 
 
Conversando com o síndico do prédio e antigos moradores é 
possível saber se ocorreram problemas depois da entrega do 
imóvel. No site da justiça do seu estado é possível localizar 
processos em andamento de moradores contra a construtora.Licenciado para joão carlos silva de souza, E-mail: jotakk88@hotmail.com, CPF: 48068802134
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Procure saber se existem ou já existiram problemas estruturais, 
se há casos de infiltração no condomínio ou dentro dos 
imóveis. 
 
Avalie as condições da fachada do prédio, verifique a situação 
das áreas comuns, da garagem e dos elevadores, além da 
manutenção geral do prédio e da pintura. Consulte o síndico se 
existem no momento cobranças de taxas extras e aproveite e 
veja se o pagamento do condomínio feito pelo atual dono está 
em dia. 
 
Melhor época do ano para comprar 
imóvel usado 
 
A melhor época do ano para se comprar imóveis usados é 
justamente quando o mercado está menos aquecido nos meses 
de maio, junho e julho. 
 
Neste período onde ocorre uma redução no número de 
negócios, os proprietários estão mais dispostos a negociar 
preços e condições. 
 
O período de chuvas também é propício para a compra de 
imóveis usados. Você terá condições de verificar se existem 
goteiras no telhado das casas, se o imóvel tem problema de 
umidade, mofo, alagamentos, etc. Mesmo que o proprietário 
tenha tentado maquiar estes problemas através de uma 
reforma eles acabaram voltando nesta época do ano. 
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Documentação 
 
Esta é uma das partes mais importantes. De nada adianta ter 
encontrado o imóvel perfeito se a documentação não está 
perfeita. Não compre imóveis de vendedores ou proprietários 
que dificultam o fornecimento da documentação exigida, isto 
não é um bom sinal. Não aceite desculpas, só compre imóveis 
com documentação totalmente regularizada. 
 
Documentos do imóvel 
 
Certidão Vintenária (matrícula atualizada) – este documento é 
a matrícula atualizada do imóvel e sem ele não compre e nem 
negocie a compra. Solicite do dono do imóvel a Certidão 
Vintenária com negativa de ônus atualizada, o documento 
precisa estar atualizado. Esse documento é fornecido pelo 
Cartório de Registro de Imóveis competente e informa sobre os 
últimos 20 anos do imóvel. É este documento que mostra o 
nome do verdadeiro e atual proprietário do imóvel. Ele 
também fala sobre hipoteca, pendência judicial, etc. Você pode 
ir até o cartório de registro de imóveis e solicitar esta certidão 
pagando uma pequena taxa. É melhor do que receber uma 
certidão das mãos do proprietário, você terá dificuldade de 
saber se ela é verdadeira ou não. 
 
 
 
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Certidões negativas – emitidas pelos cartórios de protesto da 
cidade onde o proprietário reside. 
 
Certidões negativas de débito relativo ao IPTU - Certifique-se 
de que a metragem constante na escritura seja a mesma 
descrita no carnê do IPTU. Não compre o imóvel enquanto o 
proprietário atual não quitar todas as dívidas que possui com a 
prefeitura. 
 
Imóvel financiado – Se o imóvel não está quitado, se existe um 
financiamento converse com o banco ou a instituição financeira 
sobre a possibilidade de compra do imóvel. Verifique as 
condições de liberação ou transferência que forem passadas 
pelo banco, não acredite só na conversa do vendedor ou do 
dono do imóvel, procure se informar direto na fonte. 
 
Certidão negativa de Débito do Condomínio - Solicite 
declaração negativa de débito ao síndico do condomínio. Além 
do condomínio o atual proprietário deve estar em dia com 
pagamento das taxas extras e multas. 
 
Desapropriação – Se você está comprando uma casa verifique 
na prefeitura se existe algum processo de desapropriação em 
andamento. Dificilmente condomínios são desapropriados. 
 
Plantas do imóvel – é fundamental que o proprietário tenha 
guardado com ele a planta do imóvel e demais informações 
prestadas pela construtora quando o imóvel foi entregue. Até 
para instalar novos armários na cozinha é necessário ter a 
planta que indique a localização das tubulações. 
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Documentos do dono do imóvel 
 
Você deve solicitar a carteira de identidade do proprietário do 
imóvel. Desconfie de carteira de identidade emitida a poucos 
meses. Identidades falsas normalmente foram produzidas a 
pouco tempo. Você pode confirmar solicitando a carteira de 
motorista ou outro documento de identificação. Solicite 
também o CPF dos proprietários do imóvel e certidão de 
casamento caso seja casado ou certidão de divórcio. Solicite 
ainda cópia autenticada do comprovante de residência. 
 
Certidão conjunta de débitos relativos a tributos federais e à 
dívida ativa da união. Este documento pode ser emitido pela 
internet através do site da Receita em 
www.receita.fazenda.gov.br. 
 
Certidão de ações cíveis e criminais. Em alguns estados esta 
certidão pode ser conseguida gratuitamente pela internet ou 
então no cartório distribuidor do fórum. É arriscado comprar 
um imóvel de alguém que tem extensa ficha. 
 
Certidão negativa de ações trabalhistas. Pode ser emitida no 
site do tribunal regional do trabalho do seu estado. 
 
Certidão da Secretaria da Fazenda Estadual. Cada estado 
possui uma secretaria da fazenda, visite o site do governo do 
seu estado e localize o endereço do site da secretaria para 
emissão da certidão que costuma ser oferecida pela internet. 
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Certidão de tributos municipais. Basta visitar o site da 
prefeitura da sua cidade. 
 
Confira a situação civil do proprietário. Se na escritura estiver 
o nome de um único dono e ele for casado em comunhão de 
bens, o imóvel é dos dois. O que vai exigir a assinatura do casal. 
Todos os documentos exigidos do proprietário devem ser 
exigidos do cônjuge já que os dois são proprietários do imóvel. 
 
Declaração do Vendedor e cônjuge de que não participam de 
nenhuma sociedade, civil ou comercial, na qualidade de sócio-
quotista ou acionista (se participarem, pedir todos os 
documentos da empresa). 
 
Se o dono do imóvel usado for pessoa jurídica você deve 
solicitar ainda os seguintes documentos 
 
• Certidão Negativa de Débito do INSS em nome da 
Empresa Vendedora; 
• Certidão Negativa de Ações Cíveis (incluindo falências e 
concordatas); 
• Xérox autenticada do instrumento de constituição da 
empresa e sua última alteração referente à 
representação; 
• Certidão de breve relato expedida pela Junta Comercial 
competente; 
• Certidões pessoais em nome dos sócios da empresa 
vendedora. 
 
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Procuração 
 
É importante conhecer pessoalmente o dono do imóvel. 
Negociar a compra de um imóvel através de um procurador 
que represente o dono é arriscado. Existem fraudes que são 
aplicadas utilizando procurações falsas emitidas por 
funcionários desonestos de cartórios.Por isto não adianta só 
pedir a procuração, você precisa ir até o cartório onde o 
mesmo foi lavrado. Peça uma certidão atualizada da 
procuração em questão. De qualquer forma insista, solicite a 
presença do verdadeiro dono do imóvel. 
 
Contrato 
Contrato de Promessa de Compra e Venda 
 
Não havendo impedimentos depois de verificar o imóvel e 
todos os documentos, faça um contrato de promessa de 
compra e venda. Este é apenas um documento que firma a 
intenção de compra. Qualquer sinal dado vale como parte do 
pagamento. As partes podem estabelecer na proposta o direito 
de arrependimento. Se a desistência for do comprador, ele 
perde o sinal dado; se for do vendedor, ele deve devolver o 
sinal em dobro. Por isto o sinal não precisa ser muito elevado. 
 
Não se preocupe com o tempo que você gastará lendo o 
contrato. A leitura deve ser demorada mesmo. Leia e releia 
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atentamente quantas vezes forem necessárias. Risque todos os 
espaços em branco e assine todas as páginas. Ele deve ser 
datado e assinado na presença de testemunhas qualificadas e 
do vendedor. Exija uma via do contrato original, reconhecendo 
firmas de todas as assinaturas. 
 
Se possuir dúvidas sobre o contrato, peça esclarecimentos ao 
corretor ou ao proprietário do imóvel. Se você se sentir 
inseguro procure um advogado especializado ou um órgão de 
defesa do consumidor. 
 
Todo contrato deve conter os seus dados pessoais e os do 
proprietário. A descrição e o valor total do imóvel, a forma e o 
local de pagamento, o índice e a periodicidade de reajuste, as 
penalidades no atraso de pagamento de parcelas, o valor do 
sinal antecipado, a existência de financiamento e todas as 
condições prometidas pelo vendedor, especialmente a data da 
escritura e data da entrega das chaves. Verifique as condições 
previstas para a eventual rescisão. 
 
No caso de financiamento, é necessário que exista uma 
cláusula sobre a rescisão do contrato, caso você não consiga a 
liberação do crédito. 
 
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar, 
anterior, por meio do qual se promete celebrar um contrato 
definitivo. 
 
O contrato de promessa de compra e venda também pode ser 
registrado na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis. Isto 
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oferece uma garantia para o comprador que o imóvel não será 
vendido a outra pessoa pelo atual proprietário. Já quando a 
escritura definitiva estiver pronta basta registra-la também. 
 
Pagamento de Sinal 
 
Você provavelmente sentirá uma pressão do corretor de 
imóveis ou do proprietário para a assinatura imediata de um 
contrato e o pagamento de um sinal. Não assine nada e nem 
pague nada a ninguém antes de ter toda a documentação e 
certidões do imóvel e do proprietário em mãos para uma 
análise criteriosa. Não assine nada sem antes visitar o imóvel 
quantas vezes forem necessárias e sem ter tempo de refletir 
sobre a compra e até comparar o imóvel com outras propostas 
que você tenha recebido. O proprietário ou corretor se 
recusarem ou dificultarem fornecimento da documentação 
ligue a luz do seu desconfiômetro e não faça negócio. Quem 
não tem nada a esconder não se recusa a apresentar 
documentação. 
 
Juridicamente o sinal firma a presunção de acordo e torna 
obrigatório a conclusão do contrato, segundo o Art 419 do 
Novo Código Civil Brasileiro. Desta forma o sinal demonstra a 
real intenção das partes em concluir o negócio. 
 
Se você pretende comprar o imóvel a vista, não aceite pagar 
qualquer sinal. Avalie toda a documentação, se estiver correta 
se dirija com o proprietário até o cartório de notas e faça a 
escritura definitiva. Pague o proprietário dentro do cartório 
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utilizando um cheque administrativo nominal (basta solicitar 
um ao gerente do seu banco). Não aceite fazer pagamento 
separado para o corretor do proprietário. Você deve efetuar o 
pagamento total do imóvel ao proprietário e este fica 
responsável por pagar o corretor da forma que ele achar 
melhor. Muitas vezes o proprietário do imóvel pede para o 
comprador fazer dois cheques onde um deles é o pagamento 
do corretor. Você não ganha nada fazendo isto. Pague o 
proprietário e ele fará o pagamento devido ao corretor que ele 
contratou. 
 
Já se você vai fazer o pagamento através de um financiamento 
ou parcelado é necessário pagar o sinal para evitar que o 
negócio seja desfeito pelo proprietário. Este contrato deve 
possuir uma cláusula de arrependimento prevista no Artigo 420 
do Novo Código Civil, determinando em resumo, de que se o 
comprador se arrepender, perderá o sinal que deu, e se o 
vendedor desistir, terá que devolver o sinal recebido em dobro. 
 
O problema é que esta cláusula não oferece total segurança, 
quando ocorre desistência uma das partes leva o problema 
para a justiça para não perder dinheiro. Isto ocorre porque na 
maioria das vezes a venda não é concretizada por acusações de 
ambas as partes, ou seja, o vendedor não quer devolver o sinal 
recebido, por que alega que o comprador desistiu do negócio, e 
o comprador por sua vez quer receber o sinal em dobro, por 
que alega ter desistido da compra por culpa do vendedor, que 
omitiu algum fato, ou deixou de praticar algum ato. 
 
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É importante que você exija uma cláusula prevendo uma 
possível negação de financiamento pelo banco. Se o banco se 
recusar a financiar o imóvel esta cláusula pode determinar a 
devolução do sinal sem prejuízo para nenhuma das partes. O 
banco pode se negar a financiar ao encontrar problemas na 
documentação do imóvel, do proprietário do imóvel ou na sua 
documentação. 
 
Por isto não saia por ai assinando contrato após ser 
pressionado pelo corretor ou proprietário do imóvel. Antes de 
assinar qualquer papel e efetuar o pagamento do sinal, pense 
bem, analise a situação do imóvel, veja a documentação, visite 
o imóvel quantas vezes forem necessárias, converse com 
parentes e amigos sobre a compra. Só pague o sinal se for 
possível o fornecimento de um recibo descriminado, que 
poderá vir a ser sua garantia em caso de litígio judicial. Não 
aceite pagar e receber o recibo depois. 
 
Se recuse a pagar 10% ou 20% do valor do imóvel como sinal. 
Você não ganha nada com isto, só eleva seus riscos. O máximo 
que você deveria pagar como sinal seria 5%. E não entregue o 
sinal para o corretor. Entregue para o sinal nas mãos do 
proprietário do imóvel. Se este proprietário achar por bem 
entregar o valor do sinal para o corretor já como pagamento da 
comissão a decisão e as consequências serão dele e não sua. O 
fato é que no caso da desistência do proprietário ele terá que 
devolver o sinal em dobro independente dele ter entregue o 
sinal como comissão ao corretor que ele contratou. 
 
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Cuidado com a elaboração desde “contrato particular de 
compromisso de compra e venda”. Normalmente este contrato 
vai aparecer pronto na sua mão entregue pelo proprietário ou 
pelo corretor do proprietário. Desta forma todas as cláusulas 
tendem a oferecer total proteção para o vendedor. Cabe a você 
a responsabilidade de exigir a presença de cláusulas que 
também ofereçam proteção para você. Afinal de contas quem 
está pagando é você e os maiores riscos são seus. 
 
Escritura de compra e venda 
 
Quando estamos comprando um imóvel usado e a condição de 
pagamento é à vista, celebra-se a escritura de compra e venda 
do imóvel imediatamente. Para isto basta se dirigir a um 
cartório. 
 
Agora, se você deseja pagar o valor parcelado, dando apenas 
um sinal, ou quando vai buscar um financiamento, não é 
aconselhável para o dono do imóvel, transferir o mesmo de 
imediato. Neste caso, o ideal é fazer uma promessa de compra 
e venda. 
 
A promessa também é muito utilizada na compra de imóvel na 
planta, já que ainda não há, no momento em que o contrato é 
assinado, uma unidade imobiliária a ser transferida. 
 
Com isto podemos dizer que o contrato de promessa de 
compra e venda é um instrumento preliminar, que tem por 
objetivo a conclusão de um contrato principal e definitivo. Já o 
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contrato deve representar efetivo acréscimo patrimonial para o 
contratante. 
 
A Escritura Pública de Compra e Venda é um documento 
obrigatório nas transferências de bens imóveis (com valor 
acima de 30 salários mínimos), conforme prevê o artigo 108 do 
Código Civil, que diz o seguinte: 
 
"Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, 
a escritura pública é essencial à validade 
dos negócios jurídicos que visem à 
constituição, transferência, modificação ou 
renúncia de direitos reais sobre imóveis de 
valor superior a trinta vezes o maior salário 
mínimo vigente no País". 
 
É na Escritura Pública que deve aparecer todas as informações 
relativas ao imóvel que está sendo transferido, bem como 
todas as informações do comprador e do vendedor. 
 
A escritura é feita em um cartório de notas através de um 
profissional intitulado como tabelião. Ele é o profissional que 
garante a autenticidade das informações contidas na escritura. 
Ele é responsável por rejeitar a transferência da propriedade do 
imóvel quando suspeita ou encontrar alguma irregularidade. 
 
A escritura pública não é necessária quando você compra o 
imóvel usado através de um banco como a Caixa Econômica 
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Federal. Na compra e venda de imóveis com financiamento do 
SFH (Sistema Financeiro da Habitação), a negociação feita com 
o banco tem validade jurídica mesmo sem envolver a Escritura 
Pública. 
 
Existe um custo relativamente alto para fazer uma escritura. 
Este custo depende de uma tabela que é diferente para cada 
estado do Brasil. 
 
Antes de assinar a escritura você (comprador do imóvel) 
precisa pagar o ITBI que é o imposto sobre a transferência de 
bens imóveis, cobrado pela prefeitura. Em muitas cidades o 
ITBI é de 2% sobre o valor do imóvel. Consulte o site da 
prefeitura da sua cidade para ver qual é a alíquota. Algumas 
vezes um fiscal da prefeitura faz uma avaliação do imóvel para 
determinar o valor do imóvel que será usado para aplicar o 
imposto. 
 
Somando os custos com a escritura do imóvel, ITBI e depois 
com o registro do imóvel você terá uma despesa de 4% a 5% do 
valor do imóvel. 
Quem deve elaborar o contrato 
 
É importante lembrar que, entre as atribuições do corretor de 
imóveis não está a de elaborar o instrumento contratual. 
Somente advogados devem elaborar contratos. Tal atividade é 
privativa dos advogados. Por força do que dispõe o Código Civil 
Brasileiro, a principal obrigação do corretor de imóveis consiste 
em prestar às partes todas as informações acerca do negócio, 
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identificando a existência de eventuais pendências cadastrais 
ou documentais. 
 
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Registro do imóvel 
 
A assinatura da escritura faz de você o verdadeiro proprietário 
do bem adquirido. O regramento jurídico pátrio prevê que 
somente após o registro da escritura na matrícula o novo 
proprietário obtém o direito real sobre o bem. 
 
Por isto, depois que a escritura é feita você deve procurar o 
cartório de registro de imóveis imediatamente. A propriedade 
do imóvel somente é transmitida ao comprador com o registro 
da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. 
 
O cartório irá modificar a matrícula do imóvel que funciona 
como uma certidão de nascimento do mesmo. Além de 
informações como tamanho do terreno, limites e 
características da construção, há uma necessidade de 
acompanhar toda a vida útil do imóvel. 
 
Toda mudança feita na matrícula do imóvel é realizada através 
de um procedimento chamado de averbação. Averbar é manter 
um histórico das mudanças relacionadas ao imó-vel. 
 
Os custos deste registro dependem do imóvel, depende o 
estado onde o imóvel se encontra e de diversos outros fatores. 
 
Por isto você nunca deve comprar um imóvel de alguém que 
não possua o mesmo registrado em seu nome. Mudanças de 
nome, inclusão de cônjuge, indicação de reserva legal e até 
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reformas, que ampliam ou diminuem área construída naquele 
terreno precisam ser indicadas na averbação. 
 
Uma situação muito comum é quando a esposa muda o nome 
depois de casa ou quando o imóvel foi comprado quando o 
atual dono ainda era solteiro ou ainda era casado. Estas 
mudanças no estado civil precisam ser atualizadas no registro 
do imóvel. 
 
O que é Matrícula: A matrícula é como se fosse um retrato do 
imóvel nos livros do cartório. É o documento que individualiza 
o imóvel, porque ali está contida a descrição da obra e do 
terreno onde ela está localizada. É na matrícula do imóvel que 
são feitos as notações posteriores, que são o registro e a 
averbação. A matrícula também é a carteira de identidade do 
imóvel. É nela que estão detalhes sobre a construção e o 
proprietário inicial do imóvel. 
 
O que é Registro: O registro é o ato que declara quem é o 
verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a propriedade do bem 
está sendo transmitida de uma pessoa para outra. Toda vez 
que se leva uma escritura de compra e venda ou hipoteca de 
um imóvel ao cartório, por exemplo, ela é registrada na 
matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se 
efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz 
respeito. O registro fornece o histórico sequencial do imóvel, 
além de informações sobre usufruto, compra e venda. 
 
O que é Averbação: É a averbação que contém todas as 
alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoasLicenciado para joão carlos silva de souza, E-mail: jotakk88@hotmail.com, CPF: 48068802134
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que constam do registro ou da matrícula do imóvel. São atos de 
averbação, por exemplo, o Habite-se, que é expedido pela 
Prefeitura Municipal, as mudanças de nome, as modificações 
de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio e outros 
atos. 
 
Cuidados antes de assinar contratos 
 
Não assine nenhum contrato sem ler e sem entender o que 
está escrito. Ele deve ser redigido de forma clara e legível. Em 
caso de dúvida solicite ajuda para pessoas de sua confiança. 
 
Verifique se tudo que foi acordado verbalmente está escrito no 
contrato e se a forma como foi escrita tem o mesmo sentido do 
que foi acordado. Se você tem dificuldade com a interpretação 
de textos solicite ajuda. 
 
Veja se os seus dados pessoais e os dados do dono do imóvel e 
do seu cônjuge estão digitados corretamente. Cada número da 
identidade e do CPF devem ser verificado, pois erros de 
digitação nestas informações são comuns. O imóvel deve estar 
corretamente descrito. O valor do imóvel e a forma de 
pagamento devem estar claros. Leia atentamente a cláusula 
que fala sobre penalidades e multas com relação a atrasos no 
pagamento das parcelas. Não se esqueça de especificar data 
para tudo. Dara da assinatura do contrato, data para 
pagamento das parcelas, data para entrega das chaves, etc. 
Verifique as condições previstas para a eventual rescisão. 
 
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Dicas sobre financiamento 
 
Se você vai financiar o imóvel verifique antecipadamente se há 
linhas de financiamento abertas – SFH (Sistema Financeiro da 
Habitação), Carteira Hipotecária, SFI (Sistema Financeiro 
Imobiliário). Veja se você tem crédito aprovado para o 
financiamento (carta de crédito). 
 
Observe se há cláusula de rescisão do contrato, caso não seja 
obtida a liberação do financiamento. Esta cláusula é importante 
porque o banco pode se recusar a financiar o imóvel devido a 
problemas na documentação do imóvel ou do proprietário do 
imóvel. 
 
Informe-se sobre a composição da renda familiar, pois cada 
agente financeiro possui regras próprias quanto ao número de 
pessoas que integrarão a renda, grau de parentesco, percentual 
do comprometimento da renda. O financiamento pode ser 
negado porque você não tem renda suficiente para o valor do 
imóvel que você pretende financiar. Faça simulações no site da 
Caixa no endereço www8.caixa.gov.br 
 
Se você estiver comprando o imóvel de uma pessoa física 
esteja ciente de que a compra e venda de imóvel entre 
particulares é regulada pelo Código Civil, não se caracterizando 
relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do 
Consumidor. Seria muito interessante que você dedicasse 
algum tempo para ler o código civil. 
	Índice
	Introdução
	Vantagens do imóvel usado
	Desvantagem do imóvel usado
	Como procurar imóveis usados
	Bons imóveis fora da internet
	Busca de imóveis na internet
	Busca de imóveis nas imobiliárias
	Busca em anúncios de jornais
	Visitando o imóvel usado
	Vistoria no imóvel usado
	Responsabilidade
	Imóvel ocupado
	Investigue a construtora
	Melhor época do ano para comprar imóvel usado
	Documentação
	Documentos do imóvel
	Documentos do dono do imóvel
	Procuração
	Contrato
	Contrato de Promessa de Compra e Venda
	Pagamento de Sinal
	Escritura de compra e venda
	Quem deve elaborar o contrato
	Registro do imóvel
	Cuidados antes de assinar contratos
	Dicas sobre financiamento