Trabalho Alienação fiduciária

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Curso Superior de Direito
Alienação Fiduciária de Bens Imóveis
Santos
2019
Curso: Direito
Semestre: 8º
Turma: “T”
 Nome: RA: 
· Alexia Nunes Costa da Silva N869DH3 
· Anthony Oliveira Silva C846CC9 
· Beatriz Gonçalves Viana C88FFF-4 
· Bruno Vinicyus Larena Andrade B70155-2 
· Celso Ricardo da Silva C777GH7 
· Esterliane Nunes Costa N773EE9 
· Felipe da Silva Pereira C98DFD-0 
· Fernanda Moraes Gomes N748DE-7 
· Lesley Garcia 
· Rhayra de Lima da Silva N874CH0 
INTRODUÇÃO	4
CONCEITO E DIFERENÇA ENTRE OUTROS INSTITUTOS	4
O QUE É PROPRIEDADE RESOLÚVEL	5
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS	7
CONTRATO PARTICULAR	10
CARACTERÍSTICAS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, INSTRUMENTO DE CONSTITUIÇÃO, OBJETO E FORMA.	11
A FORMA, E CONSTITUIÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS.	13
OBJETO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS	14
DESDOBRAMENTO DA POSSE E O CONTRATO DE ALIENAÇÃO	15
REQUISITOS DE VALIDADE	16
AS FORMAS DE EXTINÇÃO DA CONTRATAÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA IMÓVEL	16
CONSTITUIÇÃO DA MORA	20
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA IMÓVEL	21
ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS SOB A ÓTICA REGISTRAL	22
IMPLICAÇÕES DO REGISTRO DE ALIENAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS	24
ALIENAÇÂO FIDUCIÀRIA DE USUFRUTO/NUA-PROPRIEDADE	25
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM 2º GRAU	26
CONCLUSÃO	28
BIBLIOGRAFIA	30
 INTRODUÇÃO
Com a evolução da sociedade, e portanto, da economia, surge um novo instituto jurídico para atender as necessidades jurídico-reais imobiliárias, substituindo assim de forma moderna por meio da Lei Federal nº 9.514 de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) cujo negócio de jurídico de garantia resulta a “Propriedade Fiduciária de Coisa Imóvel.
Este instituto foi pensado com a finalidade de prover as relações econômicas de uma garantia real, pois, quanto a recuperação dos créditos em relação a outros institutos, especialmente nos casos de inadimplemento do devedor, o que se notou nos últimos tempos foi a desestabilização do sistema financeiro, o que expressivamente afetou o mercado imobiliário não satisfazendo as necessidades da população .
Considera-se, que a hipoteca sempre foi um dos direitos reais de garantia mais utilizados para a garantia do crédito, ocorre, porém, que este modelo não mais atende as necessidades dos negócios imobiliários do país já que é menos eficaz em relação a alienação fiduciária em se tratando de recuperação do crédito concedido.
Nesse sentido CHALHUB afirma que as garantias de origem romana (como a hipoteca, anticrese e penhor) não têm papel satisfatório na sociedade atual, uma vez que são totalmente desvantajosas ao credor pelo custo e morosidade frente a uma possível ação de execução.
CONCEITO E DIFERENÇA ENTRE OUTROS INSTITUTOS
A propriedade fiduciária de bens imóveis se diferencia dos direitos reais de garantia acima citados notadamente em razão da limitação daqueles a um direito real sobre coisa alheia, enquanto que na propriedade fiduciária a propriedade, embora limitada, refere-se a um direito real sobre coisa própria. Ou seja, os bens que sirvam a uma dessas hipóteses de garantia permanecem na propriedade do devedor, ao passo que na propriedade fiduciária, que se dá com a alienação fiduciária, transfere-se ao devedor a sua titularidade. 
Trata-se de uma propriedade resolúvel, condicionada a sua eficácia a um evento futuro, ou seja, ao adimplemento da obrigação contraída pelo devedor fiduciante. Quitada a dívida, a propriedade se resolverá, retornando o bem à situação jurídica anterior à alienação fiduciária.
A transferência da propriedade do devedor fiduciante ao credor fiduciário, por óbvio, é temporária, uma vez que o seu intuito não é a transmissão em si, mas tão somente a garantia de que irá adimplir com a dívida contratada. Dessa forma, apesar de o devedor fiduciante se ver despido de sua titularidade sobre a coisa, também não a tem de forma plena o credor fiduciário.
Nas demais formas de garantias reais, o devedor retém o bem, gravando-o, apenas, para garantia da obrigação, ao passo que, na propriedade fiduciária o devedor transmite a propriedade, transferindo-a ao credor para que fique com esta até que seja satisfeita a obrigação, ocorrendo, em consequência, o desdobramento da posse, atribuindo-se a posse direta ao devedor-fiduciante e a posse indireta, ao credor-fiduciário, conforme estabelece o artigo 23, da Lei 9.514/97. 
Daí conclui-se, que a hipoteca e as demais garantias reais constituem-se de um direito real em coisa alheia, e, a propriedade fiduciária, em um direito real em coisa própria. Assim, com a alienação fiduciária o credor torna-se efetivamente titular do domínio sobre a coisa objeto da garantia, permanecendo sob seu domínio até que o devedor pague a dívida.
O QUE É PROPRIEDADE RESOLÚVEL
Dado o seu conceito, passamos a questionar: o que vem a ser a propriedade resolúvel? Propriedade resolúvel é aquela que, vinculada a uma obrigação, caso esta não se realize, resolve-se o negócio jurídico entre as partes contratantes.
A propriedade tem a característica da perpetuidade, porém esta é mitigada com relação a propriedade resolúvel.
Conforme os ensinamentos de Sílvio de Salvo Venosa, o titular sabe, ou deve saber, que de algum modo a propriedade pode se resolver, ou seja, pode findar-se. E tal resolução se dará com o implemento de condição ou advento de termo o que deve estar expressamente previsto no contrato.
Quando um devedor transfere ao credor a propriedade de um bem de seu patrimônio em garantia de um débito, não o faz com o intuito de não mais reaver esta propriedade. Pelo contrário. Se o devedor deixa a propriedade de um bem seu em garantia ao credor, aquele devedor confia que, uma vez paga a sua dívida, o credor lhe devolverá esta propriedade (daí o nome de propriedade fiduciária: propriedade entrega em fidúcia; confiança).
 Assim, a esta propriedade que é transmitida temporariamente ao credor, para garantir o adimplemento da obrigação dá-se o nome de propriedade resolúvel. Exatamente porque, adimplida a obrigação pelo devedor ao credor, não existe mais razão alguma para que este continue com a propriedade da coisa, devendo restitui-la e então, ela se resolve.
Nesse sentido o artigo 22 da Lei 9.514/97: “A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”
Na medida em que o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor, até o pagamento da dívida, conclui-se que essa transferência caracteriza-se pela temporariedade e pela transitoriedade, pois o credor adquire o imóvel não com o propósito de mantê-lo como sua propriedade, em definitivo, mas com a finalidade de garantir-se, mantendo-o sob seu domínio até que o devedor-fiduciante pague a dívida.
 A acessoriedade da alienação fiduciária sujeita o bem dado em garantia, por vínculo real, ao destino da obrigação principal.
Sob a ótica do devedor fiduciante a propriedade do imóvel é transferida ao credor sob condição suspensiva, ou seja, enquanto perdurar o cumprimento da obrigação assumida por ele (devedor); já o credor recebe a propriedade do imóvel sob a condição resolutiva, pois, uma vez adimplida a obrigação, resolve-se o negócio jurídico realizado, voltando as partes ao status quo ante.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS 
A Lei 9.514/97 de 20 de novembro de 1997, criou a alienação fiduciária de coisa imóvel e está regulamentada no art. 22: 
“A alienação fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante,com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.” 
A lei em comento em seu artigo 17 também deu status de direito real a alienação fiduciária de coisa imóvel. 
Outra modificação trazida pela lei foi sobre a questão de quem poderia ser parte neste contrato, pois a lei anterior que era de 1.965 (Lei 4.728) não era clara sobre este tema, preconizando que apenas as instituições bancárias poderiam ser parte no contrato. 
Importante os ensinamentos de Flávio Tartuce: 
“Do ponto de vista da incidência das normas, frise-se que todas as leis especiais referentes à propriedade fiduciária de bens móveis, contidas na lei 4.728/65 e no decreto-lei 911/96, são aplicáveis apenas às instituições financeiras e pessoas jurídicas equiparadas, caso das empresas de consórcio, e, portanto, as demais pessoas físicas ou jurídicas não podem celebrar alienação fiduciária em garantia. De qualquer modo, o Código Civil de 2002 possibilita a qualquer pessoa física ou jurídica a celebração de negócio jurídico pelo qual se dá em garantia certo bem móvel e infungível como propriedade fiduciária. Assim, a codificação tem incidência para as alienações fiduciárias de bens móveis celebradas por outras pessoas, que não as instituições financeiras”. 
TARTUCE, Flávio - Direito civil, v. 4: direito das coisas / Flávio Tartuce. – 6. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: 
Forense; São Paulo: MÉTODO, 2014. 
 
Todavia, há quem discorde deste posicionamento. Maria Helena Diniz, 
Caio Mário da Silva e José Carlos Moreira Alves citados por Fábio Ulhoa Coelho caminham em direção oposta: 
“Concluindo, a alienação fiduciária em garantia não é um negócio exclusivo de instituição financeira, por não se enquadrar sua estrutura no conceito do art. 17 da LRB. A sua natureza, como a de todo e qualquer contrato de garantia, é meramente instrumental, de negócio- meio. Dessa forma, pode estar associada a qualquer tipo de mútuo, bancário ou não. Em suma, a função econômica da alienação fiduciária em garantia não está abrangida pela atividade de coleta, intermediação ou aplicação de recursos financeiros próprios ou de terceiros, essência da atividade bancária. Em decorrência, pode ser proprietário fiduciário qualquer pessoa física ou jurídica. Confirma-o a circunstância de o Código Civil, ao dispor as normas gerais do instituto (art. 1.368-A), não exigir do credor fiduciário o atendimento à condição de ser uma instituição financeira”. COELHO, Fábio Ulhoa - Curso de direito civil, volume 4: direito das coisas, direito autoral / Fábio Ulhoa Coelho. — 4. ed. — São Paulo: Saraiva, 2012. 
 
Portanto, a Lei 9.514/97 foi um enorme avanço no sistema jurídico brasileiro ao declarar em seu art. 22 que no contrato de alienação fiduciária poderá ser parte pessoa física ou jurídica, não sendo exclusividade das entidades que compõem o Sistema Financeiro Imobiliário. 
De forma rasa, na alienação fiduciária o devedor transfere ao credor a coisa imóvel como garantia até o pagamento total da obrigação. Isto impossibilita que o bem possa ser objeto de concurso de outros credores diante de eventual ação de execução que o devedor possa sofrer. A mudança legislativa foi necessária, pois antes da edição da Lei 9.514/97 havia a hipoteca (atualmente em desuso) e o crédito hipotecário não tinha preferência com relação aos créditos fiscais, previdenciários e trabalhistas e ainda pela dificuldade de execução. 
O contrato de alienação fiduciária nada mais é que um empréstimo de dinheiro. Em outras palavras no contrato com cláusula de alienação fiduciária o devedor consegue o valor da compra de um bem junto à uma instituição financeira. O contrato não será entre o comprador e o vendedor do bem, mas sim, entre o comprador (devedor) e a instituição financeira (credor). 
Desta forma, o devedor apenas tem a posse do bem, sendo que a propriedade pertence à quem emprestou o valor para aquisição. 
Nestes contratos em geral, há cláusulas sobre o inadimplemento de parcelas. Dependendo do número de parcelas não pagas (podendo ser 1 ou mais) o credor notifica o devedor para o pagamento em quinze dias, o que, não ocorrendo levará o imóvel à leilão. 
Na maioria das vezes no momento da assinatura do contrato, o financiado (devedor) opta pela cláusula de alienação fiduciária tendo em vista que os juros são menos onerosos. 
Insta mencionar que, em caso de inadimplência de parcelas, o devedor procure um advogado para solucionar o problema por meio de uma ação revisional ou outro instituto mais adequado à solução do problema. 
A alienação fiduciária é a garantia consistente na transferência feita pelo devedor da propriedade resolúvel de bem infungível, para efeito de assegurar o pagamento de valor do financiamento concedido para sua aquisição.
A alienação fiduciária, é um direito acessório, dependente de uma obrigação principal, pela qual o devedor, por si ou por intermédio de terceiro, efetua a entrega de um bem imóvel ao credor, em propriedade resolúvel, enquanto viger a obrigação principal, que normalmente é de mútuo.
O contrato é formal, podendo ser por instrumento público ou particular e devendo ser registrado perante à matrícula do imóvel respectivo, para valer contra terceiros, segundo o princípio da publicidade, o que é necessário para chamarmos a alienação fiduciária de direito real de garantia.
Na análise da dinâmica estabelecida pela lei, concluímos que o devedor (fiduciante), sendo proprietário de um imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia, constituindo a propriedade resolúvel, condicionada ao pagamento da dívida.
Ocorrendo o pagamento da referida dívida, opera-se a automática revogação da fidúcia e a consequente consolidação da propriedade plena em nome do devedor-fiduciante. Ao contrário, se ocorrer o inadimplemento contratual do devedor, opera-se a consolidação da propriedade plena em nome do credor-fiduciário.
Com o adimplemento da obrigação principal, e, mediante o termo de quitação fornecido pelo credor fiduciário, o registrador imobiliário efetuará o cancelamento, por averbação, do registro da propriedade fiduciária.
Outra característica que merece destaque, é a de que em razão do caráter de acessoriedade da alienação fiduciária, o objeto da obrigação principal pode ser um bem já integrante do patrimônio do devedor fiduciante ou de um terceiro, não sendo indispensável, portanto, que o bem objeto da contratação seja adquirido como o produto oriundo da obrigação principal.
Com o seu registro, há o desdobramento da posse. Ao credor fiduciário é atribuída a posse indireta da coisa, enquanto ao devedor fiduciante é atribuída a posse direta.
CONTRATO PARTICULAR
Uma característica importante a considerar sobre a alienação fiduciária de bem imóvel, é a de que não há determinação legal de que essa modalidade de garantia só possa ser utilizada dentro do sistema de financiamento imobiliário. Pelo contrário, pode ser utilizada por entidades que estão fora de tal sistema, inclusive entre particulares.
Ponto importante sobre o título hábil para a constituição da alienação fiduciária sobre bem imóvel reside na possibilidade ou não da sua celebração em instrumento particular. O artigo 38 da Lei 9.514/97 é objeto de interpretações diversas, no sentido de autorizá-lo ou não nos casos dos imóveis com avaliação acima de trinta salários mínimos.
Portanto, o contrato de alienação fiduciária firmado entre pessoas não integrantes do SFI, por ser referido na Lei 9.514/97, poderá, s.m.j., ser celebrado por meio de escritura pública ou mesmo por instrumento particular, que terá efeitos de escritura pública.
A compra e venda, portanto, não seria um contrato resultante da aplicação da Lei 9.514/97. Ao contrário, a utilização de instituto criado por tal diploma legal é que poderia decorrer da compra e venda, como um contrato acessório a esta.
Dessa forma, a compra e venda de bem imóvel avaliado acima de trinta salários mínimos, salvo disposição legal em sentido contrário, deverá ser realizada por meio de escriturapública. Já a alienação fiduciária dela decorrente poderá, nos termos do art. 38 da Lei 9.514/1997, ser celebrada por meio de escritura pública ou por instrumento particular.
É desnecessária, portanto, a celebração de escritura pública, independentemente do valor atribuído ao imóvel, justamente pelo fato de que ao contrato particular estarão garantidos os efeitos inerentes à escritura.
CARACTERÍSTICAS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, INSTRUMENTO DE CONSTITUIÇÃO, OBJETO E FORMA.
Em primeiro plano a alienação fiduciária possui dois elementos imprescindíveis para sua contratação, sendo a existência de boa-fé entre as partes contratantes, bem como em relação a terceiros, para que os efeitos diversos do que foram objeto do contrato sejam impedidos, e em conjunto a este a confiança onde o credor fiduciário acredita da capacidade do devedor fiduciante de cumprir com a obrigação principal, e o devedor fiduciante de que cumprida essa obrigação, o credor fiduciário restituirá ao seu patrimônio ou de terceiro da propriedade dada em garantia. 
O contrato de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis é típico, pois a lei assim o institui, tendo sua previsão na Lei Nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. 
Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:
IV - Alienação fiduciária de coisa imóvel.
Dito isso, o contrato tem sua disposição concretizada como contrato de direito real, pois opera a transferência da propriedade fiduciária embora resolúvel e com característica de garantia.
Este instituto é um Negócio Jurídico Bilateral, na qual duas partes, sendo elas credor fiduciário e devedor fiduciante, assumem direitos e obrigações. De tal sorte que o vendedor, aquele que firma o contrato de Alienação Fiduciária, não é considerado parte neste contrato de garantia, já que os direitos e obrigações do contrato permanecem somente para o credor fiduciário e devedor fiduciante. 
O contrato de Alienação Fiduciária é um Negócio Jurídico Oneroso, pois existem obrigações recíprocas entre as duas partes, bem como trazem benefícios para as duas. 
Também é um Negócio Jurídico Formal, pois este contrato deve ser celebrado por instrumento escrito, podendo ser ainda público ou particular. Este deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 
Por fim os Contratos de Alienação fiduciária devem conter alguns requisitos imprescindíveis, sendo estes dispostos no Art. 2	4 da Lei 9.514/97. 
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
I - o valor do principal da dívida;
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
III - a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.
A FORMA, E CONSTITUIÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS. 
A propriedade fiduciária de coisa imóvel se constitui, de acordo com o Art. 23 da Lei 9.514/97, necessitando do registro do contrato que lhe serve de título, na medida em que ocorre o desdobramento da posse, criando então as figuras do fiduciante sendo que este é o possuidor direito e do fiduciário que se torna o possuidor indireto. 
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Assim, sem o cumprimento das formalidades legais, não poderá haver registro, e por consequência, não se tornará direito real de garantia, em que pese ä validade do entre as partes. 
OBJETO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS
O objeto do contrato de alienação fiduciária é o financiamento para aquisição pelo devedor-fiduciante de um bem imóvel. Segundo Salomão Resedá e Maria Vitória Resedá:
’’o bem não será o foco da relação jurídica. Ele servirá como meio garantidor do aporte financeiro desejado, este, sim, o ponto central do negócio jurídico’’
Em segundo plano, o Art. 22§ Único da lei 9.514/97, estabelece a possibilidade de instauração da alienação fiduciária sobre bem imóveis construídos ou em construção, trazendo assim a possibilidade da instituição sobre bens imóveis futuros. 
Observe-se que, ao indicar a coisa ao credor, o objetivo não será a alienação comum, mas sim a transferência resolúvel, ou seja aquela condicionada a um termo. De tal sorte, que transferência do bem visa garantir a concessão de um crédito, na medida em que sendo satisfeito, faz retornar a propriedade ao devedor-fiduciante. 
Em objeto deve ser descrito precisamente para que eventuais vícios redibitórios que o bem possa ser dotado sejam acobertados, bem como para fins de proteção das partes envolvidas no negócio jurídico.
Finalmente por força do Art. 23 § Único, da Lei 9.514/97, a posse do bem, é dívida permanecendo o credor fiduciante com a posse direta, e o devedor fiduciário com a posse indireta. Assim ambos terão direito a proteção possessória do bem, seja contra terceiros ou ente si. 
 DESDOBRAMENTO DA POSSE E O CONTRATO DE ALIENAÇÃO
Com o seu registro, há o desdobramento da posse. Ao credor fiduciário é atribuída a posse indireta da coisa, enquanto ao devedor fiduciante é atribuída a posse direta. Dessa forma, apesar de o devedor fiduciante se ver despido de sua titularidade sobre a coisa, também não a tem de forma plena o credor fiduciário.
Assim, o registro do contrato de alienação fiduciária produz duplo efeito: o de constituição da propriedade fiduciária e o de desdobrar a posse entre os integrantes da relação jurídica.
Adriano Stanley sustenta que a propriedade não deixa de ser de sua titularidade. E segue o raciocínio ao afirmar que, da mesma forma que o credor fiduciário, o devedor fiduciante exerce a propriedade, apesar de suas faculdades se manterem suspensas.
Esse desdobramento da posse é transitório, pois a constituição da propriedade fiduciária é temporal, e as partes devem convencionar, já no momento da contratação, o prazo pelo qual vigorará o direito real, o qual não poderá ser perpétuo.
O devedor fiduciante detém a posse direta do bem, podendo usar e gozar do mesmo, ao passo que o credor fiduciário, permanece com a posse indireta, pois não tem a coisa em seu poder.
Caso o devedor fiduciante não cumpra com a obrigação principal, sua posse deixa de ser justa para tornar-se injusta, pois ocorre a infringência ao disposto no artigo 24, V, da Lei 9.514/97. Nesse caso, se o devedor fiduciante inadimplente permanecer na posse da propriedade fiduciária (posse injusta), tanto o credor fiduciário quanto o eventual terceiro adquirente do imóvel em público leilão possui proteção possessória frente àquele, de forma a serem reintegrados na posse.
Cabe esclarecer, que mesmo que ocorra o adimplemento da obrigação e, consequentemente o retorno da propriedade fiduciária ao devedor fiduciante, o credor fiduciário, embora proprietário sob forma limitada, nunca terá tido as faculdades de usar e perceber os frutos dela.
REQUISITOS DE VALIDADE
Como os contratos em geral, o contrato de alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel possui requisitos de validade necessários para sua eficácia, quais sejam:
 requisitos subjetivos - inerentes à capacidade e à legitimidade das partes contratantes;
requisitos objetivos - inerentes às coisas que podem ser objeto de alienação fiduciária de bem imóvel;
requisitos formais - inerentes às formalidades, sem as quais o contrato não estará apto a surtir efeitos como contrato de direito das coisas, não surtindo efeitosperante terceiros, apenas entre as partes contratantes, na esfera obrigacional.
AS FORMAS DE EXTINÇÃO DA CONTRATAÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA IMÓVEL
O ADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL
A primeira e principal forma de extinção do contrato de alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel ocorre pelo adimplemento da obrigação principal, ou seja, pelo pagamento da dívida, pelo devedor fiduciante. Caso haja o adimplemento da dívida, consequentemente haverá, a extinção da propriedade fiduciária, conforme, previsão do artigo 25, “caput”, da Lei 9.514/97. 
Para efeitos de pagamento são aplicados os princípios gerais previstos nos artigos 304 e seguintes do Código Civil, onde, deve ocorrer o pagamento pelo devedor principal ou seus coobrigados, estes, se pagarem a dívida torna-se condição para que a propriedade plena retorne ao devedor fiduciante, uma vez que fora transferida ao credor fiduciário a propriedade resolúvel, no momento da constituição da garantia. Após o recebimento do montante total da dívida o credor fiduciário, deverá entregar o termo de quitação ao devedor, no dentro do prazo de 30 dias, contados a partir da data da liquidação da dívida, o respectivo termo de quitação com a autorização do cancelamento do registro da propriedade fiduciária, perante o Registro de Imóveis. O pagamento extingue a obrigação e resolve o contrato.
Uma vez cancelado o registro da propriedade fiduciária, perante o Registro de Imóveis, seu efeito, finda-se no retorno da propriedade ao devedor fiduciante ou ao terceiro interveniente garantidor, com todos os atributos que haviam sido transferidos ao credor fiduciário, quando da constituição do direito real de garantia.
Para efeitos de pagamento são aplicados os princípios gerais previstos nos artigos 304 e seguintes, do Código Civil, pelo qual devem pagar, o devedor principal (fiduciante) ou seus coobrigados, se pagarem a dívida, ficarão sub-rogados no crédito e na garantia fiduciária. 
Independentemente da multa pelo atraso no fornecimento do termo de quitação, a lei procurou assegurar ao devedor um meio do fiduciante propor ação de cumprimento de obrigação de fazer, na qual terá a faculdade de requerer seja o credor fiduciário condenado a dar a quitação, para que se viabilize o cancelamento da propriedade fiduciária. 
O CANCELAMENTO DO REGISTRO PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS
O termo de quitação e a autorização do cancelamento da propriedade fiduciária são dirigidos ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel, na oportunidade após conferir os documentos, providenciará no cancelamento da propriedade fiduciária, mediante averbação, nos termos do artigo 167, II, n° 2, da Lei 6.015/73. 
Com a averbação de cancelamento da propriedade fiduciária, seus efeitos são imediatos para o devedor fiduciante e para o terceiro interveniente garantidor, retornando à situação jurídico-dominial do imóvel ao status quo ante, transferindo-lhe a propriedade plena. Após o cancelamento, retorna-se à situação anterior à transferência operada com o registro do contrato de alienação fiduciária. Deste modo, há a retroatividade dos efeitos da extinção para a data da constituição da propriedade fiduciária. 
O ADIMPLEMENTO DO DEVEDOR FIDUCIANTE
Nos termos do artigo. 397, do Código Civil, após o vencimento da obrigação, torna-se automática a exigibilidade do crédito, constituindo o devedor fiduciante em mora. Neste caso, o credor deverá intimar o devedor para que no prazo de quinze dias efetue o pagamento das prestações vencidas. Se não houver o pagamento das prestações, a propriedade fiduciária se consolidará na pessoa do credor. 
Há que se olvidar, porém, que na própria Lei 9.514/97, bem como, no Código Civil, especialmente em seu artigo 1.425, que tratam do vencimento da dívida nos direitos reais de garantia em geral, estão previstas outras formas de descumprimento do contrato, que ensejam o vencimento antecipado da dívida, e que merecem ser analisadas. 
Além do descumprimento das obrigações de natureza pecuniária, também há formas de vencimento do débito da obrigação principal, onde, consequente há constituição do devedor fiduciante em mora, se ocorrer a deterioração ou depreciação do imóvel sobre o qual foi constituída a propriedade fiduciária. Nesse particular, cabe frisar, que não é permitida na alienação fiduciária de coisa imóvel, a possibilidade de substituição do objeto da garantia, pois ele pertence em propriedade resolúvel ao credor fiduciário, enquanto pendente a obrigação principal. Caso existisse esta possibilidade, ocorreria a extinção da propriedade fiduciária, com a consequente extinção do direito real. 
De igual modo, se haver a perda total do imóvel objeto da garantia, resultará a extinção do direito real, uma vez que não é permitida a substituição da garantia. 
A insolvência da pessoa física, ou, a falência da pessoa jurídica, ambos na qualidade de devedores fiduciantes, consolidará o vencimento antecipado da dívida, nos termos do artigo 32, da Lei 9.514/97. Deste modo, o credor fiduciário poderá requerer a restituição do objeto da propriedade fiduciária, com a finalidade de uma vez consolidada a propriedade do mesmo em seu favor, se promoverá a venda pública, aplicando, consequentemente, o valor do leilão na satisfação de seu crédito, devolvendo para a massa falimentar, eventuais importâncias que ultrapassem seu crédito. 
Por fim, caso haja desapropriação do imóvel, o valor pago deverá ser rateado entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário, de forma que o credor seja ressarcido da importância que lhe é devida na obrigação principal, e, o devedor receba a importância que tiver ultrapassado o crédito do credor.
CONSTITUIÇÃO DA MORA
A fim de tratar do referido tema, é importante destacar a diferença doutrinária acerca da mora, que é tratada de duas formas: Mora ex re e Mora Ex persona. A Mora ex re é tratada no caput do art. 397 do Código Civil de 2002, ao passo que a mora Ex persona é tradada no parágrafo único do referido diploma que assim elucida: Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.
Desse modo, a Mora ex re ocorre quando há o inadimplemento da obrigação que possui termo, portanto, trata-se de uma mora que se constitui de modo automático, ocorrendo o inadimplemento até a data término pactuada, ocorre a referida Mora Ex re de pleno direito. Outrossim, para que se constitua a mora Ex persona que não possui termo, ou seja, tempo específico, o credor a fim de constituir a mora do devedor deverá se valer de uma interpelação judicial ou extrajudicial, bem como provar que não houve o cumprimento da obrigação.
DA NOTIFICAÇÃO DA MORA
Diante o disposto no § 2º do art. 2º do DL n. 911/69 - que estabelece normas de processo sobre alienação fiduciária: § 2o A mora decorrerá do simples vencimento do prazo para pagamento e poderá ser comprovada por carta registrada com aviso de recebimento, não se exigindo que a assinatura constante do referido aviso seja a do próprio destinatário.
Esse entendimento também está consolidado no STJ Súmula N. 245 (“A notificação destinada a comprovar a mora nas dívidas garantidas por alienação fiduciária dispensa a indicação do valor do débito”).
 DA COMPROVAÇÃO DA MORA
Conforme o supracitado dispositivo previu, para comprovação da mora basta o aviso de recebimento (A. R), para o endereço fornecido pelo devedor – sem a necessidade de movimentar os cartórios. Desse modo, a lei garantiu a oportunidade do devedor quitar sua dívida evitando a perda da propriedade em favor do credor.
Outrossim, a comprovação da mora é imprescindível para que o credor possa eventualmente ajuizar uma ação de busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente (Súmula 72 do STJ).
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA IMÓVEL
Existem situações em que o devedor se vê inabilitado de efetuar os pagamentos das parcelas correspondentes ao contrato,tornando-se inadimplente. Nessa situação, o devedor será intimado extrajudicialmente, para liquidar as parcelas em atraso no prazo de 15 dias e caso o mesmo não efetue o pagamento da dívida no prazo estipulado, abre-se para o credor fiduciário a possibilidade de estabelecer-se na propriedade plena do bem. 
A consolidação da propriedade imóvel é uma etapa intermediária do procedimento de execução extrajudicial, onde o credor, no caso a instituição financeira providenciará a averbação de consolidação da propriedade em seu nome, trinta dias após a expiração do prazo para purificação da mora, perante o Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel, objeto do contrato localiza-se registrado, surgindo-se assim o processo de retomada do imóvel.
É importante salientar, que a datar da averbação da consolidação da propriedade do imóvel, o credor consegue leiloar o bem para obter recursos satisfatórios para pagamento da dívida, repassando o valor que restar para o devedor.
Frisa-se que o devedor possui direito de preferência na aquisição do imóvel por valor correspondente ao custo da dívida e despesas, até a data da consumação do segundo leilão, consoante determina o artigo 27 § 2º-B e §9º da Lei 9514/97.
No entanto, é devido que o devedor fique alerta aos procedimentos realizados no processo de consolidação de propriedade do bem imóvel e no leilão, vez que existem uma série de requisitos para a sua formalização, tais como notificação válida do devedor para purificação da mora, avaliação dos prazos estipulados pela lei para averbação da consolidação da propriedade, entre outros, sendo que a carência de alguns dos requisitos poderá invalidar o processo de consolidação de propriedade.
Portanto, se forem analisados pelo devedor a presença de alguma irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato, o mesmo poderá mover ação judicial cabível, com finalidade de postular pela nulidade do procedimento realizado.
ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS SOB A ÓTICA REGISTRAL
O contrato de alienação fiduciária, como já exposto, deverá seguir alguns requisitos legais quando do seu ingresso no Registro de Imóveis.
Para que produza seus efeitos, deverá ser apresentado para registro no Cartório de Imóveis competente da situação do imóvel dado em garantia – que será submetido a um protocolo chamado de PRENOTAÇÃO.
Assim, uma vez prenotado o título, são garantidos a prioridade em relação a qualquer outro que ingresse posteriormente envolvendo o mesmo imóvel, bem como a preferência do registro na hipótese de estar revestido de todas as formalidades legais (pressupostos de existência, validade e eficácia).
Contudo, às vezes os títulos apresentados não estão aptos para registro por apresentarem irregularidades formais, materiais, ou ainda, por ausência de documentos. Nessas hipóteses, deverá o registrador expedir uma nota de devolução da qual conste todas as exigências que obstam o registro do título, a fim de que o interessado as cumpra no prazo de vigência da prenotação (que é de 30 dias).
Expedida a nota de devolução, poderá o interessado não concordar com as exigências feitas pelo registrador, devendo a questão, nesses casos, ser submetida ao Juiz Corregedor da Comarca através do procedimento de dúvida.
O requerimento apresentado para intimação do devedor deverá estar assinado pelo credor ou seu representante legal, com a firma reconhecida da assinatura (art. 221, II, da Lei n. 6.015/73), acompanhado dos documentos que comprovem a representação do credor (conforme o caso). Deverá ser apresentada ainda, juntamente com o requerimento de intimação, a planilha de evolução da dívida (da qual deverá constar as parcelas vencidas e vincendas até a data do respectivo pagamento).
Uma vez intimado o devedor e certificado pelo Oficial de Registro de Imóveis o transcurso do prazo sem purgação da mora, caberá ao credor a apresentação de requerimento para consolidação da propriedade em seu nome. Tal medida deverá ser tomada no próprio procedimento de intimação, e o ato de consolidação a ser praticado na matrícula do imóvel aproveitará a mesma prenotação do requerimento inicialmente apresentado para intimação do devedor.
A própria Constituição Federal de 1988 ao tratar das hipóteses de incidência do ITBI, informa que o fato gerador do referido imposto traz a exceção sobre os direitos reais de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.
Contudo, nos casos em que há uma efetiva transferência da propriedade combinada com a entrega do imóvel em garantia de uma dívida, deverá ser recolhido o imposto de transmissão inter vivos (ITBI) em razão da compra e venda do imóvel.
Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, a Lei n. 9.514/97 impõe o dever ao credor de levar o imóvel para leilão no prazo de 30 dias (constados da averbação de consolidação na matrícula do imóvel).
IMPLICAÇÕES DO REGISTRO DE ALIENAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS
Conforme estabelecido pelo Art. 176 da Lei n. 6.015/73(Princípio da especialidade), exige que todo imóvel e seus sujeitos sejam perfeitamente individualizados para que possam adentram ao fólio real, como por exemplo o estado civil do proprietário, e se casado, o nome e qualificação do cônjuge, regime de bens do casamento e se este ocorreu antes ou na vigência da Lei n. 6.515/77, devendo ser mencionado ainda, o número do pacto antenupcial registrado (se houver).
O CPC prevê que, após o registro da alienação fiduciária pode ocorrer algumas hipóteses que possam exercer influência direta no registro imobiliário. O estado civil do devedor fiduciante é um exemplo típico, devendo ser averbadas todas as alterações documentais na matrícula do imóvel.
Neste diapasão se o devedor fiduciante se casar após a formalização do negócio jurídico, bem como do registro da alienação fiduciária, ele deverá apresentar seu requerimento, no qual é exigência reconhecer firma (art. 221, II, da Lei n. 6.015/73), para a alteração do estado civil do devedor, acompanhado da certidão de casamento de ambos, RG e CPF do cônjuge (todos nos originais ou em cópias autenticadas) e certidão de registro ou escritura pública de pacto antenupcial registrada no primeiro domicílio conjugal (caso determine o regime de bens adotado pelo casal).
Apesar da averbação do casamento na matrícula do imóvel seja de extrema importância pois é imprescindível respeitar o princípio da publicidade, no qual se faz necessária para que transmita informações condizentes com a realidade jurídica das pessoas detentoras de algum direito real, porém, tal averbação não tem o condão de transmitir obrigações, devendo para tanto, ser realizado um termo de assunção de dívida em aditamento ao contrato de alienação fiduciária registrado
A alienação fiduciária não permite que seja gravado mais de um ônus sobre o imóvel, ou seja, uma vez dado o bem em garantia por meio deste instrumento não é permitido gravá-lo com hipoteca, servidão, usufruto ou qualquer gravame de outra natureza, uma vez que a propriedade pertence de forma resolúvel ao credor, que por não possuir a propriedade plena não poderá fruir livremente do bem, e por não pertencer mais ao patrimônio do credor até que satisfeita a sua obrigação.
ALIENAÇÂO FIDUCIÀRIA DE USUFRUTO/NUA-PROPRIEDADE
Para ter os efeitos desejados perante terceiros, o título no qual se deu a sua formalização deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis onde situado o imóvel sob o qual recairá o usufruto e a nua-propriedade.
Assim, não há impedimento para que a nua-propriedade seja dada em alienação fiduciária, tampouco o usufruto, devendo constar do título de constituição o que realmente será objeto da garantia fiduciária, uma vez que em nenhum desses casos trata-se de propriedade plena.
Além de outros modos, o usufruto se extingue, cancelando-se o registro no cartório imobiliário, pela renúncia ou morte do usufrutuário (C.C., art. 1.410,I).
O nu-proprietário é aquele que dispõe de um bem, em razão do usufruto, mantendo a titularidade do domínio, mas perdendo o uso e o gozo do imóvel, conservandoapenas o conteúdo do domínio da coisa.
ALIENAÇÂO FIDUCIÀRIA DE IMÒVEL HIPOTECADO
Como visto, o credor fiduciário só terá poder de alienar o imóvel dado em garantia no caso de mora não purgada, ou seja, após a consolidação da propriedade em seu nome. Até lá, sua propriedade é resolúvel, pendente do evento incerto do adimplemento do devedor.
O art. 1.420 do Código Civil diz que só os bens que podem ser alienados podem ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca. No Código Civil, o único direito real de garantia que não se encontra no Título X do Livro III é a propriedade fiduciária, a qual ficou entre os tipos especiais de propriedade. Mas, sendo esta um direito real de garantia, as disposições gerais deles a ela se aplicam. Além disso, o art. 1.368-A determina que o Código Civil será aplicado naquilo que não for incompatível com as leis especiais que tratem de propriedade fiduciária. É o caso. Sendo assim, as disposições gerais do Código Civil referentes aos direitos reais de garantia aplicam-se tanto à propriedade fiduciária de bens móveis quanto de imóveis.
Quanto à possibilidade de alienar, já foi visto anteriormente que o credor fiduciário não tem poder de alienar o bem imóvel dado em garantia enquanto a propriedade não se consolidar em seu nome. Sendo assim, não poderia ele gravar o bem com hipoteca. Uma vez registrada a propriedade fiduciária sobre o imóvel, essa inscrição estabelece uma prioridade excludente da possibilidade de gravá-lo com a hipoteca.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM 2º GRAU
Diferentemente do que ocorre com o direito real de hipoteca, não cabe alienação fiduciária de 2º grau. Isso porque na hipoteca não há transferência da propriedade ao credor (se quer na forma resolutiva), o que permite que o mesmo imóvel seja dado para garantia de dívidas diversas.
Na alienação fiduciária o devedor transfere a propriedade (sob condição resolutiva) ao credor, permanecendo como proprietário do imóvel enquanto pendente o cumprimento da obrigação. Por não estar mais o imóvel na esfera patrimonial do devedor, não poderia este, alienar novamente um imóvel que não mais detém a propriedade plena. A única possibilidade de “alienação” por parte do devedor é a cessão de direitos eventuais a um terceiro (que assumirá, por consequência, a dívida do devedor cedente).
Dessa forma, somente na hipótese de cancelamento da alienação fiduciária (devendo tal ocorrência ser objeto de averbação na matrícula do imóvel) é que poderá o proprietário (antigo devedor fiduciante) dar o imóvel em garantia fiduciária de outra obrigação, conforme art. 1.359 do CC de 2002.
CONCLUSÃO
Com base nos aspectos analisados, o presente estudo abarca aspectos gerais e específicos da alienação fiduciária bem como seus desdobramentos.
Diante da realidade econômica do país, surgiu a necessidade de adequação do ordenamento jurídico brasileiro, vez que as formas de garantia até presente não supriam o sistema, com a edição da Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, fica instituída a Alienação fiduciária, que movimenta e da segurança jurídica a questões envolvendo imóveis, sendo assim, substitui a hipoteca, vez que inúmeras são as vantagens, tanto para o credor, quando para o devedor, a título de exemplo podemos citar a celeridade, uma vez que o procedimento para a consolidação do bem é rápido e eficaz, (o qual tramitará extrajudicialmente, perante o Registro Imobiliário, regido pelos artigos 26 e 27, da Lei n. 9.514/97.)
 Desta maneira, movimenta o sistema financeiro, bem como garante que a obrigação será efetivamente adimplida 
A alienação Fiduciária se caracteriza pela transferência ao credor da propriedade do bem, ficando o devedor com a posse direita do imóvel. Insta observar que, na hipótese de adimplemento do contrato, em razão do pagamento da dívida, o devedor volta a ser o proprietário do imóvel. Por outro lado, na incidência do não pagamento do débito, o credor poderá reaver a posse direta do imóvel dado em garantia, e, em seguida, promover a execução da garantia através da alienação em leilão.
Uma vez não cumprida a obrigação, o credor deverá promover a notificação pessoal do devedor, através do Registro Imobiliário competente, concedendo-lhe o prazo de 15 dias para pagamento da parcela vencida e as demais que vencerem no decorrer do procedimento, conforme preceitua o parágrafo 1º, do Artigo 26, da Lei 9.514/97.
Desde que criada, passou a ser uma das garantias preferidas dos bancos e credores em geral, dada a sua agilidade de execução, em casos de inadimplência do devedor, quando comparada a outras modalidades de garantias imobiliárias.
Hoje é inquestionável a importância do instituto na viabilização de negócios e no desenvolvimento econômico brasileiro.
BIBLIOGRAFIA
Lei n º 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispões sobre o Sistema Financeiro Imobiliário, institui alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L9514.htm
Artigos científicos:
https://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI137483,101048-Breve+consideracao+acerca+da+alienacao+fiduciaria+de+bens+imoveis+no
https://www.colegioregistralrs.org.br/doutrinas/averbacao-de-penhora-e-de-indisponibilidade-sobre-direitos-de-fiduciante-e-o-futuro-da-alienacao-fiduciaria-por-flaviano-galhardo/
https://www.colegioregistralrs.org.br/doutrinas/artigo-alienacao-fiduciaria-de-imoveis-como-esta-e-para-onde-vamos-por-henrique-rodrigues-anders-e-juliana-satti-busso/
https://www.colegioregistralrs.org.br/doutrinas/artigo-cobranca-de-credito-com-alienacao-fiduciaria-de-bem-imovel-por-lutero-de-paiva-pereira/
Estudos disponíveis
https://jus.com.br/artigos/68474/a-alienacao-fiduciaria-de-bens-imoveis-e-seu-desdobramento-no-folio-real/2
https://jus.com.br/artigos/10609/sobre-a-possibilidade-de-gravar-a-propriedade-fiduciaria-imovel-com-hipoteca
https://www.corimg.org/app/webroot/files/editor/files/28-A%20aliena%C3%A7%C3%A3o%20fiduci%C3%A1ria%20de%20bens%20im%C3%B3veis.pdf