NOVA APOSTILA DO CURSO DE AVALIACAO DE IMOVEIS

Prévia do material em texto

1 
 
 
 
 
 
Gestão 2016-2018 
 
 
CURSO DE 
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 
COM CNAI 
 
 
2 
 
 
 
ÍNDICE 
Histórico da avaliação de imóveis no Brasil .............................................. 03 
Associação Brasileira de Normas Técnicas .............................................. 06 
Definições, símbolos e abreviaturas .......................................................... 10 
Legislação e normas aplicáveis e utilizadas em avaliação de imóveis...... 18 
O corretor de imóveis e a ética profissional .............................................. 28 
Procedimentos de excelência ................................................................... 31 
Métodos de avaliação de imóveis .............................................................. 32 
Avaliação de imóveis urbanos ................................................................... 34 
Avaliação de imóveis rurais ....................................................................... 45 
Código Florestal Brasileiro ......................................................................... 52 
Valor de locação ou arrendamento ............................................................ 55 
Tabela de Ross-Heidecke para depreciação de imóveis .......................... 56 
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) ............................. 59 
Laudo de Perícia Judicial ........................................................................... 62 
O Corretor de Imóveis assistindo ao judiciário .......................................... 64 
Honorários sobre avaliação de imóveis ...................................................... 68 
Modelos de PTAM: 
 Apartamento .................................................................................... 70 
 Casa residencial – método evolutivo ............................................... 103 
 Sala comercial ................................................................................. 111 
Casa residencial – método comparativo ......................................... 125 
Terreno ............................................................................................ 139 
 Gleba urbanizável ............................................................................ 147 
Exercícios de Revisão e Fixação ............................................................... 155 
Bibliografia .................................................................................................. 161 
3 
 
HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS NO BRASIL 
 
E assim começaram as primeiras habitações no Brasil. 
 
Na época não havia compras e vendas. Quando da criação das Capitanias Hereditárias, 
os donatários recebiam grandes extensões de terras com o objetivo de promover a 
colonização. De toda a produção e riquezas naturais das terras recebidas, 1/6 eram doadas 
ao governo. Excetuando as capitanias de Pernambuco e de São Vicente, que prosperaram, 
as demais não lograram sucesso. Posteriormente, os imóveis eram doados, pelos 
governantes aos bem-relacionados. Criado o Governo Geral, surgiram várias vilas para 
abrigarem aqueles que vinham em busca do pau-brasil que era, na ocasião, um produto de 
grande aceitação. Com o surgimento e o desenvolvimento da plantação da cana de açúcar 
e da exploração do minério, em Minas Gerais, a então primeira capital do Brasil, Salvador 
na Bahia, cedeu o seu lugar para a cidade do Rio de Janeiro. Tal acontecimento deu-se ao 
fato de ser o Rio de Janeiro próximo ao Estado de Minas Gerais e consequentemente, mais 
facilidade para o deslocamento em busca da exploração do ouro, o produto mais almejado 
da época. 
 
Novas moradias foram surgindo para abrigarem o grande deslocamento de pessoas que 
se dedicavam, principalmente, à extração de ouro das Minas Gerais. 
 
4 
 
 
Em 1808 com a chegada da Família Real ao Brasil, no Rio de Janeiro, novos 
deslocamentos de pessoas surgiram. 
 
Várias habitações foram tomadas pela Família Real e, nas casas escolhidas, eram 
afixadas as letras PR que representavam ser aquela habitação para uso da Família Real e 
os seus ocupantes, obrigatoriamente, teriam que desocupá-la sem nenhum direito; PR era 
pelos ocupantes traduzida como “ponha-se na rua”. 
 
A Lei 601, de 18 de setembro de 1850, foi a primeira lei a ser criada no Brasil 
relacionada ao Mercado Imobiliário, tendo sido regulamentada em 30 de janeiro de 1854 
pelo decreto Imperial nº 1318, pondo fim às concessões de terras, instituídas pelo Governo 
Português em 1375. Surge a propriedade particular no início do século XIX, seguindo-se o 
movimento abolicionista, quando os escravos deixam de ser a melhor forma de capital dos 
fazendeiros e as terras apresentam o seu valor. 
 
Assumindo esse valor e não sendo os escravos mais obrigados a morar nas fazendas, 
inicia-se a especulação imobiliária através de aluguéis, arrendamentos e produção 
agrícola; também se iniciam os empréstimos bancários dando como garantia esses 
imóveis. 
 
Em 1918 foi publicado um dos primeiros artigos sobre avaliação de imóveis no Brasil, 
nos Boletins do Instituto de Engenharia da Revista Politécnica e da Revista de Engenharia 
Mackenzie. 
 
Em 1923 os professores Florence Ulhôa Cintra, José Sá da Rocha e Vitor da Silva Freire 
começaram a utilizar na prefeitura paulistana novos métodos de avaliação de terrenos 
como a Curva de Profundidade Lindsay Bernard. 
 
Em 1929, na mesma prefeitura, começaram a utilizar o procedimento acima descrito na 
Divisão de Taxa de Melhoria e Avaliações (é um departamento da Secretaria de obras e 
serviços de prefeitura de São Paulo). 
 
Algumas publicações foram realizadas logo após em 1929 e 1930 pelo engenheiro Luiz 
Carlos Berrini. Seu primeiro livro “Avaliações de Terrenos” dá grande destaque a fórmula 
de Harper para a avaliação de lotes de terrenos, apresentando também sua adaptação à 
empregabilidade em lotes irregulares e chegou a ser denominada ”Fórmula de Harper 
5 
 
Berrini”. Em 1949, o “Avaliações de Imóveis” desperta um grande interesse no meio 
técnico, onde é chamada até hoje “A Bíblia de Avaliação de Imóveis”. 
 
Ernani Ferraz Nogueira, também engenheiro, sentindo a necessidade de uma unidade 
aplicável, propôs três métodos de avaliação classificados como método de capitalização, 
método comparativo e método de custo de reprodução. 
 
Durante muito tempo os engenheiros desejavam ter a exclusividade nas avaliações de 
imóveis e muitas polêmicas surgiram, chegando às portas do Judiciário, ora beneficiando 
os engenheiros, ora, os corretores de imóveis. 
 
Em 2007 os engenheiros representados pelo seu órgão de classe CONFEA (Conselho 
Federal de Engenharia e Arquitetura) e o IBAPE /SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e 
Pesquisas) moveram uma ação contra o COFECI, querendo anular a resolução COFECI 
957/2006, mais tarde substituída pela Resolução COFECI 1066/2007 que estabeleceu 
nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores 
Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica 
e dá outras providências. 
 
Os engenheiros não foram felizes na ação impetrada objetivando a exclusividade nas 
avaliações imobiliárias; perderam em todas as instâncias, não cabendo mais recursos 
(transitado em julgado). 
 
Os Corretores de Imóveis conquistaram assim o direito à elaboração da Avaliação 
Mercadológica de Imóveis sintetizada no documento PTAM (Parecer Técnico de 
Avaliação Mercadológica). 
 
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é elaborado em conformidade com a 
Lei 6.530/78 que dá nova regulamentação à profissão de corretor de imóveis, com a 
Resolução COFECI 1066/2007, Ato Normativo 001/2011 e com as normas da série 14653 
da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que é o órgão responsável pela 
normalização técnica no país, fornecendo a base necessária ao desenvolvimento 
tecnológico brasileiro.6 
 
 
 
 
 
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT) 
 
Fundada em 1940, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o órgão 
responsável pela normalização técnica no país, fornecendo a base necessária ao 
desenvolvimento tecnológico brasileiro. 
 
É uma entidade privada, sem fins lucrativos, reconhecida como único Foro Nacional da 
Normalização através da Resolução nº 07, de 24/08/1992 do CONMETRO (Conselho 
Nacional de Metrologia Normalização e Qualidade Industrial). 
 
É membro fundador da ISO (International Organization for Standardization) da COPANT 
(Comissão Pan-americana de Normas Técnicas) e da AMN (Associação Mercosul de 
Normalização). 
 
A ABNT é a única e exclusiva representante no Brasil das entidades de normalização 
das seguintes entidades internacionais: ISO (International Organization for 
Standardization); IEC (International Eletrotechnical Comission); e das entidades de 
normalização regional COPANT (Comissão Pan-Americana de Normas Técnicas) e a AMN 
(Associação Mercosul de Normalização). 
 
A ABNT é responsável pela publicação das Normas Brasileiras (ABNT/NBR) elaboradas 
pelos seus COMITÊS Brasileiros (ABNT/CB), Organismos de Normalização Setorial 
(ABNT/NOS) COMISSÕES de Estudos Especiais (ABNT/CEE). 
 
 
NORMAS DA ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT) 
 
Norma Técnica é um documento estabelecido por consenso e aprovado por um 
organismo reconhecido, que fornece, para uso comum e repetitivo, regras, diretrizes ou 
características para atividades ou seus resultados, visando à obtenção de grau ótimo de 
ordenação em um dado contexto. 
 
NORMAS BRASILEIRAS DE AVALIAÇÃO DE BENS 
 
A NBR 14653, que trata de avaliação de bens, é composta de sete partes. Abordaremos 
as relacionadas com a Avaliação Mercadológica de Imóveis, ou seja, as partes de 1 a 4. 
 
7 
 
Parte 1 – Esta parte da NBR 14653 estabelece diretrizes e procedimentos gerais para a 
Avaliação de Bens, classificando sua natureza, instituindo definições e terminologias. 
Descreve ainda as atividades básicas a serem desenvolvidas, definindo metodologias de 
aplicação, especificando graus de fundamentação e precisão, além de indicar os requisitos 
básicos de Laudos e Pareceres Técnicos. 
 
Parte 2 – Imóveis Urbanos 
Parte 3 – Imóveis Rurais 
Parte 4 – Empreendimentos 
Parte 5 – Máquinas, Equipamentos, Instalações de Bens Industriais em geral 
Parte 6 – Recursos Naturais 
Parte 7 – Patrimônios Históricos 
 
A NBR 12721/92, que trata da Avaliação e Custos Unitários Básicos (CUB) e preparo de 
orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínios, também é 
importante no contexto de avaliação mercadológica. Todos os meses o SINDUSCON 
(Sindicato da Indústria da Construção Civil) de cada Estado, publica os preços do m² para 
os três padrões de construções: Baixo, Médio e Alto. 
 
 
CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS DA CONSTRUÇÃO 
(LEI Nº 4.591/64) 
 
 Estes Custos Unitários foram calculados conforme disposto na ABNT NBR 12721:2006, 
em cumprimento à Lei nº 4.591/64, com base em novos projetos, novos memoriais 
descritivos e novos critérios de orçamentos e, portanto, constituem nova série histórica de 
Custos Unitários, não comparáveis com a anterior, com a designação de CUB/2006. Eles 
correspondem aos valores do metro quadrado da construção para os diversos padrões 
estabelecidos pela Norma, e devem ser utilizados para o preenchimento da documentação 
do Memorial de Incorporação a ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
8 
 
 
 
 
 
Os números 1, 4, 8 e 16 referem-se ao número de pavimentos dos projetos. As letras B, 
N e A referem-se aos padrões de acabamento da construção: Baixo, Normal ou Alto. 
 
Na formação destes Custos Unitários Básicos não foram considerados os seguintes 
itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de 
construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a 
cada caso particular: a) fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, 
rebaixamento de lençol freático; b) elevador(es); c) equipamentos e instalações, tais como 
fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, 
ventilação, exaustão e outros; d) playground (quando não classificado como área 
construída); e) obras e serviços complementares, tais como urbanização, recreação 
(piscinas e campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do 
condomínio; f) outros serviços; g) impostos, taxas e emolumentos cartoriais; h) projetos 
arquitetônicos, projetos estruturais, projetos de instalação e projetos especiais; i) 
remuneração do construtor; j) remuneração do incorporador. 
 
Desta forma, os valores acima não podem ser considerados como preços e tão somente 
como valores de referência. . 
 
 As avaliações de bens são regidas pela NBR da série 14653, parte 1, homologada em 
2001, na qual encontramos as diretrizes para os procedimentos de excelência relativos ao 
exercício profissional e que é exigível em todas as manifestações escritas vinculadas as 
atividades de avaliações. 
 
É nessa parte da norma que se relacionam e se definem os métodos para identificar o 
custo de um bem, para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um 
empreendimento e ainda definem a escolha do método que deve ser compatível com a 
natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. 
 
Sempre que possível para a identificação do valor de mercado deve-se utilizar o método 
direto comparativo de dados de mercado. 
 
Ainda na NBR 14653-1 encontramos no item 3.29 a definição de Laudo de avaliação - 
Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com esta 
parte da NBR 14653, para avaliar o bem. 
 
 
9 
 
Encontramos ainda no item 3.34 a definição de Parecer Técnico: “Relatório 
circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e 
legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade”. 
 
Concluímos que os engenheiros realmente têm a exclusividade para a elaboração de 
Laudo de Avaliação, porém o corretor de imóveis pode elaborar Parecer Técnico, pois é 
um profissional capacitado, por ter o curso de Técnico em Transações Imobiliárias, está 
habilitado quando inscrito no seu órgão de classe (CRECI) e sendo assunto de sua 
especialidade: Mercado Imobiliário. 
 
 
 
10 
 
 
 
DEFINIÇÕES, SÍMBOLOS E ABREVIATURAS UTILIZADOS 
EM AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS 
 
PRINCIPAIS DEFINIÇÕES 
 
ACESSÓRIO 
Bem que se incorpora ao principal e que possui valor isoladamente, incorporado ou não a 
ele. 
 
AMOSTRA 
Conjunto de dados de mercado representativos de uma população. 
 
AMOSTRAGEM 
Procedimento utilizado para constituir uma amostra. 
 
ARRENDAMENTO 
Retribuição pela cessão de direitos à exploração, uso ou fruição de um bem capaz de 
produzir frutos, por prazo certo e condições convencionadas. 
 
AVALIAÇÃO 
É o conjunto de operações que leva à determinação técnica do valor de um imóvel, ou de 
direito sobre ele. 
 
AVALIAÇÃO DE BENS 
Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, 
de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua 
utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data. 
 
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 
É a tarefa de obter uma estimativa do provável valor que um imóvel pode atingir no 
mercado, considerando-se: 
 As características particulares do imóvel 
 Condições normais de mercado 
 Razoável equilíbrio entre as partes 
 Prazo e condições de negociação razoáveis 
 
BEM 
Tudo que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra 
um patrimônio. Ex.: apartamento, automóvel, fundo de comércio etc. 
 
11 
 
 
BEM TANGÍVEL 
É o bem identificado materialmente, que tem existência real. Ex.: imóveis, máquinas etc. 
 
BEM INTANGÍVEL 
É o bem imaterial, mas que adicionaao bem físico um valor adicional em razão de 
interesses variados. Ex. ponto comercial, marcas etc. 
 
BENFEITORIA 
Resultado de obra ou serviço realizado em um bem e que não pode ser retirado sem 
destruição, fratura ou dano. 
 
BENFEITORIA NECESSÁRIA 
É aquela indispensável para conservar o bem ou evitar sua deterioração. 
 
BENFEITORIA ÚTIL 
É a benfeitoria que aumenta ou facilita o uso do bem, embora dispensável. 
 
Fechamento da varanda 
 
BENFEITORIA VOLUPTUÁRIA 
É aquela que visa ao simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem. 
 
 
 
12 
 
 
CAMPO DE ARBÍTRIO 
Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual 
se pode arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de características 
próprias não contempladas no modelo. 
 
COLETA DE DADOS 
Procedimento fundamental na avaliação de imóveis. Recomenda-se seguir os preceitos da 
NBR 14653-1, item 7.4. 
 
CUSTO 
Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de 
um bem, numa determinada data e situação. 
 
CUSTO DE REEDIÇÃO 
Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que 
se encontra. 
 
CUSTO DE REPRODUÇÃO 
Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação. 
 
CUSTO DE SUBSTITUIÇÃO 
Custo de reedição de um bem, com a mesma função e características assemelhadas ao 
avaliando. 
 
CUSTO DIRETO DE PRODUÇÃO 
Gastos com insumos, inclusive mão de obra, na produção de um bem. 
 
CUSTO INDIRETO DE PRODUÇÃO 
Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários 
à produção de um bem. 
 
DADO DE MERCADO 
Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem. 
 
DANO 
Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, sinistros e delitos, entre 
outros. 
 
DECREPITUDE 
É o desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento 
natural, em condições normais de utilização e manutenção. 
 
 
 
13 
 
DEPRECIAÇÃO 
Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, 
ocasionadas pelo, por exemplo, decorrer da vida útil. 
DETERIORAÇÃO 
Que é o desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados. 
 
EMPREENDIMENTO 
Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração 
econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios comerciais/ 
residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center, parques temáticos), 
industrial ou rural. 
 
EMPRESA 
Organização por meio da qual se canalizam recursos para produzir ou oferecer bens e 
serviços, com vista, em geral, à obtenção de lucros, podendo no seu patrimônio conter 
cotas-partes de outras empresas ou empreendimentos. 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES 
Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de 
bens. É realizada por profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação 
técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional 
de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA. 
 
ENGENHARIA DE CUSTOS 
Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de 
custos de bens e serviços. 
 
ENGENHARIA ECONÔMICA 
Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à análise e 
avaliação técnico-econômica de empreendimentos. 
 
 
14 
 
ENGENHARIA LEGAL 
Parte da engenharia que atua na interface técnico-legal envolvendo avaliações e toda 
espécie de perícias relativas a procedimentos judiciais. 
 
 
FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO 
Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, 
que pode ser maior ou menor do que 1 (um). 
 
FRAÇÃO IDEAL 
Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no terreno e nas partes 
comuns da edificação. 
 
FRUTO 
Resultado da exploração econômica de um bem. 
 
FUNDO DE COMÉRCIO 
Bem intangível pertencente ao titular do negócio, decorrente do resultado de suas 
operações mercantis, composto entre outros de: nome comercial, freguesia, patentes e 
marcas. 
 
HOMOGENEIZAÇÃO 
Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas 
que expresse, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado 
e os do bem em avaliação. 
 
IMÓVEL 
Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas, sendo classificado 
em urbano ou rural, em função de seu uso ou vocação. 
 
15 
 
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA 
Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a população a partir de 
amostra. 
 
INFRAESTRUTURA 
Conjunto de obras e serviços que dá suporte às atividades econômicas, sociais ou 
utilização de um bem. 
 
INSTALAÇÃO 
Conjunto de aparelhos, peças ou dispositivos necessários (ou acessórios) à utilização de 
um bem. 
 
LAUDO DE AVALIAÇÃO 
Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com a primeira 
parte da NBR 14653, para avaliar o bem. 
 
LIQUIDAÇÃO FORÇADA 
Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio 
de absorção pelo mercado. 
 
MODELO 
Representação técnica da realidade. 
 
MODELO DE REGRESSÃO 
Modelo utilizado para representar determinado fenômeno, com base numa amostra, 
considerando-se as diversas características influenciantes. 
 
MUTILAÇÃO 
São as retiradas de sistemas ou componentes originalmente existentes. 
 
NÍVEL DE SIGNIFICÂNCIA 
Probabilidade de rejeitar a hipótese nula, quando ela for verdadeira. 
 
OBSOLETISMO 
Que implica superação tecnológica ou funcional. 
 
PARECER TÉCNICO 
Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por profissional capacitado e 
legalmente habilitado sobre assunto de sua especialização 
 
PERÍCIA 
Atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica, para averiguar e 
esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram 
determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos. 
 
PESQUISA 
Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção, processamento, 
análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado. 
 
 
 
 
16 
 
PONTO COMERCIAL 
É um bem intangível que agrega valor ao imóvel, decorrente de sua localização e 
expectativa de exploração comercial. É o local onde está estabelecida a empresa ou sua 
atividade comercial. 
 
POPULAÇÃO 
Totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar. 
PREÇO 
Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um 
fruto ou um direito sobre ele. 
 
RECURSO AMBIENTAL 
Recurso natural necessário à existência e preservação da vida. 
 
 
SERVIDÃO 
Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem. 
 
SITUAÇÃO PARADIGMA 
Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem. 
 
TAXA DE DESCONTO 
Taxa adotada para cálculo do valor presente de uma despesa ou receita futura. 
 
TRATAMENTO DE DADOS 
Aplicação de operações que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos 
entre os dados de mercado e os do bem em avaliação. 
 
VALOR DE MERCADO 
“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um 
bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.” NBR 14653-1, 
item 3.44. 
 
VALOR DE RISCO 
Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar e fazer seguro. 
 
VALOR PATRIMONIAL 
Valor correspondente à totalidade dos bens da pessoa física ou jurídica. 
 
VALOR REMANESCENTE 
Vida útil que resta a um bem. 
17 
 
 
VALOR RESIDUAL 
Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil. 
 
VANTAGEM DA COISA FEITA 
Diferença entre o valor de mercado e o custo de reedição de um bem, quando positiva. 
 
 
VIDA ECONÔMICA 
Prazo econômico operacional de um bem. 
 
VIDA ÚTIL 
Prazo de utilização funcional de um bem. 
 
VIDA REMANESCENTEVida útil que resta a um bem. 
 
VISTORIA 
Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos 
e condições que o constituem ou influenciam. 
 
 
PRINCIPAIS ABREVIATURAS E SÍMBOLOS 
 
A norma estabelece que todas as notações adotadas pelo engenheiro de avaliações 
devem ser devidamente explicitadas no laudo ou parecer técnico, indicando-se também 
suas respectivas unidades de medida, em conformidade com o Decreto Federal nº 81.621 
de 03/05/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida. 
 
IA – Imóvel em avaliação 
 
CRECI/RJ – Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro 
 
CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários 
 
ART – Artigo 
 
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas 
 
NBR – Normas Brasileiras 
 
IPTU – Imposto Predial Territorial Urbano 
 
VV – Valor de venda 
 
VL – Valor de locação 
 
ATC – Área total construída 
 
R1, R2, R3 – Imóveis referenciais 
 
VGV – Valor global de venda 
 
IAC – Idade aparente de construção 
 
18 
 
FD – Valor de depreciação 
 
RDF – Resultado do fator de depreciação 
 
VM – Valor médio 
 
MG – Média geral 
 
 
19 
 
 
 
LEGISLAÇÃO E NORMAS APLICÁVEIS E UTILIZADAS EM AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS POR CORRETORES DE IMÓVEIS 
 
RESOLUÇÃO COFECI Nº 1066/2007 
(Publicada no D.O.U. de 29/11/07, Seção 1, págs. 191/192) 
(com Ato Normativo - COFECI nº 001/2011) 
 
Estabelece nova regulamentação para o 
funcionamento do Cadastro Nacional de 
Avaliadores Imobiliários, assim como para 
elaboração de Parecer Técnico de Avaliação 
Mercadológica e dá outras providências. 
 
O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-COFECI, no uso das 
atribuições que lhe confere o artigo 16, inciso XVII, da Lei n° 6.530, de 12 de maio de 
1978. 
 
CONSIDERANDO o disposto no art. 3º da Lei n.º 6530/78 que atribui ao Corretor de 
Imóveis, entre outras, a competência para opinar sobre comercialização imobiliária; 
 
CONSIDERANDO o disposto no art. 39, VIII da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do 
Consumidor), que impede o fornecimento de serviços em desacordo com as normas 
expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, na sua inexistência, com as diretrizes 
das normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT; 
 
CONSIDERANDO a normatização, pela ABNT, dos procedimentos gerais na 
avaliação de bens, através da norma NBR 14653- 1, e das avaliações de imóveis 
urbanos e rurais através das normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3, respectivamente; 
 
CONSIDERANDO que as grades curriculares dos cursos de avaliação de imóveis e 
superiores em gestão imobiliária incluem disciplinas em que são ministrados os 
conhecimentos necessários à elaboração de Parecer Técnico de Avaliação 
Mercadológica; 
 
CONSIDERANDO a decisão unânime adotada pelo E. Plenário na Sessão Plenária 
realizada no dia 22 de novembro de 2007 
 
 
 
 
20 
 
RESOLVE: 
 
 
DO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS 
 
Art. 1º - O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, cuja organização e 
manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a quem cabe 
também expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os Corretores de 
Imóveis nele inscritos, será compartilhado com os Conselhos Regionais de Corretores de 
Imóveis - Creci´s. 
Parágrafo Único - A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de 
Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito 
opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in fine, da Lei nº 6.530, 
de 12 de maio de 1978. 
 
Art. 2º - Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários o 
Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou alternativamente: 
I - possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente; 
II - possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária. 
§1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores 
Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal. 
§2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação prévia em 
prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis. 
 
Art. 3º - Os inscritos ou pretendentes à inscrição no CNAI recolherão, em conta corrente 
bancária do Conselho Federal, taxa em valor correspondente a 30% (trinta por cento) do 
valor-base da anuidade da pessoa física no exercício, para cada um dos serviços abaixo 
relacionados: 
I. Inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de 
imóveis; 
II. Registro ou renovação de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores 
Imobiliários. 
Parágrafo Único - A taxa a que se refere o item I deste artigo não será cobrada 
cumulativamente com a taxa de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores. 
 
DO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - o 
documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em 
critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de 
comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente. 
 
Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de 
mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos: 
I. Identificação do solicitante; 
II. Objetivo do parecer técnico; 
III. Identificação e caracterização do imóvel; 
IV. Indicação da metodologia utilizada; 
V. Valor resultante e sua data de referência; 
VI. Identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador. 
 
21 
 
§1º - São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário, o 
número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a 
descrição detalhada de sua localização. 
 
§2º - A descrição do imóvel deve conter, no mínimo: 
I. Medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações; 
II. Descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver; 
III. Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível; 
IV. Aproveitamento econômico do imóvel; 
V. Data da vistoria. 
 
§3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem anexados: 
I. Mapa de localização; 
II. Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis; 
III. Relatório fotográfico. 
 
DA COMPETÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO 
DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
Art. 6º - A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a 
todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de 
Corretores de Imóveis. 
Parágrafo Único - A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de 
Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação 
Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos termos deste artigo. 
 
DO CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR 
 
Art. 7º - A todo Corretor de Imóveis registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores 
Imobiliários será expedido Certificado de Registro contendo: 
I. Nome por extenso do Corretor de Imóveis; 
II. Menção ao Conselho Regional em que está inscrito, número e data de inscrição; 
III. Tipo de habilitação profissional para inscrição no Conselho Regional; 
IV. Órgão expedidor do título de conclusão do curso de avaliação imobiliária, se 
houver; 
V. Data limite de validade do Certificado de Registro; 
VI. Data de expedição do Certificado de Registro e assinaturas do profissional, do 
Presidente e do Diretor Secretário do Conselho Federal. 
 
§1º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário tem validade de 03 (três) anos, 
contados de sua emissão. 
§2º - A renovação do registro poderá depender de aprovação em nova prova de 
conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis. 
§3º - O Certificado de Registro de AvaliadorImobiliário poderá ser substituído ou 
complementado, a critério do Conselho Federal, com a mesma validade, pelo Cartão de 
Identidade de Avaliador Imobiliário. 
 
DO SELO CERTIFICADOR 
 
Art. 8º - Todo Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores 
Imobiliários tem direito à utilização do selo certificador, fornecido pelo Conselho Regional 
da jurisdição, para afixação em cada Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de sua 
emissão. 
22 
 
Parágrafo Único - O selo certificador terá numeração individual e sequenciada, com 
mecanismo que permita autenticação e certificação de código de segurança. 
 
Art. 9º - O Conselho Regional de Corretores de Imóveis poderá cobrar, para o 
fornecimento do selo certificador, taxa não excedente a 10% (dez) por cento do valor da 
anuidade-base do exercício. 
 
Art. 10 - O fornecimento do selo certificador, em três vias, condiciona-se ao 
preenchimento, pelo Corretor de Imóveis Avaliador, de Declaração de Avaliação 
Mercadológica, em documento eletrônico ou de papel, fornecido sem ônus pelo Conselho 
Regional. 
§1º - O Conselho Regional arquivará uma via da Declaração de Avaliação 
Mercadológica, juntamente com uma via do correspondente Selo Certificador. 
§2º - O Selo Certificador fica vinculado à Declaração de Avaliação Mercadológica, 
vedada a utilização de qualquer outro para o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica 
correspondente. 
§3º - O Selo Certificador poderá ser emitido eletronicamente. 
Art. 11 - É responsabilidade do Corretor de imóveis Avaliador inscrito no Cadastro 
Nacional de Avaliadores Imobiliários: 
I. Requerer junto ao Conselho Regional a expedição do selo certificador; 
II. Fixar o Selo Certificador nas respectivas vias do Parecer Técnico de Avaliação 
Mercadológica. 
 
DO ARQUIVAMENTO PARA FINS DE FISCALIZAÇÃO 
 
Art. 12 - O Corretor de Imóveis Avaliador deverá manter em arquivo, por 05 (cinco) 
anos, cópias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Declaração de Avaliação 
Mercadológica e do vinculado Selo Certificador, os quais deverão ser apresentados, se e 
quando solicitados pelo Conselho Regional, no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis. 
 
DISPOSIÇÕES FINAIS 
 
Art. 13 - O Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis regrará, através 
de Ato Normativo de observância obrigatória: 
I. A forma de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários; 
II. A instituição de prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de 
imóveis; 
III. A instituição de modelos dos documentos e do Selo Certificador previstos nesta 
Resolução; 
IV. A instituição de modelo básico de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. 
 
Art. 14 - O Corretor de Imóveis inscrito no CNAI submete-se, espontaneamente, aos 
regramentos estabelecidos nesta Resolução, sendo que a transgressão a quaisquer de 
seus dispositivos, assim como a constatação de comportamento antiético que comprometa 
a dignidade da instituição Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, serão 
considerados infração ética de natureza grave, nos termos definidos pela Resolução Cofeci 
nº 326/92 (Código de Ética Profissional). 
 
Art. 15 - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as 
disposições contrárias. 
Salvador (BA), 22 de novembro de 2007. 
 
JOÃO TEODORO DA SILVA 
23 
 
Presidente 
CURT ANTONIO BEIMS 
Diretor Secretário 
x x x x x x x x x x x x x x x 
 ATO NORMATIVO Nº 001/2011 
 
Normatiza a inscrição no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários e seus 
consectários, criados com a Resolução-Cofeci nº 1.066/2007, e dita outras providências, 
em substituição ao Ato Normativo nº 001/2008. 
 
O PRESIDENTE DO CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS - 
COFECI, no uso de suas atribuições legais e regimentais; 
 
CONSIDERANDO o que dispõem os Art. 2º, inciso I e 19, inciso I do Regimento do 
COFECI, aprovado com a Resolução-COFECI nº 1.126/09, bem como o Art. 13 da 
Resolução-COFECI nº 1066/2007. 
RESOLVE: 
 
Art. 1º - Permanece inalterado o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, 
organizado, gerido e mantido eletronicamente pelo COFECI - Conselho Federal de 
Corretores de Imóveis, compartilhado com os Conselhos Regionais, cujo funcionamento 
está regulamentado pela Resolução Cofeci nº 1.066, de 22 de novembro de 2007. 
Parágrafo Único - Será responsável pela gestão do CNAI um Diretor do COFECI, 
efetivo ou adjunto, especialmente designado. 
 
Art. 2º - Somente poderá inscrever-se no CNAI, o Corretor de Imóveis, pessoa física, 
regularmente inscrito e em dia com suas obrigações financeiras junto ao Conselho 
Regional de Corretores de Imóveis, e que seja, cumulativa ou alternativamente, possuidor 
de: 
I) diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente, condicionado ao 
que dispõe o artigo 3º, II, deste Ato Normativo; 
II) certificado de conclusão de curso de avaliação de imóveis, condicionado ao que 
dispõe o artigo 3º, I, deste Ato Normativo. 
§1º - Somente serão aceitos os diplomas e ou certificados de cursos reconhecidos pelo 
COFECI, na forma prevista neste Ato Normativo e seus Anexos. 
§2º - O possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente que 
não satisfaça aos requisitos exigidos pelo artigo 3º, II deste Ato Normativo, para inscrever-
se no CNAI, deverá submeter-se a curso de avaliação de imóveis reconhecido pelo 
COFECI. 
 
Art. 3º - Será reconhecido pelo COFECI, para fins de habilitação do Corretor de Imóveis 
à inscrição no CNAI: 
I. O curso de avaliação de imóveis, promovido nas modalidades de ensino 
presencial ou a distância (EaD), por instituição de ensino que atenda aos 
requisitos relacionados nos Anexos VII e VIII deste Ato Normativo; 
II. O curso superior em gestão imobiliária, ou equivalente, cuja grade curricular 
contemple a disciplina de Avaliação de Imóveis que atenda, no mínimo, ao 
conteúdo programático listado no item 2 do Anexo VIII. 
§1º - O curso de avaliação de imóveis deverá ter carga horária mínima de 24 horas, se 
ofertado na modalidade presencial, e de 26 horas, se na modalidade EaD. 
24 
 
§2º - Caso o conteúdo programático do curso de avaliação de imóveis seja mais extenso 
que o mínimo constante no item 2 do Anexo VIII deste Ato Normativo, a carga horária 
deverá ter acréscimo proporcional e compatível com o seu conteúdo. 
 
Art. 4º - O credenciamento de instituição e o reconhecimento de curso de avaliação de 
imóveis, para os fins previsto neste Ato Normativo, serão concedidos por meio de Portaria 
expedida pelo Presidente do COFECI. 
§1º - Todas as instituições que atualmente oferecem o curso de avaliação de imóveis 
reconhecido por meio de Portaria-COFECI, expedida anteriormente à vigência do presente 
Ato Normativo, deverão requerer seu recredenciamento e renovação do reconhecimento do 
respectivo curso dentro das normas ora definidas. Não haverá renovação de 
credenciamento de instituição nem reconhecimento de curso de ofício. 
§2º - As instituições referidas no parágrafo anterior terão prazo até 30 de outubro de 
2011, para fornecer ao COFECI relatório de registro pedagógico dos alunos das turmas 
eventualmente em andamento, desde a matrícula, contemplando os dados contidos no item 
11 do Anexo VIII. 
 §3º - As Portarias-COFECI de credenciamento de instituições e de reconhecimento de 
cursos de avaliação de imóveis vigentes nesta data, expedidas sob a égide do Ato 
Normativo nº 01, de 05/03/2008, estarão automaticamente revogadas em 31 de dezembro 
de 2011. 
§4º - O credenciamento de novas instituições, bem como o reconhecimento de novos 
cursos de avaliação de imóveis, a partir da data de assinatura deste Ato Normativo, estarão 
sujeitas às normas nele contidas. 
 
Art. 5º - A inscrição no CNAI somente será permitida a Corretores de Imóveis 
regularmente inscritos no CRECI de sua região, que atenda aos requisitos contidos na 
Resolução-COFECI nº 1.066/2007, medianteo preenchimento e assinatura, em três vias, 
de formulário de requerimento conforme modelo contido no Anexo I, ao qual serão 
juntados: 
I. Documentos comprobatórios da habilitação; 
II. Duas fotos 3x4, coloridas; 
III. Comprovante de recolhimento da taxa de inscrição. 
§1º - A taxa para inscrição no CNAI corresponderá a 30% (trinta por cento) do valor da 
anuidade da pessoa física da Região, vigente na data do requerimento. 
§2º - O requerimento será protocolizado no Conselho Regional e por este remetido ao 
COFECI, por meio físico ou eletrônico. 
§3º - O formulário de requerimento de inscrição no CNAI estará disponível, para ser 
baixado, no sítio do COFECI na internet em www.cofeci.gov.br. 
§4º - A inscrição no CNAI é opcional e espontânea e terá validade de 3 (três) anos. 
 
Art. 6º - O COFECI expedirá ao Corretor de Imóveis inscrito no CNAI o Certificado de 
Registro de Avaliador Imobiliário, assim como o Cartão de Identificação de Avaliador 
Imobiliário, conforme modelos contidos nos Anexos II e III, ambos com validade de 3 (três) 
anos. 
 
Art. 7º - Os Corretores de Imóveis regularmente inscritos no CNAI ficam sujeitos à 
observância da forma e tecnicidade preconizadas por este Ato Normativo para emissão de 
PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, sob pena de exclusão sumária do 
CNAI sem direito a recurso, devolução de taxas ou indenização sob qualquer título. 
Parágrafo Único - O PTAM deverá conter, no mínimo, os requisitos listados no modelo 
contido no Anexo IV. 
 
http://www.cofeci.gov.br/
25 
 
Art. 8º - Ao emitir PTAM, o Corretor de Imóveis Avaliador inscrito no CNAI poderá 
preencher, em duas vias, a DAM - Declaração de Avaliação Mercadológica, conforme 
modelo contido no Anexo V, que poderá ser protocolizada no Conselho Regional. 
Parágrafo Único - O formulário para preenchimento e expedição da DAM estará 
disponível, para ser baixado, no sítio do COFECI na internet em www.cofeci.gov.br. 
Art. 9º - O Conselho Regional emitirá, para cada DAM protocolizada, um selo 
certificador, em quatro vias, conforme modelo contido no Anexo VI, o qual deverá ser fixado 
no PTAM correspondente, a fim de certificar que o Corretor de Imóveis Avaliador se 
encontra regularmente inscrito no CNAI. 
§1º - Para cada DAM protocolizada no Conselho Regional corresponderá um PTAM e 
um selo certificador individualmente numerado. 
§2º - Para custeio do arquivo permanente das DAMs, assim como da emissão do selo 
certificador, será recolhido pelo Corretor de Imóveis Avaliador, aos cofres do Conselho 
Regional, emolumento único em valor correspondente a 5% (cinco por cento) do valor da 
anuidade da pessoa física na data do recolhimento. 
§3º - A primeira e a segunda vias do selo certificador serão afixadas, cada uma delas, 
em uma via original do PTAM, para uso do Corretor de Imóveis Avaliador segundo suas 
necessidades e as de seu cliente. 
§4º - A terceira via do selo certificador será afixada em cópia do PTAM, a qual deverá 
ser mantida em arquivo do Corretor de Imóveis Avaliador pelo período mínimo de 5 (cinco) 
anos. 
§5º - A via-arquivo do selo certificador será afixada em via original da DAM, que ficará 
arquivada no Conselho Regional, para constituição do acervo técnico do profissional 
avaliador. 
§6º - O preenchimento da DAM e a expedição informatizada do selo certificador 
encontram-se em fase de desenvolvimento, e seu funcionamento será oportunamente 
regulamentado por meio de Portaria específica a ser expedida pela Presidência do 
COFECI. 
 
Art. 10 - Integram o presente Ato Normativo 8 (oito) anexos numerados de I a VIII. 
Art. 11 - Este Ato Normativo entra em vigor nesta data. 
 
Brasília(DF), 14 de setembro de 2011 
JOÃO TEODORO DA SILVA 
Presidente 
 
x x x x x x x x x x x x x x 
 
Anexo I 
REQUERIMENTO DE INSCRIÇÃO NO CADASTRO NACIONAL DE 
AVALIADORES IMOBILIÁRIOS 
COFECI 
 
CRECI .......Região/........ 
 
Nome do Corretor de Imóveis:............................................................ 
CPF nº................................. RG nº.................. CRECI nº ................. 
Endereço:............................................................................................ 
....... possuidor de diploma de Curso Superior em Gestão Imobiliária ou equivalente 
....... possuidor de certificado de Curso de Avaliação de Imóveis 
http://www.cofeci.gov.br/
26 
 
 
Requer, na forma que dispõe a Resolução-COFECI nº 1.066/2007, sua inclusão no 
CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS, para o que anexa os 
documentos abaixo relacionados (cópias): 
........ Diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente 
........ Certificado de Conclusão de Curso de Avaliação Imobiliária 
........ Comprovante de recolhimento da Taxa de Inscrição 
........ Duas fotos 3 x 4, coloridas 
........ Outro (especificar): 
Rio de Janeiro ......... de .......................de 2015 
 
________________________________ 
Assinatura do requerente 
 
Obs: 1. O CRECI deve receber o requerimento, em protocolo, processar, informando 
da situação do requerente junto ao Conselho Regional, encaminhando, a seguir, ao 
COFECI, para inclusão no CNAI. 
2. Três vias: 1ª - COFECI; 2ª - CRECI; 3ª – Requerente. 
 
x x x x x x x x x x x x x x 
 
Anexo II 
CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR IMOBILIÁRIO 
 
O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS certifica que o Corretor de 
Imóveis ........................................................................................, inscrito no CRECI da ...... 
Região/....... sob o nº ............. está registrado no 
 
CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIO 
 
e habilitado, na forma da Resolução COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo-COFECI nº 
001/2011, a emitir PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. 
 
Brasília (DF), ......... de .......................de 20..... 
 
___________________________ ____________________ 
Presidente Diretor Secretário 
 
 Registro válido por três anos a partir da data de emissão acima. 
 
x x x x x x x x x x x x x x 
 
Anexo III 
 
CARTÃO ANUAL DE REGULARIDADE PROFISSIONAL 
CONTENDO 
IDENTIFICAÇÃO DE AVALIADOR IMOBILIÁRIO 
 
27 
 
 
Cartão válido até o dia 15 de abril do ano subsequente ao de referência. 
Anexo IV 
 
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
Requisitos Mínimos 
 
1. Identificação do solicitante; 
2. Finalidade do PTAM; 
3. Identificação e caracterização do imóvel: 
 Situação e localização (Estado, Município, logradouro, número, etc.); 
 Número de matrícula e cartório de registro imobiliário; 
 Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso comum, real total, fração 
ideal, etc.) e dimensões do imóvel; 
 Características e infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se 
encontra o imóvel; 
 Descrição detalhada do imóvel e acessórios (construções, benfeitorias, 
instalações, etc.); 
 Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel; 
 
4. Pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do Método Comparativo Direto de 
Dados de Mercado: 
 Identificação dos imóveis escolhidos para compor a amostra, explicitando as 
respectivas fontes; 
 Homogeneização dos itens da amostra; 
 
5. Determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando; 
 
6. Encerramento: 
 Conclusão do PTAM; 
 Data e assinatura do C.I. emissor do PTAM; 
 Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura; 
 
7. Anexos: 
 Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel) 
 Plantas de situação e localização, mapas, etc. 
 Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis; 
 Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos, etc.); 
 Currículo do C.I. avaliador. 
 
x x x x x x x x x x x x x x 
 
Anexo V 
C O F E C I 
28 
 
CRECI .......ª Região/..... 
DECLARAÇÃO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
Nome do Corretor de Imóveis:...................................................................................CPF nº............................................. RG nº............................. CRECI nº ................. 
Endereço:.................................................................................................................... 
Declara a emissão de PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
relativo ao imóvel com as seguintes características: 
Imóvel Urbano tipo: ..............residencial ................comercial .............outro 
Imóvel Rural tipo: ...................................................................................................... 
 
Por solicitação de: 
Nome do cliente: ....................................................................................................... 
........................, .......de ....................... de 20...... 
 
________________________________ 
Assinatura do requerente 
______________________________________________________________________________________________ 
Espaço reservado para o CRECI 
 
Foi emitido o SELO CERTIFICADOR, em quatro vias, todas identificadas pelo nº 
.................. 
Cole aqui a via-arquivo do selo 
 
_______________________________________________________________________ 
Recebi, nesta data, duas vias do SELO CERTIFICADOR nº ............................... 
............................, ..........de..............................de 20...... 
 
____________________________ 
 
x x x x x x x x x x x x x x 
 
Anexo VI 
SELO CERTIFICADOR 
 
Obs.: Este selo certifica que o laudo de avaliação mercadológica foi elaborado por Corretor de 
Imóveis devidamente habilitado e inscrito no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores 
Imobiliários mantido pelo Sistema COFECI-CRECI, nos moldes estabelecidos na Resolução - 
COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo nº 001/2011. 
 
29 
 
 
 
O CORRETOR DE IMÓVEIS E A ÉTICA PROFISSIONAL 
 
CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL (RESOLUÇÃO-COFECI 326/92) 
 
Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve 
se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional. 
 
Art. 2°- Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse 
que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das 
transações imobiliárias. 
 
Art. 3° - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe 
e aos colegas: 
I. Considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a 
prática de atos que comprometam a sua dignidade; 
II. Prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o 
sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da 
coletividade; 
III. Manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando 
aprimorar o trabalho desse órgão; 
IV. Zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, 
aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os que 
forem investidos em tais mandatos e encargos; 
V. Observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com 
dignidade; 
VI. Exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as 
prescrições legais e regulamentares; 
VII. Defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe; 
VIII. Zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional; 
IX. Auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste 
Código, comunicando, com discrição e fundamentalmente, aos órgãos 
competentes, as infrações de que tiver ciência; 
X. Não se referir desairosamente sobre seus colegas; 
XI. Relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e 
solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe; 
XII. Colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja 
prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão. 
 
Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes: 
I. Inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo; 
II. Apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo 
detalhes que o depreciem, informando ao cliente dos riscos e demais 
circunstâncias que possam comprometer o negócio; 
III. Recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral; 
30 
 
IV. Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a 
ele destinados; 
V. Prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, 
contas pormenorizadas; 
VI. Zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, 
reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente; 
VII. Restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite; 
VIII. Dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título; 
IX. Contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais; 
X. Receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo 
serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido 
consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição. 
 
Art. 5° - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais 
danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou 
infrações éticas. 
 
Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis: 
I. Aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às 
disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude; 
II. Manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e 
em Resoluções; 
III. Promover a intermediação com cobrança de “overprice”; 
IV. Locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente; 
V. Receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não 
correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados; 
VI. Angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo 
moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe; 
VII. Desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis; 
VIII. Deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou 
intimações para instrução de processos; 
IX. Acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades 
de transações imobiliárias; 
X. Praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas; 
XI. Promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei; 
XII. Abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia 
ciência do cliente; 
XIII. Solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas; 
XIV. Deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou 
autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes; 
XV. Aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de 
Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito; 
XVI. Aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com 
que tenha de colaborar ou substituir; 
XVII. Anunciar capciosamente; 
XVIII. Reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo; 
XIX. Utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício 
de cargo ou função em órgão ou entidades de classe; 
XX. Receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja 
expressamente autorizado para tanto. 
 
31 
 
Art. 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de 
Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das 
penalidades previstas na legislação em vigor. 
 
Art. 8º - Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis que desatender os 
preceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III, IV, V, VII, VIII, IX e X; 6º, I, III, IV, V, VI, VII, 
VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX eXX, e transgressão de natureza leve o que desatender os 
demais preceitos deste Código. 
 
Art. 9º - As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos Conselhos 
Regionais. 
 
Art. 10 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a ampla 
divulgação deste Código de Ética. 
 
Brasilia (DF), __ de junho de 1992. 
WALDYR FRANCISCO LUCIANO 
Presidente 
RUBEM RIBAS 
 
 
 
32 
 
Além do Código de Ética acima reproduzido, deverão ser observados pelos 
Corretores de Imóveis os seguintes aspectos quando da sua atividade profissional: 
 
 
PROCEDIMENTOS DE EXCELÊNCIA 
(NBR 14653-1 ABNT) 
 
Capacitação profissional 
 
“O avaliador deve manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar o 
encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de 
especialista quando necessário.” 
 
Sigilo 
 
A norma (NBR 14653-1, pág. 6) diz que se “deve considerar como confidencial o 
resultado do trabalho realizado e toda informação técnica, financeira ou de outra natureza 
recebida do cliente”. 
 
Propriedade intelectual 
 
“Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessária citação. No caso de 
trabalhos não publicados, obter autorização para reproduzi-lo. Ao reproduzir, fazê-lo sem 
truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das teses desenvolvidas.” 
 
Conflito de interesses 
 
“Declinar da sua contratação e informar as razões ao cliente se houver motivo de 
impedimento ou suspeição em decorrência de conflito de interesses.” 
 
Independência na atuação profissional. 
 
“Assessorar com independência a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a 
realidade.” 
 
Competição por preço 
 
Evitar a participação em competições que aviltem honorários profissionais 
 
Difusão do conhecimento técnico. 
 
“Envidar esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta 
compreensão dos aspectos técnicos e assuntos relativos ao exercício profissional. 
Expressar-se publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente 
capacitado para tal” 
33 
 
 
 
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 
 
A metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado, 
envolvendo, além dos preços comercializados e/ou ofertados, as demais características e 
atributos que exerçam influência no valor. Conforme a ABNT – Associação Brasileira de 
Normas Técnicas, NBR 14653-1, os principais métodos que permitem a identificação do 
valor mercadológico de um bem e que são utilizados pelos Corretores de Imóveis são os 
seguintes: 
 
I. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 
 
É aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas são obtidos através 
da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares. É 
utilizado para avaliações de terreno e benfeitorias e consiste na pesquisa de mercado de 
bens similares vendidos e/ou em oferta, considerando-se a homogeneização. 
 
II. MÉTODO INVOLUTIVO 
 
“Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, 
baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético 
empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do 
mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e 
comercialização do produto”. 
 
III. MÉTODO EVOLUTIVO 
 
“Identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes do mesmo.” 
 
Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o 
Fator de Comercialização. 
 
 Valor de Mercado do Imóvel (VI) 
 
VI = (VT + VB) x FC, onde: 
 
VI = Valor do imóvel 
VT = Valor do terreno 
VB = Valor da benfeitoria 
 
 
34 
 
FC = Fator de comercializado. Fator de comercialização é a razão entre o valor de 
mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou 
menor do que 1 (um). 
 
IV. Método de capitalização da renda 
 
É o método baseado na teoria do valor subjetivo, ao afirmar que o valor está na mente 
do homem e depende o que ele dará para ser possuidor do objeto. É utilizado para 
avaliação de fundo de comércio, ponto comercial e locação, determinando o valor do bem 
em função da sua renda real ou provável, levando em consideração as taxas praticadas no 
mercado. 
 
V. Método residual 
 
É aquele em que define o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o 
das benfeitorias. Conhecendo-se o valor total do imóvel e o das benfeitorias, subtrai-se o 
valor das benfeitorias, sendo a diferença, o resíduo, é o valor do terreno. 
 
MÉTODOS PARA AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES URBANAS 
 
1. Método de Custo de Reprodução 
 
Utilizado para apuração do valor das benfeitorias no Método Evolutivo. Os custos 
podem ser aferidos de duas maneiras distintas: 
 
a) Método da Quantificação do Custo 
 
Utilizando-se o CUB – Custo Unitário Básico do m2 de construção, calculado todos os 
meses pelo SINDUSCON. 
C = (Ae x CUB) x F, onde: 
 
C = CUSTO DA BENFEITORIA 
Ae = ÁREA EDIFICADA 
CUB = CUSTO UNITÁRIO BÁSICO 
F = ÍNDICE MÉDIO ESTIMADO (EQUIPAMENTOS ESPECIAIS + DESPESAS 
INDIRETAS). EM REGRA, UTILIZA-SE 1,10. 
 
b) Método Comparativo direto de custo 
 
Define-se o valor da benfeitoria através da comparação de custos com obras 
semelhantes. 
 
2. Método do Custo de Reposição 
 
É normalmente usado para avaliação de máquinas, equipamentos, móveis, utensílios, 
computadores e periféricos. Consiste na obtenção do valor de novo do bem baseado na 
pesquisa de valores de bens similares, acrescido, quando for o caso, das despesas de 
transporte, montagem e instalação. Considera, ainda, a idade real ou aparente, coeficiente 
de manutenção, regime de trabalho e obsolescência. 
 
* * * * * 
35 
 
 
 
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS 
 
CONDIÇÕES GERAIS 
 
Assim que aceitarmos a tarefa de proceder ao cálculo do valor do bem a ser avaliado, 
imediatamente devemos sair à procura de detalhes, documentos, observações gerais sobre 
o imóvel e suas imediações. Aconselhamos de imediato a visita ao cartório do registro de 
imóveis para a retirada de fotocópia da ficha matrícula atualizada e, ato contínuo, a visita 
ao cadastro da municipalidade a fim de solicitarmos cópia da ficha cadastral do imóvel para 
a posterior comparação com a matrícula do registro. 
 
Neste momento deverá ser levantada qualquer anormalidade entre as informações da 
prefeitura e do registro de imóveis. Constatada alguma irregularidade, do tipo diferença de 
áreas, falta de averbação de edificações, anotações de penhora ou qualquer restrição, 
deverão ser apontadas e relatadas no parecer ou laudo. 
 
Ainda na Prefeitura podemos verificar a legislação sobre o plano diretor do município 
(preferencialmente o avaliador deverá possuir o conjunto de leis que compõem o plano 
diretor), ou solicitando uma consulta de viabilidade, assinalando eventuais projetos de 
desapropriações ou de melhorias da área. Todas as informações deverão constar do laudo. 
 
VISTORIA 
 
É o exame criterioso do imóvel a ser avaliado, verificando localização, informações 
sobre vizinhança, características físicas, topografia, estado de conservação, padrão 
construtivo e outros atributos intrínsecos e extrínsecos que possam exercer qualquer 
influência no preço do imóvel. De grande utilidade o avaliador se dirigir ao imóvel munido 
de formulário para anotar as informações do imóvel. Necessário fotografar o imóvel. 
Verifique o modelo da página 38.. 
 
Em geral deve ser observado: 
 
a) Caracterização da região compreendendo: 
 
 Aspectos físicos - condições topográficas, natureza predominante do solo 
(consistência), condições ambientais, ocupação existente e tendências de 
modificação a curto e médio prazo; 
 
 Aspectos ligados à infraestrutura urbana - sistemas viário e de coleta de lixo, 
redes de: abastecimento de água potável, energia elétrica, telefone, esgotamento 
sanitário, águas pluviais e gás canalizado;36 
 
 Equipamento comunitário e indicação de níveis de atividades existentes - sistema 
de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comércio, rede bancária, 
segurança, saúde e lazer; 
 
 Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para 
o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e legais condicionantes do 
aproveitamento. 
 
 Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, definido por planos 
diretores e pela legislação específica do parcelamento do solo, confrontando as 
leis de Zoneamento e uso do solo do município com a realidade verificada no 
local. 
 
b) Caracterização do terreno do imóvel em avaliação, abrangendo: 
 
 Forma, localização confrontando as observações feitas com aquelas constantes 
da documentação disponível e divisa definida de acordo com a posição do 
observador, a qual deve ser explicitada; 
 Infraestrutura urbana; 
 Equipamento comunitário disponível; 
 Utilização atual, legal e econômica. 
 
c) Caracterização das edificações e benfeitorias, englobando os aspectos: 
 
 Físicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos comparando com 
a documentação disponível e verificando possíveis extrapolações de limites e 
confrontações; 
 
 Funcionais - arquitetônicos, de projetos paisagísticos adequação da edificação 
em relação aos usos recomendáveis para a região com vista à preservação do 
meio ambiente; 
 
 Condições de ocupação, tais como eventuais invasões, locações ou cessões a 
terceiros, ocupação pelo proprietário ou imóvel desocupado. 
 
 Ambientais - adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para 
a região e preservação do meio ambiente. 
 
d) As benfeitorias não documentadas: 
 
No caso de não constarem da documentação as edificações e benfeitorias, as mesmas 
deverão ser quantificadas e avaliadas pelo profissional em grau de detalhamento 
compatível com a finalidade da avaliação. 
 
OBSERVAÇÕES: 
 
Quando o avaliador estiver impossibilitado de vistoriar internamente o imóvel por motivo 
devidamente justificado no laudo de avaliação, poderá o mesmo procedê-la com os 
elementos que lhe foi possível obter, tais como: 
 
 No caso de apartamentos e escritórios: áreas comuns, outras unidades do 
mesmo edifício, informações da respectiva administração; 
 
 No caso de unidades isoladas: área externa; 
 
37 
 
 No caso de conjuntos habitacionais: área externa e outras unidades 
semelhantes. 
 
As considerações hipotéticas sobre o imóvel deverão estar claramente explicitadas 
enquanto tal no laudo de avaliação. 
 
Vistoria amostral 
 
Para avaliação de empreendimentos prontos compostos de diversas unidades 
autônomas semelhantes é permitida a vistoria por amostragem desde que seja 
acompanhada do critério adotado na escolha da amostra. 
38 
 
 
39 
 
PESQUISA DE IMÓVEIS SIMILARES 
 
Devemos buscar imóveis com o maior número de semelhanças com o avaliando. O 
ideal é acima de dez imóveis, sendo aceito um mínimo de cinco. Ideal também é 
fotografar os imóveis utilizados, tanto o imóvel avaliado quanto os utilizados para a 
pesquisa. 
 
Para atender suas finalidades, a pesquisa pode ser dividida em: 
 
2.1 - Coleta de dados – deve ser documentada em nosso próprio cadastro, outras 
imobiliárias ou corretores, jornais, banco de dados, transações efetuadas ou outros meios 
disponíveis. Muitas vezes pode se tornar difícil essa coleta de dados de imóveis similares, 
neste caso, pode-se optar por depoimentos de pessoas idôneas da localidade. 
 
2.2 – Identificação e seleção das variáveis – neste momento devemos fazer uma 
avaliação dos dados coletados, para selecionar as variáveis e estabelecer o nível de rigor. 
 
2.3 – Tabulação dos dados – neste momento, iremos anotar todos dados colhidos em 
campo, tabelados numa planilha. Para tanto estamos disponibilizando um modelo tanto do 
formulário (vide acima), quanto da planilha. 
 
ESCOLHENDO O MÉTODO 
 
O mais utilizado e mais recomendado dos métodos é o MÉTODO COMPARATIVO DE 
DADOS DO MERCADO. Através dele, é possível a determinação do valor do imóvel 
fazendo a comparação com outros de natureza e características semelhantes, 
possibilitando a valoração do imóvel, levando-se em consideração as flutuações do 
mercado imobiliário, frequentemente diferente das flutuações dos outros ramos da 
economia. 
 
 “As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na 
formação dos preços e, consequentemente, no valor, devem ser ponderados por 
homogeneização ou por inferência estatística, respeitados os níveis definidos nesta 
norma”. (no caso dos corretores homogeneização) 
 
Como em nosso caso, não queremos nem tampouco temos autorização legal, não nos 
interessa o processo da ponderação por inferência estatística, motivo pelo qual usaremos a 
homogeneização, que pode estabelecer o nível normal, porém no nosso caso, estaremos 
efetuando a avaliação expedita, por impossibilidade legal. 
 
Mesmo sendo a intenção de dar tratamento às avaliações por inferências estatísticas, o 
normatizador permitiu o tratamento por homogeneização, quando o nível de rigor for 
normal, vedando, entretanto quando se tratar de avaliação rigorosa ou rigorosa especial, 
que somente aceitam a ponderação dos dados por inferência estatística. 
 
HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS 
 
É impossível encontrar dois imóveis, completamente iguais. O simples fato de estar um 
imóvel de frente para o nascer do sol, ou situado do lado mais movimentado de uma rua 
comercial, estes dados influenciarão no valor final do imóvel. Por isso, é de importância 
vital a sensibilidade do avaliador para captar exatamente os fatores que deverão ser 
40 
 
comparados e ajustados, para que tenhamos imóveis os mais parecidos para realizar a 
comparação. 
 
 
 
AVALIANDO OS TERRENOS 
 
 
Só poderemos comparar grandezas iguais, dessa forma iremos tabular os dados 
pesquisados, homogeneizando-os com os diversos fatores para que tenhamos valores 
parecidos para comparação e tenhamos o valor do metro quadrado dos terrenos. 
 
Esquina: terrenos em meio de quadra ou de esquina possuem valorização diferenciada, 
igualmente diferente se comercial ou residencial, utilize a tabela abaixo: 
 
TABELA FATOR ESQUINA EM RELAÇÃO A ZONAS 
ZONA Fator ZONA Fator 
Residenciais comuns 10% Comerciais 20 a 25% 
Residenciais Valor Alto 15 a 20% Comerciais 
centrais 
25 a 30% 
 
Topografia: este fator corrigirá a irregularidade do terreno. Observe a tabela abaixo: 
 
 
TABELA DE DECLIVIDADE E ACLIVE – FATOR TOPOGRAFIA 
Declividade Fator Aclividade Fator 
Até 5% 0,95 Suave 0,95 
De 5 a 10% 0,90 Acentuado 0,90 
Maior que 10% 0,80 Muito acentuado 0,80 
 
 
Profundidade: A profundidade do terreno influenciará diretamente no valor final. 
Comparando dois terrenos com áreas iguais e profundidades diferentes, observamos que o 
terreno com maior profundidade será prejudicado, mesmo com a área igual. 
 
Existem várias teorias para definir o fator profundidade: teoria 4-3-2-1, que estabelece 
um percentual de desvalorização em relação com o aumento da profundidade, como sendo 
nos primeiros 40% um valor, 30% outro e assim por diante. Outra teoria estabelece 1/3, 
2/3, onde o primeiro terço teria um valor e os 2/3 restantes outro proporcionalmente menor. 
 
Vários estudiosos elaboraram suas fórmulas, tais como: HOFMANN, JARRET e 
HARPER. Uma das mais utilizadas é a do professor HARPER. 
 
Entretanto, com a prática notou-se que a fórmula de HARPER, não atendia a todos os 
casos, pois em algumas situações, terrenos com pouca profundidade, sofriam, na realidade 
uma valorização, enquanto o correto seria uma desvalorização. 
41 
 
 
Os engenheiros brasileiros JOAQUIM MEDEIROS JUNIOR e NELSON ALONSO, do 
IBAPE, realizaram estudos, estabelecendo diversas fórmulas para o cálculo desse fator. 
 
No entanto, na prática verificou-se que a tabela abaixo acomoda as variações de 
valores, determinando suas desvalorizações.Forma: Quase da mesma maneira que o fator de profundidade, o fator forma também 
está ligado ao aproveitamento do terreno. Aqueles imóveis com desenho totalmente 
irregular dificultam o aproveitamento, no momento da construção. Portanto quanto maior o 
número de ângulos diferentes de 90º, maior sua depreciação. Diante do exposto é 
aconselhável utilizar o fator de desvalorização na proporção de pouca irregularidade 10% e 
bastante irregular 20%. 
 
Atualização do valor: Os valores deverão ser atualizados pela utilização de índices, 
sendo os mais utilizados: IGPM, IGP, IPCA, INCC (usados em imóveis durante a 
construção). A Caixa Econômica Federal vem usando nos seus financiamentos a taxa TR. 
As atualizações dos financiamentos são realizados anualmente. 
 
Forma de pagamento: Da mesma forma, a forma de pagamento, em momentos de 
estágios inflacionários de pico, é de vital importância ser apurado, entretanto no atual 
estágio inflacionário do país, pagamentos em até cinco ou seis vezes, são desprezíveis 
qualquer correção. Por outro lado, existem financiamentos de imóveis em até 420 meses, o 
que torna obrigatório a utilização de índices de atualização, do tipo TR, IPC, INPC, etc., 
estabelecendo uma paridade com outras informações de valor à vista. 
 
Testada: Assim como a profundidade influenciará no preço final, também a testada irá 
estabelecer diferenças de preço do imóvel. A tabela abaixo foi desenvolvida 
empiricamente, levando-se em consideração as testadas reais em relação às testadas de 
referência para a região. Assim após verificarmos o usual nos terrenos de determinada 
região, iremos estabelecer sua valorização ou desvalorização com a real testada do imóvel 
em questão. 
 
42 
 
 
 
 
Melhoramentos Públicos: Os terrenos servidos dos melhoramentos abaixo, 
obviamente serão mais valorizados, a prática aceita nos processos de rigor normal, a 
aplicação dos percentuais acima, num processo de relacionamento do terreno avaliado 
com o pesquisado, estabelecendo os fatores de correção para cada caso. 
 
 
 
 
 
 
 
Testada Padrão
Testada Real (m) Des Val Des Val Des Val Des Val Des Val
5,0 0,840 0,810 0,760 0,748 0,700 
6,0 0,880 0,840 0,795 0,783 0,740 
7,5 0,930 0,890 0,840 0,827 0,783 
8,0 0,945 0,904 0,855 0,840 0,795 
9,0 0,974 0,930 0,880 0,866 0,819 
10,0 X X 0,955 0,903 0,889 0,840 
11,0 1,024 0,978 0,925 0,911 0,861 
12,0 1,046 X X 0,945 0,931 0,880 
13,0 1,067 1,020 0,965 0,949 0,898 
14,0 1,087 1,039 0,983 0,967 0,914 
15,0 1,106 1,057 X X 0,984 0,930 
16,0 1,124 1,074 1,016 X X 0,946 
17,0 1,141 1,090 1,031 1,015 0,960 
18,0 1,158 1,106 1,046 1,029 0,974 
19,0 1,174 1,121 1,060 1,044 0,987 
20,0 1,189 1,136 1,074 1,057 X X
21,0 1,189 1,150 1,087 1,070 1,012 
22,0 1,189 1,163 1,100 1,082 1,024 
23,0 1,189 1,176 1,112 1,094 1,035 
24,0 1,189 1,189 1,124 1,106 1,046 
25,0 1,189 1,189 1,136 1,118 1,057 
26,0 1,189 1,189 1,147 1,129 1,067 
27,0 1,189 1,189 1,158 1,139 1,078 
28,0 1,189 1,189 1,168 1,150 1,087 
29,0 1,189 1,189 1,179 1,160 1,097 
30,0 1,189 1,189 1,189 1,170 1,106 
32,0 1,189 1,189 1,189 1,189 1,125 
35,0 1,189 1,189 1,189 1,189 1,150 
40,0 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 
45,0 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 
10m 12m 15m 16m 20m
TABELA PARA CORREÇÃO DE TESTADA DE TERRENO
43 
 
NÚCLEO COMUM PARA HOMOGENEIZAÇÃO 
 
São vários as variáveis a serem considerados nas avaliações mercadológicas. 
Consideramos indispensáveis as quatro variáveis a seguir: 
 
a) Fator Fonte (FF) 
b) Fator de Localização (FL) ou Fator Transposição (FT) 
c) Fator de Área (FA) 
d) Fator de Equivalência (FE) 
 
a) Fator Fonte (FF) ou Fator de Euforia 
 
É mais que natural nas transações imobiliárias o valor de venda ser diferente do valor 
inicialmente proposto, a famosa “queima de gordura”. Isto não se dá unicamente por 
imobiliárias, também as ofertas particulares estão sujeitas a essa negociação. Geralmente 
quem compra quer fazer o melhor negócio e, acredita o comprador ter feito bom negócio 
quando recebe um desconto da ordem de 10, 20 ou até 50% do valor pedido. Assim após 
longos levantamentos, estudiosos chegaram aos seguintes números: 
 
Quando se tratar de venda, fator igual a 1,00 
Quando for oferta de particular, fator variando entre 0,85 a 1,00 
 
Normalmente trabalha-se com os fatores 0,90, para imóveis ofertados e 1,00 para 
imóveis vendidos. 
 
b) Fator de Localização (FL) ou Fator Transposição (FT) 
 
 Na Cidade do Rio de Janeiro, é comum adotar-se como fator de transposição, o 
quociente entre o V0 do imóvel avaliando pelo V0 do imóvel da amostra. Os V0s são 
fornecidos pela Prefeitura para taxação de impostos nos diversos logradouros. 
 
O V0 representa o valor de uma faixa de terreno de 1,00m de testada pela profundidade 
padrão (na cidade do Rio de Janeiro) de 36,00m. Em Niterói, por exemplo, utiliza-se 
25,00m de profundidade. 
 
O valor do V0 pode ser obtido no IPTU ou na Planta Genérica de valores divulgada pelo 
município. 
 
Homogeneíza-se uma amostra, em relação ao imóvel avaliando, dividindo o V0 do 
imóvel avaliando pelo V0 do imóvel em amostra. Há avaliadores que utilizam VR para 
imóveis residenciais e VC para imóveis não residenciais usando V0 apenas para terrenos. 
 
Nos municípios onde o V0 não for calculado pela prefeitura, deve-se utilizar um indicador 
que represente o valor da localização onde o imóvel se situe. Os mais comumente vistos e 
utilizados são o Valor Venal e o Valor Tributável, mas pode haver outros. 
 
c) Fator de Área (FA) 
 
Para uma diferença de áreas (entre amostra e avaliando) de até 30% emprega-se a 
fórmula: área da amostra / área do imóvel avaliando e calcula-se a raiz quarta. 
 
FA = (Área amostra/área avaliando)^1/4 
44 
 
Para uma diferença de áreas (entre amostra e avaliando) superior a 30% emprega-se a 
fórmula: área da amostra / área do imóvel avaliando e calcula-se a raiz oitava. 
 
FA = (Área amostra/área avaliando)^1/8 
 
NOTA: Fórmula empírica de Sérgio Antonio Abunahman (in ABUNAHMAN, 
Sergio Antônio. Curso Básico Engenharia Legal e de avaliações, 4ª edição revista 
e ampliada. São Paulo: Ed. Pini). 
 
d) Fator de Equivalência (FE) 
 
É empregado quando o padrão construtivo da amostra difere daquele do imóvel 
avaliando. Aplica-se: 
 
 Menor do que 1 (um) quando a amostra possui melhor padrão do que o 
avaliando 
 Maior do que 1 (um) quando a amostra possuir padrão inferior ao imóvel 
avaliando 
 
Além dos quatro fatores acima, é importante ao Corretor de Imóveis Avaliador 
conhecer e utilizar outras informações, como as abaixo: 
 
e) Plano Diretor do Município 
 
É uma lei municipal, obrigatória para as cidades com mais de 20.000 habitantes, que 
estabelece diretrizes para a ocupação do solo municipal e para os empreendimentos 
imobiliários. Após a vigência do estatuto das cidades, passou a ser obrigatória também 
para as regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e cidades integrantes de áreas 
especiais de interesse turístico, bem como as que possuem em seus limites territoriais 
empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental. 
 
Dele, podem ser obtidas informações valiosas para a avaliação de imóveis, quais sejam: 
 
I. Taxa de Ocupação (TO) 
 
É o percentual de ocupação da projeção do empreendimento sobre a área 
do terreno. A taxa de ocupação não tem relação com o número de pavimentos do 
empreendimento. 
 
 
II. Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT) ou Coeficiente de 
Aproveitamento (CA) 
 
É um número que, multiplicado pela área do terreno, indica a quantidade 
máxima de metros quadrados que podem ser construídos nesse terreno, 
somando-se as áreas de todos os pavimentos. 
 
 
45 
 
III. Potencial Construtivo de um Terreno 
 
É a área total máxima considerando-se todos os pavimentos do 
empreendimento, que o Plano Diretor permite que seja edificada