10 - laudo-simplificado - Avaliação de Imoveis

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Fernando	Sarian	Altounian	
Perito	Judicial	
	Site:	www.peritooficial.com			e-mail:	fernando.sarian@gmail.com			fone:	21	99500-3840	
Rua	Gustavo	Sampaio,	260	–	ap.	1001	–	A	–	Leme	–	Rio	de	Janeiro	–	RJ	–	22010-010	
	
	
	
EXCELENTÍSSIMO	SENHOR	DOUTOR	JUIZ	DE	DIREITO	DA	8a	
VARA	CÍVEL	DO	FORO	DA	COMARCA	DA	CAPITAL	–	RJ	
	
	
	
Processo	n.	0340336-48.2012.8.19.0001	
	
	
	 Pelo	 presente	 Instrumento,	 referente	 ao	 Processo	 n.	
0340336-48.2012.8.19.0001,	 movido	 por	 MICHELE	 FELIX	
FIGUEIREDO	 contra	 ALESSANDRA	 FELIX	 FIGUEIREDO,	 venho	
apresentar	o	devido	Laudo	do	valor	de	locação	do	imóvel,	realizado	
pelo	método	indireto.	 
												
	
LAUDO	PERICIAL	
	
1.Objetivo e finalidade do trabalho 
O	objetivo	do	trabalho	é	estimar	o	valor	de	mercado	para	efeito	de	
locação,	 de	 um	 imóvel	 comercial	 situado	 na	 Rua	 Piragibe	 Frota	
Aguiar,	61	–	ap.	504	–	Copacabana	
Para	isto	foi	adotada	a	NBR	14.653-1	e	14.653-2,	para	a	verificação	
do	valor	de	locação,	segundo	a	metodologia	que	melhor	se	aplica	ao	
mercado	de	inserção	do	bem	e	a	partir	do	tratamento	dos	dados	de	
mercado,	permitindo-se:		
a)	arredondar	o	resultado	de	sua	avaliação,	desde	que	o	ajuste	final	
não	varie	mais	de	1%	do	valor	estimado;		
b)	indicar	a	faixa	de	variação	de	preços	do	mercado	admitida	como	
tolerável	 em	 relação	 ao	 valor	 final,	 desde	 que	 indicada	 a	
probabilidade	associada.		
Fernando	Sarian	Altounian	
Perito	Judicial	
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2. Metodologia Adotada 
2.1)	Definição		
Foi	 adotado	 o	 Método	 Comparativo	 de	 Dados	 de	 Mercado,	 que	
identifica	 o	 custo	 do	 bem	 por	 meio	 de	 tratamento	 técnico	 dos	
atributos	dos	elementos	comparáveis,	constituintes	da	amostra	em	
acordo	com	NBR-14.653-1,	no	seu	artigo	8.3.1.		
2.2.)	Vistoria	e	Características	da	Região		
Conforme	 agendado	 por	 petição,	 foi	 realizada	 nova	 vistoria	 no	
imóvel,	 situado	 à	 “Rua	 Piragibe	 Frota	 Aguiar,	 61	 –	 ap.	 504	 –	
Copacabana	–	Rio	de	Janeiro/RJ”,	no	dia	14	de	novembro	de	2016,	às	
10:00	 hs,	 na	 qual	 estava	 presente	 a	 autora,	 Sra.	 Michelle	 Fêlix	
Figueiredo.	 	
No	local	também	fui	recebido	pelo	Sr.	Luciano	José	da	Silva,	que	se	
identificou	 com	 Porteiro,	 que	 liberou	 nossa	 entrada	 até	 o	
apartamento	 padrão	 504,	 com	 30,0	 m2,	 objeto	 deste	 laudo,	
conforme	fotos	em	anexo.	Na	oportunidade,	novamente	a	parte	ré	
não	se	encontrava,	desta	forma	efetuei	a	coleta	indireta	dos	dados,	
os	quais	passo	a	relatar	a	seguir:	
O	 Edifício	 onde	 se	 encontra	 o	 apartamento,	 possui	 padrão	 de	
construção	 normal,	 bem	 conservado,	 com	 portaria	 e	 grade	 de	
proteção	na	sua	entrada.	
No	caso	em	tela,	o	imóvel	está	situado	em	uma	ZR4,	região	servida	
dos	principais	melhoramentos	urbanos,	tais	como:		
Guias;	 Sarjeta;	 Pavimentação;
	 Rede	 de	 água;
	 Rede	 telefônica;
	
Rede	de	energia	elétrica;	Iluminação	a	vapor	de	mercúrio;	Coleta	de	
lixo;	Transporte	coletivo;	TV	a	cabo,	entre outros. 
 
	
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FOTOS	DO	IMÓVEL:	
	
-	Fachada,	Portaria	e	Porta	de	entrada	para	o	Apto.	504	
	
	
			 		
	
	
	
	
	
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AMOSTRAS	DE	IMÓVEIS	SEMELHANTES,	COLHIDAS	NA	REGIÃO:	
	
AMOSTRA	1:	PRIVILÉGIO:	(21)	3507-2001	
	
	
AMOSTRA	2:	BCFI:	(21)	2532-6993	
	
	
AMOSTRA	3:	MARCO	ALVARENGA:	(21)	99666-2156	
	
AMOSTRA	4:	PALMARES:	(21)	3147-6666	
	
	
AMOSTRA	5:	SÓ	IMÓVEIS:	(21)	3534-1819	
	
	
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AMOSTRA	6:	RC	GIRÃO:	(21)	2523-0102	
	
	
AMOSTRA	7:	ANTONIO	COSTA:	(21)	2518-7050	
	
	
	
AMOSTRA	8:	IMODATA:	(21)	3816-7800	
	
AMOSTRA	9:	SOLANGE	PEREIRA:	(21)	2548-1424	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
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HOMOGENEIZAÇÃO DO VALOR DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL
 Área do Apartamento 30 m2
Utilizamos o Fator de oferta (Fo) diferenciado, pois a análise
visa as condições atuais de venda no mercado
Assim os valores finais dos imóveis pesquisados serão :
Valor Homog = Valor/m2 X Fo.
Valor (R$) Área (m2) Valor/ m2. Fo Valor Homog.
(defletor)
 
1 1.200,00R$ 25,0 48,00R$ 0,90 43,20R$ 
 
2 1.200,00R$ 22,0 54,55R$ 0,90 49,09R$ 
 
3 1.350,00R$ 30,0 45,00R$ 0,90 40,50R$ 
 
4 1.100,00R$ 30,0 36,67R$ 0,90 33,00R$ 
 
5 1.100,00R$ 25,0 44,00R$ 0,90 39,60R$ 
 
6 1.200,00R$ 30,0 40,00R$ 0,90 36,00R$ 
 
7 1.200,00R$ 30,0 40,00R$ 0,90 36,00R$ 
 
8 1.100,00R$ 22,0 50,00R$ 0,90 45,00R$ 
9 1.300,00R$ 28,0 46,43R$ 0,90 41,79R$ 
 
Total 364,18R$ 
Média 40,46 
Após termos estes valores, faremos o saneamento dos dados
suspeitos, utilizando o critério de CHAUVENET.
TABELA RESUMIDA DE CHAUVENET
n d/s
(nº amostras) coeficiente.
5 1,65 
6 1,74 
7 1,80 
8 1,86 
9 1,90 
10 1,96 
12 2,03 
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SANEAMENTO DE DADOS DISCREPANTES
CRITÉRIO DE CHAUVENET
TESTE COM 8 AMOSTRAS 1º TENTATIVA
média diferença quadrado
R$
1 43,20R$ 2,74 7,49 
2 49,09R$ 8,63 74,42 
3 40,50R$ 0,04 0,00 
4 33,00R$ (7,46) 55,71 
5 39,60R$ (0,86) 0,75 
6 36,00R$ (4,46) 19,93 
7 36,00R$ (4,46) 19,93 
8 45,00R$ 4,54 20,57 
9 41,79R$ 1,32 1,75364,18 200,55 
 40,46R$ 22,28 
(média)
4,72 
(desvio padrão)
Eliminação de Dados Suspeitos
Cv = desvio padrão / média
Cv = 4,72 
40,46R$ 
Tabela de Chauvenet
d/s = 1,90 para 9 amostras
d superior
maior valor - média 1,83 (menor que d/s)
devio padrão (menor que d/s) - OK ok
d inferior
média-menor valor 1,58 (menor que d/s)
desvio padrão (menor que d/s) - OK ok
Valor por m2 40,46R$ 
VALOR DE LOCAÇÃO 1.213,92R$ 
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3. Diagnóstico do Mercado 
O mercado imobiliário brasileiro viveu a última década de muito 
dinamismo e passou por duas fases bastante distintas. Primeiro, 
acompanhando o ciclo econômico do país em alta, experimentou um forte 
crescimento e registrou o auge da prosperidade. Porém, com a 
desaceleração da economia brasileira nos anos mais recentes, entrou em 
uma curva descendente significativa. 
Assim, constatamos que em 2015 e 2016, houve um agravamento na 
situação do mercado imobiliário brasileiro, puxado pelo enfraquecimento 
na economia nacional, além das incertezas políticas. 
O resultado disso é que, os preços dos imóveis, bem como suas locações 
tiveram uma queda real e esse mercado tende a se manter em 2017. 
4. Conclusão: 
Após o levantamento de todas as amostras, bem como a lapidação dos 
dados encontrados, e por fim, utilizando o arredondamento discriminado 
no item 1.a deste Laudo, encontramos o valor de: 
VALOR LOCATÍCIO MENSAL de R$ 1.200,00 (um mil e 
duzentos reais.) 
	
Desde	já,	me	coloco	à	disposição	para	dirimir	eventuais	dúvidas.	
	
	
Termos	em	que		
Peço	deferimento,	
	
Rio	de	Janeiro,	3	de	março	de	2017.	
	
	
	
_________________________	
Fernando	Sarian	Altounian	
																																							CREA	060.189.615-8	
																																								OAB/SP	222.528