Caderno Civil VII (Direitos Reais)

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DIREITOS REAIS
1. 
2. Propriedade
3. Superficie
4. Servidoes: Usufruto
5. Uso
6. Habitação
7. Promitente comprador do imóvel
8. Penhor
9. Anticrese
10. Hipoteca
11. Uso especial para moradia
12. Direito Real de uso
13. Laje
14. Alienação fiduciária em garantia
15. Enfiteuse 
16. Posse??
· 
· Relações pessoais: interpartes
· Relações reais: erga omnes (relação entre a pessoa titular da coisa e todas os outros sujeitos passivos)
CARACTERISTICAS – ASPEPT 
Aderência: direitos e obrigações se aderem em razão da coisa e não de seu titular
Sequela: direito de perseguir a coisa 
Publicidade: par ter efeito erga omnes
Especialidade: direitos reais recaem sobre coisas específicas, certas e determindas
Preferencia: direitos reais tem preferencia sobre direitos obrigacionais 
Taxatividade: autonomia privada não pode criar novos direitos
Obrigação propter rem: direito obrigacional (e não real) com a característica da aderência – ex: credito tributário; obrigação do condômino não alterar a fachada do prédio 
LAJE: poder de edificiar sobre ou sob uma propriedade - unidade autônoma 
ENFITEUSE: arrendamento de terras por prazo perpetuo (proibida atualmente)
DIREITO DE PROPRIEDADE
Relação de direito: exige capacidade jurídica 
Faculdades: gozar, reaver, usar e dispor (GRUD)
Condicionantes: respeitar as funções sociais, econômicas e ambientais da propriedade 
1. GOZAR: explorar economicamente (vantagens econômicas e uteis) – frutos civis (dinheiro do aluguel)
2. REAVER: pretensão do titular de excluir terceiros de indevida ingerência na coisa
3. USAR: usar o bem para a finalidade para qual ele foi criado – frutos naturais 
4. DISPOR: alterar a substancia do bem/determinar a determinação do bem (alienar, renunciar, abondonar, destruir) 
*alienar e renunciar precisa de Registro de Imóveis 
Laje: não limita nenhuma das faculdades
Condominio: não modifica as faculdades, apenas fracionam o direito de propriedade
Multipropriedade: não limita nenhuma das faculdades, só as condicionam ao temo 
Direito real sobre coisa própria: você tem todas as faculdades (GRUD)
Direito real sobre coisa alheia: as faculdades são limitadas 
a. Direitos reais de uso e fruição (gozar): superfície, servidão, usufruto, uso, habitação, concessão de moradia, concessão de uso e enfiteuse 
b. Direitos reais de garantia: penhor, hipoteca, anticrese
c. Direitos real à aquisição: promessa de compra e venda 
LIMITES A PROPRIEDADE
1. Temporal: em regra, o direito de propriedade é perpétuo 
· Exceçao: propriedade resolúvel (condição ou termo) – ex alienação fiduciária em garantia 
2. Espacial: a propriedade abrange o espaço aéreo e subsolo uteis ao seu exercício 
· Exceção: jazidas, minas, recursos minerais, potenciais de energia hidráulica, monumentos arqueológicos não são abrangidos – o proprietário tem direito de explorar recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial 
· Jazidas, minas, recursos minerais, potenciais de energia hidráulica – propriedade da União (participação do proprietário)
· Petroleo – propriedade da União, exploração é monopólio da União e das estatais 
· Água (lagos, rios, superficiais e subterrâneas) – propriedade da União, mas o participar pode utilizar e até explorar se houver autorização do poder público 
3. Funcional: a propriedade atenderá sua função social (parâmetros objetivos)
· A função social não é meramente um limite da propriedade, mas uma condicionante de exercício 
· Abuso de direito: São proibidos os atos que sirvam apenas para prejudicar alguem e os que excedam os limites da boa-fé, dos bons costumes. 
4. Direito de vizinhança: uso anormal da propriedade, arvores limítrofes, passagem forçada, passagem de cabos e tubulações, direito de tapagem, direito de construir 
5. Ordem ambiental: meio ambiente é direito difuso
· Indígenas: a propriedade da terra é da União, mas os indígenas tem direito real de usufruto (posse, uso, adm, frutos, uso exclusivo das riquezas) – exceto se houver relevante interesse publico da União 
· Quilombolas: os quilombolas tem a propriedade definitiva das terras, devendo o Estado emitir os títulos 
· Reserva extrativista: domínio do poder público com uso concedido às populações extrativistas (áreas particulares devem ser desapropriadas) 
POSSE: exercício, pleno ou não, de alguma das faculdades da propriedade (GRUD)
· As únicas posses não protegidas: violentas e clandestinas (salvo quando cessar), e as que violem a função social e o meio ambiente 
· Posse: poder fático sobre a coisa =/= Propriedade: poder jurídico, vinculo abstrato sobre a coisa, relacionado a titularidade 
· Não requer capacidade jurídica (absolutamente incapaz tem posse)
· Proteção jurídica: autodefesa (defesa imediata contra injusta violação, como esbulho ou turbação); manutenção ou reintegração judiciais; indenização por danos sofridos pelo possuidor 
· Proteção positiva: garante o exercício e a função social 
· Proteção negativa: repete a lesão de terceiros (inclusive do proprietário) 
· Também são aplicáveis a tutela legal do exercício dos poderes e deveres do proprietário (direito de vizinhança, direitos e deveres do condômino, regras da servidão...) 
· Teoria da posse adotada: objetiva, exige apenas o corpus (exercício dos poderes da propriedade). Não exige o animus, intenção de ser dono (exceção: usucapião exige corpus e animus!!!)
Significados da posse
a. Exercício de poderes de fato que corresponde ao exercício dos poderes inerentes à propriedade
b. Legitimação própria do direito de usar e possuir a coisa – posse autônoma (por força de lei) – ex: indígenas 
Detenção 
Detentores/Servidores: não tem posse; entre o possuidor e o servidor já relação de obediência; exerce as faculdades da posse em nome de outra pessoa (ex: caseiro) – famulus da posse
Pessoas meramente toleradas e permitidas: não tem posse 
** Enunciado JDC: é possível a conversão desses em posse desde que contrariem as ordens de detenção ou permaneçam como possuidoras findo o prazo de permissão ou tolerância exercício dos atos possessórios em nome próprio 
MULTITUTULARIDADE = Composse 
Composse = posse conjunta: exercício do direito de propriedade é compartilhado por mais uma pessoa; a coisa deve ser INDIVISA, deve estar circunstancialmente indivisível. É temporária. Assegurando-lhes a todos a utilização da coisa comum, contanto que não interfiram no exercício, por parte dos outros,
Aquisição da posse: quando exerce alguma das faculdades da propriedade (GRUD) em nome próprio 
· O modo como você adquiriu a posse permanece para caracteriza-la
· Exceto: quando na pose de boa-fé, percebe-se direito violado; quando na posse injusta, o vício é cessado.
Classificação da posse
1. Direta: exercício real e temporário dos poderes da propriedade; imediato (locatário) 
Indireta: titular da propriedade; concede a outra pessoa a posse; mediato (locador) 
2. Justa: mansa, pacifica, dada por meios tradicionais de maneira publica 
Injusta: feita por meio de violência (força física, moral, ameaça), clandestina (escondida) ou precária (abuso de confiança) – NÃO TEM PROTEÇÃO JURIDICA, não pode virar posse justa pela vontade ou pelo tempo
3. Velha: + 1 ano e 1 dia (rito ordinário)
Nova: dentro de 1 ano e 1 dia (rito sumário)
4. Boa-fé: não tem intenção de ferir o direito alheio; acha que esta fazendo tudo certo (ônus de quem invoca); presumida por justo titulo; tem direito aos frutos de qualquer espécie 
Má-fé: tem consciência da ilegitimidade de seu direito – TEM PROTEÇÃO JURIDICA (ônus de quem acusa); deve devolver todos os frutos, mas é ressarcido pelas despesas 
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
1. Originária: não importa a relação jurídica anterior 
1.1. Acessão: acresce uma coisa nova a outra já existente
1.1.1. Natural: por ação da natureza (ilhas, aluvião, avulsão, álveo abandonado)
1.1.2. Artificial: por ação humana (plantação, construção)
1.2. Usucapião:
2. Derivada: há necessidade de existir uma relação jurídica anterior 
2.1. Registro: negócios jurídicos entre vivostranslativos de imóveis produzem efeito apenas com o REGISTRO 
a. Contrato de compra e venda que vincula às partes a honrarem com seus compromissos
b. Escritura: valida o contrato (Cartório de Registro de Notas)
c. Registro: leva a escritura no Cartório do Registro de Imóveis e faz o registro que transfere a propriedade
2.2. Herança - NÃO
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
Originários
1. Usucapião: OK
2. Ocupação: coisa móvel que não esteja na possa ou propriedade de ninguém ou tenha sido abandonada (caça, pesca) – se for coisa perdida: descoberta, tem que devolver
3. Especificação: especificador, transforma matéria-prima preexistente, de outro sujeito de direitos, em uma espécie nova, e não se pode voltar ao estado inicial (a coisa fica com o especificador se tiver agido de boa-fé)
4. Tesouro – NÃO 
5. União de coisa: separação das coisas é impossível ou muito dispendiosa (boa-fé: condomínio ou fica com o dono da coisa principal que indeniza os demais; má-fe: propriedade da parte inocente ou se ela renunciar, é indenizada)
a. Confusao: mistura de coisas liquidas que formam uma coisa nova 
b. Comissao: mistura de coisas secas que não podem separar-se e não produzem coisas novas 
c. Adjunção: justaposição de coisas solidas formando um todo unitário 
Derivados
1. Registro - OK
2. Tradição: não precisa de registro
3. Herança – NÃO 
PERDA DA PROPRIEDADE
1. Do objeto
1.1. Perecimento
1.1.1. Retrovenda: O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador,inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. – limitação temporal 
1.1.2. Propriedade resolúvel: propriedade com data para acabar; vínculo de propriedade em que há uma condição ou termo que, uma vez implementado, se extingue – limitação temporar 
2. Do direito
2.1. Voluntária: 
2.1.1. Alienação por negocio jurídico – OK 
2.1.2. Renuncia: abdica do direito de propriedade (negocio jurídico, declaração expressa formal unilateral), pode renunciar a parte ideal no condomínio ou fração da multipropriedade, depois alguem pode pgar por usucapião, é irrevogavel 
2.1.3. Abandono: despojamento da coisa sem transmitir pra ninguém ato fato jurídico), não exige declaração. 
Os bens abandonados e renunciados podem ser arrecadados (urbano = município ou DF / rural = União – prazo 3 anos). Cessação da posse + inadimplemento fiscal
2.2. Involuntária
2.2.1. Desapropriação: procedimento adm pelo qual o Poder Publico impõe a perda da propriedade, dá indenização pelos motivos de utilidade púbica ou interesse social 
Plantação de drogas e trabalho escravo -> sem indenização
Utilidade publica -> indenização em dinheiro 
Imóvel rural -> indenização em titulo da divida agraria 
Imovel urbano -> indenização em titulo da divida publica 
USUCAPIÃO 
Posse + continuidade + Consumação no tempo legal 
Prescrição aquisitiva: com o passar do tempo se adquire um direito 
Posse precisa ser qualificada (falar de qual tipo é)
Bem públicos não podem ser usucapidos 
A ação de usucapião segue procedimento comum e possui natureza declaratória
Usucapiao pode ser arguido em defesa
Usucapiao pode ser pedido extrajudicialmente, diretamente no carorio de registro de imóveis 
Provas de inicio da possa 
Posse injusta se cessar os vícios se torna justa? Aí pode ser usada em usucapião? 
Justo título posse de boa-fé (qualquer documento que transfira a propriedade independente de registro)
Para a contagem do tempo pode unir o tempo de posse sua com a de seus antecessores, se todas forem continuas e pacificas 
1. Usucapiao extraordinária: Aquele que, por 15 anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; 
Usucapião extraordinário com prazo especial: O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Não precisa de boa-fé.
2. Usucapião ordinária: Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
3. Usucapiao especial urbana por abandono familiar: Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural
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CONDOMINIO: a propriedade de dois ou mais titulares sobre a mesma coisa, denominados condôminos. O condômino é titular de PARTE IDEAL, ou seja, sem determinação na coisa comum. 
Além da propriedade, pode haver condomínio de outros direitos reais, como o usufruto, o uso e a habitação
· Um condômino não pode usar, fruir ou dispor da coisa em totalidade e exclusividade sem autorização do outro (art. 1.314, CC/02). 
· Se um condômino defende a coisa em relação à terceiros, é obrigado a defender a coisa inteira, não apenas a sua parte ideal. 
· A parte ideal pode ser objeto de alienação, usufruto, uso, habitação, hipoteca (nos casos de condomínio de imóvel).
· A parte ideal de cada condômino tem presunção de igualdade (art. 1.315, p. único, CC/02), embora não seja absoluta
Condominio: titularidade formal da relação jurídica de propriedade feita por duas ou mais pessoas.
Composse: situação fática da situação jurídica de propriedade. É o exercício material das faculdades de usar, fruir, gozar e perseguir por mais de uma pessoa
Condominio geral: dois ou mais sujeitos detêm partes ideais, iguais ou desiguais, sobre a mesma coisa, que pode ser jurídica ou materialmente indivisível ou divisível (na coisa divisível, o condomínio perdura enquanto não houver a divisão).
Condominio edilício: Quando a coisa já está material e juridicamente dividia entre os condôminos, mas permanecem em comum partes dela
					
O condomínio geral origina-se na vontade das partes ou por determinação da lei 
Voluntário: autonomia negocial dos particulares. Assim, duas ou mais pessoas podem, por consenso, adquirir em conjunto uma mesma coisa ou conjugar duas ou mais coisas, especialmente imóveis, para formar uma. Pode ser investido na forma de contrato ou testamento.
Legal: o ordenamento jurídico determina a formação do condomínio, com respectiva imposição de direitos e deveres aos condôminos. Pode ser herança (art. 1.791, p. único, CC/02) ou condomínio necessário (arts. 1.327 à 1.330, CC,02), como, por exemplo, o condomínio de parede, muro ou cerca divisória de dois terrenos
a) Frutos
· Cada condômino responde aos outros pelos frutos que colheu (por uso ou fruição)
· Os frutos são distribuídos pelos quinhões da parte ideal (interpretar junto aos arts. 1.315, p.ú. e 1326, §3º). havendo dúvida, juiz decide. 
· Ou seja, o condômino pode colher os frutos que auferir da coisa, mas se houver dano (prejuízo ao outro), deverá indenizar;
· O quinhão poderá ser modificado e definido por contrato ou por testamento, todavia, não havendo, a igualdade é presumida
b) Despesas: O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos
Renúncia: 
· Ou seja, alguém pode se eximir de despesas renunciando à parte ideal; mas, ao fazer isso, aquele que pagar no seu lugar adquire a parte do renunciante
· Se o condômino deve, na proporção de sua parte ideal, suportar os ônus a que a coisa estiver sujeita, também está sujeito às obrigações contraídas em garantia (hipoteca, penhor, etc.).
· As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito do condomínioem si, e durante a vigência dele, obrigam o contratante; porém, ele terá ação regressiva contra os demais condôminos.
DANOS: 
· Cada condômino responde aos outros pelos danos que causou (art. 1.319)
· Os condôminos respondem pelos danos que resultarem da ruína da construção (art. 937)
· Os compossuidores de prédio respondem pelos objetos que caem (somente em condomini edilício) 
 
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Em regra, a administração do condomínio é atribuída a todos os condôminos em conjunto, mas pode ser entregue a um deles ou a terceiro, de acordo com a decisão da maioria. 
O administrador é representante processual do condomínio geral.
· A deliberação feita pelos condôminos obriga a todos. Em regra, aplica-se quórum de maioria absoluta das partes ideais, para validar a decisão. Para gerar efeitos, exige-se formalização da deliberação da maioria. 
OBS: em condomínio de usucapião especial coletiva e condomínios edilícios o quorum é de maioria dos presentes
IMPORTANTE: as obrigações decorrentes de deliberação de condomínio são obrigações de natureza propter rem
EXTINÇÃO DO CONDOMINIO GERAL
Divisão provocada: coisa divisível, qualquer condômino pode exigir a divisão (exceção: clausula de indivisibilidade de 5 anos, no contrato pode ser prorrogada, no testamento não)
Divisão forçada: coisa divisível, ninguém dos condôminos paga as dividas coisa deve ser dividida judicialmente (se algum deles pagar, entende-se que o inadimplemte renunciou a sua parte em favor dos que pagaram) 
Alienação forçada: coisa indivisível, sem consenso quanto a alienação vai a juízo para vender e o dividir o valor (respeitado o direito de preferencia: mais benfeitorias maior quinhão). 
USUCAPIÃO DO CONDOMINIO ?
CONDOMINIO EDILICIO 
Quando a coisa já está material e juridicamente dividia entre os condôminos, mas permanecem em comum partes dela
Edificações compostas por unidades autônomas que, juntas, formam uma edificação maior e, nessa medida, participam com frações ideais do todo
Não é P.J, é sujeito de direitos não personalizado
Titularidades sobre as partes comuns + titularidade de cada um sobre a unidade imobiliária (podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietaros, exceto garagens que não podem ser alienados ou alugados a estranhos do condomínio sem autorização) 
Criação do condomínio edilício: contrato ou testamento, que devem constar a discriminação e individualização das unidades das partes exclusiva e das partes comuns; a fração ideal de cada unidade; o destino do edifício 
A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais
Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
· 1º Ato de Instituição – Relações Externas 
· 2º Convenção de Condomínio – Relações Internas - a convenção define os elementos essenciais à criação do condomínio (ex valor da taxa de condomínio), e pode ser modificada com a maioria qualificada (⅔ dos condominos) 
· 3º Regimento Interno – Relações Internas - trata-se de um desmembramento da Convenção de Condomínio, que define os direitos e deveres do condômino - ex: se pode ou não ter animais; pode ser modificado com a maioria simples 50%+1)
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; 
Se não contribuir com as despesas —> inadimplência: sanção de juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito 
 
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Se descumprir esses deveres multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais.
Se descumprir reiteradamente esses deveres poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Se descumprir reiteramente o inciso IV comportamento antissocial: poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia (tem direito à defesa) 
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMINIO: a assembleia deve escolher um sindico que não poderá ser condômino, em mandato de no máximo 2 anos que pode ser renovado. 
EXTINÇÃO: consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais
Desapropriação: indenização será repartida 
INCORPORAÇÃO IMOBILIARIA – NÃO É DIREITO REAL 
Construtora: empresa responsável pela execução física do edifício (construção civil)
Incorporadora: empresa empreendedora que articula o negócio imobiliário
As relações entre condomínio e os condôminos não são de consumo. 
Já as relações entre o incorporador, se enquadram nas relações de consumo, sendo regidas pela legislação especial e pelo CDC. 
MULTIPROPRIEDADE (espécie de condomínio especial): Quando há mais de um titular na relação jurídica complexa de propriedade. Estabelecer uma limitação temporal ao exercício da propriedade. Não limita nenhuma das faculdades jurídicas, só as condiciona ao tempo em que foi marcado na propriedade. É uma espécie do gênero condomínio 
· No tempo de cada um, cada pessoa é proprietária exclusiva (detem 100%) – os proprietários vao alternarnado a propriedade exclusiva 
	No condominio geral, o 100% seria dividido em parcelas ideais (ex: se são 2 proprietarios, cada um tem 50%)
· Os encargos são divididos por todos (de acordo com a cota do tempo – ex: IPTU divide por 12 meses e o proprietário paga de acordo com os meses que ele ocupa) 
· IPTU e benfeitorias necessárias responsabilidade comum de todos os proprietários 
· A legislação não abrange bens móveis: só bens imóveis podem ter multipropriedade (crítica; existem bens moveis de valor expressivo, como aeronaves, iates, etc) 
Apesar disso, os bens imóveis podem ser fracionados no tempo por meio de contrato 
· Fracionamento no tempo da titularidade do imóvel em frações semanais (a parcela temporal mínima para que se tenha multipropriedade é de 7 dias) 
A fração de tempo pode ser:
a. fixa e determinada: mesmo período de cada ano
b. flutuante: variavel de tempos em tempos, desde que respeitados a isonomia e o direito de escolha 
c. mista: tem meses fixos + meses que terão rotatividade (ex: meses de férias)
· Multipropriedade ser instituida por ato entre vivos ou testamento e tem que registrar no cartório de registro de imóveis 
O ato de instituição deve: regulamentar os poderes e deveres dos multiproprietario, numero de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel, definir um administrador do imovel, fundo de reserva pra manutenção do imóvel, multas, etc 
· Além das frações ideais de utilização, pode-se instituir uma fração de tempo destinada à reparação do imóvel 
· Multipropriedade não se extingue quando só resta um mesmo multiproprietario detentor de todas as frações de tempo 
· Tem todas as faculdades de propriedade, menos dispor 
· O multiproprietario tem direito de alienar e onerar sua fração de tempo de forma livre (não depende de anuência dos outros multiproprietarios, mas deve avisar o administrador se houver). Não tem direito de preferencia (só de tiver expresso no contrato) 
· Deve desocupar o imóvel, sob pena de multa diária 
· Multiproprietario responde pelos danos causados ao imóvel por si ou por um de seus acompanhantes e devecomunicar ao adm os defeitos.
· Não pode se opor a obras urgentes em seu período de tempo 
Despesas de uso normal e desgaste natural do imóvel: todos os multiproprietarios respondem
Despesas de uso anormal, sem prejuízo de multa: só o que causou o dano responde
****Dentro do condomínio edilício (prédio) pode ter apartamentos em condomínio geral e em multipropriedade
MAS para que haja multipropriedade no condomínio edilício, deve-se ter essa previsão no documento de instituição do prédio ou autorização da maioria absoluta dos condôminos em assembleia (2/3)