direito da vizinhança

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FACULDADE METODISTA CENTENÁRIO
DIREITOS DA VIZINHANÇA
DIREITO DE CONSTRUIR
MANOELA GARCIA
Santa Maria, 2020
Unidade 6 – Direitos da vizinhança.
6.1. Introdução 
6.2. Do uso anormal da propriedade
Trata-se de quando o proprietário ou possuidor de um imóvel usa o mesmo de maneira que irá trazer riscos ou prejuízos a segurança, saúde e sossego da vizinhança, em contrapartida o vizinho afetado poderá tomar medidas cabíveis contra a pessoa que traz o incomodo (processo, ação de dano infecto, ação de nunciação de obra nova, ação demolitória e também pode ser exigido que os danos causados sejam reparados). 
Segundo Tartuce (2020, p.226, 227) “Não se pode desassociar a regra do art. 1277 do CC/2002 da vedação do abuso de direito, havendo uma relação umbilical entre os institutos. Nessa trilha, vale transcrever a fórmula proposta por Carlos Alberto Dabus Maluf:
 “Aquele que não usa da sua propriedade de modo ordinário, segundo as condições normais da situação do imóvel, do tempo e do lugar, mas antes procede com abuso do seu direito, sem o respeito devido à esfera de ação e aos interesses dos vizinhos, sem proveito próprio sério e legítimo, com mero intuito malévolo, ou por espírito de chicana, bem assim aquele que cria risco novo, exercendo uma atividade legítima, mas nociva a terceiros, será responsável pelos danos que produzir a estes e ás coisas destes”.”
O art. 1277 do CC/2002, dispõe em seu parágrafo único que é proibido as interferências externas, considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. Há também critérios para a confirmação ou não do uso anormal da propriedade, logo que existem situações em que a área já é predestinada a bares noturnos, por exemplo em áreas praianas, são locais onde existem uma maior tolerância ao barulho. Já não é o mesmo caso se o bar ou a casa de shows tiver uma localização em região especificamente residencial.
O direito de afirmar o uso anormal da propriedade deixa de existir quando as alegações forem justificadas por interesse público em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal, como por exemplo a construção de um hospital particular em uma área residencial, os residentes que comprovarem prejuízo em sua saúde, sossego ou segurança poderão ter direito a indenização, porém sem a remoção do prédio do local.
Está disposto no art. 1280 do CC/2002 que o proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha o direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual, ou seja, se um prédio ameaçar ruína, bem como trazer dano iminente ou risco à segurança o vizinho pode exigir a demolição do mesmo.
São possíveis as seguintes demandas judiciais sob o uso anormal do domínio: ação de obrigação de fazer ou não fazer, ação de reparação de danos, ação demolitória, ação de nunciação de obra nova e ação de dano infecto.
6.3. Das árvores limítrofes
Como previsto no art. 1282 do CC/2002, a árvore limítrofe é aquela cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
Caso o vizinho esteja utilizando a árvore com objetivo de prejudicar o outro, é cabível as mesmas medidas judiciais previstas no uso anormal da propriedade. Disposto no art. 1283 do CC/2002, as raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a extrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido. Sendo assim, a lei concede o direito do proprietário do imóvel invadido de cortar ou não o que invade o seu terreno, contudo o corte não pode comprometer a vida da árvore limítrofe, tendo em vista o direito socioambiental da propriedade. Mas, se caso o dono do terreno invadido não optar por não exercer o direito de corte, isso não isenta o dono proprietário da árvore invasora da responsabilidade dos danos causado pela mesma.
Os frutos caídos da árvore no terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular (art. 1284 do CC/2002, caput). Neste caso, o artigo refere-se a frutos caídos e não aqueles tirados pelo proprietário do terreno invadido.
6.4. Da passagem forçada e da passagem de cabos e tubulações 
	O caput do art. 1285 do CC/2002 diz que: “o dono do prédio que não tiver acesso à via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo o rumo será judicialmente fixado, se necessário”. Desta forma se um terreno se encontra isolado em relação a rua (via pública), nascente ou porto dar-se-á o direito de passagem forçada, logo o proprietário do terreno isolado tem o direito de obrigar o vizinho a lhe conceder passagem, por intermédio de indenização. Caso haja discordância quanto ao valor, será decidido judicialmente. 
	Caso não houvesse modo ou forma de adentrar a propriedade, a mesma não teria finalidade social. Como disposto no art. 1285, § 1º do CC/2002, sofrerá o constrangimento vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar a passagem. A passagem forçada deve ser instituída da maneira menos gravosa ou prejudicial possível aos domicílios vizinhos (princípio da menor onerosidade).
	O art. 1285, § 2º do CC/2002, dispõe que se ocorrer alienação parcial do prédio de modo que uma das partes perca o acesso à via pública, nascente ou porto o proprietário da outra deve tolerar passagem. Como conclui Tartuce (2020, p. 233), “a obrigação de tolerar a passagem forçada deve acompanhar a coisa, constituindo uma obrigação ambulatória ou propter rem”. Em caso de alienação deverá ser aplicada ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra (art. 1285, §3º, do CC/2002).
Não devemos confundir a passagem forçada com as servidões de passagem, logo que a passagem forçada trata-se de um instituto de vizinhança, é obrigatória, há pagamento de indenização ao imóvel serviente, imóvel sem opções de saída e há a ação de passagem forçada, enquanto as servidões constituem um direito real de gozo ou fruição, são facultativas, há o pagamento de indenização somente se as partes entrarem em comum acordo, há outras opções de saída e quanto ao aspecto processual é incumbida a ação confessória.
Está disposto no art. 1286 do CC/2002 que mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa, ou seja, caso for necessária a passagem de cabos ou tubulações pelo prédio vizinho, o mesmo será obrigado a aceitar tal condição (servidão de passagem forçada), desde que não tenha outra opção. Este regime jurídico é semelhante ao da passagem forçada.
Mas, em contrapartida o parágrafo único do art. 1286 do CC/2002 diz que: O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel. E por fim o artigo 1287 do CC/2002 dispõe que: se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança, sendo assim caso as instalações possam vir a ocasionar algum perigo, o proprietário do prédio vizinho poderá exigir obras de segurança.
6.5. Das águas
O artigo 1288 do CC/2002 diz respeito as águas que correm naturalmente (chuva), em regiões com propriedades em diferentes níveis (declive), o mesmo dispõe que o proprietário do terreno inferior é obrigado a receber as águas que correm do superior, não podendo fazer obras que dificultem seu fluxo, afim de impedir que essas águas adentrem o seu terreno,assim como o presente artigo também impõe restrições para o proprietário do terreno superior o advertindo sobre obras que possam comprometer ou agravar a condição natural do terreno inferior. 
No entanto há a ausência de danos indenizáveis ao proprietário do imóvel inferior, visto que as águas fluem naturalmente de um terreno para outro o que não obriga a reparação de eventuais danos causados. Mas vale ressaltar que o imóvel inferior somente é obrigado receber o fluxo de água apenas quando este tiver origem natural, caso haja atuação humana que acabe por resultar em indenização.
Caso ocorra escoamento de água levada artificialmente, que corram de um prédio superior a um prédio inferior, o dono poderá pedir que seja realizado o desvio, ou que seja indenizado por prejuízos sofridos. Dá indenização será deduzido o valor do benefício obtido (art. 1289 CC/2002), mas para o Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro Marco Aurélio Bezerra de Melo: 
”...isso pode inviabilizar, eventualmente, uma melhor exploração do prédio superior. Expliquemos melhor. Pode acontecer de o dono do prédio superior ter realizado com outra pessoa a canalização de águas, mediante a servidão predial de aqueduto a fim de plantar arroz e não encontre outra fora de escoar as águas que não seja para prédio inferior. Se este exigir o desvio das águas, tornará impossível o plantio da referida cultura”.
Porém em contrapartida o artigo 92 do código das águas diz que: ”mediante indenização os donos de prédios inferiores, de acordo com as normas de servidão legal de escoamento, são obrigados a receber as águas das nascentes artificiais”.
Consta no artigo 1290 do CC/2002 que se caso exista nascente de águas ou escoamento de águas pluviais pertencente ao proprietário de prédio superior, o mesmo não pode obstruir o curso natural das águas ao prédio inferior.
Segundo Tartuce (2020, p. 239), “O art. 1291 do código civil é um dos mais criticados da atual codificação material...” 
“Art. 1291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas”.
O autor ainda completa: “Ora, a lei está admitindo, em sua literalidade, a possibilidade de poluição de águas, tidas como não essenciais, algo inadmissível em tempos atuais, diante da preocupação com o Bem Ambiental”. Portanto se é aguardado a revogação do artigo 1291 do CC/2002, por conta de incompatibilidade constitucional com o artigo 225 DA CF/1988. Já no artigo 1292 do CC/2002, consta que o proprietário poderá construir barragens, açudes ou outras obras para represamento da água em sua propriedade, desde que não haja invasão de prédio alheio, sob pena de indenização ao titular.
Está presente no art. 1293 do CC/2002, que sempre que indispensável a captação de água para suprir as necessidades básicas da vida, o proprietário de um prédio poderá exigir a construção de aquedutos, ao titular do outro prédio, previamente indenizado. Com o intuito de um consenso entre os proprietários vizinhos, o legislador determinou que o aqueduto não deve impedir a construção de cercas ou modificações no imóvel onerado, bem como a concessão do uso do aqueduto para suprir as primeiras necessidades da vida do proprietário (art. 1295 CC/2002). E para finalizar as águas, no artigo 1296 do CC/2002, consta que o dono do aqueduto deve ser indenizado por utilização de águas supérfluas, não destinadas as primeiras necessidades da vida.
6.6. Do direito de tapagem e dos limites entre prédios 
	O direito de tapagem é aquele no qual o proprietário de um imóvel tem de cercar, murar, valar e tapar de qualquer modo seu prédio urbano ou rural, podendo pressionar seu confinante a proceder a demarcação entre as duas propriedades, dividindo-se os custos e despesas. Os muros ou divisórias são de propriedade comum, sendo assim estes marcos divisórios só poderão e deverão ser retirados, caso os dois proprietários estiverem em comum acordo (art. 1297, caput, § 1º, §2º do CC/2002). 
	O direito de tapagem e o de limites entre os prédios, abrangem as figuras do usuário, usufrutuário e o superficiário, logo que caso seja de comum acordo a demarcação entre as duas propriedades as despesas serão rateadas, contudo se não houver acordo se faz necessário procedimento judicial (ação demarcatória), cujo decisão final fica a cargo dos registros de matrícula do imóvel. 
	Diferenciam-se ação demarcatória da divisória, logo que a demarcatória determina o proprietário a fixar os novos limites extinto pelo tempo, enquanto a divisória determina aos condôminos que partilhem corretamente o bem em questão.
	Como disposto no § 3º do artigo em questão, a construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas. 
	
Unidade 7 – Do direito de construir
 		
	O art. 1299 do CC/2002, dispõe que o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Destacam-se como as principais restrições dos direitos de vizinhos, ou seja, o direito de construir do proprietário em seu espaço, deve respeitar o direito de seus vizinhos assegurados por regulamentos administrativos, particularmente o plano diretor que visa a organização das cidades, como disposto no estatuto da cidade. 
Como determina o art.1300 CC/2002 o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje água, diretamente, sobre o prédio do vizinho, contudo não devemos confundir com o despejo de águas de seu fluxo normal, o que está em questão é o escoamento das águas das chuvas diretamente para o terreno vizinho.
Como forma de proteção de privacidade o artigo 1301 do CC/2002 dispõe que é proibida a abertura de janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda a menos de um metro e meio de distância do terreno do vizinho, porém a limitação é restrita as áreas urbanas, logo que nas áreas rurais a distância mínima deve ser de três metros (art.1303 CC/2002).
 O proprietário prejudicado do prédio vizinho tem o prazo de um ano e um dia após a conclusão da obra, para exigir que seja desfeita, o prazo decadencial em questão é utilizado para fins de ação demolitória, contudo se passado o prazo decadencial, o proprietário “prejudicado” poderá erguer construção em sua propriedade mesmo que atrapalhe a janela alheia (art. 1302 CC/2002). 
O art. 1304 CC/2002 Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes, trata-se de casos em que se faz necessário a colocação de trave, viga madeira no prédio vizinho nos casos em que se faz necessário o referido alinhamento.
Os direitos de madeiramento e travejamento se encontram-se no art. 1305, caput, do CC/2002, o confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce, logo quando o primeiro vizinho vier a construir muro divisório até meia espessura do terreno alheio, poderá cobrar do proprietário dono do outro terreno o valor correspondente a sua metade, quando este vier a travejar as vigas da construção.
Cada um tem direito ao uso da parede-meia, sendo vedado colocar em risco a segurança dos prédios, sempre mantendo o outro ciente da obra que irá efetuar, o proprietário do prédio vizinho poderá usufruir de todo o proveito admitido até a metade da espessura do muro divisório, sempre deixando os condôminos com a ciência da realizaçãoda obra, e prezando pelas regras de segurança (art. 1306 CC/2002). É permitido que a parede divisória se torne mais alta, neste caso as despesas ficam a cargo da pessoa na qual optou por fazer a modificação, porém se o alteamento da parede for de interesse mutuo dos vizinhos, as despesas poderão ser divididas conforme disposto no artigo 1307 do CC/2002.
O caput do artigo 1308 do CC/2002 proíbe encostar chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos propícios de prejudicar o vizinho, de forma que preserve a saúde e segurança do mesmo. Dispõe o artigo 1309 do CC/2002 que são proibidas construções capazes de poluir, inutilizar, para uso ordinário a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistente, logo o beneficiário da água do poço ou da nascente é o responsável por impedir a construção ou pleitear a indenização. Já no artigo 1310 do CC/2002 a norma age de forma mais específica logo que proíbe diretamente que o proprietário faça escavações ou quaisquer obras que interfiram no funcionamento do poço ou nascente.
Em preservação da segurança dos vizinhos, o código veda qualquer obra ou reforma que possa provocar desmoronamento ou deslocação de terra, sem que anteriormente tenham sido realizadas obras acautelatórias (art. 1311 CC/2002). Caso alguma das proibições forem burladas, o responsável pelas construções feitas, será também o responsável pela demolição das mesmas, além de responder por perdas e danos (art. 1312 CC/2002).
O artigo 1313 do CC/2002 reconhece a obrigação do proprietário ou ocupante da propriedade em autorizar que o vizinho adentre no seu imóvel, desde que seja previamente comunicado. Completa Tartuce (2020, p. 250): “Se o vizinho, temporariamente, dele for usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório. Exemplo: o proprietário deve tolerar a entrada do vizinho para reparos em paredes ou corte de galhos de árvores. Esse direito de tolerância é aplicado aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva (art.1313, §1º, do CC). Também a ilustrar, do Tribunal Bandeirante: “há previsão legal para que se autorize o vizinho a adentrar em imóvel com o fito de efetuar os necessários reparos na parede e/ou no muro (art. 1313, I, do Código Civil). Não há prova no sentido de que a realização da pintura irá causar danos a quaisquer dos imóveis. São frágeis, a par disso, as alegações de que sua neta correria risco” Para o vizinho apoderar-se das coisas suas, inclusive animais que ali se encontrem casualmente. Exemplo: o vizinho entra no imóvel de outrem para pegar uma bola de futebol ou um gato perdido. Uma vez sendo entregue a coisa buscada pelo vizinho, o proprietário, por razões óbvias, pode impedir novas entradas no imóvel (art. 1313, § 2º, do CC)”.