Aula 2_Perícias_Avaliação de Imóveis Rurais

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Avaliação de 
Imóveis Rurais
Universidade Federal do Maranhão
Centro de Agrárias e Ambientais – Chapadinha
Prof. MSc. Gabriel Silva dos Santos
NBR 14653-1 – Parte 1: Procedimentos Gerais;
NBR 14653-2 – Parte 2: Avaliação de imóveis urbanos;
NBR 14653-3 – Parte 3: Avaliação de imóveis rurais
NBR 14653-4 – Parte 4: Empreendimentos;
NBR 14653-5 – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
NBR 14653-6 – Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
NBR 14653-7 – Parte 7: Patrimônios históricos.
Avaliação de Imóveis Rurais
Avaliação de bens – Parte 3;
ABNT NBR 14653-3;
Imóveis Rurais;
Conceitos sobre Terra
Do ponto de vista jurídico 
é qualquer porção da superfície terrestre sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade;
que dizem respeito não somente a área de superfície, mas também a coisas como cobertura vegetal natural, as construções e outras benfeitorias feita pelo homem.
Demétrio, 1991
Conceitos sobre Terra
Do ponto de vista econômico:
Somatório dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem sobre os quais a possessão de qualquer porção da superfície terrestre permite controle;
Demétrio, 1991
Classificação dos imóveis rurais
Módulo Fiscal (MF) 
É uma unidade de medida agrária que representa a área mínima necessária para que as propriedades rurais sejam consideradas economicamente viáveis (BRASIL, 2012a);
Foi instituída pela Lei nº 6.746, de 10 de dezembro de 1979. O tamanho do módulo fiscal varia de 5 a 110 hectares, conforme o município.
Dimensão
Classificação dos imóveis rurais
Minifúndios 
Até um módulo fiscal;
Pequenas propriedades
1 a 4 módulos fiscais;
Médias propriedades
Superior a 4 e até 15 módulos fiscais;
Grandes propriedades
Acima de 15 módulos fiscais;
Dimensão
Módulo fiscal - Define o enquadramento das propriedades;
Classificação dos imóveis rurais
Escolha do módulo
Leva em conta as particularidades locais:
Tipo de exploração predominante no município;
Cultura permanente, cultura temporária, pecuária ou florestal;
Renda obtida com a exploração predominante;
Dimensão
Módulo Fiscal
	CODIGO	 MUNICIPIO 	UF	MÓDULO FISCAL
	101052	TURIAÇU	MA	75
	109029	CHAPADINHA	MA	70
	102229	VITÓRIA DO MEARIM	MA	60
	108103	SANTA RITA	MA	55
	107026	ESPERANTINÓPOLIS	MA	50
	103039	SÃO JOSÉ DE RIBAMAR	MA	30
	103047	SÃO LUÍS	MA	15
Fonte: 
IE/INCRA Nº20/
INSTRUÇÃO ESPECIAL/INCRA/Nº 20, DE 28 DE MAIO DE 1980
Aprovada pela Portaria/ MA 146/80 - DOU 12/6/80, Seção I p. 11.606.
Classificação dos imóveis rurais
não explorado;
de lazer e turismo;
de agricultura;
de pecuária;
de silvicultura;
agroindustrial;
misto.
Exploração
Componentes dos imóveis rurais
Terra bruta: Terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural;
Terra cultivada: Terra com cultivo agrícola;
Terras
Componentes dos imóveis rurais
Terra nua: Terra sem produção vegetal ou vegetação natural;
Terras
Subdivisão da Terra
Situação
Localização de mercado, vias de acesso;
Propriedade
Direitos e deveres com relação a terra;
Capital
Compra e venda;
Classificação dos imóveis rurais
Toda obra realizada pelo homem na estrutura de uma coisa com o propósito de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la;
Não existe benfeitoria natural, todas são artificiais;
Benfeitorias
Classificação dos imóveis rurais
Voluptuárias
As de mero recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor;
Úteis
As que aumentam ou facilitam o uso do bem;
Necessárias
As que têm por finalidade conservar o bem ou evitar que se deteriore;
Código Civil, Art.96
Benfeitorias
Classificação dos imóveis rurais
Produção vegetal (culturas);
Construções (casa, galpão, cercas);
Instalações (rede de energia elétrica, rede de distribuição de água);
Obras e trabalhos de melhoria das terras.
Benfeitorias
Classificação dos imóveis rurais
Florestais, hídricos, minerais;
Recursos naturais
Frutos
Rendas de exploração direta, aluguel, arrendamento, parcerias;
Classificação dos imóveis rurais
Servidões ;
Usufrutos;
Direitos hereditários;
Direitos
Método de Avaliação
Valor de venda
Comercialização;
Livre de ônus (peso, encargo, obrigações de difícil cumprimento);
Valor de arrendamento
Alugar;
Valor de renda;
Avaliação de valor de um bem
Método comparativo direto de dados do mercado;
Método de capitalização de renda – (bem vale pelo que ele pode produzir);
Método evolutivo;
Somatório de parcelas (terreno + benfeitorias);
Método involutivo (aproveitamento eficiente);
Estudo de viabilidade técnico-econômica;
Tipos de Terras
Terras de cultura de primeira
Tipos de Terras
Potencialmente aptas para culturas anuais, perenes e outros usos;
Suporta manejo intensivo de práticas culturais e preparo do solo;
Produtividade média a alta;
Mecanizáveis;
Plana ou ligeiramente declivosas;
Solos profundos e bem drenados;
Terras de cultura de primeira
Tipos de Terras
Terras de cultura de segunda
Tipos de Terras
Aptas a culturas anuais, perenes e outros usos, apresentam limitações mais sérias que a terra de cultura de primeira;
Apresentam problemas de mecanização;
Declividade mais acentuada (favorece os problemas de mecanização);
Terras de cultura de segunda
Tipos de Terras
Solos profundos, bem drenados, boa fertilidade;
Necessitam de algum corretivo;
Não se deve plantar culturas anuais continuamente;
Plantas perenes e pastagens para proteção do solo;
Terras de cultura de segunda
Tipos de Terras
Terras de pastagens
Tipos de Terras
Terras impróprias para culturas;
Mas potencialmente aptas para pastagem e silvicultura;
Baixa fertilidade;
Plana ou acidentada;
Necessita de práticas de conservação e manejo (simples a moderado);
Terras de pastagens
Tipos de Terras
Terras para Reflorestamento
Tipos de Terras
Impróprias para culturas e pastagens;
Aptas a silvicultura e vida silvestre;
Topografia de plana a bastante acidentada;
Fertilidade muito baixa;
Terras para reflorestamento
Tipos de Terras
Terras de Campo
Tipos de Terras
Terra com vegetação natural, primária ou não;
Possibilidades restrita para pastagem e silvicultura;
Melhor uso é para abrigo de flora e fauna;
Terras de campo
Classes de Usos
Sistema Brasileiro de Capacidade de Uso;
 Lepsch et al., 1983 – versão modificada da classificação americana;
3 grupos principais
Tipos de intensidade no uso de terras
8 classes de capacidade de uso
Grau de limitação de uso
4 subclasses
Natureza da limitação de uso
Classes de Usos
Grupos
Possíveis utilizações que se pode aplicar ao solo;
Classes
Práticas de controle de erosão;
Práticas de melhoramento;
Subclasses
Limitações do solo;
Classes de Usos
Grupo – A
Terras próprias para todos os usos – Culturas anuais perenes, pastagens, reflorestamento e vida silvestre.
(Classes I, II, III e IV)
Classes de Usos
Grupo – B
Terras impróprias para cultivos intensivos;
Aptas para pastagens, reflorestamento , manutenção da vida silvestre e da vegetação natural;
Cultiváveis para culturas protetoras do solo;
(V, VI e VII)
Classes de Usos
Grupo – C 
Terras não adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens ou reflorestamento;
Apropriadas para proteção da flora e fauna silvestre;
Recreação e armazenamento de água;
(VIII)
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Grupo – A
Classe I
Terras cultiváveis;
Aparentemente sem problemas especiais de conservação;
Classe II
Terras cultiváveis;
Problemas simples de conservação;
Considera as terras próprias para lavouras, pastagens e/ou reflorestamento abrangendo quatro classes
Grupo – A
Classe III
Terras cultiváveis;
Problemas complexos de conservação;
Classe IV
Terras cultiváveis ocasionalmente ou com extensão limitada;
Sérios problemas de conservação;
As culturas anuais são indicadas para as classes I a III, sendo possível na classe IV desde que ocasionalmente como na implantação de culturas perenes.
Grupo – B
Classe V
Adaptadas para pastagens/reflorestamento;
Sem necessidade de práticas especiais de conservação;
Cultiváveis em casos especiais;
Classe VI
Pastagem e reflorestamento;
Problemassimples de conservação;
Cultiváveis em casos especiais;
Culturas permanentes;
Protetoras dos solo;
Inclui as terras impróprias para lavouras, mas adaptáveis para pastagens, silvicultura e refúgio da vida silvestre
Grupo – B
Classe VII
Adaptadas somente para pastagens e reflorestamento;
Problemas complexos de conservação;
Grupo – C
Classe VIII
Impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento;
Abrigo e proteção de fauna e flora silvestre;
Ambiente para recreação;
Armazenamento de água;
Engloba terras impróprias para exploração econômica, servindo para recreação.
Tipos admissíveis
Subclasse IIe
Terras produtivas;
Relevo suavemente ondulado;
Ligeiro ou moderado risco de erosão;
Declive de 2 a 5%;
Subclasse IIs
Terras produtivas, planas ou suavemente onduladas;
Ligeira limitação pela capacidade de retenção de água;
Pouca capacidade de retenção de adubo;
Tipos admissíveis
Subclasse IIa
Terras produtivas praticamente planas;
Ligeiras restrições de drenagem e excesso de água;
Sem risco e inundação;
Subclasse IIc
Terras produtivas, praticamente planas ou suavemente onduladas;
Limitações climáticas;
Secas prolongadas;
Tipos admissíveis
Subclasse IIIs
Terras praticamente planas ou suavemente onduladas;
Fertilidade muito baixa, profundidade média;
Drenagem interna moderada a pobre;
Dificuldade de preparo de solo;
Subclasse IVc
Limitações climáticas moderadas a severas;
Secas prolongadas;
Geadas ocasionais;