Laudo Técnico de Avaliação de Imóvel

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Processo CPOS 0380/2008 – pasta A101 
 
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana T 55 11 2139-0100 cpos@ cpos.sp.gov.br Companhia Paulista de Obras e Serviços 
04019-030 – São Paulo, SP Fax 55 11 2139-0166 www.cpos.sp.gov.br 
 
 
 
 
 
 
 
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL 
 
 
 
 
Rua Pernambuco, s/nº Lote 11 quadra O 
Jardim Pacaembu 
São Carlos/SP 
 
 
Conselho do Patrimônio Imobiliário 
 
COORDENADAS GEOGRÁFICAS: S 22.04565º W 47.894178º 
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FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 
 
1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): 
 
 Valor do imóvel: : 
 
 
 
2. CPOS – PROCESSO: SEP – PROCESSO: 
 
 
3. LOCALIZAÇÃO: 
 
ENDEREÇO: BAIRRO: 
 
CEP: MUNICÍPIO: TRANSCRIÇÃO: CARTÓRIO: 
 
 
 
 
6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: 
 
ÁREA (m2): FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA (m): 
 
TOPO GRAFIA: 
 
PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO: 
 
SUPERFÍCIE DO SOLO: 
 
SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO: 
 
 
7. BENFEITORIAS EXISTENTES: não há. 
 
PADRÃO CONSTRUTIVO: ÁREA (m2): PAVIMENTO: 
 
IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO: 
 
ESTADO DE CONSERVAÇÃO: 
 
BOM: REGULAR: RUIM: 
 
 
8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: 
 
INVADIDO EM PARTE: DESOCUPADO: 
 
OCUPANTE: CONTATO: 
 
 
4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 
 
 
 
- FORMATO DO TERRENO: 
POLÍGONO REGULAR: 
 
POLÍGONO IRREGULAR: 
5. FOTOGRAFIA 1: 
 
 
 
261,25 11,00 
encravado 
 
 
 
 
 
 
 
 
RUA PERNAMBUCO S/Nº LOTE 11 QUADRA O JARDIM PACAEMBU 
 
 SÃO CARLOS 
 
41.995 
0380 / 2008 – A-101 
 R$48.700,00 
2933 / 2009 
2º Ofício de São Carlos 
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ÍNDICE 
 
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 
2. FINALIDADE DO LAUDO 
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 
4.1. DOCUMENTAÇÃO 
 4.1.1. MATRÍCULA E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 
4.2. LOCALIZAÇÃO 
4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 
4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 
6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO 
7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 
8. ENCERRAMENTO 
9. ANEXOS 
9.1. PRESSUPOSTOS 
9.2. METODOLOGIA 
9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 
9.4. CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO 
9.5. RELAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS 
9.6. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 
 
O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do 
Patrimônio Imobiliário. 
 
2. FINALIDADE DO LAUDO 
 
A finalidade do laudo é determinar o valor de mercado do imóvel pertencente à Fazenda 
do Estado de São Paulo, para fins de alienação. 
 
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 
 
O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em 
pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, 
apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos 
dados coletados. 
 
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 
 
4.1. DOCUMENTAÇÃO 
Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo 
solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos. 
Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, 
hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza. 
 
 
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4.1.1 TRANSCRIÇÃO 
 
Transcrição 41.995 Livro 3-Y fls. 187 do Cartório do 2º Ofício de São Carlos-SP: 
“...UM TERRENO sem benfeitorias, nesta cidade de São Carlos, no Jardim 
Pacaembu, com frente para à Rua Pernambuco, correspondente ao lote 11 da 
quadra “O” medindo 11,00 metros de frente, por 23,50 metros de frente ao fundo 
de um lado; 24,00 metros de frente ao fundo de outro lado, e confrontando de um 
lado com o lote 10; de outro lado com o lote 12; e nos fundos com o lote 21. – 
Transcrição anterior n° 28.344...” 
 
4.2. LOCALIZAÇÃO 
O imóvel está localizado na Rua Pernambuco s/nº no bairro designado 
Jardim Pacaembu no município de São Carlos, entre as ruas Bahia e 
Paraná e entre os números 533 e 562. 
 
 
 
Figura 1: localização do imóvel. 
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4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 
 
O local do avaliando possui todo o tipo de infra-estrutura urbana, dentre as quais 
água encanada, coleta de esgoto e de águas pluviais, pavimentação asfáltica, 
energia elétrica, iluminação pública, telefone e transporte coletivo. 
A região é formada por residências de padrão popular e está próximo à Favela do 
Gonzaga. 
 
 
 Figura 2: Imóvel avaliando e seu entorno. 
 
 
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4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 
 
Terreno sem benfeitorias: 
Área: 261,25 m2 Frente: 11,00 m 
Superfície: Seca Topografia: Caído para os fundos 
Formato: irregular 
 
Transcrição 41.995 Livro 3-Y fls. 1187 do CRI de São Carlos-SP: “...UM TERRENO 
sem benfeitorias, nesta cidade de São Carlos, no Jardim Pacaembu, com frente 
para à Rua Pernambuco, correspondente ao lote 11 da quadra “O” medindo 11,00 
metros de frente, por 23,50 metros de frente ao fundo de um lado; 24,00 metros de 
frente ao fundo de outro lado, e confrontando de um lado com o lote 10; de outro 
lado com o lote 12 e nos fundos com o lote 21. – Transcrição anterior n° 28.344...” 
 
O imóvel possui topografia em declive, sendo aproximadamente os primeiros 12 
(doze) metros com pequena queda e o restante com queda acentuada. 
O imóvel, por ocasião da vistoria, encontrava-se desocupado. Conforme informações 
colhidas com moradores vizinhos do imóvel avaliando, esse é utilizado para guardar 
veículo durante a noite. 
 
Figura 3: Vista do imóvel avaliando pelo Google. 
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5. DIAGNÓSTICO DE MERCADOO imóvel possui características para residência popular. 
O Bairro Jardim Pacaembu no qual se localiza o avaliando está distante do Centro da 
Cidade e após linha férrea. A proximidade da Favela do Gonzaga desvaloriza o 
imóvel avaliando. 
Em face das características da região a liquidez do imóvel é média. 
 
6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 
 
 
A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a 
seguinte redação: 
“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o 
empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações 
que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do 
grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do 
empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de 
graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende 
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por 
isso, não é passível de fixação a priori.” 
 
Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado 
imobiliário da região, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 – 
Tabela 1 e Tabela 2, item 9.2.3 – Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau 
de Fundamentação II e Grau de Precisão III. 
 
 
 
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7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO 
 
7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 
 
Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de 
Mercado para o cálculo do valor do terreno. A descrição do Método encontra-se no 
Anexo 9.2 – item 9.2.1. 
 
No presente caso, os fatores que influenciaram na composição do valor de terreno 
na região do imóvel foram: 
 
Fator Transposição: Aplicado para corrigir diferenças de localização entre 
comparativos e o avaliando. Utilizamos o índice base para o avaliando igual a 100. 
Os elementos comparativos foram classificados com os fatores 100, 130 e 150, 
sendo quanto maior o índice melhor a localização; 
Fator Área: Conforme “Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações” da 
Editora Pini, autoria do Eng. Sérgio Antônio Abunahman: 
4
1






=
avaliandoelementodoárea
pesquisadoelementodoárea
F a → quando a diferença for inferior a 30% 
8
1






=
avaliandoelementodoárea
pesquisadoelementodoárea
F a → quando a diferença for superior a 30%. 
 
 
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Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO para o 
terreno avaliando: 
Valor Unitário = R$186,57/m² 
 
Para valor do terreno tem-se: 
Valor do Terreno = Vunit X Atotal 
Área Total = Atotal = 261,25 m² 
Valor Unitário = Vunit = R$186,57/m² 
Substituindo: Valor do Terreno = R$186,57/m² X 261,25 m² 
 
 
Valor do Terreno = R$48.741,41 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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8. ENCERRAMENTO 
 
Encerra-se o presente trabalho composto por 11 (onze) folhas, todas impressas de 
anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as 
demais rubricadas. 
 
Adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o seguinte valor: 
Valor do imóvel, arredondado: 
R$48.700,00 (quarenta e oito mil e setecentos reais) 
Referência: março/2013. 
São Paulo, 28 de março de 2013. 
 
 
Vivian Mara Bulizani Lucato 
Arquiteta 
CAU 58.548-9 
Responsável técnico pelo trabalho 
 
 
 
 
Laércio Paulino Simões 
Engenheiro Sanitarista 
CREA 0601141851 
Coordenador dos trabalhos 
 
São parte integrante do presente trabalho os seguintes anexos: 
9.1. PRESSUPOSTOS 
9.2. METODOLOGIA 
9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 
 9.4. RELAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS 
 9.5. CÁLCULOS 
9.6. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA