DIREITO DE POSSE E PROPRIEDADE E RITOS ESPECIAIS - UNIDADE 1 DIREITOS REAIS

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DIREITO DE POSSE E PROPRIEDADE E 
RITOS ESPECIAIS
UNIDADE 1 - DIREITOS REAIS
Laura Spyer Prates
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Introdução
Ao se debruçar sobre a história da humanidade percebe-se que desde os primórdios, dos mais antigos povos, há
relatos de disputas por territórios, riquezas, pela defesa de patrimônios, ou seja, pela propriedade.
A sociedade se construiu enquanto conjunto de pessoas pactuadas a seguirem regras comuns, também
influenciada pela busca harmônica de convivência e respeito, dentre outras coisas, à propriedade.
A Constituição Federal de 1988 traz, dentre os direitos e garantias fundamentais dos brasileiros e estrangeiros
residentes no País, a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade.
Logo, consegue imaginar a hipótese de não se dedicar a esse tema? Afinal, é disso que vamos tratar nessa
unidade, dedicada aos Direitos Reais, um dos quais é a propriedade. A propriedade é realmente o principal
exemplo de Direitos Reais, mas há outros, como a posse, servidão, usufruto, hipoteca, alguns pouco utilizados,
como a anticrese, mas cujo conhecimento é essencial, principalmente para aquele que pretende trabalhar com o
Direito Privado (nome didaticamente utilizado).
Mas, se ainda ficou alguma dúvida, vamos lá. Desde que iniciou seus estudos, quantos parentes já vieram pedir
aquela orientação quanto ao reconhecimento de usucapião? Ou perguntaram sobre um processo de
desapropriação que ainda não receberam a indenização? Ou melhor, quantos amigos já te solicitaram aquele
modelo de contrato de promessa de compra e venda ou aquela “ajudinha” com o vizinho que mudou a cerca de
lugar?
Se você se viu em todas as situações indagadas acima, é hora de saber que são os manuais de Direito Civil,
especialmente a parte dos Direitos Reais, a fonte de suas consultas e respostas. Então, vamos começar?
1.1 Direitos reais e direitos pessoais: características, 
efeitos e classificação
Importante, inicialmente, localizar a matéria de Direitos Reais dentro do Código Civil brasileiro, primeira fonte
de estudo. Assim, veja que o Livro III, da Parte Especial, do Código Civil brasileiro se organiza sob a denominação
“Do Direito das Coisas”, onde se encontram os títulos que tratam “Da posse”, “Dos Direitos Reais”, “Da
propriedade”, e outros, sucessivamente.
Gonçalves (2017) explica que “coisa é o gênero do qual bem é espécie. É tudo o que existe objetivamente, com
exclusão do homem”, e continua:
Bens são coisas que, por serem úteis e raras, são suscetíveis de apropriação e contêm valor
econômico. Somente interessam ao direito, coisas suscetíveis de apropriação exclusiva pelo homem,
sobre as quais possa existir um vínculo jurídico, que é o domínio. As que existem em abundância no
universo, como o ar atmosférico e a água dos oceanos, por exemplo, deixam de ser bens em sentido
jurídico. Obtempera CLÓVIS que “a palavra coisa, ainda que, sob certas relações, corresponda, na
técnica jurídica, ao termo bem, todavia dele se distingue. Há bens jurídicos, que não são coisas: a
liberdade, a honra, a vida, por exemplo. E, embora o vocábulo coisa seja, no domínio do direito,
tomado em sentido mais ou menos amplo, podemos afirmar que designa, mais particularmente, os
bens que são, ou podem ser, objeto de direitos reais. Neste sentido dizemos direito das coisas”.
(GONÇALVES, 2017, p. 12)
Logo, o Direito das Coisas é abrangente, é o conjunto de normas que regulamenta o exercício de poder sobre os
bens, não necessariamente do titular da “coisa”. Por essa razão, ali se encontra o instituto da posse, fora do rol de
Direitos Reais.
Como observa Gonçalves (2017):
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Como observa Gonçalves (2017):
[...] embora a posse jurídica não seja um direito real, senão um fato, costumam os escritores, todavia,
incluí-la no direito das coisas, dando-lhe a precedência na ordem das matérias, considerando que ela
põe o homem em contato com as coisas corpóreas, gera direitos relativos a tais coisas e, pela
maneira como funciona, usurpa as exterioridades do domínio. (GONÇALVES, 2017, p. 18-19).
Os Direitos Reais são os enumerados pelo art. 1225 do CC: a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o
uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a concessão de uso especial
para fins de moradia, a concessão de direito real de uso, ou seja, os inerentes às relações jurídicas que tem por
objeto algo suscetível de apropriação.
Veja, portanto, que os Direitos Reais devem ser compreendidos a partir de duas lógicas, uma mais ampla, que
abarca os princípios e regras, inclusive esparsas, do Direito das Coisas, e outra mais restrita, relacionada,
principalmente, ao direito à propriedade.
Mas, afinal, o que são Direitos Reais?
Os Direitos Reais são os tipos de relações jurídicas que podem existir entre um sujeito (pessoa) e um bem. É
dizer, o sujeito pode ser proprietário do bem, ou possuidor, ou, ainda, o usufrutuário do mesmo, dentre outras
hipóteses.
Cada “espécie” de direito real revela o poder exercido pelo sujeito sobre a coisa e daí determina seus efeitos,
obrigações e prestações.
Assim, feitas tais considerações, imprescindível se faz analisar os Direitos Reais em relação aos Direitos Pessoais,
de modo a distingui-los. Afinal, uma mesma situação pode envolver os dois institutos, que são distintos, e que
exigem cada qual a compreensão de suas características, efeitos e classificação.
Em que pese haver teses contrárias ao critério de distinção a seguir, pontua-se que, tal como originariamente, a
compreensão de direitos reais e direitos pessoais se baseia na concepção de direitos absolutos e relativos, ou
seja, aqueles que são oponíveis a toda coletividade e os que relacionados a relações jurídicas cujos sujeitos
passivos são pessoas determinadas.
Vamos clicar nas abas a seguir para conhecer a distinção entre direitos reais e pessoais.
Direitos
reais
É dizer, os direitos reais são direitos absolutos, uma vez que toda a sociedade tem o dever
de respeitá-los - ninguém pode violar a propriedade, a vida, a imagem do outro, por
exemplo.
Direitos
pessoais
Por outro lado, os direitos pessoais dizem respeito apenas aos sujeitos envolvidos, ou seja,
ao credor e ao devedor, logo, são direitos relativos.
Acompanhe melhor no quadro comparativo a seguir:
VOCÊ SABIA?
E a enfiteuse? O Código Civil de 2002 não excluiu esse instituto? Recorda-se que a enfiteuse
particular, que existia no Código Civil de 1916, foi extinto em 2002, quando substituído pelo
direito real à superfície. Atualmente subsistem apenas as enfiteuses particulares já
constituídas, em virtude do direito adquirido, e as enfiteuses públicas, regulamentadas pelo
Decreto-Lei 9760/46.
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Acompanhe melhor no quadro comparativo a seguir:
Quadro 1 - As diferenças entre os Direitos Reais e os Direitos Pessoais.
Fonte: MELLO, 2017, p. 42.
Neste sentido, uma relação jurídica de direito pessoal envolve sujeitos determinados, que de um lado (ativo) tem
o dever de exigir uma prestação, que corresponda a uma obrigação subjetiva e objetivamente determinada para
o outro (sujeito passivo), que se extingue com o seu exercício, ou seja, com seu adimplemento.
Ao passo que a relação jurídica de direito real abrange, como sujeito ativo, pessoa determinada, mas como
sujeito passivo, a coletividade, em face da qual se deve exigir uma “não-prestação”, ou seja, a obrigação de não
violar ou ameaçar o exercício do direito sobre a coisa em questão, que não se perde pelo não uso/exercício.
Clique a seguir e conheça mais sobre os traços que distinguem os direitos reais e pessoais:
Os direitos reais, portanto, são os que dizem respeito a relação de uma pessoa com um bem – direito sobre as
coisas, enquanto os direitos pessoais abrangem pessoas, interligadas entre si por uma prestação – direitos
contra as pessoas.
Outro traço distintivo entre citadas categorias de direitos, é que os direitos reais se submetem ao princípio da
tipicidade, na medida em que são os que definidos pelo Código Civil brasileiro e apenas por lei podemser
criados. Diferentemente são os direitos pessoais que, a princípio, podem ser definidos pela vontade das partes.
Ainda, se aplicam aos direitos reais o princípio da aderência, ou seja, cria-se um vínculo entre a pessoa e o bem, a
relação jurídica é direta e imediata, independentemente de uma ação do sujeito passivo. Já os direitos pessoais
existem em razão de uma relação jurídica entre sujeitos.
Neste contexto, é que os direitos reais, que se exercem contra todos, permitem ao titular do bem persegui-lo e
reivindica-lo de quem quer que seja (direito de sequela), enquanto os direitos pessoais, se inobservados, se
resolvem em perdas e danos suportadas por pessoas determinadas (GONÇALVES, 2017).
Quanto à aquisição e publicidade, os direitos reais sobre coisas móveis exigem a tradição, ou seja, a entrega da
coisa móvel ao adquirente. Já os direitos reais sobre coisas imóveis se adquirem com o registro em cartório de
registro de imóveis do respectivo título, enquanto os direitos pessoais se aperfeiçoam pelo consensualismo entre
as partes (GONÇALVES, 2017).
Observe, a seguir, a imagem que ilustra o momento da entrega de um bem móvel.
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Figura 1 - A aquisição do bem móvel ocorre com a entrega do bem (tradição).
Fonte: Shutterstock, 2019.
Contudo, não obstante as distinções entre os direitos reais e os direitos pessoais, destacam-se as chamadas
obrigações , assim designadas por serem obrigações que existem e acompanham o bem (direitopropter rem
real). Veja: o IPTU é o imposto cobrado daquele que possui uma propriedade imobiliária urbana, ou seja, um
apartamento, uma casa, uma sala comercial. Logo, se determinado sujeito adquire um apartamento, terá a
obrigação de pagar o IPTU, mesmo que não resida no imóvel, não o utilize para os fins propostos, que o mesmo
esteja desocupado. Trata-se de uma obrigação (direito pessoal) que existe em razão do bem, simplesmente por
ele existir. Mas, também se trata de uma obrigação que acompanha o bem, ou seja, o IPTU está atrelado ao
apartamento adquirido, portanto, se o então proprietário deixa de pagá-lo e vende o imóvel, o saldo devedor
acompanha o bem e o terceiro adquirente responderá pelo débito (mesmo que gerado quando ainda não era o
proprietário, exatamente porque o que se olha é o bem e não a pessoa).
São os casos, como ilustram Gagliano e Pamplona Filho (2017):
[...] da obrigação do condômino de contribuir para a conservação da coisa comum (art. 1315 do CC
/2002) ou a dos vizinhos de proceder à demarcação das divisas de seus prédios (art. 1297 do CC
/2002), em que a obrigação decorre do direito real, transmitindo-se com a transferência da
titularidade do bem. (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO 2017, p. 207).
Destacam-se, também, as denominadas obrigações com eficácia real, uma vez que são prestações definidas entre
partes, mas que são transferíveis e oponíveis a terceiros que adquiram o bem. Ou não se lembra da famosa
cláusula de vigência dos contratos de locação? A que impõe ao comprador de um imóvel locado que respeite o
contrato de aluguel até o final de sua vigência? Trata-se de obrigação com eficácia real.
Assim, conhecendo, portanto, o conceito de Direitos Reais, sua disciplina e distinção para com os Direitos
pessoais avançam-se ao estudo da posse e propriedade, mas não sem antes tratar das demais figuras que se
encontram dispostas no Livro III, da Parte Especial, do Código Civil brasileiro, designadas Direitos reais sobre
coisas alheias.
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1.2 Direitos reais sobre coisas alheias
Cediço que, para além do estudo da posse, o direito de propriedade é o principal anseio do aluno ao se debruçar
sobre a disciplina de Direitos Reais. Todavia, igualmente importante é a compreensão do que sejam os direitos
reais sobre coisas alheias, na medida em que são figuras que decorrem do direito de propriedade, como se
correspondências fossem a cada aspecto do exercício do domínio que pode ser desmembrado e transferido a
terceiros (GONÇALVES, 2017).
Figura 2 - A propriedade abrange os poderes de usar, gozar e dispor da coisa, sendo que cada um pode ser 
transferido a terceiros.
Fonte: Andrey_Popov, Shutterstock, 2019.
O Direito de propriedade assegura ao seu titular os poderes de usar, gozar e dispor da coisa, assim como de
reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (art. 1228, CC). Assim, aquele que
sozinho detêm todas essas prerrogativas exerce a chamada propriedade plena.
Todavia, esses poderes podem ser destacados da titularidade do proprietário e serem transferidos a terceiros e,
nestes casos, se estará diante de um direito real sobre coisa alheia (GONÇALVES, 2017).
Neste contexto, os direitos reais sobre coisas alheias são divididos em direitos reais de gozo e fruição, que
abrangem o direito a superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, concessão de uso especial para fins de
moradia e concessão de direito real de uso; direito real de aquisição, qual seja o direito do promitente
comprador, e em direitos reais de garantia, que são o penhor, a hipoteca, a anticrese e a alienação fiduciária.
Lembrando que o Código Civil de 2002 não disciplinou os direitos autorais, tratados em 1916 sob o título do
Direito das Coisas, e hoje previstos em lei específica, a Lei nº 9610, de 1998.
1.2.1 Direitos reais de uso e gozo
Como mencionado acima, os direitos reais sobre coisas alheias correspondem ao desmembramento e
transferência dos poderes inerentes ao domínio a terceiros, ou seja, refere-se ao compartilhamento dos direitos
de usar, gozar e dispor da coisa, assim como de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha, afastando a titularidade da propriedade plena de um só titular. Segundo Gonçalves (2017):
O domínio, com efeito, como assinala LAFAYETTE 14, é suscetível de se dividir em tantos direitos
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O domínio, com efeito, como assinala LAFAYETTE 14, é suscetível de se dividir em tantos direitos
elementares quantas são as formas por que se manifesta a atividade do homem sobre as coisas
corpóreas. E cada um dos direitos elementares do domínio constitui em si um direito real, como, por
exemplo, o direito de usufruto, o de uso e o de servidão. Tais direitos, desmembrados do domínio e
transferidos a terceiros, denominam-se direitos reais na coisa alheia, ou sobre coisa alheia (jura in re
). (GONÇALVES, 2017, p. 18)aliena
Assim, diante do exposto, são tipos legais de direitos reais de uso e gozo:
• O direito de superfície
O direito de superfície surgiu no direito romano diante da necessidade de o Estado permitir que particulares
construíssem em terrenos públicos, sem que o Poder Público perdesse a propriedade do solo.
Atualmente, o direito de superfície é aquele que permite ao proprietário conceder a outrem o direito de
construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública registrada em cartório
de registro de imóveis (art. 1369, CC). O direito real de superfície é, em regra, gratuito, podendo ser oneroso se
assim constar expressamente em contrato.
Gonçalves (2017) salienta que:
[...] a reintegração em nosso ordenamento dessa modalidade de direito real, com nova roupagem,
atende a razões de ordem sociológica, cujas origens encontram-se na Constituição Federal, que
define a exigência dos fins sociais da propriedade. Sem o caráter real que lhe foi atribuído, o direito
de superfície não seria mais do que um arrendamento. Igualmente não se confunde o aludido
instituto com a locação ou a parceria, pois estes são direitos obrigacionais e a superfície é um direito
real. (GONÇALVES 2017, p. 504)
O Código Civil admite que o direito de superfície seja transferido a terceiros e, em caso de morte do superficiário,
aos herdeiros, sendo vedado ao proprietário do solo cobrar qualquer valor a título de pagamento pela
transferência (art. 1372 e parágrafo único, CC).
Prevê, ainda, no caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o direito de preferência recíproco, sendo
que em caso de destinação estranha à pactuada, a extinção do direito se dará antes do prazo combinado, quandoo proprietário receberá o bem com a obra ou a plantação (arts. 1373 e 1374, CC).
Ressalta-se, por fim, que o direito de superfície está sujeito à hipótese de desapropriação, cuja indenização será
paga tanto ao proprietário quanto ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (art.
1376, CC).
• Servidão
A servidão é um ônus real imposto ao prédio vizinho (serviente) em favor de outro (dominante), de modo a
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VOCÊ O CONHECE?
O imperador Justiniano foi quem determinou a publicação do Corpus Juris Civilis ou Corpus
, obra jurídica que em português se traduz como compilação de Direito Civil, queIuris Civilis
depois serviu de base para os códigos civis de diversas nações. A história do direito romano faz
referência ao Código Justiniano, composto pelas constituições imperiais, pelas leis romanas
(chamadas Digesto ou Pandectas), por um resumo para os estudantes de Direito (chamado
Institutas) e por leis para solucionar controvérsias jurídicas (chamadas ouNovellae
Autênticas).
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A servidão é um ônus real imposto ao prédio vizinho (serviente) em favor de outro (dominante), de modo a
tornar o segundo (dominante) mais útil, mais proveitoso, com melhores condições de uso. Clique a seguir para
conhecer mais sobre a servidão.
Exemplos de servidão
Dentre os exemplos, pode-se citar a servidão de trânsito, que permite ao proprietário de um imóvel transitar
pelo prédio de outro; ou a servidão de canalização, que assegura o direito da água necessária a um prédio passar
pelo vizinho; ou, ainda, de iluminação ou ventilação, que impõe ao dono do imóvel serviente a obrigação de não
construir em determinada área para não prejudicar a ventilação ou iluminação do prédio dominante.
Diferença das servidões legais
Trata-se, portanto, de um ônus real imposto, voluntariamente, a prédios vizinhos, do qual surge uma obrigação 
 ou seja, um dever de abstenção que acompanha o imóvel (e não o proprietário). Difere-se, portanto,propter rem,
das servidões legais, como os direitos de vizinhança, que decorrem da lei.
A servidão predial pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, desde
que em nada diminua as vantagens do prédio dominante, e pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável
incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente (art. 1384, CC). 
Todavia, a servidão é inalienável e se constitui por tempo indeterminado, mediante declaração expressa dos
proprietários, ou por testamento, submetida a registro em Cartório de Registro de Imóveis, ou, em determinados
casos, por usucapião. Sendo que a servidão só se extingue para terceiros quando cancelada ou em caso de
desapropriação.
São ações que protegem a servidão, a confessória, a negatória, a possessória, de nunciação de obra nova e de
usucapião.
• Usufruto
O usufruto teve sua origem no direito romano, como forma de assegurar ao cônjuge sobrevivente um meio de
subsistência e alimentação, de modo a evitar que bens saíssem do patrimônio familiar (GONÇALVES, 2017).
Assim, atualmente, o usufruto é o direito do usufrutuário de usar um ou mais bens, móveis ou imóveis, de
propriedade de outrem, por determinado tempo, podendo fruir de seus frutos e utilidades, desde que
preservando-lhes a substância (art. 1390, CC).
É dizer, nas lições de Gonçalves (2017) que o usufruto se caracteriza:
CASO
O proprietário do imóvel gravado com servidão de iluminação e ventilação resolve fazer uma
reforma em sua edificação, visando oferecer aos seus moradores garagens no nível do terceiro
e quarto andar, todas cobertas. Para tanto, contrata competente equipe, arca com todas as
despesas decorrentes da obra e já se encontra planejando o anúncio de tal melhoria. Contudo,
em meio aos seus planos, é surpreendido com uma notificação do proprietário do imóvel
dominante, na qual lhe dá um prazo para desfazer todo o construído, retornando o imóvel ao
status anterior, sob pena de ajuizar competente ação judicial. Sem compreender os
fundamentos legais daquela notificação, resolve procurar seu advogado, mas certo de que o
proprietário do imóvel dominante estaria abusando de seu direito de servidão, que não lhe dá
a prerrogativa de diminuir as utilidades do prédio serviente. Todavia, esqueceu-se o notificado
que o direito de servidão é afeto a todo o imóvel, e não apenas parte dele, o que assegura ao
notificante a possibilidade de reclamar de qualquer interferência, mesmo que mínima, em sua
iluminação e ventilação.
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É dizer, nas lições de Gonçalves (2017) que o usufruto se caracteriza:
[...] pelo desmembramento, em face do princípio da elasticidade, dos poderes inerentes ao domínio:
de um lado fica com o nu-proprietário o direito à substância da coisa, a prerrogativa de dispor dela, e
a expectativa de recuperar a propriedade plena pelo fenômeno da consolidação, tendo em vista que o
usufruto é sempre temporário; de outro lado, passam para as mãos do usufrutuário os direitos de
uso e gozo, dos quais transitoriamente se torna titular. (GONÇALVES, 2017, p. 544)
O direito real de usufruto pode ser constituído por contrato, por testamento, por usucapião ou mesmo por força
de lei. É a hipótese, por exemplo, prevista pelo próprio Código Civil, em seu art. 1689, ao assegurar aos pais,
enquanto no exercício do poder familiar, de serem usufrutuários dos bens dos filhos (art. 1689, CC).
Aliás, o Código Civil brasileiro estabelece os direitos do usufrutuário, assim como seus deveres!
• Uso
O direito real de uso em muito se assemelha ao usufruto, na medida em que também assegura ao usuário o
direito de utilizar determinada coisa. O que o distingue é que, no uso, o usuário pode perceber apenas os frutos
necessários a ele e sua família.
Gonçalves (2017) elucida a questão:
O uso é considerado um usufruto restrito, porque ostenta as mesmas características de direito real,
temporário e resultante do desmembramento da propriedade, distinguindo-se, entretanto, pelo fato
de o usufrutuário auferir o uso e a fruição da coisa, enquanto ao usuário não é concedida senão a
utilização restrita aos limites das necessidades suas e de sua família. (GONÇALVES, 2017, p. 577).
Por tais razões, trata-se de instituto ainda pouco estudado e relevante no cenário brasileiro, onde se adota com
primazia o direito real de usufruto.
• Habitação
As mesmas ponderações trazidas no tópico anterior se aplicam ao direito real de habitação. Há, inclusive, quem
defenda que os direitos reais de usufruto, uso e habitação devam ser tratados em um único conceito
(GONÇALVES, 2017).
É que, o direito real de habitação é o direito de uma ou mais pessoas morarem gratuitamente na casa de outrem.
Ou seja, quando o uso consiste no direito de habitar gratuitamente casa alheia (art. 1414, CC).
Veja, inclusive, um exemplo retirado do próprio Código Civil ao tratar dos benefícios assegurados ao viúvo: “Art.
1831: Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da
participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência
da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar”.
Assim, tal como ocorre com o direito real de uso, são aplicáveis à habitação, naquilo que lhe for compatível, as
•
•
VOCÊ QUER VER?
O Professor Silvio de Salvo Venosa, doutrinador renomado, autor de livros utilizados na
maioria das bancas de concursos públicos, concedeu uma entrevista na qual explica de
maneira clara e objetiva o Direito Real de Habitação. São apenas 7 minutos e você aprenderá
lições valiosas sobre o direito de habitar do(a) viúvo(a). A entrevista se encontra disponível no
Youtube < >.https://www.youtube.com/watch?v=l5PVstnYYpg
https://www.youtube.com/watch?v=l5PVstnYYpg
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Assim, tal como ocorre com o direito real de uso, são aplicáveis à habitação, naquilo que lhe for compatível, as
regras relativas ao usufruto.
1.2.2 Direito real de aquisição
Cediço que, nos termos do art. 481 do Código Civil brasileiro, o contrato de compra e venda envolve, de umlado,
um vendedor, que se compromete a transferir a propriedade de um bem móvel ou imóvel e, de outro, o
comprador, que pactua o pagamento de determinada quantia para tanto (preço).
Contudo, é possível que essas mesmas partes se comprometam, preliminarmente, a realizar tal contrato de
compra e venda futuramente, ou seja, firmando entre si o que se denomina contrato de promessa de compra e
venda.
No contrato de promessa de compra e venda, o vendedor, que continua com a propriedade do bem, se
compromete a transferi-lo ao comprador somente após a quitação integral do preço estipulado (arts. 1417 e
1418, CC).
Figura 3 - O promitente comprador adquire o direito real à aquisição do imóvel, podendo exigir a escritura 
pública definitiva de compra e venda.
Fonte: fabio fersa, Shutterstock, 2019.
É uma garantia ao vendedor, mas também ao promitente comprador, uma vez que o Código Civil assegurou-lhe o
direito de “exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da
escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa,
requerer ao juiz a adjudicação do imóvel” (art. 1418, CC).
Lembrando que o vendedor pode reservar-se o direito de recobrar o imóvel, restituindo ao comprador o valor
pago, bem como suas despesas. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, pode
ser exercido, inclusive, contra terceiro adquirente.
O contrato de promessa de compra e venda pode ser feito de maneira particular ou pública, salvo se o objeto for
a alienação ou direitos reais imobiliários de valores superiores a 30 (trinta) salários mínimos, quando se exige
escritura pública.
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1.2.3 Direitos reais de garantia
Por fim, os direitos reais de garantia são os regulamentados nos arts. 1419 a 1510 do Código Civil, onde constam
o penhor, a hipoteca, a anticrese e a alienação fiduciária. Trata-se de institutos de garantia de dívidas, ou seja,
hipóteses de vinculação de um bem ao cumprimento da obrigação.
Venosa (2017) explica que:
Os direitos de penhor, hipoteca e anticrese são direitos reais limitados de garantia. São utilizados
para assegurar o cumprimento de obrigação, mas com ela não se confundem. Só haverá garantia se
houver o que garantir, isto é, uma dívida, uma obrigação. (VENOSA, 2017, p. 484).
Assim, aquele que possui um bem alienável pode dá-lo em garantia, sendo que, caso comum a outras pessoas,
para vinculá-lo em sua totalidade deve ter o consentimento de todos. Todavia, uma vez dado em garantia, o
pagamento de uma ou mais prestações da dívida não o libera proporcionalmente, salvo se deste modo constar no
título ou na quitação.
Conheça sobre os direitos reais de garantia navegando no recurso a seguir:
Os bens
Ressalta-se que mesmo no caso da garantia abranger vários bens, todos ficam vinculados à dívida até o seu
pagamento total.
O credor
O credor, aquele que recebe o bem sob tal condição, passa a ter o direito de executá-lo, vendendo-o em hasta
pública, e de receber, com preferência, o pagamento de seu crédito, caso existentes outros credores. Salienta-se,
entretanto, que no caso de hipoteca, observa-se a prioridade no registro, logo o credor da segunda hipoteca só
receberá após o primeiro credor.
A legislação
A legislação brasileira proíbe o chamado pacto comissório, que seria a possibilidade do credor ficar com o bem
dado em garantia no caso de não pagamento da dívida na data de vencimento. O Código Civil admite apenas que
o devedor, após o vencimento, dê o bem em pagamento do combinado.
Desta forma, diante de mencionais regras básicas e gerais, verifica-se que o penhor é, em regra, o direito de
garantia que se constitui sobre bens móveis, os quais são entregues pelo devedor ao credor, transferindo-lhe a
posse. É o que ocorre, por exemplo, com a mulher que entrega uma joia como garantia de um empréstimo,
recuperando sua posse quando do pagamento.
Diz-se em regra, uma vez que há modalidades de penhor – como o penhor rural, industrial, mercantil, de
veículos, que o bem não é entregue ao credor, permanecendo com o devedor, que tem o dever de guarda-lo e
conservá-lo. Outra modalidade especial é o penhor legal que, como o próprio nome indica, decorre da lei (art.
1647, CC) e não de um contrato. São os casos:
“I – os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, joias ou dinheiro que os
seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou
consumo que aí tiverem feito;
II – o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o
mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas”.
Observa-se que o Código Civil trouxe nos arts. 1433 e 1435 os direitos, mas também os deveres do credor
pignoratício, que poderá receber em garantia um ou mais objetos até o valor da dívida.
O penhor se extingue quando não há mais a obrigação, ou, ainda, quando há renúncia do credor; perecendo a
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O penhor se extingue quando não há mais a obrigação, ou, ainda, quando há renúncia do credor; perecendo a
coisa; quando credor e devedor passam a ser a mesma pessoa; com a adjudicação judicial, remissão ou venda do
bem empenhado, pelo credor ou por ele autorizada.
Por outro lado, a hipoteca convencional é o direito real de garantia que tem por objeto bens imóveis, inclusive
seus acessórios, estradas de ferro, recursos naturais, navios, aeronaves, o direito de uso especial para fins de
moradia, o direito real de uso ou a propriedade superficiária que pertençam ao devedor ou a terceiro.
Além do penhor, conheça mais sobre os outros direitos reais de garantia: hipoteca, anticrese e alienação
fiduciária, clicando a seguir:
• A hipoteca
A hipoteca, que pode ser mais de uma sobre o mesmo imóvel, abrange as acessões, melhoramentos ou
construções do imóvel (art. 1474, CC). Tais bens, apesar de não serem entregues ao credor, ao serem
gravados com tal ônus, lhe asseguram o direito de preferência no recebimento de seu crédito.
Salienta-se, então, que a hipoteca convencional não inviabiliza a venda do imóvel, que fica registrado
com tal gravame, podendo as partes, inclusive, convencionarem que “vencerá o crédito hipotecário, se o
imóvel for alienado” (parágrafo único do art. 1475, CC).
Destaca-se, ainda, que para além da hipoteca convencional, há a hipoteca legal, que deriva do art. 1489
do Código Civil e se aplica a determinadas pessoas.
A hipoteca se extingue com a extinção da obrigação principal, pelo perecimento da coisa, pela resolução
da propriedade, pela renúncia do credor, pela remição e pela arrematação ou adjudicação (art. 1499, CC).
• A anticrese
Já a anticrese é o instrumento que permite ao devedor transferir a posse de um imóvel ao credor,
cedendo-lhe o direito de perceber frutos e rendimentos como forma de compensação da dívida. “O
credor anticrético não dispõe do , mas tão somente do direito de reter a coisa enquanto a jus vendendi
dívida não for paga” (GONÇALVES, 2017, p. 603).
Trata-se de direito real de garantia obsoleto, muito pouco utilizado na prática, já que apresenta o
“inconveniente de retirar do devedor a posse e gozo do imóvel, transferindo-os para o credor. Este é
obrigado, por sua conta, a colher os frutos e pagar-se, como mencionado, com o seu próprio esforço”
(GONÇALVES, 2017, p. 740), cabendo-lhe, ainda, prestar contas ao devedor.
Afinal, o credor exerce a administração de coisa alheia! Tanto assim que, se os dados forem inexatos ou
se a administração for danosa, o devedor pode requerer a transformação do contrato de anticrese em
arrendamento, quando o juiz fixará um valor mensal de aluguel.
A anticrese se extingue com o fim da obrigação principal, com o perecimento do bem e no caso de
VOCÊ QUER LER?
O livro do jornalista David Dayen, apresenta a história de Lisa, uma enfermeiraChain of Title, 
que cuida de pacientes com câncer e descobre que será despejada de sua casa devido à falta de
pagamento de seu financiamento por um banco que desconheciaa existência. O livro foi
apontado pela crítica como uma obra que mostra o lado cruel da crise das hipotecas nos USA.
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A anticrese se extingue com o fim da obrigação principal, com o perecimento do bem e no caso de
caducidade, quando transcorridos 15 anos de sua constituição sem o credor conseguir recuperar seu
crédito.
• A alienação fiduciária
Por fim, a alienação fiduciária é um instituto que, apesar de previsto no Código Civil como espécie de
propriedade, no capítulo denominado “Da Propriedade Fiduciária”, se submete, no que compatível, aos
artigos relacionados à hipoteca e ao penhor.
A alienação fiduciária, ou alienação em garantia, é um negócio jurídico muito comum na aquisição de
imóveis e veículos, ou nunca ouviu falar que o sujeito adquiriu um carro financiado e que só será
transferido para o seu nome quando pagar a última parcela do financiamento? Caso não haja citada
quitação, o credor requer a busca e apreensão do veículo, cuja posse indireta é sua.
Trata-se, portanto, de negócio jurídico bilateral, no qual o bem adquirido é a própria garantia de seu pagamento,
ou seja, o devedor fica com a posse direta do bem, podendo usufrui-lo, e o credor com sua posse indireta, até que
realizado o pagamento da dívida.
Síntese
Concluímos a Unidade Introdutória! Agora você já conhece os Direitos Reais, consegue distingui-los dos Direitos
Pessoais e identificar os seus tipos legais, sem esquecer que, para além da posse e da propriedade, há os direitos
reais sobre coisas alheias.
Nesta unidade, você teve a oportunidade de:
• conhecer e entender o conceito de Direitos Reais;
• identificar o título no qual se encontra no Código Civil;
• diferenciar os direitos reais dos direitos pessoais;
• analisar o conceito e identificar as hipóteses de direitos reais sobre coisas alheias;
• analisar os direitos reais de uso e gozo, bem como o direito real de aquisição e os direitos reais de 
garantia.
Bibliografia
GAGLIANO, P. S.; PAMPLONA FILHO, R. São Paulo: Saraiva, 2017.Manual de direito civil.
GONÇALVES, C. R. : direito das coisas. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 2017.Direito civil brasileiro
MELLO, C. de M.. direito das coisas. Rio de Janeiro: Maria Augusta Delgado, 2017.Direito civil: 
VENOSA, S. de S. reais. 17. ed. São Paulo: Atlas, 2017. Direito civil:
VENOSA, S. de S. Plataforma Youtube, publicado em 11 de junho de 2014. DisponívelDireito Real de Habitação.
em < >. Acesso em: 01/07/2019.https://www.youtube.com/watch?v=l5PVstnYYpg
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	Introdução
	1.1 Direitos reais e direitos pessoais: características, efeitos e classificação
	1.2 Direitos reais sobre coisas alheias
	1.2.1 Direitos reais de uso e gozo
	1.2.2 Direito real de aquisição
	1.2.3 Direitos reais de garantia
	A hipoteca
	A anticrese
	A alienação fiduciária
	Síntese
	Bibliografia