39830490-coisas-parte-i

Prévia do material em texto

SISTEMA DE ENSINO
DIREITO CIVIL
Coisas – Parte I
Livro Eletrônico
2 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
Sumário
Apresentação ................................................................................................................................... 4
Coisas – Parte I ................................................................................................................................ 8
1. Noções Gerais de Direitos das Coisas ..................................................................................... 8
2. Propriedade e Domínio .............................................................................................................. 9
3. Noções Gerais de Direitos Reais ............................................................................................. 11
4. Teoria Realista vs Teoria Personalista ..................................................................................12
5. Princípios dos Direitos Reais ...................................................................................................13
5.1. Princípio da Taxatividade .......................................................................................................13
5.2. Princípio do Absolutismo ......................................................................................................15
5.3. Princípio da Aderência ou da Inerência (Direito de Sequela) ........................................15
5.4. Princípio da Prevalência (Prior In Tempore, Potio In Iure) .............................................15
6. Constituição de Direitos Reais ................................................................................................16
7. Poderes Inerentes à Propriedade e a Plasticidade ............................................................ 18
8. Classificação da Propriedade quanto à Plenitude ............................................................20
9. Princípio da Perpetuidade do Direito Real de Propriedade ............................................. 22
10. Princípio da Exclusividade .................................................................................................... 23
11. Direitos Reais em Espécies: Noções Gerais .......................................................................24
12. Direito Real de Propriedade .................................................................................................. 26
12.1. Noções Gerais ........................................................................................................................ 26
12.2. Descoberta (Antiga “Invenção”)........................................................................................ 27
12.3. Aquisição Imobiliária ........................................................................................................... 29
12.4. Acessão sobre Imóveis ....................................................................................................... 30
12.5. Construção ou Plantação em Terreno Alheio e a Acessão Inversa ........................... 32
12.6. Construção Parcialmente em Terreno Alheio ................................................................ 33
12.7. Aquisição Mobiliária ............................................................................................................34
12.8. Ocupação, Tesouro, Especificação e Acessão de Móvel a Móvel (Confusão, 
Comistão e Adjunção) ...................................................................................................................34
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
3 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
12.9. Extinção ................................................................................................................................. 36
13. Direito Real de Laje ................................................................................................................. 37
13.1. Noções Gerais ........................................................................................................................38
13.2. Mesma Pessoa como Titular da Construção-Base e das Lajes ................................. 39
13.3. Lajes Sucessivas (Graus de Laje) ...................................................................................... 39
13.4. Dispensa de Entrada para as Lajes e a Aplicação do Direito de Vizinhança ...........40
13.5. Natureza Jurídica: Direito Real sobre Coisa Própria ou Alheia? Questões 
Práticas: Tributos Reais (IPTU Etc.), Ônus Reais Etc. ............................................................40
13.6. Observância da Legislação Urbanística e a Qualificação do Título pelo Cartório 
de Imóveis ....................................................................................................................................... 41
13.7. Titularidade do Solo: Ausência de Frações Ideais ......................................................... 41
13.8. Condomínio Necessário sobre Partes Comuns do Edifício: Consequências 
Práticas e Regras de Administração .........................................................................................42
13.9. Direito de Preferência .........................................................................................................43
13.10. Extinção da Laje .................................................................................................................. 45
13.11. Procedimento no Cartório de Registro de Imóveis ...................................................... 45
14. Direito Real de Aquisição ....................................................................................................... 47
Questões de Concurso .................................................................................................................49
Gabarito ........................................................................................................................................... 63
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
4 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
ApresentAção
Olá, queridos amigos e queridas amigas!!
Começo com as seguintes advertências.
Primeiro: irei aprofundar bastante nas aulas, porque quero que você esteja preparado para 
as questões mais difíceis em Direito das Coisas.
Segundo: se você está com pouco tempo para estudar e percebe que não conseguirá ler 
tudo vagarosamente, recomendo que você faça o seguinte: (1) leia o resumo, passe os olhos 
ao longo desta aula, vá para as questões de concurso que estiverem disponibilizadas ao longo 
das aulas; (2) parta, em seguida, para as questões de concurso ao final da aula, pois eu as se-
parei e as comentei de modo a que você se ambiente no assunto.
Terceiro: leia as minhas aulas de PDF acompanhando tudo o que eu falar na legislação. 
Você precisa ler o texto da lei! Isso é que vai te dar memória fotográfica do Código, o que per-
mitirá você resolver várias questões de concurso. Eu não costumo transcrever os artigos do 
Código na aula por dois motivos: (1) evitar que as aulas fiquem muito grandes e (2) estimular 
que você adquira familiaridade com o teu vade mecum. Aliás, eu recomendo que você use um 
Vade Mecum impresso mesmo, pois isso facilitará a tua memória fotográfica do texto da lei. 
Compre algum disponível no mercado. No piordas hipóteses, imprima a lei no site do Planalto. 
Rabisque o seu Vade Mecum com anotações importantes. Isso vai ajudar demais você. Não 
recomendo que você leia o texto da lei diretamente na internet, porque isso, além de impedir 
que você faça anotações, dificulta a memorização.
Por fim, vai aqui minha última recomendação: faça você mesmo o seu resumo ou seu 
próprio mapa mental. Não basta você ler o PDF; é fundamental você escrever o que você está 
aprendendo, pois isso é que faz você fixar a matéria. Escrever o que você estuda te ajudará 
também a treinar para as provas discursivas. Você é que precisa sistematizar o conhecimento. 
Não recomendo que você busque resumos ou mapas mentais feitos por outras pessoas, a 
não ser que, posteriormente, você elabore o seu próprio resumo ou mapa mental. Eu, pessoal-
mente, prefiro fazer um resumo a fazer um mapa mental. Eu fixo mais assim. Fique, porém, à 
vontade para adotar a metodologia de sua preferência.
Vamos em frente!
Resumo
Amigos e amigas, quem tem pressa deve ler, ao menos, este resumo e, depois, ir para os 
exercícios. É fundamental você ver os exercícios e ler os comentários, pois, além de eu apro-
fundar o conteúdo e tratar de algumas questões adicionais, você adquirirá familiaridade com 
as questões. De nada adianta um jogador de futebol ter lido muitos livros se não tiver familia-
ridade com a bola.
Seja como for, o ideal é você ler o restante da teoria, e não só o resumo, para, depois, ir 
às questões.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
5 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
O resumo desta aula é este:
• O Direito das Coisas é o ramo do Direito Civil que lida com a relação jurídica entre o indi-
víduo e a coisa (teoria realista) ou, na visão da teoria personalista, entre um indivíduo e 
a coletividade em relação a uma coisa. É dividido entre três principais matérias: direitos 
reais; posse e detenção; e direito de vizinhança;
• Propriedade em sentido amplo abrange todas as espécies de titularidades, seja sobre 
coisas corpóreas, seja sobre incorpóreas. Abrange, inclusive, o conceito de o direito real 
de propriedade. Domínio é a titularidade de coisa corpórea e corresponde ao direito real 
de propriedade;
• Direito real é, pois, o vínculo jurídico em razão do qual o titular pode exercer, total ou 
parcialmente, poderes sobre uma coisa com exclusão de qualquer outra pessoa. É, pois, 
um direito grudado à coisa, é um ius in re (na expressão dos juristas medievais), é uma 
lepra grudada na coisa (na metáfora romana);
• Há duas teorias para definir os direitos reais: a realista e a personalista. A teoria realista 
ou clássica define-o como um vínculo da pessoa (o titular) com a coisa. E, como a rela-
ção jurídica é com a coisa, o titular pode opor-se a terceiros. O adjetivo realista é porque 
a teoria focaliza a coisa (res). A teoria personalista define o direito real como um vínculo 
jurídico da pessoa (titular) com toda a sociedade, que se torna obrigada a respeitar o 
direito do titular sobre a coisa. O adjetivo personalista é por que a teoria se centra nas 
pessoas que tem de respeitar o direito real;
• Princípio da taxatividade: só direito real o que está previsto em lei como tal;
• Princípio do absolutismo: direitos reais são oponíveis erga omnes;
• Princípio da aderência: os direitos reais aderem à coisa. Daí decorre o direito de sequela.
• Princípio da prevalência (prior in tempore, potio in iure): A prevalência é a característica 
de que os direitos reais instituídos em primeiro lugar prevalecem sobre direitos reais 
contraditórios instituídos posteriormente;
• Os direitos reais sobre imóveis nascem, em regra, com o registro do título na matrícula 
do imóvel perante o Cartório de Imóveis (arts. 1.227 e 1.245, CC). Trata-se do princípio 
da inscrição. Já a constituição do direito real sobre móveis ocorre com tradição (arts. 
1.226, 1.267 e 1.268, CC);
• A plasticidade (ou a elasticidade) do direito de propriedade diz respeito a flexibilizações 
que podem ser feitas nos poderes inerentes à propriedade: o poder de usar (ius utendi), o 
poder de fruir (ius fruendi), o poder de dispor (ius abutendi) e o poder de perseguir a coisa 
nas mãos de terceiro (ius persequendi). Eles estão previstos no art. 1.228, CC;
• Em razão da elasticidade ou plasticidade do direito real de propriedade, é possível clas-
sificar a propriedade quanto à sua plenitude:
− 1) propriedade plena;
− 2) propriedade menos plena: pode ser subdividida em:
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
6 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
 ◦ 2.1) propriedade restrita;
 ◦ 2.2) propriedade temporária: pode ser subdivida em:
 ◦ 2.2.1) propriedade revogável;
 ◦ 2.2.2) propriedade resolúvel;
 ◦ 2.2.3) propriedade fiduciária;
• Princípio da perpetuidade: o direito real de propriedade é perpétuo, ou seja, ele não se 
extingue pelo desuso, nem pelo tempo, nem mesmo pela morte do dono (caso em que 
haverá transmissão da titularidade para os herdeiros);
• Princípio da exclusividade: a propriedade é exclusiva de uma única pessoa, de modo 
que não é viável que duas ou mais pessoas simultaneamente sejam titulares da mesma 
coisa. Esse atributo é a regra da propriedade, conforme art. 1.231 do CC, que afirma que 
“a propriedade se presume exclusiva, salvo prova em contrário”;
• Os direitos reais podem ser divididos em:
− Direito real sobre coisa própria: a propriedade e, embora haja controvérsia, a laje;
− Direito real sobre coisa alheia: podem ser:
 ◦ direitos reais de aquisição: abrangem os direitos reais do promitente comprador e 
o do devedor fiduciante;
 ◦ direitos reais de gozo: abrangem os direitos reais de superfície, de servidão, de 
usufruto, de uso e de habitação; e
 ◦ direitos reais de garantia: abrangem a hipoteca, o penhor e a anticrese;
• Quando se tratar de imóvel por natureza (o solo), o direito real de propriedade abrangerá 
o subsolo e o espaço aéreo até uma profundidade ou uma altura que seja útil ao exercí-
cio do direito da propriedade (art. 1.229, CC);
• Descoberta: é o fato jurídico de alguém achar coisa perdida e está disciplinada nos arts. 
1.233 ao 1.237 do CC e no art. 746 do CPC. Era chamada de “invenção” pelo CC/1916, 
que a listava atecnicamente entre as hipóteses de aquisição da propriedade;
• Aluvião (art. 1.250, CC; arts. 16 ao 18, Código de Águas): é o acréscimo vagaroso e lento 
de terra às margens de um imóvel banhado por um rio não navegável, ocasionando o 
aumento da superfície;
• Avulsão (art. 1.251, CC; arts. 19, 20 e 28 do Código de Águas): no vernáculo, avulsão sig-
nifica o ato de extrair ou arrancar algo com violência. No Direito, avulsão é o acréscimo 
de uma porção de terra a um terreno que foi arrancada abruptamente de outro terreno 
por força natural violenta, a exemplo de uma violenta corrente de água de um rio;
• Formação de ilha (art. 1.249, CC; art. 23, Código de Águas): se uma ilha se formar em 
rios não navegáveis, a propriedade dela será dos proprietários dos terrenos frontais e 
marginais na proporção de sua testada (= sua frente), até a linha imaginária que divide 
o álveo em partes iguais;
• Álveo abandonado (art. 1.252, CC; arts. 26 e 27, Código de Águas): se o rio não navegável 
secar ou desviar seu curso emergindo o álveo, os proprietários dos imóveis ribeiros passarão 
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRAVIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
7 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
a ser titulares desse álveo na proporção da respectiva testada até a linha média, sem ter 
de indenizar terceiros cujos imóveis tenham sido total ou parcialmente submersos pelo 
desvio do curso do rio;
• Os arts. 1.255 ao 1.259 do Código Civil estabelecem regras para situações em que al-
guém planta ou constrói em terreno alheio;
• Há figuras específicas para aquisição de móveis, nomeadamente a ocupação (art. 1.263, 
CC), achado de tesouro (arts. 1.264 ao 1.266, CC); especificação (arts. 1.269 ao 1.271, 
CC); acessão de móvel a móvel (confusão, adjunção e comistão (arts. 1.272 ao 1.273, 
CC);
• As hipóteses de extinção do direito real de propriedade estão catalogadas no art. 1.275 
do CC e ocorrem por ato de vontade explícita ou implícita do proprietário (alienação, 
abandono ou renúncia), por ato de império do Estado (desapropriação) ou pela perda do 
objeto do direito real de propriedade (perecimento);
• Disciplinado nos arts. 1.510-A ao 1.510-E do CC e no art. 176. § 9º, da LRP, o direito real 
de laje é aquele por meio do qual o titular da construção-base cede a superfície superior 
(o telhado) ou inferior (a base) para a criação de uma unidade autônoma em projeção 
vertical ascendente (aérea) ou descendente (subterrânea).
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
8 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
COISAS – PARTE I
1. noções GerAis de direitos dAs CoisAs
Direito das 
Coisas
Teorias
Teoria realista Indivíduo vs Coisa
Teoria 
personalista
Indivíduo vs 
Coletividade
Institutos
Direitos reais
Posse e detenção
Direitos de vizinhança
Queridos e queridas, vamos começar com alguns conceitos teóricos básicos.
O Direito das Coisas é o ramo do Direito Civil que lida com a relação jurídica entre o indiví-
duo e a coisa (teoria realista) ou, na visão da teoria personalista, entre um indivíduo e a coleti-
vidade em relação a uma coisa.
Quem é titular do direito real de propriedade pode opor seu direito contra qualquer pessoa, 
mas que quem apenas é apenas titular de um crédito proveniente de um contrato só pode opor 
esse direito contra a outra parte do contrato, e não contra terceiros (ex.: não pode cobrar a dí-
vida de um amigo da parte devedora).
O Direito das Coisas é dividido em três principais grupos de matérias:
• direitos reais;
• posse e detenção; e
• direito de vizinhança.
No CC, os direitos reais estão tratados nos arts. 1.225 ao 1.276 e nos arts. 1.314 ao 1.510-
E, a posse está nos arts. 1.196 a 1.224 e o direito de vizinhança está nos arts. 1.277 ao 1.313. 
Vale a pena você passar os olhos nesses dispositivos para “pegar” uma visão panorâmica do 
Código Civil nessa parte.
Qual é a diferença entre “Direito das Coisas” e “Direitos Obrigacionais”?
Enquanto o Direito das Coisas disciplina a relação entre um indivíduo e a coisa (um titular 
e a coisa), o Direito das Obrigações cuida de relações jurídicas entre os indivíduos (um credor 
e um devedor).
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
9 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
A distinção clássica assenta-se na diferença entre os direitos reais (um dos conceitos cen-
trais do Direito das Coisas) e os direitos obrigacionais. Os direitos reais envolvem uma eficácia 
erga omnes, ao contrário dos direitos obrigacionais, que gozam de eficácia inter partes, ou seja, 
de eficácia apenas entre as partes da obrigação (credor e devedor).
Essa distinção fica clara quando se lembra do velho jargão: “quem não registra não é dono”. 
Se alguém celebra um contrato de compra e venda de um imóvel, mas não o registra, tem ape-
nas um direito obrigacional e, portanto, ficará sem imóvel algum na hipótese de o vendedor ma-
landramente vender o mesmo imóvel um terceiro que venha a promover o registro no Cartório 
de Imóveis. O terceiro, com esse registro, terá adquirido um direito real de propriedade, o qual 
é oponível contra qualquer pessoa, até mesmo contra aquele negligente primeiro comprador.
A questão, porém, não é simples, especialmente diante da existência de direitos obrigacio-
nais com eficácia real e de situações obrigacionais que, à luz da doutrina do terceiro cúmplice 
– que é fruto da chamada tutela externa do crédito, um instituto assentado na boa-fé objetiva 
–, atinge terceiros. Há quem desconfie da existência de uma efetiva diferença teórica entre 
direitos reais e direitos obrigacionais.
De qualquer forma, ainda prevalece na doutrina a distinção clássica supracitada.
2. propriedAde e domínio
Propriedade e domínio
Propriedade = bens corpóreos ou 
incorpóreos
Domínio = bem corpóreo
Obs: o conceito de propriedade é mais amplo e abrange o conceito de domínio. 
Legislador nem sempre atentar para essas nomenclaturas.
Veja a questão.
001. (FAPEMS/DELEGADO/PC-MS/2017/ADAPTADA) De acordo com os civilistas, o direi-
to de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas 
e sociais e de modo que sejam preservados a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio 
ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. 
A posse, de sua feita, é um poder de fato sobre a coisa cuja configuração não exige o elemento 
“função social”.
A questão está “errada”, porque a posse também tem de observar a função social. Quando o 
art. 5º, inciso XXIII, da CF estabelece que a propriedade tem de observar a função social, ela 
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
10 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
está valendo-se do sentido amplo de “propriedade”, que abrange todos os tipos de titularida-
des, inclusive a posse.
Errado.
002. (PUC-PR/JUIZ/TJ-PR/2014) Ao manter, no caput do art. 1228 do CC, a descrição dos 
direitos do proprietário de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa, foi preservado o direito real 
vinculado e submetido ao poder absoluto daquele (proprietário).
O gabarito é “errado”, porque não há mais poder absoluto do proprietário, pois o poder do pro-
prietário é flexibilizado pela função social, que deve ser observada pelo proprietário (art. 5º, 
inciso XXIII, da CF).
Errado.
003. (FCC/DEFENSOR/DPE-AM/2018) São defesos os atos que não trazem ao proprietário 
qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. 
Esse enunciado normativo diz respeito
a) à onerosidade excessiva.
b) à lesão.
c) ao enriquecimento sem causa.
d) à comutatividade.
e) ao abuso de direito.
A questão retrata uma espécie de abuso de direito, consistente na adoção de comportamento 
destinado a prejudicar outrem mediante o exercício de um direito. O enunciado é um retrato da 
Teoria dos Atos Emulativos (art. 1.228, § 2º, CC).
Letra e.
Vamos explicar mais.
Propriedade em sentido amplo abrange qualquertitularidade de bens corpóreos ou incor-
póreos. Não se restringe ao direito das coisas. Abrange também propriedade sobre imateriais, 
como é o caso dos direitos de crédito, dos direitos autorais, da propriedade industrial, dos direi-
tos decorrentes da posse etc. É esse sentido amplo que a Constituição Federal utiliza quando 
protege o direito de propriedade e o sujeita à função social no art. 5º, caput, XXII e XXIII.
Domínio é a titularidade de coisa corpórea por meio de um direito real de propriedade. Por 
isso, não podemos falar em domínio intelectual, e sim em propriedade intelectual. Como se vê, 
o conceito de propriedade é mais amplo e abrange também o de domínio. Em várias ocasiões, 
a legislação emprega a palavra “propriedade” para se referir apenas ao domínio, a exemplo do 
conceito de direito real de propriedade (art. 1.225, I, CC), que se restringe aos bens corpóreos.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
11 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
O legislador, porém, não leva essa distinção terminológica com rigorismo, de modo que o 
jurista deverá ser flexível ao se deparar com esses verbetes na legislação a fim de identificar a 
real intenção da lei.
3. noções GerAis de direitos reAis
Direitos reais vs 
Direitos 
obrigacionais
Direitos reais
Adesão à propria 
coisa 
Oponibilidade erga 
omnes
Direitos 
obrigacionais
Sem adesão à outra 
parte
Oponibilidade inter 
partes
Direito obrigacional se distingue do direito real.
No direito obrigacional, o credor tem um direito perante o devedor para receber alguma 
prestação, que pode ou não estar vinculado a fruir alguma coisa. É o caso do contrato de alu-
guel. Se alguém aluga um imóvel, ele tem um direito meramente obrigacional de exigir que o 
locador lhe disponibilize o uso do imóvel. Não se cuida de um direito NA coisa (ius in re), e sim 
direito À coisa (ius ad rem). Em outras palavras, o inquilino tem um direito de constranger o 
locador a garantir o uso da coisa. O direito do inquilino não está “na coisa” e, portanto, só é opo-
nível perante o locador, e não contra terceiros. Assim, se o inquilino estiver morando no imóvel 
alugado, o locador não pode retirá-lo de lá. Todavia, se aparecer um terceiro que comprove ser 
o verdadeiro proprietário do imóvel (ex.: provou que o título de propriedade do locador é nulo), 
esse terceiro pode expulsar o inquilino do imóvel, pois o inquilino não tem um direito “na coisa”, 
e sim direito perante o locador apenas. Igualmente, se o locador transferir o direito real de pro-
priedade do imóvel para um terceiro (vendendo-lhe, por exemplo, o imóvel), o novo proprietário 
poderá exigir que o inquilino saia do imóvel: o inquilino nada poderá fazer diante desse novo 
proprietário, pois o direito do inquilino é apenas um direito oponível perante o antigo proprietá-
rio, ou seja, é um direito meramente obrigacional1.
1 Se o inquilino tivesse pactuado uma cláusula de vigência da locação e a tivesse averbado na matrícula do imóvel, aí ele 
teria um direito com eficácia real perante o novo proprietário e, assim, poderia continuar no imóvel até o fim do contrato de 
locação. Esse direito de continuar no imóvel, todavia, não é um direito puramente obrigacional, e sim um direito obrigacional 
com eficácia real (art. 8º, Lei n. 8.245/91; art. 576, CC; art. 167, I, “3”, Lei n. 6.015/73).
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
12 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
É diferente o que sucede no direito real. Neste não há credor e devedor. Há apenas um ti-
tular do direito real. Ele tem um direito “na coisa” e, portanto, pode se opor contra qualquer um 
que ameace esse direito. Por exemplo, se alguém, no lugar de celebrar um contrato de locação, 
adquire um direito real de usufruto sobre o imóvel, ele passa a ter um vínculo jurídico com a 
coisa em razão do qual poderá exercer os poderes de usá-la e fruí-la com exclusão de quem 
quer que seja. Se o proprietário vender o imóvel, o novo proprietário não poderá expulsar o usu-
frutuário da coisa, pois o direito do usufrutuário é um direito real, e não um direito obrigacional, 
ou seja, o usufrutuário tem um direito “na coisa”. Trocando em miúdos, o adquirente do imóvel 
comprou um imóvel já manchado com um direito real de usufruto ou, na metáfora dos roma-
nos, comprou um imóvel leproso. Os romanos diziam que o direito real adere à coisa, como a 
lepra ao corpo (uti lepra cuti).
Outro exemplo: se o banco tem um direito real de hipoteca sobre um imóvel como garan-
tia de uma dívida contraída pelo proprietário do imóvel, esse direito do banco está grudado à 
coisa, porque é um direito real. Como consequência, se um terceiro adquirir a coisa, adquirirá 
um imóvel hipotecado e, portanto, estará vulnerável diante do banco caso o antigo proprietário 
não pague a dívida garantida pela hipoteca. O banco tem um direito real de hipoteca que lhe 
garantirá penhorar e leiloar o imóvel no caso de inadimplência da dívida garantida ainda que 
outra pessoa tenha adquirido a propriedade do bem. Outro exemplo:
Direito real é, pois, o vínculo jurídico em razão do qual o titular pode exercer, total ou parcial-
mente, poderes sobre uma coisa com exclusão de qualquer outra pessoa. É, pois, um direito 
grudado à coisa, é um ius in re (na expressão dos juristas medievais), é uma lepra grudada na 
coisa (na metáfora romana).
4. teoriA reAlistA vs teoriA personAlistA
Há duas teorias para definir os direitos reais: a realista e a personalista.
A teoria realista ou clássica define-o como um vínculo da pessoa (o titular) com a coisa. E, 
como a relação jurídica é com a coisa, o titular pode opor-se a terceiros. O adjetivo realista é 
por que a teoria focaliza a coisa (res).
A teoria personalista define o direito real como um vínculo jurídico da pessoa (titular) com 
toda a sociedade, que se torna obrigada a respeitar o direito do titular sobre a coisa. O adjetivo 
personalista é por que a teoria se centra nas pessoas que tem de respeitar o direito real.
As duas teorias chegam ao mesmo resultado prático: assegurar a eficácia erga omnes dos 
direitos reais. A diferença entre elas é estética, pois uma foca na existência de uma relação 
jurídica entre pessoa e coisa (teoria realista) e a outra, na existência de uma relação entre uma 
pessoa e terceiros indeterminados em relação a uma coisa.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
13 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
5. prinCípios dos direitos reAis
Princípios dos 
Direitos Reais
Taxatividade
Controvérsia
Direitos obrigacionais com eficácia real?
Absolutismo Oponibilidade erga omnes
Aderência Direito de sequela
Prevalência Prior in tempore potio in iure
5.1. prinCípio dA tAxAtividAde
004. (MPE-RS/PROMOTOR/MPE-RS/2017/ADAPTADA) As leis extravagantes podem criar 
novos direitos reais, sem a sua descrição expressa no dispositivo civil que os prevê.
O gabarito é “correto”, pois qualquer lei pode criar direitos reais, a exemplo da caução e da ces-
são fiduciária de direitos creditórios relativos a contratos de alienaçãode imóveis nos termos 
do art. 17, § 1º, da Lei n. 9.514/97.
Certo.
Vamos tratar mais do assunto.
Ainda hoje, há controvérsia sobre a adoção ou não do princípio da taxatividade. Merece ser 
anulada questão de prova objetiva que afirme ter sido adotada ou não esse princípio.
Pelo princípio da taxatividade ou do numerus clausus, os direitos reais só podem ser cria-
dos mediante lei. As espécies de direitos reais estão catalogadas taxatividade na lei (numerus 
clausus). É vedado, pois, que os particulares, por mero acordo de vontade, criem direitos reais, 
ao contrário do que sucede com os contratos.
Prevalece, na doutrina majoritária, que o princípio da taxatividade dos direitos reais vigora 
no Brasil. E há motivo para tanto: como os direitos reais são oponíveis contra terceiros e como 
eles restringem o regime do direito real de propriedade, só lei poderia vincular terceiros ou 
limitar o direito de propriedade perante terceiros, pois, pelo princípio da legalidade, ninguém é 
obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
14 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
Sob essa ótica, os direitos reais não estão apenas no art. 1.225 do CC, mas também em 
outros dispositivos legais. Como exemplo de direitos reais previstos fora do art. 1.225 do CC, 
podem-se citar:
• a caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou 
promessa de venda de imóveis (Art. 17, III, e § 1º, da Lei n. 9.514/97; art. 167, II, “8”, da 
Lei n. 6.015/73).
• a cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imó-
veis (art. 17, II, e § 1º, da Lei n. 9.514/97; e art. 167, II, “8”, da LRP).
O tema, porém, vem sendo objeto de controvérsias.
5.1.1. Direitos Reais vs Direitos Obrigacionais com Eficácia Real
Direitos reais são aqueles assim nominados em lei em razão do princípio da taxatividade.
Há, porém, direitos obrigacionais que, por força de lei, podem adquirir eficácia contra tercei-
ros mediante sua publicação nos registros públicos. Trata-se dos direitos obrigacionais com 
eficácia real. São exemplos deles:
• a cláusula de vigência do contrato de locação no caso de alienação se for inscrita nos 
registros públicos (art. 8º, Lei n. 8.245/91; art. 576, CC; art. 167, I, “3”, Lei n. 6.015/73);
• o direito de preferência do inquilino em adquirir o imóvel urbano alugado (art. 33 da Lei 
n. 8.245/91; art. 167, II, “16”, Lei n. 6.015/73).
• caução de bens móveis e de bens imóveis em contrato de locação de imóvel urbano 
quando inscrita nos registros públicos (art. 38, Lei n. 8.245/91).
Em relação às cláusulas especiais de compra e venda (retrovenda, venda a contento, pre-
empção, venda com reserva de domínio e venda sobre documentos), consideramos que elas 
apenas representam formas de expressão do direito real de propriedade. Não são, pois, direi-
tos reais autônomos nem direitos obrigacionais com eficácia real. No caso da venda sobre 
documentos, trata-se apenas de uma forma de presunção de tradição por meio da entrega de 
documento representativo da coisa. Nos demais casos, cuida-se de formas de condições sus-
pensivas ou resolutivas que modelam o direito real de propriedade.
5.1.2. Exemplo de Utilidade Prática no Debate: Aplicação do Art. 108, CC
Há repercussão prática em definir um direito como real ou como obrigacional com eficácia 
real. Um exemplo é o fato de que o art. 108 do CC exige escritura pública para negócios jurí-
dicos envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários-mínimos. Esse 
dispositivo só se aplica para direitos reais. Assim, no caso dos direitos obrigacionais com 
eficácia real – a exemplo da caução de bens imóveis em locação, da cláusula de vigência da 
locação ou do direito de preferência na locação –, não se aplica o art. 108 do CC: esses direitos 
obrigacionais com eficácia real podem ser formalizados por instrumentos particulares a serem 
inscritos no Cartório de Imóveis.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
15 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
O legislador pressupôs a taxatividade dos direitos reais na redação dos dispositivos. Ne-
gá-la para considerar, como direitos reais, situações obrigacionais com eficácia erga omnes é 
subverter o sistema legal brasileiro e, por consequência, causar problemas como o da aplica-
ção do art. 108 do CC para hipóteses em que esse preceito não seria aplicável.
É verdade que os direitos reais se assemelham aos obrigacionais com eficácia real em 
razão de ambos terem eficácia erga omnes; todavia, o legislador não considerou as duas cate-
gorias como sinônimas nem com o mesmo regime jurídico, e isso tem de ser observado.
5.2. prinCípio do Absolutismo
Os direitos são direitos absolutos, ou seja, são direitos oponíveis erga omnes (contra to-
dos). Difere dos direitos obrigacionais, que são direitos relativos, ou seja, são oponíveis inter 
partes (entre as partes).
5.3. prinCípio dA AderênCiA ou dA inerênCiA (direito de sequelA)
Os direitos reais aderem à coisa, o que autoriza o seu titular a opor-se perante terceiros. 
Trata-se do princípio da aderência ou da inerência.
Daí decorre o direito de sequela, por meio do qual o titular do direito real pode reivindicar 
a coisa das mãos de quem quer que seja. O direito real segue a coisa (daí o nome “direito de 
sequela2”). Esse direito está no art. 1.228 do CC. Assim, quem tem um direito real de hipoteca 
sobre um imóvel poderá exercer esse direito mesmo no caso de o imóvel ter sido vendido para 
terceiros, visto que o direito real de hipoteca acompanhará a coisa. Igualmente o titular de um 
direito real de propriedade pode reivindicar a coisa das mãos de algum invasor.
5.4. prinCípio dA prevAlênCiA (Prior in TemPore, PoTio in iure)
A prevalência é a característica de que os direitos reais instituídos em primeiro lugar pre-
valecem sobre direitos reais contraditórios instituídos posteriormente3. Trata-se da máxima 
romana prior in tempore potio in iure (primeiro no tempo, mais forte no direito).
Assim, se uma pessoa ardilosamente vende duas vezes o mesmo imóvel, o comprador que, 
em primeiro lugar, registrar a escritura de compra e venda terá um direito de propriedade que 
prevalecerá sobre o outro comprador.
Igualmente, se uma pessoa oferece o imóvel em hipoteca perante dois credores, aquele 
que, em primeiro lugar, registrar a hipoteca prevalecerá sobre o outro e terá uma hipoteca de 
primeiro grau, de modo que restará ao outro uma hipoteca de segundo grau.
2 Sequela, entre outros significados, significa o ato ou efeito de seguir.
3 O civilista português Luís Manuel Teles de Menezes Cordeiro
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
16 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
6. Constituição de direitos reAis
Constituição 
de direitos 
reais
Móvel
Tradição
Exceções: 
registro público
Penhor comum
Penhor rural 
Penhor de direitos
Penhor de veículos
Alienação fiduciária sobre bens 
móveis
Alienação fiduciária sobre veículo
Imóvel
Registro no 
Cartóriode 
Imóveis
Exceções
Usucapião (mero transcurso do 
tempo)
Sucessão causa mortis (morte)
Aquisição de imóvel por acessão 
(momento da acessão)
Comunicação pelo regime de bens 
(momento da aquisição dos bens)
Perda da propriedade por 
perecimento da coisa (momento 
do perecimento da coisa)
005. (CONSULPLAN/TITULAR DE CARTÓRIO/TJ-MG/2018/ADAPTADA) Os direitos reais so-
bre coisas imóveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com 
a tradição.
O item está “errado”, pois os direitos reais sobre imóveis se constituem, em regra, com o registro 
(arts. 1.227 e 1.245, CC).
Errado.
006. (CESPE/PROCURADOR/PGE-PI/2014) A aquisição da propriedade imobiliária em decorrên-
cia do direito hereditário se dá com o registro do título na serventia extrajudicial competente.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
17 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
O gabarito é “errado”, pois, no caso de sucessão causa mortis (direito hereditário), a aquisição 
da propriedade pelos herdeiros ocorre no momento da morte por força do princípio da Saisine 
previsto no art. 1.784 do CC, de sorte que o registro do título no Cartório de Imóveis (serventia 
extrajudicial) tem natureza declaratória.
Errado.
Vamos tratar mais disso.
A constituição dos direitos reais varia a depender de o objeto ser imóvel ou móvel.
Os direitos reais sobre imóveis nascem, em regra, com o registro do título na matrícula do 
imóvel perante o Cartório de Imóveis (arts. 1.227 e 1.245, CC). Trata-se do princípio da inscri-
ção. Antes do registro, não há direito real. Assim, quem assina uma escritura pública de com-
pra e venda de um imóvel tem apenas um direito obrigacional a adquirir o bem, mas, quando 
registrar essa escritura no Cartório de Registro de Imóveis, tornar-se-á titular de um direito real 
de propriedade.
Há exceções decorrentes de lei ao princípio da inscrição, especialmente estes:
• Usucapião (arts. 1.238 e 1.260, CC): o direito real de propriedade do usucapiente nasce 
com o mero transcurso do tempo, de modo que a sentença é declaratória;
• Sucessão causa mortis (art. 1.784, CC): a transmissão ocorre no momento da morte por 
conta do princípio da Saisine;
• Aquisição de imóvel por acessão (art. 1.248, CC): a aquisição da propriedade sobre a 
acessão, como no caso de uma construção, ocorre no momento em que ela ocorre, de 
modo que a averbação posterior no Cartório de Imóveis é meramente declaratória;
• Comunicação pelo regime de bens (art. 1.639, § 1º, CC): a comunicação ocorre automa-
ticamente com a aquisição dos bens;
• Perda da propriedade por perecimento da coisa (art. 1.275, IV, CC): a extinção do direito 
real de propriedade ocorre com o perecimento da coisa, de modo que posterior averba-
ção no Cartório de Imóveis é meramente declaratória.
A constituição do direito real sobre móveis ocorre com tradição (arts. 1.226, 1.267 e 1.268, 
CC). Há, porém, exceções.
De um lado, há exceções legais que são comuns aos direitos reais sobre imóveis, a saber:
• usucapião (arts. 1.262 ao 1.262, CC);
• sucessão causa mortis (art. 1.784, CC);
• Comunicação pelo regime de bens (art. 1.639, § 1º, CC).
De outro lado, há exceções legais que consistem na exigência de um registro para o nasci-
mento do direito real, a exemplo destes casos:
• Penhor comum: além da tradição, é necessário o registro no Registro de Títulos e Docu-
mentos – RTD para oponibilidade erga omnes (art. 1.431 e 1.432, CC);
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
18 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
• Penhor rural (agrícola ou pecuário) e industrial: direito real surge com o registro no Regis-
tro de Imóveis – RI (arts. 1.438 e 1.448, CC). O registro não é feito na matrícula do imóvel, 
e sim no Livro 3, que é o livro do Registro Auxiliar4 (art. 178, II e VI, da Lei n. 6.015/73);
• Penhor de direitos: direito real nasce com registro no RTD (art. 1.452, CC);
• Penhor de veículos: direito real surge mediante registro no RTD e anotação no certifica-
do de propriedade (Detran local), conforme art. 1.466, CC);
• Alienação fiduciária sobre bens móveis: registro no RTD (art. 1.361, § 1º, do CC), mes-
mo que conste de cédula de crédito rural ou industrial (caso em que será necessário o 
registro da cédula no Livro 3 do RI e o registro da alienação fiduciária de móveis no RTD, 
consoante arts. 129, “5º”, e 178, II, da Lei n. 6.017/73);
• Alienação fiduciária sobre veículo: basta registro no DETRAN, consoante art. 1.361, § 1º, 
CC, que prevalece sobre o art. 129, “5”, da Lei n. 6.015/73: não há necessidade de regis-
tro no RTD para a transferência de veículo. O registro no RTD só teria importância para 
preservar direitos contra terceiros, segundo o STJ (STJ, AgRg nos EREsp 875.634/PB, 1ª 
Seção, Rel. Ministro Luiz Fux, DJe 01/03/2010).
7. poderes inerentes à propriedAde e A plAstiCidAde
Plasticidade do 
direito real de 
propriedade
Direitos Reais 
sobre coisa alheia
Desmembramento 
de poderes 
inerentes
Elementos 
acidentais Restrições 
007. (PUC-PR/JUIZ/TJ-PR/2014/ADAPTADO) A faculdade de dispor da coisa abrange tanto 
a disposição jurídica quanto a material. Ou seja, pode o proprietário exercer livremente a prer-
rogativa de alienar o bem, consumi-lo ou até destruí-lo, sem ingerências externas.
Essa questão foi anulada. Em princípio, ela está correta, pois o poder de dispor (ius abutendi) envol-
ve o poder de dispor da coisa física ou juridicamente. A anulação, porém, decorreu do fato de que, 
no contexto da questão (que era um item ao lado de outros), é preciso lembrar que a função social 
tem ser de observada pelo proprietário, o que impede que haja o exercício do ius abutendi de modo 
arbitrário. Assim, não poderia, por exemplo, um proprietário submergir o seu terreno causando uma 
inundação; não pode também deixar o imóvel sem os devidos reparos se ele estiver ameaçando 
ruir sobre o vizinho por força de regras de direito de vizinhança (art. 1.280, CC). Ao nosso sentir, não 
havia necessidade de anular a questão, porque ela não nega a aplicação da função social.
Anulada.
4 Art. 177 da Lei n. 6.015/73: “O Livro n. 3 – Registro Auxiliar – será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao 
Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado”.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
19 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
Seja como for, vamos tratar de alguns aspectos envolvendo os poderes inerentes à proprie-
dade e a plasticidade.
A plasticidade (ou a elasticidade) do direito de propriedade diz respeito a flexibilizações 
que podem ser feitas nos poderes inerentes à propriedade: o poder de usar (ius utendi), o poder 
de fruir (ius fruendi), o poder de dispor (ius abutendi) e o poder de perseguir a coisa nas mãos 
de terceiro (ius persequendi). Eles estão previstos no art. 1.228, CC. Quem é titular do direito 
real de propriedade tem esses poderes (ou faculdades) sobre a coisa. Essas flexibilizações 
podem ocorrer por meio de direitos reais sobre coisa alheia ou porelementos acidentais do 
negócio jurídico (termo, condição e encargo).
Por intermédio dos direitos reais sobre coisa alheia, esses poderes inerentes à propriedade 
podem ser desmembrados (destacados, arrancados) das mãos do proprietário em favor do 
titular desse direito real sobre coisa alheia.
Por exemplo, ao se instituir um direito real de usufruto sobre um imóvel, os poderes de usar, 
fruir e parcialmente o de perseguir a coisa são destacados da propriedade e revertidos em fa-
vor do usufrutuário. Só sobrará ao proprietário o poder de dispor e parcialmente o de perseguir 
a coisa. O usufrutuário ficará com os poderes desmembrados5 de usar, de fruir e, parcialmente, 
de dispor. O direito real de propriedade, assim, ficou limitado, ficou amassado, ficou comprimi-
do. Ele, todavia, tenderá a voltar ao seu estado inicial de plenitude quando, no futuro, o direito 
real de usufruto se extinguir. Outro exemplo é o direito real de hipoteca, que desmembra par-
cialmente o poder de dispor da coisa: o proprietário ainda poderá vender o imóvel hipotecado, 
mas o adquirente estará exposto aos efeitos de uma execução hipotecária no caso de inadim-
plemento da dívida garantida.
Em regra, os direitos reais sobre coisa alheia recaem apenas sobre o direito real de pro-
priedade, pois, além de essa ser a natureza desses direitos reais, a legislação os disciplina 
sobre esse pressuposto. Assim, não se pode falar em usufruto sobre outro usufruto. Todavia, 
excepcionalmente, quando a lei autorizar, é possível que um direito real sobre coisa alheia recai 
sobre um outro congênere, como na hipótese do direito real de hipoteca, que pode recair sobre 
o direito real de superfície por força do art. 1.473, X, CC.
De mais a mais, por meio dos elementos acidentais do negócio jurídico, os poderes ineren-
tes à propriedade podem ser flexibilizados também. Nesse caso, não se trata de um desmem-
bramento, pois esses poderes inerentes não estão sendo revertidos em prol de um terceiro. 
Trata-se apenas de restrições ao direito real de propriedade. Assim, quando alguém adquire 
um imóvel sob condição resolutiva, ele terá uma propriedade que se extinguirá com o advento 
da condição resolutiva. Os seus poderes inerentes à propriedade são temporários. Igualmente, 
quem adquire um imóvel por meio de uma doação com encargo poderá vir a perder a pro-
priedade se descumprir o encargo. A propósito da viabilidade jurídica de impor encargo a um 
direito real de propriedade, há controvérsia sobre o assunto, de modo que o recomendável é 
5 É atécnico afirmar que o usufrutário tem alguns poderes INERENTES à propriedade, pois ele não é proprietário. Ele, na ver-
dade, tem alguns poderes DESMEMBRADOS da propriedade.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
20 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
sempre prever o encargo como uma condição suspensiva ou resolutiva de modo expresso a 
fim de fugir à controvérsia (Oliveira, 2020-D6).
Essas outras restrições podem recair também sobre direitos reais sobre coisa alheia, salvo 
se houver proibição expressa ou se for contrário à natureza do direito real. Por exemplo, o direi-
to real de usufruto pode estar sujeito a um termo ou a uma condição resolutivos. Pode também 
está restrito por um encargo. Não há proibição legal nem contrariedade com a natureza do 
direito real de usufruto.
8. ClAssifiCAção dA propriedAde quAnto à plenitude
Propriedade 
quanto à sua 
plenitude
Propriedade 
Plena
Poderes inerentes à propriedade sem qualquer 
restrição
Presunção de plenitude da propriedade
Propriedade 
Menos plena
Propriedade 
restrita 
Limitações 
substanciais 
nos poderes 
inerentes à 
propriedade
Ex.: direitos 
reais sobre 
coisa alheia
Propriedade 
temporária
Resolúvel
Termo ou 
condição 
resolutivo 
expressos
Revogável ou 
ad tempus outra causa
008. (IBFC/PROCURADOR/CÂMARA FEIRA DE SANTANA-BA/2018) Assinale a alternati-
va correta sobre a noção de propriedade e a questão que envolve sua distinção entre plena 
e limitada.
a) Propriedade plena é aquela que reúne os seus direitos elementares no do proprietário
b) A propriedade é plena ainda que exista ônus real sobre o bem
c) A propriedade é plena ainda que seja resolúvel
d) Toda propriedade é plena e a existência de ônus real representa sua ausência
O gabarito é “A”, porque, se houver ônus real ou condição resolutiva, a propriedade não é 
menos plena.
Letra a.
6 Disponível em: https://migalhas.uol.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/334813/doacao-com-en-
cargo-e-a-eficacia-contra-terceiros-e-o-registro-de-imoveis.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
https://migalhas.uol.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/334813/doacao-com-encargo-e-a-eficacia-contra-terceiros-e-o-registro-de-imoveis
https://migalhas.uol.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/334813/doacao-com-encargo-e-a-eficacia-contra-terceiros-e-o-registro-de-imoveis
21 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
Vamos tratar mais do tema.
Em razão da elasticidade ou plasticidade do direito real de propriedade, é possível classifi-
car a propriedade quanto à sua plenitude:
• Propriedade plena;
• Propriedade menos plena: pode ser subdividida em:
− Propriedade restrita;
− Propriedade temporária: pode ser subdivida em:
 ◦ propriedade revogável;
 ◦ propriedade resolúvel;
 ◦ propriedade fiduciária.
Propriedade plena ou ilimitada é aquela cujo titular exerce plenamente todos os poderes 
inerentes à propriedade, sem qualquer limitação, nem mesmo temporal. Também pode ser 
chamada de propriedade alodial. A regra geral é a que a propriedade é plena, conforme art. 
1.231 do CC, que afirma que “a propriedade se presume plena e exclusiva, até prova em contrá-
rio”. Portanto, a propriedade menos plena é exceção.
Propriedade menos plena é aquela cujo titular tem limitações substanciais ou temporais 
para exercer os poderes inerentes à propriedade em razão de um fato jurídico. As faculdades 
de usar, fruir ou dispor estão com alguma restrição: ou foram desmembradas em favor de 
terceiros, ou se extinguirão com algum evento futuro, ou seu exercício está condicionado a 
alguma conduta prévia etc. Metaforicamente, é um direito real de propriedade aleijado ou, para 
se lembrar dos romanos antigos, com uma lepra. A propriedade menos plena pode ser restrita 
ou temporária.
A propriedade é restrita quando o titular do direito sofre limitações substanciais para exer-
cer os poderes inerentes à propriedade. Isso ocorre quando há o desmembramento de poderes 
inerentes à propriedade, o que pode ocorrer por conta de direitos reais sobre coisa alheia, de 
direitos obrigacionais com eficácia real ou de constrições judiciais. Assim, um imóvel gravado 
por um direito real de hipoteca, de usufruto ou de servidão é exemplo de propriedade restrita. 
Também o são um imóvel penhorado.
A propriedade é temporária quando ela poderá a vir se extinguir no futuro por conta do ad-
vento de um fato jurídico resolutivo. A propriedade temporária pode ser revogável ou resolúvel.
A propriedade resolúvel é aquela que se extingue pelo advento de um termo resolutivo 
ou pelo implemento de uma condição resolutiva. No caso, por exemplo, de uma doação sob 
condição resolutiva, o donatário terá uma propriedade resolúvel: se a condição resolutiva se 
implementar, a propriedade se extingue.
Esses elementos acidentais (termo e condição) já sãopreviamente conhecidos por estarem 
previstos no negócio que gerou o direito real de propriedade. No exemplo acima, a condição 
resolutiva estará noticiada na matrícula do imóvel para terceiros tomarem ciência. Por isso, o 
art. 1.359 do CC estabelece que, no caso da propriedade resolúvel, a extinção da propriedade 
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
22 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
é retroativa até a data da instituição da cláusula resolutiva apenas para o efeito de extinguir 
direitos reais contraditórios. Trata-se do que chamamos de “efeito dominó”. Assim, ainda no 
exemplo acima da doação sob condição suspensiva, se o donatário vender o imóvel para um 
terceiro e se a condição resolutiva posteriormente se implementar, haverá o efeito dominó: 
a doação se extinguirá e, em consequência, a posterior venda também. O terceiro perderá o 
imóvel. Não há injustiça nisso, pois o terceiro adquirente já sabia que estava a comprar uma 
propriedade menos plena, ou seja, uma propriedade leprosa: a matrícula do imóvel já noticiava 
a existência da condição resolutiva.
A propriedade revogável ou ad tempus é aquela que se extingue por outra causa super-
veniente que não seja o implemento de uma condição ou termo resolutivos. Nesse caso, a 
extinção não tem efeito retroativo. O efeito é ex nunc. Não há extinção de direitos anteriores. 
Só sobrará ao beneficiário da extinção o direito de pleitear uma coisa similar ou o valor equiva-
lente, tudo conforme art. 1.360, CC. Por exemplo, se João doa um imóvel a Manoel, que, a seu 
turno, vende o imóvel a Artur, e se, após isso, Manoel pratica um ato de ingratidão contra João 
a autorizar a revogação da doação na forma do art. 555 do CC, não haverá o efeito dominó: Ar-
tur continuará como dono do imóvel. Não havia aí uma condição ou termo resolutivo expressos 
na matrícula do imóvel. A propriedade é revogável. Só sobrará ao João o direito de exigir que 
Manoel pague-lhe o valor do imóvel.
Igualmente, no caso de doação com encargo, a eventual revogação da doação por poste-
rior descumprimento do encargo na forma do art. 555 do CC não tem efeito retroativo, pois se 
cuida de hipótese de propriedade revogável.
A propriedade fiduciária nada mais é do que uma espécie de propriedade resolúvel com a 
particularidade de decorrer de uma alienação fiduciária em garantia. A alienação fiduciária em 
garantia é a transferência de uma coisa sob a condição resolutiva consistente no adimplemen-
to de uma dívida. Assim, se, como garantia de um empréstimo que tomei, posso transferir ao 
banco a propriedade do meu veículo até que eu pague integralmente as prestações. O banco 
se torna proprietário do bem, mas sob uma condição resolutiva: o pagamento integral das 
prestações dos empréstimos.
A propriedade fiduciária está genericamente disciplinada nos arts. 1.361 e seguintes do 
Código Civil. Todavia, quando se tratar de imóvel, a regência será dada, de modo principal, pela 
Lei n. 9.514/97, caso em que, nesse ponto, o Código Civil terá aplicação subsidiária (art. 1.367, 
CC). Quando se tratar de móvel, além do CC, deve-se aplicar também o Decreto-Lei n. 911/67 e, 
no caso de a dívida garantida ter sido contraída no âmbito do mercado financeiro e de capitais, 
deve-se aplicar também o art. 66-B da Lei de Mercado de Capitais (Lei n. 4.728/65).
9. prinCípio dA perpetuidAde do direito reAl de propriedAde
O direito real de propriedade é perpétuo, ou seja, ele não se extingue pelo desuso, nem pelo 
tempo, nem mesmo pela morte do dono (caso em que haverá transmissão da titularidade para 
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
23 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
os herdeiros). Trata-se do princípio da perpetuidade da propriedade, também chamado de atri-
buto ou característica da perpetuidade da propriedade.
Se um titular de direito real de propriedade deixa seu imóvel sem utilização por muitos 
anos, ele não perderá a propriedade por desuso, mas poderá voltar, a qualquer momento, exer-
cer o seu direito. É diferente do que sucede com os direitos obrigacionais, que deixam de ser 
exigíveis após o prazo prescricional.
Ao contrário da propriedade, os direitos reais sobre coisa alheias não são perpétuos. Os 
direitos reais sobre coisa alheia tendem a juridicamente se extinguir. Eles restringem um direi-
to real de propriedade, mas tendem a desaparecer juridicamente. De fato, se o direito real de 
propriedade - qual um acordeão (= uma sanfona) pressionado pelo músico - for comprimido 
por um direito real sobre coisa alheia ou por um elemento acidental do negócio jurídico (termo, 
condição ou encargo), haverá uma tendência jurídica de a propriedade voltar a se tornar plena, 
pois esses ônus não são perpétuos.
Perpetuidade não se confunde com imortalidade. Perpetuidade é a ausência de uma ten-
dência jurídica (de uma “força elástica” pelo Direito) de extinção do direito real. A propriedade 
é perpétua, pois não há essa tendência jurídica de extinção. Isso, porém, não significa que a 
propriedade seja imortal. Ela pode se extinguir com o perecimento do próprio objeto, como no 
caso de um imóvel que foi submerso pelo avanço de um rio (art. 1.275, IV, CC). Isso porque, 
embora o direito real de propriedade seja perpétuo, ele não é imortal. Imortalidade é a impos-
sibilidade jurídica de extinção do direito real, fato que não se dá com a propriedade, que pode 
vir a extinguir-se por ato de vontade do proprietário, por ato de império do Estado ou pelo pere-
cimento do objeto do direito real
Ademais, o direito real de propriedade também pode ser extinto quando o proprietário as-
sim decide assim (alienação, renúncia e abandono) ou é forçado a tanto por um ato de império 
do Estado (como no caso desapropriação). Inexiste, porém, uma força elástica que juridica-
mente instigue, de forma contínua, o proprietário a promover essa extinção da propriedade, 
razão por que o direito real de propriedade é perpétuo.
Isso é diferente do que sucede com os direitos reais sobre coisa alheia, em relação aos 
quais há uma força jurídica elástica que continuamente tende a causar a sua extinção. Assim, 
por exemplo, no usufruto, a morte é causa de extinção; na servidão, o não uso por 10 anos ex-
tingue-a; etc. Os direitos reais sobre coisa alheias não são perpétuos.
10. prinCípio dA exClusividAde
Pelo princípio da exclusividade da propriedade (ou do atributo da exclusividade da proprie-
dade), a propriedade é exclusiva de uma única pessoa, de modo que não é viável que duas ou 
mais pessoas simultaneamente sejam titulares da mesma coisa. Esse atributo é a regra da 
propriedade, conforme art. 1.231 do CC, que afirma que “a propriedade se presume exclusiva, 
salvo prova em contrário”.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
24 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
11. direitos reAis em espéCies: noções GerAis
Direitos reais em 
espécies
Direitos reais sobre 
coisa própria Direito de propriedade (com todas as suas variações)
Direitos reais sobre 
coisa alheia
Direitos reais de 
aquisição
Promitentecomprador
Devedor fiduciante
Direitos reais de 
gozo
Usufruto
Servidão
Superfície
Habitação
Uso
CUEM
CDRU
Direitos reais de 
garantia
Penhor
Hipoteca
Anticrese
Controvérsia laje 
009. (FCC/AUDITOR/SEFAZ-SC/2018) São considerados direitos reais:
a) o penhor, a hipoteca, a anticrese e o aval.
b) o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, a concessão real de 
uso e a laje.
c) a propriedade, a habitação, a posse e a detenção.
d) as servidões, a superfície, o usufruto e o contrato de locação.
e) a concessão de uso especial para fins de moradia, o direito à sucessão aberta e a doação.
O gabarito é a letra “b”, conforme art. 1.225 do Código Civil. Chamamos a atenção para o fato 
de que o direito do promitente comprador do imóvel é uma espécie de direito real de aquisição, 
conforme art. 1.417 do Código Civil.
Letra b.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
25 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
010. (CONSULPLAN/TITULAR CARTÓRIO/TJ-MG/2017) De acordo com o Código Civil, são 
direitos reais, EXCETO:
a) O uso.
b) A concessão de uso especial para fins de moradia.
c) O penhor.
d) A posse.
O gabarito é a letra “D”, pois posse não é direito real, conforme art. 1.225 do CC.
Letra d.
Vamos falar mais o tema.
Partindo do pressuposto de que os direitos reais são taxativamente arrolados em lei (prin-
cípio da taxatividade) – embora já tenhamos realçado que esse assunto é controverso –, é 
possível listar os direitos reais disponíveis no Direito Brasileiro.
Para tanto, convém agrupá-los dentro de duas categorias: os direitos reais sobre coisa pró-
pria e os direitos reais sobre coisa alheia.
Como direito real sobre coisa própria, há o direito de propriedade com todas as suas varia-
ções (espécies de condomínio, propriedade resolúvel, propriedade fiduciária, propriedade one-
rada por gravame, propriedade em regime de patrimônio de afetação etc.). Entendemos que o 
direito real de laje também é um direito real sobre coisa própria, conforme exporemos mais a 
frente, mas há controvérsia doutrinária.
Como direito real sobre coisa alheia, incluem-se os demais, que podem ser subdividos nas 
seguintes categorias: (1) direitos reais de aquisição: abrangem os direitos reais do promitente 
comprador e o do devedor fiduciante; (2) direitos reais de gozo: abrangem os direitos reais de 
superfície, de servidão, de usufruto, de uso e de habitação bem como a CUEM (concessão de 
uso especial para fins de moradia) e a CDRU (concessão de direito real de uso); e (3) direitos 
reais de garantia: abrangem a hipoteca, o penhor e a anticrese.
A enfiteuse é encaixada como direito real de gozo. Trata-se de um direito real que ainda 
existe no direito brasileiro de modo excepcional, especificamente se tiver sido instituída antes 
do CC/2002 nos termos do art. 2.028 ou se envolver os casos de terreno de marinha na forma 
de lei especial7.
Quanto ao direito real de laje, há controvérsia se ele é um direito real sobre coisa própria ou 
sobre coisa alheia, assunto que trataremos mais à frente.
As principais espécies de direitos reais estão arroladas no art. 1.225 do Código Civil, mas 
há direitos reais previstos em lei esparsa, como a caução e a cessão fiduciária de direito cre-
ditória (art. 17, § 1º, Lei n. 9.514/97). Esses outros direitos também poderão ser enquadrados 
7 Lei n. 9.636/1998 e Decreto-Lei n. 9.760/1946 tratam de bens públicos federais e lida com os casos de aforamento (= enfi-
teuse).
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
26 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
sobre coisa própria ou sobre coisa alheia conforme seu perfil: a caução de direito creditório, 
por exemplo, é direito real sobre coisa alheia, ao passo que a cessão fiduciária de direito cre-
ditório é direito real sobre coisa própria. Não é comum, porém, a doutrina listar esses direitos 
reais na classificação acima, seja porque estão em leis esparsas, seja porque há controvérsia 
se realmente é cabível direito real sobre coisa incorpórea (como o direito creditório).
12. direito reAl de propriedAde
12.1. noções GerAis
011. (IBFC/ANALISTA/TJ-PE /2017/ADAPTADA) O Direito real de propriedade abrange o 
solo. Este, por sua vez, compreende o espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e 
profundidade úteis ao seu exercício, podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam 
realizadas fora desses espaços, sendo sua realização, portanto, precedida de autorização ex-
pressa daquele.
A questão está “errada”, porque, fora do espaço subterrâneo ou aéreo de utilidade do imóvel, 
o proprietário do terreno não tem direito algum e, portanto, não pode opor-se a atividades aí 
realizadas. Di-lo o art. 1.229 do CC. Assim, não pode o dono de um terreno, por exemplo, impe-
dir um avião de sobrevoar sua propriedade, pois o avião transita em uma altura superior ao de 
utilidade do terreno.
Errado.
012. (FAPEMS/DELEGADO/PC-MS/2017/ADAPTADA) O proprietário pode ser privado da 
coisa, no caso de requisição por perigo público iminente. Tal privação enseja indenização ulte-
rior, independentemente da existência de dano.
A questão está “errada”, porque, embora o Poder Público possa requisitar o uso de bens priva-
dos (art. 1.228, § 3º, CC), só há o direito de indenização se tiver havido dano. Afinal de contas, 
o conceito de indenização envolve reparar danos que ocorreram.
Errado.
013. (PUC-PR/JUIZ/TJ-PR/2014/ADAPTADO) O proprietário pode perder a propriedade por 
meio da desapropriação por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, como tam-
bém por requisição, em caso de perigo público iminente, e ainda ser privado dela por alienação 
compulsória aos possuidores.
A questão é “correto” por retratar a possibilidade de o Poder Público intervir sobre a proprieda-
de por meio da desapropriação e da requisição (art. 1.228, § 3º, CC) e por contemplar a hipóte-
se da “desapropriação judicial” prevista no art. 1.228, §§ 4º e 5º, CC.
Certo.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
27 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
Vamos falar mais sobre o tema.
Ao tratarmos de noções gerais de Direitos Reais, tratamos de características importantes 
do direito real de propriedade, como a sua condição de direito real sobre coisa própria, a sua 
elasticidade e a sua perpetuidade. E assim foi feito pelo fato de o direito real de propriedade 
ser o centro da disciplina dos Direitos Reais: todos os demais direitos reais giram em torno da 
propriedade, pois eles são restrições impostas aos poderes inerentes à propriedade. O usufru-
to, por exemplo, é o desmembramento dos poderes de usar e fruir.
Bens móveis e imóveis podem ser objeto de direito real de propriedade.
Quando se tratar de imóvel por natureza (o solo), o direito real de propriedade abrangerá 
o subsolo e o espaço aéreo até uma profundidade ou uma altura que seja útil ao exercício do 
direito da propriedade (art. 1.229, CC). Não chega, pois, ao céu nem ao inferno, ao contrário da 
velha concepção romana de que “qui dominus est soli dominus est usque ad caelum et usque 
ad inferos”(quem é dono do solo é dono do céu até o inferno”). Portanto, não pode o proprie-
tário de um terreno impedir que um avião sobrevoe seu imóvel, pois esta está em uma altitude 
inútil ao exercício do direito de propriedade. Tampouco poderá o proprietário exigir indenização 
do município pela construção de um túnel de metrô subterrâneo ao terreno, pois a profundida-
de desses túneis ultrapassa o espaço subterrâneo efetivamente útil ao proprietário.
Ficam de fora da propriedade os recursos minerais que estejam no subsolo, pois são bens 
da União. Só sobra ao proprietário do subsolo um direito de participação na exploração desses 
recursos minerais (art. 1.230 do CC e art. 20, IX, CF).
12.2. desCobertA (AntiGA “invenção”)
Descoberta
Fato jurídico de achar 
coisa perdida
Dever de devolução
ao legítimo 
dono/possuidor
à autoridade 
competente
Achádego
Recompensa no valor 
mínimo de 5% do valor 
da coisa
Descoberta é o fato jurídico de alguém achar coisa perdida e está disciplinada nos arts. 
1.233 ao 1.237 do CC e no art. 746 do CPC. Era chamada de “invenção” pelo CC/1916, que a 
listava atecnicamente entre as hipóteses de aquisição da propriedade. A descoberta não impli-
ca aquisição da coisa achada, pois há o dever de o descobridor adotar as providências legais 
destinadas à entrega da coisa ao legítimo dono ou possuidor. A expressão popular “achado 
não é roubado” é equivocada. Quem acha algo e não devolve na forma da lei pode incorrer no 
crime de apropriação indébita (art. 179, II, CP).
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
28 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
Em suma, o descobridor tem de devolver a coisa perdida ao legítimo dono ou possuidor, 
mas, se não o conhecer, tem de entregar à autoridade competente. Entendemos que o desco-
bridor pode, se preferir, deixar a coisa perdida no local onde encontrou, pois não é razoável exi-
gir que os particulares despendam tempo e recursos com bens alheios para atender interesses 
puramente privados de outrem. O que o art. 1.233 do CC proíbe é que o descobridor se aproprie 
da coisa perdida.
O descobridor que devolve a coisa perdida ou entrega à autoridade competente tem direito 
a uma recompensa (chamada doutrinariamente de achádego) no valor mínimo de 5% do valor 
da coisa, além das despesas tidas com conservação e transporte da coisa. É, porém, facultado 
ao dono da coisa abandoná-la em favor do descobridor para se livrar do dever de pagar o achá-
dego e a indenização por despesa (art. 1.234, CC). Interpretamos, porém, esse dispositivo art. 
1.234 do CC restritivamente para entender que o descobridor não é obrigado a aceitar a coisa 
abandonada pelo dono, mas, se ele não aceitar, poderá pedir a indenização integralmente pelas 
despesas, sob pena de enriquecimento sem causa. Se, porém, ele aceitar a coisa abandonada, 
ele terá direito a pedir ainda o pagamento do achádego e da indenização pelas despesas que 
teve no excedente ao valor da coisa achada.
A autoridade competente deverá, mediante publicações em canais de comunicação, con-
vocar o legítimo dono ou possuidor para resgatar a coisa no prazo de 60 dias, sob pena de a 
coisa ser vendida em hasta pública para que o dinheiro obtido seja utilizado para indenizar as 
despesas, pagar a recompensa devida ao descobridor e, no caso de sobra, incorporar-se ao 
patrimônio municipal. Se a coisa for de valor irrisório, o município pode abandonar a coisa em 
favor do descobridor (arts. 1.235 ao 1.237, CC).
Por força do art. 746 do CPC, o descobridor pode entregar a coisa diretamente ao juiz me-
diante procedimento de jurisdição voluntária ou à autoridade policial, que deverá encaminhar a 
coisa ao juiz a fim de que este promova a publicação de editais de convocação do interessado 
se o valor da coisa comportar. Trata-se, a nosso sentir, de exigência condenada ao desuso, 
pois, além de a maior parte das coisas perdidas ser de pequeno valor, a prática é a de que as 
autoridades administrativas não provocam o Judiciário.
A definição da autoridade competente depende do que é disposto em lei local, que costu-
ma definir seções de “Achados e Perdidos”. As agências centrais dos Correios (Empresa Brasi-
leira de Correios e Telégrafos – ECT) também fornecem esse serviço de “Achados e Perdidos” 
para caso de documentos perdidos.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
29 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
12.3. Aquisição imobiliáriA
Acessão por imóveis
Acessão natural
Aluvião
Avulsão
Formação de ilha
Álveo abandonado
Acessão Artificial
Plantação
Construção
Já tivemos a oportunidade de explicitar o modo de constituição dos direitos reais sobre 
imóveis (registro no Cartório, como regra) e móveis (tradição, como regra) ao tratarmos de 
conceitos gerais de Direitos Reais. A aquisição da propriedade, como regra geral, deve obser-
var o que foi lá exposto.
O direito real de propriedade pode ser adquirido por: (1) transmissão: decorre de um ato 
jurídico translativo, como um contrato de compra e venda, uma dação em pagamento, uma ar-
rematação em leilão judicial etc.; (2) sucessão causa mortis: a transmissão ocorre na forma do 
art. 1.789 e ss do CC; (3) usucapião; (4) legitimação fundiária: ocorre no caso de regularização 
fundiária urbana na forma do art. 23 da Lei n. 13.465/2017; (5) acessão: o objeto da proprie-
dade é ampliado em razão de um acréscimo decorrente da natureza (acessão natural) ou da 
conduta humana (acessão artificial).
Quanto à transmissão, remetemos ao que foi exposto quando tratamos de modo de cons-
tituição dos direitos reais.
No tocante à sucessão causa mortis, o art. 1.784 do CC estabelece que, no momento da 
morte, os herdeiros adquirem a propriedade do falecido (princípio da Saisine).
Em relação ao usucapião, deixamos para aprofundar o tema quando formos tratar de pos-
se, na medida em que o usucapião decorre do exercício de uma posse ad usucapionem.
Quanto à legitimação fundiária, trata-se de uma forma de aquisição originária da proprieda-
de utilizada em regularização fundiária urbana da Lei n. 13.465/2017.
No tocante à acessão, falaremos dela no próximo capítulo.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para EDIVANIRA VIDAL MEDEIROS - 83032908272, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
30 de 64www.grancursosonline.com.br
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
12.4. ACessão sobre imóveis
014. (IBFC/ANALISTA/TJ-PE /2017/ADAPTADA) A avulsão ocorre quando o indivíduo, tra-
balhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova cuja propriedade será sua.
A questão está “errada”, porque ela define a especificação (criar espécie nova a partir de uma 
matéria-prima bruta - arts. 1.269 ao 1.271, CC), e não a avulsão, que é o aumento de um imóvel 
pelo deslocamento violento de uma porção de terra (art. 1.251, CC).
Errado.
015. (PGR/PROCURADOR DA REPÚBLICA/PGR/2017) Ao deslocamento de uma porção de 
terra, por força natural violenta, desprendendo-se de um prédio para se juntar a outro, dá-se 
o nome de:
a) Aluvião.
b) Álveo.
c) Achado.
d) Avulsão.
O gabarito é letra “D”, por definir a avulsão, que é disciplinada no art. 1.251 do Código Civil.
Letra d.
016. (FAUEL/PROCURADOR/PREFEITURA