Retificação de Registro e Georreferenciamento

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Eduardo Augusto 
Diretor de Assuntos Agrários do Irib 
Registrador Imobiliário em Conchas-SP 
 
http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/ 
41º ENCONTRO NACIONAL DO IRIB 
Porto Alegre, 10 de setembro de 2014. 
 
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E GEO 
� Procedimento e Mérito � 
 
Tudo que está sendo aqui 
tratado está em meu livro 
Registro de Imóveis, 
Retificação de Registro e 
Georreferenciamento: 
Fundamento e Prática 
Muita coisa em meu blog: 
eduardoaugusto-irib.blogspot.com 
 
Dúvidas? Meu email: 
geo.irib@gmail.com 
ü  local de fixação do povo (palestina?) 
ü  de onde se extraem recursos para a vida 
ü  não expansível e frágil 
Registro de Imóveis 
(cuida da território) 
ü  estado democrático de direito 
ü  liberdade = propriedade privada 
ü  moradia: dignidade da pessoa humana 
ü  gestão pública de interesses privados 
Registro de Imóveis 
(propriedade e dignidade) 
ü  tripatição dos poderes 
ü  poder político x poder jurídico 
ü  atividade naturalmente ligada ao Judiciário 
ü  poder judiciário: 
v  contencioso: juízes de direito 
v  gestão pública de interesses privados: tabeliães e 
registradores . 
legislativo 
executivo 
judiciário 
... quase 100% político 
............... ± 70% político 
.......... próx. 0% político 
Oficial de Registro de Imóveis 
(magistrado da "jusrisdição voluntária") 
e a quem compete zelar pelo direito 
fundamental de propriedade privada? 
Constituição Federal, art. 170, II 
um dos princípios gerais da atividade econômica: 
Propriedade Privada 
(Estado Democrático de Direito) 
REGISTRO PÚBLICO IMOBILIÁRIO 
É uma instituição de Direito Civil que, 
mediante assentos registrais, constitui a 
maioria dos direitos reais e alguns direitos 
pessoais incidentes sobre a propriedade 
imobiliária, publicizando essas informações. 
 
 
 Constituição do Direito Real: 
gera o dever estatal de proteção 
Registro de Imóveis 
(gera a proteção estatal) 
 
DIREITO OBRIGACIONAL 
E DIREITO REAL 
Objeto	
  
Sujeito	
  A,vo	
   Sujeito	
  Passivo	
  
DIREITO OBRIGACIONAL 
Relação	
  Jurídica	
  
entregar	
  a	
  coisa	
  
(coisa)	
  
Sujeito	
  A,vo	
   Sujeito	
  Passivo	
  
DIREITO OBRIGACIONAL 
li>gio	
  inter	
  pars	
  
Mercadoria	
  	
  
com	
  defeito	
  
v  negócio jurídico perfeito e 
acabado 
v  direito potestativo do adquirente 
do direito real 
v  o direito real somente existirá 
quando do registro do título 
("quem não registra não é dono") 
CASA 
DIREITO REAL 
Sujeito	
  Passivo	
  Universal	
  
Sujeito	
  A,vo	
  
(,tular)	
  
Objeto	
  
(coisa)	
  
CASA 
v  direito erga omnes 
v  sujeito passivo: a sociedade e o 
Estado!! 
v  obrigação de não fazer 
(não prejudicar o direito real) e 
de proteger (obrigação estatal) 
v  depende de uma efetiva 
publicidade registral 
v  havendo falha 
na publicidade registral ou 
erro do dado registrado... 
v  perda da confiabilidade do 
Registro 
v  desvalorização das garantias 
reais 
v  efeito colateral: aumento da taxa 
de juros 
v  prejuízo generalizado: inflação e 
dificuldade de acesso ao crédito 
Registro de Imóveis 
ü atividade estatal (não de governo) 
ü cuida do território nacional 
ü direito da propriedade privada 
ü atua com direitos “erga omnes” 
Uma publicidade registral eficiente resulta em 
um marco jurídico, garantindo a efetividade 
dos direitos reais e, consequentemente, a 
segurança jurídica às relações econômicas. 
REGISTRO DE IMÓVEIS 
Ponto Sensível da DEMOCRACIA 
“Registrador é o guardião da liberdade” 
 
Retificação de Registro 
Por que tudo isso? 
Origem Legislativa 
A 
A precária descrição dos 
imóveis no Registro Imobiliário 
 “O medidor enchia seu cachimbo, 
acendia-o e montava no cavalo, 
deixando que o animal marchasse 
ao passo; quando o cachimbo se 
apagava, acabado o fumo, marcava 
uma légua” 
 (Um sertanejo e o sertão, p. 167, cit. por José Antonio da Costa 
Porto, Sistema Sesmarial no Brasil. Brasília: UnB, 1978, p. 76) 
Descrições Precárias do Passado 
v cumpriram bem o seu papel na época 
ü  não havia dúvidas nem conflitos 
ü  delimitavam bem os direitos 
ü  deve-se diferenciar a precariedade da falha 
v dias atuais 
ü  necessidade de efetiva gestão territorial 
ü  sanar precariedades e combater as falhas 
ü  retificação extrajudicial e georreferenciamento 
ESPECIALIDADE OBJETIVA 
ü  Uma descrição com dados 
numéricos traz mais segurança 
jurídica do que as precárias 
descrições do passado. 
 
Ä verdade ou mito ? 
Transcrição 1.547, de 1953 
 
Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das 
Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a 
estrada municipal e com o rio de Conchas. 
Matrícula 13.008, de 2001 
 
Um sítio com 100 hectares com a seguinte descrição: 
•  1 - 2: Az 45º 2.500 m RFFSA 
•  2 - 3: Az 125º 1.123 m estrada municipal 
•  3 - 4: Az 270º 345 m rio de Conchas 
•  4 - 5: Az 12º 3.480 m rio de Conchas 
•  5 - 1: Az 223º 1.870 m rio de Conchas 
Matrícula 13.008, de 2001 
 
Um sítio com 100 hectares : 
•  1 - 2: Az 45º 2.500 m RFFSA 
•  2 - 3: Az 125º 1.123 m estrada municipal 
•  3 - 4: Az 270º 345 m rio de Conchas 
•  4 - 5: Az 12º 3.480 m rio de Conchas 
•  5 - 1: Az 223º 1.870 m rio de Conchas 
1 
2 
4 
1 ??? 
3 
5 
Que descrição 
absurda é esta? 
Estrada das Palmeiras 
rio de Conchas 
R
.F.F.S.A
. 
Estrada das Palmeiras 
rio de Conchas 
R
.F.F.S.A
. 
Sítio Mina D’Água 
150 hectares 
Não há Dúvida 
Transcrição 1.547, de 1953 
Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das 
Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a 
estrada municipal e com o rio de Conchas. 
ð Uma descrição com dados 
numéricos traz mais segurança 
jurídica do que as precárias 
descrições do passado. 
 
MITO 
Conclusão: 
 
 
RESPOSTA LEGISLATIVA 
1. Legislação do Georreferenciamento 
ü maior rigor técnico das descrições 
ü evitar multiplicidade de títulos 
ü artigos 176 e 225 da LRP 
2. Retificação Extrajudicial de Registro 
ü maior celeridade do procedimento 
ü artigos 212 e 213 da LRP 
3. Tudo está previsto apenas na LRP 
ü portanto, Geo é retificação de registro! 
Especialidade Objetiva 
“ A leitura da descrição tabular permite 
que qualquer agrimensor ou matemático 
consiga efetuar exatamente o mesmo 
desenho do imóvel, sem nunca tê-lo 
visto em mapas, fotos e sem conhecer 
sua real localização.” 
(Eduardo Augusto) . 
Matrícula 173 (Registro de Imóveis de Conchas): 
§  lote urbano, com 15m de frente, 
10m nos fundos, 25m do lado 
esquerdo e 20m do lado direito 
 
Cumpre o princípio da especialidade? 
infinitas formas, portanto não cumpre! 
15 m 
20 m
 
15 m 
25
 m
 
20 m
 
15 m 
25
 m
 
20 m
 
15 m 
25
 m
 
20 m
 
Descrição Técnica do Imóvel 
ü  imóvel rural não beneficiado pelo prazo 
carencial: georreferenciamento conforme a 3ª 
Edição da NTGIR 
ü  demais imóveis (urbanos ou rurais): regras 
da Agrimensura 
Não cumpre o princípio da especialidade 
objetiva a descrição que apenas indica 
confrontações e medidas com a utilização 
dos pontos cardeais. 
Elementos 
Retificáveis 
B 
O que pode ser retificado? 
v  Elementos do Registro Imobiliário: 
ü  imóvel (matrícula) 
ü  sujeitos do direito registrado 
ü  o direito registrado 
v  Dados Retificáveis: 
ü  especialidade objetiva: 
descrição do imóvel ou de suas parcelas 
ü  especialidade subjetiva: 
qualificação das pessoas 
ü  especialidade do fato jurídico: 
explicitação dos direitos inscritos 
Apenas o dados da "Especialidade" 
?
v  Ficha completa do Imóvel: o fólio real 
ü carece de dados confiáveis e inteligíveis 
ü dados falhos = ineficiência do registro 
ü ineficiência do RI = motivo para sua extinção 
v  Importância do Princípio da Especialidade: 
ü especialidade do fato jurídico - qual direito? 
ü especialidade subjetiva - quem tem direito? 
ü especialidade objetiva - sobre qual imóvel? 
v  Repertórioregistral: 
ü é a matrícula do imóvel, portanto... 
ü é ela que deve ser aperfeiçoada! 
Matrícula 
Uma boa Matrícula depende do 
cumprimento dos princípios da 
especialidade: 
v  objetiva; 
v  subjetiva; e 
v  do fato jurídico. 
 
Toda matrícula 
deve ser: 
 
ü  clara 
ü  precisa 
ü  concisa 
ela existe para o 
cidadão entender 
texto truncado e de 
difícil interpretação 
Matrícula 
Especialidade Objetiva 
a) descrição simplificada 
b) descrição técnica 
 
Especialidade 
do Fato Jurídico 
(títulos registráveis) 
Especialidade Subjetiva 
(titulares do domínio) 
A partir daqui: 
registros e averbações 
(a vida do imóvel) 
Matrícula 
Qualquer falha 
encontrada na 
matrícula: 
ü  na descrição do imóvel 
ü  na qualificação das 
pessoas; ou 
ü  na determinação do direito 
(desde que se comprove ser erro) 
a solução deve ser 
efetivada pelo 
procedimento de 
Retificação de Registro 
 
Portanto, o Procedimento Retificatório não 
se limita a corrigir a descrição do imóvel. 
 
Elementos Retificáveis: 
1.  especialidade objetiva 
v descrição do imóvel e parcelas 
2.  especialidade subjetiva 
v qualificação das pessoas 
3.  especialidade do fato jurídico 
v explicitação dos direitos 
 
CADASTRO & 
REGISTRO 
 
Atribuições Diversas 
v Discurso Padrão: 
ü  o Brasil não conhece 
suas terras; 
ü  inexiste um cadastro 
completo; 
ü  os existentes são 
falhos e conflitantes; 
ü  e o cadastro do 
Registro de Imóveis... 
Cadastro e Registro 
“irmãos siameses da regularização fundiária” 
existe um cadastro no 
Registro de Imóveis? “cadastro é cadastro, 
registro é registro, 
político é político 
e baitola é baitola” 
“cadastro é cadastro, 
registro é registro, 
macaco é macaco 
e veado é veado” 
“fica difícil um estudo, 
uma tese, 
uma análise; 
à luz da ciência...” 
Cadastro e Registro 
Cadastro: 
ð  inventário, rol de informações 
ð  objetivo político-administrativo (discricionário) 
econômico, social, segurança nacional, etc. 
ð  sem informação, iremos à falência!!! 
estamos na Era da Informação 
Atividade Cadastral 
ü  competência do Governo (poder político) 
ü  gerenciamento territorial 
Cadastro e Registro 
Registro: 
ð  não tem por objetivo inventariar os imóveis 
ð  cuida tão-somente de garantir o direito 
fundamental da propriedade privada 
ð  propriedade privada é o pressuposto do 
Estado Democrático de Direito 
Registro Público 
ü  competência do Registrador (poder jurídico) 
ü  guardião do direito de propriedade 
Cadastro: 
ü  inventário público de bens 
ü  orientar as políticas públicas (poder político) 
ü  ligado naturalmente ao Poder Executivo 
Registro Imobiliário: 
ü  constituição de direitos 
ü  garantia da propriedade privada (poder jurídico) 
ü  ligado naturalmente ao Poder Judiciário 
Conceito de 
Bem Imóvel 
A 
Para o Direito Agrário (Incra): 
ü unidade econômica rural, englobando 
áreas registradas e áreas de posse; e 
Para o Direito Civil (Registro de Imóveis): 
ü a matrícula, ou seja, a “propriedade 
imobiliária” juridicamente constituída. 
Há 2 conceitos de Imóvel Rural: 
CONSEQUÊNCIA... 
Mat. 1 
150 ha 
Mat. 2 
120 ha 
Mat. 3 
110 ha 
Imóvel Rural código INCRA 503.045.067.001-2 
LEVANTAMENTO GEORREFERENCIADO 
Trabalho apresentado pelo agrimensor ao Incra 
Imóvel Rural código INCRA 503.045.067.001-2 
Mat. 1 
150 ha 
Mat. 2 
120 ha 
Mat. 3 
110 ha 
Código INCRA 
503.045.067.001-2 
380 ha 
Certificação n° 201009000002-25 (380 ha) 
LEVANTAMENTO GEORREFERENCIADO 
Resultado da atuação do Incra antes da 3ª NTGIR 
Certificação n° 201009000002-25 (380 ha) 
Mat. 1 
150 ha 
Mat. 2 
120 ha 
Mat. 3 
110 ha 
Código INCRA 
503.045.067.001-2 
380 ha 
LEVANTAMENTO GEORREFERENCIADO 
DIVERGÊNCIA CADASTRAL INACEITÁVEL 
A 3ª edição da NTGIR mudou tudo: 
ü  Sigef: automação do geo (a demora que 
era de anos passou para segundos) 
ü  análise jurídica do imóvel: competência 
privativa do registrador imobiliário 
ü  base de tudo: 
ü  imóvel rural: imóvel-matrícula 
Portanto, o CNIR passou a ser um 
Cadastro Territorial Multifinalitário! 
SITUAÇÃO ATUAL 
ü  SNCR (CCIR) e ITR (RBF): estudos 
finais para aderir ao novo enfoque 
(CTM: conceito de parcela) 
ü  CAR (ambiental): desvinculou-se do 
jurídico; completo equívoco 
legislativo... 
ü  GT de Governança Fundiária 
(2013-2014): criar um verdadeiro 
CTM 
SITUAÇÃO ATUAL 
CADASTRO 
TERRITORIAL 
MULTIFINALITÁRIO 
B 
CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIO 
CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIO Parcela para o CTM: 
ü  imóvel rural do Incra; ou 
ü  imóvel-matrícula? 
Incra n° 1 – matrículas 1 e 3 
Incra n° 2 – matrícula 2 
Incra n° 3 – matrícula 4 e 5 + área de posse 
Incra n° 4 – matrícula 6 
Parcela Incra não supre Registro; 
mas Matrícula supre Incra! 
Ok! 
Ok! 
Parcela Matrícula não supre Incra! 
COMO 
RESOLVER O 
IMPASSE??? 
CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIO 
O objeto de levantamento é a PARCELA, que é 
a menor unidade territorial cujo levantamento é 
de interesse jurídico. 
Portanto, uma parcela pode representar: 
ü  um imóvel matriculado 
(conforme o registro imobiliário) 
ü  um conjunto de matrículas 
(o imóvel rural do Incra) 
ü  ou apenas uma parte dela 
(a reserva legal em um imóvel matriculado) 
CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIO 
Cadastro Territorial 
Multifinalitário 
ü Base Jurídica: Parcela 
ü Complemento: Objeto Territorial Legal 
PARCELA: Propriedade 
Reserva 
 Legal 
 1 
Reserva 
Legal 2 
Reserva 
Legal 3 
Res. 
Legal 4 
PARCELA: Propriedade OTL: RL, servidões 
PARCELA e OBJETO TERRITORIAL LEGAL 
Reserva 
 Legal 
 1 
Reserva 
Legal 3 
Cadastro Territorial 
Multifinalitário 
ü O imóvel jurídico é a PARCELA 
ü Complemento: Objeto Territorial Legal 
CTM REGISTRO 
CADASTROS TEMÁTICOS 
SNCR 
INCRA 
SIT 
FUNAI 
SIAPA 
SPU 
ADA 
IBAMA 
CAFIR 
RFB 
CNEF 
IBGE 
CNPF 
ICMendes 
CADASTROS TEMÁTICOS 
interconexão 
ü  CTM	
  viabiliza	
  os	
  temá,cos	
  
ü  temá,cos	
  geram	
  feedback	
  
ao	
  CTM	
  (inserção	
  de	
  OTL)	
  
ü  interconexão	
  permanente	
  
“Cad-­‐Reg”	
  (base	
  jurídica)	
  
Pilares	
  de	
  um	
  cadastro	
  bem	
  estruturado:	
  
ü  situação	
  jurídica	
  do	
  imóvel	
  	
  
(legal)	
  
ü  situação	
  Psica	
  do	
  imóvel	
  	
  
(descrição	
  geométrica	
  e	
  localização)	
  
ü  valor	
  do	
  imóvel	
  	
  
(fiscal)	
  	
  
ü  u,lização	
  efe,va	
  e	
  potencial	
  do	
  imóvel	
  	
  
(socioeconômico)	
  
CADASTRO TERRITORIAL 
INTERCONEXÃO 
INCRA-REGISTRO 
 
C 
ü  para a certificação, compete ao Incra 
analisar a matrícula do imóvel? 
ü  compete ao Incra analisar a veracidade dos 
dados, como confrontantes e exata 
localização do imóvel? 
ü  poderá haver certificação de imóvel 
matriculado em Natal-RN com localização 
geodésica (errada) em Conchas-SP? 
O Sigef permite: 
ü  Certificação de "Fração Ideal" 
ü  Certificação de Posse 
ü  Certificação de Parcelamento (extinção de 
condomínio) com definição dos novos titulares 
sem base em título de divisão 
ü  Certificação de "imóvel inventado" 
Por que ocorrem esses erros? 
De quem é a culpa e o que fazer? 
 
Como Atuar com o Geo? 
v Retificação como outra qualquer 
ü  único adendo: exigir prévia certificação do Incra 
ü  planta, memorial, ART, anuências, notificações 
(não muda nada! a planta do Sigef não supre!) 
ü  qualificação registral: competência privativa 
v Novas Regras (23/11) 
ü  Sigef: automação da certificação 
ü  imóvel: matrícula 
ü  CNIR: CTM (cadastro territorial multifinalitário) 
Retificação com geo é bem mais simples 
do que a "retificação comum sem geo" 
Sigef - Plataforma Amigável 
v Completa Automação do Geo 
ü  análise manual substituída pela eletrônica 
v  exceto em casos especiais (ex.: cancelar certificação) 
ü  qualificação jurídica: competência privativa do 
registrador imobiliáriov  Incra não fará mais análise do título de propriedade 
ü  interconexão cadastro e registro "on line" 
v  não haverá mais envio de papel 
ü  a certificação, que demorava de 6 meses a 3 
anos, passou a ser efetivada em... 
poucos segundos!! 
Sigef - Plataforma Amigável 
v Para acessar o Sigef: 
ü  prévio cadastramento pelo Irib 
v  muitas unidades registrais sem endereço!!! 
ü  acesso ao site via certificado digital 
v  conectar e-token antes de abrir o navegador 
ü  primeiro acesso 
v  preencher a ficha de cadastro no sistema 
ü  após isso, Sigef funcional para o RI 
v  mas, muitas ferramentas ainda não foram implementadas 
Planta do Imóvel gerada pelo Sigef 
Seguir o rito completo do artigo 
213 da LRP; portanto, deve-se 
exigir requerimento, planta e 
memorial descritivo assinados. 
RETIFICAÇÃO E 
GEORREFERENCIAMENTO 
 
Casos Práticos 
x 
CONFRONTANTE 
Artigo 213 da LRP 
 
 
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum 
confrontante, este será notificado para se manifestar em 
15 dias. 
ü  pessoa não confronta com imóvel 
ü  imóvel confronta com imóvel 
(ideal: referência pela matrícula) 
ü  como identificar essas matrículas? 
(proprietário - agrimensor - ...etc... - cartório) 
ü  para anuir, quem é confrontante? 
LRP, artigo 213, § 10 
 
 
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só 
os proprietários dos imóveis contíguos, mas 
também seus eventuais ocupantes; 
o condomínio geral será representado por 
qualquer dos condôminos; e 
o condomínio edilício será representado 
pelo síndico ou comissão de representantes. 
 
Confrontantes 
v  Artigo 213, §10: 
" regra geral: titular do imóvel lindeiro 
" alternativa legal: “eventuais ocupantes” 
" condomínio simples: qquer condômino 
 Atenção: regra diversa para o imóvel retificando 
" casal confrontante 
 (ambos? um só? regime de bens?) 
Código Civil: 
Art. 1.647. ...nenhum dos cônjuges pode, 
sem autorização do outro, 
exceto no regime da separação absoluta: 
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; 
 
Mat. 15.009: 30 ha 
os 2 devem anuir? 
vizinhos 
Mat. 15.009: 30 ha 
LRP: 
Art. 213 - § 10. Entendem-se como confrontantes não só os 
proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus 
eventuais ocupantes; o condomínio geral será representado 
por qualquer dos condôminos; e o condomínio edilício será 
representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão 
de Representantes. 
Eu assino! 
vizinhos condômino 
Código Civil: 
Art. 1.647. ...nenhum dos cônjuges pode, 
sem autorização do outro, 
exceto no regime da separação absoluta: 
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; 
 
Anuência de Confrontante 
" não se trata de alienar ou gravar imóvel 
" retificação não altera direitos 
" se modificar, o ato é nulo!!! 
" regra atual 
" simplificação instrumental 
" objetivo: segurança jurídica 
x 
Servidões ou 
Estradas? 
x 
ü alegação de ser uma 
servidão 
•  não existe lei municipal sobre tal área 
•  não há controle de estradas municipais 
•  mapa da cidade? só a carta do IBGE 
•  Prefeito concorda que é servidão 
•  isso basta??? 
Imóvel Público: 
Bem Indisponível 
Imóvel Dominante 
Imóvel Serviente 
HIPÓTESE 1 
ATENÇÃO: 
O registro da Servidão em imóvel rural encravado é opcional 
Havendo a opção e 
o título hábil... 
Servidão de Passagem (“caminho”) 
R. 1 – 16.870 – Em 26 de junho de 2007. (prenotação nº 47.458, de 20/6/2007) 
SERVIDÃO: IMÓVEL SERVIENTE – Pelo imóvel objeto desta matrícula existe 
uma servidão de passagem em favor do imóvel de Matrícula 16.869, com a 
área total de 5.000 m2, cuja descrição técnica é a seguinte: 
 
 
 
 
 
 
 
Substituta do Oficial..................................................... (Vilma Donizeti de Lima). 
 
de para azimute distância 
1 2 150º 34’ 12” 123,32 m 
2 3 98º 12’ 08” 43,98 m 
3 4 165º 45’ 37” 53,98 m 
etc etc etc etc 
etc etc etc etc 
Servidão de Passagem (“caminho”) 
Av. 1 – 16.869 – Em 26 de junho de 2007. (prenotação nº 47.458, de 20/6/2007) 
SERVIDÃO: IMÓVEL DOMINANTE – Em favor do imóvel objeto desta 
matrícula existe uma servidão de passagem que passa pelo imóvel de 
Matrícula 16.870, descrita e caracterizada no Registro nº 1 daquela matrícula. 
Substituta do Oficial..................................................... (Vilma Donizeti de Lima). 
 
1. Imóvel Serviente: 
ü Registro do Ônus 
ü descrição técnica completa 
ü mat: especialidade objetiva 
ü a servidão está no interior 
desta Matrícula 
2. Imóvel Dominante: 
ü Averbação do Direito 
ü mera menção ao R.1/16870 
ü mat: desde que “desbloqueada” 
ü a servidão está no interior de 
outra Matrícula 
HIPÓTESE 2 
Bairro das Abóboras 
Vários Imóveis Dominantes 
Imóvel Serviente 
servindo à comunidade 
estrada pública 
bem de uso comum do povo 
Estrada ou Servidão de Passagem? 
1. Servidão: 
ü  ônus integrante da propriedade particular 
ü  serve a um ou mais imóveis determinados 
ü  conservada pelos interessados 
ü  geralmente unidirecional 
2. Estrada: 
ü  bem público de uso comum do povo 
ü  serve à comunidade em geral 
ü  conservada pelo poder público 
ü  independe de desapropriação ou reconhecimento 
ü  quase sempre bidirecional 
Regra Essencial: 
 
separação do 
bem público 
do bem privado 
Casos Especiais: 
 
ü Urbano (Burla à LPS) 
ü Rural (Burla à LPS) 
ü Desapropriações Ativas 
ü Desapropriações Antigas 
RIOS E CURSOS D’ÁGUA 
NA RETIFICAÇÃO DE REGISTRO 
x 
Matrícula 
16.870 
Matrícula 
16.869 
ATENÇÃO: 
Pertence ao Poder Público o “Terreno Reservado” (15m da LMEO) 
canal do rio 
margem 15m RIO PÚBLICO 
(navegável) 
Matrícula 
16.870 
Matrícula 
16.869 
Matrícula 
16.870 
Gleba A 
Matrícula 
16.870 
Gleba B 
Matrícula 
16.869 
Gleba A 
Matrícula 
16.869 
Gleba B 
Rio Público 
 
imóvel público: não pode 
ser incluído na matrícula 
RIO PÚBLICO 
(navegável) 
Matrícula 
16.870 
Matrícula 
16.869 
CORRENTE PRIVADA 
CORRENTE PRIVADA 
Matrícula 
16.870 
Matrícula 
16.869 
corrente privada: 
 
mero acidente natural 
que existe no imóvel 
Código de Águas (Decreto nº 24.643/34) 
Art. 2º - São águas públicas de uso comum: 
a) os mares territoriais... 
b) as correntes, lagos e lagoas navegáveis e flutuáveis 
f) os afluentes das correntes públicas que influam na navegabilidade 
Art. 11 - São públicos dominicais, se não estiverem destinados ao uso 
comum, ou por algum título legítimo não pertencerem ao domínio particular: 
1 - os terrenos de marinha 
2 - os terrenos reservados ... 
Art. 13 - Constituem terrenos de marinha todos os que, banhados pelas 
águas do mar ou dos rio navegáveis, vão até 33 metros para a parte da 
terra, contados desde o ponto a que chega o preamar médio (de 1831). 
Art. 14 - Os terrenos reservados são os que, banhados pelas correntes 
navegáveis, fora do alcance das marés, vão até à distância de 15 metros para 
a parte da terra, contados desde o ponto médio das enchentes ordinárias. 
Mat. 452 Mat. 1349 
rio Mensalão 
3 imóveis 
sítio + rio público (com as margens de 15m) + sítio 
terreno reservado 
15 metros 
terreno reservado 
15 metros 
 
Não confundir com APP !! 
 
APP 
largura mínima 
APP 
largura mínima 
largura do rio APP 
 de 0 a 10 m 30 m 
 de 10 a 50 m 50 m 
 de 50 a 200 m 100 m 
 de 200 a 600 m 200 m 
 mais de 600 m 500 m 
x 
Mat. 452 Mat. 1349 
rio Tietê 
Mat. 452 Mat. 1349 rio de Conchas 
3 imóveis 
sítio + rio público (navegável) + sítio 
rio (calha + margens) = imóvel confrontante 
2 imóveis 
sítio + sítio 
riacho (rio privado) = “mero indicador da divisa” 
x 
? Matrícula de imóvel 
georreferenciado e certificado 
pelo Incra está liberado para 
desmembramentos? 
 
Ä verdade ou mito ? 
Questão: 
Resposta: 
? Matrícula de imóvel 
georreferenciado e certificado 
pelo Incra está liberado para 
desmembramentos? 
 
MITO 
 
MATRÍCULA “GEOCERTIFICADA” 
v  libera o imóvel para alienaçõesv mas não libera o imóvel para alterações descritivas 
v portanto... 
ü  parcelamentos: nova certificação 
ü  retificação da descrição: nova certificação 
v geo voluntário (imóvel abaixo de 250 ha) 
ü  mesmas restrições: 
“uma vez no sistema, sempre no sistema” 
 
?. Trabalho georreferenciado com 
certificação do Incra não pode 
ser objeto de qualificação 
registral? 
 
Ä verdade ou mito ? 
Questão: 
?. Trabalho georreferenciado com 
certificação do Incra não pode 
ser objeto de qualificação 
registral? 
 
ABSURDO 
Resposta: 
 
QUALIFICAÇÃO REGISTRAL 
v  função inafastável do registrador imobiliário 
v negar-se a ela configura o crime de prevarição 
v a certificação não garante titularidade sobre a área 
v missão do registrador: garantir a segurança jurídica 
a polêmica do 
aumento de área 
x 
Atenção: 
 
v  retificar: corrigir erros e omissões 
v  retificar não é “adequar” o registro ao imóvel 
v  pode-se aumentar a área do imóvel? 
" poderia aumentar até 1/20 (5%) ? 
" não poderia aumentar nunca ? 
" sem limite, se a posse for mansa e pacífica ? 
" qual, afinal, é a regra ????? 
Art. 500 - Se, na venda de um imóvel, se estipular o 
preço por medida de extensão, ou se determinar a 
respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer 
dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o 
direito: reposição da área; resolução do contrato; ou 
abatimento do preço. 
 
§1º - Presume-se que a referência às dimensões 
foi simplesmente enunciativa, quando a diferença 
encontrada não exceder de 1/20 da área total enunciada, 
ressalvado ao comprador o direito de provar que, em 
tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 
 
 
§1º - Essa regra somente valerá se a diferença 
encontrada for superior a 1/20 (5%). 
 
Código Civil 
 
Escopo do Artigo 500: 
direito privado - indenização entre partes - 
direito contratual - direito disponível 
 
 
Escopo do Artigo 500: 
direito privado - indenização entre partes - 
direito contratual - direito disponível 
 
Escopo da Retificação: 
registro imobiliário - registro público - 
direito indisponível - segurança jurídica 
 
Transcrição 1.547, de 1953 
 
Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das 
Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a 
estrada municipal e com o rio de Conchas. 
Levantamento Topográfico Atual 
 
Um sítio com 150 hectares localizado no Bairro das 
Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a 
estrada municipal das Palmeiras e com o rio de Conchas, 
com os seguintes rumos e distâncias abaixo 
discriminados: ...etc... 
É possível tal retificação ou 
trata-se de usucapião? 
Caso 1 – “Aumento” de Área 
rio de Conchas 
R
.F.F.S.A
. 
Sítio Mina D’Água 
150 hectares 
Estrada das Palmeiras 
medição visual 
100 hectares 
 
Qualificação Registral: 
"   confrontações idênticas 
"   confrontações permanentes 
"   conferência por cartas oficiais 
"   diligências se necessário... 
rio de Conchas 
SÍTIO DA MINA 
GRANJA 
S Í TIO TOMAZELLA 
 a l a g a d o 
R
.F.F.S.A
. 
Sítio Mina D’Água 
150 hectares 
Estrada das Palmeiras 
rio de Conchas 
medição visual 
100 hectares 
 
Qualificação Registral: 
"   confrontações idênticas 
"   confrontações permanentes 
"   conferência por cartas oficiais 
"   diligências se necessário 
"   anuência dos confrontantes 
"   responsabilização de todos 
"   provável erro: a não-medição 
das curvas do rio 
" não houve aumento, mas ERRO 
Caso 2 – Aumento de Área 
ü  retificação judicial com aumento de área 
ü matrícula 4884: 200,4014 ha 
ü  retificação judicial: 463,50 ha (131% >) 
ü  laudo do perito judicial: 
 A retificação é intra-muros não existindo avanço 
das divisas sobre propriedades vizinhas; a 
diferença entre as áreas registrada e física se 
deve à imprecisão da descrição contida no título 
retificando, aliada à falta de recursos à época e 
ao relevo montanhoso do imóvel. 
ü a manifestação do registrador 
(perito jurídico-registral) deve 
ser positiva ou negativa? 
Imóvel: é o “Gigante Adormecido” (Bofete) 
x 
v  o relevo acidentado do "gigante adormecido" é 
indício suficiente para justificar grande 
divergência entre a medida apurada no 
passado sem recursos tecnológicos (que era 
muito comum) e a dimensão apurada hoje com 
as modernas técnicas da agrimensura. 
v  no entanto, mesmo que se retirasse por inteiro 
essa área de difícil acesso e medição, deixando 
apenas a parcela do imóvel com relevo 
relativamente plano, ainda assim a divergência 
entre essa "área plana" (337 ha) e a do "direito 
registrado" (200 ha) continuaria muito alta 
(aumento de 118%!): 
Matrícula: 200 ha 
ü  a retificação não se presta a alterar a dimensão do imóvel, quer para mais ou para 
menos, exceto em situações muito especialíssimas permitidas pelo ordenamento 
jurídico (aluvião, abertura de estradas, alagamento de parcela do imóvel por represa, 
dentre outras poucas hipóteses). Não se retifica o imóvel, mas a sua descrição. 
ü  a nova descrição deverá abranger tão somente a área protegida pelo direito real 
devidamente inscrito, ou seja, não estando toda a extensão do imóvel abrangido pelo 
direito registrado, a ação de usucapião é a única medida que tem o condão de 
regularizar essa situação. 
ü  o laudo pericial (fls. 369-436) é perfeito para demonstrar a posse dos autores sobre a 
área delimitada pelo levantamento apresentado, ou seja, é mais do que suficiente 
para comprovar a longeva posse "ad usucapionem" e, consequentemente, a patente 
titularidade dos autores que, para se formalizar no registro, requer apenas o 
provimento judicial. 
ü  no entanto, a via escolhida pelos autores não foi a de usucapião (perfeita para o 
caso), mas optou-se pela via da ação de retificação de registro, de escopo totalmente 
diverso, pois não serve como título aquisitivo de bem imóvel, não produz coisa 
julgada e não subsistirá diante de qualquer falha que eventualmente seja comprovada 
no futuro. 
ü  devido ao exposto, a conclusão que apresento a V. Exa. é que a área demonstrada 
nos trabalhos técnicos não encontrada guarida no título registrado (matrícula 4884), 
ou seja, há inclusão de área não titulada na descrição apresentada, fato este que 
inviabiliza por completo o pedido retificatório. 
Caso 3: Estação Ferroviária 
ü  antiga estação vendida a particular em 1930 
ü  matrícula 5430: 3 ha 
ü  projeto de retificação: 6 ha (o dobro) 
ü  justificativa do autor: 
 Erro da antiga descrição (da década de 30) apenas no 
tocante à dimensão do imóvel, mas a descrição do 
perímetro comprova a realidade. 
ü  descrição do imóvel na matrícula: 
 confronta com as estradas estadual e municipal, com 
o antigo leito da fepasa e com as famílias Moreira e 
dos Peres. 
x 
DER foi notificado e 
anuiu expressamente 
confronta com as estradas estadual e 
municipal, com o antigo leito da fepasa 
e com as famílias Moreira e dos Peres. 
qualificação registral 
positiva ou negativa? 
Decisão Interlocutória 
Analisado não apenas a descrição tabular do imóvel 
como também a de seus confrontantes, registros 
anteriores e cartas topográficas antigas, chegou-se 
às seguintes conclusões: 
v  a planta apresenta, num mesmo desenho, áreas 
titulada (M 5.430) e não titulada (posse); 
v  o imóvel está localizado entre o antigo leito da 
estrada de ferro e o antigo leito da rodovia que 
ligava Anhembi à SP-300 e não entre a antiga 
ferrovia e o novo trecho da rodovia estadual; 
Caso 5: Estação Ferroviária 
 
NOVA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA 
ü Notificar DER: quanto à existência ou 
não do imóvel público da antiga rodovia 
ü Notificar SPU: quanto ao antigo leito da 
linha férrea 
 
x 
ð Casos mais complexos 
(matrículas com descrição 
precária) somente poderão ser 
alvo de retificação judicial. 
 
Ä verdade ou mito ? 
Conclusão: 
7. Casos mais complexos 
(matrículas com descrição 
precária) somente poderão ser 
alvo de retificação judicial. 
 
MITO 
 
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO 
v  trata-sede competência concorrente entre RI e PJ; 
v  mesmos poderes, mesmos deveres, mesmas limitações; 
v  se o registrador não pode fazer, o juiz também não poderá; 
v  se o juiz alterar sua decisão em recurso, significa que o ato 
poderia ter sido praticado pelo registrador na origem; 
v  utilização do livre convencimento motivado. 
x 
x 
DESCARACTERIZAÇÃO DA 
PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA 
1.  inclusão de área não titulada à área registrada 
(ex.: parcela de área do vizinho com a sua anuência); 
2.  levantamento de parcela do imóvel de posse 
exclusiva do condômino 
(inexiste “fração ideal localizada” - salvo para usucapião); 
3.  várias matrículas numa única poligonal sem 
que seja possível a sua fusão 
(ex.: titulares diferentes); 
4.  inclusão de área pública no levantamento 
(ruas, estradas, rios públicos, ferrovias, escolas). 
Qualquer dessas quatro 
hipóteses inviabiliza a 
Retificação de Registro 
(com ou sem geo) 
Delimitação Espacial do 
Direito de Propriedade 
 
Comarca de Conchas, SP 
DELIMITAÇÃO ESPACIAL DO 
DIREITO DE PROPRIEDADE 
 
FUNÇÃO INERENTE AO 
REGISTRO DE IMÓVEIS 
agrimensor: é o perito do RI 
cadastro: é cliente do RI 
	
  
definição	
  de	
  direitos	
  (a,vidade	
  jurídica)	
  
delimitação	
  espacial	
  do	
  direito	
  de	
  propriedade	
  	
  
	
  
x	
  	
  delimitação	
  espacial	
  da	
  posse	
  
Registro	
  
Registro	
  
Adm	
  Pública	
  
COMARCA	
  DE	
  CONCHAS-­‐SP	
  	
  
(URBANO)	
  
Muitos desses levantamentos foram 
corrigidos conforme o direito real de 
propriedade constante do Registro 
 
COMARCA	
  DE	
  CONCHAS-­‐SP	
  	
  
(RURAL)	
  
COMARCA	
  DE	
  CONCHAS-­‐SP	
  	
  
(MAIS	
  DETALHES)	
  
COMARCA	
  DE	
  CONCHAS-­‐SP	
  	
  
(OBSERVAÇÕES	
  ESPECÍFICAS)	
  
COMARCA	
  DE	
  CONCHAS-­‐SP	
  	
  
(MUNICÍPIOS	
  DE	
  ANHEMBI	
  E	
  CONCHAS)	
  
Situação	
  em	
  Julho	
  de	
  2013	
  
COMARCA	
  DE	
  CONCHAS-­‐SP	
  	
  
(IMÓVEIS	
  A	
  SEREM	
  DELIMITADOS	
  JÁ	
  IDENTIFICADOS)	
  
Situação	
  em	
  Julho	
  de	
  2013	
  
MUNICÍPIO	
  DE	
  CONCHAS-­‐SP	
  	
  
(situação	
  em	
  19	
  de	
  março	
  de	
  2014)	
  
Úl,ma	
  Esta>s,ca:	
  Março	
  de	
  2014	
  
Mudança de 
Paradigmas 
v  de interpretações 
v  de posicionamentos 
v  de propostas 
v  de soluções 
por que isso? 
INCRA & CREA X IRIB 
Histórico de Divergêngias 
Os Cegos e o Elefante de Ghor 
Os Cegos e o Elefante de Ghor 
Impressões 
1.  tronco 
2.  lança 
3.  serpente 
4.  tapete 
5.  corda 
O Progresso e o Elefante de Ghor 
Conclusões: 
n  todos têm a sua parcela 
de razão 
n  mas estamos equivocados 
quanto ao todo 
n  o homem sozinho não 
consegue saber toda a 
verdade 
n  somente com o trabalho 
conjunto, obteremos 
sabedoria para encontrar 
soluções eficazes para o 
Progresso do PAÍS ! 
Convite a todos os Profissionais 
v  Vamos todos trabalhar em conjunto 
v  Poder Público, Juízes, Registradores Imobiliários, 
Tabeliães, Agrimensores, Advogados, Associações 
e a Comunidade - Estamos todos do mesmo lado; 
v  ...do lado da paz social, do desenvolvimento 
nacional, da erradicação da pobreza, enfim, da 
justiça social; 
v  esses são objetivos de toda uma Nação, portanto 
vamos buscá-los juntos, 
EM PROL DO NOSSO BRASIL !!!! 
Diante disso, peço-lhes uma REFLEXÃO 
Por um Brasil Melhor ! 
Preste atenção nas imagens, no que 
aparece escrito em cada tela e na letra da 
música; 
Mentalize o significado de cada item 
separadamente e do todo em conjunto; 
Por fim, analise que Brasil você deseja a 
seus filhos e conclua se você está ou 
não fazendo a sua parte para isso. 
veja as 
imagens 
leia o 
texto escrito 
perceba a 
letra da música 
Vc se orgulha de ser Brasileiro? 
* 
vamos todos juntos 
trabalhar em prol 
de nosso grandioso 
BRASIL 
vamos todos juntos 
trabalhar em prol 
de nosso 
grandioso .BRASI
L 
Vc se orgulha de ser Brasileiro? 
vamos todos juntos 
trabalhar em prol 
de nosso grandioso 
BRASIL 
vamos todos juntos 
trabalhar em prol 
de nosso 
grandioso .BRASI
L 
Vc se orgulha de ser Brasileiro? 
BRASIL 
País de Extensão Continental 
País de Grandes Vitórias 
País de Grandes Vitórias 
Brasil: Copa 2014 e Olimpíadas 2016 
apesar do enorme vexame... 
Brasil - Belezas Naturais 
Brasil – Fé no Futuro 
Mas há o Brasil Carente 
Mas há o Brasil Carente 
Há também o Brasil Violência !!! 
Há também o Brasil Violência !!! 
Há, ainda, o Brasil Miséria!!! 
Nós não queremos isto !!!! 
terrorismo mata crianças no Oriente Médio 
Muito menos chegar a isto... 
fome mata crianças 
 na África 
Temos um sonho intenso... 
Sonho de amor e de esperança 
Sonho de amor e de esperança 
Vamos Renascer !!! 
Vamos Renascer !!! 
Gigante pela própria Natureza 
Temos um Povo Alegre ... 
Santos Dumont 
Inventor do Avião 
Ao Futuro com Grandeza 
O Brasil 
pode Decolar 
O Brasil 
pode Decolar 
PARABÉNS A TODOS OS 
PROFISSIONAIS AQUI PRESENTES 
pelo interesse na busca do 
desenvolvimento nacional, 
erradicação da pobreza e 
diminuição das desigualdes 
sociais ainda existentes no País. 
obrigado 
Dr. Francisco Rezende 
Ex-Presidente do IRIB 
Bah, tchê ! 
O Alegrete é 
trilegal. Bem 
melhor que lá 
em Minas ! 
Eduardo Augusto 
Diretor de Assuntos Agrários do Irib 
Registrador Imobiliário em Conchas-SP 
 
http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/ 
geo.irib@gmail.com geo.irib@gmail.com geo.irib@gmail.com geo.irib@gmail.com 
41º ENCONTRO NACIONAL DO IRIB 
Porto Alegre, 10 de setembro de 2014. 
 
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E GEO 
� Procedimento e Mérito � 
Eduardo Augusto 
Diretor de Assuntos Agrários do Irib 
Registrador Imobiliário em Conchas-SP 
 
http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/ 
geo.irib@gmail.com geo.irib@gmail.com geo.irib@gmail.com geo.irib@gmail.com 
41º ENCONTRO NACIONAL DO IRIB 
Porto Alegre, 10 de setembro de 2014. 
 
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E GEO 
� Procedimento e Mérito �