Contrato de Corretagem no Novo Código Civil

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Contrato de Corretagem
 
Contrato de corretagem no novo Código Civil
O novo Código Civil passa a tratar da corretagem como contrato típico, o que
não ocorria no diploma legal anterior (artigos 722 a 729). Pelo contrato de corretagem, uma
pessoa, independentemente de mandato, de prestação de serviços ou outra relação de
dependência, obriga-se a obter para outra um ou mais negócios, conforme instruções recebidas. 
Trata-se de contrato preparatório. Pressupõe universo negocial amplo. O
desenvolvimento do comércio criou a necessidade de intermediários. A regra geral é não
depender de forma, podendo ser verbal ou escrito. Pode concretizar-se por cartas, telefonemas,
mensagens informáticas etc. É contrato oneroso, porque pressupõe eventual remuneração do
corretor. Aleatório, porque depende de acontecimento falível para que essa remuneração seja
exigível, qual seja, a concretização do negócio principal. Fica, portanto, subordinado ao
implemento de condição suspensiva. 
O contrato, embora nominado, era atípico no ordenamento de 1916, ainda
porque o Código Comercial disciplinava a profissão dos corretores, mas não propriamente o
contrato. Não há diferença de natureza jurídica na corretagem civil e na corretagem comercial.
Com a disciplina da empresa presente no novo Código Civil, a distinção perde atualidade. Em
ambas, o corretor, como intermediário, põe os interessados em contato, a fim de concluir certo
negócio. A corretagem mercantil caracteriza-se apenas pelo conteúdo do negócio em jogo.
Na corretagem, um agente comete a outrem a obtenção de um resultado útil de
certo negócio. A conduta esperada é no sentido de que o corretor faça aproximação entre um
terceiro e o comitente. Quando discutimos a retribuição a que o corretor faz jus, importante é
exatamente fixar que a conclusão do negócio tenha decorrido exclusiva ou proeminentemente
dessa aproximação. 
A corretagem pode ter como parte corretor profissional devidamente
habilitado, nos mais variados campos de atuação, ou qualquer outra pessoa. O corretor suporta o
risco do não - implemento dessa condição. Há incerteza de que o corretor venha a realizar a
aproximação útil, porque depende da vontade de terceiros.
A ilicitude do exercício profissional não atinge o contrato como negócio
jurídico, salvo se a lei expressamente proibir determinadas pessoas de nele figurar.
Denomina-se comitente ou dono do negócio o que contrata a intermediação
com o corretor. O instituto cuida de intervenção em negócio alheio. Não se esgota, contudo,
exclusivamente na corretagem essa possibilidade de intervenção, que também pode ocorrer no
mandato, na comissão e na representação comercial, entre outros. No entanto, esses outros
negócios não se confundem entre si e nem com a corretagem ou mediação, na qual ocorre a
intermediação por excelência. Para alguns autores, a mediação situa-se em plano inferior à
corretagem, para a qual sempre se exigira matrícula e inscrição profissional. Não é posição que
prevalece, pois os conceitos evidentemente coexistem, independentemente da qualificação
profissional de quem intermedeia, seja profissional regular para a função ou não.
 A maior dificuldade em fixar a natureza jurídica desse contrato deve-se ao fato de que
raramente o corretor limita-se à simples intermediação. Por isso, para a corretagem acorrem
princípios do mandato, da locação de serviços, da comissão e da empreitada, entre outros. Quando
um desses negócios desponta como atuante na corretagem, devem seus respectivos princípios de
hermenêutica ser trazidos à baila. Para que seja considerada corretagem, a intermediação deve ser a
atividade preponderante no contrato e na respectiva conduta contratual das partes.
Fala-se da corretagem livre e da oficial. Conforme a categoria profissional, variam os
requisitos exigidos. Qualquer pessoa civilmente capaz pode praticar a corretagem livre, ficando
eventualmente sujeita a punições administrativas, salvo se a lei cominar com nulidade o ato,
suprimindo a legitimidade para mediar a quem não seja corretor profissional regular. Tal fato,
porém, não atinge a idoneidade das obrigações contraídas pelo comitente, ainda que responsável
nos termos do injusto enriquecimento.
Contrato de exclusividade
Um contrato de exclusividade atribui a apenas um corretor e/ou uma imobiliária a gestão da
oferta de um negócio imobiliário, ou melhor, somente este profissional ou empresa deterá a
autorização para promover, por todos os meios lícitos, o negócio de venda ou locação.
A gestão exclusiva não significa, necessariamente, venda exclusiva. Pode ser, inclusive, que
a venda ocorra com a participação de outros profissionais, cuja gestão também fica sob a
responsabilidade do detentor da exclusividade.
Esse instrumento é bastante importante para assegurar a qualidade da corretagem, uma vez
que pode evitar uma série de transtornos, como visitas não autorizadas ao imóvel, visibilidade
negativa, informações erradas, falsas propostas, especulações, fraudes, furtos, etc.
https://bomnegocioimobiliarioemsp.com.br/exclusividade-na-gestao-do-negocio-imobiliario-opiniao-profissional/
Da Cláusula de exclusividade
O contrato de corretagem também permite a adição de uma cláusula de exclusividade. Uma
das vantagens de utilizar esse recurso é que o corretor ficará mais dedicado à sua causa. Isso garante
mais segurança na identificação de quem está visitando o imóvel e pode até dar mais agilidade em
fechar negócio.
Não procede a premissa de que com diversas pessoas distintas anunciando o imóvel será
vendido mais rápido. Ao contrário, isso gera desgaste entre os envolvidos e até mesmo falhas de
comunicação. Um exemplo disso são os anúncios não padronizados e com valores distintos, o que
pode acarretar em depreciação do preço.
A cláusula de exclusividade garante foco no trabalho e dá mais motivação às partes. Afinal,
sabem que só determinada imobiliária, ou corretor, está incumbida de fechar a venda – o que
também proporciona mais segurança na percepção dos honorários.
Outro ponto é que dá maior garantia para o proprietário interessado – em todos os aspectos.
Dessa forma, na prestação de serviço ou na forma de atendimento, será realizada com mais condão.
 Extinção do Contrato de Corretagem 
A corretagem extingue-se pela:
Hipóteses:
- Pelo cumprimento da obrigação, ou seja, conclusão do negócio agenciado. 
- Pelo decurso do prazo, se determinado. 
- Pela denúncia de uma das partes, se indeterminado, mesmo que não haja motivo justo. 
- Pela morte de qualquer das partes. 
- Por caso fortuito ou força maior. 
-Incapacidade e ou falta de legitimação do corretor. 
 Comumente pela Conclusão do negócio, e, neste instante termina a função do corretor.
Entretanto, se o negócio não se realizar porque uma das partes de arrependeu, haverá mediação,
pois o corretor não é responsável pela consumação do negócio. Executado estará o contrato de
corretagem se houve aproximação útil de pessoas por intermédio do corretor;
 Ou na expiração do prazo, se a corretagem foi estipulada por tempo determinado, sem que
o corretor tenha encontrado comprador.
Natureza Jurídica
O Código Civil, em seu artigo 722 conceitua a corretagem como sendo contrato por meio
do qual " uma pessoa não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme
instruções recebidas". Do conceito legal podemos extrair que a natureza jurídica da corretagem é
contratual.
 Características do Contrato de Corretagem
A) Típico 
O contrato de corretagem é Típico pois é dogmatizado pelo Código Civil em
vigor nos artigos 722 a 729. 
B) Bilateral 
O contrato de corretagem também é Bilateral pois geramobrigações para
ambas as partes, tanto para o corretor quanto para o comitente, a obrigação do corretor no
contrato executar certo encargo, já do comitente é remunerar o corretor pela intermediação dos
negócios. Como pressupõe o Art 725 do CC na sua primeira parte, estabelece que a remuneração
será devida quando o contrato derivado de corretagem for celebrado.
C) Acessório
 Possui também a característica acessória, pois sua existência está ligada a um
outro contrato que deverá ser concluído, ou seja, o contrato de corretagem é acessório pois sua
existência aponta a celebração de um outro contrato, que será afirmado posteriormente pelo
comitente, e pelo terceiro interessado que foi vinculado pelo corretor ao comitente, sendo assim
tendo essa função de acessório.
D) Oneroso
Outra característica deste contrato é a onerosidade pois tanto o corretor quanto
o comitente geralmente auferem vantagem ou benefício em razão deste acordo. Ou seja, o
corretor aufere vantagem ao receber a remuneração ajustada e o comitente em celebrar o contrato
intermediado pelo corretor. A doutrina destaca que mesmo não havendo previsão contratual
acerca da remuneração esta é presumida por que a corretagem não se contabiliza com a
gratuidade, a lei substantiva em vigor que alojando a posição doutrinária, estabelece, em seu
artigo 724 CC, que mesmo que não esteja expressamente ajustada entre as partes, o corretor fará
jus à remuneração. 
E) Aleatório 
O contrato de corretagem também é aleatório, o corretor assume riscos de não
receber e de não ser reembolsado das despesas que efetuou para intermediar o contrato desejado
pelo comitente, não havendo reciprocidade entre as prestações. Condicionando a prestação de um
dos contratantes ao implemento de um evento incerto e futuro por esses motivos fazem com que
o contrato seja aleatório. 
F) Consensual 
Podemos afirmar que contrato de corretagem é consensual, pois o
aperfeiçoamento do vínculo contratual da corretagem não demanda que o comitente faça a
tradição de qualquer bem ao corretor, sendo muito simples o acordo de vontade. É importante
salientar que o fato que a corretagem não formalmente ou tacitamente encontrada não impõe
qualquer dever de pagamento. É a hipótese de o corretor aproximar pessoas a seu exclusivo
talante, à revelia ou sob manifesta discordância das partes. Isto porque a corretagem tem natureza
jurídica contratual, de modo que os serviços prestados sem que haja aceitação, ainda que tácita,
não vinculam o comitente. 
G) Não Solene
 E Por fim o contrato de corretagem não é solene, pois nos dispositivos legais
que disciplinam o contrato de corretagem extraímos que o legislador não prescreve qualquer
formalidade especial para a validade do contrato, tanto que o sistema admite que até a
contratação tácita poderá ser provado por testemunhas. Podendo também ser verbal ou escrito. 
Modelo ???
	Contrato de exclusividade
	Da Cláusula de exclusividade