GESTÃO IMOBILIÁRIA

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GESTÃO IMOBILIÁRIA
Programa de Pós-Graduação EAD
UNIASSELVI-PÓS
Autoria: Maria Amália Dutra Machado
CENTRO UNIVERSITÁRIO LEONARDO DA VINCI
Rodovia BR 470, Km 71, no 1.040, Bairro Benedito
Cx. P. 191 - 89.130-000 – INDAIAL/SC
Fone Fax: (47) 3281-9000/3281-9090
Copyright © UNIASSELVI 2019
Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri
 UNIASSELVI – Indaial.
M149g
 Machado, Maria Amália Dutra
 Gestão imobiliária. / Maria Amália Dutra Machado. – Indaial: 
UNIASSELVI, 2019.
 156 p.; il.
 ISBN 978-85-7141-308-5
1. Administração de imóveis - Brasil. II. Centro Universitário Leon-
ardo Da Vinci.
CDD 333.32
Impresso por:
Reitor: Prof. Hermínio Kloch
Diretor UNIASSELVI-PÓS: Prof. Carlos Fabiano Fistarol
Equipe Multidisciplinar da Pós-Graduação EAD: 
Carlos Fabiano Fistarol
Ilana Gunilda Gerber Cavichioli
Jóice Gadotti Consatti
Norberto Siegel
Camila Roczanski
Julia dos Santos
Ariana Monique Dalri
Joice Carneiro Werlang
Marcelo Bucci
Diagramação e Capa: 
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI
Sumário
APRESENTAÇÃO ............................................................................5
CAPÍTULO 1
História do Mercado Imobiliário no Brasil ..............................7
CAPÍTULO 2
Gestão Imobiliária .......................................................................67
CAPÍTULO 3
O Papel do Gestor de Imóveis ................................................ 111
APRESENTAÇÃO
Uma das principais atividades do profissional que atua no mercado 
imobiliário é a gestão. Atualmente, as atividades gerenciais vão muito além 
dos cargos de chefia. Elas exigem o conhecimento técnico das ferramentas 
gerenciais, a sensibilidade para ser um bom líder e a capacidade de lidar com 
os desafios enfrentados diariamente em um mundo em constante mudança. Por 
isso, na disciplina de Gestão Imobiliária, você irá conhecer a história do mercado 
imobiliário, os principais agentes deste setor, os diferentes aspectos da gestão, o 
comportamento do cliente e o papel do gestor.
No Capítulo 1, História do mercado imobiliário no Brasil, veremos o 
conceito de mercado e sua aplicação no setor imobiliário. Depois, analisaremos 
quais são os principais agentes atuantes no mercado imobiliário brasileiro. Dentre 
estes agentes, conheceremos as principais atividades das imobiliárias, das 
construtoras, das incorporadoras, dos órgãos de registro e de fiscalização, das 
entidades de classe, dos bancos e financiadoras, dos corretores de imóveis e dos 
diversos tipos de clientes. Também vamos conhecer os principais acontecimentos 
que influenciaram o surgimento e a regulamentação do mercado imobiliário no 
Brasil. Por fim, neste capítulo, estudaremos as características do cenário atual e 
as tendências futuras para o setor.
No Capítulo 2, Gestão imobiliária, serão apresentados alguns aspectos 
básicos da gestão imobiliária, por exemplo, os conceitos gerais da administração, 
suas funções e os tipos de estrutura organizacional. Em seguida, analisaremos 
os conceitos relacionados à gestão financeira e à gestão imobiliária, dentro da 
perspectiva da gestão imobiliária. Enfim, aprofundaremos os diferentes conceitos 
referentes à gestão de clientes e ao processo de tomada de decisão de compra 
no mercado imobiliário.
No Capítulo 3, O papel do gestor de imóveis, aprenderemos sobre as 
nomenclaturas gestor e corretor de imóveis e quais suas diferenças. Depois, 
vamos detalhar quais são as atribuições desse profissional nas principais fases 
da intermediação de negociações de imóveis. Nesta parte, analisaremos as 
atividades de prospecção, de avaliação e de venda de imóveis. Também veremos 
as principais técnicas e práticas na gestão imobiliária. Para tal, estudaremos as 
principais funções de instrumentos e documentos, como a autorização de venda, 
o termo de visitação, o recibo de sinal de negócio, o contrato de promessa de 
compra e venda e a cessão de direitos.
Este livro tem como principal objetivo mostrar os principais aspectos 
relacionados à atuação do gestor imobiliário. Então, abordaremos diversas 
leis, regulamentos, documentos e instrumentos. Assim, você terá acesso às 
principais ferramentas utilizadas no dia a dia da profissão de gestor imobiliário. 
Também incluímos diversas fontes para que você possa pesquisar e se manter 
constantemente atualizado. Para ter sucesso em um mercado tão competitivo, é 
preciso estar sempre estudando e aprendendo novas técnicas e ferramentas. Por 
fazer este curso, você já está no caminho certo!
Bons estudos!
Maria Amália Dutra Machado
CAPÍTULO 1
História do Mercado Imobiliário 
no Brasil
A partir da perspectiva do saber-fazer, são apresentados os seguintes 
objetivos de aprendizagem:
Saber: Conhecer a história do mercado imobiliário no Brasil e a influência dos 
setores público e privado.
Fazer: Identificar os diferentes agentes atuantes no mercado imobiliário brasileiro.
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 Gestão Imobiliária
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História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
1 CONTEXTUALIZAÇÃO
Neste capítulo, iremos conhecer a história do mercado imobiliário no Brasil 
e as influências dos setores público e privado. Além disso, iremos identificar os 
principais agentes que atuam no mercado imobiliário brasileiro. Portanto, este 
capítulo está organizado em três seções, conforme explicado a seguir.
Na primeira seção, denominada O que é mercado imobiliário?, iremos 
falar sobre o conceito de mercado e seus agentes. Mercado pode ser definido 
como um grupo de compradores e vendedores que trocam algum tipo de bem 
ou serviço. Desta forma, podemos entender que mercado imobiliário envolve 
agentes que compram, vendem e negociam propriedades imobiliárias, como 
terrenos, prédios, casas, pontos comerciais, entre outros. Dentre esses atuantes 
do mercado imobiliário, podemos citar imobiliárias, construtoras, incorporadoras, 
órgãos de registro e de fiscalização, entidades de classe, bancos e financiadoras, 
corretores de imóveis e os próprios clientes.
Na segunda seção, iremos saber um pouco mais sobre O surgimento 
e a regulamentação do mercado imobiliário no Brasil. Um dos primeiros 
acontecimentos do mercado imobiliário brasileiro ocorreu em Portugal, bem antes 
do Brasil ser descoberto. Com a chegada dos portugueses na Nova Terra, houve a 
necessidade de organizar a distribuição do território. Muitas leis e decretos foram 
publicados até a década de 1930, quando iniciou o processo de regulamentação 
do mercado imobiliário propriamente dito. A partir de então, foram criados os 
conselhos de corretores de imóveis e a profissão foi regulamentada. Outras 
leis também foram promulgadas com o objetivo de organizar as negociações 
imobiliárias e as atividades que envolvem o mercado de imóveis. Neste período, 
também surgiram construtoras e incorporadoras que atuam no mercado até hoje.
Na terceira seção, chamada Cenário atual do mercado imobiliário no Brasil 
e tendências futuras, iremos apresentar os principais acontecimentos do setor a 
partir dos anos 2000. Além disso, conheceremos o cenário atual, caracterizado, 
principalmente, pelas exigências dos clientes e pelas ferramentas tecnológicas 
que impactam na atividade dos profissionais do setor. Por fim, apresentaremos 
as principais tendências para o futuro, que já influenciam de alguma maneira a 
atuação dos profissionais do mercado imobiliário.
Ao longo do texto, são apresentadas curiosidades, sugestões de sites, 
normas técnicas e outros materiais que irão ajudar você no dia a dia da sua 
atuação profissional. Também iremos fazer alguns exercícios para fixar o conteúdo 
e relembrar o que foi aprendido. Bons estudos!
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 Gestão Imobiliária
2 O QUE É MERCADO IMOBILIÁRIO?
Antes de conhecermos a história do mercado imobiliário no Brasil, é preciso 
entender o que é mercado e, mais precisamente, o que é o mercado imobiliário. 
Por isso, nesta seção, vamos falar sobre o conceito de mercado,apresentando 
sua definição aplicada ao setor imobiliário. Depois, vamos conhecer quais são os 
agentes atuantes no mercado imobiliário. Assim, iremos entender quais são as 
atividades das imobiliárias, das construtoras, das incorporadoras, dos órgãos de 
registro e de fiscalização, das entidades de classe, dos bancos e financiadoras, 
dos corretores de imóveis e dos clientes.
2.1 CONCEITO DE MERCADO 
IMOBILIÁRIO
Você já parou para pensar que a maioria das nossas atividades diárias está 
associada com algum tipo de venda ou compra? No seu trabalho, nas compras 
no supermercado, no pagamento de contas de água, luz, telefone. Todas essas 
atividades preveem a compra de algum produto ou serviço através do pagamento 
de um valor em dinheiro. Essas relações de troca são chamadas de mercado. 
Para Chiavenato (2004, p. 35):
[...] mercado designa um grupo de compradores e 
vendedores em contato suficientemente próximo para que 
as trocas entre eles afetem as condições de compra e venda 
dos demais. O mercado pode ser o local físico, teórico ou 
não, do encontro regular entre compradores e vendedores 
de uma determinada economia.
Como exemplo de lugar físico, podemos citar os supermercados e os 
shoppings, onde ocorrem trocas entre compradores e vendedores em encontros 
regulares, os horários de atendimento das lojas.
Os mercados formais são grupos de compradores e vendedores legalizados, 
que seguem as regras estabelecidas para sua atuação. Neste mercado, os 
empregados são protegidos e amparados pela Consolidação das Leis do Trabalho 
(CLT), que garante uma série de direitos ao trabalhador. As empresas atuantes 
possuem um Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), pagam impostos e 
cumprem as leis e as regras. Existem várias formas de atuação profissional no 
mercado formal, por exemplo, profissional autônomo, liberal ou assalariado (IBC 
COACHING, 2018).
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História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
Por outro lado, no mercado informal atuam profissionais que não possuem 
carteira de trabalho assinada ou que não contribuem para o Instituto Nacional do 
Seguro Social (INSS). Esses trabalhadores não têm suporte das leis e não pagam 
impostos (DUARTE; CIRINO; SETTE, 2018). O mercado informal gerou quase 
70% das vagas de trabalho em 2017. São atividades como trabalhador familiar 
auxiliar (pessoas que ajudam parentes em seus negócios), trabalhadores por 
conta própria ou empregos no setor privado sem carteira assinada (BÔAS, 2017).
Dentro deste contexto e com base no conceito de mercado 
apresentado por Chiavenato (2004), podemos definir mercado imobiliário 
como a designação de um grupo de compradores e vendedores 
que atuam no setor imobiliário através de trocas de propriedades 
imobiliárias, como terrenos, prédios, casas, pontos comerciais, entre 
outros. O mercado imobiliário é responsável pelo desenvolvimento da 
economia de um país e de suas regiões, pois envolve muitos serviços 
agregados de forma direta e indireta. Dentre esses serviços, podemos 
citar a corretagem, a publicidade, o sistema financeiro habitacional e as 
incorporações imobiliárias (LIMA, 2017). Além disso, o setor imobiliário 
gera renda e emprega pessoas através de novos empreendimentos 
habitacionais e comerciais, na construção de edifícios, casas, centros 
comerciais e muitos outros estabelecimentos.
1) Nesta seção, vimos o que é mercado imobiliário. Você deve ter 
percebido que existem muitos termos relacionados a ele. Para 
facilitar seu entendimento dos conteúdos a serem trabalhados no 
restante do livro, faça uma pesquisa em sites na internet e em 
dicionários e explique, com suas palavras, o que significa cada 
um dos termos abaixo.
TERMO DEFINIÇÃO
Construção
Edifício
Casa
Corretagem
Terreno
Mercado imobiliário 
como a designação 
de um grupo de 
compradores 
e vendedores 
que atuam no 
setor imobiliário 
através de trocas 
de propriedades 
imobiliárias, como 
terrenos, prédios, 
casas, pontos 
comerciais, entre 
outros.
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 Gestão Imobiliária
2.2 OS AGENTES DO MERCADO 
IMOBILIÁRIO
Como vimos anteriormente, o mercado imobiliário engloba a atuação de 
diversos agentes, que podem ser pessoas, profissionais, instituições ou entidades. 
Dentre as instituições e entidades, nesta seção, conheceremos um pouco mais 
sobre as imobiliárias, as construtoras, as incorporadoras, os órgãos de registro 
e de fiscalização, as entidades de classe e os bancos e financiadoras. Dentre as 
pessoas e os profissionais atuantes no mercado imobiliário, vamos falar sobre os 
corretores de imóveis e os tipos de clientes.
• Imobiliárias
Segundo o Serviço de Apoio às Micro e Pequenas Empresas 
(SEBRAE), imobiliária é um tipo de empresa que atua no mercado 
imobiliário através da intermediação de venda ou locação de imóveis, 
e na administração de imóveis locados. Esses imóveis podem ser 
casas, apartamentos, salas e escritórios (SEBRAE, 2018). Este tipo 
de empresa cobra, do dono do imóvel, uma comissão pela venda ou 
locação de alguma propriedade. Além disso, para atuar de maneira 
regularizada no mercado, a imobiliária precisa ser credenciada pelo 
Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).
Dentre as principais atividades de uma imobiliária, podemos citar a orientação 
do comprador para a aquisição de algum imóvel, passando informações 
sobre os produtos, os preços, as formas de pagamento e as possibilidades de 
financiamento. A imobiliária também é responsável por esclarecer os riscos e 
a segurança do negócio, acompanhando toda a negociação e tramitação legal 
(GAFISA, 2014). De maneira prática, uma imobiliária precisa se preocupar, 
primeiramente, com a captação e vinculação do imóvel. Para isso, ela precisa 
identificar quais proprietários de imóveis têm interesse em vender ou alugar sua 
propriedade e fazer um contrato entre o proprietário do imóvel e a imobiliária 
que defina o valor de comercialização (locação ou venda). Depois, a imobiliária 
precisa iniciar a divulgação da venda ou do aluguel do imóvel, afixando placas no 
local e divulgação através de diversos meios, como anúncios em jornais, revistas, 
classificados, sites na internet, entre outros. Também é necessário deixar clara 
qual é a finalidade do imóvel, seja para fins residenciais, comerciais ou outros 
(SEBRAE, 2018).
Segundo o Serviço 
de Apoio às Micro e 
Pequenas Empresas 
(SEBRAE), imobiliária 
é um tipo de empresa 
que atua no mercado 
imobiliário através 
da intermediação de 
venda ou locação 
de imóveis, e na 
administração de 
imóveis locados. 
Esses imóveis 
podem ser casas, 
apartamentos, salas 
e escritórios.
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História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
Você já parou para pensar sobre como os valores de comercia-
lização do imóvel são determinados? Para a determinação do valor 
de comercialização do imóvel (locação ou venda), a imobiliária precisa 
seguir algumas premissas e oferecer um valor competitivo, dentro da 
realidade do mercado. Essa escolha geralmente é baseada em uma 
avaliação do bem que, segundo a ABNT, é uma: análise técnica, re-
alizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um 
bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indi-
cadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma deter-
minada finalidade, situação e data (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE 
NORMAS TÉCNICAS, 2001, p. 3). 
Segundo o Sebrae (2018), é possível escolher o valor do imóvel 
com base em alguns valores, por exemplo:
• Valor venal: É o valor estimado pelo poder público sobre o preço 
de um determinado bem e serve como base para o cálculo de 
impostos. Este valor utiliza critérios como a idade do bem e a 
localização. Para bens imóveis, leva-se em consideração a área 
da edificação, as características do imóvel, a sua finalidade e o 
valor do metro quadrado do imóvel.
• Valor de mercado: O valor de mercado é a: quantia mais provável 
pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um 
bem, numa data de referência,dentro das condições do mercado 
vigente (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 
2001, p. 5).
• Valor locativo: Valor estimado para o aluguel de um imóvel.
• Valor patrimonial tributário: É o “valor correspondente à 
totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica” (ASSOCIAÇÃO 
BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2001, p. 5). 
Além disso, para fazer uma avaliação adequada do imóvel 
segundo seu fim de utilização, pode-se usar alguns métodos 
(ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2001):
• Método comparativo: Identifica o valor de mercado do imóvel de 
acordo com os atributos de elementos comparáveis.
• Método da renda: O método de avaliação do imóvel pela renda 
permite identificar o valor do bem com base na renda líquida 
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 Gestão Imobiliária
prevista, considerando os possíveis cenários viáveis para sua 
exploração ou utilização.
• Método do custo do imóvel: Este método leva em consideração 
os custos de manutenção e gerenciamento do bem ou de suas 
partes. Através de orçamentos, ele quantifica os recursos diretos e 
indiretos necessários para manter o imóvel.
• Método do valor residual: Este método avalia o imóvel de acordo 
com o valor do bem ao final de sua vida útil.
• Construtoras
As construtoras são empresas responsáveis por executar um projeto 
de acordo com as especificações técnicas e o memorial descritivo, dentro 
do prazo do contrato. Geralmente, essas empresas são contratadas por 
terceiros, como incorporadoras, empresas ou governos federal, estadual 
ou municipal para realizar uma obra específica (GAFISA, 2014). Segundo a 
norma NBR 14.653-1 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), 
um imóvel é definido como um “bem constituído de terreno e eventuais 
benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou 
rural, em função da sua localização, uso ou vocação” (ASSOCIAÇÃO 
BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2001, p. 4). Ainda segundo esta 
mesma norma, podemos entender empreendimento como um:
 
Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou 
exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios 
comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center, 
parques temáticos), industrial ou rural (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS 
TÉCNICAS, 2001, p. 4).
Você sabe o que são Normas Técnicas? Norma técnica é um 
documento contendo regras, diretrizes ou características para 
algum tipo de atividade ou para os seus resultados com o objetivo 
de organizar e ordenar um contexto. No Brasil, um dos órgãos 
responsáveis por estabelecer e aprovar estas normas é a ABNT. 
Para ser aprovada, uma Norma Brasileira (NBR) passa por um 
processo de elaboração e envolve todas as partes interessadas, 
Um imóvel é 
definido como um 
“bem constituído de 
terreno e eventuais 
benfeitorias a ele 
incorporadas. Pode 
ser classificado como 
urbano ou rural, 
em função da sua 
localização, uso ou 
vocação”.
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História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
como fabricantes, consumidores, governo, institutos de pesquisa, 
universidades e sociedade (SEBRAE, 2018).
Existem algumas normas específicas que regem as atividades 
no mercado imobiliário. Algumas delas são:
• ABNT NBR 12721:2006 Versão Corrigida 2:2007 – Avaliação de 
custos unitários de construção para incorporação imobiliária e 
outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento: 
Esta norma tem como objetivo atender ao que foi definido pela Lei 
n. 4.591/64 e alterações posteriores. Ela estabelece critérios para 
avaliação de custos unitários, cálculo do rateio de construção, 
entre outras disposições. Ela pode ser aplicada a edifícios 
com unidades autônomas dispostas em pavimentos, conjuntos 
residenciais unifamiliares isolados ou geminados e conjunto de 
edificações objeto de incorporação imobiliária.
• ABNT NBR 14037:2011 Versão Corrigida: 2014 – Diretrizes para 
elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das 
edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos 
conteúdos: Esta norma tem como principal objetivo estabelecer os 
requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos 
a serem incluídos no manual de uso, operações e manutenção 
das edificações, um documento a ser elaborado pelo construtor e/
ou incorporador, que deverá ser entregue aos futuros proprietários 
e gestores do condomínio.
• ABNT NBR 14653-1:2001 Versão Corrigida 2:2005 – Avaliação 
de bens – Parte 1: Procedimentos gerais: A primeira parte desta 
NBR apresenta as diretrizes para a avaliação de bens através 
da classificação da sua natureza; da instituição de terminologia, 
definições, símbolos e abreviaturas; da descrição das atividades 
básicas; da definição da metodologia básica; da especificação 
das avaliações; e dos requisitos básicos de laudos e pareceres 
técnicos de avaliação.
• ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis 
urbanos: A segunda parte desta NBR tem como objetivo detalhar 
os procedimentos gerais apresentados na parte 1 da NBR 14653, 
especificamente com relação à avaliação de imóveis urbanos.
• ABNT NBR 14653-3:2004 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis 
rurais: A terceira parte desta NBR visa consolidar os conceitos, 
métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de 
avaliação, especificamente em imóveis rurais.
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 Gestão Imobiliária
• ABNT NBR 14653-4:2002 – Avaliação de bens – Parte 4: 
Empreendimentos: A quarta parte desta NBR é centrada na 
avaliação de empreendimentos e tem por objetivo detalhar e 
complementar os procedimentos gerais, especificando-os com 
relação a empreendimentos.
Existem diferentes tipos de empreendimentos e eles podem ser classificados 
de várias formas. Uma dessas formas é a classificação de acordo com a base. Os 
empreendimentos imobiliários, com parcelamento do solo, benfeitorias, ou ambos, 
podem ter finalidade residencial, comercial, de serviços, industrial, rural ou misto. Os 
de base imobiliária são aqueles que têm como principal fim a exploração comercial 
e/ou de serviços, por exemplo, os hotéis, os motéis, os resorts, os apart-hotéis, os 
shoppings centers, os centros de compras, os parques temáticos, os clubes, os 
postos de combustíveis, os estabelecimentos relacionados a entretenimento, como 
teatros, cinemas, casas de show, os depósitos, os hospitais, as clínicas, as casas 
de repouso, os cemitérios, os supermercados, os estádios e os estabelecimentos de 
ensino. Os de base industrial englobam tanto empreendimentos de transformação 
como os de construção civil. Os de base rural abrangem as agroindústrias, as 
áreas de exploração animal e vegetal (extração ou cultivo) e a exploração mista. 
Os de base comercial e serviços têm relação com construções de transmissão 
de dados e teleinformática, e os de base mineral estão associados à extração e 
ao beneficiamento. Os empreendimentos com base em concessões de serviços 
públicos abrangem a produção e a distribuição de água potável; o esgoto; a coleta e 
o tratamento de resíduos sólidos; a geração, transmissão e distribuição de energia 
elétrica; a telecomunicação; a radiodifusão e a televisão; a distribuição de gás; as 
rodovias, ferrovias, hidrovias e os terminais de transporte rodoviário, hidroviário e 
marítimo, aeroviário, ferroviário e intermodal (transporte coletivo) (ASSOCIAÇÃO 
BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2002).
• Incorporadoras
As incorporadoras são empresas que adquirem um terreno, 
desenvolvem um projeto de arquitetura e providenciam as aprovações 
legais para a construção. Elas são responsáveis por entregar as 
unidades imobiliárias aos proprietários e, em alguns casos, vendem 
as unidades antes ou durante a construção (GAFISA, 2014). Segundo 
a Lei n. 4.591/64, “considera-se incorporação imobiliária a atividade 
exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para 
Segundo a Lei n. 
4.591/64, “considera-
se incorporação 
imobiliária a atividade 
exercida com o 
intuito de promover erealizar a construção, 
para alienação.
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História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de 
unidades autônomas” (BRASIL, 1964c, parag. único). A Lei esclarece, ainda, que 
o incorporador pode ser uma pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que 
tem o compromisso de efetivar a venda de partes do terreno para sua vinculação 
a unidades autônomas. Além disso, essas edificações podem ser construídas sob 
regime condominial. O incorporador fica responsável, portanto, pela entrega da 
obra concluída no prazo, a preço e condições determinadas.
Segundo a Cartilha para Registros de Incorporações Imobiliárias e 
Condomínios criada pelo Sinduscon/MG (2018), o incorporador deve apresentar 
no Ofício de Registro de Imóveis os seguintes documentos: Memorial de 
incorporação; Título de propriedade do terreno; Certidões negativas de tributos 
federais, estaduais e municipais; Certidões das justiças federal e estadual; 
Certidões de protesto de títulos; Certidões do imóvel; Histórico dos títulos de 
propriedade do imóvel; Projeto arquitetônico de construção; Quadros da NBR 
12.721:2006, com ART/RRT; Alvará de construção; Atestado de idoneidade 
financeira; Contrato-padrão; Declaração de vagas de garagem; Declaração em 
que se defina a parcela do preço de que trata o art. 39, II, Lei 4.591/64; Certidão 
de instrumento público de mandato; e, Declaração do prazo de carência.
Em 2 de agosto de 2004, foi publicada a Lei n. 10.931, que 
dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, 
Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário e Cédula 
de Crédito Bancário (BRASIL, 2004). A publicação desta lei teve um 
impacto importante nas atividades das incorporadoras, pois entende 
que patrimônio de afetação pode ser entendido como um patrimônio 
separado da totalidade dos patrimônios pertencentes ao incorporador. 
Este bem é destinado à incorporação, especificamente, e não poderá ser 
utilizado em processos judiciais movidos por credores do incorporador 
ou utilizado para pagamento em processos de falência (ROSSI, 2004). 
Assim, as pessoas que adquirem imóveis em incorporações não serão 
prejudicadas com a perda do valor investido em um empreendimento.
• Órgãos de registro e de fiscalização
Existem diversos órgãos de registro e de fiscalização atuantes no mercado 
imobiliário. Os órgãos de registro são os responsáveis por tornar público qualquer 
ato ou negócio, fazendo o controle da legalidade dos documentos e conservando 
seus detalhes. Através destes registros, é possível garantir a eficácia, a 
autenticidade e a segurança jurídica de ações ou negociações, protegendo 
o direito dos cidadãos (LEÃO, 2018). Um dos principais órgãos de registros 
existentes no Brasil, atualmente, são os Cartórios de Registro de Imóveis. Nestes 
A publicação desta 
lei teve um impacto 
importante nas 
atividades das 
incorporadoras, 
pois entende que 
patrimônio de 
afetação pode ser 
entendido como um 
patrimônio separado 
da totalidade 
dos patrimônios 
pertencentes ao 
incorporador.
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 Gestão Imobiliária
locais, são “cadastrados a localização, o histórico e a situação jurídica de todos os 
imóveis de uma determinada região” (GAFISA, 2014, p. 58). 
Os órgãos de fiscalização são responsáveis por acompanhar 
as atividades dos profissionais que atuam no mercado imobiliário, 
bem como verificar a conduta das empresas relacionadas a essas 
atividades. Dentro deste contexto, podemos destacar o Conselho 
Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) e o Conselho Federal de 
Engenharia e Agronomia (CONFEA). O Conselho de Corretores de 
Imóveis possui representações nos estados do Brasil, denominados 
Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI). Do mesmo 
modo, o CONFEA possui os Conselhos Regionais de Engenharia e 
Agronomia (CREA).
O COFECI normatiza e fiscaliza a atividade profissional do corretor de imóveis 
e está presente em todo o Brasil, sendo composto por 25 Conselhos Regionais. 
Segundo a própria entidade, atualmente, são 280 mil profissionais associados e 40 
mil empresas que intermedeiam os negócios imobiliários. Essa atividade faz parte 
da cadeia produtiva da construção civil e representa 18% do Produto Interno Bruto 
(PIB) brasileiro (CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, 2018).
Para saber mais sobre o Conselho Regional dos Corretores 
de Imóveis do seu estado, acesse o site do Conselho Federal 
de Corretores de Imóveis: <http://www.cofeci.gov.br/index.
php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=378>.
O CONFEA é o órgão responsável pela fiscalização e regulamentação das 
atividades profissionais relacionadas a Engenharia, Agronomia, bacharéis em 
Geografia, Geologia e Meteorologia, em níveis técnico, superior (tecnólogo, 
licenciatura e bacharelado) e de pós-graduação. Foi criado em 1933 por meio de 
um decreto assinado pelo então presidente Getúlio Vargas. Segundo a entidade, 
atualmente, são registrados cerca de um milhão de profissionais (CONSELHO 
FEDERAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA, 2018).
Dentro deste 
contexto, podemos 
destacar o Conselho 
Federal de Corretores 
de Imóveis (COFECI) 
e o Conselho Federal 
de Engenharia 
e Agronomia 
(CONFEA).
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História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
Se a sua área de atuação no mercado imobiliário está associada 
à atividade profissional de engenheiros e profissionais da Agronomia, 
Geografia, Geologia e Meteorologia, acesse o site do Conselho Fe-
deral de Engenharia e Agronomia para saber mais informações so-
bre o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do seu estado: 
<http://www.confea.org.br/cgi/cgilua.exe/sys/start.htm?tpl=home>.
• Entidades de classe
Existem, também, outras entidades que participam, de alguma forma, do 
mercado imobiliário brasileiro. Entidades de classe podem ser entendidas como 
uma sociedade de empresas ou de pessoas que não visa o lucro e não está 
sujeita a falência. Seu principal objetivo é prestar serviços aos seus membros 
e, geralmente, possui cargos eletivos que exercem suas atividades de maneira 
gratuita (por exemplo, o presidente, os conselheiros e os diretores). Essas 
entidades abrangem as confederações, as federações, as associações, os 
sindicatos, as cooperativas, as entidades profissionais, entre outros. Destaca-se 
aqui as associações e os sindicatos.
Uma associação de classe representa os interesses de determinada 
classe de profissionais ou de empresas que atuam em um determinado setor. 
No mercado imobiliário, existem associações de administrações de imóveis, de 
advogados que atuam no mercado imobiliário, de dirigentes de empresas deste 
setor, de entidades de crédito imobiliário, de incorporadoras, entre outros.
Existem muitas associações que atuam no mercado imobiliário 
atualmente. Ao acessar seus sites, você poderá encontrar pesquisas 
sobre o mercado imobiliário, materiais sobre formas de atuação, 
cartilhas, e-books, manuais e muitos outros tipos de publicações que 
podem auxiliar na sua atuação profissional. Navegue pelas páginas 
destas associações e veja os materiais disponíveis:
• Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI): 
<http://www.abadi.com.br/>.
• Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e 
Poupança (ABECIP): <https://www.abecip.org.br/>.
20
 Gestão Imobiliária
• Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário 
(ABAMI): <http://www.abami.org.br/>.
• Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC): 
<https://www.abrainc.org.br/>.
• Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI): <http://www.
abmi.org.br/>.
• Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios 
de São Paulo (AABIC): <http://www.aabic.com.br/>.
• Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário 
(ADEMI): <http://www.ademi.org.br/>. 
Os sindicatos são associações estáveis e permanentes que buscam suprir 
necessidadesou resolver problemas comuns a uma categoria de profissionais ou 
trabalhadores de um setor específico. Dentre os sindicatos que atuam no mercado 
imobiliário, podemos citar o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação 
e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais (SECOVI) e o Sindicato 
dos Corretores de Imóveis.
Atualmente, existem 23 SECOVIs presentes em 17 estados brasileiros e no 
Distrito Federal. Estes sindicatos atuam na defesa dos interesses dos profissionais 
da categoria, em negociações coletivas de trabalho e no atendimento jurídico. 
Além disso, estas instituições promovem congressos, feiras e outros eventos, 
publicam livros, revistas e cartilhas, ofertam cursos de qualificação profissional e 
realizam pesquisas sobre o mercado imobiliário.
Se você deseja conhecer mais sobre o Sindicato dos Corretores 
de Imóveis do seu estado, acesse o site da FENACI e confira a lista 
de sindicados no Brasil: <http://www.fenaci.org.br/index.php?option=-
com_content&view=article&id=52&Itemid=58>. Você também pode 
consultar o site dos SECOVIs para verificar se existe uma represen-
tação da entidade no seu estado, acessando o site: <http://www.se-
covis.com.br/>.
21
História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
Geralmente, os sindicatos são subordinados a uma federação, uma 
instituição responsável por organizar os sindicatos de cada estado brasileiro. Os 
Sindicatos dos Corretores de Imóveis dos estados, por exemplo, são afiliados à 
Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (FENACI). A FENACI representa 
os profissionais liberais corretores de imóveis perante os poderes públicos 
(federal, estadual e municipal), apresentando as reivindicações da categoria. 
Criada em 1986, é composta por 26 sindicatos afiliados, distribuídos no território 
nacional. A federação é filiada à Confederação Nacional das Profissões Liberais 
e à Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (FIABCI) (FEDERAÇÃO 
NACIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS, 2018).
Você sabia que a Federação Internacional das Profissões 
Imobiliárias (FIABCI) é uma organização internacional que congrega 
pessoas físicas e jurídicas que atuam no setor imobiliário? A FIABCI é 
uma instituição mundial, com sede em Paris, que atua em mais de 40 
países e tem participação na Comissão Habitat da Organização das 
Nações Unidas (ONU). Você pode conhecer mais sobre a atuação da 
entidade e informações sobre o setor em âmbito mundial acessando 
o site: <http://www.fiabci.com.br/website/quemSomos>.
Por fim, entre as entidades que atuam no mercado imobiliário, podemos 
citar também as câmaras. Uma câmara é uma sede de algum tipo de órgão 
profissional. A Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo 
(CNC) possui diversas câmaras de comércio, que são órgãos consultivos da 
presidência da CNC. Essas câmaras realizam estudos e dão sugestões sobre 
a atuação da entidade em determinado segmento. A câmara responsável pelo 
setor imobiliário dentro da CNC é a Câmara Brasileira de Comércio e Serviços 
Imobiliários (CBCSI). Integram esse grupo os empresários que atuam no setor, os 
representantes da Confederação em organismos governamentais correlatos, além 
de técnicos e diretores da entidade que atuam em todo o país. Além da CBCSI, 
podem citar também a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), que 
representa o setor da indústria da construção no Brasil e promove a integração 
da cadeia produtiva. Além disso, a entidade também produz conhecimento 
qualificado através de pesquisas e articula a relação entre os Poderes Executivo, 
Legislativo e Judiciário, os agentes financiadores, a academia e outras entidades.
22
 Gestão Imobiliária
Para acompanhar a atuação da CBCSI e da CBIC, você pode 
acessar os sites das entidades. Lá, eles publicam constantemente 
relatórios sobre o setor e outras informações importantes para quem 
atua no mercado imobiliário. 
Para acompanhar as atividades da CBCSI, acesse: <http://cnc.
org.br/cnc/atuacao-da-cnc/camaras-do-comercio/camaras-brasilei-
ras-do-comercio>. 
Para saber mais sobre as ações da CBIC, acesse: <https://cbic.
org.br/institucional/>.
•	 Bancos e financiadoras
Existem, também, bancos e empresas financiadoras que atuam direta e indire-
tamente no mercado imobiliário. Neste cenário, podemos destacar algumas institui-
ções públicas e privadas que influenciam diretamente o mercado imobiliário, como 
o Banco Central (BC), o Banco do Brasil (BB), as Caixas Econômicas, os bancos 
comerciais e as companhias de crédito, financiamento e investimento (financeiras). 
O Banco Central do Brasil é responsável por manter a estabilidade 
financeira do país e, por isso, atua controlando a inflação, regulando a 
quantidade de moeda em circulação na economia e supervisionando 
as instituições financeiras. O Banco do Brasil atua como orientador do 
financiamento das atividades econômicas, através de linhas especiais 
de crédito. Os juros cobrados por estes financiamentos são subsidiados 
pelas autoridades monetárias para fomentar atividades econômicas 
prioritárias, entre elas o crédito habitacional. Desta forma, ele oferece 
financiamento de imóveis residenciais e comerciais com prazos de até 
35 anos, utilizando inclusive o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço 
(FGTS) (BANCO DO BRASIL, 2018).
Ficou curioso para saber um pouco mais sobre o Sistema 
Financeiro Nacional (SFN) e as instituições que o compõem? Acesse 
o site do BC e conheça mais sobre todos os segmentos e suas 
funções: <https://www.bcb.gov.br/pre/composicao/composicao.asp>.
O Banco Central 
do Brasil é 
responsável por 
manter a estabilidade 
financeira do país 
e, por isso, atua 
controlando a 
inflação, regulando 
a quantidade de 
moeda em circulação 
na economia e 
supervisionando 
as instituições 
financeiras.
23
História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
As Caixas Econômicas são instituições semelhantes aos bancos comerciais, 
que captam depósitos, realizam operações e prestam serviços. Contudo, a Caixa 
tem por dever priorizar a concessão de empréstimos e financiamentos a programas 
e projetos de assistência social. É a instituição que centraliza o recolhimento 
e a aplicação dos recursos do FGTS, além de integrar o Sistema Brasileiro de 
Poupança e Empréstimo (SBPE) e o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A 
Caixa Econômica Federal possui diversos fundos habitacionais com o intuito de 
fornecer crédito para a habitação. Dentre estes fundos podemos destacar o Fundo 
de Desenvolvimento Social (FDS), Fundo Nacional de Habitação de Interesse 
Social (FNHIS) e o Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR).
Para saber mais sobre os produtos da Caixa Econômica 
Federal voltados à habitação e os fundos que fomentam o crédito 
habitacional, acesse o site da instituição: <http://fundosdegoverno.
caixa.gov.br/sicfg/portal-home>.
Segundo o BC, os bancos comerciais são “instituições financeiras privadas 
ou públicas que têm como objetivo principal proporcionar suprimento de recursos 
necessários para financiar, a curto e a médio prazos, o comércio, a indústria, as 
empresas prestadoras de serviços, as pessoas físicas e terceiros em geral” 
(BANCO CENTRAL DO BRASIL, 2018a). Além dos bancos comerciais, podemos 
citar também as associações de poupança e empréstimo, criadas para facilitar 
a aquisição da casa própria e captar recursos de poupanças. As Sociedades de 
Crédito, Financiamento e Investimento, também conhecidas como financeiras, “são 
instituições privadas que fornecem empréstimo e financiamento para aquisição de 
bens, serviços e capital de giro” (BANCO CENTRAL DO BRASIL, 2018b).
Até aqui, nós vimos as muitas instituições que atuam no mercado imobiliário 
brasileiro, como as imobiliárias, as construtoras, as incorporadoras, os órgãos de 
registro e de fiscalização, as entidades de classe e os bancos e financiadoras. 
Existem, também, pessoas que atuam no mercado imobiliário. Dentre estas 
pessoas, podemos citar oscorretores de imóveis e os diversos tipos de clientes. 
Vamos entender quais são as atividades e as responsabilidades de cada um.
• Corretores de imóveis
O corretor de imóveis é o profissional que intermedeia os negócios que 
envolvem a compra, a venda ou a locação de imóveis. Estes profissionais 
24
 Gestão Imobiliária
são autorizados para atuar neste mercado através do registro nos Conselhos 
Regionais de Corretores de Imóveis (CRECIs) (GAFISA, 2014). Dentre as 
principais atividades deste profissional, podemos citar a prospecção de imóveis 
para venda ou de clientes interessados em comprar imóveis, acompanhamento 
em negociações de compra, venda, permuta ou aluguel de imóveis com finalidade 
residencial, comercial ou outra, avaliação de imóveis e consultoria, além da 
administração de imóveis e de condomínios. Nos próximos capítulos, iremos 
entender melhor todas as atividades deste profissional.
 
• Clientes
Como vimos lá no início do nosso livro, o mercado imobiliário é composto 
por um grupo de compradores e vendedores que atuam neste setor. Por isso, não 
poderíamos deixar de falar do nosso principal agente: o cliente.
Você já parou para pensar sobre o cliente? Podemos definir clien-
te como o atual ou futuro comprador de algum tipo de produto ou ser-
viço (AMERICAN MARKETING ASSOCIATION, 2018). Contudo, este 
comprador pode (e geralmente é) influenciado por outras pessoas 
para sua decisão de compra. Por exemplo, um casal deseja comprar 
uma casa, pode ser influenciado em sua decisão pelos seus filhos, que 
querem ter um parquinho para brincar ou morar mais perto da escola.
Podemos categorizar os tipos de clientes de acordo com diferentes critérios. 
É possível separar os clientes por tipo de utilização do imóvel, que pode ser 
residencial, comercial, industrial ou rural. Também podemos diferenciá-los de 
acordo com o tipo de negociação do imóvel, pela perspectiva da compra ou da 
venda do imóvel e do locador ou do locatário. Para facilitar nosso entendimento, 
vamos apresentar os diversos tipos de negociação de acordo com os clientes 
físicos (pessoas em geral) e os clientes jurídicos (empresas).
De acordo com a legislação brasileira, todo o ser humano é, desde o 
nascimento, considerado Pessoa Física (PF). Geralmente, este tipo de cliente 
busca imóveis residenciais para compra ou aluguel, ou pretende vender ou 
alugar um imóvel que já possui. Algumas vezes, eles também buscam algum 
tipo de imóvel comercial para abrir um escritório ou para investir, além de 
quererem adquirir um imóvel rural para produção agropecuária. Apesar de todos 
25
História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
estes clientes serem pessoas físicas, os objetivos de negócios são diferentes e 
requerem atenção especial para cada um.
Por outro lado, também de acordo com a legislação brasileira, Pessoa Ju-
rídica (PJ) são empresas, associações, igrejas, partidos políticos e, até mesmo, 
órgãos públicos. Os clientes jurídicos, portanto, compram e vendem imóveis que 
fazem parte do seu patrimônio, além de serem locatários ou locadores de alguma 
propriedade. Da mesma forma que os clientes físicos, cada tipo de cliente jurídico 
demanda um tipo de atenção especial e um atendimento específico, de acordo 
com seus objetivos e necessidades. Dentre os clientes jurídicos, dentro do mer-
cado imobiliário, também podemos destacar os condomínios, que frequentemente 
requerem algum tipo de serviço de gestão ou de manutenção dos imóveis.
2) Até aqui, vimos que existem muitas entidades e pessoas envolvi-
das no mercado imobiliário. Cada um possui um papel importante 
no setor. Para exercitar e relembrar os conceitos aprendidos até 
aqui, complete o quadro abaixo com o principal papel de cada 
agente que atua no mercado imobiliário e dê um exemplo.
AGENTE PRINCIPAL PAPEL NO MERCADO IMOBILIÁRIO EXEMPLO
Imobiliária
Construtora
Incorporadora
Órgão de registro
Órgão de 
fiscalização
Entidades 
de classe
Bancos
Corretores 
de Imóveis
Proprietário 
de imóvel
Locatário
26
 Gestão Imobiliária
Até aqui, vimos o conceito de mercado imobiliário e os diversos agentes 
envolvidos neste setor. Estes agentes podem ser instituições públicas ou privadas, 
profissionais e clientes. Na seção a seguir, iremos ver como surgiu o mercado 
imobiliário no Brasil e como iniciou seu processo de regulamentação. Além 
disso, veremos que, ao longo dos anos, houve diversas influências no mercado 
imobiliário que partiram tanto do setor público, por meio de leis e regulações, 
quanto do setor privado, através de investimentos e empreendimento.
3 O SURGIMENTO E A 
REGULAMENTAÇÃO DO MERCADO 
IMOBILIÁRIO NO BRASIL
Agora que já aprendemos o conceito de mercado imobiliário e os agentes 
que atuam no setor, vamos conhecer a história do mercado imobiliário no Brasil. 
Primeiro, vamos ver quais foram os fatos que ocorreram para influenciar o 
surgimento do mercado imobiliário brasileiro. Depois, vamos entender um pouco 
como ocorreu a regulamentação do mercado imobiliário.
3.1 O SURGIMENTO DO MERCADO 
IMOBILIÁRIO BRASILEIRO
Para falarmos sobre o surgimento do mercado imobiliário brasileiro, 
precisamos voltar um pouco no tempo, antes mesmo da descoberta 
do Brasil pelos portugueses. No final da Idade Média, a Europa vivia 
uma grave crise agrícola e econômica. Neste período, também, estima-
se que a peste negra tenha afetado 50% da população europeia 
(DUNHAM, 2008). Em 1375, Portugal, com dificuldade de produzir 
alimentos e suprir as necessidades de sua população, promulga a 
Lei das Sesmarias. Sesmaria era “um lote de terras distribuído a um 
beneficiário, em nome do rei de Portugal, com o objetivo de cultivar terras virgens” 
(PINTO, 2018). Portanto, essas terras eram doadas porque: 
[...] governo lusitano tinha de povoar muitos territórios, 
retomados dos muçulmanos, período conhecido como 
Reconquista. Essa expulsão dos árabes pelos cristãos iniciou-
se no século XI e terminou por volta do século XV (DINIZ, 
2005, p. 2).
Sesmaria era 
“um lote de terras 
distribuído a um 
beneficiário, em 
nome do rei de 
Portugal, com o 
objetivo de cultivar 
terras virgens” 
(PINTO, 2018).
27
História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
Com a descoberta do Brasil, em 1500, Portugal precisou pensar em formas 
de colonizar e povoar as novas terras. Em 1532, D. João III criou o regime das 
capitanias hereditárias, que só seria implementado em 1534. Esse sistema 
buscava: 
Estabelecer mecanismos de efetivo controle sobre o litoral atlântico [...] e 
assim foram doadas 14 donatarias, com 50 ou 100 léguas de costa cada uma, 
entre 1534 e 1536, para promover a ocupação do Brasil. Os donatários das 
primeiras capitanias pertenciam, majoritariamente, a uma nobreza de funções que 
se destacara no serviço da Coroa, seja como funcionários, seja nas navegações e 
atividades militares (HERMANN, 2007, p. 21, 23).
A Figura 1 mostra o mapa feito por Luís Teixeira, em 1574, da divisão da 
América portuguesa em capitanias.
FIGURA 1 – MAPA DE LUÍS TEIXEIRA
FONTE: Teixeira (1574)
28
 Gestão Imobiliária
Martin Afonso de Souza foi o primeiro capitão donatário autorizado a distribuir 
terras no Brasil. As capitanias eram divididas em partes menores, também 
chamadas de sesmarias. A distribuições das terras eram registradas através de 
documentos emitidos pelas autoridades, chamadas de cartas de Sesmarias, e 
permitiam a doação das terras e obrigavam os colonos portugueses na América a 
cultivar a terra e pagar tributos à Coroa Portuguesa em um prazo de cinco anos. 
Essa obrigação raramente era cumprida e a doação das sesmarias não garantia a 
propriedade das terras, mas o direito de cultivá-las (PINTO, 2018).
Com a vinda da família real para o Brasil, em 1808, iniciou-se 
um movimento de urbanização na cidade do Rio de Janeiro. A corte 
precisava ser acomodada e não havia moradias no padrão exigido 
pela nobreza. A família real foi instalada no Palácio dos Vice-Reis,além de edifícios próximos, como o Convento do Carmo, a Casa da Câmara e 
a cadeia. Além disso, muitas residências foram desapropriadas para acomodar 
outros nobres e repartições públicas. Os proprietários foram despejados de 
maneira arbitrária e até violenta. Em 1821, com a introdução da imprensa no 
país, surgiram jornais como O Sentinela e O Tamoio, no Rio de Janeiro, que já 
anunciavam a venda de imóveis (CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES 
DE IMÓVEIS, 2010a). A Figura 2 mostra anúncios de venda de imóveis no jornal 
Diário do Rio de Janeiro, publicado em 4 de junho de 1821. Observa-se que já 
havia um intermediário designado pelo dono do imóvel para vendê-lo.
FIGURA 2 – ANÚNCIO DE VENDA DE IMÓVEL NO 
JORNAL DIÁRIO DO RIO DE JANEIRO
Os proprietários 
foram despejados de 
maneira arbitrária e 
até violenta.
FONTE: Conselho Federal de Corretores de Imóveis (2010a)
Em 1822, o Brasil declara independência de Portugal e, com isso, a Lei das 
Sesmarias foi derrogada. O novo governo precisava organizar, de alguma maneira, 
29
História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
a distribuição de terras. Por isso, em 18 de setembro de 1850 foi assinada a Lei 
nº 601, chamada Lei das Terras (BRASIL, 1850b). Esta lei pode ser considerada a 
primeira iniciativa de organização da propriedade privada no Brasil e estabelecia 
que a compra era a única forma de apropriação da terra (PINTO, 2018).
 
Se você ficou curioso sobre a Lei das Terras, acesse o texto 
original no site do Planalto Central: <http://www.planalto.gov.br/
Ccivil_03/LEIS/L0601-1850.htm>.
Embora tenha sido criada no período imperial, a Lei das Terras permaneceu 
vigente mesmo depois da Proclamação da República, em 1889, sofrendo poucas 
alterações depois disso. Somente mais recentemente, na Constituição de 1988, 
houve mudanças significativas no entendimento de propriedade no Brasil. Iremos 
falar mais sobre isso mais adiante. Vale ressaltar aqui que, a partir de 1889, inicia-
se uma nova fase para o país recém-formado.
3) Até aqui, relembramos um pouco da história da colonização do 
Brasil e a aquisição das primeiras propriedades, mas você já 
parou para pensar sobre a colonização da sua região? Você sabe 
quais foram as primeiras propriedades construídas? Quem foram 
seus construtores e proprietários? Faça uma pesquisa em jornais 
de sua cidade, livros, sites, entre outras fontes, e responda às 
seguintes questões:
 a) Como foi o povoamento da sua cidade? Quem foram os 
primeiros moradores?
 R.:
30
 Gestão Imobiliária
 b) Quais foram as primeiras construções da sua cidade? Quem 
as construiu e quais foram seus proprietários? 
 R.: 
Olhando pela perspectiva de influência do setor privado no mercado 
imobiliário brasileiro, ainda no final do Século XIX, começam a se estabelecer 
no país as primeiras empresas focadas em investir em construções. A Brookfield, 
uma empresa de gestão de ativos mundial, foi fundada em São Paulo por um 
grupo de investidores brasileiros e canadenses, em 1899 (GRISOTTO, 2017).
Se quiser conhecer mais sobre a história da Brookfield e suas 
influências no mercado imobiliário brasileiro, acesse o site da empresa 
em: <https://www.brookfield.com/pt-br/negocios/imobiliario>.
O principal objetivo da empresa, em sua fundação, era instalar 
sistemas de iluminação pública e de linhas de bondes movidos à 
energia elétrica. Ao longo dos anos, sob o nome de Brascan, o grupo 
atuou também na instalação de sistemas de distribuição de gás e de 
telefonia, e expandiu sua atuação para a cidade do Rio de Janeiro. A 
empresa foi responsável pela construção de imóveis comerciais como 
o Edifício Cidade Jardim e a WTorre Morumbi, em São Paulo, o Centro 
Empresarial Senado, no Rio de Janeiro, entre muitos outros (CAMPOS, 
2018). A Figura 3 apresenta estas construções.
A empresa foi 
responsável pela 
construção de 
imóveis comerciais 
como o Edifício 
Cidade Jardim e a 
WTorre Morumbi, em 
São Paulo, o Centro 
Empresarial Senado, 
no Rio de Janeiro, 
entre muitos outros 
(CAMPOS, 2018).
31
História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
FIGURA 3 – EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DA BROOKFIELD NO BRASIL
FONTE: Campos (2018)
Notas: (1) Edifício Cidade Jardim, localizado na Avenida Cidade Jardim, na região 
da Faria Lima, em São Paulo. (2) Torre Morumbi, localizada na Avenida das Nações 
Unidas, na região da Marginal Pinheiros, em São Paulo. (3) Centro Empresarial 
Senado, localizado na Rua dos Inválidos, na região central do Rio de Janeiro.
Até aqui, vimos os principais acontecimentos que influenciaram o surgimento 
do mercado imobiliário brasileiro. A seguir, iremos conhecer os principais eventos 
que ajudaram a regulamentar o setor no Brasil.
3.2 A REGULAMENTAÇÃO DO 
MERCADO IMOBILIÁRIO
Vimos, na seção anterior, como iniciou a distribuição de terras no Brasil 
Colônia. 
Na década de 1930, houve vários eventos que iniciaram a 
regulamentação do mercado imobiliário brasileiro. Um dos 
primeiros acontecimentos é o reconhecimento do primeiro 
Sindicato de Corretores de Imóveis, no Rio de Janeiro, 1937 
(JÚNIOR, 2015, p. 107). 
1 2
3
32
 Gestão Imobiliária
No ano seguinte surgia, em São Paulo, a Associação Profissional dos 
Corretores de Imóveis. A Figura 4 mostra uma notícia sobre a eleição da primeira 
diretoria do Sindicado dos Corretores de Imóveis de São Paulo, publicada em um 
jornal da época.
FIGURA 4 – NOTÍCIA SOBRE A ELEIÇÃO DA PRIMEIRA DIRETORIA DO 
SINDICATO DOS CORRETORES DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO
FONTE: Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Espírito Santo (2018)
Na década de 1940, tanto o Sindicato dos Corretores de Imóveis de São 
Paulo como o do Rio de Janeiro lançam um decálogo para descrever a conduta 
dos profissionais da área. Nesta época, já havia o costume de pagamento de 
comissão para os corretores. Contudo, para a profissão ser reconhecida, era 
preciso que a atividade fosse regulamentada e que cursos técnicos fossem 
criados (CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, 2010b). Isso 
só iria acontecer na década seguinte, como veremos na sequência.
Um acontecimento importante da década de 1950 que influenciou o mercado 
imobiliário foi a fundação da empresa Gafisa, em 1954. Inicialmente criada sob 
o nome de Gomes de Almeida Fernandes, a empresa já construiu 
mais de 14 milhões de m² e já entregou mais de mil empreendimentos 
distribuídos em mais de 30 cidades brasileiras. A fundação da Gafisa 
representa uma influência do setor privado no mercado imobiliário 
brasileiro porque introduziu diversas inovações. Sob a perspectiva de 
oferta de produtos e serviços aos clientes, a Gafisa lançou o conceito 
A fundação da Gafisa 
representa uma 
influência do setor 
privado no mercado 
imobiliário brasileiro 
porque introduziu 
diversas inovações.
33
História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
de residence service; criou empreendimentos do tipo condomínios-
clube, bairros planejados e flats; e inovou ao oferecer serviços de 
customização de plantas e acabamentos e ao disponibilizar fotos de 
suas obras na internet. A construtora também foi a primeira empresa 
a lançar um edifício construído com base nas ideias dos consumidores 
enviadas através do Facebook, o The Eureka Building. Sob a perspectiva 
sustentável, a empresa inovou ao instalar vasos sanitários com caixas 
acopladas para economizar água e foi a primeira da América Latina a 
obter a certificação internacional Green Building Platinum, pelo edifício 
Eldorado Business Tower. Nos canteiros de obras, a Gafisa foi a primeira 
a oferecer alimentação e cursos de alfabetização para seus funcionários 
e a implementar o controle e a gestão para otimizar tempo e recursos (GAFISA, 
2014). Por fim, pela perspectiva da própria marca, a construtora foi a primeira a 
desenvolver um site com conteúdo institucional e seus produtos, e a colocar a 
marca nos guindastes nas obras.
Ainda na década de 1950, mais precisamenteno ano de 1957, acontece 
o I Congresso Nacional de Corretores de Imóveis, no Rio de Janeiro. Durante 
o evento, foi elaborado o primeiro projeto de lei para regulamentar a profissão 
de corretor de imóveis (JÚNIOR, 2015). No ano seguinte, o artigo 37 do 
Código Comercial Brasileiro foi revogado, passando a permitir que as mulheres 
exercessem a profissão de corretoras de imóveis.
Até 1958, as mulheres não podiam ser corretoras no Brasil. A 
Lei n. 556, de 25 de junho de 1850, denominada Código Comercial, 
continha um capítulo específico sobre os corretores:
Capítulo II
DOS CORRETORES
Art. 36 - Para ser corretor, requer-se ter mais de 25 
(vinte e cinco) anos de idade, e ser domiciliado no lugar 
por mais de 1 (um) ano.
Art. 37 - Não podem ser corretores:
1 - os que não podem ser comerciantes;
2 - as mulheres;
3 - os corretores, uma vez destituídos;
4 - os falidos não reabilitados, e os reabilitados, quando 
a quebra houver sido qualificada como compreendida 
na disposição dos artigos nºs 800, nº 2, e 801, nº 1 
(BRASIL, 1850a).
Por isso, em 1958, quando foi revogado o artigo 37, abriu-se 
espaço para as mulheres trabalharem como corretoras de imóveis. A 
Nos canteiros de 
obras, a Gafisa foi a 
primeira a oferecer 
alimentação 
e cursos de 
alfabetização para 
seus funcionários 
e a implementar o 
controle e a gestão 
para otimizar tempo 
e recursos (GAFISA, 
2014).
34
 Gestão Imobiliária
Figura 4 mostra a notícia publicada no jornal Folha da Tarde em 06 
de março de 1958.
FIGURA 4 – NOTÍCIA DO JORNAL FOLHA DA TARDE 06/03/1958
FONTE: Conselho Regional de Corretores de 
Imóveis do Espírito Santo (2018)
A década de 1960 foi marcada por uma série de mudanças. Logo no início do 
ano de 1960, a cidade de Brasília foi inaugurada pelo então presidente Juscelino 
Kubitschek. A Figura 5 mostra uma fotografia da construção da rampa de acesso 
ao Congresso e, ao fundo, a cúpula do Senado, em 1959. 
FIGURA 5 – CONSTRUÇÃO DA RAMPA DE ACESSO AO 
CONGRESSO E CÚPULA DO SENADO, BRASÍLIA
FONTE: Barbosa (1959, p. 6)
Em 1962, era fundada, em São Paulo, a Cyrela, uma incorporadora e 
construtora de imóveis residenciais. A empresa, atualmente, atua em 66 cidades 
do Brasil, distribuídas em 16 estados, na Argentina e no Uruguai. Focada no 
segmento de médio e alto padrão, a construtora foi considerada por muitos 
35
História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
anos como a empresa mais admirada do Brasil no segmento de Construtoras e 
Incorporadoras e figurou no ranking das 25 marcas brasileiras mais valiosas em 
2010 (CYRELA, 2018).
Ainda na década de 1960, mais precisamente em 27 de agosto de 1962, foi 
promulgada a Lei n. 4.116, que regulamentava o exercício da profissão de corretor 
de imóveis (JÚNIOR, 2015). A partir disto, então, cria-se o Conselho Federal de 
Corretores de Imóveis e os CRECIs.
A Lei n. 4.116/1962 foi a primeira lei que regulamentou a 
profissão de corretor de imóveis e mudou significativamente 
o mercado imobiliário. Essa lei criava os Conselhos Federal e 
Regionais para fiscalizar o exercício da profissão e definia como 
deveria atuar o profissional corretor de imóveis. Leia alguns trechos 
da lei que falam sobre quem poderia ser corretor de imóveis e quais 
as faltas que poderiam ser cometidas:
Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962
Dispõe sobre a regulamentação do exercício da profissão de 
corretor de imóveis.
[...]
Art. 1º O exercício da profissão de corretor de imóveis somente 
será permitido às pessoas que forem registradas nos Conselhos 
Regionais dos Corretores de Imóveis, de acordo com esta lei. 
Art. 2º O candidato do registro como corretor de imóveis deverá 
juntar ao seu requerimento:
a) prova de identidade;
b) prova de quitação com o serviço militar;
c) prova de quitação eleitoral;
d) atestado de capacidade intelectual e profissional e de boa conduta, 
passado por órgão de representação legal da classe;
e) folha corrida e atestado de bons antecedentes, fornecido pelas 
autoridades policiais das localidades onde houver residido nos 
últimos três anos;
f) atestado de sanidade;
g) atestado de vacinação antivariólica;
36
 Gestão Imobiliária
h) certidões negativas dos distribuidores forenses, relativas ao último 
decênio;
i) certidões negativas dos cartórios de protestos de títulos referentes 
ao último quinquênio; e
j) prova de residência no mínimo durante os três anos anteriores no 
lugar onde desejar exercer a profissão; [...]
Art. 3º Não podem ser Corretores de Imóveis: 
a) os que não podem ser comerciantes;
b) os falidos não reabilitados e os reabilitados quando condenados 
por crime falimentar;
c) os que tenham sido condenados ou estejam sendo processados 
por infração penal de natureza infamante, tais como: falsidade, 
estelionato, apropriação indébita, contrabando, roubo, furto, 
lenocínio ou passíveis, expressamente, de pena de perda do 
cargo público; e
d) os que estiverem com o seu registro profissional cancelado. [...]
Art. 17. Constituem faltas no exercício da profissão de corretor 
de imóveis: 
1) prejudicar, por dolo ou culpa, interesses confiados aos seus 
cuidados.
2) auxiliar, ou por qualquer meio facilitar o exercício da profissão 
aos que estiverem proibidos, impedidos ou não habilitados para 
exercê-la.
3) praticar qualquer dos atos previstos no art. 8º desta lei.
4) promover ou facilitar, a terceiros, transações ilícitas ou que por 
qualquer forma prejudiquem interesses da Fazenda Nacional, 
Estadual ou municipal.
5) violar o sigilo profissional.
6) negar aos comitentes prestação de contas ou recibos de quantias 
ou documentos que pelos mesmos tenham sido entregues, para 
qualquer fim.
7) recusar a apresentação de carteira profissional, quando couber.
FONTE: Brasil (1962)
Curiosamente, até 1960, só existiam empreendimentos a preço de custo, 
ou seja, aqueles em que as pessoas que iriam adquirir uma unidade imobiliária 
ou os participantes de uma sociedade acompanhavam a construção e faziam 
37
História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
aportes de recursos, objetivando o término da obra. Nestes casos, a construtora 
responsável recebia um valor, chamado taxa de administração, para cobrir 
custos com materiais e mão de obra. Além disso, existiam empreendimentos 
desenvolvidos por incorporadoras que “ofereciam condições contratuais 
absolutamente longe da luz do Código do Consumidor que conhecemos 
atualmente” (CORDEIRO FILHO, 2009, p. 20).
Desta forma, a regulamentação da profissão de corretor de imóveis 
estimulou a organização do mercado imobiliário da época. Em 21 de 
agosto de 1962, foi promulgada a Lei n. 4.380, que instituía a correção 
monetária nos contratos imobiliários de interesse social, o sistema 
financeiro para aquisição da casa própria, criava o Banco Nacional 
da Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras 
Imobiliárias e o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo. O artigo 
8° desta lei explica que o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é 
“destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa 
própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população” 
(BRASIL, 1964a, Art. 8). Os bancos múltiplos e os bancos comerciais, as caixas 
econômicas, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança 
e empréstimo, as companhias hipotecárias, os órgãos federais, estaduais e 
municipais, as fundações, as cooperativas, as caixas militares, as entidades 
abertas de previdência complementar, as companhias securitizadoras de crédito 
imobiliário e outras instituições consideradas pelo Conselho Monetário Nacional 
são integrantes do Sistema Financeiro da Habitação (BRASIL, 1964a).
4) Você viu quantas instituições estão envolvidas no Sistema 
Financeiro da Habitação? Para exercitar um pouco do que 
aprendemos até aqui, vamos construir um dicionário com os 
principais termos relacionados ao SFH. Pesquise sobre os 
termos listados abaixo e explique, comsuas palavras, o que é 
cada um deles.
 a) Bancos múltiplos:
 
 b) Bancos comerciais:
 c) Caixas econômicas:
Sistema Financeiro 
da Habitação (SFH) 
é “destinado a 
facilitar e promover 
a construção e a 
aquisição da casa 
própria ou moradia, 
especialmente pelas 
classes de menor 
renda da população” 
(BRASIL, 1964a, 
Art. 8).
38
 Gestão Imobiliária
 d) Sociedades de crédito imobiliário:
 e) Associações de poupança e empréstimo:
A Lei n. 4.380, publicada em 1964, também criava o Banco 
Nacional de Habitação, que tinha por finalidade:
[...] orientar, disciplinar e controlar o sistema financeiro 
da habitação; incentivar a formação de poupanças e sua 
canalização para o sistema financeiro da habitação; disciplinar 
o acesso das sociedades de crédito imobiliário ao mercado 
nacional de capitais; manter serviços de redesconto e de seguro 
para garantia das aplicações do sistema financeiro da habitação 
e dos recursos a ele entregues; manter serviços de seguro 
de vida de renda temporária para os compradores de imóveis 
objetos de aplicações do sistema; financiar ou refinanciar a 
elaboração e execução de projetos promovidos por entidades 
locais [...] de conjuntos habitacionais, obras e serviços correlatos; 
refinanciar as operações das sociedades de crédito imobiliário; 
e financiar ou refinanciar projetos relativos a [...] instalação e 
desenvolvimento da indústria [...] de materiais de construção e 
pesquisas tecnológicas, necessárias à melhoria das condições 
habitacionais do país [...] (BRASIL, 1964a, art. 17).
Portanto, neste ano, institui-se mecanismos para disponibilizar crédito para 
a habitação, subsidiado pela poupança e pelos recursos do FGTS. O governo 
exerce influência sobre a taxa de juros praticada, que frequentemente financiam 
altos valores em longos prazos para quitação (CADAMURO, 2014).
Também foi promulgada a Lei n. 4.591 no ano de 1964, que dispunha 
sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. 
Este foi outro significativo acontecimento que mudou o mercado 
imobiliário da época. A partir da publicação desta lei, tornou-se 
obrigatória apresentação do memorial de incorporação contendo 
todas as informações relacionadas ao futuro empreendimento, além 
das informações legais e contábeis da empresa construtora e de seus 
sócios. Esse documento garantia a estabilidade e a credibilidade do 
processo de compra e venda. A Lei n. 4.591/1964 também apresentava regulação 
relacionada à criação de condomínios. O art. 1° expressa que:
As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais 
pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre 
si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, poderão 
ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, 
e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às 
limitações desta Lei (BRASIL, 1964c, art. 1).
A Lei n. 4.380, 
publicada em 1964, 
também criava o 
Banco Nacional de 
Habitação.
Também foi 
promulgada a Lei 
n. 4.591 no ano de 
1964, que dispunha 
sobre o condomínio 
em edificações e 
as incorporações 
imobiliárias.
39
História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
Portanto, a partir desta lei, estabeleceu-se que o condomínio 
são edificações ou conjunto de edificações onde convivem pessoas, 
denominadas condôminos, que exercem direito sobre suas unidades 
privativas e, também, sobre as dependências de uso comum. Essas 
unidades podem ser organizadas de maneira vertical ou horizontal, 
com fins residenciais ou comerciais. Ainda em 1964, foi publicada a 
Lei n. 4.504, que tinha o objetivo de regular os direitos e as obrigações 
relacionadas aos bens imóveis rurais (BRASIL, 1964b). 
Você pode conhecer mais sobre as leis aqui mencionadas. Todas 
foram disponibilizadas na íntegra pelo governo. A Lei n. 4.380/1962 
pode ser acessada através do site da Câmara dos Deputados: 
<http://www2.camara.leg.br/legin/fed/lei/1960-1969/lei-4380-21-a-
gosto-1964-377666-normaatualizada-pl.html>. A Lei n. 4.504/1964 
está disponível no site: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/
L4504.htm>. A Lei n. 4.591/1964 pode ser encontrada no site: <http://
www2.camara.leg.br/legin/fed/lei/1960-1969/lei-4591-16-dezembro-
-1964-368909-publicacaooriginal-1-pl.html>.
Já no início do ano de 1970, era fundada a Plaenge, na época um pequeno 
escritório no Paraná. Em seu primeiro ano de atuação, a empresa assinou um 
contrato para executar a obra da fábrica da Coca-Cola na cidade de Cambé, 
também no Paraná. Graças ao sucesso na execução desta obra, a Coca-Cola se 
torna cliente da Plaenge. No segmento industrial, o Grupo Plaenge já atuou em 
19 estados do Brasil e na Venezuela. Além da Coca-Cola, a empresa tem como 
clientes a Atlas Schindler, a Mondelez, a Unilever, a Philip Morris, entre outras 
(GRUPO PLAENGE, 2018). A Figura 6 mostra a fábrica da Coca-Cola construída 
pela Plaenge em Maringá, no Paraná.
Condomínio 
são edificações 
ou conjunto de 
edificações onde 
convivem pessoas, 
denominadas 
condôminos, que 
exercem direito 
sobre suas unidades 
privativas e, 
também, sobre as 
dependências de 
uso comum.
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 Gestão Imobiliária
FIGURA 6 – SEDE COCA-COLA FEMSA, MARINGÁ/PR
FONTE: Grupo Plaenge (2016, p. 25)
Em 31 de dezembro de 1973 foi publicada a Lei n. 6.015, que regulamentava 
os registros públicos. Esta lei estabelecia os tipos de serviços relacionados 
aos registros públicos, permitindo que os atos jurídicos tenham autenticidade, 
segurança e eficácia. Esses registros englobam o registro civil de pessoas físicas 
e jurídicas (empresas); registro de títulos e documentos; propriedade literária, 
científica e artística; e, claro, o registro de imóveis. A lei esclarece que: 
[...] no registro de imóveis serão feitas, em geral, a ‘transcrição’, 
a ‘inscrição’ e a ‘averbação’ dos títulos ou atos constitutivos, 
declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre 
imóveis, reconhecidos em lei inter vivos e causa mortis, quer 
para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua 
validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade 
(BRASIL, 1973).
Contudo, em 1975, a Lei n. 6.015/1973 foi alterada pela Lei n. 6.216. Entre 
outras alterações sobre a forma de registro de imóveis, o trecho apresentado 
anteriormente foi modificado:
No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, 
o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, 
declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre 
imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa quer 
para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua 
validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade 
(BRASIL, 1975, art. 172).
41
História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
Dentro da perspectiva da regulamentação do mercado imobiliário brasileiro, 
essas leis permitiram o registro das propriedades imóveis, bem como a 
credibilidade e a autenticidade de relações de compra e venda de propriedades.
 Ainda na década de 1970, foram fundadas grandes empresas que atuam 
no setor da construção civil, como a Tecnisa e a MRV. A Tecnisa Engenharia 
foi criada em 1977 por Meyer Joseph Nigri, focada no segmento de construção 
residencial. Na década de 1980, a empresa já possuía um programa de redução e 
otimização de ensino na construção, diminuindo consideravelmente o desperdício 
de materiais e os custos da obra. Na década de 1990, a empresa inovou e 
lançou o conceito de grand space, edifícios construídos em regiões nobres de 
São Paulo com uma área maior que os oferecidos pelas empresas concorrentes, 
sem acréscimo proporcional no valor do imóvel. Além disso, a empresa também 
lançou neste período o conceito de roof top, que instalava áreas de lazer nas 
coberturas dos edifícios e não mais no térreo, como era comum na época. Já nos 
anos 2000, a empresa passou a ter uma equipe de corretores on-line que vendiam 
apartamentos pela internet.Além disso, foi reconhecida pelo Google como a 
empresa do setor imobiliário que tem as melhores práticas em links patrocinados 
no mundo (TECNISA, 2018).
Se você deseja conhecer mais sobre a história e a atuação da 
Tecnisa Engenharia, acesse o site da empresa: <https://www.tecnisa.
com.br/>.
No final da década de 1970, mais precisamente em 1979, os sócios Rubens 
Menin Teixeira de Souza, Mario Lúcio Menin e Vega Engenharia Ltda. fundam 
a MRV Engenharia, com sede em Belo Horizonte/MG. Segundo o site da MRV 
Engenharia, a empresa é a maior construtora do Brasil no segmento de imóveis 
para as classes média e média baixa. Em 1992, a MRV foi pioneira ao lançar um 
setor de atendimento ao cliente. Em 2007, a empresa assinou um contrato com a 
Caixa Econômica Federal para se tornar seu correspondente no setor imobiliário. 
Dez anos depois, a empresa já conta com mais de 17 mil colaboradores 
trabalhando em suas obras e figura no primeiro lugar no Ranking Informações 
Técnicas da Construção (ITC) (MRV ENGENHARIA, 2018).
42
 Gestão Imobiliária
O Ranking ITC é um prêmio criado em 2004 pela empresa 
Informações Técnicas da Construção. Anualmente, são listadas as 
100 maiores construtoras do Brasil. Para saber mais informações 
sobre esse prêmio, acesse o site da instituição: <http://rankingitc.
com.br/#>. 
Pela ótica da atividade profissional do corretor de imóveis, a década de 1970 
também foi um período de modificações. Em maio de 1978, foi publicada a Lei 
n. 6.530, que dava nova regulamentação à profissão de corretor de imóveis e 
disciplinava o funcionamento dos órgãos de fiscalização da atividade profissional. 
Uma das principais mudanças apresentadas por essa lei foi a exigência de 
formação educacional para exercer a profissão. O artigo 2 estabelecia que “o 
exercício da profissão de corretor de imóveis será permitido ao possuidor de 
título de técnico em transações imobiliárias” (BRASIL, 1978a). O Decreto n. 
81.871/1978, que apresenta o regulamento relacionado à Lei n. 6.530/1978, 
esclarece que os corretores de imóveis que já atuavam de acordo com a Lei n. 
4.116/1962 poderiam continuar exercendo a atividade, desde que revalidassem 
sua inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (BRASIL, 1978b).
O artigo 3 da Lei n. 6.530/1978 destaca que o corretor de imóveis 
deve intermediar a compra, venda, permuta e locação de imóveis, além 
de opinar quanto à comercialização imobiliária. Por fim, vale ressaltar 
que essa lei também determina que os corretores de imóveis e as 
empresas que atuam no mercado imobiliário não podem: prejudicar, por 
dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; auxiliar ou facilitar o 
exercício da profissão aos não inscritos; anunciar publicamente proposta 
de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; 
fazer anúncio relativo à atividade de profissional sem mencionar o 
número de inscritos; anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar 
o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis; 
violar o sigilo profissional; negar aos interessados prestação de contas ou recibo 
de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título; violar 
obrigação legal concernente ao exercício da profissão; praticar, no exercício da 
atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção; e, deixar de 
pagar contribuição ao Conselho Regional (BRASIL, 1976).
 A década de 1980 presenciou alguns fatos que influenciaram o mercado 
imobiliário brasileiro. A alta inflação da época pressionou o Banco Nacional da 
O artigo 3 da Lei 
n. 6.530/1978 
destaca que o 
corretor de imóveis 
deve intermediar 
a compra, venda, 
permuta e locação 
de imóveis, além 
de opinar quanto 
à comercialização 
imobiliária.
43
História do Mercado Imobiliário no Brasil Capítulo 1 
Habitação, que acabou sendo extinto em 1985. Nesta mesma década, a empresa 
Rodobens, famosa por atuar no setor de automóveis, inicia suas atividades 
também no mercado imobiliário. A Rodobens Negócios Imobiliários já lançou mais 
de 158 empreendimentos e 59 mil unidades (EMPRESAS RODOBENS, 2018).
Em 1980, foi fundada a Rossi Residencial S.A., uma incorporadora 
especializada em imóveis de alto padrão na região metropolitana de São Paulo. 
Em 1992, a empresa criou o Plano 100 com o objetivo de facilitar o financiamento 
imobiliário para as classes média e baixa. Até julho de 2008, a empresa entregou 
mais de 14 mil unidades em todo o Brasil (ROSSI RESIDENCIAL, 2018).
O Plano 100, criado pela Rossi Residencial, revolucionou o 
mercado imobiliário da época. Veja essa notícia publicada em 14 de 
agosto de 1994 no jornal Folha de São Paulo:
‘Plano 100’ vende 216 unidades em apenas 12 horas
O ‘Plano 100’, sistema de vendas criado pela Rossi Residencial, 
bate seu próprio recorde de tempo na venda de apartamentos. 
No empreendimento Villaggio Di Roma, lançado em Natal (RN) 
juntamente com a construtora Ecocil, a empresa conseguiu 
comercializar 216 apartamentos em apenas 12 horas. No último 
dia 4 (quinta-feira), durante o coquetel de pré-lançamento, foram 
vendidas todas as unidades da primeira fase do empreendimento. 
Diante da situação, José Paim de Andrade Júnior, superintendente 
da Rossi, decidiu abrir as vendas da segunda fase. Já na manhã do 
dia 5 (sexta-feira) estavam esgotadas as vendas dessa fase. Além 
disso, em Natal está aberta uma lista de espera com cerca de 50 
pessoas inscritas para a terceira fase do projeto. Em São Paulo, 
na semana passada a Rossi encerrou a terceira fase de vendas do 
empreendimento Villagio Di Modena, a ser construído na Vila Sônia 
(zona oeste). Nesse lançamento foram vendidos um total de 255 
apartamentos. Cada unidade tem três quartos e 65,3 m² de área útil. 
Os apartamentos têm preço entre R$ 43 mil e R$ 45 mil.
FONTE: (PLANO 100, 1994)
44
 Gestão Imobiliária
Em 18 de outubro de 1991, foi publicada a Lei n. 8.245, conhecida como 
Lei do Inquilinato, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os 
procedimentos a elas pertinentes. O principal objetivo desta lei é assegurar, 
ao locatário, alguns direitos. O artigo 4º, por exemplo, ressalta que “durante o 
prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o 
imóvel alugado” (BRASIL, 1991, art. 4). Não são consideradas, por essa lei, as 
locações de imóveis de propriedade da União, dos estados e dos municípios, de 
autarquias e fundações públicas; as locações de vagas autônomas de garagem 
ou de espaços para estacionamento de veículos; as locações de espaços para 
publicidade; as locações em apart-hotéis, hotéis, residências ou equiparados que 
prestam serviços regulares a usuários; e o arrendamento mercantil em qualquer 
modalidade (BRASIL, 1991, art. 1).
Em 1997, foi criado o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), através da 
promulgação da Lei n. 9.514, com o objetivo de suprir as carências do SFH e tornar 
o crédito imobiliário mais flexível. Segundo a lei, o “SFI tem por finalidade promover 
o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da 
formação dos fundos respectivos” (BRASIL, 1997, art. 1). As entidades que atuam 
neste sistema são as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de 
investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito 
imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias, 
entre outras entidades a serem definidas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). 
As principais diferenças entre o SFH e o SFI são a alienação fiduciária e a fonte 
de recursos para o financiamento. Na alienação fiduciária, o imóvel é a garantia 
e a propriedade do imóvel é do banco até a quitação da dívida. Em caso de 
inadimplência, o agente financeiro pode retomar o imóvel mais rapidamente. Com 
relação à diferença entre as fontes de recursos para financiamento, a principal fonte 
do SFH era a poupança, enquanto no SFI, são as formas de garantia que