OPERAÇOES IMOBILIARIAS - IMPOSTOS, TAXAS E CERTIDOES

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Lição 5 - Impostos, Taxas e Certidões
Nesta lição você irá conhecer os impostos, taxas e encargos que incidem 
sobre os imóveis, as certidões e despesas com docu mentação, conhecimentos 
indispensáveis ao exercício da função de Corretor de Imóveis.
1. Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU)
A Constituição Federal determina que o imposto sobre a propriedade predial 
e territorial urbana é de competência do Município. O fato gerador do IPTU é 
a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel.
Sujeito Ativo: são os Municípios, Estados não divididos em municípios, 
Distrito Federal e União, nos territórios federais não divididos em municípios 
(CF. 1969, art. 18 §4º).
Sujeito Passivo: é o Contribuinte, o proprietário do imóvel, o titular do seu 
domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título (Código Tributário Nacional, 
art. 34). É responsável quando, sem se revestir da condição de contribuinte, 
sua obrigação decorra de disposição expressa em lei (Código Tributário Nacio­
nal, art. 121 § único, II).
1.1 Elementos 
a) Bem imóvel por natureza ou acessão física ­ É o solo com a superfície, 
os seus acessórios e adjacentes naturais, compreendendo as árvores e 
os frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo. Tudo quanto o homem 
incorporar ao solo, como a semente lançada à terra, os edifícios e 
construções, de modo que não possa retirar sem destruição, modificação, 
fratura ou dano (Cód. Civil, art. 43, I).
b) Zona urbana ­ É definida em lei municipal, observando o requisito 
mínimo da existência de dois dos seguintes melhoramentos, constituídos 
ou mantidos pelo Poder Público, a saber: meio fio ou cal çamento, com 
canalização de águas pluviais; abastecimento de água; sistema de esgotos 
sanitários; rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para 
distribuição domiciliar; escola primária ou posto de saúde a uma distância 
mínima de três quilômetros do imóvel considerado. (Código Tributário 
Nacional, art. 32).
c) Área urbanizável ou de expansão urbana ­ É a área constante de lotea­
mentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à 
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indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas, como tal 
definidas em lei.
d) Área urbana por equiparação ­ É o caso de “sítio de recreio” e no qual 
a eventual produção não se destine ao comércio (Decreto Lei no 57 ­ de 
18/12/66 ­ art. 14).
1.2 Não-Incidência
O IPTU não incide nos seguintes casos:
a) Imunidade ­ É decorrente da imunidade tributária do patrimônio da União, 
dos Estados, Distrito Federal e dos outros municípios e suas autarquias (CF. 
1969, art. 19, III); templos de qualquer culto; partidos políticos; instituições 
de educação e assistência social.
b) Por Lei Ordinária ­ É o complemento da incidência, ou explicitamente casos como 
o do imóvel compro va damente utilizado em exploração vegetal, agrícola, pecuária 
ou agro­industrial (Decreto­Lei no 57/66, art. 15).
1.3 Isenção
A isenção do IPTU pode ocorrer por lei, lei ordinária do sujeito ativo (que é 
o mais freqüente) ou pela União, através de lei complementar, atendendo 
a relevante interesse social ou econômico nacional: uma das limitações 
constitucionais do poder de tributar (Cap. 14, §3o ff).
A base de cálculo é o valor do imóvel (Código Tributário Nacional, art. 
33). São excluídos os valores dos bens móveis mantidos, em caráter 
permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de utilização, exploração, 
aformoseamento1 ou comodidade. Para o imposto territorial urbano a base 
é o valor venal, que depende de avaliação periódica e esse acréscimo não 
constitui majoração do tributo.
A alíquota é fixada por lei, conforme o princípio da legalidade, uma das 
limitações constitucionais do poder de tributação (Cap. 14, §3o).
2. Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural
O Imposto Territorial Rural é de competência da União, porém, o produto 
desta arrecadação pertence ao município onde esteja situado o imóvel.
Consideram­se imunes desse imposto os sítios com áreas que não excedam a 
25 hectares e quando os cultive, só ou com a família, desde que o proprietário 
1. Aformoseamento
Ato ou efeito de aformosear; tornar formoso; embelezar.
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não tenha outro imóvel. Excluem­se do Imposto Territorial Rural todos os 
imóveis que se enquadrem no art. 322 do Código Tributário Nacional.
A base de cálculo deste imposto é o valor fundiário, isto é, o valor do solo nu, sem 
qualquer intervenção humana. O fato gerador é a propriedade, o domínio útil 
ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da 
zona urbana do município.
3. Certidões Negativas
A certidão negativa isenta o comprador de toda responsabilidade, além 
de exonerar o imóvel. Por isto, é necessário que, em toda escritura de 
transferência de imóvel, sejam transcritas as certidões de quitação com a 
Fazenda Federal, Estadual e Municipal, referentes aos impostos a que estiver 
sujeito.
As certidões extrajudiciais referentes aos ônus e gravames, em hipoteca, 
penhora, servidão, etc., obedecerão ao mesmo critério que as certidões 
judiciais, emitidas por distribuidores dos tabeliães e no Registro Geral de 
Imóveis. As demais certidões serão extraídas nos Distribuidores de Títulos 
e Documentos ou Protestos de Letras.
É conveniente verificar a existência de atos pendentes relativos a processos 
em juízo, quitação de dívidas, contratos sociais, alvarás, procurações, hipotecas 
e renúncias de parte de bens. Se houver alguma pendência neste sentido, 
deverá ser solicitada certidão que esclareça melhor a situação, evitando, 
dessa forma, problemas futuros.
Além das certidões negativas citadas, existem outras, como:
• Registro Civil de Pessoas Naturais ­ Certidão do que constar em nome do 
atual proprietário sobre interdição, emancipação e ausência.
• Repartição da Fazenda Pública ­ Certidão de que o imóvel não está sujeito 
a recuo ou desapropriação.
• Prefeitura Municipal ­ Certidão de auto de vistoria, denominado “habite­se”.
2. Artigo 32
§1º Para efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana e definida em lei municipal, 
observando o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 
dos incisos seguintes, constituídos ou mantidos pelo Poder Público:
I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
II - abastecimento de água;
III - sistema de esgotos sanitários;
IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 km do imóvel 
considerado.
§2º - A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, 
constantes de lotea mentos aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, à 
indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do 
parágrafo anterior.
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• Departamento de Saúde do Estado – Certidão do que constar sobre 
multas e infrações legais.
• Departamento de Urbanismo da Prefeitura ­ Certidão de que o imóvel 
não está sujeito a restrições para construção.
• Diretoria de Impostos e Taxas sobre a Riqueza Imobiliária da Secretaria 
da Fazenda ­ Certidão de localização do imóvel.
• Procuradora de Terras do Estado ­ Certidão do que constar de concessões, 
arrendamentos e outros.
• Justiça do Trabalho ­ Certidão de distribuição de ações, execuções e 
penhoras relativas a questões trabalhistas.
• Ministério da Aeronáutica ­ Certidão sobre zonas de proteção e 
aeroportos.
• Ministério do Exército ­ Certidão sobre planos de desapropriação.
• Ministério da Marinha ­ Certidão sobre zona de faixa litorânea.
4. Encargos Previdenciários
A Consolidação das Leis da Previdência Social estabelece que o proprietário, o 
dono da obra, o condômino de uma unidade imobiliária, seja qual for a forma de 
contrato de execução de obra de construção, acréscimo ou reforma do imóvel, 
são igual mente responsáveis (solidários) com o construtor para cumprimento 
das obrigações que nela constam, a menos que tenha havido, por partedeles, 
alguma retenção de importância, para ga ran tia dessas obras até a expedição de 
Cer tificado de Quitação.
Quando a prestação de serviços for feita “por tarefa” ou “sob empreitada”, 
estarão isentos, proprietário e construtor, dessas obrigações, desde que 
obriguem o subempreiteiro a recolher previamente, fixado pelo INSS 
como contribuição previdenciária, inclusive o seguro de acidentes de 
trabalho.
Não será devida a contribuição previdenciária, se a construção for feita em 
regime de “mutirão”, ou seja, sem mão­de­obra assalariada.
5. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
De acordo com o Código Tributário Nacional, em seu art. 35:
Art. 35 O imposto, de competência, sobre a transmissão de bens imóveis e de 
direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I ­ a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens 
imóveis, por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
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II ­ a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os 
direitos reais de garantia;
III ­ a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.
Parágrafo único ­ nas transações causa mortis ocorrem tantos fatos geradores 
distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários.
6. Despesas de Escritura e Registro no INCRA
6.1 Ônus e Gravames
Antes de fazer qualquer operação imobiliária, você deve ter o cuidado espe­
cial de verificar se o imóvel (objeto da transação) está realmente livre de 
qualquer ônus ou gravame, antes ainda de ser dado o sinal. Em caso de ser 
dado sinal, poderá haver cláusula de devolução da respectiva importância, 
dentro de 48 horas, se comprovada a existência de tal.
Podemos citar como ônus mais comuns:
a) hipoteca 
b) penhora 
c) enfiteuse
d) servidão
e) condomínio
f) execução por dívidas e tributos referentes a impostos, taxas, contribuições 
de melhoria, etc. 
Para constatar a existência ou não de ônus sobre um imóvel, as comprovações 
devem ser feitas junto aos órgãos respectivos:
• Hipoteca, penhora, enfiteuse e servidão a no Registro de Imóveis.
• Condomínio a Declaração do Síndico.
• Execução a Registro de Distribuição.
Quem tem a obrigação de assegurar ao comprador a plena e total 
“propriedade da coisa”, com os respectivos títulos e regularização da situação, 
é o proprietário, ficando a seu encargo todas e quaisquer despesas para se 
obter títulos e certidões necessárias. Esses serão apresentados ao comprador, 
que verificará a regularidade do imóvel, que é objeto da transação.
6.2 Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA)
O INCRA, autarquia criada pelo Decreto Lei no 1.110, de 09/07/70, subordinado 
ao Ministério da Agricultura, tem como finalidade promover a colonização, 
a reforma agrária, o desenvolvimento rural e a utilização racional da terra, 
procurando preservar sua função econômica e social. Tem autonomia 
administrativa e financeira, atuando em todo o território nacional, com 
poderes para modificar a estrutura fundiária brasileira, além de estabelecer 
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tributação sobre a terra, com a finalidade de melhor alcançar a distribuição 
da terra e sua renda.
Como definição de Imóvel Rural, o Estatuto da Terra prediz: “Imóvel Rural é 
o prédio, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine 
à exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agro­industrial, quer através de 
planos públicos de valorização, quer através da iniciativa privada”.
7. Encargos da Transação Imobiliária
É seu dever, na função de Corretor de Imóveis, alertar seus clientes para os 
encargos de natureza fiscal que envolvem as transações imobiliárias, dentre 
os quais podemos citar:
• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – É o chamado “ITBI”, incide 
sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de 
bens imóveis, por natureza ou acessão física e de direitos reais sobre bens 
imóveis, exceto os de garantia e as servidões, bem como sobre a cessão, por 
ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis (Lei n.º 11.154, 
de 30/12/91, regulamentada pelo Decreto n.º 31.134, de 24/01/92 e Lei 13.107, 
de 29/12/2000).
Não­Incidência do ITBI:
O imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos:
• decorrente de mandato em causa própria, quando outorgado para o 
mandatário receber a escritura definitiva do imóvel;
• quando o bem ou direito voltar ao domínio do antigo proprietário, por 
força de retrovenda, de retrocessão ou pacto de melhor comprador;
• incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
• aos mesmos alienantes, em decorrência de sua desincorporação do 
patrimônio da pessoas jurídica a que foram conferidos; 
• decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica.
Nos 3 últimos casos haverá a incidência do imposto se o adquirente tiver 
como atividade preponderante a compra e venda de imóveis ou de direitos a 
eles relativos, a sua locação ou arrendamento mercantil.
• Imposto Predial e Territorial Urbano – Ao ser colocada à venda a 
propriedade, este imposto já deve estar quitado pelo vendedor, pois 
geralmente as vendas se processam sem ônus para o adquirente, salvo 
acordo em contrário. De qualquer forma, para a lavratura da escritura 
deverá ser apresentada sua quitação ao Tabelião.
• Imposto Territorial Rural ­ Para o caso dos imóveis rurais, já deve 
encontrar­se quitado quando se coloca o imóvel à venda.
• Laudêmio ­ Esta obrigação é de encargo do adqui rente ou alienante do 
imóvel, em função da transferência do domínio útil, salvo acordo à parte 
sobre reembolso voluntário por parte do adquirente.
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• Lucro Imobiliário ­ Trata­se de um encargo sob a responsabilidade do 
alie nante do imóvel e incide na alíquota de 25% (vinte e cinco por cento) 
sobre o lucro auferido, o qual é representado pela diferença entre o custo 
do imóvel, atualizado pela correção monetária, e o preço de venda. Desse 
resultado deverão ser descontados 5% (cinco por cento) sobre cada ano em 
que o imóvel esteve em poder do vendedor. É tributo devido sobre a renda 
junto à Secretaria da Receita Federal.
De acordo com a situação de regularidade em que se encontre o imóvel, 
poderão incidir sobre o mesmo outros encargos, motivo pelo qual sempre 
se recomenda uma busca no Registro de Imóveis quanto à isenção de ônus e 
certidões dos Órgãos Tributários Federais, Estaduais e Municipais.
• Despesas de Escrituração e Registro ­ Estas despesas, salvo convenção 
em contrário, quanto ao reembolso espontâneo, correm por parte do 
adquirente e devem ser satisfeitas junto ao Tabelião e Registro de Imóveis 
da localidade.
IMPORTANTE
No caso de dúvidas, consulte sempre um Tabelião ou Oficial do Registro de Imóveis 
da localidade, pois estes profissio nais, normalmente bacharéis em Direito, possuem 
amplos conhecimentos de Direito Imobiliário no tocante às exigências legais de 
transferências, escrituração e registros. Esta contribuição é sempre de fundamental 
importância para o profissional Corretor de Imóveis.
Exercícios Propostos
1. Qual esfera pública tem atribuída, pela Constituição Federal, a competência 
sobre impostos que incidem na propriedade predial e territorial urbana?
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2. Indique dois melhoramentos para caracterizar uma zona urbana.
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3. Quem deve pagar a ITBI?
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4. É a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura 
de novas vias de circulação, logradouros públicos ou prolongamento, 
modificação ou ampliação das vias existentes:
( ) a) loteamento.
( ) b) desmembramento.
( ) c) remembramento.
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.
5. Quando mencionamos que um contrato não pode ser desfeito pela vontade 
de apenas uma das partes, estamos falando de qual característica?
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