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avaliacao-imoveis da CAIXA

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 
CAIXA
BRASÍLIA
2018
Presidente da CAIXA
Nelson Antonio de Souza
Vice Presidente de Habitação – VIHAB
Paulo Antunes de Siqueira
Chefe de Gabinete da Presidência
Guilherme Antonio Correa Cunha
Superintendente Nacional de Rede 
Executiva de Engenharia – SUHEN
Henrique Marra de Souza
Gerente Nacional de Padronização e 
Normas Técnicas da Construção Civil 
– GEHPA
André de Souza Fonseca
Coordenação
Ives Yokoyama de Almeida
Equipe:
Helaine Coutinho Cardoso
Luís Carlos Ramos Cassis
Mariana França Rios
Stella Maris Martins Paiva
Thiago Machado Martins
FICHA CATALOGRÁFICA
Autores:
Antonio Pelli Neto
Carlos Abrantes de Souza e Silva
Carlos Etor Averbeck
Claudine Áurea Maia
Erieldon Bezerra Leão
Fernando de Carvalho Turino
Hermes Luiz Bolinelli Junior
Luiz Fernando de Lyra Novaes
Marcelo Medvid
Moises Ricardo Pinheiro Castilho
Paulo Cesar da Rosa Righi
Ricardo Gomes de Oliveira
Ricardo Marques Trevisan
Ricardo Miguel e Souza de Souza
Ronaldo Ferreira dos Reis
Sérgio Antão Paiva
Sergio Eduardo Fattori
Tacito Quadros Maia
Vinicius Kawanami Defreitas
Arte e Programação Visual
Francisco Ottoni - Produtiva TI
Capa
Elisa Borges - Produtiva TI
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SUMÁRIO
Apresentação 06
Prefácio 10
1 - História da Avaliação da CAIXA 18
2 - Avaliação de imóvel urbano mediante amostra homogênea 22
3 - Método comparativo direto de dados de mercado - Tratamento por fatores 39
4 - Regressão linear simples ou múltipla 49
5 - Avaliação de imóveis por meio de regressão espacial 63
6 - Redes neurais RNA 79
7 - Planta de valores genéricos - PVG 95
8 - Envoltória sob Dupla Ótica 135
9 - Lógica Fuzzy 161
10 - Método evolutivo 181
11 - Método involutivo 203
12 - Direito Imobiliário aplicado a Avaliações de Glebas Urbanizáveis 213
13 - Introdução ao método da capitalização da renda 227
ACERVO PRODUTIVA
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conhecimento e consulta não somente para os nossos profissionais, mas também 
para todas os demais profissionais e estudiosos sobre assunto.
Um livro tem a capacidade de registrar aquilo que tem valor sobre determinado 
tema, colocando à disposição de todos os interessados no momento presente e 
também para o futuro.
O leitor poderá conhecer a história da avaliação na CAIXA, contada por pessoas 
que ao mesmo tempo que buscaram esses registros, também ajudaram a construir 
essa história.
Os conteúdos foram abordados com profundidade técnica, sem perder a essência 
da sua destinação, que é atingir todos os profissionais e estudiosos sobre os temas 
que fazem parte da presente coletânea.
Em todos os capítulos, pois podemos constatar o envolvimento dos seus autores, 
não somente na competência técnica, posto ser condição básica para um trabalho 
dessa natureza, mas também na busca constante da simplicidade no trato das 
palavras, como forma de tornar a leitura um ato atrativo.
Isso demonstra claramente que quem sabe não complica.
Na verdade, quem sabe simplifica, sem perder a essência necessária.
 APRESENTAÇÃOPaulo Antunes
Quando nos deparamos com uma empresa que possui mais de 157 anos de existência, com certeza sentimentos como admiração e curiosidade podem 
surgir em nossa mente.
Admiração por saber que são raras as empresas que conseguem manter-se em 
atividade durante todo esse tempo, considerando o ambiente empresarial e suas 
complexidades nas últimas décadas.
Curiosidade para compreender melhor como é possível manter essa longevidade, 
atravessando décadas e décadas, cada qual com suas características históricas e 
seus consequentes desafios.
Quanto a admiração podemos imaginar um sentimento que fortalece o orgulho 
de todos que trabalham nessa Empresa histórica chamada CAIXA ECONÔMICA 
FEDERAL, o que possibilita um fortalecimento do capacidade de realização dentro 
da organização.
Já a curiosidade nos remete a reflexões e análises acerca dos porquês, ou seja, 
das verdadeiras causas que fazem essas empresas durarem tanto.
Uma grande causa pode mover o mundo através dos seus líderes.
Ter como propósito um ideal libertário, logo nos seus primeiros dias de 
existência, com certeza coloca um grande causa no origem da nossa Empresa.
Se esse ideal surgiu a mais de 157 anos, poderíamos localizar na história 
atos e fatos que reforçaram esse propósito?
A “Coletânea de Artigos de Avaliação” com absoluta certeza representa um 
ato e um fato que fortalece a essência de existir da nossa Empresa.
Um trabalho que reúne diversos autores, para tratar um mesmo tema sob 
diversas abordagens técnicas, tendo como fundamentos teóricos diferentes 
formações acadêmicas e como fundamentações tácitas, as mais diferentes 
experiências em suas atuações profissionais, com certeza coloca nas mãos 
de todos um verdadeiro divisor de águas quando o assunto a ser tratado for 
avaliação de imóveis.
E o motivo é simples, basta lembrarmos que quase 70% de todos os imóveis 
financiados em nosso país são avaliados pela CAIXA, portanto, esse trabalho 
retrata a maior experiência pragmática sobre o assunto em nosso país, 
agora reunido em um trabalho que expressa portanto uma valiosa fonte de 
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nos faz acreditar na melhoria continua enquanto o “banco para o brasileiro morar 
bem”.
Apresentar esta coletânea representa um grande orgulho, pois é neste ambiente 
que somos reconhecidos pela sociedade como o grande prestador de serviços para 
o estado brasileiro, sempre com elevada competência técnica.
Boa leitura a todos!
Temas como avaliação por amostras homogêneas, avaliação por fatores, regressão 
linear, regressão espacial, redes neurais artificiais, análise de envoltória de dados, 
dentre outros, são apresentados de maneira consistente e com uma abordagem que 
nos prende a atenção, despertando a vontade de continuar a leitura e buscar mais 
informações sobre os mesmos.
Durante a leitura dos capítulos da coletânea, passamos a compreender muito mais 
que os vários métodos de avaliação de imóveis, passamos visualizar alguns motivos 
pelos quais a CAIXA ultrapassa 157 anos de existência. 
Envolvimento e competência técnica construindo um legado para atuação no 
presente e também para o futuro, naquilo que está na essência maior da nossa 
Empresa, pois avaliar um imóvel tem como valor o financiamento imobiliário e este é 
o nosso principal negócio.
É através do financiamento habitacional que somos reconhecidos e valorizados 
pela sociedade brasileira.
Ter profissionais com esse ímpeto de realizar estudos e compartilhar esses registros, 
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 PREFÁCIOFranck Esteves Ruffo
A “Coletânea de Artigos de Avaliação” surgiu com a proposta de consolidação e compartilhamento de conhecimentos, assim como divulgação da ciência 
Engenharia de Avaliações, que encontrou na CAIXA terreno fértil para o seu 
desenvolvimento, por inúmeros fatores.
Ênfase para a excelência e pluralidade dos engenheiros e arquitetos do seu quadro 
de empregados, cada qual com seus vieses de conhecimentos, especializações e 
nichos de atuação preferenciais.
Há que ser ressaltada também a importante participação dos engenheiros e 
arquitetos credenciados para atuar nas diversas atividades da engenharia de 
avaliações, em todos os municípios do território nacional. 
Historicamente, a CAIXA tem participado ativamente dos processos 
normativos brasileiros sobre o assunto, com destaque para o da 
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, e também tem 
patrocinado e participado, através de seus representantes, dos 
principais eventos técnicos do circuito nacional, como congressos, 
simpósios, workshops, seminários e debates, inclusive políticos e 
jurídicos no Congresso Nacional, tribunais e outras instâncias.
Existe uma permanente equipe de instrutores internos, 
responsável pela aplicação dos módulos de treinamento, sob a 
gestão da Universidade Coorporativa CAIXA e da Gerência Nacional 
que trata das normas e padrões das atividades de engenharia 
na habitação, atualmente GEHPA, instrutores entre os quais se 
incluem a maioria dos autores da presente Coletânea.