Avaliação de Imóveis

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Ilan Chamovitz
Avaliação de imóveis
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Sumário
CAPÍTULO 1 – Conceitos fundamentais ............................................................................05
Introdução ....................................................................................................................05
1.1 Conceitos fundamentais ............................................................................................06
1.2 Avaliação ................................................................................................................07
1.2.1 Diferença entre “valor” e “preço” ......................................................................10
1.2.2 Princípios gerais de avaliação ...........................................................................11
1.3 Tipos de demanda para a avaliação de imóveis ...........................................................15
1.3.1 O objetivo da avaliação ...................................................................................15
1.3.2 Que demandas requerem um avaliador? ...........................................................17
Síntese ..........................................................................................................................20
Referências Bibliográficas ................................................................................................21
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Capítulo 1 
Introdução
A avaliação faz parte de rotina da vida do ser humano. Estamos constantemente avaliando e de-
cidindo: que alimento vamos comer, qual roupa vamos vestir, se utilizaremos o transporte público 
ou o transporte privado, que ônibus vamos tomar, que horas vamos sair, com quem vamos nos 
relacionar, que argumentos vamos utilizar. Em resumo, a tomada de decisão é quase que cons-
tante ao longo do dia. Mesmo sem percebermos, estamos o tempo todo comparando, testando, 
escolhendo. Enfim, estamos avaliando pessoas, atitudes, decisões, situações. 
E, ao trabalhar ou participar em alguma situação que necessite estabelecer o valor de um ou 
mais imóveis, você ou alguém de sua confiança precisará avaliar, considerando diversos fatores.
A avaliação de imóveis é objeto de interesse de vários segmentos. Por exemplo, Cavalcanti 
(2006, p. 20) apresenta o seguinte entendimento:
Vários trabalhos têm procurado identificar as preferências dos compradores do mercado imobiliário. 
Tentam relacionar as preferências com os fatores que influenciam o processo de compra, tais 
como: ciclo de vida familiar, renda, classe social, fatores econômicos (preço ou condições 
de financiamento), atributos internos (número de quartos, área privativa) e externos do imóvel (área 
de lazer, padrão de acabamento do prédio), entre outros. Somando-se a isso, a localização, nas 
diferentes áreas de estudo, vem sendo identificada como um dos fatores preponderantes no 
processo de compra e na geração dos preços dos imóveis.
Os elementos apontados por Cavalcanti podem ser reconhecidos ao explorarmos o ciclo de vida 
familiar, desde o início da convivência entre pais e filhos. Durante a infância, a criança precisa 
de um suporte dos adultos. Em geral, ela passa os primeiros anos na residência dos pais ou de 
familiares, recebe os cuidados necessários até atingir determinada idade ou situação mais está-
vel. Na juventude, quando se atinge determinada idade, o jovem decide mudar de residência, 
seja para morar com outra pessoa, seja para “ter seu próprio canto”. Muitos ainda repetem que 
“quem casa, quer casa”. 
Ao longo da vida, alguns percebem que existe a necessidade de mudar de residência por diversos 
motivos: a família vai aumentar pelo nascimento de filhos, a necessidade de amparar alguém 
que morava com outra pessoa, mas precisou se separar, seja porque o par mudou, seja por 
falecimento. Relocações por causa do trabalho também resultam em mudança de residência. 
Ao mudar, aparece a questão: quanto vale o imóvel no qual eu desejo morar? E, se atualmente 
tenho um imóvel próprio, por quanto posso vendê-lo?
Khun, Pereira e Nerbas (2012) apresentam a avaliação de imóveis e associam esta prática às 
atividades de perícia, aos aspectos gerais relacionados à avaliação de imóveis e perícias. Os 
autores apresentam a relação entre o homem, os bens e a avaliação. A partir desses 
esclarecimentos, discutem os conceitos de valor, de preço e de mercado e as particularidades 
do mercado imobiliário. 
Neste capítulo, você verá conceitos fundamentais sobre imóveis e o fluxo da cadeia produtiva 
de serviços em imóveis, incluindo a variedade de tipos de demanda para este tema. Iniciaremos 
pelos conceitos fundamentais, passando a entender sobre avaliação e finalizando ao apresentar 
os principais tipos de demanda para a avaliação de imóveis. 
Conceitos fundamentais
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Avaliação de imóveis
1.1 Conceitos fundamentais
Para ser um bom avaliador de imóveis, é necessário conhecer alguns conceitos fundamentais. 
Inicialmente, descreveremos o que é um bem, como definir um imóvel, o que é uma benfeitoria 
e o que é um empreendimento. Elementos associados à avaliação serão definidos mais à frente. 
Para começar a revisão de conceitos, iniciaremos com o conceito de bem. Afinal, como veremos 
adiante, o imóvel é um bem. E o que seria um bem?
Para definir bem em alguns outros conceitos, utilizaremos as normas divulgadas pela Associação 
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), uma organização que estuda, divulga e sugere conceitos 
e procedimentos a partir da contribuição de especialistas. Geralmente, uma norma da ABNT 
tem um código que inicia por NBR. Um bem é definido (NBR-14653-1:2001, p. 3) como “[...] 
coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra um 
patrimônio”. Os bens se dividem em tangíveis e intangíveis. Os bens tangíveis são identificados 
materialmente (NBR-14653-1:2001, p. 3), isto é, são facilmente percebidos. Por exemplo, um 
equipamento, um produto, uma roupa, um automóvel ou um imóvel. Por outro lado, os bens in-
tangíveis são aqueles não identificados materialmente (NBR-14653-1:2001, p.3). Alguns exem-
plos são marcas e patentes, software, o fundo de comércio adquirido. 
Uma vez que já sabemos as características de um bem, podemos entender o que é um imóvel. 
Um imóvel é definido pela NBR-14653-1:2001 como um bem constituído de terreno e eventuais 
benfeitorias a ele incorporadas. Ora, mais um conceito que ainda não conhecemos: benfeitoria! 
Benfeitoria é o resultado da execução de uma construção, produção, um serviço, uma obra, re-
alizado sem um imóvel e que não pode ser retirado sem destruição, sem dano. Um imóvel pode 
ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação.
Agora que sabemos o que é um imóvel, podemos pensar em algumas utilizações do imóvel que 
vão além da moradia como, por exemplo, os empreendimentos. De acordo com a norma da 
ABNT, um empreendimento pode ser entendido como um conjunto de bens que podem ser uti-
lizados para a produção de receitas a partir de comercialização ou de exploração econômica. 
Por exemplo, um investidor pode empreender a partir de bens imóveis. Como ele pode explorar 
economicamente estes bens? Ele pode lotear um terreno, pode comprar um prédio comercial 
e alugar salas, pode construir apartamentos e alugá-los. Um empreendimento pode ser 
imobiliário (prédios comerciais/residenciais) ou de base imobiliária (hotel, shopping centers, par-
ques temáticos). Um empreendimento pode ser, ainda, industrial ou rural.
Existem algumas situações que exigem a avaliação de bens imóveis e empreendimentos – con-
ceitos explorados até aqui. E exigência da avaliação implica em conhecer alguns conceitos asso-
ciados a esta prática. É o que estudaremos a seguir. 
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1.2 Avaliação
A avaliação de bens está presente em diferentes contextos. Por exemplo, engenheiros podemavaliar um bem imóvel para uma construtora, assim como um antiquário pode estabelecer o 
valor de uma peça decorativa encontrada em um imóvel que foi herdado. Vamos compreender, 
agora, um pouco mais sobre a avaliação de bens imóveis e outros conceitos associados a 
esta atividade. 
A avaliação de bens geralmente é composta por três partes: o bem, a parte interessada em se 
desfazer do bem e a parte interessada em adquirir o bem. Sabemos que a avaliação de imóveis 
nem sempre é utilizada para uma transação de compra e venda. Pode-se avaliar buscando-se 
uma partilha, uma sociedade, o pagamento de uma dívida ou, ainda, outras atividades ou ações. 
Para que uma transação imobiliária seja efetivada, a transação depende da avaliação.
Imóvel
Transação
Imobiliária
Vendedor Comprador
Figura 1 – Elementos da Transação Imobiliária.
Fonte: Elaborado pelo autor, 2015.
A avaliação de bens existe há muito tempo. Veja, a seguir, um breve histórico relatado por Ca-
valcanti (2006, p. 1-2):
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Avaliação de imóveis
“ Até os anos 40, a maior parte da população brasileira morava em casas alugadas. O ”sonho da casa própria” surgiu
durante o governo do Presidente Getúlio Vargas. Segundo Baumann (2002), o estímulo à propriedade não objetiva
apenas a valorização do trabalhador, que tinha na casa própria um símbolo de melhoria material, mas também a 
estabilidade do regime em oposição aos ideais socialistas de supressão do direito à propriedade. 
Entre os anos 40 e 60 há uma intensa urbanização e industrialização no Brasil. Multiplicaram-se os edifícios residenciais,
sendo suas vendas facilitadas pelo sistemas de condomínio, em que a propriedade do imóvel se dava por meio de posse
de uma fração ideal do terreno (Reis Filho, 1976). Neste período, surgiu uma destacada geração de arquitetos (Niemeyer,
Artigas, Reidy, dentre outros) que in�uenciados pela arquitetura modernista de Le Corbusier, foram responsáveis pela
inovação em relação à implantação dos edifícios residenciais nos lotes. 
No �nal da década de 70, as construtoras começaram a construir edifícios mais so�sticados: piscinas, ciclovias, saunas,
salões de jogos e bosques, que originariam os condomínios. Nesta época, alguns elementos do passado, como as
varandas, deveriam transmitir o sentimento de “contato com a natureza”. Os banheiros começaram a receber atenção
especial (devido ao progressos da indústria nacional de cerâmicas e de materias sanitários) e a suíte tornou-se uma
variável indispensável entre os compradores de imóveis. 
Na década de 80, com o intuito de frear a in�ação, os sucessivos planos econômicos aplicados ao país deixaram
investidores e usuários desorientados. A classe média apresentou queda em sua renda familiar e apesar de ainda
sonharem com a casa própria, não tinham dinheiro para honrar os vencimentos das prestações do SFH (Veríssimo e
Bittar, 1999). O BNH foi extinto em 1986, dando �m a política social de habitação na esfera federal.
No �nal dos anos 80 os computadores passaram a ter um papel importante no dia a dia das pessoas, introduzindo mais
uma área funcional na casa: o local de trabalho. A década de 90, por sua vez, constituiu-se pelo aumento do poder
municipal através da criação dos planos diretores de desenvolvimento urbano e políticas inovadoras na área de habitação
(Baumann, 2002). Algumas soluções contemporâneas foram adotadas, tais como os apart-hotéis, os lofts e os apartamentos
dotados de sistemas de automação, vinculadas a imóveis de alto e médio padrão.”
A década de 60 rea�rmou o sucesso dos edifícios residenciais multifamiliares que passaram a ocupar regiões suburbanas,
descaracterizando-as. O número de apartamentos igualava-se a quantidade de casas construídas. Neste período, as
varandas dos prédios foram substituídas por esquadrias de alumínio formando grandes panos de vidro, as vagas de
garagem começaram a ser exigidas e aparecimento do playground (área para o lazer infantil).
Em 1964 (durante a ditadura militar), deu-se à consolidação do paradigma da casa própria com a criação do Banco
Nacional da Habitação (BNH) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
1920
1930
1940
1960
1970
1980
1990
Figura 2 – Breve histórico da moradia no Brasil.
Fonte: Cavalcanti, 2006.
Percebemos, assim, em que contexto foram criados os condomínios no Brasil. Pensando em 
avaliação, se desejarmos especificar um histórico sobre a avaliação no Brasil, de maneira mais 
formal, podemos iniciar pelo final dos anos 40. A década de 50, segundo a NBR-14653-1:2001, 
foi marcada pelo desenvolvimento das primeiras normas de avaliação de imóveis, a partir da 
iniciativa de entidades públicas e de institutos associados à engenharia de avaliações.
No final da década de 50, nasce o primeiro anteprojeto de normas da ABNT, que serviu de base 
para a criação de outros, promovidos por outras instituições. Na década de 60, o assunto “ava-
liação de imóveis” ganha ainda mais interesse, a partir do surto de desapropriações envolvendo 
terras próximas de ferrovias, estradas e açudes da União, com o movimento pelas reformas de 
base propostas pelo presidente João Goulart (VEJA ONLINE, 2015). Na época, havia a neces-
sidade de estudos realizados por comissões de profissionais voltados a perícias e avaliações 
judiciais. Mais trabalhos foram desenvolvidos ao longo dos anos 70 e, em 1977, a primeira 
norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos, a NBR 5676 (NB-502) da ABNT é criada. 
A principal novidade era o estabelecimento de níveis de precisão para as avaliações. Em 1989, 
esta norma foi revista e registrada no INMETRO como NBR 5676. Com base nessa norma, al-
guns institutos criaram normas mais adequadas a cada região.
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João Goulart (1919-1976), conhecido popularmente como Jango, foi advogado e po-
lítico brasileiro, o 24° presidente do país, governando o Brasil de 1961 a 1964. Jango 
propôs reformas de base, medidas econômicas e sociais. As reformas seriam bancárias, 
fiscais, universitárias, administrativas, agrárias e urbanas (daí o desenvolvimento da 
avaliação de bens imóveis!). Liderando os debates sobre o processo, estava a reforma 
agrária, que visava diminuir os combates por terras e permitir que trabalhadores tives-
sem acesso às terras. O comício na Central do Brasil, em 13 de março de 1964, foi 
marcante e estimulou a organização da oposição, especialmente dos militares, dando 
início ao golpe de Estado que tirou Jango do poder, encerrando as tão almejadas re-
formas de base e estabelecendo uma ditadura militar no país.
VOCÊ O CONHECE?
NÃO DEIXE DE VER...
Assista a reportagem na TV Brasil sobre o Comício da Central do Brasil, em 13 de 
março de 1964, que alavancaria as reformas de base, incluindo as reformas agrária 
e urbana. Veja em <www.ebc.com.br/cidadania/galeria/videos/2014/03/comicio-de-
-jango-na-central-do-brasil>.
Khun, Pereira e Nerbas (2012) apresentam três conceitos básicos para a avaliação de imóveis: 
mercado, preço e valor. Veja a figura a seguir. 
Avaliação
de Imóveis
Mercado
Valor
Preço
Figura 3 – Conceitos importantes para a avaliação de imóveis.
Fonte: Adaptado de Khun, Pereira e Nerbas, 2012.
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Avaliação de imóveis
Segundo Dantas (1998, p. 8) e Abuhnaman (1999, p. 13), o valor que deve ser adotado é o 
valor de mercado, pois esse é o único valor que será determinado em uma avaliação. Para a NBR 
14.653-1: 2001 (p. 5), valor de mercado é a “[...] quantia mais provável pela qual se negocia-
ria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições 
do mercado vigente”. Note que, de acordo com definição proposta na norma, a negociação é 
voluntária e a quantia é a mais provável, ou seja, resultante de um acordo. 
A Secretaria de Administração de Pernambuco (SEADM/PE, 2012) cita várias definições e 
interpretações paravalor, valor de mercado e preço, tais como:
•	 valor patrimonial – é o valor correspondente à totalidade dos bens de uma pessoa física 
ou jurídica;
•	 valor residual – É a quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil;
•	 valor econômico – é o valor presente da renda líquida auferível pelo módulo ou unidade 
industrial, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo 
de oportunidade de igual risco;
•	 valor comercial – é o valor correntemente atribuído em transações comerciais, sob 
condições normais de mercado para um bem idêntico ou similar àquele sob consideração;
•	 valor de custo – é o valor do preço efetivamente pago pelo bem ou coisa, acrescido das 
despesas diretas necessárias para entrar em sua posse, tais como embalagem, impostos, 
fretes, despesas legais (escrituras, registro geral de imóveis etc.), os quais oneram 
diretamente o preço pago ou o desembolso;
•	 valor em uso – valor de um bem, em condições de operação, no estado atual, como 
uma parte integrante útil de uma indústria, incluídas, quando pertinentes, as despesas de 
projeto, embalagem, impostos, fretes e montagem;
•	 valor de desmonte – custo de reedição no fornecedor de um bem ou conjunto de 
bens, deduzidas as despesas de desmontagem, remoção, revisão, recondicionamento e 
comercialização. (SEADM/PE, 2012, p. 19)
Como visto, o conceito de valor varia de acordo com o contexto do bem, da atividade. A SEADM/
PE (2012, p. 19) utiliza este conceito em ações associadas à gestão de patrimônio. Dessa forma, 
este órgão define o conceito de valor a partir das normas da Secretaria do Patrimônio da União 
(SPU) do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão:
O valor de mercado é o VALOR PROBABILÍSTICO DE MERCADO de um imóvel, resultante da 
livre ação dos fatores e forças de mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo referência em 
contrário, esse valor é para pagamento à vista, considerando-se o imóvel livre e desembaraçado 
de quaisquer ônus, inclusive locação.
O segundo conceito apresentado é o preço. Para Khun, Pereira e Nerbas (2012, p. 9), “[...] preço 
é o valor efetivo da transação, a quantia trocada pelo bem, que, no nosso foco de interesse, é um 
imóvel”. Os autores citam, ainda, a NBR 14.653-1: (ABNT, 2001, p. 5), que define preço como 
sendo “[...] quantia pela qual se efetua, ou se propõem a efetuar, uma transação envolvendo um 
bem, um fruto ou um direito sobre ele”.
1.2.1 Diferença entre “valor” e “preço”
O valor é relativo ao bem e não sofre pressões externas. Diferentemente, o preço está relacio-
nado ao negócio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no 
processo e sofre pressões externas. 
Para a NBR 14.653-1, preço é a: 
[...] quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um 
fruto ou um direito sobre ele”. Nem sempre o “preço” do bem efetivamente transacionado no 
mercado corresponde ao seu “efetivo” valor de mercado. A diferença entre o valor de mercado 
e o custo de reedição de um bem, quando positiva, denomina-se “Vantagem da coisa feita.
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Deve ser lembrado que o valor é único para um determinado momento e situação de mercado. 
Assim, a norma dispõe: 
O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, 
qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se 
definiria em um mercado de concorrência perfeita [...]. (NBR 14.653-1) 
Lembre-se: 
O valor não é característica do bem a ser avaliado, podendo variar. Porém, dado um determina-
do momento, ele é único. 
O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negociação, 
e também está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômi-
cas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação.
Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, em uma faixa de pre-
ços, cujo “valor mais provável” é o que chamamos de “valor de mercado”.
O terceiro conceito associado à avaliação de imóveis é o mercado. Para Khun, Pereira e Nerbas 
(2012, p. 9), antes de entender mercado, é necessário considerar três elementos básicos da 
avaliação de bens, apresentados anteriormente: o bem (em nosso caso, o imóvel), quem está 
interessado em adquirir o bem (comprador) e quem está interessado em vendê-lo. O mercado, 
segundo o dicionário Michaelis (definição 5), é a esfera das relações econômicas de compra e 
venda de um bem, de cujo ajuste resulta o preço. Então, o mercado surge a partir do desejo de 
se vender e de se comprar um bem. Inicialmente, o mercado envolvia a troca de bens. Com o 
aumento da complexidade (envolvendo quantidade, período, entrega e outros serviços agrega-
dos) surgiram os intermediários e as moedas. 
A avaliação de imóveis, então, envolve compradores, vendedores, o bem imóvel e o mercado. 
Para que a transação imobiliária seja efetivada, é preciso entender a diferença entre valor e 
preço, o mercado e outros agentes que podem estar envolvidos, a partir do aumento da comple-
xidade que envolve a transação imobiliária. A partir dos estudos sobre avaliação, alguns órgãos 
internacionais propuseram princípios que também foram seguidos por entidades no Brasil. São 
os princípios gerais de avaliação, que veremos a seguir. 
1.2.2 Princípios gerais de avaliação
Vamos explorar os princípios apresentados por Kruk (2007, p. 5-6) e, também pela SEADM/PE 
(2012). 
Os princípios básicos das normas internacionais de avaliação são associados ao Comitê Inter-
nacional de Normas de Avaliação (IVSC) e à União Panamericana de Associações de Avaliação 
(UPAV). São eles: 
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Avaliação de imóveis
1. Princípio do maior e melhor uso
2. Princípio ou “lei” da oferta e da procura
3. Princípio da permanência
4. Princípio da proporcionalidade
5. Princípio da substituição, ou da equivalência
 6. Princípio da rentabilidade
 7. Princípio da �nalidade
 8. Princípio da probabilidade
 9. Princípio da prudência
10. Princípio da transparência
10 Princípios de Avaliação
Figura 4 – Princípios gerais de avaliação.
Fonte: Adaptado de SEADM/PE, 2012.
Na figura acima estão relacionados os princípios gerais de avaliação apresentados pela SEADM/
PE (2012):
1. princípio do maior e melhor uso (highest and best use) – princípio segundo o qual o 
valor de um imóvel, independentemente do uso ou do seu aproveitamento, será o que 
resulte economicamente mais aconselhável, dentro das possibilidades legais e físicas, e 
desde que absorvíveis pelo mercado. Ou seja, são análises que visam verificar qual é o 
melhor e mais rentável uso de um imóvel, verificando suas melhores potencialidades e 
viabilidades econômicas; 
2. princípio ou “lei” da oferta e da procura (supply and demand) – essa “lei” é bem 
conhecida por todos em vários nichos de mercado, não diferente do mercado imobiliário, 
havendo o equilíbrio do preço médio de mercado no equilíbrio da oferta e da procura; 
3. princípio da permanência (permanence) – princípio que, embora reconheça a 
variabilidade dos preços ao longo do tempo, admite que, mantidas as condições do bem 
e do mercado vigentes por ocasião da avaliação, existe um lapso de tempo em que os 
preços podem se manter constantes. No mercado imobiliário em especial, esta condição 
depende, e muito, das condições econômicas vigentes no país; 
4. princípio da proporcionalidade (proportion principle) – princípio segundo o qual dois 
bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm preços semelhantes. Em consequência, 
as eventuais diferenças de preços serão proporcionais às diferenças entre as características 
dos bens e dos respectivos mercados. Esta condição é a ideal em uma avaliação, pois nesse 
caso, estaríamos avaliandobens semelhantes comparando-os entre si. Esta metodologia é 
denominada na Engenharia de Avaliações como Método Comparativo Direto; 
5. princípio da substituição, ou da equivalência (substitution principle) – princípio segundo 
o qual dois bens fungíveis, em mercados semelhantes, têm preços equivalentes, numa 
certa data. Isso ocorre no que se denomina “Zonas homogêneas”; 
6. princípio da rentabilidade (rent principle) – princípio segundo o qual o valor de um 
imóvel que se encontra em exploração econômica, é função da expectativa de renda 
que previsivelmente proporcionará no futuro. Para a determinação dessa renda, é 
imprescindível uma avaliação bem fundamentada e precisa; 
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7. princípio da finalidade (finality principle) – princípio segundo o qual a finalidade da 
avaliação condiciona o método e as técnicas de avaliação a serem empregadas. Este 
princípio é um dos principais que regem as Normas Avaliatórias e a Engenharia de 
Avaliações; 
8. princípio da probabilidade (probability principle) – princípio segundo o qual, quando 
existirem vários cenários ou possibilidades de eleição razoáveis, devem ser escolhidos 
aqueles que possam ser considerados os mais prováveis; 
9. princípio da prudência (prudence principle) – princípio segundo o qual são adotados os 
valores mais conservadores que permitam maior liquidez ao bem. À prudência se junta o 
bom senso do Engenheiro de Avaliações; 
10. princípio da transparência (transparency principle) – princípio segundo o qual o laudo 
ou parecer avaliatório de um bem deve conter a informação necessária e suficiente para 
sua fácil compreensão e detalhar as hipóteses e documentações utilizadas. O resultado 
de um trabalho avaliatório, o Laudo, deve conter dados verdadeiros, constando dados 
completos tanto do bem avaliado, como dos elementos comparativos, ser conclusivo, 
fundamentado, preciso e ser elaborado consoante à ética profissional.
Os dez princípios sugeridos acima permitem o melhor entendimento do processo de comer-
cialização de imóveis, e permitem que o avaliador considere alguns fatores que influenciam a 
avaliação. Por exemplo, o princípio de oferta e demanda (ou procura) está associado à rotina 
diária de muitos corretores avaliadores e será comentado com um exemplo, a seguir, para melhor 
entendimento. 
O princípio ou “lei” da oferta e da procura relaciona o comportamento dos consumidores com 
a quantidade de produtos ofertados e o preço. Vamos exemplificar, ilustrando com um caso na 
área imobiliária: Se uma região apresenta muitos imóveis para alugar, o preço deve cair. Por ou-
tro lado, se existe muita procura e o mercado oferece poucos imóveis, o preço tende a aumentar. 
Imagine que existe um espaço determinado, um edifício. O condomínio fictício, chamado Edifício 
Nosso Lar, está com quatro imóveis vagos, com diferentes proprietários desejando vender. Os 
imóveis diferem pouquíssimouns dos outros, apenas na localização, pois todos são no mesmo 
andar, bem alto (imóveis em andares altos geralmente são mais claros e, assim, consomem me-
nos energia para iluminação de ambientes). 
Dois casais dispostos a comprar visitam os imóveis: os chamaremos de casal 1 e casal 2. Os 
imóveis foram avaliados e anunciados, cada um dos quatro, por R$ 100 mil. 
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Imóvel
a
Venda
Imóvel
a
Venda
Imóvel
a
Venda
Imóvel
a
Venda
Imóvel
a
Venda
Casal 1, procurando
imóvel
Casal 2, procurando
imóvel
Edifício
Nosso Lar
Figura 5 – Oferta de imóveis no Edifício Nosso Lar.
Fonte: Elaborado pelo autor, 2015.
Uma vez que ninguém responde ao anúncio, um proprietário reduz o preço para R$ 80 mil. Seu 
imóvel passa a ser visitado e os outros três proprietários, para estimular a visita a seus aparta-
mentos, colocam o preço no mesmo valor. 
Na semana seguinte, dois casais aparecem e visitam os imóveis. Os dois casais informam que 
vão pensar até o dia seguinte e fecham a venda, pagando o valor de R$ 80 mil por cada imóvel. 
Os dois proprietários com imóveis vazios desistem da venda, pois receberam uma boa notícia: 
no final do ano, haverá a inauguração de um shopping e a construção de um clube próximo ao 
condomínio. Essas ações foram bem aceitas pelos residentes dos prédios vizinhos, pois vão va-
lorizar os imóveis da região. Moradores de uma região próxima estão interessados e a mudança 
para aquele edifício passou a ser “objeto de desejo” de dezenas de potenciais moradores. De 
olho nessas intenções, os proprietários dos dois imóveis vazios recebem avaliadores que, após 
desenvolverem a pesquisa de mercado, avaliam os imóveis em 120 mil, caracterizando a valo-
rização em 50% a mais que valor de venda dos imóveis vizinhos realizadas no ano anterior. Um 
dos imóveis é vendido por R$ 120 mil. O outro não foi vendido e é retirado de venda. Ao retornar 
ao mercado, o imóvel vazio passa a ser o único imóvel disponível na região, objeto de desejo de 
dezenas de casais. O novo preço: R$ 160 mil. Ninguém apareceu. Após algum tempo, um casal 
compra o imóvel pelo preço de 150 mil. 
Note que não foi somente a construção do clube e a inauguração do shopping que elevou os 
preços, mas o interesse da comunidade naquela região. Afinal, o mesmo caso aconteceu em 
outra região (com a construção de clube e a inauguração de um shopping) e os preços não su-
biram tanto, pois os moradores do entorno não demonstraram interesse em mudar. A existência 
de somente um bem em uma região desejada por compradores em potencial permitiu a elevação 
do preço. 
Perceba que o equilíbrio entre a oferta e a procura leva, em primeira instância, a uma estabiliza-
ção do preço. A concorrência pode desequilibrar a relação e provocar oscilação no preço. Além 
do preço, existem outros critérios que podem levar pessoas a comprar um imóvel. 
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Logo no início deste capítulo, citamos a norma da ABNT para definir bens e imóveis. Como ava-
liador de imóveis, é importante conhecer a existência das normas e poder ter acesso, caso seja 
necessário.
O que é a ABNT? A ABNT é o Foro Nacional de Normalização por reconhecimento da 
sociedade brasileira desde a sua fundação, em 28 de setembro de 1940, e confirmado 
pelo Governo Federal por meio de diversos instrumentos legais. Entidade privada e sem 
fins lucrativos, a ABNT é membro fundador da International Organization for Standardi-
zation (Organização Internacional de Normalização - ISO). A ABNT é responsável pela 
publicação das normas brasileiras (ABNT NBR), elaboradas por seus Comitês Brasilei-
ros (ABNT/CB), Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS) e Comissões de 
Estudo Especiais (ABNT/CEE). Acesse <www.abnt.org.br/abnt/conheca-a-abnt>.
NÓS QUEREMOS SABER!
Até aqui, conseguimos evoluir a nossa exploração no domínio de conhecimento sobre gestão 
imobiliária, voltando a nossa atenção para os principais conceitos relacionados com a avaliação 
de imóveis: bens, imóveis, comercialização, avaliação, preço, valor, princípio da oferta e da de-
manda e outro. Uma vez que estamos com estes conceitos mais sedimentados, podemos explorar 
alguns casos clássicos com tipos de demandas distintas. 
1.3 Tipos de demanda para a avaliação de 
imóveis
Sabemos que o objetivo principal de uma avaliação de um bem é atribuir um valor a este bem. 
Em geral, utilizamos alguma forma, um método para se chegar a um valor. Entretanto, sabemos 
que uma avaliação mercadológica se trata de um processo bem subjetivo e complexo, pois en-
volve muitos fatores. Uma avaliação sempre vai utilizar uma série de elementos: uma unidade 
de medida (em geral a moeda corrente), um conjunto de critérios para se comparar o que está 
sendo medido com um padrão. A seguir, vamos refletir sobre critérios e os tipos possíveis de de-
mandas para a avaliação. Para ilustrar e facilitar o entendimento da importância de se conhecer 
a demanda e os critérios,vamos apresentar alguns exemplos clássicos.
Um bom artigo sobre qual a área real de um apartamento está disponível no web site 
do Instituto Brasileiro de Desenvolvimento da Arquitetura. Nele são apresentadas algu-
mas questões sobre a área do imóvel.
Leia em <www.forumdaconstrucao.com.br/conteudo.php?a=33&Cod=70>.
NÃO DEIXE DE LER...
1.3.1 O objetivo da avaliação
Para toda avaliação, seja no mercado imobiliário, seja em processos de qualidade, deve-se 
pensar sempre na demanda. Afinal, estamos avaliando para quê? Possivelmente, um cliente que 
16 Laureate- International Universities
Avaliação de imóveis
pretende mudar em pouco tempo e que não gosta de se envolver com compra, venda ou doação 
de móveis usados, gostaria de obter o imóvel em condições diferentes (vazio) do que outro, que 
busca um imóvel já decorado. O processo de venda de imóveis pode ser considerado “perda 
de tempo” pelo comprador, ou pode ser considerado “uma oportunidade de obter receita”. Em 
outras palavras, o contexto pode influenciar fortemente a avaliação. Outro exemplo clássico é o 
de um hotel que foi arrendado para ser transformado em um hospital. A avaliação do bem pode 
variar segundo a sua finalidade (funcionalidade). Ou seja, as qualificações de um hotel serão 
diferentes das de um hospital, e a parte física – salas, jardins, etc. – serão as mesmas. 
Imagine um prédio onde funciona um hotel. Se o hotel estiver em operação, atendendo pessoas, 
gerando receita, atendendo às manutenções necessárias, ele será avaliado em relação a diver-
sos critérios. Note que não estamos avaliando o negócio, que faz parte de outro contexto (você 
pode até pesquisar sobre o termo “valuation”). Estamos focando a avaliação do bem imóvel, 
mas certamente para a avaliação serão consideradas as associações do bem para o objetivo ao 
qual se destina.
Imagine que um investidor deseja comprar este hotel e continuar o negócio na área de turismo, 
recebendo hóspedes, oferecendo serviços, continuando o negócio. Um avaliador provavelmente 
vai considerar dois pontos: a avaliação das instalações e, também, uma parte, mais subjetiva. 
A localização da cozinha em determinado andar, em um hotel pode fazer uma grande diferença 
no preço. 
Figura 6 – O desejo do investidor de manter o empreendimento na área de hotelaria
Fonte: Elaborado pelo autor, 2015.
Agora, imagine que outro investidor que quer comprar um bem imóvel onde funcionava um 
hotel e que pretende transformar o prédio em um hospital. Ele sabe que, apesar dos dois empre-
endimentos apresentarem algumas similaridades (como vários apartamentos para hospedagem 
temporária), existem diversas restrições que tornarão a avaliação mais complexa, pois ela deverá 
considerar o objetivo do uso do imóvel.
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Figura 7 – O desejo do investidor em sair do segmento de turismo e entrar no segmento de saúde.
Fonte: Elaborado pelo autor, 2015.
O exemplo acima é um caso clássico de transformação e envolve diversas teorias e áreas (pro-
dução, arquitetura, engenharia e gestão, por exemplo). Um avaliador pode ser requerido neste 
caso e até trabalhar com uma equipe multidisciplinar. Em outros casos, pode ser necessário 
apenas um profissional. Isso varia de acordo com a demanda. Que outros tipos de demandas 
podem requerer um avaliador? Veremos a seguir. 
1.3.2 Que demandas requerem um avaliador?
A demanda pela avaliação de imóvel apresentada no exemplo que vai transformar um imóvel de 
um hotel para hospital envolve diversos atributos, vários critérios. Veremos estes critérios mais 
adiante, ao longo da disciplina.
Por que um imóvel deve ser avaliado por um profissional experiente? Um profissional 
experiente, preparado, vai considerar diversos aspectos relevantes para o imóvel que 
está sendo avaliado, inclusive considerando a eventual necessidade de outros profis-
sionais e, também, as perspectivas de mercado. Geralmente estes profissionais estão 
atualizados com as leis e com outras possíveis influências que podem atuar sobre o 
bem imóvel. Por exemplo, você já pensou se a área de um imóvel considera os centí-
metros reservados às paredes? Ou seja, existe um conceito conhecido como área útil, 
a área real do apartamento.
NÓS QUEREMOS SABER!
Neste momento, o importante é saber que a avaliação de imóveis pode ser necessária a partir de 
uma demanda. Pense em quais necessidades você identificaria como possíveis para contratar um 
avaliador de imóvel. Em seguida, compare com a lista apresentada a seguir.
18 Laureate- International Universities
Avaliação de imóveis
Khun, Pereira e Nerbas (2012, p. 12) apresentam a seguinte lista como serviços que podem ser 
realizados a partir das avaliações de imóveis:
•	 vendas em leilões;
•	 partilhas amigáveis ou judiciais;
•	 determinação do valor de imóveis para atualização de ativos;
•	 definição do valor de mercado de bens em processos judiciais;
•	 extinção de condomínios;
•	 determinação do valor justo do imóvel para fins de desapropriação;
•	 composição da planta de valores municipal.
Estes serviços podem ser complementados pela lista de Kruk (2007, p. 4), que apresenta os se-
guintes elementos como objetivos da avaliação para determinar valor em:
•	 garantia de operações;
•	 compra e venda;
•	 locação;
•	 ações judiciais;
•	 valores de impostos prediais, territoriais, de transmissão;
•	 planta de valores genéricos;
•	 decisão sobre investimentos;
•	 seguros;
•	 fusões ou cisões de empresas;
•	 servidões de passagem.
A SEADM/PE (2012) também indica uma série de possibilidades para as avaliações de imóveis:
•	 balizamento ou fixação de negociações de compra, venda e locação de bens;
•	 determinação de valor de bens em processos judiciais – perícias judiciais;
•	 atualização do valor de ativos;
•	 planejamento e gerenciamento da empresa a fim de tomada de decisões;
•	 avaliação para fins de seguros, hipotecários e garantias;
•	 vantagem creditícia junto a estabelecimentos financeiros e fornecedores;
•	 determinação de valor em ação de pagamento;
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•	 fixação de valor dos bens nas incorporações, cisões e fusões;
•	 análise de carteira de portfólios imobiliários;
•	 análise de investimentos imobiliários;
•	 determinação de valor de mercado;
•	 análises de viabilidade de empreendimentos;
•	 análise de highest and best use (melhor utilização do bem);
•	 desapropriações e servidões administrativas;
•	 indenizações;
•	 partilha de bens;
•	 elemento para definição de tarifas e taxação pelos Governos;
•	 lançamentos fiscais (planta genérica de valores);
•	 revisionais e renovatórias de valor de locação.
A partir dos pontos relacionados acima, percebemos que a avaliação de um imóvel pode ser 
importante para diversos tipos de demanda, talvez apresentando muito mais possibilidades e 
oportunidades do que imaginávamos, não é mesmo? O tipo de demanda vai determinar os pro-
cedimentos necessários, limites e possibilidades para a avaliação de imóveis. Assim, engenheiros 
de avaliação poderão ser necessários em conjunto com corretores de imóveis, cada um com suas 
qualificações, de forma que o bem possa ter a avaliação técnica e mercadológica que ofereça 
detalhes mais precisos e que possa ser realista, considerando o mercado imobiliário. 
Microeconomia/Oferta de Demanda, apresentada na Wikilivros, uma comunidade de-
dicada ao desenvolvimento colaborativo de livros, apostilas, manuais e outros textos di-
dáticos de conteúdo livre. Nesta página, os conceitos de oferta e demanda (ou procura) 
são explicados com exemplos e gráficos, juntamente com outros conceitos importantes 
de microeconomia relacionadas com a avaliação de imóveis. Como funciona a curva 
da procura? E a curva da oferta? Acesse e leia http://pt.wikibooks.org/wiki/Microeco-
nomia/Oferta_e_demanda>.
NÃO DEIXE DE LER...
20 Laureate- International UniversitiesSíntese
Neste capítulo você compreendeu:
•	 conceitos fundamentais da avaliação de imóveis como o que é um bem, como definir um 
imóvel, o que é uma benfeitoria e o que é um empreendimento;
•	 as definições de preço, valor e mercado, as diferenças entre eles e como utilizar os 
conceitos para se chegar à avaliação;
•	 que a avaliação mercadológica se trata de um processo bem subjetivo e complexo, pois 
envolve muitos fatores
Síntese
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Referências
ABUHNAMAN, S. Curso básico de engenharia de avaliações. São Paulo: PINI, 1999. 
CAVALCANTI, RebecaCampos. Sistema multicritério para apoiar a compra de imóveis urbanos 
multifamiliares do mercado imobiliário recifense baseado no método SMARTS. 2006. Dissertação 
(Mestrado). Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção, Universidade Federal de 
Pernambuco, Recife, 2006. Disponível em: <http://hdl.handle.net/123456789/5706>. Acesso: 
jun.2015. 
DANTAS, R. A. Engenharia de avaliações - uma introdução à metodologia científica. São 
Paulo: Pini, 1998. 
KUHN, Eugenia Aumond. PEREIRA, Luis Portela. NERBAS, Patricia de Freitas. Avaliação de imó-
veis e perícias. 1. ed. rev. Curitiba: IESDE Brasil, 2012.
KRUK, Pedro Augusto. Curso introdutório noções básicas de avaliação de bens. Apostila. 
KRUK Consultoria, Avaliações e Perícias do Patrimônio Ltda., 2007.
AVALIAR. In Weiszflog, Walter. Dicionário Michaelis. 1. Ed. São Paulo: Melhoramentos. 2004.
SEADM/PE - Caderno de Orientações. Avaliação de imóveis urbanos. Versão 1.0. Secreta-
ria de Administração, Governo do Estado de Pernambuco, 2012. Disponível em: <www2.sad.
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SEGER/ES. Manual de avaliações de bens imóveis do estado do Espírito Santo, Comissão de Ava-
liação Imobiliária do Estado do Espírito Santo – CAI. Abril, 2011, 1. ed. Disponível em: <www.
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VEJA ON LINE. Parado por 500 anos: Reforma Agrária em profundidade. Disponível em: 
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2015.
Bibliográficas