Direitos Reais

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DIREITOS REAIS 
 
I - USUCAPIÃO. 
 
- Prescrição extintiva (liberatória) e aquisitiva. Disposição topográfica (fruto da orientação do CC 
alemão). 
 
- Conceito: Usucapião é a aquisição da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo 
e com a observância dos requisitos estabelecidos em lei . Ou ainda, Usucapião é a aquisição do 
domínio pela posse prolongada . 
 
- Elementos básicos na aquisição por usucapião: A posse e o tempo. 
 
- Espécies de Usucapião: Extraordinário, Ordinário e Especial. 
 
- Direitos abrangidos pelo Usucapião: Não somente o direito de propriedade como também outros 
direitos reais, como por exemplo o usufruto, o uso, a habitação, a enfiteuse e as servidões reais. 
 
- Análise dos componentes básicos e constantes do usucapião: 
 
# Posse. Requisitos: 
 
x A lei a requer contínua, pacífica ou incontestada por todo o tempo estipulado e com 
intenção de dono; 
 
x Ausência de contestação de quem tenha legítimo interesse, ou seja, da parte do 
proprietário contra quem se visa a usucapir; 
 
x A posse ad usucapionem é aquela que se exerce com intenção de dono, afastando-se 
assim, a mera detenção (ver interversão da posse); 
 
x Está excluída igualmente toda posse que não se faça acompanhar de ter a coisa para si, 
como por exemplo a posse direta do locatário, do usufrutuário, do credor pignoratício, etc.; 
 
x Acessão da posse (art. 1243 do CCB). Hipóteses: 
 
- Na sucessão a título universal, dá-se sempre a acessão; 
 
- Na que se realiza a título singular, o usucapiente pode fazer a junção, contanto que sejam 
ambas aptas a gerar o usucapião (via de regra a posse do antecessor não acede à do usucapiente 
se era de má-fé ou injusta); 
 
- Não ocorre a acessio temporis se o atual possuidor não é sucessor do antigo; 
 
OBS: Na usucapião é viável a acessão de posses (art. 1243 do CCB) tanto na modalidade 
extraordinária (art. 1238 do CCB) quanto na ordinária (art. 1242 do CCB). Veda-se seu emprego 
nas modalidades especial urbana e rural (art. 183 e 191 da CF – arts. 1239 e 1240 do CCB), pela 
quebra do requisito da pessoalidade, abrangendo somente o núcleo familiar. Por fim, no caso de 
usucapião especial coletiva (art. 10, §1º da Lei n.º 10.257/01 – Estatuto da Cidade), admite-se a 
sua aplicabilidade. 
 
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# Tempo 
 
- A posse há de durar para que se converta em propriedade (continuatio possessionis); 
 
- Qualquer que seja o usucapião, é indispensável que a posse se estenda ininterruptamente por 
todo o tempo exigido em lei, e que o prazo se conte por dias e não por horas; 
 
- Causas interruptivas e suspensivas do tempo (arts. 197 a 204 c/c 1244 do CCB). Interrupção 
natural (perda da posse, abandono) e civil (citação judicial – art. 202, I CCB). 
 
# Res Habilis: 
 
- Coisa suscetível de sofrer os efeitos da prescrição aquisitiva. Vide bens que se acham fora do 
comércio pela sua própria natureza e bens públicos – Arts. 183 e 191 da CRFB, Súmula 340 do STF 
e art. 102 do CCB (controvérsia sobre terras devolutas – arts. 98 e 99 do CCB; art. 188 da 
CRFB e Lei n.º 6383/76 – ação de discriminação de terras devolutas); 
 
- Usucapião de bem gravado com as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e 
incomunicabilidade (art. 1911 CC); 
 
- Usucapião entre condôminos. 
 
# Efeitos: O principal efeito do Usucapião é constituir título para o usucapiente, oponível erga 
omnes. Num segundo plano, diz-se que consolida o domínio, em favor de quem o adquiriu por 
título cuja eficácia é discutida. 
 
I.a) – Usucapião extraordinário. 
 
- Previsão legal: Art. 1238 e parágrafo único do CCB – vide alteração do lapso temporal. 
 
- Requisitos: 
 
x Posse ad usucapionem: Há de ser pacífica, ininterrupta e com intenção de dono; 
 
x Tempo: Não há a necessidade que o usucapiente exerça por si mesmo os atos 
possessórios, sendo considerados úteis e legítimos os atos praticados por intermédio de 
prepostos, agregados ou empregados. Admite-se ainda a acessio possessionis; 
 
x Justo título e boa-fé: No Usucapião extraordinário não se exige que o possuidor seja 
munido de justo título e esteja de boa fé; 
 
x Sentença: Requisito discutível (a natureza da ação é declaratória); 
 
x Registro. 
 
- A posse-trabalho e a redução do prazo para usucapir: Vide parágrafo único do art. 1238 do 
CCB. 
 
- O Usucapião extraordinário pode ser oposto em ação reivindicatória como defesa. A 
sentença na ação reivindicatória é dúplice. 
 
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- Ação Publiciana: Hipóteses de cabimento – Se o usucapiente, depois de consumada a 
prescrição, abandona o bem ou sofre esbulho, vindo a perder a posse, e o proprietário ou 
esbulhador a transfere a terceiro, o meio hábil de retomar a coisa é a ação Publiciana (espécie de 
reivindicatória sem título). 
 
A --------------------------------------------- B ------------------------------------------- C 
Posse ad usucapionem 20 anos. Proprietário alienante Terceiro adquirente 
(abandona o bem) 
 
I.b) – Usucapião ordinário. 
 
- Previsão legal: Art. 1242 e parágrafo único do CCB – vide alteração do lapso temporal; 
 
- Requisitos: 
 
x POSSE; 
 
x TEMPO: 
 
x JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ: 
 
- Diz-se justo o título hábil em tese para a transferência do domínio, mas que não a tenha 
realizado, na hipótese, por padecer de algum defeito ou lhe faltar qualidade específica. Ex: 
Comprador que adquire a non domino determinado imóvel; alienação realizada por menor de 18 
anos sem assistência; quem adquire por instrumento particular bem cuja transmissão requer 
escritura pública; 
 
- BOA-FÉ é a integração ética do justo título, residindo na convicção de que o fenômeno jurídico 
gerou a transferência da propriedade (convicção de não ofender o possuidor um direito alheio, ou 
no erro de entendimento do possuidor que se supõe proprietário); 
 
x SENTENÇA: O pronunciamento judicial declaratório serve para apagar dúvidas e tornar 
límpido o seu direito. Em regra não será necessária pois poderá guardar-se para arguir a 
aquisição por usucapião no caso de vir a ser molestado por uma pretensão de terceiro; 
 
x REGISTRO: Nada impede ao adquirente levar a registro a sentença que lhe consolida o 
domínio, para que fique constando em definitivo; 
 
III.c.3) – Usucapião especial e a Constituição de 1988. 
 
- Usucapião especial urbano: art. 183 da CF (vide art. 1240 do CCB e art. 9º do Estatuto da 
Cidade). A metragem abrange tanto a área do terreno quanto a construção, vedado que uma ou 
outra ultrapasse o limite assinalado. Contudo não se soma a área construída à do terreno. Em 
caso de apartamento, em que a fração do solo é mínima, deve se levar em conta a área da unidade 
autônoma. Não pode haver renúncia do excedente da área usucapienda. Sobre a acessio 
possessionis ver § 3º do art. 9º do Estatuto da Cidade (sucessão universal). 
 
-OBS: Usucapião familiar ou usucapião por abandono do lar – Art. 1240-A do CCB 
 
- Usucapião especial rural (Pro Labore): art. 191 da CF (vide art. 1239 do CCB). Aqui não tem 
cabimento a acessio possessionis, segundo entendimento doutrinário e jurisprudencial. 
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- Usucapião urbana coletiva: Vide art. 10 do Estatuto da cidade. Legitimidade para a 
propositura da demanda: Vide art. 12, III. E o MP ? Rito para a ação de usucapião: Sumário (art. 
14). Vide norma do art. 13 do Estatuto. 
 
- Usucapião indígena: art. 33 do Estatuto do Índio (Lei n.º 6001/73 – O índio, integrado ou não, 
que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, 
adquirir-lhe-á a propriedade plena). 
 
III.c.4) – Usucapião extrajudicial (Lei 13.465/2017) 
 
- A usucapião extrajudicial é um procedimento regulamentado pela Lei 6.015/73 (Lei de 
Registros Públicos). De fato, o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos foi alterado pela Lei 
13.105/2015 (Código de Processo Civil) e posteriormente pela Lei 13.465/2017, sendo ainda 
pormenorizado pelo Provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça. 
 
- Será requerido diretamente perante o Ofício de Registro de Imóveis da Comarca em queestiver 
localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele. 
 
- Todos os interessados, pessoas naturais ou pessoas jurídicas, representados por advogado 
(incluir procuração), integrarão o requerimento. Quando se tratar de espólio, seus herdeiros na 
posse deverão fazê-lo, cabendo a eles alegar a sucessio possessionis , ou seja, a aquisição da 
posse pelo direito hereditário. 
 
- O requerimento deverá atender, no que couber, aos requisitos contidos no artigo 319 do Código 
de Processo Civil, a saber: 
 
* Endereçar ao Ofício de Registro de Imóveis competente; 
 
* Qualificação das partes a mais completa possível; 
 
* A modalidade de usucapião (Ordinária, Extraordinária, Especial Urbana e Especial Rural); 
 
* Se houver cessão de direitos possessórios, qualificar todas as partes e constar a data de cada 
cessão; 
 
* Expor os fatos que fundamentam o pedido; 
 
* Mencionar o início da posse, o modo de aquisição e as características da posse, constar, se 
houver, a existência de construção ou de qualquer outra benfeitoria e suas respectivas datas; 
 
* A descrição completa do imóvel, seu endereço, inscrição imobiliária Municipal e indicação de 
sua respectiva matrícula ou transcrição, se houver. 
 
* Atribuir valor ao imóvel; 
 
* Requerer a notificação dos interessados, para que se manifestem no prazo de 15 dias, incluindo 
a Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal. 
 
* Ao final, requerer a procedência da usucapião, com a declaração de propriedade em nome do 
requerente (possuidor), e por consequência o registro na respectiva matrícula, ou então, a 
abertura de nova matrícula. 
 
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- Juntamente com o requerimento, outros documentos que se encontram detalhados no artigo 
216-A, incisos I a IV, da Lei 6.015/73, combinado com o artigo 4º do Provimento 65 do 
Conselho Nacional de Justiça, deverão instruir o pedido. São eles: 
 
* Ata notarial; 
 
* planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado; 
 
* Prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T., ou R.R.T.), feita pelo profissional no 
respectivo conselho de fiscalização profissional (CREA ou CAU), e prova de recolhimento da taxa; 
 
* Anuência, eventualmente obtida pelo requerente, dos titulares de direitos reais e de outros 
direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e nas matrículas dos 
imóveis confinantes, mediante assinatura no memorial descritivo; 
 
 * a forma de aquisição da posse ou quaisquer outros documentos que demonstrem o início e a 
sequência da cadeia possessória e a data; 
 
* certidões negativas dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da 
situação do imóvel e do domicílio do requerente, cônjuges ou companheiros, expedidas nos 
últimos trinta dias, e em nome do proprietário do imóvel usucapiendo, cônjuge ou companheiro, 
se houver; e ainda, ocorrendo a sucessão da posse, as certidões também deverão ser emitidas em 
nome dos possuidores, cônjuges ou companheiros, demonstrando a inexistência de ações que 
caracterizem oposição à posse do imóvel; 
 
* descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e 
nos decretos regulamentadores (Artigo 4º, V, do Provimento 65 do CNJ); 
 
* procuração outorgada ao advogado pelos requerentes e por seus cônjuges ou companheiros; 
 
* certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do 
imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica 
Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até trinta dias antes do requerimento (Artigo 4º, VIII do 
Provimento 65 do CNJ); 
 
- Com a edição da Lei nº 13.465/2017, que trouxe novidades ao procedimento da usucapião 
extrajudicial, modificando alguns dispositivos, a resolução do procedimento se tornou mais fácil. 
Destacam-se algumas alterações: 
 
* § 2º do artigo 216-A, da Lei 6.015/73: pelo dispositivo, quando na planta não constarem as 
assinaturas do proprietário, confinantes e outros titulares de direitos reais, estes deverão ser 
notificados para se manifestarem no prazo de 15 dias, e o seu silêncio deverá ser interpretado 
como concordância. 
 
* § 6º do artigo 216-A: trata da possibilidade de usucapião de imóvel não matriculado no registro 
de imóveis, podendo assim abrir nova matrícula. 
 
* artigos 11 e 12: dispõem sobre a oportunidade de usucapir unidade autônoma de condomínio 
edilício. Se um dos confinantes for condômino, basta requerer a notificação do condomínio na 
pessoa do síndico e não mais de todos os proprietários. 
 
 
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