ATIVIDADE 2

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ATIVIDADE 2
A imobiliária Virtually lhe encaminhou um cliente que deseja alugar seu imóvel. Trata-se de um apartamento de um dormitório, e já há clientes interessados. Para a locação deste imóvel residencial que será efetuado para o cliente José Alves Luz, pessoa Física e solteiro e fiador Gerônimo de Almeida, Pessoa física e solteiro, será necessário:
1) Preencher formulários de cadastro de pessoa física;
2) Juntamente com o cadastro deverão ser entregues também os documentos abaixo do locatário e fiador:
- Carteira de Identidade e CPF (frente e verso);
- Comprovação do Estado Civil: Se casado (a) Certidão de Casamento, Se Divorciado (a) / Separado (a) -Averbação do Divórcio ou Separação, Se Viúvo (a) Certidão de Óbito no caso de viuvez ou mesmo certidão de casamento com óbito averbado;
- Comprovante de residência (talão de água, luz, telefone);
- Comprovante de Renda conforme a atividade profissional, podendo ser: Se Autônomo: Declaração de Imposto de Renda; Se Funcionário Assalariado: últimos 3 Recibos de salário (contracheque), incluindo mês atual, juntamente com cópia da carteira de trabalho comprovando o vínculo empregatício, número do PIS – e alterações salariais. Se funcionário público decreto de nomeação juntamente com cópia de recibos de deposito em conta corrente e ou holerite.
Neste caso o fiador possuir imóvel quitado e sem ônus no município. Para isso deverá ser apresentado:
- Certidão de inteiro teor (matrícula) expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da sua referida Zona, datada de no máximo 30(trinta) da pretensão à locação;
Os cadastros somente serão analisados, caso estejam com toda a documentação exigida rigorosamente completa, lembrando, uma vez mais, que a apresentação regular dos documentos é condição indispensável para que seja feita a análise e aprovação da locação.
Desde que seja apresentado à imobiliária Virtually a documentação de forma satisfatória, o cadastro será analisado em até 2 úteis.
Aprovado o cadastro, a imobiliária Virtually emitirá e entregará ao cliente o CONTRATO DE LOCAÇÃO com: valor do aluguel, índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento; VISTORIA E ADITIVOS, se houver, no prazo de até 3 dias úteis para que sejam pegas as assinaturas com suas FIRMAS RECONHECIDAS.
Após o contrato assinado será feita uma vistoria final para garantir que tudo o que foi combinado no contrato está de acordo, evitando também dores de cabeça na hora de sair do imóvel ao final do contato.
Será conversado com o síndico ou administrador do condomínio para saber quais são os horários permitidos para carga e descarga, entrada de móveis e recebimento de entregas. Caso identifique a necessidade de alguma obra no imóvel, será conversado primeiro com o proprietário, para saber quem pode pagar pela obra ou se pode haver uma redução no valor do aluguel.
Será feito também a transferência de contas como luz, gás e telefone, do nome do proprietário para o seu nome, logo que mudar.
Obrigações e direitos do locador e do locatário
A LLPU apresenta um rol de direitos atribuídos ao locador e ao locatário dispostos nos artigos 22 e 23. Pela leitura destes artigos, se pode perceber quais são as obrigações de cada um no curso do contrato. Trata-se de uma relação de deveres de cunho não taxativo, ou seja, podem ocorrer situações não previstas na lei, mas que podem ser solucionadas à luz dos princípios gerais norteadores do direto contratual.
Direitos do locador:
Podem ser destacados como principais direitos do locador:
Receber alugueis: o contrato de locação é o instrumento que regula a cessão temporária de coisa infungível, mediante remuneração. Esta faz parte inseparável do caráter oneroso desse tipo de contratação. O locador faz jus ao recebimento do valor da remuneração pela cessão. Caso o locatário não pague, estará sujeito à ação de cobrança de aluguel e despejo.
Atualização anual do valor do aluguel.
Exigir o oferecimento de garantias locatícias: as garantias legais do pagamento, conforme o artigo 37 da LLPU são:
- Caução: afetação do patrimônio do devedor ou de terceiros para garantir o pagamento.
- Fiança: garantia fidejussória em que um terceiro. Proprietário de pelo menos um imóvel, garante o pagamento da dívida.
- Seguro-fiança: uma seguradora, contratada pelo locatário cobre o risco de seu eventual inadimplemento.
Caso o interessado em realizar uma locação não tenha como oferecer alguma das três garantias possíveis, poderá ajustar com o proprietário pagar antecipadamente o mês da locação (locação com pagamento de aluguel antecipado – artigo 42 da LLPU). É crime a exigência por parte do locador de mais de uma modalidade de garantia para o mesmo contrato de locação.
Obrigações do locador
Transmitir a posse do bem ao locatário
Concorrer com o pagamento das despesas necessárias à manutenção do imóvel.
Assegurar o uso pacífico da coisa no período de locação, respeitando a posse do locatário e defendendo ela contra turbações de terceiros.
Ainda, o artigo 22 da LLPU apresenta mais algumas obrigações do locador:
Responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação: o locador responde pelos vícios ou defeitos no imóvel existentes ao tempo da celebração do contrato de locação.
Fornecer o memorial descritivo.
Emissão do recibo de quitação: o locatário tem o direito de exigir do locador a emissão do recibo de quitação das parcelas pagas.
Pagamento de taxas de administração imobiliária e de intermediação.
Pagamento de tributos e seguro complementar contra fogo.
Exibição dos comprovantes relativos às parcelas que estão sendo exigidas do locatário: o locatário tem o direito de exigir do locador os comprovantes dos pagamentos que efetuou relativos às despesas que tinha a obrigação contratual de solver. Por exemplo, as despesas de IPTU, normalmente, são enviadas ao locador que é o proprietário do imóvel. O inquilino tem a prerrogativa de exigir a comprovação de tais pagamentos.
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Obrigações do locatário
As obrigações do locatário podem ser determinadas:
Remunerar pontualmente o locador pela cessão de uso.
Cuidar e ser diligente com a coisa locada como se dono fosse.
Utilizar o imóvel de acordo com a destinação fixada em contrato: o critério norteador para a definição do uso do imóvel é o uso convencionado, isto é, a destinação da locação será a indicada no contrato para fim residencial ou não residencial. O desrespeito ao determinado, caracteriza quebra de obrigação contratual que poderá implicar sua resolução por desvio de finalidade.
Conservar o imóvel e restituí-lo ao final da locação.
Turbação de terceiros: é a conduta que impede ou atenta contra o exercício da posse por seu legítimo possuidor, podendo ser positiva, quando o agente de fato invade o imóvel e o ocupa, não importando se de forma parcial, total ou negativa, quando o agente impede que o real possuidor se utilize de seu bem como, por exemplo, fazendo construções no local.
Dever de informar a turbação e os danos ou defeitos no imóvel: o locatário tem o dever de providenciar a imediata notificação do locador quando sua posse for turbada por terceiros para que este possa tomar as providências cabíveis (defesa possessória).
Reparar de forma imediata os danos de sua responsabilidade: a responsabilidade pelos danos no imóvel não recai apenas sobre atos praticados pelo locatário, mas também é extensiva para seus familiares, dependentes e, até mesmo, aos visitantes que danificarem o bem locado.
Observação: quando o dano for decorrente de incêndio provocado por alguma das pessoas arroladas no artigo 23, V, da LLPU (familiares, dependentes, locatário, visitantes, preposto), a responsabilidade pela reparação não será necessariamente do locatário. Lembre-se de que dentre as obrigações do locador está o pagamento do seguro complementar contrafogo e, no caso de imóvel em condomínio, o pagamento das despesas extraordinárias para instalação de equipamentos de segurança e de incêndio (artigo 22, VIII, E, da LLPU).
Nãomodificar a forma externa e interna do imóvel.
Entregar documentos dirigidos ou de interesse do locador.
Pagar despesas de consumo: a responsabilidade pelos débitos de prestação de serviços públicos é do inquilino, entretanto, é limitada ao período em que locou o imóvel, não respondendo por dívidas oriundas do consumo realizado por inquilinos anteriores ou posteriores ao tempo em que usou o bem.
Permitir a vistoria in loco do imóvel: a lei do inquilinato não prevê datas periódicas para a verificação do imóvel, a fim de fiscalizar se o locatário está utilizando o bem da forma contratada. Assim, a chamada vistoria do bem poderá ser realizada pelo locador desde que seja dada prévia ciência ao locatário, agendando dia e hora para a sua realização. Assim deve-se fazer na hipótese de vistoria do imóvel por terceiros interessados na sua aquisição.
Cumprir a convenção de condomínio e os regulamentos internos.
Pagar as despesas ordinárias de condomínio: as despesas ordinárias de condomínio são aquelas necessárias a sua administração, como manutenção e conservação de elevadores, limpeza e pintura das instalações e dependências de uso comum, entre as outras descritas no inciso XII do artigo 23 da LLPU.
Direitos do locatário
Os principais direitos do locatário podem ser resumidos em:
Proteção contra a retomada imotivada do imóvel pelo locador. Porém, há algumas justificativas para a retomada do imóvel, o locador pode exercer o seu direito de retomada do imóvel em contratos de locação residencial com prazo superior a 30 meses, e deverá apresentar algumas das seguintes justificativas, que podem ser encontradas nos artigos 9º e 47 da LLPU.