Unidade 2

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MERCADO E MERCADO E 
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIASOPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Me. Piterson Balmat Gonçalves
IN IC IAR
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introdução
Introdução
Nesta unidade, veremos o processo de comercialização imobiliária, destacando
como se inicia e de que maneira se desenvolve, desde a incorporação até o processo
de corretagem.
Em seguida, veremos como se realiza o condomínio, suas formas de organização e de
que maneira é realizada a sua gestão.
Após, iremos realizar uma análise a respeito das atribuições do síndico, os limites da
sua função e em quais casos ele deve ser responsabilizado ou pode ser destituído.
Por �m, analisaremos o contrato de compra e venda, as suas formas de realização e a
relação que estabelece com o mercado imobiliário.
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O processo de comercialização de imóveis se inicia, no caso de unidades prediais e
condominiais, com a atividade do incorporador, que procura investimento su�ciente
para a constituição do negócio.
O ponto mais relevante da incorporação imobiliária se encontra na possibilidade de
se sustentar pela entrega de projetos, funcionando como um investimento. Isso é
importante pois, em geral, o incorporador não tem, no início, nem o capital
necessário e nem mesmo a propriedade do terreno sobre o qual pretende levantar o
empreendimento.
Após essa etapa e em todos os demais casos - de comercialização de casas, por
exemplo -, o desenvolvimento da atividade conta com o corretor, que deve encontrar
meios su�cientes para que a negociação se realize. É, portanto, papel do corretor ter
preparo técnico su�ciente para aproximar as partes.
Compreender o valor do bem e atuar de maneira diversi�cada, ressaltando os
aspectos positivos para cada parte, é imprescindível, assim, para �nalizar a avença.
ComercializaçãoComercialização
imobiliária - aspectosimobiliária - aspectos
geraisgerais
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Para o vendedor, o corretor deve apresentar, de maneira atrativa - comparando, por
exemplo, com os preços de mercado - a proposta do comprador; para o comprador,
apresentar as vantagens do negócio, principalmente, relacionadas a conforto e
segurança.
A combinação entre celeridade e e�ciência é também muito importante na
negociação. Isso signi�ca dizer que, por mais importante que seja a celeridade,
prestar um serviço de qualidade ressaltará as atribuições de um corretor no
mercado.
Para a construção de um modelo de vendas e�ciente, no entanto, é necessário se
estabelecer técnicas de vendas, especí�cas para cada necessidade do cliente, que
auxiliam na concretização de um negócio.
Nesse intuito, é importante se criar um funil de vendas para o negócio que se está
estabelecendo, cuja primeira etapa consiste em realizar um mapa da jornada de
compras, justamente para estruturar o modelo de negócio a ser criado.
Após essa etapa, é necessário compreender quais os pontos de carência do cliente,
que o impossibilitam de avançar no negócio de maneira consciente.
Em seguida, é necessário se veri�car quais são os principais interessados, os
principais impactos, associados às oportunidades que, em critério de probabilidade,
se apresentam.
Esse processo auxilia desde a formação do negócio até a conversão de visitantes em
potenciais compradores, estabelecendo pontuação e classi�cação entre eles
(principalmente pelo grau de interesse no negócio e grau de interação).
Essas etapas levam os negociadores a conhecer, de maneira efetiva, o problema que
está atrás da solução que ele apresentará - que consiste, basicamente, no
fechamento de um negócio.
Outra ferramenta na comercialização imobiliária é o Canvas da Proposta de Valor.
Trata-se de uma ferramenta de desenvolvimento que procura associar a proposta de
valor com o per�l do cliente, conforme representado no grá�co a seguir.
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A adoção desta metodologia permite que se comercialize imóveis de maneira
direcionada, economizando recursos humanos e �nanceiros, dando mais
humanidade à relação - na compreensão do cliente e do formato de negócio.
praticarVamos Praticar
Uma das principais ferramentas na comercialização imobiliária é o Canvas da Proposta de
Valor. Trata-se de uma ferramenta de desenvolvimento que procura associar a proposta de
valor com o per�l do cliente, a �m de articular o melhor interesse com a oportunidade de
negócio.
No Canvas, em que consiste a Proposta de Valor?
a) Veri�car o valor dos produtos e serviços, analisar os criadores de ganho, de
maneira a aliviar as dores.
Figura 2.1 - Grá�co de Canvas
Fonte: Pereira (2019, on-line).
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b) Veri�car os ganhos do cliente, de maneira a aliviar as suas dores e analisar as suas
tarefas.
c) Veri�car o valor dos produtos e serviços e compreender, de imediato, os ganhos
do cliente.
d) Veri�car o valor dos produtos e serviços, analisar as tarefas do cliente, de
maneira a aliviar as dores.
e) Veri�car o valor dos produtos e serviços, analisar as tarefas do cliente, assim
como as suas dores.
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Via de regra, a propriedade de algo está relacionada a uma única pessoa. Entretanto,
em algumas hipóteses, determinada coisa pode pertencer a dois ou mais indivíduos
de modo simultâneo. Referida exceção consiste, justamente, na noção de
condomínio, também denominado comunhão, compropriedade ou, ainda, indivisão
(GONÇALVES, 2018, p. 380).        
De acordo com Rizzardo (2016, p. 593), o condomínio é concebido “quando uma
coisa pertence a diversos proprietários e �ca na indivisão, recaindo o direito de cada
proprietário sobre o conjunto, e não sobre a porção determinada da coisa”.
Sua regulamentação está prevista no art. 1.314 e seguintes do Código Civil, bem
como na Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/1964).
Conforme a doutrina, são diversas as classi�cações apontadas para a matéria. Sob a
perspectiva das consequências, isto é, “do ponto de vista prático” (SCAVONE
JÚNIOR, 2018, p. 882) são duas as principais modalidades de condomínio:
A. Condomínio geral
Condomínio: espéciesCondomínio: espécies
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a. 
i. Convencional (ou Voluntária)
ii. Eventual
iii. Necessário
B. Condomínio edilício
Na primeira modalidade (condomínio geral), prevista do art. 1.314 ao art. 1.330 do
Código Civil, a propriedade é dividida em frações ideais do todo, de maneira que os
coproprietários, comproprietários ou condôminos possuem os poderes referentes à
coisa simultaneamente.
Vale observar que tal espécie de condomínio pode ser originada de forma
convencional (ou voluntária), eventual ou, ainda, necessária, conforme explica a
doutrina de Scavone Júnior (2018, p. 882, grifo nosso):
Quanto à origem, esse condomínio pode ser voluntário na medida em que decorre
da vontade das partes, normalmente em razão de negócio jurídico – compra e venda
– pela aquisição de um imóvel por duas ou mais pessoas. Pode ser eventual, todavia,
se a situação condominial decorre de vontade de terceiros, como no caso de doação
ou testamento. Será necessário na medida em que decorrer de determinação da lei.
É o que ocorre com o condomínio decorrente do direito hereditário, enquanto não
operada a partilha e o condomínio de paredes, cercas, muros e valas que surge das
normas referentes ao direitode vizinhança (CÓDIGO CIVIL, arts. 1.297, 1.298,
1.304 a 1.307 e 1.327).
A segunda modalidade, o condomínio edilício, disposto no art. 1.331 e seguintes do
Código Civil, consiste naquele formado por edi�cações, com unidades autônomas e
áreas em comum. Nesse caso, cada condômino é titular de sua própria unidade, que
compõem a edi�cação total, dividida em frações ideais do todo.
A Convenção Condominial, por sua vez, é o documento no qual estão consolidadas
as principais regras de um condomínio. Assim, ensina Fazano (2010, p. 311) que as
normas contidas em tal instrumento possuem as seguintes naturezas:
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● De “normas institucionais”: que correspondem àquelas que versam sobre
as áreas exclusivas, as áreas comuns, frações ideais e seu respectivo uso.
● De “normas de administração ou de gestão”: aquelas que determinam as
contribuições de cada condômino (quota e forma de pagamento), quais
são as despesas ordinárias e extraordinárias, bem como os órgãos de
administração e formato das assembleias.
● De “regras estatutárias”: que disciplinam os direitos e deveres dos
coproprietários, estabelecendo, inclusive, as sanções aplicáveis em caso de
violação às regras estabelecidas.
O teor de tais normas está expressamente previsto no Código Civil, especialmente
nos Arts. 1.332 e 1.334 (BRASIL, 2002, on-line):
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum
exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
Lembre-se, ainda, como bem destaca Elias Filho (2015, p. 101), que “as normas
elaboradas em prol do proveito comum, sem violar os direitos individuais de cada
condômino e observados os limites impostos pela lei, serão e�cazes e impostas
contra todos”.
Para tanto, no que diz respeito aos condomínios edilícios, fundamental é o registro
de tal documento, nos termos que dispõe o artigo 1.333, do Código Civil (BRASIL,
2002, on-line):
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser
subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e
torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
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Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio
deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Os condôminos têm deveres e direitos gerais que estão previstos em diversos
dispositivos legais do Código Civil, devendo ainda ser observadas igualmente as
regras especí�cas de cada convenção condominial.
Sobre a temática, disciplina o referido Codex, em seu art. 1.315, que: “O condômino
é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação
ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita” (BRASIL, 2002, on-
line).
Dessa forma, conforme o escólio de Rizzardo (2016, p. 600):
As despesas de conservação aproveitam a todos, que deverão, por
conseguinte, arcar com os ônus de satisfazê-las, sempre na devida
proporção ao valor do quinhão respectivo. Na eventualidade de não
concordar algum dos consortes, ordena a lei a divisão da coisa comum, a
todos competindo suportar as despesas para tanto exigidas. Mas, na
prática, pendentes obrigações de uma das partes que formam o
condomínio, admite-se a execução do correspondente valor, garantindo o
quinhão o pagamento das mesmas com a venda em leilão.
Ademais, nos termos do que prevê o art. 1.318 do Código Civil, determina-se a
divisão das dívidas contraídas por um dos coproprietários, desde que exista proveito
comum: “As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e
durante ela, obrigam o contratante; mas terá esta ação regressiva contra os demais”
(BRASIL, 2002, on-line).
Trata-se da chamada ação in rem verso, que encontra fundamento no princípio do
direito de que nenhum indivíduo deve se enriquecer às custas dos outros. Note-se
que há necessidade de demonstração de que a dívida contratada era imprescindível
ou ao menos útil para o condomínio.
Na hipótese de negativa em cumprir tal dever, a dívida é executada conforme a
quota (sobre o quinhão).
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Entretanto, no caso de a dívida ter sido contraída pela coletividade:
a. quando constar expressamente a obrigação de cada um dos condôminos,
de modo a inexistir maior di�culdade para a apuração da responsabilidade,
competirá ao credor dirigir eventual ação judicial apenas contra o
condômino inadimplente;
b. Quando não constar expressamente a obrigação de cada um dos
condôminos, aplica-se o disposto no art. 1.317 do Código Civil: “Quando a
dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar
a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-
se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa
comum”. Desse modo, cada um dos comproprietários obriga-se pelo
pagamento proporcional ao seu quinhão do condomínio. Nesse caso, o
credor poderá acionar judicialmente um, apenas parte ou a totalidade dos
condôminos, que respondem de forma solidária pela dívida.
Merece destaque também o previsto no Art. 1.319 do Código Civil sobre os frutos
percebidos e danos causados à coisa comum: “Cada condômino responde aos outros
pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou” (BRASIL, 2002, on-
line).
No que diz respeito às relações entre os condôminos, ressalta-se o parágrafo único
do Art. 1.314, o qual exige o consenso entre todos para o estabelecimento de
determinadas situações: “Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da
coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos
outros” (BRASIL, 2002, on-line).
Tal regra consiste em uma das normas fundamentais "de conduta dos proprietários
da coisa comum", como explica Rizzardo (2016, p. 602):
Amiúde, acontecem infrações no modo de utilização do bem. Se destinado
o mesmo para residências ou moradias, não se tolera a instalação de
escritórios, ou de uma atividade pro�ssional, porquanto, alterar a coisa
comum é desviá-la da sua destinação natural, isto é, imposta pela
natureza, ou voluntária e estabelecida pela vontade da maioria.
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Compete aos condôminos a deliberação sobre a administração do bem que possuem
em comum, conforme previsto no Art. 1.323 e seguintes do Código Civil.
Assim, “os condôminos deliberarão também acerca da forma de administrar,
remuneração do administrador, prestação de contas etc.” (SCAVONE JÚNIOR, 2018,
p. 889).
Na hipótese de o administrador ser um terceiro, deve-se lembrar que este deverá
ser escolhido pela maioria dos comproprietários.
Caso um condômino inicie a administração sem encontrar resistência dos outros
coproprietários, será presumidamente “representante comum”, conforme prevê o
art. 1.324 do Código Civil, a quem é facultado contrair as despesas necessárias e/ou
úteis ao bem comum e cobrar dos outros condôminos na proporção de seu quinhão
(BRASIL, 2002).
Por �m, é importante destacar que o coproprietário que discordar dos valores
apresentados pelo administrador, ainda que tácito, poderá utilizar-se de ação de
reflita
Re�ita
“Despesas de Condomínio – Execução de título extrajudicial –
Pedido de inclusão das parcelas condominiaisvincendas na ação
executiva – Impossibilidade – Ainda que a dívida executada nos
autos diga respeito à obrigação consistente em prestações
periódicas, é certo que o Art. 323 do CPC não se aplica no âmbito
do processo de execução, uma vez que carece de exigibilidade a
dívida ainda não vencida no momento do ajuizamento da demanda
– Recurso não provido”.
Fonte: São Paulo (2017, on-line).
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prestação de contas, a �m de ter acesso a todas as informações pertinentes.
praticarVamos Praticar
Um dos condôminos do Edifício Residencial “Mar Azul” é proprietário exclusivo da
construção vizinha (um belo sobrado), onde habita com sua família. Justamente por tal
razão decidiu, de forma discricionária, abrir o escritório de sua empresa em sua unidade do
Edifício Residencial “Mar Azul”. Com fundamento do Código Civil, assinale a alternativa
correta.
a) Sendo ele o proprietário do bem, faculta-lhe dar a destinação que quiser ao
imóvel.
b) É direito do condômino “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, de
modo que nada o impede de abrir seu escritório no Edifício Residencial “Mar Azul”.
c) O condômino deve “usar das partes comuns, conforme a sua destinação”, razão
pela qual não poderia abrir o escritório de sua empresa no Edifício Residencial “Mar
Azul”.
d) É dever do condômino "dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edi�cação", motivo que o impede de abrir seu escritório em um edifício residencial.
e) O condômino pode abrir seu escritório, desde que esteja com as taxas
condominiais em dia.
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O síndico é a pessoa responsável pela administração do condomínio, podendo ser
orgânico (pertencendo ao condomínio) ou pro�ssional (pessoa física ou jurídica
contratada para o exercício da administração).
Cumpre salientar que o síndico não mantém qualquer relação de emprego ou
prestação de serviços, muito embora possa a vir receber pagamentos ou benefícios
pela realização da administração.
De acordo com o Código Civil, em seu Artigo 1.347, deve ser escolhido pela
assembleia, podendo ser condômino ou não, para administrar o condomínio.
O prazo pode variar, não podendo, contudo, superar o prazo de dois anos, que
podem ser renovados.
Dentre as atribuições do síndico, se encontra a de realizar as convocações
assembleares, representar o condomínio em juízo e informar, via assembleia,
assunto judicial de relevância, dar cumprimento efetivo à convenção condominial, ao
regimento interno e às determinações assembleares.
Síndico e suas obrigaçõesSíndico e suas obrigações
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Além disso, cabe ao síndico observar o estado das partes comuns, no intuito de
preservá-las, cuidando da prestação de serviços que interessam aos que ali residem,
assim como elaborar o orçamento da coisa comum, cobrando de todos os moradores
os valores devidos, sejam aqueles constituídos regularmente, sejam aqueles
oriundos de multa.
Para todas essas atribuições, cabe ao síndico realizar a prestação anual de contas,
cuidando, também, do seguro da edi�cação.
A atividade do síndico não precisa ser exercida, necessariamente, apenas por ele,
podendo determinadas atividades serem repassadas para administração de
terceiros (no caso de controle contábil das contas, por exemplo), bem como podem
ser constituídos, via assembleia, representantes, que não o síndico, para exercícios
de determinadas competências.
Em todo caso, cumpre salientar, que cabe ao síndico obter, previamente, a aprovação
da assembleia - sem a qual as atribuições em questão devem ser integralmente
mantidas em seu poder e responsabilidade.
A remuneração do síndico, para existir, precisa ser previamente estabelecida pela
convenção de condomínio.
O síndico, como administrador da coisa comum, responde nos limites civis por atos
ilícitos que venha a praticar, que acarretem prejuízos tanto àqueles que participam
da coisa comum como a terceiros.
Cumpre salientar que o síndico poderá ser destituído, desde que tal possibilidade
esteja prevista na convenção condominial, ou, caso não haja previsão, pelo voto de
dois terços dos presentes em assembleia constituída para esse �m.
Vale lembrar que podem, além do síndico, serem eleitos subsíndicos, assim como
podem ser constituídos conselhos consultivos, de três condôminos, com mandatos
máximos também de 2 (dois) anos, com a �nalidade de assessorar o síndico na
solução de problemas do condomínio.
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praticarVamos Praticar
O síndico é a pessoa responsável pela administração do condomínio, podendo ser orgânico
(pertencendo ao condomínio) ou pro�ssional (pessoa física ou jurídica contratada para o
exercício da administração).
Como administrador, o síndico tem algumas obrigações que, pela lei civil, são:
a) Sendo ele o proprietário do bem, faculta-lhe dar a destinação que quiser ao
imóvel.
b) É direito do condômino “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, de
modo que nada o impede de abrir seu escritório no Edifício Residencial “Mar Azul”.
c) O condômino deve “usar das partes comuns, conforme a sua destinação”, razão
pela qual não poderia abrir o escritório de sua empresa no Edifício Residencial “Mar
Azul”.
d) É dever do condômino "dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edi�cação", motivo que o impede de abrir seu escritório em um edifício residencial.
e) O condômino pode abrir seu escritório, desde que esteja com as taxas
condominiais em dia.
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O contrato de compra e venda, segundo a doutrina, é “o contrato bilateral pelo qual
uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra
(comprador) mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro”
(GONÇALVES, 2009, p. 191).
Nessa seara, o art. 481 do Código Civil estabelece: “pelo contrato de compra e
venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro,
a pagar-lhe certo preço em dinheiro” (BRASIL, 2002, on-line).
Pela doutrina, o contrato de compra e venda é classi�cado da seguinte maneira:
i. bilateral ou sinalagmático, em que há duas partes que trocam obrigações
entre si;
ii. oneroso, pois existe troca patrimonial entre ambas as partes para a
concretização do negócio;
iii. em geral, comutativo, porque ambas as partes sabem suas prestações de
antemão, mas podem ser aleatórios, no caso de venda de coisa futura, por
exemplo;
Contrato de Compra eContrato de Compra e
VendaVenda
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iv. consensual, pois se aperfeiçoa – torna-se irretratável – com a simples
composição das partes. Portanto, ainda que o contrato trate de translação
de direito de propriedade, é com o acordo que ele se considera
inteiramente concluído;
v. típico, pois está previsto no Código Civil (Arts. 481 a 532); e no que se
refere à compra e venda de imóvel, é formal, dependendo de, no mínimo,
instrumento escrito (promessa de venda e compra) e, em geral, como visto,
de escritura pública.
Para que um contrato de compra e venda seja considerado válido, é necessário que
exista a consumação de três elementos indispensáveis:
i. coisa ou objeto, que deve ser lícito, determinado ou determinável;
ii. preço, que diz respeito à contraprestação estabelecida, pois enquanto uma
das partes entrega o bem, a outra entrega a quantia ou preço da coisa; e
saiba mais
Saiba mais
O mercado imobiliário brasileiro, em decorrência
da grave crise imobiliária que se iniciou nos
Estados Unidos, vemenfrentando uma grave
recessão, que começou a se acentuar em 2014.
Em 2019, no entanto, os números voltaram a
crescer.
Nesse sentido, leia a opinião de analistas a esse
respeito no texto Mercado Imobiliário 2019: quais
são as tendências e previsões?, de Dino, publicado
na Revista Exame.
ACESSAR
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iii. consentimento, que se traduz na manifestação da vontade dos
contratantes, sua ciência e concordância quanto aos termos do contrato.
Ambas as partes devem ter capacidade civil para negociar um contrato na
modalidade de compra e venda, de maneira que, havendo qualquer vício nas
condições deste, o contrato se torna inválido, não podendo produzir efeitos no
mundo jurídico.
Como vimos, não se pode olvidar que o Código Civil de 2002 estabeleceu restrições
à autonomia privada. O objetivo é que, em situações nas quais o contrato se torne
um ônus indevido decorrente de ilícito civil ou vício do consentimento, seja nulo ou
anulável, conforme o caso.
Algumas dessas situações ocorrem com relação ao contrato de compra e venda de
imóveis, quando o legislador invalidou, por exemplo, a compra e venda entre
ascendentes e descendentes, a feita entre cônjuges, venda de bens sob
administração comum e da venda de bens em condomínio.
Na hipótese de compra e venda entre ascendentes e descendentes, resta disposto
pelo Art. 496 do Código Civil que “é anulável a venda de ascendente e descendente,
salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem
consentido” (BRASIL, 2002, on-line).
Nesse cenário, se tal requisito não foi atendido, veri�ca-se uma nulidade relativa do
negócio, cuja �nalidade é evitar fraudes e garantir igualdade entre os herdeiros
legítimos.
No que diz respeito à venda e compra entre cônjuges, o Art. 499 preceitua que “é
lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão”
(BRASIL, 2002, on-line).
Para o legislador, foi necessário assegurar no referido instituto a impossibilidade de
comprar e vender bens que já são seus, evitando, por exemplo, a simulação. Dessa
maneira, somente poderão ser objeto de contrato os bens que não fazem parte da
comunhão, a depender do regime de bens estipulado quando da constância do
casamento. Caso se veri�que, o negócio pode ser considerado inválido, de maneira
absoluta ou relativa, a depender do caso.
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Por sua vez, a venda sob administração comum é tratada pelo Art. 497, I, do Código,
dispondo que “sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta
pública: I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens
con�ados à sua guarda ou administração” (BRASIL, 2002, on-line).
O fundamento nesse instituto é ético, com o escopo de restringir as pessoas que
devem zelar pelo bem alheio, impedindo-as de comprá-lo para compor seu
patrimônio, pois fariam uso de uma situação em que lhes é concedida vantagem,
estando presente, na relação, um privilégio.
Por �m, a venda de bens em condomínio, estipulada no Art. 504, diz respeito à coisa
indivisa que tem preferência na aquisição da parte de outro que queira vendê-la, nas
mesmas condições que foi oferecida a terceiro. Nesse sentido, prescreve o texto
legal que:
não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a
estranhos se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a
quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço,
haver para si a parte vendida a estranhos se o requerer no prazo de cento e
oitenta dias, sob pena de decadência (BRASIL, 2002, on-line).
A preferência deve ser respeitada, podendo, contudo, a coisa ser alienada após
manifesta negativa do condômino de que não queira adquiri-la, ponto em que se
iniciará o prazo decadencial.
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praticarVamos Praticar
O contrato de venda e compra necessita de alguns elementos para se concretizar. Entre
eles, dois se destacam: a coisa e o preço. Um dos contratantes se obriga a transferir o
domínio de certa coisa e o outro a pagar certo preço em dinheiro. Pode haver outras
formas de contratação, mas para ser venda e compra, precisa dos dois elementos. No que
diz respeito ao contrato de venda e compra, pode-se a�rmar que:
a) É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se a maioria dos outros
descendentes consentir com a venda.
b) Os administradores das coisas comuns não podem comprar os bens sob a sua
guarda, exceto em hasta pública.
reflita
Re�ita
Ainda que o direito de condomínio se trate de bem indivisível, sua
alienação é possível, segundo a jurisprudência do STJ, pois é
passível de divisão. O estado de comunhão universal do
condomínio serve muito mais para a realização dos atos mediante
uma administração comum do que para impedir o fracionamento
dos direitos dele decorrentes. A jurisprudência do STJ, aliás, já se
consolidou nesse sentido (vide REsp 1207129/MG, Rel. Min. Luis
Felipe Salomão, 4ª TJ. 16/06/2015).
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c) É lícita a compra e venda entre cônjuges, desde que o bem negociado esteja
excluído da comunhão.
d) Os servidores públicos podem adquirir os bens da administração pública que
compõem, mas apenas em hasta pública.
e) É proibida a aquisição de bens, por administradores, que estejam sob a sua
guarda, inclusive em hasta pública, podendo, com relação a esses, apenas realizar
cessão de crédito.
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indicações
Material
Complementar
L I V R O
Revolucionando o condomínio
Rosely Benevides de Oliveira Schwartz
Editora: Saraiva
ISBN: 9788547222284
Comentário: Trata-se de exposição didática e prática sobre
os normativos aplicáveis ao condomínio, com uma
abordagem dos principais tópicos referentes ao tema, de
modo a propiciar uma gestão mais e�caz dos problemas
enfrentados na vida em condomínio.
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F I L M E
Duplex
Ano: 2003
Comentário: O �lme trata da relação entre condôminos,
quando um jovem casal – que sonha em ter um duplex na
cidade de Nova Iorque – enfrenta um grande problema para
conseguir o apartamento ideal: a antiga inquilina se recusa a
sair do local.
Para conhecer mais sobre o �lme, acesse o trailer.
T R A I L E R
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conclusão
Conclusão
Vimos, nesta unidade, a importância do processo de comercialização imobiliária e
como ela se efetiva, na prática. Nesse quesito, a atividade do incorporador, para
unidades condominiais, é indispensável, assim como a do corretor, à gestão e�ciente
dos negócios.
O condomínio aparece, em um segundo momento, como a forma de organização da
coisa comum, que se atribui a todos aqueles que dela participam, de maneira que,
após a comercialização, é na atribuição de competências aos condôminos que se
constitui o mercado imobiliário.
Realizamos uma análise a respeito das atribuições do síndico, os limites da sua
função e em quais casos ele deve ser responsabilizado ou pode ser destituído e, por
�m, analisamos o contrato de compra e venda e como ele é importante para o
próprio mercado.
referências
Referências
Bibliográ�cas
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12 de maio de 1978, que dá nova regulamentação à pro�ssão de Corretor de
Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos e dá outras providências. Diário
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BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário
O�cial da União, Poder Legislativo, Brasília, DF, 10 jan. 2002. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 05 ago.
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BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre condomínio em
edi�cações e as incorporações imobiliárias. Diário O�cial da União. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm>. Acesso em: 05 ago. 2019.
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de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de �scalização e
dá outras providências. Diário O�cial da União. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm>. Acesso em: 05 ago. 2019.
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https://analistamodelosdenegocios.com.br/canvas-da-proposta-de-valor/
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SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de Instrumento 2044995-
74.2017.8.26.0000. Relator: Carlos Nunes; Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 31.
Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 04/04/2017; Data de registro:
06/04/2017.
SCAVONE JÚNIOR, L. A. Direito Imobiliário. 13. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018.
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