Direitos Reais

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Direitos Reais 
1. Propriedades. 
 
Condomínio Comum 
É o exercício simultâneo do direito de 
propriedade por duas ou mais pessoas 
sobre uma mesma coisa. Condomínio 
consiste na copropriedade sobre um 
mesmo bem. 
 
Direito de preferência (art. 504 do CC) 
João e Mario receberam, por testamento, 
uma fazenda. No registro de imóveis 
ambos constam como proprietários da 
fazenda, cada um possuindo 50% da 
fração ideal do bem. 
Mário sem comunicar previamente João, 
vendeu seus 50% da fazenda para Pedro. 
Quando soube do acontecido, João 
ajuizou ação de preferência, 
requerendo a compra dos 50% de 
Mário. Segundo argumentou João, antes 
de alienar o imóvel para outra pessoa, 
Mário deveria ter oferecido o bem para 
ele, que tinha direito de preferência, nos 
termos do art. 504 do Código Civil: 
Art. 504. Não pode um 
condomínio em coisa indivisível 
vender a sua parte a estranhos, se 
outro consorte a quiser, por 
tanto. O condomínio, a quem não 
se der conhecimento da venda, 
poderá, depositando o preço, 
haver para si a parte vendida a 
estranhos, se o requerer no prazo 
de cento e oitenta dias, sob pena 
de decadência. 
IMPORTANTE: O condomínio que 
desejar alienar a fração ideal de bem 
imóvel divisível em estado de 
indivisão deverá dar preferência na 
aquisição ao comunheiro 
 No entanto, quando o dispositivo 
menciona coisa indivisível, o que ele quer 
dizer é que o bem deve estar em “ estado 
de indivisão”. Assim, pouco importa se o 
bem é naturalmente divisível (ex: uma 
fazenda) ou indivisível (ex: um boi). O 
que interessa é se esse bem encontra-se 
em “estado de indivisão”. 
 
Condomínio Edilício 
Quando se tem a propriedade exclusiva 
de uma unidade autônoma combinada 
com a copropriedade de outras áreas de 
um imóvel. 
Ex.1: prédio residencial com seis andares 
de apartamentos e dois apartamentos 
por andar. Tem-se um condomínio 
edilício, considerando que cada dono do 
apartamento possui a propriedade 
exclusiva da sua unidade autônoma 
(apartamento), e as áreas comuns do 
edifício (piscina, churrasqueira, quadra 
de esportes etc.) pertencem a todos os 
condôminos. 
Ex.2: prédio comercial com várias salas. 
Se determinado advogado compra uma 
das salas para servir como seu escritório, 
ele terá a propriedade individual sobre 
a sala (unidade autônoma) e a 
copropriedade sobre as partes comuns 
(corredores, recepção etc.). 
 
Despesas condominiais (cota ou taxa 
condominial) 
Um dos deveres dos condôminos é o de 
pagar as despesas condominiais, que na 
linguagem cotidiana, são chamadas de 
cotas ou taxas condominiais. Esse dever 
está previsto no art. 1.336 do CC. 
Art. 1.336. São deveres do 
condômino: 
 I- contribuir para as despesas do 
condomínio na proporção das 
suas frações ideais, salvo 
disposição em contrário na 
convenção. 
 
Responsabilidade pelo pagamento da 
cota condominial e compromisso de 
compra e venda 
Caso concreto: João celebrou um 
compromisso de compra e venda com 
Pedro. 
Por meio do contrato, Pedro (promitente 
vendedor) comprometeu-se a vender a 
João um apartamento no edifício “Jardim 
Feliz”. 
Em contrapartida, João obrigou-se a 
pagar o valor do imóvel, de forma 
parcelada. 
Ao final, tendo sido efetuado todo o 
pagamento, Pedro transferida a 
propriedade do bem. Durante a vigência 
do contrato, João ficaria na posse do 
apartamento e lá já iria morar. 
Vale ressaltar que o compromisso de 
compra e venda não registrado em 
cartório (Registro de Imóveis). 
João começou a morar no apartamento e, 
em razão de dificuldades financeiras, 
ficou inadimplente com as despesas 
condominiais. 
O condomínio deseja ingressar com 
ação de cobrança das dívidas 
condominiais, mas surgiu a dúvida: 
contra quem deverá ser proposta a 
demanda? A responsabilidade pelo 
pagamento das despesas condominiais 
é sempre do proprietário? 
NÃO. As despesas condominiais 
constituem-se em obrigações “propter 
rem”e são de responsabilidade não 
apenas daquele que detém a qualidade 
de propriedade da unidade mobiliaria. 
As cotas condominiais podem ser 
responsabilidade da pessoa que, mesmo 
sem ser proprietária, é titular de um dos 
aspectos da propriedade tais como a 
posse, o gozo ou a fruição, desde que esta 
tenha estabelecido relação jurídica 
direta com o condomínio. É o caso, por 
exemplo, do promitente comprador que 
já está morando no imóvel e que já fez 
todos os cadastros no condomínio como 
sendo o novo morador da unidade. 
 
 
DE QUEM SERÁ A RESPONSABILIDADE 
PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS? 
 
Promitente-Comprador Promitente-Vendedor 
1)A responsabilidade 
será do PROMITENTE 
COMPRADOR se ficar 
comprovado que: 
a)o promissário 
comprador se imitiu na 
posse (ele já está na 
posse direta do bem); e 
b)o condomínio teve 
ciência inequívoca da 
transação (o 
condomínio sabe que 
houve a “venda”) 
1)A responsabilidade 
será do PROMITENTE 
VENDEDOR se: 
a)o promissário 
comprador ainda não 
está na posse do imóvel 
(não houve imissão de 
posse);ou 
b)se o condomínio não 
teve ciência de que 
ocorreu esse contrato de 
compromisso de compra 
e venda. 
 
Se houve um compromisso de compra e 
venda e se o condomínio foi informado 
disso, é como se já tivesse havida a venda 
realmente e, portanto, deve-se aplicar ao 
caso o art. 1.345 do CC: 
Art. 1.345. O adquirente de 
unidade responde pelos débitos 
do alienante, em relação ao 
condomínio, inclusive multas e 
juros moratórios. 
 
Cobrança de cota proposta apenas 
contra o promitente comprador e 
impossibilidade de penhora 
A ação de cobrança de cotas 
condominiais proposta somente contra 
o promissário comprador, não é possível 
a penhora do imóvel que gerou a divida. 
Isso porque o imóvel ainda pertence ao 
promissário vendedor. 
Ao promissário comprador cabe, após o 
pagamento total do preço, exigir a 
outorga da escritura definitiva. 
Assim, somente haverá a transferência 
da propriedade com o registro do titulo 
translativo no Registro de Imóveis (art. 
1.245 do Código Civil). Enquanto não 
registrado, o alienante continuara a ser 
dono do imóvel. 
O que o condomínio poderá fazer neste 
caso? 
Poderá pedir a penhora dos direitos 
aquisitivos decorrentes do 
compromisso de compra e venda. 
Ex: se, por algum motivo, for desfeito o 
contrato de promessa de compra e 
venda, o promitente vendedor devera 
devolver parte dos valores pagos pelo 
promitente comprador; neste caso, essa 
soma seria repassada ao condomínio 
para pagar a divida ( e não ao 
promitente comprador). 
 
Alteração de fachada sem autorização 
da totalidade dos condôminos 
O condômino não pode, sem a anuência 
de todos os condôminos, altera a cor das 
esquadrias externas de seu apartamento 
para padrão distinto do empregado no 
restante da fachada do edifício, ainda 
que a modificação esteja posicionada em 
recuo, não acarrete prejuízo direto ao 
valor demais imóveis, e não possa ser 
vista do térreo, mas apenas de andares 
correspondentes de prédios vizinhos. 
 
Aplicação de multa a condômino 
antissocial e direito de defesa 
O comportamento antissocial reiterado 
de condômino (art. 1.337, paragrafo 
único, do CC) não pode ser aplicada 
sem que antes lhe seja conferido o 
direito de defesa. 
Não há previsão na lei de um 
procedimento para a garantia direito. 
Vale ressaltar que não se exige 
formalidades muito rigorosas 
semelhante às de um processo judicial 
ou administrativo. Basta que seja 
assegurado o mínimo de oportunidade 
para que o condômino possa se defender 
e contraditar a imputação que lhe é 
feita. 
Caso seja aplicada a multa e mesmo 
assim o infrator continue apresentando 
reiteradamente o comportamento 
ofensivo, a doutrina sustenta que será 
possível que o condomínio ajuíze ação 
para expulsar o condômino antissocial, 
caso a multa prevista no art. 1.337, 
parágrafo único do CC não se mostre 
efetiva. 
 
Aplicação de multas sancionatória e 
moratória por inadimplência 
condominial contumaz 
Despesas condominiais (cota ou taxa 
condominial). São chamadas de cotas 
ou taxas condominiais. Esse dever estáprevisto no art. 1.336 do CC. 
Art. 1.336. São deveres do 
condômino: 
I- contribuir para as despesas do 
condomínio na proporção das 
suas frações ideais, salvo 
disposição em contrário na 
convenção; 
Multa e juros no caso de 
inadimplência. Se o condômino atrasar 
o pagamento da cota condominial, o 
condomínio poderá cobrar multa e juros 
de mora: 
Art. 1336 (...) 
§1o O condômino que não pagar 
a sua contribuição ficara sujeito 
aos juros moratórios 
convencionados ou, não sendo 
previstos, os de um por cento ao 
mês e multa de até dois por 
cento sobre o debito. 
JUROS DE 
MORA 
MULTA 
MORATÓRIA 
Em regra, será de 
1% ao mês. 
A convenção de 
condomínio 
poderá fixar taxa 
de juros inferior 
(o que é raro) ou 
superior ( o que é 
possível segundo 
o STJ REsp 
1002525/DF) 
Em regra, será de 
2% sobre o 
débito. 
A convenção de 
condomínio 
poderá fixar a 
taxa de multa 
inferior. A 
convenção NÃO 
pode prever 
multa superior a 
2%. Este é o 
limite máximo 
(teto). 
Taxa de manutenção do condomínio 
de fato. É necessário que os moradores 
estabeleçam uma cota mensal para 
pagar os serviços que serão realizados 
no condomínio de fato (exs.: porteiro, 
cancela, vigilantes, limpeza etc.), A 
diferença entre as taxas cobradas no 
condomínios edilícios: no condomínio 
edilícios o pagamento dessa cota é um 
dever dos condôminos previstos em lei 
(art. 1.336, I, do CC); o condomínio de 
fato, por outro lado, não existe 
juridicamente e não há lei obrigando 
que os moradores arquem com essa 
quantia. 
Caso moradores de um bairro/conjunto 
habitacional for fechado e transformado 
em um condomínio de fato, os 
moradores não são obrigados a pagar a 
taxa de manutenção. 
Os moradores que não quiserem se 
associar ou não anuíram à constituição 
desse condomínio de fato não são 
obrigados a pagar. 
Não se pode entender que o morador, ao 
gozar dos serviços organizados em 
condomínio de fato por associação de 
moradores, aceitou tacitamente 
participar de sua estrutura orgânica. O 
morador é livre para se associar ou não, 
e não sendo associado, não pode ser 
obrigado a pagar. 
Concluindo: 
• A aquisição de imóvel situado 
em loteamento fechado em data 
anterior a constituição de 
associação não pode impor ao 
adquirente que se associou, nem 
a ela aderiu, a cobrança de 
encargos. 
• Se a compra se opera em data 
posterior à constituição da 
associação, na ausência de fonte 
criadora da obrigação, é 
proibido que, apenas com base 
no principio do enriquecimento 
sem causa, seja instituído um 
dever tácito a terceiro. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Usucapião 
• Um instituto jurídico por meio 
do qual a pessoa que fica na 
posse de um bem (móvel ou 
imóvel ) 
• Por determinados anos 
• Agindo como se fosse dono 
• Adquire a propriedade deste 
bem ou outros direitos reais a ele 
relacionado (exs.: usufruto, 
servidão) 
• Desde que cumpridos os 
requeridos legais. 
 
Usucapião Especial Urbana 
Existem várias modalidades de 
usucapião. 
A CF/88 prevê duas espécies: 
a) Usucapião especial urbana (art. 
183) (pro misero). 
b) Usucapião especial rural (art. 
191) (pro labore). 
Requisitos do usucapião especial 
urbana. 
a)Área urbana de no máximo, 250m2; 
b)A pessoa deve ter posse mansa e 
pacifica de uma área por no mínimo 5 
anos interruptos, sem oposição de 
ninguém. 
c)O imóvel deve estar sendo utilizado 
para a moradia da pessoa ou de sua 
família. 
d)A pessoa não pode ser proprietária de 
outro bem imóvel (urbano ou rural). 
 
Usucapião Especial Rural 
Requisitos: 
a)A pessoa deve estar na posse de uma 
área rural de, no máximo, 50hectares; 
b)A pessoa deve ter posse mansa e 
pacifica de uma área por no mínimo 5 
anos interruptos, sem oposição de 
ninguém. 
c)O possuidor deve ter tornado a terra 
produtiva por meio de seu trabalho ou 
do trabalho de sua família, tendo nessa 
área sua moradia. Em outras palavras, o 
possuidor, além de morar no imóvel 
rural, deve ali desenvolver alguma 
atividade produtiva (agricultura, 
pecuária, extrativismo etc.). 
d)Não ser proprietária de outro bem 
imóvel.