Direitos Reais

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Direitos Reais
1. Propriedades.
Condomínio Comum
É o exercício simultâneo do direito de propriedade por duas ou mais pessoas sobre uma mesma coisa. Condomínio consiste na copropriedade sobre um mesmo bem.
Direito de preferência (art. 504 do CC)
João e Mario receberam, por testamento, uma fazenda. No registro de imóveis ambos constam como proprietários da fazenda, cada um possuindo 50% da fração ideal do bem.
Mário sem comunicar previamente João, vendeu seus 50% da fazenda para Pedro. Quando soube do acontecido, João ajuizou ação de preferência, requerendo a compra dos 50% de Mário. Segundo argumentou João, antes de alienar o imóvel para outra pessoa, Mário deveria ter oferecido o bem para ele, que tinha direito de preferência, nos termos do art. 504 do Código Civil:
Art. 504. Não pode um condomínio em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, por tanto. O condomínio, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. 
	IMPORTANTE: O condomínio que desejar alienar a fração ideal de bem imóvel divisível em estado de indivisão deverá dar preferência na aquisição ao comunheiro
 No entanto, quando o dispositivo menciona coisa indivisível, o que ele quer dizer é que o bem deve estar em “ estado de indivisão”. Assim, pouco importa se o bem é naturalmente divisível (ex: uma fazenda) ou indivisível (ex: um boi). O que interessa é se esse bem encontra-se em “estado de indivisão”.
Condomínio Edilício
Quando se tem a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma combinada com a copropriedade de outras áreas de um imóvel.
Ex.1: prédio residencial com seis andares de apartamentos e dois apartamentos por andar. Tem-se um condomínio edilício, considerando que cada dono do apartamento possui a propriedade exclusiva da sua unidade autônoma (apartamento), e as áreas comuns do edifício (piscina, churrasqueira, quadra de esportes etc.) pertencem a todos os condôminos. 
Ex.2: prédio comercial com várias salas. Se determinado advogado compra uma das salas para servir como seu escritório, ele terá a propriedade individual sobre a sala (unidade autônoma) e a copropriedade sobre as partes comuns (corredores, recepção etc.).
Despesas condominiais (cota ou taxa condominial)
Um dos deveres dos condôminos é o de pagar as despesas condominiais, que na linguagem cotidiana, são chamadas de cotas ou taxas condominiais. Esse dever está previsto no art. 1.336 do CC.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
 I- contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Responsabilidade pelo pagamento da cota condominial e compromisso de compra e venda
Caso concreto: João celebrou um compromisso de compra e venda com Pedro.
Por meio do contrato, Pedro (promitente vendedor) comprometeu-se a vender a João um apartamento no edifício “Jardim Feliz”. 
Em contrapartida, João obrigou-se a pagar o valor do imóvel, de forma parcelada.
Ao final, tendo sido efetuado todo o pagamento, Pedro transferida a propriedade do bem. Durante a vigência do contrato, João ficaria na posse do apartamento e lá já iria morar.
Vale ressaltar que o compromisso de compra e venda não registrado em cartório (Registro de Imóveis).
João começou a morar no apartamento e, em razão de dificuldades financeiras, ficou inadimplente com as despesas condominiais.
O condomínio deseja ingressar com ação de cobrança das dívidas condominiais, mas surgiu a dúvida: contra quem deverá ser proposta a demanda? A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é sempre do proprietário?
NÃO. As despesas condominiais constituem-se em obrigações “propter rem”e são de responsabilidade não apenas daquele que detém a qualidade de propriedade da unidade mobiliaria. As cotas condominiais podem ser responsabilidade da pessoa que, mesmo sem ser proprietária, é titular de um dos aspectos da propriedade tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esta tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. É o caso, por exemplo, do promitente comprador que já está morando no imóvel e que já fez todos os cadastros no condomínio como sendo o novo morador da unidade.
	DE QUEM SERÁ A RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS?
	Promitente-Comprador
	Promitente-Vendedor
	1)A responsabilidade será do PROMITENTE COMPRADOR se ficar comprovado que:
a)o promissário comprador se imitiu na posse (ele já está na posse direta do bem); e
b)o condomínio teve ciência inequívoca da transação (o condomínio sabe que houve a “venda”)
	1)A responsabilidade será do PROMITENTE VENDEDOR se:
a)o promissário comprador ainda não está na posse do imóvel (não houve imissão de posse);ou 
b)se o condomínio não teve ciência de que ocorreu esse contrato de compromisso de compra e venda.
Se houve um compromisso de compra e venda e se o condomínio foi informado disso, é como se já tivesse havida a venda realmente e, portanto, deve-se aplicar ao caso o art. 1.345 do CC:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 
Cobrança de cota proposta apenas contra o promitente comprador e impossibilidade de penhora
A ação de cobrança de cotas condominiais proposta somente contra o promissário comprador, não é possível a penhora do imóvel que gerou a divida. Isso porque o imóvel ainda pertence ao promissário vendedor.
Ao promissário comprador cabe, após o pagamento total do preço, exigir a outorga da escritura definitiva. 
Assim, somente haverá a transferência da propriedade com o registro do titulo translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto não registrado, o alienante continuara a ser dono do imóvel. 
O que o condomínio poderá fazer neste caso?
Poderá pedir a penhora dos direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda.
Ex: se, por algum motivo, for desfeito o contrato de promessa de compra e venda, o promitente vendedor devera devolver parte dos valores pagos pelo promitente comprador; neste caso, essa soma seria repassada ao condomínio para pagar a divida ( e não ao promitente comprador).
Alteração de fachada sem autorização da totalidade dos condôminos
O condômino não pode, sem a anuência de todos os condôminos, altera a cor das esquadrias externas de seu apartamento para padrão distinto do empregado no restante da fachada do edifício, ainda que a modificação esteja posicionada em recuo, não acarrete prejuízo direto ao valor demais imóveis, e não possa ser vista do térreo, mas apenas de andares correspondentes de prédios vizinhos.
Aplicação de multa a condômino antissocial e direito de defesa
O comportamento antissocial reiterado de condômino (art. 1.337, paragrafo único, do CC) não pode ser aplicada sem que antes lhe seja conferido o direito de defesa.
Não há previsão na lei de um procedimento para a garantia direito. Vale ressaltar que não se exige formalidades muito rigorosas semelhante às de um processo judicial ou administrativo. Basta que seja assegurado o mínimo de oportunidade para que o condômino possa se defender e contraditar a imputação que lhe é feita.
Caso seja aplicada a multa e mesmo assim o infrator continue apresentando reiteradamente o comportamento ofensivo, a doutrina sustenta que será possível que o condomínio ajuíze ação para expulsar o condômino antissocial, caso a multa prevista no art. 1.337, parágrafo único do CC não se mostre efetiva.
Aplicação de multas sancionatória e moratória por inadimplência condominial contumaz
Despesas condominiais (cota ou taxa condominial). São chamadas de cotas ou taxas condominiais. Esse dever está previsto no art. 1.336 do CC.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I- contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Multa e juros no caso de inadimplência. Se o condômino atrasar o pagamento da cota condominial,o condomínio poderá cobrar multa e juros de mora:
Art. 1336 (...)
§1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficara sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o debito.
	JUROS DE MORA
	MULTA MORATÓRIA
	Em regra, será de 1% ao mês. 
A convenção de condomínio poderá fixar taxa de juros inferior (o que é raro) ou superior ( o que é possível segundo o STJ REsp 1002525/DF)
	Em regra, será de 2% sobre o débito. 
A convenção de condomínio poderá fixar a taxa de multa inferior. A convenção NÃO pode prever multa superior a 2%. Este é o limite máximo (teto).
Taxa de manutenção do condomínio de fato. É necessário que os moradores estabeleçam uma cota mensal para pagar os serviços que serão realizados no condomínio de fato (exs.: porteiro, cancela, vigilantes, limpeza etc.), A diferença entre as taxas cobradas no condomínios edilícios: no condomínio edilícios o pagamento dessa cota é um dever dos condôminos previstos em lei (art. 1.336, I, do CC); o condomínio de fato, por outro lado, não existe juridicamente e não há lei obrigando que os moradores arquem com essa quantia. 
Caso moradores de um bairro/conjunto habitacional for fechado e transformado em um condomínio de fato, os moradores não são obrigados a pagar a taxa de manutenção.
Os moradores que não quiserem se associar ou não anuíram à constituição desse condomínio de fato não são obrigados a pagar.
Não se pode entender que o morador, ao gozar dos serviços organizados em condomínio de fato por associação de moradores, aceitou tacitamente participar de sua estrutura orgânica. O morador é livre para se associar ou não, e não sendo associado, não pode ser obrigado a pagar. 
Concluindo: 
· A aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior a constituição de associação não pode impor ao adquirente que se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.
· Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação, é proibido que, apenas com base no principio do enriquecimento sem causa, seja instituído um dever tácito a terceiro.
Usucapião
· Um instituto jurídico por meio do qual a pessoa que fica na posse de um bem (móvel ou imóvel )
· Por determinados anos
· Agindo como se fosse dono 
· Adquire a propriedade deste bem ou outros direitos reais a ele relacionado (exs.: usufruto, servidão)
· Desde que cumpridos os requeridos legais.
Usucapião Especial Urbana
Existem várias modalidades de usucapião.
A CF/88 prevê duas espécies:
a) Usucapião especial urbana (art. 183) (pro misero).
b) Usucapião especial rural (art. 191) (pro labore).
Requisitos do usucapião especial urbana.
a)Área urbana de no máximo, 250m2;
b)A pessoa deve ter posse mansa e pacifica de uma área por no mínimo 5 anos interruptos, sem oposição de ninguém.
c)O imóvel deve estar sendo utilizado para a moradia da pessoa ou de sua família.
d)A pessoa não pode ser proprietária de outro bem imóvel (urbano ou rural).
Usucapião Especial Rural
Requisitos:
a)A pessoa deve estar na posse de uma área rural de, no máximo, 50hectares;
b)A pessoa deve ter posse mansa e pacifica de uma área por no mínimo 5 anos interruptos, sem oposição de ninguém.
c)O possuidor deve ter tornado a terra produtiva por meio de seu trabalho ou do trabalho de sua família, tendo nessa área sua moradia. Em outras palavras, o possuidor, além de morar no imóvel rural, deve ali desenvolver alguma atividade produtiva (agricultura, pecuária, extrativismo etc.).
d)Não ser proprietária de outro bem imóvel.