aps ritos especiais civeis

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CENTRO UNIVERSITÁRIO DAS FACULDADES METROPOLITANAS UNIDAS FMU
MICHELLE CARDOSO DE ALMEIDA
RA:2095461
APS – RITOS ESPECIAIS CÍVEIS
São Paulo
2021
Antônio e Henrique celebraram contrato locação de imóvel em Belém, ficando ajustado o preço de R$ 2.000,00 a ser reajustado anualmente e definido o foro da comarca da capital do Pará para dirimir quaisquer conflitos. De forma abrupta após seis meses do contrato Henrique o locatário recebeu comunicação do locador que o aluguel seria majorado para R$ 2500,00 já no sétimo mês de vigência do contrato, em razão do aumento dos valores locatícios na cidade. Como estava na vigência do contrato Henrique notificou Antônio, manifestando a sua expressa discordância. Na data aprazada para pagamento do aluguel Henrique se dirigiu a residência de Antônio para o pagamento e este recusou o recebimento, argumentando que somente receberia e daria quitação se o pagamento fosse de R$ 2.500,00. Antônio procura você como advogado para buscar solução acerca da questão. (Fonte: FGV Projetos Exame XVII OAB - adaptada) 
 
RESPOSTA: 
No caso exposto, como advogada de Antônio, devo aconselhá-lo à não prossiguir insistindo ao devedor para que lhe pague o valor de R$2.500,00 para quitação. 
Antônio não deveria prosseguir com isso, tendo em vista que o reajuste de aluguel é anual, estabelecido por um índice de parâmetro para ocorrência do mesmo. 
Habitualmente, utiliza-se o IGP-M (índice geral de preços do mercado), porém, há outros índices como por exemplo, INPC (índice nacional de preços ao consumidor) e o IPC (índice de preços ao consumidor). Seja qual for o índice utilizado, servirá para registrar e calcular as variações da inflação para que seja feito o reajuste. 
Outra maneira para solucionar o caso exposto seria a revisão do aluguel, podendo ser ajuizada pelo Locador ou pelo Locatário, conforme o interesse, existem dois essenciais requisitos à propositura dessa ação. 
O primeiro requisito se baseia no fato de averiguar se o valor do aluguel está fora da realidade do mercado, seja um valor muito inferior ou muito superior ao que realmente vale. 
O segundo requisito impõe que o contrato esteja vigorando há, pelo menos, três anos, ou após três anos contados do último acordo de reajuste do aluguel realizado entre as partes, tendo a finalidade de adequá-lo ao valor de mercado. Isso porque a referida ação tem como fim ajustar uma situação econômica que apresenta alguma injustiça nas locações. 
Vale destacar que o artigo 68, inciso II da Lei nº 8.245/91 determina que se a ação for proposta pelo locador, “o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido”, e se a ação for proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. 
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: 
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: 
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não 
poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; 
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; 
Portanto, fica evidente que Antônio não deve seguir insistindo ao locatário que lhe pague o valor de R$2.500,00, tendo em vista que Antônio está cobrando esse reajuste no sétimo mês de vigência do contrato. 
Conseguiria esse reajuste no preço somente se houvesse um comum acordo entre Antônio e Henrique, tendo em vista o Artigo 18 da Lei Nº8.245/91 ou, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado com fundamento no Artigo 19 da Lei Nº8.245/91. 
 
Lei Nº8.245/91 
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. 
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.