Avaliação de Imóveis

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Avaliação
Acadêmico / Notas e Avaliações / Gabarito
Avaliação da Disciplina 
Disciplina: Avaliação de Imóveis (18834) 
Nota: 8.5 
Prova:
A caracterização de terrenos urbanos durante o processo de vistoria para a avaliação imobiliária deve considerar informações tanto do próprio terreno, como
aquelas resultantes da análise das condições da região (entorno).
 
Sobre as informações que podem ser levantadas durante a caracterização de terrenos, associe os seguintes itens:
I- Aspectos físicos.
II- Equipamento comunitário.
III- Uso e ocupação do solo.
 
( ) Área com formato retangular, dimensões 15x20 m e solo tipo argiloso.
( ) Edi�cações de até 15 pavimentos com recuo frontal de 3,0 m, laterais de 2,0 m e recuo de fundo de 5,0 m.
( ) Edi�cações municipais para atendimento à população (postos de saúde, creches, escolas de ensino médio).
 
Assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA: 
A) I – II – III. 
B) I – III – II. 
C) II – III – I.
D) III – I – II.
Os termos custo e preço de um bem normalmente são considerados de signi�cados semelhantes, muitas vezes confundidos quando avaliados sob o ponto de
vista do comprador, devendo, portanto, ser devidamente utilizados nos processos de avaliação imobiliária.
 
Sobre estas diferenças e o conceito de cada termo, analise as sentenças a seguir:
I- Custo é o montante pago ao vendedor em troca de um certo bem, podendo ser diferente do valor de mercado, conforme cada tipo de negociação.
II- A quantia de�nida para se efetuar a transação de um bem, um fruto ou direito é denominado de preço.
III- A de�nição do custo de reprodução de um bem pode ser utilizada como referência dentro da classi�cação dos bens tangíveis.
IV- O custo de reposição é determinado quando se deve estimar o desembolso para criar uma propriedade idêntica aos preços dos insumos em uma
determinada data.
 
Assinale a alternativa CORRETA: 
A) As alternativas II e IV estão corretas 
B) Apenas a alternativa II está correta 
C) Apenas a alternativa IV está correta
D) As alternativas II e III estão corretas 
O mercado imobiliário é amplo e dinâmico, proporcionando, assim, a atuação de diversos pro�ssionais, como por exemplo, os corretores de imóveis, que
devem desenvolver suas atividades conforme legislação especí�ca vigente.
 
Sobre as diretrizes estabelecidas na legislação, referente à atuação do corretor de imóveis, assinale a alternativa CORRETA:

A) Os corretores de imóveis devem ser possuidores de diploma de curso superior em gestão imobiliária (ou equivalente) e/ou de certi�cado de especialista
em avaliação imobiliária. 
B) O documento �nal resultante das atividades desenvolvidas devem contemplar avaliações exclusivamente sobre os registros de compra e venda de
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Avaliação �nalizada.
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B) O documento �nal, resultante das atividades desenvolvidas, devem contemplar avaliações exclusivamente sobre os registros de compra e venda de
imóveis.
C) O Certi�cado de Registro de Avaliador Imobiliário, documento que habilita as atividades do pro�ssional, tem validade por tempo indeterminado, salvo
casos de má fé.
D) O PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) é o documento elaborado previamente ao desenvolvimento das atividades e exclusivo no âmbito
de extrajudicial.
Uma das formas de quanti�car o custo de uma construção dentro do método de quanti�cação de custo é por meio de orçamentos detalhados, exigindo do
pro�ssional conhecimentos mais especí�cos de cada etapa da construção, em que a estimativa do valor �nal é feita item a item, como nos orçamentos
convencionais para a construção de novas edi�cações.
 
Sobre este tipo de orçamento, analise as sentenças a seguir:
 
I- Pode ser isento de vistoria in loco, pois o grau de detalhamento do orçamento atende às condições avaliatórias do método.
II- Quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra deverão ser considerados para a determinação do custo do bem.
III- Neste tipo de orçamento o BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) não é considerado, devendo se adotar apenas a depreciação do bem.
 
Assinale a alternativa CORRETA: 
A) As alternativas II e III estão corretas. 
B) Apenas a alternativa II está correta. 
C) As alternativas I e II estão corretas.
D) Apenas a alternativa III está correta.
O valor de um bem é determinado de acordo com o comportamento do mercado e de seus interessados, resultando na conhecida relação de oferta e procura.
Quando as curvas que representam seus comportamentos se cruzam em um único ponto, este é denominado de ponto de equilíbrio de mercado.
 
Com base neste conceito, assinale a alternativa CORRETA:  
A) O ponto de equilíbrio ocorre quando há a manifestação do poder público em restabelecer as transações de compra e venda dos imóveis, porém sem
obrigatoriedade de fazê-lo e com tempo hábil para as negociações.

B) O ponto de equilíbrio ocorre quando há a manifestação de interesse entre duas partes para efetuar uma transação de compra e venda de um imóvel, sem
obrigatoriedade de fazê-lo e com tempo hábil para as negociações. 
C) O ponto de equilíbrio ocorre quando há a manifestação de interesse da parte do comprador para efetuar a transação imobiliária, compensando a situação
de débito proporcionada ao vendedor, estabelecendo, para isso tempo hábil para as negociações.
D) O ponto de equilíbrio ocorre quando há a manifestação do poder público em restabelecer as transações de compra e venda dos imóveis, porém sem
obrigatoriedade de fazê-lo e estabelecendo prazos para as negociações. 
A perícia extrajudicial pode ser efetuada em algumas situações, como por exemplo, para a determinação dos valores de bens, direitos e haveres patrimoniais
para empresas, avaliação de negócios imobiliários, patrimônio de empresas, pagamento de indenizações ou ressarcimentos, entre outras possibilidades.
 
Sobre modalidade de perícia extrajudicial, assinale a alternativa CORRETA: 
A) É efetuada entre as partes envolvidas na esfera privada, de forma livre e espontânea, podendo torna-se judicial caso haja necessidade. 
B) É iniciada na esfera extrajudicial em comum acordo entre as partes e, sua conclusão ocorre na esfera judicial, com base em laudo de perito nomeado pelo
juiz. 
C) Realizada apenas fora do âmbito judicial, com a utilização de dados coletados durante a vistoria ao imóvel realizada pelo perito.
D) É realizada por perito nomeado por juiz, com tramitação extrajudicial, também conhecida no meio privado como “perícia amigável”.
A depreciação é de�nida como a perda de valor de um bem, devido a modi�cações em seu estado ou qualidade, podendo ser calculada de forma analítica,
como por exemplo, por meio da aplicação de um coe�ciente de depreciação, que considera sua idade e o seu estado de conservação. (ABNT, 2001, p. 4; ABNT,
2004a, p.15) .
 
Sobre os tipos de depreciação existentes em edi�cações, associe os seguintes itens:
I- Decrepitude.
II- Obsoletismo.
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Avaliação �nalizada.
III- Deterioração.
 
( ) Desgaste dos componentes da benfeitoria devido ao uso ou manutenção inadequados.
( ) Desgaste de partes constitutivas, devido ao envelhecimento natural, em condições normais de uso e manutenção.
( ) Momento em que há a necessidade de substituição de materiais antigos por correspondentes atuais ou quando tem-se a diminuição de capacidade da
estrutura cumprir sua função original.
 
Assinale a alternativa com a sequência CORRETA: 
A) III – II – I.
B) II – III – I.
C) III – I – II. 
D) I – II – III.
As primeiras atividades da avaliação de imóveis no mercado imobiliário foram registradas no século XIX, com a promulgação da Lei das Terras,
proporcionando, para a época, uma nova conjuntura ao setor.
Diante deste contexto, em relação a esta nova conjuntura no setor imobiliário, é correto a�rmar que:
A) As terras adquiriram maior valor devido à possibilidade de desenvolvimento de atividades de concessão como subdivisões de propriedades, devidoà
instituição da propriedade pública. 

B) As terras adquiriram maior valor devido à possibilidade de ganhos �nanceiros com aluguéis, arrendamentos, produção agrícola e vendas, devido à
instituição da propriedade particular.
C) As terras adquiriram maior valor devido à possibilidade de desenvolvimento de atividades de concessão como subdivisões de propriedades, devido à
instituição da propriedade particular.
D) As terras adquiriram maior valor devido à possibilidade de ganhos �nanceiros com aluguéis, arrendamentos, produção agrícola e vendas, devido à
instituição da propriedade pública. 
Os conceitos de valor utilizados no campo da avaliação imobiliária podem ser complementados por outras de�nições técnicas e econômicas importantes, que
podem auxiliar no desenvolvimento dos trabalhos do pro�ssional.
 
Sobre estes conceitos, classi�que V para as sentenças verdadeiras e F para as falsas:
 
( ) Quando governos ou entidades públicas precisam tomar propriedades privadas para uso público, como na construção de obras de infraestrutura, esta ação é
denominada de desapropriação.
( ) A obsolescência funcional é de�nida pelo desgaste e envelhecimento das estruturas de uma edi�cação, como quando surgem processos de oxidação e
rachaduras.
( ) O conjunto formado por terreno e edi�cações construídas sobre ele pode constituir o patrimônio físico de uma empresa.
( ) A capitalização é composta pela renda anual, acima de todas as despesas de operação, representando uma compensação razoável para os donos, devido
ao seu investimento na empresa, assumindo riscos e incertezas das operações.
 
Assinale a alternativa com a sequência CORRETA: 
A) V – V – V – F
B) F – F – V – F
C) V – F – F – F
D) V – F – V – F 
As glebas urbanizáveis ou terrenos urbanos são uma das primeiras aquisições no processo de execução de benfeitorias por parte de incorporadoras ou
construtoras. Neste momento, estas empresas devem possuir em mãos anteprojetos que servirão de referência para a tomada de decisão sobre a aquisição
destes imóveis.
 
Com base neste contexto, você foi contratado para efetuar a avaliação de um terreno urbano, com o objetivo de execução de um conjunto residencial de
edifícios de 4 pavimentos.A construtora contratante pretende determinar a viabilidade deste empreendimento. Diante disto, assinale a alternativa que apresenta
o método mais adequado a ser adotado.
A) Método comparativo direto de dados de mercado.
B) Método involutivo.
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Avaliação �nalizada.
B) Método involutivo. 
C) Método de capitalização de renda.
D) Método de reprodução do custo.
O método evolutivo é utilizado para a avaliação de imóveis quando suas características forem únicas e não existem dados de mercado em número su�ciente
para a aplicação somente do método comparativo direto de dados do mercado (ABNT, 2004a ).
 
De acordo com esta de�nição, avalie as asserções a seguir. O método evolutivo é considerado como uma combinação de métodos, sendo que o resultado é a
soma do valor do terreno e da estimativa de custo de reprodução das benfeitorias nele existentes, considerando ainda a in�uência do fator de comercialização.
 
                           PORQUE
 
O terreno é avaliado pelo método comparativo direto de dados de mercado ou pelo método involutivo, e as benfeitorias, pelo método comparativo direto de
custo ou pelo método da quanti�cação de custo.
 
Assinale a alternativa CORRETA:  
A) As duas asserções são proposições verdadeiras, e a segunda é uma justi�cativa correta da primeira. 
B) A primeira asserção é uma proposição verdadeira, e a segunda uma proposição falsa.
 C) As duas asserções são proposições verdadeiras, mas a segunda não é uma justi�cativa correta da primeira.
D) As duas asserções são proposições falsas. 
A complexidade do mercado imobiliário é grande, onde diversas variáveis atuam e interferem no preço �nal, gerando con�itos que di�cultam a comparação
direta entre diferentes unidades. Por isso, o conhecimento básico sobre a formação dos empreendimentos imobiliários é importante para o bom resultado das
avaliações e perícias.
 
De acordo com a descrição, analise as seguintes etapas de um empreendimento imobiliário:
I- Lançamento do empreendimento.
II- Execução de fundações e estruturas da edi�cação.
III- Estudo de viabilidade econômica.
IV- Elaboração dos projetos.
 
Assinale a alternativa com a sequência CORRETA:  
A) IV – III – I – II 
B) IV – I – II – III
C) I – II – III – IV
D) III – IV – II – I
A pintura é uma etapa da construção civil que tem por �nalidade proteger as edi�cações contra a ação de intempéries, além de valorizar ou desvalorizar os
imóveis, pois estão em contato direto com o usuário �nal, interferindo na sensação de bem-estar. 
 
Sobre a pintura e suas características nas edi�cações, analise as sentenças a seguir:
I- A falta de aderência entre a pintura e o substrato (parede) pode resultar em escamações.
II- Bolhas podem surgir em qualquer tipo de película de pintura.
III- Pinturas mal executadas podem apresentar problemas de �ssuras e trincas.
IV- Mesmo quando bem executadas, as pinturas não apresentam resistência à chuva.
 
Assinale a alternativa correta:  
A) Apenas a a�rmativa I está correta.
B) As a�rmativas III e IV estão corretas. 
C) Apenas a a�rmativa III está correta.
D) As a�rmativas I e III estão corretas
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Avaliação �nalizada.
D) As a�rmativas I e III estão corretas. 
No método comparativo direto de dados de mercado com tratamento por fatores, a amostra formada para efetuar a comparação com o imóvel avaliando
deverá ser homogeneizada, devendo-se determinar seus critérios de equivalência. Esta equivalência deve ser efetuada em relação ao próprio imóvel avaliando
ou em relação a um determinado paradigma adotado.
 
Quanto aos critérios para a equivalência da amostra, classi�que V para as sentenças verdadeiras e F para as falsas:
( ) Após a homogeneização, todos os dados deverão ser mantidos, mesmo aqueles que tenham comportamento discrepante.
( ) Para �ns de sigilo comercial, as fontes dos fatores utilizados na homogeneização deverão ser omitidos no trabalho avaliatório.
( ) Os fatores de homogeneização que provoquem aumento da heterogeneidade nos valores não deverão ser utilizados.
( ) O campo de arbítrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor máximo e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente utilizados no
tratamento, limitando-se a 10% em torno do valor calculado.
 
Assinale a alternativa com a sequência CORRETA: 
A) F – V – V – F.
 B) F – V – V – V.
C) F – F – V – F.
D) F – F – V – V. 
A atividade de avaliar e valorar imóveis demanda diversos tipos de conhecimentos e ferramentas, que podem ser in�uenciados por vários fatores que atuam no
próprio mercado imobiliário.
 
Sobre estes fatores que devem ser considerados na avaliação imobiliária, analise as sentenças a seguir:
I- Após determinado tempo de vida útil, os imóveis passam a apresentar características uniformes, possibilitando sua avaliação por amostragem.
II- Edi�cações iguais, executadas em diferentes terrenos urbanos, mas no mesmo município, devem ser avaliadas de forma idêntica.
III- O mercado imobiliário deve ser considerado de forma segmentada, como por exemplo, os segmentos de apartamentos, casas e escritórios.
IV- Diferente dos demais bens de consumo, os imóveis apresentam vida útil elevada, demandando, assim, manutenções preventivas ou corretivas.
 
Assinale a alternativa CORRETA: 
A) As alternativas II e III estão corretas. 
B) As alternativas I e II estão corretas.
C) Apenas a alternativa III está correta.
D) As alternativas III e IV estão corretas.
A identi�cação das variáveis do modelo no método comparativo de dados de mercado tem como referência os conceitos de estatística, e podem ser
classi�cadas em variáveis dependentes e independentes, conforme cada situação.
 
Sobre estas variáveis, analise as sentenças a seguir:
I- As variáveis dependentes são aquelas que in�uenciam o resultado, sendo ofator determinante, podendo ser manipulado pelo pro�ssional.
II- As variáveis independentes são aquelas utilizadas pelo pro�ssional para veri�car uma relação do fator com um fenômeno observado, como por exemplo, as
características físicas de área ou de localização (bairro, logradouro etc.).
III- Como exemplo de variável dependente pode-se citar o valor unitário de um bem expresso em unidades monetárias por m².
 
Assinale a alternativa CORRETA: 
A) Apenas a alternativa III está correta.
B) Apenas a alternativa II está correta. 
 C) As alternativas I e III estão corretas.
D) As alternativas II e III estão corretas. 
A perícia de imóveis é considerada uma atividade técnica que deve ser realizada por pro�ssional com quali�cação especí�ca, visando averiguar e esclarecer
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fatos, veri�cando o estado de um bem, apurando as causas que motivam determinado evento, avaliando custos, frutos ou direitos.
 
Sobre os tipos de perícias que podem ser realizadas, associe os seguintes itens:
I- Vistoria cautelar.
II- Reintegração de posse.
III- Usucapião.
 
(     ) Efetuada em casos de ocupação do imóvel por determinado tempo, devendo o perito de�nir o que é, de fato, usufruto do requerente.
(    ) Efetuada em imóveis vizinhos sob suspeita de riscos de danos durante a construção de imóveis novos.
(     ) Realizada quando há a necessidade de con�rmação de divisas com aquelas descritas nos documentos o�ciais, motivada por situação de expropriação.
 
Assinale a alternativa com a sequência CORRETA: 
A) III – I – II. 
B) I – II – III.
C) II – I – III.
D) II – III – I.
Durante a vistoria de imóveis, um dos pontos que pode ser observado refere-se à análise do uso e ocupação do solo onde se encontra o imóvel avaliando,
buscando efetuar projeções para o curto, médio e longo prazo, contribuindo para a atividade avaliatória.
 
Sobre a �nalidade da análise do uso e ocupação do solo, classi�que V para as sentenças verdadeiras e F para as falsas:
( ) Avalia o potencial construtivo da região do imóvel avaliando.
( ) Fornece informações sobre o transporte coletivo e sua ocupação dos logradouros.
( ) Avalia a taxa de ocupação resultante da construção de rede de águas pluviais.
( ) Fornece informações sobre a taxa de ocupação ou densidade demográ�ca da região.
 
Assinale a alternativa com a sequência CORRETA: 
A) V – V – F – V.
B) V – F – V – V.
C) V – F – F – V. 
D) F – F – F – V.
A avaliação e perícia de imóveis são atividades que devem ser realizadas por pro�ssionais capacitados tecnicamente, exigindo destes o conhecimento e
entendimento dos documentos reguladores vigentes.
 
Sobre as normas e legislação vigente que o pro�ssional deve seguir para a sua correta atuação, analise as sentenças a seguir:
 
I- As normas técnicas são documentos com base cientí�ca, cuja função é estabelecer regras uniformizadas para o mercado, protegendo produtores e
consumidores.
II- Em caso de não utilização das normas técnicas vigentes, o pro�ssional deverá provar que o produto ou resultado atende às condições e requisitos mínimos
de qualidade e segurança exigidos pelo consumidor.
III- De acordo com a legislação vigente, a atividade de avaliação imobiliária é exclusiva aos pro�ssionais de engenharia civil, arquitetura e os corretores de
imóveis, conforme cada conselho de classe.
IV- Em casos de perícias judiciais, apenas os pro�ssionais inscritos no CREA podem atuar, conforme estabelece o Código de Processo Civil (CPC).
 
Assinale a alternativa CORRETA: 
A) As alternativas I e III estão corretas.
B) As alternativas I e II estão corretas. 
C) Apenas a alternativa III está correta.
D) As alternativas III e IV estão corretas.
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Os imóveis, em algumas situações, podem apresentar benfeitorias, como as edi�cações, que deverão fazer parte da composição da avaliação imobiliária.
Durante a etapa de vistoria estas edi�cações devem ser inspecionadas de forma criteriosa, visando identi�car algum tipo de manifestação patológica que pode
prejudicar o desempenho da edi�cação.
 
Sobre as manifestações patológicas que podem surgir em edi�cações, assinale a alternativa CORRETA:
A) Ocorrem quando atingem a vida útil de projeto, determinada por condições de mau uso da edi�cação, desvalorização do imóvel e obsolescência
funcional. 

B) Ocorrem quando o nível de desempenho da edi�cação está abaixo do mínimo especi�cado, que pode ter como origem em falhas de detalhamento na
etapa de projeto. 
C) Ocorrem quando o nível de desempenho da edi�cação está abaixo do mínimo especi�cado, tendo como origem exclusivamente a ação de fatores
biológicos e ação das intempéries.
D) São identi�cadas apenas durante a avaliação imobiliária, na etapa de vistoria, sendo originadas devido à desvalorização do imóvel e obsolescência
funcional após o seu tempo de vida útil.
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