AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Prévia do material em texto

PÓS EM GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 
Avaliação de Imóveis 
 
1) Os conceitos de valor utilizados no campo da avaliação imobiliária podem ser 
complementados por outras definições técnicas e econômicas importantes, que podem auxiliar 
no desenvolvimento dos trabalhos do profissional. 
 
Sobre estes conceitos, classifique V para as sentenças verdadeiras e F para as falsas: 
 
( ) Quando governos ou entidades públicas precisam tomar propriedades privadas para uso 
público, como na construção de obras de infraestrutura, esta ação é denominada de 
desapropriação. 
( ) A obsolescência funcional é definida pelo desgaste e envelhecimento das estruturas de uma 
edificação, como quando surgem processos de oxidação e rachaduras. 
( ) O conjunto formado por terreno e edificações construídas sobre ele pode constituir o 
patrimônio físico de uma empresa. 
( ) A capitalização é composta pela renda anual, acima de todas as despesas de operação, 
representando uma compensação razoável para os donos, devido ao seu investimento na 
empresa, assumindo riscos e incertezas das operações. 
 
Assinale a alternativa com a sequência CORRETA: 
 
A) V – F – V – F 
 
B) V – V – V – F 
 
C) V – F – F – F 
 
D) F – F – V – F 
 
2) Para que uma plataforma de comércio eletrônico possa ser considerada confiável, 
garantindo que as exigências do mercado sejam atendidas, empresas que atuam nesse meio 
precisam investir no desenvolvimento de alguns elementos da sua estrutura de 
funcionamento. 
 
Sabendo disso, assinale a alternativa que melhor representa alguns desses elementos: 
 
A) Estruturas prediais e espaços físicos de vendas. 
 
B) Tecnologias e ferramentas de medição. 
 
C) Veículos para transporte de grandes volumes. 
 
D) Capacitação das equipes de vendas. 
 
3) A atividade de avaliar e valorar imóveis demanda diversos tipos de conhecimentos e 
ferramentas, que podem ser influenciados por vários fatores que atuam no próprio mercado 
imobiliário. 
 
Sobre estes fatores que devem ser considerados na avaliação imobiliária, analise as sentenças 
a seguir: 
I- Após determinado tempo de vida útil, os imóveis passam a apresentar características 
uniformes, possibilitando sua avaliação por amostragem. 
II- Edificações iguais, executadas em diferentes terrenos urbanos, mas no mesmo município, 
devem ser avaliadas de forma idêntica. 
III- O mercado imobiliário deve ser considerado de forma segmentada, como por exemplo, os 
segmentos de apartamentos, casas e escritórios. 
IV- Diferente dos demais bens de consumo, os imóveis apresentam vida útil elevada, 
demandando, assim, manutenções preventivas ou corretivas. 
 
Assinale a alternativa CORRETA: 
 
A) As alternativas III e IV estão corretas. 
 
B) As alternativas I e II estão corretas. 
 
C) As alternativas II e III estão corretas. 
 
D) Apenas a alternativa III está correta. 
 
4) As glebas urbanizáveis ou terrenos urbanos são uma das primeiras aquisições no processo 
de execução de benfeitorias por parte de incorporadoras ou construtoras. Neste momento, 
estas empresas devem possuir em mãos anteprojetos que servirão de referência para a tomada 
de decisão sobre a aquisição destes imóveis. 
 
Com base neste contexto, você foi contratado para efetuar a avaliação de um terreno urbano, 
com o objetivo de execução de um conjunto residencial de edifícios de 4 pavimentos.A 
construtora contratante pretende determinar a viabilidade deste empreendimento. Diante 
disto, assinale a alternativa que apresenta o método mais adequado a ser adotado. 
 
A) Método de reprodução do custo. 
 
B) Método involutivo. 
 
C) Método comparativo direto de dados de mercado. 
 
D) Método de capitalização de renda. 
 
 
5) Business-to-business, ou B2B, é uma expressão da língua inglesa para definir as relações 
comerciais estabelecidas entre as empresas. Nesse contexto, analise as sentenças que seguem: 
 
I - O comércio B2B é caracterizado pela forma em que o consumidor final tem acesso à 
aquisição de produtos diretamente de seus fabricantes. 
II - No B2B ocorrem transações entre empresas, realizadas eletronicamente, por algum tipo de 
rede de comunicação. 
III - A forma de comércio eletrônico denominada B2B pode também ser realizada fora dos 
ambientes de tecnologias de comunicação, utilizando os recursos eletrônicos apenas como 
suporte na condução da transação. 
 
Assinale a alternativa que apresenta a resposta correta: 
 
A) As sentenças I e II estão corretas. 
 
B) As sentenças I, II e III estão corretas. 
 
C) As sentenças II e III estão corretas. 
 
D) As sentenças I e III estão corretas. 
 
 
6) A caracterização de terrenos urbanos durante o processo de vistoria para a avaliação 
imobiliária deve considerar informações tanto do próprio terreno, como aquelas resultantes 
da análise das condições da região (entorno). 
 
Sobre as informações que podem ser levantadas durante a caracterização de 
terrenos, associe os seguintes itens: 
I- Aspectos físicos. 
II- Equipamento comunitário. 
III- Uso e ocupação do solo. 
 
( ) Área com formato retangular, dimensões 15x20 m e solo tipo argiloso. 
( ) Edificações de até 15 pavimentos com recuo frontal de 3,0 m, laterais de 2,0 m e recuo de 
fundo de 5,0 m. 
( ) Edificações municipais para atendimento à população (postos de saúde, creches, escolas de 
ensino médio). 
 
Assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA: 
 
A) III – I – II. 
 
B) I – III – II. 
 
C) I – II – III. 
 
D) II – III – I. 
 
 
7) Business-to-consumer, ou B2C, é uma modalidade de comércio eletrônico que ocorre 
diretamente entre as empresas (produtoras, vendedoras ou prestadoras de serviços) e o 
consumidor final. Isso posto, assinale a seguir a alternativa que indica um problema 
frequentemente enfrentado nesse meio: 
 
A) O ajuste à legislação ambiental vigente. 
 
B) A dificuldade na contratação de profissionais de vendas. 
 
C) A sincronia e segurança do sistema logístico de entregas. 
 
D) A falta de espaço para estocagem de mercadorias. 
 
 
8) Os imóveis, em algumas situações, podem apresentar benfeitorias, como as edificações, que 
deverão fazer parte da composição da avaliação imobiliária. Durante a etapa de vistoria estas 
edificações devem ser inspecionadas de forma criteriosa, visando identificar algum tipo de 
manifestação patológica que pode prejudicar o desempenho da edificação. 
 
Sobre as manifestações patológicas que podem surgir em edificações, assinale a alternativa 
CORRETA: 
 
A) Ocorrem quando atingem a vida útil de projeto, determinada por condições de mau uso da 
edificação, desvalorização do imóvel e obsolescência funcional. 
 
B) Ocorrem quando o nível de desempenho da edificação está abaixo do mínimo 
especificado, que pode ter como origem em falhas de detalhamento na etapa de 
projeto. 
 
C) Ocorrem quando o nível de desempenho da edificação está abaixo do mínimo especificado, 
tendo como origem exclusivamente a ação de fatores biológicos e ação das intempéries. 
 
D) São identificadas apenas durante a avaliação imobiliária, na etapa de vistoria, sendo 
originadas devido à desvalorização do imóvel e obsolescência funcional após o seu tempo de 
vida útil. 
 
 
9) As primeiras atividades da avaliação de imóveis no mercado imobiliário foram registradas 
no século XIX, com a promulgação da Lei das Terras, proporcionando, para a época, uma nova 
conjuntura ao setor. 
Diante deste contexto, em relação a esta nova conjuntura no setor imobiliário, é correto 
afirmar que: 
 
A) As terras adquiriram maior valor devido à possibilidade de ganhos financeiros com 
aluguéis, arrendamentos, produção agrícola e vendas, devido à instituição da 
propriedade particular. 
 
B) As terras adquiriram maior valor devido à possibilidade de desenvolvimento de atividades 
de concessão como subdivisões de propriedades, devido à instituição da propriedade pública. 
 
C) As terras adquiriram maior valor devido à possibilidade de desenvolvimento de atividades 
de concessão como subdivisões de propriedades,devido à instituição da propriedade 
particular. 
 
D) As terras adquiriram maior valor devido à possibilidade de ganhos financeiros com 
aluguéis, arrendamentos, produção agrícola e vendas, devido à instituição da propriedade 
pública. 
 
 
10) O valor de um bem é determinado de acordo com o comportamento do mercado e de seus 
interessados, resultando na conhecida relação de oferta e procura. Quando as curvas que 
representam seus comportamentos se cruzam em um único ponto, este é denominado de 
ponto de equilíbrio de mercado. 
 
Com base neste conceito, assinale a alternativa CORRETA: 
 
A) O ponto de equilíbrio ocorre quando há a manifestação de interesse da parte do comprador 
para efetuar a transação imobiliária, compensando a situação de débito proporcionada ao 
vendedor, estabelecendo, para isso tempo hábil para as negociações. 
 
B) O ponto de equilíbrio ocorre quando há a manifestação do poder público em restabelecer as 
transações de compra e venda dos imóveis, porém sem obrigatoriedade de fazê-lo e 
estabelecendo prazos para as negociações. 
 
C) O ponto de equilíbrio ocorre quando há a manifestação do poder público em restabelecer as 
transações de compra e venda dos imóveis, porém sem obrigatoriedade de fazê-lo e com 
tempo hábil para as negociações. 
 
D) O ponto de equilíbrio ocorre quando há a manifestação de interesse entre duas 
partes para efetuar uma transação de compra e venda de um imóvel, sem 
obrigatoriedade de fazê-lo e com tempo hábil para as negociações. 
 
 
11) Uma das formas de quantificar o custo de uma construção dentro do método de 
quantificação de custo é por meio de orçamentos detalhados, exigindo do profissional 
conhecimentos mais específicos de cada etapa da construção, em que a estimativa do valor 
final é feita item a item, como nos orçamentos convencionais para a construção de novas 
edificações. 
 
Sobre este tipo de orçamento, analise as sentenças a seguir: 
 
I- Pode ser isento de vistoria in loco, pois o grau de detalhamento do orçamento atende às 
condições avaliatórias do método. 
II- Quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra deverão ser considerados para a 
determinação do custo do bem. 
III- Neste tipo de orçamento o BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) não é considerado, 
devendo se adotar apenas a depreciação do bem. 
 
Assinale a alternativa CORRETA: 
 
A) As alternativas II e III estão corretas. 
 
B) Apenas a alternativa II está correta. 
 
C) Apenas a alternativa III está correta. 
 
D) As alternativas I e II estão corretas. 
 
 
12) Os termos custo e preço de um bem normalmente são considerados de significados 
semelhantes, muitas vezes confundidos quando avaliados sob o ponto de vista do comprador, 
devendo, portanto, ser devidamente utilizados nos processos de avaliação imobiliária. 
 
Sobre estas diferenças e o conceito de cada termo, analise as sentenças a seguir: 
I- Custo é o montante pago ao vendedor em troca de um certo bem, podendo ser diferente do 
valor de mercado, conforme cada tipo de negociação. 
II- A quantia definida para se efetuar a transação de um bem, um fruto ou direito é 
denominado de preço. 
III- A definição do custo de reprodução de um bem pode ser utilizada como referência dentro 
da classificação dos bens tangíveis. 
IV- O custo de reposição é determinado quando se deve estimar o desembolso para criar uma 
propriedade idêntica aos preços dos insumos em uma determinada data. 
 
Assinale a alternativa CORRETA: 
 
A) Apenas a alternativa II está correta 
 
B) Apenas a alternativa IV está correta 
 
C) As alternativas II e IV estão corretas 
 
D) As alternativas II e III estão corretas 
 
 
13) A sustentabilidade empresarial pode dar abertura a novos negócios. Conciliar o avanço 
econômico às questões sociais e de preservação ambiental pode gerar bons resultados quando 
à imagem e à reputação das empresas, além de contribuir para o crescimento e estabilidade 
dos negócios. Com base nessa ideia, analise as sentenças a seguir: 
 
I – O desenvolvimento sustentável pode ser visto ainda como uma oportunidade para novos 
negócios. 
II – A melhoria das condições de sustentabilidade pode ser tratada como oportunidades de 
negócios. 
III – Gastos com adequação ambiental não agregam valor aos produtos fabricados por uma 
empresa. 
 
Assinale a alternativa que apresenta a resposta correta: 
 
A) As sentenças I, II e III estão corretas. 
 
B) As sentenças I e III estão corretas. 
 
C) As sentenças I e II estão corretas. 
 
D) As sentenças II e III estão corretas. 
 
 
14) A perícia de imóveis é considerada uma atividade técnica que deve ser realizada por 
profissional com qualificação específica, visando averiguar e esclarecer fatos, verificando o 
estado de um bem, apurando as causas que motivam determinado evento, avaliando custos, 
frutos ou direitos. 
 
Sobre os tipos de perícias que podem ser realizadas, associe os seguintes itens: 
I- Vistoria cautelar. 
II- Reintegração de posse. 
III- Usucapião. 
 
( ) Efetuada em casos de ocupação do imóvel por determinado tempo, devendo o perito 
definir o que é, de fato, usufruto do requerente. 
( ) Efetuada em imóveis vizinhos sob suspeita de riscos de danos durante a construção de 
imóveis novos. 
( ) Realizada quando há a necessidade de confirmação de divisas com aquelas descritas nos 
documentos oficiais, motivada por situação de expropriação. 
 
Assinale a alternativa com a sequência CORRETA: 
 
A) II – I – III. 
 
B) I – II – III. 
 
C) III – I – II. 
 
D) II – III – I. 
 
 
15) A avaliação e perícia de imóveis são atividades que devem ser realizadas por profissionais 
capacitados tecnicamente, exigindo destes o conhecimento e entendimento dos documentos 
reguladores vigentes. 
 
Sobre as normas e legislação vigente que o profissional deve seguir para a sua correta atuação, 
analise as sentenças a seguir: 
 
I- As normas técnicas são documentos com base científica, cuja função é estabelecer regras 
uniformizadas para o mercado, protegendo produtores e consumidores. 
II- Em caso de não utilização das normas técnicas vigentes, o profissional deverá provar que o 
produto ou resultado atende às condições e requisitos mínimos de qualidade e segurança 
exigidos pelo consumidor. 
III- De acordo com a legislação vigente, a atividade de avaliação imobiliária é exclusiva aos 
profissionais de engenharia civil, arquitetura e os corretores de imóveis, conforme cada 
conselho de classe. 
IV- Em casos de perícias judiciais, apenas os profissionais inscritos no CREA podem atuar, 
conforme estabelece o Código de Processo Civil (CPC). 
 
Assinale a alternativa CORRETA: 
 
A) As alternativas I e II estão corretas. 
 
B) As alternativas I e III estão corretas. 
 
C) As alternativas III e IV estão corretas. 
 
D) Apenas a alternativa III está correta. 
 
 
16) A perícia extrajudicial pode ser efetuada em algumas situações, como por exemplo, para a 
determinação dos valores de bens, direitos e haveres patrimoniais para empresas, avaliação de 
negócios imobiliários, patrimônio de empresas, pagamento de indenizações ou ressarcimentos, 
entre outras possibilidades. 
 
Sobre modalidade de perícia extrajudicial, assinale a alternativa CORRETA: 
 
A) Realizada apenas fora do âmbito judicial, com a utilização de dados coletados durante a 
vistoria ao imóvel realizada pelo perito. 
 
B) É realizada por perito nomeado por juiz, com tramitação extrajudicial, também conhecida 
no meio privado como “perícia amigável”. 
 
C) É efetuada entre as partes envolvidas na esfera privada, de forma livre e espontânea, 
podendo torna-se judicial caso haja necessidade. 
 
D) É iniciada na esfera extrajudicial em comum acordo entre as partes e, sua conclusão ocorre 
na esfera judicial, com base em laudo de perito nomeado pelo juiz. 
 
 
17) Durante a vistoria de imóveis, um dos pontos que pode ser observado refere-se à análise 
do uso e ocupação do solo onde se encontra o imóvel avaliando, buscando efetuarprojeções 
para o curto, médio e longo prazo, contribuindo para a atividade avaliatória. 
 
Sobre a finalidade da análise do uso e ocupação do solo, classifique V para as sentenças 
verdadeiras e F para as falsas: 
( ) Avalia o potencial construtivo da região do imóvel avaliando. 
( ) Fornece informações sobre o transporte coletivo e sua ocupação dos logradouros. 
( ) Avalia a taxa de ocupação resultante da construção de rede de águas pluviais. 
( ) Fornece informações sobre a taxa de ocupação ou densidade demográfica da região. 
 
Assinale a alternativa com a sequência CORRETA: 
 
A) V – F – V – V. 
 
B) V – V – F – V. 
 
C) F – F – F – V. 
 
D) V – F – F – V. 
 
 
18) A complexidade do mercado imobiliário é grande, onde diversas variáveis atuam e 
interferem no preço final, gerando conflitos que dificultam a comparação direta entre 
diferentes unidades. Por isso, o conhecimento básico sobre a formação dos empreendimentos 
imobiliários é importante para o bom resultado das avaliações e perícias. 
 
De acordo com a descrição, analise as seguintes etapas de um empreendimento imobiliário: 
I- Lançamento do empreendimento. 
II- Execução de fundações e estruturas da edificação. 
III- Estudo de viabilidade econômica. 
IV- Elaboração dos projetos. 
 
Assinale a alternativa com a sequência CORRETA: 
 
A) III – IV – II – I 
 
B) I – II – III – IV 
 
C) IV – I – II – III 
 
D) IV – III – I – II 
 
 
19) O mercado imobiliário é amplo e dinâmico, proporcionando, assim, a atuação de diversos 
profissionais, como por exemplo, os corretores de imóveis, que devem desenvolver suas 
atividades conforme legislação específica vigente. 
 
Sobre as diretrizes estabelecidas na legislação, referente à atuação do corretor de imóveis, 
assinale a alternativa CORRETA: 
 
A) Os corretores de imóveis devem ser possuidores de diploma de curso superior em 
gestão imobiliária (ou equivalente) e/ou de certificado de especialista em avaliação 
imobiliária. 
 
B) O PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) é o documento elaborado 
previamente ao desenvolvimento das atividades e exclusivo no âmbito de extrajudicial. 
 
C) O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário, documento que habilita as atividades do 
profissional, tem validade por tempo indeterminado, salvo casos de má fé. 
 
D) O documento final, resultante das atividades desenvolvidas, devem contemplar avaliações 
exclusivamente sobre os registros de compra e venda de imóveis. 
 
 
20) A pintura é uma etapa da construção civil que tem por finalidade proteger as edificações 
contra a ação de intempéries, além de valorizar ou desvalorizar os imóveis, pois estão em 
contato direto com o usuário final, interferindo na sensação de bem-estar. 
 
Sobre a pintura e suas características nas edificações, analise as sentenças a seguir: 
I- A falta de aderência entre a pintura e o substrato (parede) pode resultar em escamações. 
II- Bolhas podem surgir em qualquer tipo de película de pintura. 
III- Pinturas mal executadas podem apresentar problemas de fissuras e trincas. 
IV- Mesmo quando bem executadas, as pinturas não apresentam resistência à chuva. 
 
Assinale a alternativa correta: 
 
A) Apenas a afirmativa I está correta. 
 
B) As afirmativas III e IV estão corretas. 
 
C) Apenas a afirmativa III está correta. 
 
D) As afirmativas I e III estão corretas.