Direito de Vizinhança em Condomínios Edilícios

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Direito de Vizinhança em
Condomínios Edilícios
cartilha orientativa
Universidade São Judas Tadeu - USJT
Campus Jabaquara
 
Curso de Direito
7º semestre
 
Turma: DIR1AN-JBC
 
 
Bens, posse e propriedade
 
Professores:
Jairo Postal Junior
Luciana Chiavoloni de Andrade Jardim
 
Alunas:
Amanda Soares Tenório - 818121784
Luciana Thomaz e Silva - 818130333
Mariana Carrasco Bueno - 818122453
Patrícia Gala Grego Garcia- 818147498
 
2021/1
A LU
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Sumário
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Glossário
Natureza jurídica: conceito que busca explicar o princípio ou a essência de
um instituto jurídico, ou seja, de uma medida, situação ou um fato que
existe no Direito. 
Instituto jurídico: termo utilizado pelo Direito para denotar que
determinada situação, medida, condição ou fato é algo tão especial para
a vida em sociedade 
Grande notícia: Juridicamente falando, talvez não!
Na verdade, condomínio é definido, juridicamente como “o direito real de
propriedade exercido comumente por mais de uma pessoa sobre o
mesmo objeto” [1]. Está regulado nos artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil
(CC) e abrange a propriedade sobre quaisquer bens móveis e/ou
imóveis.
Você reside em um condomínio?
Condomínio Edilício
 
Os artigos 1.331 a 1.358 do CC regulam os CONDOMÍNIOS EDILICIOS,
que são bens exclusivamente imóveis; residenciais, comerciais ou
mistos; que podem ser verticais (edifícios) ou horizontais e que sçao 
definidos como "o conjunto de propriedades exclusivas em uma
edificação considerada unitária, com áreas comuns que se vinculam
às unidades autônomas " [x2]. 
Em condomínios edilícios, os proprietários - pessoas físicas ou
jurídicas que, dentro dos limites normativos, podem usar, gozar e
dispor do seu bem, assim como reivindicá-lo de quem injustamente
o detenha [x3] - têm o direito ao uso exclusivo da sua parte
autônoma (apartamento, casa, escritório, sala, loja, garagem e etc.),
e também das partes de uso comum (hall de entrada, elevadores,
playground, piscina e etc.).
 Propriedade
Maria Helena Diniz define a propriedade como sendo “o direito que a
pessoa física
ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar, dispor de
um
bem corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem
injustamente
o detenha”.44
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade
exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas
frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente
por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não
poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao
condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. 
§ 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso
ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos,
não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3 o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma
fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada
em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do
condomínio. 
§ 4 o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao
logradouro público.
§ 5 o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição
contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo
constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
 ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. 
De olho na lei
O que praticamente toda residência tem em comum é a presença de
um vizinho. A relação pode ser boa ou ter vários problemas e, por isso, a
lei veio delimitar e prever os direitos de cada um. Por isso, os direitos de
vizinhança estão presentes nos arts. 1277 a 1313 do Código Civil e Estatuto
da Cidade.
Por conta do desenvolvimento dos centros urbanos, tendo em vista a
crescente aglomeração de moradias, nasceu a necessidade do Estado
intervir e regular a vida em vizinhança, se limitando assim as amplas
faculdades que o proprietário possuía frente ao seu bem pelo direito de
vizinhança, se ocupando esse da organização dos espaços. 
As limitações provenientes dos direitos de vizinhança, as quais tratam de
tolerância e abstinência, restringem o exercício do direito da propriedade
no intuito de propiciar a coexistência dos demais direitos e interesses
particulares, contribuindo, para tanto, o indivíduo se ver como integrante
do meio social e compreender os efeitos que surtem da observância do
que está posta nas normas.
Direito de Vizinhança
“A Convenção e o Regimento Interno são essenciais para que todos
saibam até onde podem ir e respeitem o limite que gera o respeito e o
bom senso na rotina de todos”
A ordem depois das leis são, respectivamente, a Convenção e o
Regimento Interno. Souza revela que o diálogo é a base de todas as
normas e regras de um condomínio. “A maioria dos conflitos são
resolvidos quando as duas partes utilizam o bom senso para avaliar o
que está certo ou errado e quem não está cedendo para solucionar o
problema. Meu limite termina onde começa a liberdade do meu vizinho.
Esse é o lema da boa convivência em qualquer lugar no mundo”, conclui.
A convenção é lei interna dentro do condomínio, sendo utilizada para
conduzir o convívio entre os condôminos, uso das áreas comuns e
exclusivas, bem como previsão dos direitos e deveres dos condôminos.
Cumpre ainda mencionar que também estarão sujeitos às normas
previstas na convenção condominial, o herdeiro, cessionário, inquilino,
comprador, ainda que defendam seu não conhecimento.
Caio Mario da Silva Pereira, por sua vez esclarece que:
Convenção e Regime Interno
“(...) dada a sua própria natureza, as regras de
comportamento de cada edifício têm sentido normativo.
Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos
que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que
eventualmente (...)”
 “se define como a manifestação de vontade dotada de
força obrigatória e apta a pautar um comportamento
individual”.
Regimento
Convenção
Condomínio AXZ
A discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, com seus limites entre unidades, além das partes comuns;
A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
O fim a que as unidades se destinam (residencial ou comercial).
A forma de administração;
A competência das assembleias, forma de convocação e quórum
exigido para as deliberações;
As sanções a que estão sujeitos os condôminos;
A Convenção não pode ter itens que contrariem as leis municipais,
estaduais e federais.
Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a
assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio.
Não é necessário convocar Assembleia para colher as assinaturas ou
ratificar a decisão, quando se realiza pela primeira vez a Convenção,
geralmente feita pelas construtoras;
Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação de
titulares de 2/3 das frações ideais, em Assembleia.
Documento individual de cada condomínio que são regula direitos,
deveres e todoas as regras internas que deverão ser seguidas por todos
os condôminos. 
Alguns assuntos que devem ser estipulados na convenção são:
A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas ordináriase extraordinárias do
condomínio, inclusive o fundo-de-reserva, que se encaixa entre as
últimas;
Convenção
Acerca da aprovação da convenção, o artigo 1.333, do Código Civil,
prevê que deverá ser aprovada em assembleia geral, por aprovação
de no mínimo dois terços das frações ideais. In verbis:
“A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita
pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se,
desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades,
ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”
Já o artigo 1.334 estabelece os assuntos a serem previstos na
convenção:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições
dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias
do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e
quórum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
Quanto ao registro em cartório, o parágrafo único do artigo 1.333, do
Código Civil, prescreve que para ser oponível contra terceiros, a
convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de
Registro de Imóveis da circunscrição relativa ao edifício.
Nesse mesmo diapasão, prevê a súmula 260 do STJ: “A convenção de
condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as
relações entre os condôminos”.
De olho na lei
Este documento também é individual de cada condomínio e é
elaborado para estipular regras quanto ao modo que as coisas e
serviços comuns deverão utilizados.
Regula as Regras de Convivência no Condomínio.
Nele constam as normas de conduta que moradores, visitantes e
funcionários devem respeitar, para garantir a boa convivência no
condomínio (por exemplo, as regras para o uso das áreas comuns,
como piscina e salão de festas). Pelo novo Código Civil, o regulamento
não deve mais ser um documento apartado da convenção, mas fazer
parte dela. Anteriormente as alterações no regulamento também
precisavam da aprovação de 2/3 dos condôminos.
Com a edição da Lei 10.931/04, que alterou o artigo 1.351 do NCC, não
mais se exige o quórum especial de dois terços dos condôminos para
alteração do RI, permanece esta obrigatoriedade apenas para mudança
da Convenção do Condomínio.
Regimento Interno
Embora a convenção e no regulamento interno dos
condomínios edilícios poderem estabelecer deveres para os
seus condôminos, o Código Civil determinou em seu art. 1336
alguns deveres que devem ser cumpridos por todos os
condôminos de condomínios edilícios.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
De olho na lei
Deveres e Punições
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - TAXAS CONDOMINIAIS -
DEVER - CONDÔMINO - ART. 1.336 DO CÓDIGO CIVIL. - É dever do
condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de
sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção
condominial (CC/2002, art. 1.336, I).
(TJ-MG - AC: 10000205750359001 MG, Relator: Ramom Tácio, Data de
Julgamento: 17/03/2021, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de
Publicação: 22/03/2021)
De olho na lei
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRAS. ALTERAÇÃO DA FINALIDADE DAS GARAGENS
PARA APARTAMENTO RESIDENCIAL. FALTA DE AUTORIZAÇÃO PELA ASSEMBLÉIA GERAL.
VIOLAÇÃO DAS REGRAS ESTABELECIDAS NA CONVENÇÃO. ART. 1. 336, II e IV, DO CC. ART. 10
DA LEI Nº 4.591/64. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. DEMOLIÇÃO. No caso, os
elementos probatórios trazidos ao feito conduzem à conclusão que os condôminos
edificaram nas garagens, sem autorização assemblear, alterando a sua finalidade para
apartamentos, destinados à locação. Demolição que se impõe, pois, no direito real edilício,
não prevalece o interesse individual dos condôminos, mas a sujeição de uma comunidade
ao regime jurídico instituído pela convenção e demais legislação pertinente. Art. 6º, § 1º, da
Convenção; art. 1.336, II e IV, do CC e 10 da lei nº 4.591/64. Sentença mantida. APELAÇÃO
DESPROVIDA.
(TJ-RS - AC: 70031646730 RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Data de
Julgamento: 11/08/2010, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 23/08/2010)
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
CONDOMÍNIO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER JULGADA PROCEDENTE –
INSTALAÇÃO DE APARELHO DE AR CONDICIONADO COM ALTERAÇÃO DA FACHADA
EXTERNA -CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE VEDA EXPRESSAMENTE A ALTERAÇÃO DA
FACHADA – INTERESSE DE AGIR DO CONDOMÍNIO QUE É EVIDENTE – SITUAÇÕES
ENVOLVENDO OUTROS CONDÔMINOS, QUE NÃO CONVALIDAM A ALTERAÇÃO INDEVIDA
- SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida.
(TJ-SP - AC: 10064460220188260477 SP 1006446-02.2018.8.26.0477, Relator:
Jayme Queiroz Lopes, Data de Julgamento: 26/09/2019, 36ª Câmara de Direito
Privado, Data de Publicação: 27/09/2019)
 
De olho na lei
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não
as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA. ALTERAÇÃO DE DESTINAÇÃO DE UNIDADE
CONDOMINIAL. PROCEDÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. Procede a ação cominatória
ajuizada contra condômino, para compeli-lo a manter a destinação
exclusivamente comercial da loja de sua propriedade, locada a pessoa que vem
mantendo ocupação mista do imóvel (comercial e residencial), em descompasso
com as normas condominiais. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº
70053920799, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Eugênio Facchini Neto, Julgado em 23/04/2013)
(TJ-RS - AC: 70053920799 RS, Relator: Eugênio Facchini Neto, Data de Julgamento:
23/04/2013, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do
dia 25/04/2013)
 
Animais no Condomínio
“É proibido proibir”. Nenhuma convenção pode proibir a permanência de
animais nas unidades autônomas, ou seja, no interior dos apartamentos,
pois estaria violando o direito de propriedade e a liberdade individual de
cada pessoa em utilizar a sua área privativa de acordo com seus
interesses. Mas as convenções podem RESTRINGIR a FORMA como os
animais deverão ser mantidos no condomínio.
Saliente-se que essa restrição deve-se limitar às áreas de uso comum.
Por exemplo, a convenção condominial pode estabelecer que os animais
não podem circular nas áreas comuns do condomínio, que devem
transitar apenas pelo elevador de serviço, sempre com guia, que devem
utilizar focinheira quando circularem nas dependências do condomínio,
etc. Não pode, contudo, proibir a permanência dos animais dentro dos
apartamentos 
IRECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ANIMAIS. CONVENÇÃO. REGIMENTO INTERNO.
 PROIBIÇÃO. FLEXIBILIZAÇÃO. POSSIBILIDADE.
 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de
Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode impedir a criação
de animais de qualquer espécie em unidades autônomas do condomínio.
 3. Se a convenção não regular a matéria, o condômino pode criar animais em sua
unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos arts. 1.336, IV, do
CC/2002 e 19 da Lei nº 4.591/1964.
4. Se a convenção veda apenas a permanência de animais causadores de incômodos
aos demais moradores, a norma condominial não apresenta, de plano, nenhuma
ilegalidade.
 5. Se a convenção proíbe a criação e a guarda de animais de quaisquer espécies, a
restrição pode se revelar desarrazoada, haja vista determinados animais não
apresentarem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos
frequentadores ocasionais do condomínio.
 6. Na hipótese, a restriçãoimposta ao condômino não se mostra legítima, visto que
condomínio não demonstrou nenhum fato concreto apto a comprovar que o animal
(gato) provoque prejuízos à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais
moradores.
 7. Recurso especial provido.
(REsp 1783076/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
14/05/2019, DJe 24/05/2019)
 
De olho na lei
Concômino Antissocial
Art. 1337. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os
demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Alterações estruturais amplas em sua unidade, que poderiam colocar
em risco a edificação e os habitantes;
Tráfico de entorpecentes ou de animais silvestres;
Ensaio de bandas e barulhos que excedam o ruído tolerável;
Atentado violento ao pudor;
Guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação
humana etc.
É o condômino que gera desconformidade na coabitação com os demais
condôminos ou possuidores, prejudicando ou colocando em risco os
demais condôminos. É preciso que o ato praticado por ele, além de causar
mal-estar ou constrangimento aos demais, não seja isolado, mas repetido
diversas vezes. A lei brasileira se limita à aplicação de multa como forma
de punição.
Algumas atitudes que podem ser consideradas antissociais são:
Obs.: o não pagamento de taxas condominiais por si não é considerado
uma conduta antissocial.
O indicado para os casos em que as multas não funcionam é o
condomínio ingressar com uma ação judicial, solicitando a exclusão do
condômino antissocial. Com a exclusão, o condômino terá limitado seu
direito de propriedade, perdendo o direito de convivência no condomínio,
mas podendo vender ou locar sua unidade.
De olho na lei
https://tudocondo.com.br/lei-do-silencio-em-condominios
Condutas durante COVID-19
Desde 2020 o mundo teve que modificar o modo de convivência para
evitar a pandemia da Covid-19. Em razão disso, houve um conflito de
direitos fundamentais como a vida, saúde, propriedade e liberdade.
 
Ressalta-se que, seguindo o art. 1336, IV, do Código Civil, é dever do
condômino não fazer uso da edificação de modo a prejudicar a
segurança dos demais moradores. Por isso, deve-se restringir ao
máximo o uso de áreas comuns, utilizando os ambientes apenas com
extremamente necessário.
AIRBNB
BIBLIOGRAFIA
A LU
MA PA