DIREITO E LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA

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DIREITO E LEGISLAÇÃO 
IMOBILIÁRIA
PROFESSORA
Esp. Claudete Cristina Iwata
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EXPEDIENTE
C397 CENTRO UNIVERSITÁRIO DE MARINGÁ. 
Núcleo de Educação a Distância. IWATA, Claudete Cristina.
Direito e Legislação Imobiliária. 
Claudete Cristina Iwata.
Maringá - PR.: UniCesumar, 2020. 
176 p.
“Graduação - EaD”. 
1. Direito 2. Legislação 3. Imobiliária. EaD. I. Título. 
FICHA CATALOGRÁFICA
NEAD - Núcleo de Educação a Distância
Av. Guedner, 1610, Bloco 4Jd. Aclimação - Cep 87050-900 | Maringá - Paraná
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Projeto Gráfico e Capa
Arthur Cantareli, Jhonny Coelho
e Thayla Guimarães
Editoração
Lucas Pinna Silveira Lima
Design Educacional
Bárbara Neves
Revisão Textual
Nágela Neves da Costa
Ilustração
Bruno Cesar Pardinho
André Azevedo
Fotos
Shutterstock
CDD - 22 ed. 342.145 
CIP - NBR 12899 - AACR/2
ISBN 978-65-5615-048-2
Impresso por: 
Bibliotecário: João Vivaldo de Souza CRB- 9-1679
DIREÇÃO UNICESUMAR
NEAD - NÚCLEO DE EDUCAÇÃO A DISTÂNCIA
Diretoria Executiva Chrystiano Mincoff, James Prestes, Tiago Stachon Diretoria de Design Educacio-
nal Débora Leite Diretoria de Graduação Kátia Coelho Diretoria de Pós-Graduação Bruno do Val 
Jorge Diretoria de Permanência Leonardo Spaine Head de Curadoria e Inovação Tania Cristiane 
Yoshie Fukushima Gerência de Processos Acadêmicos Taessa Penha Shiraishi Vieira Gerência de 
Curadoria Carolina Abdalla Normann de Freitas Gerência de Contratos e Operações Jislaine Cristina 
da Silva Gerência de Produção de Conteúdo Diogo Ribeiro Garcia Gerência de Projetos Especiais 
Daniel Fuverki Hey Supervisora de Projetos Especiais Yasminn Talyta Tavares Zagonel
Reitor Wilson de Matos Silva Vice-Reitor Wilson de Matos Silva Filho Pró-Reitor de Administração 
Wilson de Matos Silva Filho Pró-Reitor Executivo de EAD William Victor Kendrick de Matos Silva 
Pró-Reitor de Ensino de EAD Janes Fidélis Tomelin Presidente da Mantenedora Cláudio Ferdinandi
BOAS-VINDAS
Neste mundo globalizado e dinâmico, nós tra-
balhamos com princípios éticos e profissiona-
lismo, não somente para oferecer educação de 
qualidade, como, acima de tudo, gerar a con-
versão integral das pessoas ao conhecimento. 
Baseamo-nos em 4 pilares: intelectual, profis-
sional, emocional e espiritual.
Assim, iniciamos a Unicesumar em 1990, com 
dois cursos de graduação e 180 alunos. Hoje, 
temos mais de 100 mil estudantes espalhados 
em todo o Brasil, nos quatro campi presenciais 
(Maringá, Londrina, Curitiba e Ponta Grossa) e 
em mais de 500 polos de educação a distância 
espalhados por todos os estados do Brasil e, 
também, no exterior, com dezenas de cursos 
de graduação e pós-graduação. Por ano, pro-
duzimos e revisamos 500 livros e distribuímos 
mais de 500 mil exemplares. Somos reconhe-
cidos pelo MEC como uma instituição de exce-
lência, com IGC 4 por sete anos consecutivos 
e estamos entre os 10 maiores grupos educa-
cionais do Brasil.
A rapidez do mundo moderno exige dos edu-
cadores soluções inteligentes para as neces-
sidades de todos. Para continuar relevante, a 
instituição de educação precisa ter, pelo menos, 
três virtudes: inovação, coragem e compromis-
so com a qualidade. Por isso, desenvolvemos, 
para os cursos de Engenharia, metodologias ati-
vas, as quais visam reunir o melhor do ensino 
presencial e a distância.
Reitor 
Wilson de Matos Silva
Tudo isso para honrarmos a nossa mis-
são, que é promover a educação de qua-
lidade nas diferentes áreas do conheci-
mento, formando profissionais cidadãos 
que contribuam para o desenvolvimento 
de uma sociedade justa e solidária.
P R O F I S S I O N A LT R A J E T Ó R I A
Esp. Claudete Cristina Iwata
Possui graduação em Curso de Bacharelado em Direito, pela Universidade Esta-
dual de Maringá (1987), graduação em Letras pela Fundação Faculdade de Filosofia, 
Ciências e Letras de Jandaia do Sul (1987) e graduação em Pedagogia, pela Univer-
sidade do Oeste Paulista (1997). Atualmente, é professora do Centro Universitário 
de Maringá. Atua, principalmente, nos seguintes temas: atitude, desenvolvimento, 
consciência, liderança e fundos garantidores de locação. 
http://lattes.cnpq.br/7867304750238505
A P R E S E N TA Ç Ã O D A D I S C I P L I N A
DIREITO E LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
Caro(a) colega, apreciador(a) do mercado imobiliário, será um prazer compartilhar com você 
alguns aspectos importantes desta profissão, digna e honrada, de Gestor de Negócios Imobi-
liários, entre eles o aspecto jurídico. O ponto alto do exercício da profissão é intermediar uma 
negociação, proporcionando total segurança às partes. Toda operação imobiliária precisa ser 
realizada por meio de documentação correta e atenção às determinações legais aplicáveis. 
Nesta produção, faremos um apanhado sobre Direito e Legislação Imobiliária rumo à capaci-
tação e qualificação. Inicialmente, conheceremos o direito no mercado imobiliário, por meio 
das normas no Direito Brasileiro, Hierarquia das Leis, Direito Público e Privado e os Ramos do 
Direito. Estudaremos as Pessoas e o Bens no mundo jurídico. Na realização das operações 
imobiliárias, trabalharemos tanto com pessoas físicas quanto jurídicas. A seguir, analisaremos 
a sucessão, pois, por meio desta, a propriedade, também, pode ser transferida. 
Estudaremos os Bens Imóveis, nosso principal objeto de trabalho, mas também outros tipos 
de bens, como verá no decorrer das unidades. Passaremos pelos negócios jurídicos, fatos 
jurídicos lícitos e ilícitos, prescrição e decadência e os tipos de provas existentes. Conhecere-
mos os Contratos Imobiliários, tanto particulares quanto públicos, assim como as Escrituras 
Públicas, a Corretagem, Posse e Propriedade, os tipos de contratos usuais e as documenta-
ções pertinentes, os procedimentos recomendados e a Ata Notarial. 
Essas informações são muito importantes, porque, caso alguma das partes envolvidas na 
negociação não cumpra o combinado, ou ocorrer outro fato que impeça a concretização 
efetiva e eficaz da operação imobiliária, é o documento hábil e elaborado corretamente que 
assegurará os direitos. Conforme determinação legal, o gestor imobiliário e/ou corretor de 
imóveis é responsável por toda e qualquer intermediação realizada por ele, não podendo 
alegar desconhecimento dos aspectos legais, sob pena de ser responsabilizado, juridicamente. 
Encerraremos nossos estudos preparados, tecnicamente, para embasar um processo judicial, 
caso necessário, e hábeis para o maior de todos os desafios, atuar como elemento conciliador 
e facilitador, em eventuais contendas.
ÍCONES
Sabe aquela palavra ou aquele termo que você não conhece? Este ele-
mento ajudará você a conceituá-la(o) melhor da maneira mais simples.
conceituando
No fim da unidade, o tema em estudo aparecerá de forma resumida 
para ajudar você a fixar e a memorizar melhor os conceitos aprendidos. 
quadro-resumo
Neste elemento, você fará uma pausa para conhecer um pouco 
mais sobre o assunto em estudo e aprenderá novos conceitos. 
explorando ideias
Ao longo do livro, você será convidado(a) a refletir, questionar e 
transformar. Aproveite este momento! 
pensando juntos
Enquanto estuda, você encontrará conteúdos relevantes 
online e aprenderá de maneira interativa usando a tecno-
logia a seu favor. 
conecte-se
Quando identificar o ícone de QR-CODE, utilize o aplicativo Unicesumar 
Experience para ter acesso aos conteúdos online. O download do aplicativo 
está disponível nas plataformas: Google Play App Store
CONTEÚDO
PROGRAMÁTICO
UNIDADE 01 UNIDADE 02
UNIDADE 03
UNIDADE 05
UNIDADE 04
FECHAMENTO
O DIREITO NO
MERCADO
IMOBILIÁRIO
8
PESSOAS E BENS
34
67
FATOS
JURÍDICOS
DA DISCIPLINA
99
CONTRATOS 
IMOBILIÁRIOS
135
O GESTOR 
IMOBILIÁRIO
E O DIREITO
171
CONCLUSÃO GERAL
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O DIREITO NO
MERCADO
imobiliário
PLANO DE ESTUDO 
A seguir, apresentam-se as aulas que você estudará nesta unidade:• Normas no Direito Brasileiro • 
Hierarquia das Leis • Direito Público e Direito Privado • Ramos do Direito.
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM 
• Compreender as Normas no Direito Brasileiro, sua vigência e eficácia • Conhecer a Hierarquia das Leis 
e forma de atuação • Diferenciar os Direitos Público e Privado • Conhecer os vários ramos do direito e 
vislumbrar novas e possíveis atuações para o gestor imobiliário.
PROFESSORA 
Esp. Claudete Cristina Iwata
INTRODUÇÃO
Uma das necessidades básicas do ser humano é uma moradia segura e 
habitável, local onde possa realizar a sua higiene, fazer suas refeições, re-
pousar, guardar os seus pertences e ter momentos de lazer, com familiares e 
amigos. Por este motivo, ser dono de um imóvel, ou seja, ter a casa própria, 
é o sonho da maior parte da população do mundo. 
Em termos jurídicos, ser dono de um imóvel significa ser o proprietário, 
mas de que forma se assegura essa propriedade? Qual lei se aplica? Estas são 
algumas das perguntas feitas pelos nossos clientes, o que significa que, como 
profissionais do mercado imobiliário, precisamos ter as respostas corretas. 
Sem dúvida, é impossível termos conhecimento absoluto, entretanto, 
quanto mais informados, melhor desempenharemos nossa profissão. O 
consumidor (deste universo, fazemos parte você e eu está cada dia melhor 
informado e, em consequência, muito mais exigente. Consciente do valor 
do seu dinheiro, não está disposto a pagar pela intermediação de uma ne-
gociação imobiliária (que pode ser a única na trajetória de sua vida inteira) 
a um profissional sem capacitação, que desconhece as leis aplicáveis e co-
loca em risco a segurança do negócio imobiliário. Por isso, nesta unidade, 
estudaremos juntos o Direito no Mercado Imobiliário, que são, em palavras 
mais simplificadas, a regra do jogo. 
Antes mesmo de começarmos a atuar como Gestores Imobiliários, pre-
cisamos saber o que pode ser feito e o que não pode; o que deve ser feito e o 
que não deve; o recomendável e o reprovável e, finalmente, as consequências 
para cada uma dessas ações. Para isso, aprenderemos o que são Normas no 
Direito Brasileiro, a Hierarquia das Leis, compreenderemos o significado de 
Direito Público e Direito Privado bem como os Ramos do Direito. O futuro 
do mercado imobiliário depende da atuação de profissionais preparados, 
por isso, invista em seu potencial e aumente o seu conhecimento. 
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NORMAS NO
DIREITO BRASILEIRO
Iniciaremos o nosso caminho pelo mundo do Direito, compreendendo a diferen-
ça entre norma e norma jurídica. A convivência, que significa “com” viver ou viver 
“junto” de uma ou mais pessoas, requer algumas normas. Estas são, naturalmente, 
estabelecidas no dia a dia, não é feito por escrito, por meio de leis ou decretos, 
mas surgem para garantir o bem-estar de todos. 
É muito fácil compreender se você observar o cotidiano em sua casa. Como 
não “convivo” com você, exemplificarei com as normas que existem na minha 
casa. Por exemplo, nós não gostamos de andar pela casa com os calçados que 
usamos para circular na rua, então, eu e os meus filhos, ao entrarmos em casa, 
deixamos os calçados na sala, em local apropriado. O ambiente dos quartos fica 
livre da sujeira que vem da rua. Essa é uma norma, simplesmente, norma. 
E se acontecer de alguém entrar no quarto com o calçado que veio da rua? 
Terá que pagar alguma multa? Sofrerá alguma consequência jurídica punitiva? 
Não, claro que não. Causará apenas certo aborrecimento para os outros, consi-
derando que é apenas uma norma. 
Por outro lado, quando falamos de norma jurídica, referimo-nos às regras de 
conduta, que tem como principais características a coercitividade, a imposição ou 
obrigatoriedade sob pena de sanção, e a imperatividade, que vem da autoridade 
para a imposição. Assim, a norma jurídica precisa de um poder que a autorize 
e o seu efeito é obrigatório. Se o sujeito não se comportar conforme o esperado, 
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arcará, obrigatoriamente, com as consequências, também chamadas de sanções. 
Agora que diferenciamos “norma” de “norma jurídica”, ficou fácil compreen-
der a importância do Direito no Mercado Imobiliário e por que precisamos nos 
capacitar para proporcionar segurança aos negócios, por nós intermediados. O 
exercício de todas as operações imobiliárias está sujeito às normas jurídicas. Ob-
serve, a seguir, os apontamentos que apresentam as operações imobiliárias mais 
recorrentes e algumas normas jurídicas aplicáveis.
COMPRA E VENDA
a) O imóvel precisa estar com a documentação correta e possível de ser 
negociado/vendido, para isso, será preciso verificar se está, devidamente, 
registrado no competente Registro de Imóveis; se tem a Escritura Pública, 
sem o registro ou, apenas, o Compromisso de Compra e Venda ou qual-
quer outro documento hábil.
b) As partes, sendo pessoas físicas, precisam ser capazes, legalmente, para 
realizar o negócio; se forem pessoas jurídicas, precisam, da mesma forma, 
acordar com todas as normas pertinentes.
c) O documento que formalizará a negociação deverá seguir as determinações 
legais, relativas aos contratos, para que seja considerado válido e se torne 
exequível, ou seja, possível de se tornar, por lei, obrigatório entre as partes. 
d) Os impostos e taxas como o IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano e 
Taxas Condominiais, por exemplo, devem estar com o pagamento em dia. 
LOCAÇÃO
a) O imóvel poderá ser locado, apenas, pelo proprietário ou pessoa que, 
legalmente, o represente por meio de procuração.
b) O locatário, assim como ocorre na venda, sendo pessoa física, precisa 
ser, legalmente, capaz e, se for pessoa jurídica, precisa, da mesma forma, 
acordar com todas as normas pertinentes.
c) O contrato de locação deverá observar as leis pertinentes, especialmente, 
a Lei de Locação que trata do assunto. 
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Ao estudarmos a Hierarquia das Leis, mencionamos a Lei 6.530/78. Acesse o site do Pla-
nalto e conheça essa legislação aplicável ao exercício de nossa profissão.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm
conecte-se
PERMUTA
A permuta exige do gestor imobiliário atenção duplicada, porque deve atender a 
todos os elementos citados na compra e venda, tanto para um imóvel quanto para 
o outro. Por esse motivo, a legislação específica do COFECI - Conselho Federal 
de Corretores de Imóveis ([2020], on-line)1 sugere que a comissão seja cobrada 
das duas partes, ou seja, em dobro.
Apenas nos exemplos anterior abordamos o Código Civil que trata do bem 
imóvel, da compra e venda, dos contratos e das pessoas, da Lei de Registros 
públicos que trata da escritura pública, do registro de imóveis e procurações, 
Leis Federais, Estaduais e Municipais, Código Tributário, Lei de Locação, Le-
gislação COFECI, dentre outros. 
Percebe como é importante compreendermos as normas jurídicas no Direito 
Imobiliário? Sabendo disso, consolidaremos, passo a passo, nosso conhecimento, 
compreendendo a origem de cada elemento estudado. A Norma Jurídica tem por 
base o Decreto Lei nº 4.657, de 4 de setembro de 1942. Esse decreto trata da Lei 
de Introdução às normas do Direito Brasileiro, nele, são abordados os aspectos 
seguintes:
Da vigência: dispõe quando começa a vigorar a lei, de que forma e até quando. 
Da obrigatoriedade: estabelece que ninguém pode descumprir a lei, alegando 
que não a conhece. Por esse motivo, cabe a todo profissional zelar pela sua capa-
citação, buscando informações e conhecimentos acerca das leis aplicáveis.
Das omissões: determina que, nos casos em que a lei for omissa, caberá ao juiz 
decidir o caso, de acordo com a analogia, que é a comparação, buscando seme-
lhanças em casos diferentes, os costumes e os princípios gerais do direito. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm
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Do fim social: define que, na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a 
que ela se dirige e às exigências do bem comum.
Dos efeitos: estipula que a Lei em vigorterá efeito imediato e geral. Respeita-se, 
assim: (a) o ato jurídico perfeito, refere-se ao consumado, segundo a lei vigente 
ao tempo em que se efetuou, por exemplo: um proprietário abre um estabele-
cimento comercial, com apenas um banheiro, em janeiro de determinado ano, 
de acordo com a lei municipal em vigência na época, em março do mesmo ano, 
surge nova lei municipal, exigindo, para o mesmo tipo de comércio, a existência 
de dois banheiros, um feminino e um masculino; (b) o direito adquirido, que se 
refere ao produzido por fato idôneo tem incorporação definitiva ao patrimônio 
do seu titular e culmina com o surgimento de lei nova, por exemplo: a convenção 
de condomínio permitia a locação para república de estudantes e o locador, na 
época, firmou contrato de locação para 4 rapazes, em seguida, houve a modi-
ficação da convenção de condomínio. O proprietário poderá continuar com a 
locação até o seu término porque teve o direito adquirido legalmente; (c) a coisa 
julgada, qualidade da sentença judicial contra a qual não cabe mais recursos.
Dos estrangeiros: estabelece que a Lei do país em que domicilia a pessoa deter-
mina as regras sobre o começo e o fim da personalidade, o nome, a capacidade 
e os direitos de família. É importante, em todos os aspectos, como casamentos 
realizados fora do país por brasileiros, casamentos de estrangeiros no Brasil, re-
gime de bens, divórcios, domicílio, propriedades, penhor, obrigações e sucessões. 
Sempre que você estiver intermediando qualquer operação imobiliária, fique 
atento para saber qual norma jurídica é aplicável, para isso, mantenha-se bem 
informado(a) e sempre atualizado(a). É recomendável contar com a ajuda de 
um bom advogado. O mercado imobiliário sempre foi muito competitivo e, en-
tre tantos gestores imobiliários, o cliente será fiel a você, se oferecer elementos 
diferenciadores em relação a seus concorrentes. Não se trata, simplesmente, de 
um escritório moderno e sofisticado, tampouco roupas de grifes famosas, equi-
pamentos eletrônicos de ponta ou carros importados. 
O cliente quer ser atendido por um gestor imobiliário ético, que conduz a nego-
ciação com transparência e proporciona, acima de tudo, segurança jurídica. Se todo 
o trâmite for acompanhado pelo seu advogado parceiro, que conhece bem o Direito 
Imobiliário, o risco de acontecer algum imprevisto ou erro diminui, significativa-
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HIERARQUIA
DE LEIS
mente. Como profissional, atuante no mercado imobiliário há quase duas décadas e 
com formação em Direito, afirmo a você, com propriedade, que essa parceria não é 
um gasto, mas um excelente investimento. Para Iwata (2019, p.10), “ao dominar quais 
são os direitos e os deveres, o corretor estará capacitado a oferecer transparência na 
negociação e segurança às partes envolvidas, incluindo a própria segurança”.
Agora que compreendemos que a atenção às normas jurídicas é obrigatória 
e que a falta da observância pode gerar sanções como consequência, estamos 
prontos para compreendermos a hierarquia das leis.
Nos últimos anos, os noticiários políticos do nosso país abordam, frequentemente, 
as leis. Qual lei é superior, o que tem validade e o que não tem. Vimos decisões ju-
diciais serem modificadas, aplicadas e, até mesmo, extintas, tudo isso porque existe 
uma ordem de prioridade, de importância dos elementos, é a hierarquia das leis. 
Ao conhecer a hierarquia das leis, você poderá, com mais facilidade, com-
preender qual caminho escolher na condução de uma negociação. Engana-se 
quem pensa que o papel do gestor imobiliário se restringe a aproximar as partes. 
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A Constituição Federal do Brasil é conhecida também como Carta Magna. A expressão é 
originária do latim. Segundo os historiadores, a origem do Direito é Greco-romano, por 
isso, ao estudar o Direito Imobiliário, encontraremos várias palavras em latim.
Fonte: a autora.
conceituando
De acordo com as normas jurídicas, ele é responsável pelo trabalho e pode ser 
responsabilizado por eventuais prejuízos que causar às partes envolvidas. 
A ordem de prioridade e de importância dos elementos em uma hierarquia pode 
seguir uma ordem crescente, que vai do elemento menor para o maior, ou uma 
ordem decrescente, que vai do elemento maior para o menor. No caso da hie-
rarquia das leis, a mais importante é a Constituição Federal, conhecida também 
como Carta Magna ou “Grande Carta”. 
De acordo com Führer (2005, p.56):
 “ convém lembrar que, no alto da hierarquia legislativa, predomi-na, soberana, a Lei Magna, a Constituição do Brasil, com domínio geográfico e domínio de competência sobrepostos aos domínios 
de todas as demais leis. Contra a Constituição Federal, nenhuma 
lei prevalece, nenhuma impera. 
Conheceremos um pouco mais a Constituição da República Federativa do Brasil 
de 1988, começando pelo preâmbulo que contém os seguintes dizeres:
 “ Nós, representantes do povo brasileiro, reunidos em Assembléia Nacional Constituinte para instituir um Estado Democrático, des-tinado a assegurar o exercício dos direitos sociais e individuais, a 
liberdade, a segurança, o bem-estar, o desenvolvimento, a igualdade 
e a justiça como valores supremos de uma sociedade fraterna, plu-
ralista e sem preconceitos, fundada na harmonia social e compro-
metida, na ordem interna e internacional, com a solução pacífica 
das controvérsias, promulgamos, sob a proteção de Deus, a seguinte 
CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL 
(BRASIL, 1988, on-line).
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Para conhecer as normas jurídicas aplicáveis ao exercício de nossa profis-
são, vá até o CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis de sua 
região e solicite um exemplar da Legislação COFECI- Conselho Federal de 
Corretores de Imóveis, ou acesse o link a seguir.
https://www.cofeci.gov.br/
conecte-se
Esse pequeno trecho contém, para todo cidadão brasileiro, informações impor-
tantíssimas. Começa com a declaração de que a Constituição Federal foi elabo-
rada por representantes escolhidos, eleitos pelo povo brasileiro, com o objetivo 
de instituir um Estado Democrático e assegurar: 
a) O exercício dos direitos sociais e individuais. 
b) A liberdade.
c) A segurança.
d) O bem-estar.
e) O desenvolvimento.
f) A igualdade e a justiça, considerando-os como valores supremos de uma 
sociedade fraterna, pluralista e sem preconceitos. 
Por fim, a “Grande Carta” promulga, oficializa e invoca a proteção de Deus. Espero 
ter despertado em você a curiosidade de conhecer um pouco mais sobre a Cons-
tituição Federal. Seja diferente, faça a diferença, compreenda que ser cidadão não 
é uma obrigação, mas um direito. Será muito bom se você concluir esse curso e 
receber um certificado, mas será sublime se você compreender todas as normas 
de Direito. São elas que que norteiam o seu trabalho, a sua vida e a sociedade 
em que você está inserido(a). Essas Leis, cabe ainda ressaltar, são elaboradas por 
pessoas, que eu e você escolhemos nos pleitos eleitorais, por isso, o futuro da nossa 
nação depende de pessoas conscientes.
Seguindo em ordem hierárquica decrescente e sequencial, depois da Cons-
tituição Federal, vem: Emendas Constitucionais, Leis Ordinárias/Complemen-
tares/Delegadas e Medidas Provisórias, Decretos, Resoluções, Instruções Nor-
mativas, Portarias etc. Desse modo, relacionaremos essa hierarquia das leis com 
o mercado imobiliário para que você compreenda melhor, para isso, observe o 
exemplo hipotético a seguir: 
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Carlos estuda a Lei 6.766 de 19 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o 
parcelamento do solo urbano e dá outras providências. Ele aprendeu, entre 
outras coisas, que, de acordo com o Art. 4, II da referida lei, os lotes terão 
área mínima de 125 m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente 
mínima de 5 (cinco) metros. Seu primo Pedro, que mora em outra cidade, 
sabendo que Carlos estuda e pretende ser um ótimo gestor imobiliário, 
perguntou por qual motivo o lote de 300 m², que possui na cidade emque 
mora, não pode ser desmembrado em dois lotes de 150 m² cada um, visto 
que ele precisava de dinheiro, mas não gostaria de se desfazer do lote por 
inteiro. Para Pedro, o desmembramento seria a solução ideal. Carlos explicou 
para Pedro que podia, sim, pois a Lei 6.766/79 era bem clara. Pedro, porém, 
insistiu, dizendo que se informou junto à Prefeitura local, mas lhe disseram 
que, em sua cidade, não era permitido.
Percebem como surge a dúvida? Conforme Führer (2005, p. 56), “a hierarquia das 
leis precisa ser bem entendida para se evitar confusões muito comuns. É que ela 
não depende somente do seu maior ou menor alcance territorial, mas também do 
domínio de competência de cada lei”. A Lei 6.766/79 estabelece uma área mínima 
em caráter Federal, entretanto o município tem assegurada a sua competência 
privativa. Para Führer (2005, p. 56, itálicos do original), 
 “ as leis municipais, que são as de menor domínio geográfico, preva-lecem sobre as leis federais e estaduais, nas matérias de seu domínio de competência privativa. Da mesma forma, as leis estaduais, cujo 
domínio geográfico é inferior ao domínio geográfico das leis fede-
rais, prevalecem contra as leis federais, nas matérias de seu domínio 
privativo de competência.
Aprendemos, então, que as normas jurídicas obedecem à hierarquia das leis, 
sendo assim, antes mesmo de começar a atuar como profissional do mercado 
imobiliário, é imperativo conhecer a legislação aplicável e seu domínio de com-
petência. Finalizaremos o assunto lembrando que nossa profissão foi legalizada, 
por meio da Lei 4.116 de 27 de agosto de 1962, hoje, revogada e substituída pela 
Lei 6.530 de 12 de maio de 1978.
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DIREITO PÚBLICO E
DIREITO PRIVADO
Vimos que as normas, de forma geral, buscam estabelecer moldes de conduta, 
com o objetivo de tornar mais harmônica a convivência entre as pessoas. Ao ser 
combinado, entre os colegas de uma empresa, que dividem o mesmo ambiente 
de trabalho, que a porta do banheiro precisa ficar sempre fechada, significa que 
houve um acordo prévio e que todos, ou a maioria dos colegas, concordam com a 
norma. Compreendemos, também, que, caso alguém vá ao banheiro e não feche 
a porta, não haverá consequência punitiva a ser aplicada, ou seja, não terá que 
pagar nenhuma multa, ou não será impedido de usar o banheiro novamente, o 
máximo que pode acontecer é algum colega o repreender com algumas palavras 
de alerta ou uma expressão facial de descontentamento. 
As normas jurídicas, por outro lado, não são facultativas. As pessoas são obri-
gadas a respeitar sob pena de sanção. É, por exemplo, o pagamento mensal do 
aluguel. A Lei de locação permite estabelecer local e data para pagamento. Uma 
vez assinado contrato de locação, o locatário é obrigado a pagar o aluguel no 
prazo estipulado. Caso ele atrase o pagamento, será obrigado, legalmente, a pa-
gar a multa contratual, o valor terá correção monetária e o locador pode, ainda, 
rescindir o contrato por infração legal. 
O Direito é, pois, o conjunto de normas jurídicas aplicáveis em determinado 
país. O direito brasileiro apresenta dentro de suas divisões o Direito Público e o 
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Direito Privado. O objetivo da disciplina de Direito e Legislação Imobiliária é, 
entre outros, proporcionar uma visão geral das leis e suas aplicabilidades.
Para Führer (2005, p. 38), “o Direito Público disciplina os interesses gerais da 
coletividade e se caracteriza pela imperatividade de suas normas, que não podem 
nunca serem afastadas por convenção dos particulares”. Sendo assim, fica clara 
a ideia de que o Direito Público zela pela sociedade como um todo, razão pela 
qual a maior de todas as leis pertence ao Direito Público. A Constituição Federal 
tem por premissas o exercício dos direitos sociais e individuais com o objetivo 
de assegurar, principalmente, a liberdade, a segurança, o bem-estar, o desenvol-
vimento, a igualdade e a justiça social. 
Considerando que a Constituição Federal, ou o Direito Constitucional, é o 
elemento mais importante que compõe o Direito Público, a seguir, abordaremos 
os demais: (a) Direito Administrativo, (b) Direito Penal, (c) Direito do Trabalho 
e, (d) Direito Processual. 
a) Direito Administrativo: é composto pelo conjunto de normas jurídicas 
que conduzem a administração pública. Por se tratar de direito público, 
não podem ser afastadas, nem por acordo entre as partes interessadas. 
Para a realização do trabalho do gestor imobiliário, é interessante pen-
sar no Direito Administrativo em ordem hierárquica, ou seja, existe em 
nível federal, estadual e municipal. Um exemplo prático para melhor 
compreensão é a Lei municipal de uso e ocupação do solo. O gestor imo-
biliário, quando angaria um imóvel para venda, precisa, antes, pesquisar, 
junto à Prefeitura Municipal, qual é o uso permitido para construção, 
pois, por descuido, ele pode vender um terreno para um cliente que deseja 
construir um edifício de 20 pavimentos, e a lei municipal não permitir 
que naquele local a construção passe de três pavimentos. Com certeza, 
ele poderá responder, judicialmente, por infringir norma do Código Civil 
Brasileiro de não executar a mediação com diligência e prudência. 
b) Direito Penal: trata do poder que o Estado tem de punir os delitos prati-
cados com penas. Chamamos de tipos penais os atos proibidos e estabe-
lecidos no Código Penal. Infelizmente, conheci, anteriormente, corretores 
de imóveis criminosos que falsificaram procurações, contratos e muitos 
outros documentos com o objetivo de prejudicar alguém, criar obrigações 
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ou alterar a verdade dos fatos, mas, graças ao Direito Penal, foram punidos 
pelos seus atos. Vale destacar que as infrações penais podem ser praticadas 
não somente pela ação, mas também por omissão.
c) Direito do Trabalho: norteia as relações de trabalho de forma a contem-
plar para as partes envolvidas a garantia dos deveres e direitos. Conforme 
Führer (2005, p.161), “em princípio, as regras do Direito do Trabalho são 
de ordem pública, não podendo ser afastadas ou alteradas por convenção 
das partes, especialmente no que se refere às garantias mínimas do tra-
balhador. São nulos de pleno direito os atos praticados com o objetivo de 
desvirtuar, impedir ou fraudar a aplicação dos preceitos trabalhistas (Art. 
9 da CLT)”. Considerando estes aspectos, é imprescindível a assessoria de 
um bom advogado e, da mesma forma, de um bom contador nas relações 
do mercado imobiliário. A empresa que conta com a parceria de um ges-
tor imobiliário autônomo deve prestar atenção nas determinações legais 
muito mais do que o combinado, porque, mesmo que as partes concordem, 
elas não possuem o poder legal de descumprir uma lei de Direito Público. 
d) Direito Processual: trata do procedimento a ser adotado quando se in-
gressa com qualquer tipo de ação, solicitando a intervenção do Poder Ju-
diciário na solução de contendas. Em outras palavras, o direito processual 
determina quais atos devem ou podem ser realizados, quem pode ou deve 
ser o sujeito ativo ou passivo, de que forma, em que local e qual o prazo a 
ser respeitado. Um exemplo de Direito Processual muito comum é a Ação 
de Despejo. Para que ela seja possível, alguns elementos são fundamentais, 
como a legitimidade das partes, ou seja, o autor pode ser apenas o proprie-
tário ou a pessoa em nome da qual esteja a titularidade da propriedade, 
precisa ter um motivo previsto no ordenamento jurídico, dentre outros. 
O Direito Privado é composto pelo conjunto de normas jurídicas que disciplinam 
as relações de interesse particular. Essas normas jurídicas são fundamentais para 
a evolução da sociedade e do convívio entre as pessoas. O ordenamento estabe-
lece leis que são aceitas como obrigatórias. Da mesma forma, há um consenso de 
que o descumprimento acarreta algum tipo de sanção coercitiva. Não fossem as 
normas jurídicas, a sociedade ainda viveria como no tempo das cavernas, com o 
sujeito mais forte dominandoo mais fraco. 
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Para Führer (2005, p. 38), 
 “ [...] o Direito Privado versa sobre as relações dos indivíduos entre si, tendo na supletividade de seus preceitos a nota característica, isto é, vigora apenas enquanto a vontade dos 
interessados não disponha de modo diferente que o pre-
visto pelo legislador. 
As pessoas podem realizar negociações entre si, sem que, necessariamente, seja 
do interesse do Estado, por esse motivo, a denominação “privado”. Por exemplo, se 
o locador, por meio de um contrato de locação, permitir que o locatário comece 
a pagar o aluguel, apenas, no quinto mês de vigência do contrato, não terá ele in-
fringido qualquer norma jurídica, visto que está em conformidade com a Lei de 
Locação, entretanto o poder público não tem interesse algum nessa negociação 
feita, legalmente, entre particulares. 
O Direito Privado pode ser compreendido em Direito Civil e Direito Comer-
cial ou Empresarial. O Direito Civil trata na parte geral da pessoa natural ou física, 
da capacidade civil, da pessoa jurídica, do domicílio, dos bens e sua classificação 
do negócio jurídico, dos atos ilícitos e responsabilidade civil e da prescrição e da 
decadência. No direito das obrigações, versa sobre as modalidades de obrigações, 
da transmissão das obrigações, do adimplemento e da extinção das obrigações e 
do inadimplemento das obrigações. 
O capítulo de contratos apresenta o conceito e os elementos do contrato, 
classificação, estipulação em favor de terceiro, os vícios redibitórios, evicção, 
extinção, cláusula resolutiva, exceção de contrato não cumprido e resolução 
por onerosidade excessiva. Contemplam a compra e venda e suas modalidades, 
troca ou permuta, doação, locação de coisas, empréstimo, prestação de serviço, 
empreitada, depósito, mandato, comissão, agência e distribuição, corretagem, 
transporte, seguro, constituição de renda, jogo e aposta, fiança, transação e com-
promisso ou arbitragem.
Todos os elementos, até então, citados encontram-se no Código Civil Brasi-
leiro e, para ter acesso a todo conteúdo, basta digitar em qualquer site de busca. O 
objetivo de apresentá-los no corpo deste material é chamar a sua atenção para a 
importância da matéria. Com certeza, o profissional que ganhará destaque na nossa 
profissão ou em qualquer outra é aquele que tem algo a mais para oferecer ao seu 
cliente. Continuando nosso estudo, vale destacar que o Direito Privado discorre, 
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também, acerca dos contratos de leis especiais, entre elas, a alienação fiduciária de 
coisas móveis, de imóveis, arrendamento mercantil ou leasing, locação de imóvel 
urbano, faturização ou factoring, franquia ou franchising e concessão mercantil. 
Finalmente, o Direito Privado desenvolve os atos unilaterais, o direito das 
coisas onde apresenta posse, propriedade, usucapião, gozo e fruição, servidão, 
usufruto, compromisso de compra e venda de imóvel e direitos reais de ga-
rantia. O direito de família discorrendo sobre casamento, regime de bens, se-
paração judicial, divórcio, união estável, relações de parentesco, filiação, poder 
familiar, reconhecimento dos filhos, adoção, alimentos, tutela, curatela e bem 
de família e direito das sucessões. 
Todos os elementos abordados, até aqui, de uma forma ou de outra, podem 
compor as operações imobiliárias realizáveis por nós, gestores imobiliários. 
Por isso, o conhecimento da existência deles e onde encontrá-los, para even-
tual pesquisa, facilitará muito a comunicação entre você e o advogado da sua 
confiança, em casos de necessidade. 
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O direito como conjunto de normas jurídicas reguladoras do convívio das pes-
soas em sociedade apresenta uma composição completa e complexa. Divide-se, 
em primeiro lugar, entre Direito Positivo e Direito Natural. O Direito Positivo 
ramifica-se em dois: Direito Internacional e Direito Nacional. Ambos se subdi-
videm em Direito Público e Direito Privado. 
Para facilitar a sua compreensão, segue um esquema:
Figura 1 - Direito Positivo e Direito Natural / Fonte: a autora. 
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RAMOS DO
DIREITO
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O Direito Positivo é composto pelo conjunto de normas jurídicas, elabora-
das pelo poder político de cada país, em determinado período. Perceba como é 
importante, como cidadãos e profissionais, ter consciência política. Conforme 
a Constituição Federal Brasileira, a União é composta de três poderes indepen-
dentes e harmônicos entre si: Legislativo, Executivo e Judiciário. Toda essa 
composição tem na base a vontade de toda população. Somos nós que escolhemos 
os Vereadores, os Deputados Estaduais, Deputados Federais e Senadores, e a esses 
competem representar o cidadão, legislar e fiscalizar. 
As leis são, de alguma forma, criadas pela população para serem aplicadas a 
favor dela mesma. Por isso, em todas as atividades que tiverem uma lei específi-
ca aplicável, ela deve ser estudada previamente. Para nós, gestores imobiliários, 
ficará muito mais simples obter êxito no desenvolvimento das operações imo-
biliárias se, antes de darmos início a cada uma delas, tomarmos conhecimento 
da lei aplicável. 
Para Führer (2005, p. 38, itálicos do original),
 “ O Direito Natural, para os que aceitam a sua existência, é aquele que fixa regras de validade universal, não consubstanciadas em regras impostas ao indivíduo pelo Estado. Ele se impõe a todos os povos 
pela própria força dos princípios supremos dos quais resulta, cons-
tituídos pela própria natureza e não pela criação dos homens, como, 
por exemplo, o direito de reproduzir, o direito de viver etc. 
O Direito Natural seria aquele inerente a própria existência, como o direito à vida, 
direito de nos defender, de nos alimentar, entre outros. O Direito Internacional, 
por sua vez, objetiva normatizar a relação entre países, sendo assim, fazem-se neces-
sárias as normas jurídicas aplicáveis para regular os interesses e as negociações tanto 
públicas quanto privadas. De acordo com Führer (2005, p. 38, itálicos do original): 
 “ [...] se o Brasil e o Paraguai, na exploração da Usina Hidrelétrica de Itaipu, construída por ambos, tiverem alguma divergência, a questão será resolvida por meio da aplicação de normas de Direito Interna-
cional Público. Já o inventário de um falecido que tenha deixado 
bens em vários países cria problemas de Direito Internacional Priva-
do, por isso que em jogo estão interesses de particular em mais de um 
país. Direito Nacional é o que existe dentro das fronteiras de um país.
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Dentro do Direito Internacional, há uma divisão também em público e privado. 
Além do exemplo da aplicabilidade do Direito Internacional Público, dado por 
Führer (2005), podemos citar os desastres ecológicos provocados pelo transporte 
de petróleo em águas internacionais. Há um conjunto de normas jurídicas que de-
vem ser observadas e, também, as consequências em caso de desobediência, tudo 
isso compõe o Direito Internacional Público. O Direito Internacional Privado 
trata da relação internacional entre particulares, como em casos de importação 
de material para a construção civil. Ultimamente, temos percebido que os preços 
são muito atraentes e convidativos, entretanto o que fazer e para quem recorrer 
se o produto não chega, ou se vem avariado, ou se não corresponde ao esperado? 
Para solucionar todas essas contendas, existe o Direito Internacional Privado. 
O Direito Nacional é muito mais fácil compreender. É aquele aplicado nas 
fronteiras de um país. Da mesma forma que o Direito Internacional Público, o 
Direito Nacional se divide em Público e Privado, sendo atribuição do Direito 
Nacional Público zelar pelo bem-estar da sociedade, garantir os preceitos esta-
belecidos pela Constituição Federal de liberdade, segurança, bem-estar, desen-
volvimento, igualdade e justiça; e o Direito Nacional Privado, por sua vez, zelar 
pelas relações entre os particulares. 
Para os estudantes de um curso de Direito, a explicação anterior, tradicio-
nalmente, compõeos ramos do direito, mas quero apresentar a você um novo 
ângulo de visão, uma nova oportunidade de trabalho em um molde moderno, 
diferente, e que pode ser mais uma fonte de renda. Fala-se muito em cursos na 
modalidade à distância, nos moldes deste que você faz, agora, como forma de 
obtenção de um certificado para auxiliar a trajetória profissional, mas, nessa 
corrida em busca de um diploma, percebo que, sem querer, as pessoas saem do 
caminho e acabam perdendo seus objetivos. 
O objetivo de todo e qualquer tipo de estudo é aprender, obter conhecimen-
to e ampliar o raio de visão, entretanto, no decorrer do curso, o objetivo passa, 
simplesmente, a obter a pontuação necessária para aprovação. Por esse motivo, 
grande parte do material didático oferecido não é acessado, lido, estudado ou 
compreendido. Muitas vezes, o acadêmico observa o título “Ramos do Direito” 
e pensa: “faço um curso de Negócio Imobiliários, para que vai me servir saber 
sobre o Direito Imobiliário e Ramos do Direito? Quero apenas fechar muitos 
negócios e receber minha comissão”.
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O profissional que atua no mercado imobiliário com noções sobre Direito Imobiliário e 
que conta com grandes parceiros advogados, com certeza, terá muito mais oportunida-
des de trabalho e chances de sucesso.
pensando juntos
Preciso dizer que este sonho de sucesso profissional e estabilidade financeira 
não é somente seu, você o compartilha com a maior parte das pessoas inseridas 
no mercado de trabalho, incluindo eu. Por isso, aproveite essa oportunidade de 
aprender um pouco mais sobre o direito e a importância que tem o conhecimento 
para o desenvolvimento de sua carreira. 
Com base em pesquisas, posso assegurar a você que poucos colegas chegarão 
a ler esse trecho do livro e, com certeza, perderão uma grande oportunidade de 
conquistar seus objetivos, por isso, insisto que você continue a leitura e reflita so-
bre o tema. Os ramos do Direito que vou apresentar podem ser exercidos apenas 
por você, gestor de negócios imobiliários, trabalhando sozinho ou em parceria 
com outros profissionais da sua confiança, como advogados, contadores, enge-
nheiros, arquitetos, enfim, aquele colega que, certamente, você tem no seu rol de 
conhecidos, estudioso, ético, dedicado e que, também, deseja fazer a diferença no 
mundo. Esse é seu potencial parceiro. 
Juntos, vocês observarão as operações imobiliárias e estudarão as normas 
jurídicas e técnicas, aplicáveis em cada uma delas. Por exemplo, no caso de 
uma compra e venda, analisem quais aspectos devem ser observados e mon-
tem um tipo de lista de checagem, esta lista abrirá grandes possibilidades para 
juntos prestarem consultoria. Acontece, com certa frequência, o interesse de 
clientes que desejam vender um imóvel, em processo de inventário, ou seja, 
quando os pais morrem e é preciso regularizar a documentação para a venda. 
O gestor imobiliário fica feliz com a angariação, e mais feliz ainda, quando 
recebe uma proposta de compra, mas quando vai documentar a venda, depa-
ra-se com um processo de inventário para finalizar ou iniciar. Se, ao angariar 
o imóvel, ele tivesse contatado um colega advogado, juntos poderiam adiantar 
a regularização dos documentos e, ao receber uma proposta, a negociação se 
concluiria com mais velocidade. 
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Houve um período em que trabalhavam comigo 15 corretores de imóveis (vou chamá-los 
assim, porque, na oportunidade, nenhum deles havia concluído curso superior tecnoló-
gico em Negócios Imobiliários, caso contrário, seriam gestores imobiliários). Em todas as 
nossas reuniões, eu solicitava que, quando angariassem um imóvel para venda, que se 
dirigissem a um Tabelionato de Notas parceiro da nossa imobiliária para que fosse ve-
rificada a situação do imóvel e do(s) proprietário(s) de forma a deixá-los aptos a serem 
transferidos ao comprador. Essa parceria com Tabelionato de Notas é muito interessante 
porque afere mais segurança ao nosso trabalho e antecipa algumas providências, caso 
necessárias. Como eram muitos profissionais trabalhando juntos, e muitos documentos a 
serem analisados, a parceira foi útil e necessária. Atualmente, trabalho com outra equipe 
e continuo a adotar o mesmo procedimento. Essa análise prévia vale muito a pena. 
Fonte: o autor.
explorando Ideias
O contador será um grande parceiro, por exemplo, para auxiliar seu cliente que 
deseja comprar imóveis, mas receia ter problemas na sucessão. Orientado pelo 
seu parceiro contador, o cliente pode criar uma holding, sociedade gestora de 
participações sociais, que ficará como administradora de todos os bens. Dessa 
forma, seu cliente atenderá a todas as normas jurídicas aplicáveis com mais 
segurança, eficácia e menos despesa. 
Da mesma forma, um engenheiro auxiliará no processo de averbação da cons-
trução de uma residência, que, muitas vezes, existe há anos, mas sem que conste na 
matrícula do imóvel qualquer construção. Desatento ou mesmo sem conhecimento, o 
gestor, eventualmente, angaria um imóvel residencial para venda, trabalha com afinco 
para conseguir um bom negócio e, quando ele surge, ao providenciar os documentos 
para transferência de propriedade, depara-se com a matrícula do imóvel, constando 
apenas a existência de um terreno, sem nenhuma averbação de construção.
O procedimento de averbação da construção precisa do acompanhamento 
de um engenheiro ou de um arquiteto, tem custo e demora certo tempo para 
ser concluído. Assim, como nos outros exemplos, se o gestor imobiliário tiver 
conhecimento e contar com a parceira de bons profissionais, poderá antecipar 
o procedimento técnico e jurídico, empenhando-se, efetivamente, em conseguir 
um comprador para o imóvel angariado. 
Em todas as operações imobiliárias a serem realizadas pelo gestor imobiliário, 
terá a presença de um ou mais elementos do ramo do Direito. Caberá a você se 
empenhar nos estudos, explorar o conteúdo que está a sua disposição e oferecer 
ao seu cliente muito mais do que ele espera. 
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CONSIDERAÇÕES FINAIS
O conhecimento representa, para o ser humano, um lago manso e cristalino, onde 
podemos enxergar até a profundeza com nitidez. Se as águas estiverem turvas, 
ou se houver movimentação brusca, podemos ter muita dificuldade para iden-
tificar eventuais riscos ou perigos. Assim, ao compreendermos o que o Direito 
representa para o mercado imobiliário, podemos conhecer, com clareza, a regra 
do jogo, facilitando o desempenho das operações imobiliárias, o atendimento ao 
cliente e o sucesso de nossa carreira. 
Nesta unidade, você aprendeu que as normas são fundamentais para a con-
vivência em sociedade, e que as normas jurídicas asseguram a aplicabilidade, por 
serem imperativas, e a falta de atenção a elas implica consequências. Da mesma 
forma, você tomou conhecimento que a Constituição Federal é a maior de todas 
as Leis, que fica no topo da hierarquia das Leis e pertence ao Direito Público. O 
Direito Privado, por sua vez, regula a relação entre os indivíduos e depende, acima 
de tudo, da vontade das partes. Todo ordenamento jurídico é constituído por um 
conjunto de normas, essas emanam do povo e regem uma sociedade. 
Estudamos que, conforme a Constituição Federal, a União é composta pelos 
poderes Legislativo, Executivo e Judiciário. Esta composição tem como base a 
vontade de toda a população. Somos nós, eu e você, quem escolhe nossos polí-
ticos. Ao tomarem seus assentos na Câmara dos Vereadores, Câmara dos Depu-
tados Estaduais, Federais e no Senado, passam a atuar como representantes de 
nossa vontade, na qualidade de elementos do Poder Legislativo por conseguinte, 
criam as leis que nortearão as relações entre os indivíduos. 
Observe o período que antecede os pleitos eleitorais e veja que as pessoas 
que detêm mais conhecimento escolhem seus representantes com mais rigor 
e consciência, pois sabem que a má escolha tem consequências diretas sobre a 
nossa vida. Aproveite bem o conteúdo apresentado nessa unidade, para queseu 
oceano de conhecimento seja sempre cristalino. 
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na prática
1. Aprendemos que “norma jurídica” difere de “norma” por apresentar algumas carac-
terísticas. Assinale a alternativa que apresenta tais características.
a) Aleatória e facultativa.
b) Opcional e flexível.
c) Imperativa e coercitiva 
d) Voluntária e optativa.
e) Dispensável e alternativa.
2. Na realização de uma Compra e Venda, algumas normas jurídicas devem ser obser-
vadas para segurança e validade do ato. Observe as afirmações seguintes:
I - Os impostos do imóvel devem estar pagos.
II - O comprador precisa ser capaz ou ser, legalmente, representado.
III - O imóvel deve estar, devidamente, registrado no Registro de Imóveis.
IV - O proprietário precisa ser corretor de imóveis.
Assinale a alternativa correta.
a) Apenas, I e II estão corretas.
b) Apenas, II e III estão corretas.
c) Apenas, I está correta.
d) Apenas, II, III e IV estão corretas.
e) Nenhuma das alternativas anteriores está correta.
3. Ao estudarmos as normas jurídicas, aprendemos que as leis seguem ordem hie-
rárquica. Sobre a hierarquia das leis, observe as alternativas e assinale a correta:
a) Todas a leis existentes e aplicáveis, no Brasil, têm a mesma importância e o 
mesmo poder.
b) As Leis municipais, por serem, hierarquicamente, inferiores, não têm importância. 
c) A Constituição Federal é a maior de todas as leis vigentes no Brasil. Por esse 
motivo é chamada de Carta Magna. 
d) As Medidas Provisórias estão posicionadas, hierarquicamente, acima das Emen-
das Constitucionais.
e) É preciso ter consciência política no momento de escolher nossos representantes, 
porque deles depende o Poder Judiciário.
30
na prática
4. Sobre Direito Público, observe as afirmações seguintes e assinale Verdadeiro (V) ou 
Falso (F):
( ) O Direito Público tem como objetivo zelar pelos interesses da sociedade.
( ) Uma das características do Direito Público é o poder de opção que temos de 
seguir ou não as normas. 
( ) O patrão e o empregado podem convencionar por contrato que o empregado 
não terá direito ao recebimento de férias. 
Assinale a alternativa correta.
a) V, V e F.
b) F, F e V.
c) V, F e V.
d) F, F e F.
e) V, V e V. 
5. O Direito Privado disciplina as relações de interesse particular. Por meio dessas 
normas jurídicas, a sociedade pode evoluir com a segurança de que será mantida a 
ordem e a justiça. Observe as alternativas a seguir e assinale a correta:
a) O Direito Administrativo faz parte do Direito Privado. 
b) Apenas o Direito Civil compõe o Direito Privado. 
c) O Direito Processual faz parte do Direito Público. 
d) Apenas o Direito Penal pertence ao Direito Privado. 
e) O Direito Internacional divide-se em Público e Privado. 
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na prática
6. Os Ramos do Direito referem-se à divisão das normas jurídicas. Analise as afirma-
tivas a seguir:
I - O Direito divide-se em: Positivo e Natural.
II - Direito positivo é aquele que não implica nenhum tipo de punição.
III - O Direito Natural divide-se em Público e Privado.
IV - O Direito Nacional Privado zela pela relação entre particulares.
Assinale a alternativa correta:
a) Apenas, I e II estão corretas.
b) Apenas, II e III estão corretas.
c) Apenas, I está correta.
d) Apenas, II, III e IV estão corretas.
e) Nenhuma das alternativas anteriores está correta.
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aprimore-se
DIREITO IMOBILIÁRIO
O conhecimento sobre direito imobiliário está cada vez mais em pauta, em razão, so-
bretudo, da grande expansão do mercado imobiliário ocorrida nos últimos anos. No-
vos instrumentos de investimentos imobiliários foram os grandes propulsores do cres-
cimento do setor. O velho e bom investimento em tijolo foi substituído por papéis de 
emissão das grandes construtoras, o que deu mais agilidade nos negócios imobiliários. 
Recentemente, passamos por uma grave crise econômica mundial, que teve 
como origem a fragilidade do sistema imobiliário americano. Apesar de ter sido o 
vilão da vez nos Estados Unidos, o mercado imobiliário funciona aqui no Brasil como 
um forte sustentáculo de nossa economia, sendo um dos primeiros setores a sofrer 
a intervenção do Estado em momentos de crise. 
Por essa razão, as questões imobiliárias permeiam o cotidiano das pessoas, tan-
to para o cidadão comum, na busca do sonho pela casa própria bem como nos 
simples contratos de locação de seu apartamento ou de seu ponto comercial, como 
para o grande investidor, seja adquirido imóveis, diretamente, para a realização de 
grandes empreendimentos imobiliários, seja investindo em papéis - fundos de in-
vestimentos imobiliários, certificados de recebíveis imobiliários, entre outros. 
Dessa forma, Direito imobiliário dirige-se a todos os profissionais que atuam no 
mercado imobiliário, visando proporcionar uma maior compreensão dos institutos 
e temas tão presentes em nossas vidas. 
Fonte: Höhn e Batisda (2014, p.19). 
33
eu recomendo!
Manual de Direito Público & Privado
Autor: Maximilianus C. A. Führer e Édis Milaré
Editora: Revista dos Tribunais
Sinopse: trata-se de verdadeiro guia dos distintos aspectos do 
universo do Direito para aqueles que procuram iniciação nos 
estudos jurídicos, nas faculdades de Direito e outras em que se 
lecione a cadeira de Direito Aplicado (Economia, Administração, 
Engenharia, Comunicações etc.).
livro
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PESSOAS E BENS
PROFESSORA 
Esp. Claudete Cristina Iwata
PLANO DE ESTUDO 
A seguir, apresentam-se as aulas que você estudará nesta unidade: • Pessoas Físicas • Pessoas Jurídicas 
• Da sucessão • Bens Imóveis e outros tipos de bens.
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM 
• Estudar a capacidade das pessoas físicas • Compreender os tipos de pessoa jurídica • Analisar os as-
pectos da sucessão • Identificar os Ramos do Direito.
INTRODUÇÃO
Pessoas e bens são os elementos principais do exercício da profissão de ges-
tor imobiliário. Todo processo da negociação deve ser realizado segundo as 
normas jurídicas, por esse motivo, estudaremos, inicialmente, a definição 
de pessoas, no Direito Imobiliário, essas se dividem em físicas e jurídicas. 
Em relação às pessoas físicas, observaremos algumas perguntas, como: uma 
pessoa menor de 18 anos pode comprar ou vender um imóvel? O que fazer para 
vender um imóvel de um casal, quando o marido se encontra em local incerto 
e não sabido? Um idoso, que não consegue mais expressar, espontaneamente, 
a sua vontade, precisa de autorização para vender seu imóvel? 
As pessoas físicas seguem o curso da natureza humana: nascem, cres-
cem, reproduzem-se e morrem. Para cada processo da evolução humana 
existem aspectos jurídicos a serem tratados e aprendidos. No caso da su-
cessão, imagine um casal que tem doze filhos, e o marido vem a falecer. Dos 
doze filhos, dez são casados, sendo dois falecidos (estes deixaram filhos), 
e dois solteiros. Um dos filhos solteiros procura os seus préstimos para 
avaliar e, posteriormente, vender os cinco imóveis deixados como heran-
ça. Você fica tão feliz com a possibilidade de angariar os imóveis que nem 
presta atenção na questão de sucessão que envolve o caso. Quando solicita 
a documentação do proprietário que é o filho solteiro, percebe que existem, 
além dele, vários proprietários que são, também, herdeiros e possuem o 
mesmo direito. Você pergunta se a documentação está correta e pronta 
para a venda, e o cliente diz que sim, pois todos concordam com a venda, 
só falta fazer o inventário. Na verdade, falta todo o processo do inventário. 
Todavia não se preocupe, após o estudo desta unidade, você perceberá 
que para todos os problemas existem soluções, o importante é saber quais 
serão os caminhos possíveis a serem adotados. Da mesma forma, em rela-
ção às pessoas jurídicas, aprenderemos a classificação e a importância que 
tem este conhecimento para o desempenho da nossa profissão.
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PESSOAS
FÍSICAS
O livro “Das pessoas” é o primeiro que compõe a Lei 10.406 de 10 de janeiro de 
2002, também, conhecida como Código Civil Brasileiro (BRASIL, 2002). Nela, es-
tabeleceu-seque toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil, seja a 
pessoa uma criança de dois anos seja um idoso de 100 anos, doente sem conseguir 
expressar a sua vontade, este terá, sempre, seus direitos e deveres garantidos por lei.
Para efeitos legais, a personalidade civil da pessoa inicia-se a partir do nasci-
mento com vida. Ao nascer, a pessoa recebe o registro de nascimento, pode obter 
a sua Carteira de Identidade e, também, o Cadastro de Pessoa Física (CPF). A lei, 
também, garante, desde o momento da concepção, os direitos de quem, ainda, está 
em gestação e não nasceu. Em termos jurídicos, é denominado nascituro, possui 
direitos, mas, ainda, não tem personalidade civil. Assim, quando você ouvir falar 
que uma criança, ainda, não nasceu, mas busca salvaguardar seu direito à pensão 
alimentícia, por meio de ação judicial, pode acreditar que a informação procede, 
por ter base jurídica.
As pessoas físicas são classificadas em: pessoas, absolutamente, incapazes, 
relativamente capazes e capazes de exercer, pessoalmente, os atos da vida civil, 
mas atenção, essa classificação é para o “exercício pessoal” dos atos da vida 
civil, diz respeito ao menino com um ano de idade que não pode, pessoalmen-
te e por si só, assinar uma Escritura de Compra e Venda, mas pode realizar 
a negociação, legalmente representada. Igualmente, uma mulher acamada e 
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impossibilitada de se movimentar sozinha, ou compreender uma situação, 
tem o direito de recebimento de uma pensão, também, representada por uma 
pessoa, legalmente, instituída para tal. 
Nos termos da lei, são consideradas pessoas absolutamente incapazes de 
exercer, pessoalmente, os atos da vida civil os menores de dezesseis anos. São 
consideradas pessoas relativamente incapazes a certos atos ou à maneira de 
exercer, os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos, os ébrios habituais 
e os viciados em tóxico. Nesse caso, o cuidado do legislador vem no sentido de 
salvaguardar direitos e obrigações do relativamente incapaz. Certamente, você já 
ouviu falar de pessoas que, por estarem sob efeito de bebida alcoólica ou tóxico, 
perdem dinheiro, assinam documentos, vendem ou doam bens, por não estarem 
no completo domínio de suas funções. Para evitar a perda do seu patrimônio, são 
consideradas como relativamente incapazes, por meio de ação competente, ins-
tituindo um curador que os representem. Desse modo, os pródigos, aqueles que 
gastam e/ou dilapidam o seu patrimônio de forma imoderada e descontrolada, 
também, são considerados, por lei, relativamente incapazes. 
Em suma, são consideradas relativamente incapazes as pessoas que, por causa 
transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade. Por exemplo, 
uma pessoa está em coma, em razão de um acidente de trânsito, e precisa de 
dinheiro para pagar o tratamento, necessita, desse modo, vender um imóvel. A 
lei, por sua vez, permite, por meio do processo legal, que a pessoa seja declarada 
relativamente incapaz por causa transitória (se o tratamento for bem-sucedido, a 
pessoa pode melhorar e sair do estado de coma), e, por conseguinte, representada 
por um curador até o problema ser solucionado. Da mesma forma, acontece, 
entretanto, se a causa for permanente. 
Anterior à Lei 10.406/2002, a menoridade cessava aos vinte e um anos. Histo-
ricamente, as meninas comemoravam os quinze anos como marco da transição 
de menina para mulher, e os homens, os vinte e um anos, quando passavam a 
ser considerados capazes de exercer, pessoalmente, os atos da vida civil. Com o 
advindo da referida lei, a menoridade passou a cessar aos dezoito anos completos. 
Para os termos da lei, é muito importante prestar atenção em datas e prazos. Ao 
serem realizados atos, antes ou depois dos prazos estabelecidos em lei, podem 
ser considerados nulos ou anuláveis. 
Desse modo, chamo a sua atenção para se manter, sempre, atualizado(a) 
e bem informado(a) sobre as questões relativas ao Direito Imobiliário. O(a) 
profissional que ingressou no mercado há anos e acha que não precisa mais 
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estudar, porque já sabe tudo, ao pensar dessa forma, está ultrapassado(a). A 
sociedade, constantemente, evolui e se transforma, da mesma forma, seguem 
as leis. Ao compreendermos as normas jurídicas aplicáveis ao exercício de 
nossa profissão, aumentamos, assim, significativamente, nossas possibilidades 
de obter êxito no fechamento de bons negócios. 
Existem situações, todavia, em que cessará, para os menores, a incapacidade 
antes de completarem dezoito anos:
a) Pela concessão dos pais ou de apenas um deles, na falta do outro. Refere-
-se à emancipação, feita por instrumento público, por meio de Escritura 
Pública no Tabelionato de Notas. Depois de lavrada, deve ser levada à 
registro no Cartório de Registro Civil. Caso o menor tenha dezesseis anos 
completos e for órfão dos pais, também, pode ser emancipado, mas para 
isso o tutor (responsável legal) será ouvido pelo juiz e precisará de uma 
homologação judicial, o que não pode ser feito no tabelionato de notas. 
b) Pelo casamento. Se o menor se casar, cessará, automaticamente, a menori-
dade. A certidão de casamento é o documento que legitima a maioridade.
c) Pelo exercício de emprego público efetivo. 
d) Pela colação de grau em curso de Ensino Superior. 
e) Pelo estabelecimento civil ou comercial, ou pela existência de relação de 
emprego. Em ambos os casos, o importante é que o menor consiga obter 
economia própria, manter-se por si a sua subsistência. Conforme Art. 5º 
do Código Civil Brasileiro.
Vale salientar, neste momento, que são considerados, absolutamente, incapazes 
de exercer, pessoalmente, os atos da vida civil os menores de dezesseis anos, con-
forme o Art. 3º, do Código Civil. 
Estudamos que a personalidade civil da pessoa se inicia a partir do nasci-
mento com vida, logo, termina com a morte. Existe a necessidade do registro de 
nascimento para atestar a personalidade civil, da mesma forma, é preciso que se 
ateste, também, o final da vida com o respectivo atestado de óbito. Para que se 
possa transacionar um imóvel, propriedade de uma pessoa falecida, é preciso que 
o trâmite sucessório comece com a apresentação da certidão de óbito. 
Finalmente, para encerrar a abordagem do tema capacidade, interessa-nos des-
tacar algumas informações sobre registro e averbação. Observe que nascimentos, 
casamentos, óbitos, emancipação, interdição, ausência e morte presumida deverão 
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ser registrados em registro público, em contrapartida, observe o Artigo a seguir: 
 “ Art. 10. Far-se-á averbação em registro público:I - das sentenças que decretarem a nulidade ou anulação do ca-samento, o divórcio, a separação judicial e o restabelecimento da 
sociedade conjugal;
II - dos atos judiciais ou extrajudiciais que declararem ou reconhe-
cerem a filiação (BRASIL, 2002). 
Ao atender o cliente, não basta a declaração verbal de que é casado, divorciado 
ou separado, por exemplo, é preciso que ele apresente todos os documentos com-
probatórios do estado civil, sob pena de consequências jurídicas.
Nos casos abordados até agora, a pessoa estava presente: o capaz, o relativamente 
capaz e o absolutamente incapaz, mas existem situações em que o capaz, por exem-
plo, simplesmente desaparece. Houve um caso, exemplifico, em que uma cliente me 
procurou para vender um imóvel de propriedade sua e dos irmãos, mas um irmão 
estava no Japão, a trabalho. Ele deixou a esposa e os filhos, no Brasil. Passado algum 
tempo, a família sentiu que ele não mandava mais notícias. Começaram a procurar 
por informações, sem sucesso. O tempo passou, e não souberam notícias dele. Então, 
a família ingressou uma ação judicial, solicitando a declaração de ausência. O juiz 
concedeu o pedido e nomeou um curador (representante legal do ausente).
De acordo com a lei, pode ser nomeado curador o cônjuge do ausente, desde 
que não esteja separado, judicialmente ou separado de fato, por mais de dois anos, 
antes da declaraçãode ausência. Na falta do cônjuge, serão curadores os pais, na 
falta deles, os descendentes e, se o ausente não tiver nenhuma dessas pessoas que 
possam atuar como curadores, ao juiz compete escolher um curador, pensando, 
sempre, em proteger os interesses do ausente. Para concluir o caso da minha 
cliente, não tive dificuldade em vender o imóvel da família, porque o irmão já 
havia sido declarado ausente e já era representado, legalmente, por um curador. 
Sem dúvida nenhuma, para todas essas questões que requerem profundo 
conhecimento jurídico, é necessário que estejamos, sempre, amparados pelos 
conhecimentos de um advogado de nossa confiança, mas se tivermos o conheci-
mento básico de Direito Imobiliário, podemos adiantar os trâmites documentais 
e tornar a operação imobiliária mais rápida e segura. 
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PESSOAS
JURÍDICAS
Pessoas jurídicas referem-se às empresas, como as que conhecemos e lidamos no 
dia a dia. A Unicesumar é uma pessoa jurídica, as construtoras são pessoas jurídi-
cas, a papelaria é uma pessoa jurídica, como também a escola de inglês e a própria 
imobiliária. Para Rios e Rios Júnior (2010), “as pessoas jurídicas são assim consi-
deradas por uma ficção do direito. A pessoa jurídica ou as entidades jurídicas têm 
a sua personalidade dada pela lei a fim de facilitar a vida negocial. Iniciam-se pelo 
registro peculiar”. O Código Civil (BRASIL, 2002, on-line), por sua vez, define: 
 “ Art. 40. As pessoas jurídicas são de direito público, interno ou externo, e de direito privado.Art. 41. São pessoas jurídicas de direito público interno:
I - a União;
II - os Estados, o Distrito Federal e os Territórios;
III - os Municípios;
IV - as autarquias;
IV - as autarquias, inclusive as associações públicas; (Redação 
dada pela Lei nº 11.107, de 2005)
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V - as demais entidades de caráter público criadas por lei.
Parágrafo único. Salvo disposição em contrário, as pessoas 
jurídicas de direito público, a que se tenha dado estrutura de 
direito privado, regem-se, no que couber, quanto ao seu fun-
cionamento, pelas normas deste Código.
Art. 42. São pessoas jurídicas de direito público externo os 
Estados estrangeiros e todas as pessoas que forem regidas pelo 
direito internacional público.
Art. 43. As pessoas jurídicas de direito público interno são 
civilmente responsáveis por atos dos seus agentes que nessa 
qualidade causem danos a terceiros, ressalvado direito regres-
sivo contra os causadores do dano, se houver, por parte destes, 
culpa ou dolo.
Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:
I - as associações;
II - as sociedades;
III - as fundações;
IV - as organizações religiosas; (Incluído pela Lei nº 10.825, 
de 22.12.2003)
V - os partidos políticos; (Incluído pela Lei nº 10.825, de 
22.12.2003)
VI - as empresas individuais de responsabilidade limitada. 
(Incluído pela Lei nº 12.441, de 2011) (Vigência)
§ 1º São livres a criação, a organização, a estruturação interna e 
o funcionamento das organizações religiosas, sendo vedado ao 
poder público negar-lhes reconhecimento ou registro dos atos 
constitutivos e necessários ao seu funcionamento. (Incluído 
pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)
§ 2º As disposições concernentes às associações aplicam-se 
subsidiariamente às sociedades que são objeto do Livro II da 
Parte Especial deste Código. (Incluído pela Lei nº 10.825, de 
22.12.2003)
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§ 3º Os partidos políticos serão organizados e funcionarão 
conforme o disposto em lei específica. (Incluído pela Lei nº 
10.825, de 22.12.2003)
Como a personalidade civil das pessoas físicas inicia-se no nascimento com 
vida, a existência legal das pessoas jurídicas de direito privado começa com a 
inscrição do ato constitutivo no respectivo registro, que declarará, conforme 
a lei, a denominação, os fins a que se destina, a sede, o tempo de duração e o 
fundo social, se for o caso, o nome e a individualização dos fundadores ou 
instituidores da pessoa jurídica e dos diretores.
A pessoa jurídica precisa apresentar, ainda, além de outras informações, o 
modo como se administra e representa, ativa e passivamente, judicial e extrajudi-
cialmente. Portanto, quando estiver em alguma operação imobiliária, envolvendo 
uma pessoa jurídica de direito privado, é muito importante que leia o contrato 
social, nele, estará declarado quem é o representante legal da empresa, sendo 
crucial a assinatura dele nos documentos para validar o ato. 
Se a constituição da empresa constar declaração de que é reformável, no to-
cante à administração e de que modo pode ocorrer, é possível que haja mudan-
ça quanto ao responsável legal, por esse motivo, solicita-se o contrato social e 
a última alteração. Como prevê o Código Penal, em seu Art. 46, “os membros 
respondem ou não subsidiariamente, pelas obrigações sociais; as condições de 
extinção da pessoa jurídica e o destino do seu patrimônio, nesse caso” (BRASIL, 
2002, on-line). Se os administradores possuírem poder para tomadas de decisão, 
definido no ato de constituição da empresa, fica, legalmente, obrigada à pessoa 
jurídica. A lei, contudo, separam-nos, não se confunde, portanto, a pessoa jurídica 
com seus sócios, associados, instituidores ou administradores. 
O conhecimento das leis aplicáveis às pessoas jurídicas é interessante para o 
atendimento ao cliente bem como para você e todos os colegas que pretendem 
constituir uma pessoa jurídica com sócios ou associados, por exemplo. Observe 
o Artigo a seguir:
 “ Art. 50. Em caso de abuso da personalidade jurídica, caracteriza-do pelo desvio de finalidade ou pela confusão patrimonial, pode o juiz, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe 
couber intervir no processo, desconsiderá-la para que os efeitos de 
certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos 
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bens particulares de administradores ou de sócios da pessoa jurídica 
beneficiados direta ou indiretamente pelo abuso. (Redação dada 
pela Lei nº 13.874, de 2019)
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, desvio de finalidade é a 
utilização da pessoa jurídica com o propósito de lesar credores e 
para a prática de atos ilícitos de qualquer natureza. (Incluído pela 
Lei nº 13.874, de 2019)
§ 2º Entende-se por confusão patrimonial a ausência de separação 
de fato entre os patrimônios, caracterizada por: (Incluído pela Lei 
nº 13.874, de 2019)
I - cumprimento repetitivo pela sociedade de obrigações do sócio 
ou do administrador ou vice-versa; (Incluído pela Lei nº 13.874, 
de 2019)
II - transferência de ativos ou de passivos sem efetivas contrapres-
tações, exceto os de valor proporcionalmente insignificante; e (In-
cluído pela Lei nº 13.874, de 2019)
III - outros atos de descumprimento da autonomia patrimonial. 
(Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)
§ 3º O disposto no caput e nos §§ 1º e 2º deste artigo também se 
aplica à extensão das obrigações de sócios ou de administradores à 
pessoa jurídica. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)
§ 4º A mera existência de grupo econômico sem a presença dos 
requisitos de que trata o caput deste artigo não autoriza a desconsi-
deração da personalidade da pessoa jurídica. (Incluído pela Lei nº 
13.874, de 2019)
§ 5º Não constitui desvio de finalidade a mera expansão ou a alteração 
da finalidade original da atividade econômica específica da pessoa ju-
rídica. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) (BRASIL, 2002, on-line)
Se, no decorrer da existência da pessoa jurídica, em uma imobiliária, por exem-
plo, acontecer o abuso de personalidade jurídica com desvio de finalidade, ou 
confusão patrimonial, a pessoa que se sentir prejudicada pode solicitar ao juiz 
que intervenha no processo para que os bens particulares dos administradores 
ou sócios beneficiados respondam, direta ou indiretamente, pelo abuso praticado. 
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As associações, conforme vimos, também, são consideradas pessoas jurídicas 
de direito privado. Elas são constituídas pelaunião de pessoas que decidem se 
organizar para fins não econômicos. Existem, espalhadas pelo Brasil, inúmeras 
associações de empresas do ramo imobiliário que se unem com o objetivo de 
fortalecer sua atuação no mercado, por meio de cursos para os colaboradores, 
feiras e exposição de imóveis, ações de publicidade e propaganda, contratação 
de treinamentos e outros benefícios, advindos da representatividade de cada um, 
que, somados, possibilitam estratégias mais ousadas. 
Nas associações, de acordo com a lei, não existem direitos e obrigações re-
cíprocos. Para sua constituição, terá um estatuto e nele deverá conter a deno-
minação, os fins a que se destina, a sede da associação, que é o local, endereço 
utilizado para a associação, os requisitos para admissão, demissão ou exclusão 
de associados, os direitos e deveres, como será constituída, a forma de funciona-
mento dos órgãos deliberativos, a maneira como serão obtidos os recursos para 
a manutenção, entre outros itens. 
Conheço várias associações que são muito eficientes, e o resultado é muito 
além do esperado para os associados e colaboradores, a sociedade e o mercado 
imobiliário da região como um todo. 
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As fundações, por sua vez, serão criadas pelo seu instituidor. Este deverá fazer, 
por escritura pública ou testamento, dotação especial de bens livres, especifican-
do como fim assistência social, cultura, defesa ou conservação de patrimônio 
histórico e artístico, educação, saúde, segurança alimentar e nutricional, defesa e 
preservação e conservação do meio ambiente, pesquisa científica, promoção da 
ética e cidadania, atividades religiosas, entre outros. Também, poderá declarar a 
forma como será administrada. 
Existem várias fundações famosas, lembre-se, porém, que elas somente po-
dem ser constituídas para as seguintes finalidades:
 “ Art. 62. Para criar uma fundação, o seu instituidor fará, por escritura pública ou testamento, dotação especial de bens livres, especificando o fim a que se destina, e declarando, se quiser, a maneira de administrá-la.
Parágrafo único. A fundação somente poderá constituir-se para fins 
de: (Redação dada pela Lei nº 13.151, de 2015)
I – assistência social; (Incluído pela Lei nº 13.151, de 2015)
II – cultura, defesa e conservação do patrimônio histórico e artísti-
co; (Incluído pela Lei nº 13.151, de 2015)
III – educação; (Incluído pela Lei nº 13.151, de 2015)
IV – saúde; (Incluído pela Lei nº 13.151, de 2015)
V – segurança alimentar e nutricional; (Incluído pela Lei nº 13.151, 
de 2015)
VI – defesa, preservação e conservação do meio ambiente e promo-
ção do desenvolvimento sustentável; (Incluído pela Lei nº 13.151, 
de 2015)
VII – pesquisa científica, desenvolvimento de tecnologias alternati-
vas, modernização de sistemas de gestão, produção e divulgação de 
informações e conhecimentos técnicos e científicos; (Incluído pela 
Lei nº 13.151, de 2015)
VIII – promoção da ética, da cidadania, da democracia e dos direitos 
humanos; (Incluído pela Lei nº 13.151, de 2015)
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IX – atividades religiosas; e 
(Incluído pela Lei nº 13.151, 
de 2015)
X – (VETADO). (Incluído pela 
Lei nº 13.151, de 2015) (BRA-
SIL, 2002, on-line)
De acordo com Führer (2005, p. 229, itálicos 
do original), 
 “ A fundação, por sua vez, é a organização de um patrimô-nio destacado pelo instituidor 
com uma finalidade. A funda-
ção pode ser criada por escri-
tura pública ou testamento, 
devendo o instituidor doar 
os meios necessários e espe-
cificar o fim a que se destina 
e a maneira de administrá-la. 
Para muitos autores, as funda-
ções públicas são uma espécie 
de autarquia.
Em todas as operações imobiliárias para as 
quais somos habilitados a exercer, a pessoa 
jurídica pode ocupar qualquer um dos polos, 
como incorporadora, loteadora, administrado-
ra de locação, locadora, locatária, compradora 
e vendedora. O importante é termos conheci-
mento de que para todos os casos, o documento 
que institui e legitima a pessoa jurídica deve ser 
solicitado e, em casos de dúvida, consulte o seu 
parceiro advogado ou contador. 
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Os imóveis são nossos objetos de trabalho, por isso, angariar ou captar um imóvel 
é tão importante. Na maior parte das vezes, o cliente procura nos para vender, 
alugar, trocar, incorporar o imóvel de sua propriedade, todavia ocorre, também, 
a possibilidade de a pessoa tornar-se proprietária de um imóvel, em razão da 
morte do pai ou da mãe, por exemplo. Isso se dá porque os bens transmitem-se 
por sucessão; passam, em tese, de pai/mãe para filho(a). Para Führer (2005, p. 289), 
 “ [...] a sucessão abre-se no momento da morte do autor de herança. A propriedade e a posse dos bens deixados pertencem, desde logo, aos herdeiros legítimos ou testamentários. Mas há que se proceder ao 
inventário, para se verificar o que foi deixado e o que foi transmitido. 
Dessa forma, por falta de informação, o cliente procura nos dizendo-nos que her-
dou um imóvel e quer colocá-lo à venda, desconhece, porém, que há necessidade 
prévia de legitimar a propriedade, ou seja, proceder o inventário. É interessante 
termos noção sobre o direito sucessório para que possamos imprimir velocidade 
e praticidade nas negociações, envolvendo imóveis desta natureza. 
Quando não temos ideia do que está por vir, atendemos o cliente, na ânsia 
de angariar e, posteriormente, receber a devida comissão, pulamos etapas que 
podem nos custar muito caro em todos os sentidos, principalmente, o desgaste 
emocional, porque as situações formam-se, envolvendo-nos sem percebermos. 
3 DA SUCESSÃO
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Ocorreu, em um momento, de um corretor de imóveis que trabalhava comi-
go angariar um imóvel muito bem localizado em nossa cidade e, por descuido, 
deixar de prestar atenção na documentação do imóvel. A cliente que o procurou 
era sua amiga de longa data e, ao procurá-lo para a venda do imóvel, informou 
que o bem era oriundo de uma herança, que o processo de inventário estava em 
andamento e que ela havia sido nomeada inventariante, por este motivo, detinha 
poderes para vender o imóvel e assinar em nome de todos os outros herdeiros. A 
princípio, no entanto, eram cinco irmãos: 
 ■ A cliente.
 ■ Uma irmã divorciada, com duas filhas. Com essa irmã, porém, não se 
entendia muito bem.
 ■ Um irmão solteiro, que residia em Portugal a trabalho. Esse, todavia, não 
dava notícias, por isso, passado o tempo, legalmente estipulado, foi decla-
rado judicialmente ausente.
 ■ Um irmão falecido que deixou um casal de filhos. Estes o representam, 
porém, não gostavam da inventariante.
 ■ Uma irmã solteira com a qual tinha grande afinidade.
O corretor de imóveis que chamaremos de Lucas, para facilitar a compreensão, 
com base nas informações prestadas, preencheu a Opção de venda e anunciou no 
site da nossa imobiliária e em sites de venda. Logo, na primeira semana, recebeu 
uma ligação de uma das sobrinhas da cliente dizendo que não concordava com 
o valor, e que a cliente não os representava. A cliente falou com a irmã com quem 
se dava bem e marcaram uma reunião no escritório do advogado que conduzia 
o inventário para que ele prestasse esclarecimentos e explicasse para Lucas como 
estava o andamento do processo. Nessa reunião, as irmãs se desentenderam com o 
advogado. Enfim, foi uma aula para o Lucas e para todos nós da empresa, porque 
ele havia conseguido um cliente interessado em comprar o imóvel, mas precisava 
concluir o inventário e ter a anuência de todos os herdeiros. 
Passaram-se quase três anos até que fosse tudo concluído. Nesse lapso de 
tempo, houve muito desgaste emocional. É incrível, mas tenho a impressão de 
que há formato pronto para os herdeiros, porque tem sempre o mais difícil (não 
concorda com nada), o emocional (fica abalado com qualquer acontecimento), 
o que precisa muito de dinheiro (pressiona muito para a conclusão do negócio), 
o abastado (tem dinheiro e, por isso, não se importa para a necessidade dos ir-
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