DIREITOS REAIS SOBRE IMÓVEIS E CONTRATOS

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José Fernando simão
maurício Baptistella Bunazar
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imóveis e contratos
direitos reais soBre 
imóveis e contratos
Fundação Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-2866-5
9 7 8 8 5 3 8 7 2 8 6 6 5
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Direitos Reais sobre 
Imóveis e Contratos
José Fernando Simão
Maurício Baptistella Bunazar
IESDE Brasil S.A.
Curitiba
2012
Edição revisada
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CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO-NA-FONTE
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
S596d
 
Simão, José Fernando 
 Direitos reais sobre imóveis e contratos / José Fernando Simão, Maurício Baptistella 
Bunazar. - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012. 
 158p. : 28 cm
 
 Inclui bibliografia
 ISBN 978-85-387-2866-5
 
 1. Direitos reais - Brasil. 2. Bens imoveis - Brasil. 3. Propriedade - Brasil. I. Bunazar, 
Maurício Baptistella II. Título. 
 
12-5433. 
 CDU: 347.2(81)
01.08.12 01.08.12 037564 
Capa: IESDE Brasil S.A.
Imagem da capa: Shutterstock
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Al. Dr. Carlos de Carvalho, 1.482. CEP: 80730-200 
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Sumário
Contratos e sua aplicação ao Direito Imobiliário | 5
Conceito de contrato | 5
Terminologia | 6
Requisitos de validade | 6
Princípios dos contratos | 9
Princípios sociais do contrato: função social do contrato | 15
Eficácia interna da função social | 16
Eficácia externa da função social | 18
Princípios sociais do contrato: boa-fé objetiva | 23
Introdução e conceitos | 23
Direitos reais: noções iniciais e propriedade | 33
Conceito de direitos reais | 33
Teorias informadoras | 33
Principais características dos direitos reais | 34
A obrigação propter rem | 35
Classificação dos direitos reais | 35
Noções sobre a propriedade | 36
Função social da propriedade | 37
Características da propriedade | 37
Direitos reais: posse e aquisição da propriedade imóvel | 43
Da posse | 43
Aquisição da propriedade imóvel | 46
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Formas de aquisição da propriedade móvel e imóvel | 53
Aquisição da propriedade imóvel | 53
Aquisição da propriedade móvel | 57
Da perda da propriedade | 59
Condomínio | 65
Do condomínio geral | 65
Do condomínio edilício | 67
Propriedade resolúvel e fiduciária | 75
Da propriedade resolúvel | 75
Da propriedade fiduciária | 76
Propriedade fiduciária de imóveis | 79
Direitos reais sobre coisas alheias de gozo ou fruição: 
enfiteuse, superfície e servidão | 85
Noções gerais | 85
Espécies de direitos reais de gozo ou fruição | 86
Direitos reais sobre coisas alheias de gozo 
ou fruição: usufruto, uso e habitação e o direito real de aquisição | 95
Direitos de gozo ou fruição | 95
Do direito real de aquisição | 99
Direitos reais sobre coisas alheias de garantia: penhor | 107
Introdução | 107
Noções aplicáveis a todas as espécies de garantias reais | 107
Das garantias reais em espécie: penhor | 110
Direitos reais sobre coisas alheias de garantia: hipoteca e anticrese | 117
Da hipoteca | 117
Da anticrese | 121
Efeitos patrimoniais decorrentes do Direito de Família | 127
Introdução | 127
Família: conceito e formação | 127
Do casamento: conceito e efeitos patrimoniais | 128
Das espécies de regime de bens | 130
Efeitos patrimoniais decorrentes do Direito das Sucessões | 137
Introdução | 137
Regras gerais do Direito Sucessório | 138
Espécies de sucessão: legítima e testamentária | 145
Sucessão legítima | 145
Sucessão testamentária | 150
Referências | 155
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Contratos e sua aplicação 
ao Direito Imobiliário
José Fernando Simão*
Maurício Baptistella Bunazar**
O Código Civil (CC) trata, em seu Livro I da Parte Especial, do Direito das Obrigações e, no Título IV, 
cuida dos Contratos em Geral (arts. 421 a 480), abordando os princípios dos contratos que ora trabalha-
mos. No Título V, portanto, o CC traz as disposições referentes a cada uma das espécies contratuais (arts. 
481 ao 853), ou seja, disciplina a compra e venda, a doação, o mútuo e os demais contratos.
Conceito de contrato
O contrato é o negócio jurídico bi ou plurilateral de caráter patrimonial que cria, modifica ou ex-
tingue as relações jurídicas (direitos e deveres).
Para a formação do contrato são necessárias, pelo menos, duas vontades, pois o contrato surge 
quando há uma proposta (primeira das vontades) e a sua consequente aceitação (segunda das vonta-
des). Antes da aceitação não há contrato.
Existem alguns negócios jurídicos que produzem efeitos com apenas a vontade de uma única 
pessoa. São chamados de negócios jurídicos unilaterais e não são contratos. Exemplo disso ocorre com 
o testamento que produz efeitos após a morte do testador e não precisa da vontade dos herdeiros para 
produzir efeitos.
* Doutor em Direito Civil pela Universidade de São Paulo (USP). Mestre em Direito Civil pela USP. Professor de Direito Civil da Faculdade de 
Direito da Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP). Advogado.
** Especialista em Direito Civil pela Escola Paulista de Direito (EPD). Membro do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM). Professor de 
Direito Civil do Curso FMB. Advogado nas áreas de Direito Imobiliário, Família e Sucessões.
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6 Direitos Reais sobre Imóveis e Contratos
Terminologia
O termo contrato tem mais de um significado para o Direito. Geralmente, as pessoas se utilizam 
da palavra contrato como se essa significasse um documento escrito.
Na realidade, o contrato significa, em primeiro lugar, um acordo de vontades que gera direitos e 
deveres, sendo que não necessita, em regra, da forma escrita para que surja no mundo jurídico. Portan-
to, a frase da pessoa comum: “Doutor, eu não tenho contrato!” não significa que realmente ela não tenha 
contrato, mas apenas significa que não tem um documento escrito pelo qual o contrato se materializa.
Assim, o segundo significado da palavra contrato é o instrumento escrito no qual o acordo 
se materializa.
Em regra, o contrato vale e produz efeitos mesmo se formulado verbalmente, ou seja, se não hou-
ver documento escrito (confira-se o princípio do consensualismo).
Requisitos de validade
A lei exige que estejam presentes certos requisitos para que o contrato seja válido. A ausência de 
alguns deles pode gerar a nulidade relativa ou absoluta do contrato. 
São várias as diferenças entre a nulidade absoluta e relativa, sendo que a principal delas é que 
se o contrato for nulo (nulidade absoluta), o prazo não o sanará, ou seja, a nulidade absoluta pode ser 
decretada pelo Juiz a qualquer tempo, mesmo se decorridos vários anos da celebração do contrato. 
Sendo o contrato anulável (nulidade relativa ou anulabilidade), o tempo sana tal vício, ou seja, 
se decorridos os prazos previstos em lei, não há possibilidade de se obtera declaração judicial de 
 nulidade. Ocorre a convalidação. Os prazos são exíguos e diferem entre si, dependendo do tipo de 
nulidade relativa. Assim, se o contrato for celebrado em razão de violência (tecnicamente chamada de 
coação), o prazo para anulação pela vítima é de quatro anos contados do momento em que cessar a 
violência (CC, art. 178, I).
Os requisitos são de três tipos:
subjetivos;::::
objetivos;::::
formais.::::
Requisitos subjetivos
Os requisitos subjetivos dizem respeito aos sujeitos, ou seja, tratam das partes, das pessoas que 
celebram o contrato.
Quanto aos requisitos subjetivos, os contratantes devem ser capazes, bem como legitimados, 
para que o contrato seja válido.
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Contratos e sua aplicação ao Direito Imobiliário 7
A capacidade é uma aptidão genérica para se celebrar o contrato e a legitimidade é uma caracte-
rística específica de determinadas pessoas na prática de determinados contratos.
Comecemos pela capacidade. O CC tem duas categorias de incapazes:
absolutamente incapazes (CC, art. 3.º);::::
relativamente incapazes (CC, art. 4.º). ::::
Os absolutamente incapazes devem ser representados, ou seja, não participam do contrato, 
pois quem o celebra são os representantes legais. Assim, se um menor de 16 anos for adquirir uma 
casa, quem assina o contrato por ele é seu pai ou seu tutor. Caso o contrato seja celebrado direta-
mente pelo absolutamente incapaz, será considerado nulo. A vontade do absolutamente incapaz é 
irrelevante para fins de celebração de contrato. 
São absolutamente incapazes:
Art. 3.° [...]
I - os menores de [16] dezesseis anos;
II - os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos;
III - os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade.
Temos também os relativamente incapazes, ou seja, as pessoas cuja vontade é considerada pelo 
ordenamento, mas que devem ser auxiliadas, assistidas, por seus assistentes legais. Assim, o menor com 
17 anos que aluga um imóvel, necessariamente assina o contrato, mas ao lado de seu pai, ou mãe, ou 
tutor. A ausência de assistência torna o contrato anulável. Nesse caso, se o pai assinar sem a presença do 
menor, o contrato não gera efeitos para o menor. 
São relativamente incapazes:
Art. 4.° [...]
I - os maiores de [16] dezesseis e menores de [18] dezoito anos;
II - os ébrios habituais, os viciados em tóxicos, e os que, por deficiência mental, tenham o discernimento reduzido;
III - os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo;
IV - os pródigos.
No tocante aos pródigos, ou seja, aqueles que gastam imoderadamente, com possibilidade de 
causar sua ruína ou de sua família, a incapacidade é limitada aos atos de disposição patrimonial (CC, 
art. 1.782).
Com relação à legitimidade, conforme explicamos anteriormente, essa é uma inaptidão específi-
ca que torna nulo ou anulável determinado contrato praticado por certa pessoa. Três exemplos ajudam 
a explicar a falta de legitimidade ou legitimação.
No primeiro exemplo, dispõe o artigo 496 do CC que “é anulável a venda de ascendente a descen-
dente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. 
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for 
o da separação obrigatória”.
Nota-se que o pai poderia vender o bem móvel ou imóvel a um terceiro, sem nenhum problema 
de validade. Entretanto, se for vender a um de seus filhos, falta-lhe legitimação, sendo necessária a con-
cordância dos demais filhos e do cônjuge, que poderiam ser prejudicados com a venda. Isso porque o 
pai poderia simular uma venda para, na realidade, doar o bem a um dos filhos.
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8 Direitos Reais sobre Imóveis e Contratos
No segundo exemplo, determina o artigo 504 do CC que “não pode um condômino em coisa indivi-
sível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não 
se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se 
o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”.
Isso quer dizer que se houver certo bem indivisível (uma casa, por exemplo) em que um dos pro-
prietários resolve vender a sua parte, não terá legitimação para fazê-lo sem dar preferência ao condômino. 
Trata-se de falta de legitimidade e não de incapacidade.
Um último exemplo dessa falta de legitimação se dá com relação aos cônjuges, que, exceto se 
forem casados pelo regime da separação absoluta de bens, não podem, sem a autorização do outro, 
alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis (CC, art. 1.647).
Requisitos objetivos
Os requisitos objetivos dizem respeito ao objeto, ou seja, à prestação contratual. A lei impõe limi-
tações ao objeto contratado. Assim, o objeto deve ser lícito, possível, determinado ou determinável (CC, 
art. 104). “O objeto do contrato deve ser lícito. Não pode contrariar a lei e os bons costumes. Não é lícito 
um contrato de contrabando, nem é moral um contrato que obrigue uma pessoa a manter-se em ócio, 
sem trabalhar” (VENOSA, 2006, p. 436).
Bom exemplo de objeto ilícito está contido no artigo 426 do CC que determina que “não pode ser 
objeto de contrato herança de pessoa viva”. É o chamado pacto sucessório (em latim pacta corvina).
Dúvida comum é saber a extensão dessa limitação à autonomia privada. A regra proíbe que, antes 
do falecimento, ocorra renúncia da herança, doação, alienação onerosa, bem como qualquer tipo de 
transação. O contrato com objeto ilícito será nulo. 
Admite-se, por exemplo, que os companheiros, pessoas não casadas, mas que vivem como se casa-
dos fossem, elaborem um contrato com conteúdo patrimonial, regendo as regras de aquisição dos bens. 
Entretanto, o contrato de convivência (CC, art. 1725) não poderá ter disposição para produzir efeitos após 
a morte dos companheiros, pois tal disposição será nula, diante da vedação do pacto sucessório.
Requisitos formais
Por fim, em certos casos, a lei impõe forma ao negócio jurídico, sob pena de nulidade. Deve-se 
frisar que a forma, em regra, é livre, valendo tanto o contrato escrito quanto o contrato verbal. Bom 
exemplo dessa liberdade de forma se verifica com o contrato de locação de imóvel urbano. O contrato 
pode ser escrito ou verbal e será válido em ambos os casos.
Para certos tipos contratuais, a lei exige forma ou solenidade para a validade. No caso da fiança, a 
lei exige a forma escrita para a validade (CC, art. 819). Assim, a fiança verbal é nula. Essa forma essencial 
à validade é chamada de ad solemnitatem.
Para outros tipos de contrato, a lei exige forma solene, ou seja que o contrato seja celebrado por 
escritura pública. Quem redige a escritura pública é funcionário do cartório de notas.
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Contratos e sua aplicação ao Direito Imobiliário 9
Bom exemplo de necessidade de forma solene está presente no artigo 108 do CC que determi na que:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem 
à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o 
maior salário mínimo vigente no País.
Portanto, caso haja venda ou doação de um bem imóvel, como também hipoteca sobre o mesmo, 
com valor superior a 30 salários mínimos, o contrato deve ser celebrado por escritura pública, sob pena 
de nulidade do contrato.
Princípios dos contratos
Todos os institutos jurídicos têm princípios que os norteiam, ou seja, regras que a eles se aplicam.
No estudo dos contratos, temos alguns princípios que chamamos de clássicos ou tradicionais e 
outros princípios que chamamos de sociais. Comoo próprio nome diz, tradicionais são os princípios 
historicamente ligados ao contrato. Já os sociais, disciplinados pelo CC de 2002, não podem ser taxados 
como novos, mas certamente invocam preceitos que prestigiam mais a coletividade que o individual, 
mais o “nós” em detrimento do “eu”.
Assim, são princípios tradicionais a autonomia privada, a força obrigatória, a relatividade dos efei-
tos e o consensualismo. São princípios sociais a boa-fé objetiva e a função social do contrato.
Salientamos desde logo que os princípios sociais, muitas vezes, enfraquecem os princípios tradicio-
nais que não podem mais ser estudados isoladamente. Cabe uma análise sistemática dos princípios.
Autonomia privada
Autonomia privada significa que o ato de contratar é um ato de vontade discricionário, ou seja, 
ninguém é obrigado a celebrar o contrato e só o faz se quiser. Se houver violência que obrigue certa 
pessoa a contratar (a chamada coação), o contrato é anulável.
Por outro lado, a autonomia não está apenas na decisão de contratar, mas, também, no conteúdo 
do contrato. O conteúdo decorre da vontade das partes. “Dessa dupla liberdade da pessoa é que de-
corre a autonomia privada, que seria a liberdade que a pessoa tem para regular os próprios interesses.” 
(TARTUCE, 2007, p. 72).
Deve-se frisar que a autonomia não é absoluta e por isso não falamos em autonomia da vontade, 
mas sim em autonomia privada, já que a lei limita, por exemplo, o conteúdo do contrato, determinando 
a nulidade de certas cláusulas, por exemplo.
O artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), por exemplo, determina que são nulas as 
cláusulas que “impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de 
qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos”. Então, a 
placa colocada em estacionamentos mencionando que não há responsabilidade destes por roubo ou 
furto do veículo não tem nenhum valor jurídico.
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10 Direitos Reais sobre Imóveis e Contratos
A própria questão da ilicitude do objeto é limitadora da autonomia privada. O fato de estar con-
tratado não significa que o conteúdo é necessariamente válido.
Força obrigatória
Decorre de um brocardo latino pacta sunt servanda (os contratos devem ser cumpridos).
Em princípio, ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer algo, senão em virtude da lei. É a lei o 
imperativo da conduta das pessoas. Sendo assim, a lei empresta ao contrato sua força obrigatória e daí 
a máxima popular pela qual o contrato é lei entre as partes.
O combinado entre as partes deve ser cumprido, pois tem força de lei e, da mesma forma como 
há penalidade para quem descumpre a lei, haverá penalidade para quem descumpre o contrato. A pena 
representará a indenização dos prejuízos pelo contratante culpado.
Apenas deve-se lembrar que nem tudo que foi combinado tem valor jurídico e, sendo assim, se a 
avença for nula, o contrato se extinguirá. Ainda, se ferir a boa-fé ou a função social, o contrato também 
será viciado.
Relatividade dos efeitos
Em princípio, o contrato não beneficia nem prejudica terceiros que dele não fizeram parte (em 
latim res inter alios acta). Apenas os próprios contratantes sofrem os efeitos do contrato. Exatamente 
em decorrência do princípio, o filho não pode ser demandado por dívida de seu pai. É certo que a 
função social do contrato mitiga tal princípio sensivelmente.
Alguns exemplos da lei quanto à relatividade ajudam a esclarecer a matéria. O artigo 33 da Lei do 
Inquilinato (8.245/91) determina que:
Art. 33. Locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando 
o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, 
a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta 
dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Isso quer dizer que se o locador não der o direito de preferência ao inquilino, poderá o último 
cobrar do primeiro as perdas e danos pela não observância do dever imposto em lei e apenas isso. O 
descumprimento da lei não atinge o terceiro adquirente do imóvel locado, pois não é parte na locação. 
Por outro lado, se o inquilino tiver registrado o contrato de locação no Registro de Imóveis (na matrícula 
do imóvel), poderá, depositando o preço pago pelo terceiro, tomar o bem para si. Nesse caso, o inquili-
no terá essa faculdade de atingir o terceiro adquirente, que não foi parte no contrato, porque havia feito 
o registro do instrumento no Registro de Imóveis conferindo efeitos quanto a terceiros.
Consensualismo
Conforme disse a respeito da autonomia privada, o contrato decorre de um acordo de vontades 
e, quando há o consenso, o contrato se forma, independentemente de documento escrito.
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Contratos e sua aplicação ao Direito Imobiliário 11
Consensualismo significa que o simples consentimento basta para que se forme o contrato, não 
necessitando de outras formalidades. Essa é a regra de acordo com o artigo 107 do Código Civil.
Estabelece-se, nesse dispositivo legal, a regra geral da informalidade na manifestação de vontade, pois a maioria dos 
negócios jurídicos independe de forma para valer. Desse modo, na compra e venda de coisas móveis, em geral, basta 
que exista a coisa, o preço e o consentimento da partes. (VILLAÇA, 2003, p. 56)
Entretanto, o princípio comporta exceções. Assim, se o contrato for solene, será necessária a for-
ma para que este seja válido (exemplo: venda de imóvel de valor superior a 30 salários mínimos).
Também, alguns contratos chamados de reais só se formam com a entrega do objeto. Como exem-
plo temos o comodato que é o empréstimo gratuito de bem infungível (empréstimo da casa de praia).
Texto complementar
A disciplina do contrato preliminar no novo Código Civil brasileiro
(PAMPLONA FILHO1, 2007)
Considerações iniciais
Do ponto de vista do Direito Positivado, uma das inúmeras inovações do Código Civil brasileiro 
de 2002 é a disciplina formal do Contrato Preliminar, residente na Seção VIII do Capítulo I (“Disposi-
ções Gerais”) do Título V (“Dos Contratos em Geral”) do Livro destinado ao “Direito das Obrigações”.
A menção ao enfoque de lege lata se justifica pela circunstância de que tal instituto jurídico não 
se constitui propriamente uma novidade para a doutrina nacional (ou mesmo para isoladas previ-
sões legais específicas2), embora o nosso ordenamento ainda carecesse de uma regulamentação 
explícita e genérica da matéria.
E como passou a se dar tal disciplina?
Dissecá-la é a proposta do presente estudo, como veremos nos próximos tópicos.
Conceito e institutos similares
Conceituar um instituto jurídico nunca é uma tarefa definitiva, havendo sempre a possibilida-
de de divergências para a fixação dos limites de sentido e significado de cada palavra.
Sem cair na tentação das conceituações digressivas, compreendemos o contrato preliminar 
como uma avença através da qual as partes criam em favor de uma ou mais delas a faculdade de 
exigir o cumprimento de um contrato apenas projetado.
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12 Direitos Reais sobre Imóveis e Contratos
Tal figura já era conhecida, inclusive, no Direito romano, pois o pactum de contrahendo com-
preendia o pactum de mutuando e pactum de commodando, entre outros.
Essa possibilidade de exigência da eficácia imediata de um contrato in fieri é também de-
nominada, doutrinariamente, de pré-contrato, promessa de contrato, compromisso ou contrato 
preparatório3, não devendo ser confundido com o negócio jurídico ainda não celebrado, cuja 
eficácia se pretende exigir.
Como observa Orlando Gomes:
Tratam-se de figuras distintas do respectivocontrato definitivo, havendo, entretanto, quem 
conteste a independência dos dois. Sob a influência do Direito francês, segundo a qual a promessa 
de venda – que é contrato preliminar no entendimento geral – vale venda quando haja consenti-
mento das duas partes sobre a coisa e o preço, muitos autores negam a autonomia do pré-contrato. 
Pensam outros que, se consiste em criar a obrigação de celebrar o contrato definitivo, é supérfluo, 
porque, se alguém prometeu obrigar-se em dia certo, obrigado estará nesse dia, como se nele hou-
vesse contraído a obrigação. Exigir que novamente se obrigue é admitir, como diziam certos cano-
nistas, um circuitus inutilis.4
Da mesma forma, não se deve colocar na mesma tábua as chamadas negociações preliminares 
e o contrato preliminar. 
De fato, as negociações preliminares – ao contrário do instituto aqui analisado – não geram 
direitos, podendo-se, no máximo, falar em uma responsabilidade civil pré-contratual, cujos danos 
são passíveis de indenização com base no art. 186 do CC-02 (art. 159, CC-16).
[...]
1 Juiz Titular da Vara do Trabalho de Teixeira de Freitas/BA do Tribunal Regional do Trabalho da Quinta Região. Professor Titular de Direito 
Civil e Direito Processual do Trabalho da Universidade Salvador – Unifacs, sendo seu coordenador do curso de Especialização Lato Sensu em 
Direito Civil. Membro da Academia Nacional de Direito do Trabalho. Mestre e Doutor em Direito do Trabalho, pela Pontifícia Universidade 
Católica de São Paulo (PUC-SP), e Especialista em Direito Civil pela Fundação Faculdade de Direito da Bahia. Autor de diversas obras 
jurídicas, sendo coautor, com Pablo Stolze Gagliano, do livro “Novo Curso de Direito Civil”, obra projetada para oito volumes pela Editora 
Saraiva.
2 Mesmo antes do CC-02, tanto a Lei de Incorporações (Lei 4.591, de 16.12.64, art. 35, § 4o.) como a Lei de Loteamentos (Lei 6.766, de 
19/12/79, art. 27, caput e §1.o.) admitiam a vinculatividade do pré-contrato, equiparado a este a proposta de compra, a reserva de lote 
ou qualquer documento de que conste a manifestação de vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento e a 
promessa de contratar. Em verdade, entre nós, o Decreto-Lei 58/37 é que se constituiu em verdadeiro marco inaugural, do ponto de vista 
legislativo, do contrato preliminar, ao regular o compromisso de compra e venda de terrenos para pagamento em prestações.
3 Apenas por requinte estilístico, utilizaremos, neste texto, as expressões indistintamente.
4 GOMES, Orlando. Contratos. 24. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p. 135.
Atividades
1. São absolutamente incapazes:
a) os menores de 16 anos; os ausentes; os que não puderem exprimir sua vontade, em 
razão de causa permanente.
b) os menores de 18 anos; os que, por enfermidade ou deficiência mental, não 
tiverem o necessário discernimento para os atos da vida civil; os excepcionais, sem 
desenvolvimento mental completo.
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Contratos e sua aplicação ao Direito Imobiliário 13
c) os menores de 16 anos; os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem 
necessário discernimento para os atos da vida civil; os que, mesmo por causa 
transitória, não puderem exprimir sua vontade.
d) os menores de 16 anos; os ébrios habituais; os pródigos; os toxicômanos.
2. Qual a diferença entre incapacidade e falta de legitimação?
3. Indique e explique uma limitação ao princípio da autonomia privada.
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14 Direitos Reais sobre Imóveis e Contratos
 
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Princípios sociais do contrato: 
 função social do contrato
Todos os institutos jurídicos têm princípios que os norteiam, ou seja, regras que a eles se aplicam.
No estudo dos contratos, temos alguns princípios que chamamos de clássicos ou tradicionais e 
outros princípios que chamamos de sociais. Como o próprio nome diz, tradicionais são os princípios his-
toricamente ligados ao contrato. Já os sociais, disciplinados pelo Código Civil (CC) de 2002, não podem 
ser taxados como novos, mas certamente invocam preceitos que prestigiam mais a coletividade que o 
individual, mais o “nós” em detrimento do “eu”.
Assim, são princípios tradicionais a autonomia privada, a força obrigatória, a relatividade dos efei-
tos e o consensualismo. São princípios sociais a boa-fé objetiva e a função social do contrato.
Dispõe o artigo 421 do CC que “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da 
função social do contrato”.
Nota-se, desde logo, que se formos definir a função social do contrato, será premissa a definição 
prévia da função do contrato. 
A função do contrato é a necessária e imprescindível circulação de riquezas. Nas sociedades mo-
derna e pós-moderna, em que a especialização das atividades atinge um grau máximo (ou seja, para 
que cada pessoa sobreviva é necessário que adquira bens e serviços das outras), o contrato assume 
papel primordial.
Se o contrato não existisse, a circulação de riquezas seria impossível e, consequentemente, a 
própria vida em sociedade. O caos estaria instaurado. Imaginemos uma sociedade sem a compra e 
venda e sem o contrato de transporte! Seria imaginar o inimaginável.
Assim, ensina Flávio Tartuce (2007b, p. 199) que a função social é um regramento contratual de 
ordem pública em razão do artigo 2.035, parágrafo único do CC, pelo qual o contrato deverá ser neces-
sariamente analisado e interpretado de acordo com o contexto da sociedade (meio social em que se 
insere) e, assim, o fundamento constitucional desse preceito é a dignidade da pessoa humana.
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16 Princípios sociais do contrato: função social do contrato
Sendo matéria de ordem pública, o juiz pode declarar a nulidade ou ineficácia do contrato ou de 
suas cláusulas contratuais, mesmo se isso não for pedido pelas partes. É a chamada declaração de ofício no 
interesse da coletividade. Exatamente por isso a função social limita o princípio da autonomia privada.
Por outro lado, o artigo 421 comete um equívoco jurídico ao limitar a liberdade de contratar por-
que, na realidade, pode a lei limitar a liberdade contratual e não a de contratar.
Vamos aos conceitos. A liberdade de contratar é ilimitada e eis que se refere ao direito de celebrar 
o contrato; é inerente a todo o ser humano, por força dos ditames constitucionais (garantia individual). 
Todos podemos celebrar livremente o contrato. O que pode ser limitada é a liberdade contratual que, 
de acordo com as normas de ordem pública, será maior ou menor. Tal liberdade está condicionada à lei 
e, por isso, determinado contrato pode ser considerado nulo e não produzir os efeitos almejados pelas 
partes. É a liberdade contratual que se limita em razão da função social do contrato.
Esse princípio se desdobra em dois efeitos: efeitos entre os próprios contratantes (eficácia inter-
na) e efeitos com relação a terceiros (eficácia externa).
Eficácia interna da função social
Em se tratando dos efeitos com relação aos próprios contratantes, parte-se da ideia pela qual o 
contrato deve ser bom e justo para ambos os contratantes. Ninguém contrata para ser destruído ou 
para que finde o contrato arruinado.
As partes contratam para que se atinjam os objetivos comuns quando ao término da contratação. 
Vários são os exemplos práticos que podem surgir a respeito da eficácia interna da função social.
Bom exemplo sobre o tema se verifica na proibição da existência de cláusulas contratuais abu-
sivas ou iníquas que gerem danos a um dos contratantes em detrimento do outro. O próprio Código 
de Defesa do Consumidor (CDC), ao explicitar as cláusulas abusivas, fulmina-as com a nulidade, por 
desatenderem a função social do contrato.
São nulas as cláusulas contratuaisque:
CDC, art. 51. [...]
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos pro-
dutos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o 
consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;
II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;
III - transfiram responsabilidades a terceiros;
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem 
exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
V - estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor;
VI - determinem a utilização compulsória de arbitragem;
VII - imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;
VIII - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;
IX - permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral;
X - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;
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Princípios sociais do contrato: função social do contrato 17
XI - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido 
contra o fornecedor;
XII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;
XIII - infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais;
XIV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
XV - possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.
Clássica é a limitação que certos fornecedores impõem no tocante aos vícios do produto. Se um 
produto for durável (pode ser utilizado repetidamente), tal como um eletrodoméstico, um aparelho 
celular, uma mesa, o prazo que o consumidor tem para reclamar dos vícios de qualidade (aqueles que 
tornam a coisa imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuem o valor) é de 90 dias (CDC, art. 26). 
Esse prazo se inicia com a entrega do produto e é válido se o vício for aparente ou com o seu surgimen-
to, se o vício for oculto. 
O fornecedor pode dar garantia maior à prevista em lei, mas nunca inferior. Conceder menos di-
reitos que os previstos em lei é ofender a função social do contrato.
Outro interessante desdobramento quanto ao efeito interno da função social do contrato se ve-
rifica quanto à multa contratual que recebe o nome de cláusula penal. Isso porque a cláusula penal não 
pode ser fixada em valor superior ao da obrigação principal (CC, art. 412). A regra tem sua razão de ser. A 
multa contratual chamada de cláusula penal estipula uma prefixação das perdas e danos, ou seja, se as 
partes combinam certa multa, provado o descumprimento do contrato pelo devedor, o credor poderá 
cobrar o valor da multa, sem que precise provar o efetivo montante do prejuízo (CC, art. 416).
Assim, se o vendedor não entregar o carro vendido, a multa contratual não poderá ser superior 
ao valor do bem em questão, sob pena de enriquecimento sem causa. Da mesma forma, o comprador 
do terreno poderá ter multa pelo atraso no pagamento das prestações não superior a 10% (Decreto-Lei 
22.626/33 – Lei da Usura). A multa sofre limitações para que se evite abusos pelo credor.
Nesse sentido, o CC permite ao juiz que reduza o valor da multa, por equidade, se a obrigação 
principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, 
tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio (CC, art. 413).
A equidade, contrariamente à proporção, permite ao juiz que, na redução da multa, verifique as 
circunstâncias do caso concreto, não se valendo de um simples cálculo aritmético.
Exemplifiquemos a redução da multa por decisão judicial com o contrato de locação. Em uma pri-
meira hipótese, o locatário e locador firmaram, durante anos, diversos contratos de locação, todos por 
prazo determinado, sendo que o inquilino os cumpriu religiosamente. Entretanto, quando da vigência 
do último deles, por questão de revezes pessoais ou profissionais, vê-se o locatário impedido de conti-
nuar a arcar com os aluguéis.
Ainda que o último contrato firmado pelo prazo de 30 meses, com multa prevista de três alu-
guéis, esteja apenas em seu primeiro mês de vigência, e o locatário resolva devolver o imóvel, pode o 
juiz reduzir a multa a valores bastante baixos, tais como apenas um montante simbólico, considerando, 
que no caso concreto, pelo histórico da relação jurídica havida entre as partes, a redução proporcional 
significaria verdadeira injustiça para com aquele inquilino.
Por outro lado, se a relação demonstrar que o inquilino, durante o curso da locação, em inúmeros 
momentos, esteve inadimplente com o cumprimento de suas obrigações (pagamento do aluguel, da taxa 
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18 Princípios sociais do contrato: função social do contrato
condominial, de impostos), usou o imóvel de maneira antissocial (o que acabou por gerar multas ao loca-
dor pelo barulho constante do inquilino, festas “intermináveis”, destruição das áreas comuns), pode o juiz 
optar por reduzir muito pouco o valor da multa contratual, ainda que o inquilino esteja desocupando o 
imó vel faltando apenas dois meses para o fim do prazo contratualmente estabelecido. É a demonstração 
da justiça no caso concreto, que independe de cálculos aritméticos. Se o locatário só causou aborreci-
mentos e prejuízos ao locador no curso do contrato, pode o juiz garantir que uma pequena redução da 
cláusula penal signifique, de certa forma, indenização, ainda que parcial, de tais prejuízos.
Pelos exemplos fica clara a função social do contrato. Quanto melhor se cumprir o contrato, maior 
poderá ser a redução de multa de acordo com as peculiaridades do caso concreto.
Eficácia externa da função social
Com relação à eficácia externa, o contrato pode ser bom e justo para ambos os contratantes, mas 
extremamente prejudicial a terceiros. Nesse sentido, o contrato não pode ser mais entendido como 
mera relação individual (que produz apenas efeitos inter partes). Devem-se considerar os seus efeitos 
sociais, econômicos, ambientais e até mesmo culturais. Seria a função do contrato frente à sociedade e, 
por isso, a avença deve atender ao bem comum e não pode ser fonte de prejuízos para a sociedade.
Em sua eficácia externa, a função social mitiga o princípio da relatividade dos efeitos. Nesse sen-
tido, explica Humberto Theodoro Neto (2007, p. 75) que os novos princípios não eliminam os clássicos, 
derivados da autonomia da vontade. É verdade que a função social demanda uma reinterpretação da 
relatividade dos efeitos contratuais ou, ao menos, uma composição entre os dois princípios, sempre 
que, em dada situação concreta, estiverem em confronto porque o novo princípio revela preceito des-
tinado a integrar os contratos em uma ordem social harmônica, visando impedir que prejudiquem a 
coletividade e certas pessoas determinadas.
Dispõe o CC que:
Art. 608. Aquele que aliciar pessoas obrigadas em contrato escrito a prestar serviço a outrem pagará a este a importân-
cia que ao prestador de serviço, pelo ajuste desfeito, houvesse de caber durante dois anos.
Caso interessante se verificou entre as empresas de cerveja Brahma e Schincariol com relação ao 
cantor Zeca Pagodinho, que, durante a vigência de seu contrato com a Schin fez propaganda para a 
concorrente. Como a Brahma aliciou o cantor (prestador de serviços), foi judicialmente obrigada a pagar 
à Schin a importância que o Zeca Pagodinho receberia durante dois anos.
Apesar de o contrato original ter sido celebrado entre a Schin e o Zeca Pagodinho, este acabou 
por produzir efeitos com relaçãoà Brahma, ou seja, uma terceira parte. Nesse sentido, os efeitos exter-
nos da função social do contrato superando a noção da relatividade dos efeitos conforme preleciona 
Flávio Tartuce em suas aulas e palestras.
Como um segundo exemplo dos efeitos externos da função social do contrato, poderíamos ima-
ginar um excelente contrato entre um banco e uma construtora pelo qual, com boas taxas de juros, o 
primeiro empresta dinheiro para que a segunda construa um luxuoso hotel cujo impacto ambiental 
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Princípios sociais do contrato: função social do contrato 19
será bastante prejudicial à certa região. Apesar de bom para as partes, o contrato desatende à função 
social em se pensando na coletividade. Essa é a eficácia externa da função social.
Em resumo, nas palavras de Humberto Theodoro Júnior (2004, p. 94), não basta que o contrato 
seja bom apenas para os indivíduos que o celebram, mas deve ser bom também para a sociedade. 
Assim, os contratantes não podem criar situações jurídicas que afrontem direitos de terceiros (fraude e 
dolo), nem podem terceiros agir, frente ao contrato, de modo a dolosamente lesar direito do contratan-
te (ato ilícito, abuso de direito). Na abstenção de condutas contratuais nocivas a terceiros, portanto, é 
que se opera a função social do contrato (como limite à liberdade contratual).
Texto complementar
A função social dos contratos, a boa-fé objetiva e as recentes 
súmulas do Superior Tribunal de Justiça1
(TARTUCE2, 2007)
Introdução
Em nosso livro A Função Social dos Contratos, tivemos a oportunidade de demonstrar toda a 
evolução pela qual vem passando o contrato, particularmente todas as alterações substanciais pelas 
quais vem passando esse instituto, que é basilar e fundamental não só para o Direito Civil, como para 
todo o Direito Privado.3
Não vamos aqui repetir todos os conceitos que constaram naquela obra. Na realidade, o pre-
sente trabalho serve como atualização antecipada do nosso trabalho, trazendo novos tratamentos 
jurisprudenciais dados tanto em relação à função social dos contratos quanto à boa-fé objetiva. Isso, 
inclusive, para demonstrar que a jurisprudência de nossos Tribunais Superiores vêm acompanhan-
do essa tendência. 
De qualquer forma, é pertinente lembrar que, pela função social dos contratos, os negócios ju-
rídicos patrimoniais devem ser analisados de acordo com o meio social. Não pode o contrato trazer 
onerosidades excessivas, desproporções, injustiça social.4 Também, não podem os contratos violar 
interesses metaindividuais ou interesses individuais relacionados com a proteção da dignidade hu-
mana, conforme reconhece Enunciado n. 23 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na I Jornada 
de Direito Civil.5
Assim sendo, entendemos que a função social dos contratos traz consequências dentro do 
contrato (intrapartes) e também para fora do contrato (extrapartes). 
Como efeito intrapartes, citamos a previsão do art. 413 do novo Código Civil, exemplo típi-
co de relativação da força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda), justamente uma das 
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20 Princípios sociais do contrato: função social do contrato
consequências da função social dos negócios jurídicos. Por esse dispositivo, o juiz deve reduzir o 
valor da cláusula penal se a obrigação tiver sido cumprida em parte ou se entender que a multa é 
excessivamente onerosa. Como o comando legal utiliza-se da expressão “deve”, a redução é de ofí-
cio, sem a necessidade de arguição pela parte interessada. Isso é confirmado pela natureza jurídica 
do princípio da função social dos contratos, de ordem pública, conforme previsão do artigo 2.035, 
parágrafo único, do próprio Código Civil.6
Como exemplo de efeitos extrapartes, citamos um caso em que o contrato, pelo menos aparen-
temente, é bom para as partes, mas ruim para a sociedade. Podemos citar um contrato celebrado 
entre uma empresa e uma agência de publicidade. O contrato é civil e paritário, não trazendo qual-
quer desequilíbrio ou quebra do sinalagma. Entretanto, a publicidade veiculada é discriminatória 
(publicidade abusiva – art. 37, §2.º, do CDC), estando nesse ponto presente o vício. Pela presença do 
abuso de direito, o contrato pode ser tido como nulo, combinando-se os artigos 187 e 166, VI, do 
novo Código Civil – nulidade por fraude à lei imperativa diante do ato emulativo.7
[...]
1 Artigo publicado na Revista Científica da Escola Paulista de Direito (EPD – São Paulo). Ano I. N. I. Maio/Agosto de 2005. Coordenação 
Científica Giselda Maria Fernandes Novaes Hironaka.
2 Graduado pela Faculdade de Direito da USP em 1998. Especialista em Direito Contratual pela COGEAE-PUC-SP. Mestre em Direito Civil 
Comparado pela PUC-SP. Professor dos cursos de pós-graduação em Direito Civil, Direito Civil e Processo Civil e Direito Empresarial da 
Escola Paulista de Direito (EPD). Autor e colaborador de obras jurídicas. Advogado em São Paulo. Site: www.flaviotartuce.adv.br.
3 Flávio Tartuce. A Função Social dos Contratos: do Código de Defesa do Consumidor ao Novo Código Civil. São Paulo: Método, 2005.
4 Não se pode esquecer que o contrato é importante fonte obrigacional. Nesse sentido, Nelson Rosenvald, um dos mais brilhantes 
juristas da nova geração sintetiza muito bem como deve ser encarada a obrigação atualmente: “A obrigação deve ser vista como uma 
relação complexa, formada por um conjunto de direitos, obrigações e situações jurídicas, compreendendo uma série de deveres de 
prestação, direitos formativos e outras situações jurídicas. A obrigação é tida como um processo – uma série de atos relacionados entre 
si –, que, desde o início se encaminha a uma finalidade: a satisfação do interesse na prestação. Hodiernamente, não mais prevalece o 
status formal das partes, mas a finalidade à qual se dirige a relação dinâmica. Para além da perspectiva tradicional de subordinação do 
devedor ao credor existe o bem comum da relação obrigacional, voltado para o adimplemento, da forma mais satisfativa ao credor e 
menos onerosa ao devedor. O bem comum na relação obrigacional traduz a solidariedade mediante a cooperação dos indivíduos para 
a satisfação dos interesses patrimoniais recíprocos, sem comprometimento dos direitos da personalidade e da dignidade do credor e 
devedor”. (Dignidade Humana e Boa-Fé. São Paulo: Saraiva, 2005, p. 204).
5 “Art. 421: a função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, não elimina o princípio da autonomia contratual, mas 
atenua ou reduz o alcance desse princípio quando presentes interesses metaindividuais ou interesse individual relativo à dignidade da 
pessoa humana”.
6 Entendemos que a função social do contrato tem respaldo na Constituição Federal. Primeiro, na tríade dignidade-solidariedade-
igualdade, que consubstancia o Direito Civil Constitucional, constantes dos arts. 1.º, 3.º e 5.º da Norma Fundamental. Segundo, na função 
social da propriedade (art. 5.º, XXII e XXIII e art. 170, III da CF/88) (Flávio Tartuce. Função Social dos Contratos, ob, cit.). Sobre o Direito Civil 
Constitucional recomendamos a leitura da obra de Gustavo Tepedino (Temas de Direito Civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2004).
7 Vale citar uma passagem de Luigi Ferri, citando Acarelli no sentido de que o juiz deverá anular qualquer acordo de vontades pela 
simples ocorrência de um dano potencial à sociedade, mesmo que haja algum outro interesse comum (Luigi Ferri. La Autonomía Privada. 
Tradução e notas em espanhol por Luis Sancho Mendizibal. Madrid: Editorial Revista de Derecho Privado, 1969, p. 438).
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Princípios sociais do contrato: função social do contrato 21
Atividades
1. Qual a diferença entre os efeitos internos e externos da função social? Dê um exemplo de cada.
2. O fato de a função socialser matéria de ordem pública tem qual significado jurídico?
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22 Princípios sociais do contrato: função social do contrato
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Princípios sociais do contrato: 
 boa-fé objetiva
Introdução e conceitos
Todos os institutos jurídicos têm princípios que os norteiam, ou seja, regras que a eles se aplicam. 
Assim, veremos agora um princípio específico, qual seja, o da boa-fé objetiva, que vem disciplinada no 
artigo 422 do Código Civil (CC).
Dispõe o artigo 422 do CC que “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do 
contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
O artigo disciplina a chamada boa-fé objetiva que não se confunde com a boa-fé subjetiva. Qual 
seria a diferença entre os institutos?
Judith Martins-Costa (1999, p. 411) explica que boa-fé subjetiva denota estado de consciência ou 
convencimento individual de obrar em conformidade ao Direito. Essa se aplica no campo dos direitos 
reais e é subjetiva, pois se analisa a intenção do sujeito da relação jurídica. Já a boa-fé objetiva é mode-
lo de conduta social, verdadeiro arquétipo, standard jurídico, segundo o qual cada pessoa deve obrar 
como um homem com retidão, probidade, lealdade e honestidade.
A boa-fé subjetiva é chamada de boa-fé-crença ou também de boa-fé em sentido psicológico e 
corresponde à Gutten Glauben prevista no BGB – Bürgerliches Gesetzbuch (Código Civil alemão). É a cons-
ciência ou ausência desta diante de terminada situação jurídica (PASQUALOTTO, 1997, p. 111).
E por que o nome de boa-fé subjetiva? Em razão do fato de ter direta relação com o sujeito. Se a 
pessoa conhece determinado fato ou não. Exemplos práticos ajudam no deslinde da questão.
Determina o CC que “embora anulável ou mesmo nulo, se contraído de boa-fé por ambos os côn-
juges, o casamento, em relação a estes como aos filhos, produz todos os efeitos até o dia da sentença 
anulatória” (CC, art. 1.561). Imaginemos determinada pessoa, já casada, que pretende se casar novamente 
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24 Princípios sociais do contrato: boa-fé objetiva
(bigamia) e, para tanto, engana sua noiva. O segundo casamento será nulo, mas produzirá efeitos à noiva 
enganada, porque ela estava de boa-fé, já que desconhecia o fato de seu marido já ser casado.
Quanto ao marido, como agiu de má-fé (pois sabia que era casado), o casamento não produzirá 
efeitos. Em resumo, a esposa de boa-fé poderá manter o sobrenome do marido, se desejar, bem como 
terá direito a alimentos. Note-se que a boa-fé é o desconhecimento do fato de o marido ser casado.
Na questão do vício oculto da coisa, a boa-fé subjetiva também produzirá efeitos. Se o vendedor 
sabia que o bem tinha um vício e não comunicou ao adquirente, agiu com má-fé (conhecia o vício) e, 
assim, além de ter que suportar o desfazimento do contrato ou abatimento do preço deverá responder 
pelas perdas e danos (CC, art. 443). Se o vendedor desconhecia o vício (estava de boa-fé), não terá que 
pagar e a indenização (perdas e danos), e apenas suportará o desfazimento do contrato ou abatimento 
do preço. 
Estudada a boa-fé subjetiva (conhecimento ou desconhecimento de certo fato), cabe o estudo da 
boa-fé objetiva prevista no artigo 422 do CC.
Ensina Adalberto Pasqualotto (1997, p. 111) que, “do ponto de vista objetivo, a boa-fé assume 
a feição de uma regra ética de conduta. É a chamada boa-fé lealdade. É a Treu und Glauben do Direito 
alemão. Segundo Larenz, cada um deve guardar fidelidade à palavra dada e não defraudar a confiança 
ou abusar da confiança alheia”.
Segundo Mário Júlio de Almeida Costa (2001), a boa-fé objetiva ou em sentido objetivo, como 
norma de conduta, pode ser chamada de boa-fé em sentido ético, e se encontra presente no artigo 272 
do Código Civil português.1
A boa-fé objetiva é o agir corretamente, com lealdade, sem causar prejuízo injustificado a outra 
parte, colaborando com ela. É ser ético e correto com o outro contratante. A boa-fé deve estar presente 
nas fases pré-contratual, contratual e pós-contratual.
Nota-se, então, que o artigo 422 merece críticas da doutrina. Isso porque fala da boa-fé apenas 
na fase contratual, ou seja, no momento em que o contrato é concluído (formação pelo encontro de 
vontades) até o momento de sua extinção (cumprimento na prestação). Deixa de mencionar que a boa-
-fé atinge, também, a fase pré-contratual e a fase pós-contratual. Assim, deve-se agir com boa-fé desde 
o início das negociações (antes da conclusão), bem como deve-se manter a boa-fé depois de extinto o 
contrato (fase pós-contratual). Dessa forma, na fase pré-contratual estamos diante da chamada culpa in 
contrahendo e na fase pós-contratual da chamada responsabilidade post pactum finitum.
Analisaremos duas diferentes funções da boa-fé objetiva. A primeira, chamada de função ativa, é 
aquela pela qual surgem deveres para os contratantes que tem origem na cláusula geral de boa-fé, ou 
seja, que independem de expressa previsão legal ou contratual. Chama-se função ativa, porque um dos 
contratantes poderá exigir do outro a observância ao dever e o contratante que descumpri-lo pagará 
indenização ao outro contratante. 
A segunda função é chamada de reativa ou limitadora de direitos. Isso porque, se um dos contra-
tantes for injustamente atacado pelo outro, poderá se valer da boa-fé como defesa. A boa-fé serve de 
escudo para repelir uma pretensão injusta.
1 “Art. 272. Quem negocia com outrem para a conclusão de um contrato deve, tanto nas preliminares como na formação dele, proceder 
segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.”
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Princípios sociais do contrato: boa-fé objetiva 25
Função ativa
Além dos deveres primários ou principais decorrentes do tipo contratual, a boa-fé objetiva gera 
os chamados deveres anexos, laterais ou acessórios. 
Os deveres laterais complementam os deveres principais ou primários. Assim, em um contrato de 
compra e venda, por exemplo, é dever principal do comprador efetuar o pagamento do preço. Tais ele-
mentos representam a alma da relação contratual, pois definem o tipo do contrato (COSTA, 2001, p. 65). 
Exemplo disso se dá no tipo compra e venda que se configura pela presença dos elementos res, pretium 
et consensus (coisa, preço e consentimento).
Clovis Couto e Silva (2006, p. 38) esclarece não bastar que a parte contratante cumpra a prestação 
principal: “[...] as partes devem observar outras condutas que também se constituem em deveres”. Essas 
condutas são essenciais para que o contrato atinja seu fim qual seja o adimplemento. E quais seriam 
essas condutas?
São os deveres que visam proteger a contraparte de riscos de danos na sua pessoa e no seu patri-
mônio. Alguns exemplos ajudam a esclarecer os deveres laterais.
Dever de segurança
Cabe aos contratantes garantir a integridade dos bens e dos direitos do outro contratante, em 
todas as circunstâncias próprias do vínculo que possam oferecer algum perigo.
Vários são os exemplos na vida cotidiana que indicam tal dever. Em um jardim zoológico, as jaulas 
dos animais devem ser projetadas de maneira que a vida e a saúde dos visitantes não sejam expostas 
a riscos. Assim, não basta a colocação de grades que impeçam o leão de escapar, mas é necessário que 
haja uma distância suficiente para que se impossibilite que um visitante consiga colocar suas mãos 
entre as grades.
Os shopping centers e supermercados que, quando lavam o assoalho, colocam placas de aviso 
no chão com os dizeres “Cuidado: piso escorregadio” não o fazem apenas porque querem, mas sim por 
exigência de um dever de segurança como decorrência da boa-fé objetiva.
As empresasconcessionárias de energia elétrica que, por meio de desenhos (geralmente cavei-
ras e ossos) alertam as pessoas dos perigos de choque e do risco de morte em razão da alta voltagem, 
cumprem os ditames da boa-fé objetiva. Porém, o aviso escrito não basta em razão da existência de 
grande massa de pessoas analfabetas.
Dever de lealdade
Esse dever consiste na premissa de que a parte não deve agir de modo a causar prejuízos imoti-
vados à outra. 
Não basta que se cumpra o contrato. Deve-se atentar para o princípio de que as partes devem 
agir de forma que melhor atenda aos seus interesses comuns.
Alguns exemplos ilustram a questão. Em um contrato de compra e venda de determinado estabeleci-
mento comercial, concluído o negócio e pago o preço, o vendedor e antigo proprietário do estabelecimento 
liga para todos os fornecedores informando da venda efetuada e pedindo para que estes não entreguem 
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26 Princípios sociais do contrato: boa-fé objetiva
mercadorias para o novo proprietário. Notamos, nesse caso, que há evidente falta de lealdade e o vendedor 
acaba causando prejuízos imotivados ao comprador por puro espírito de emulação.
Em um contrato de empreitada pelo qual o dono da obra se compromete a fornecer os materiais, 
a chamada empreitada de lavor, o empreiteiro não pode agir de maneira negligente, desperdiçando o 
que lhe é fornecido, já que o prejuízo não será por ele suportado. Faltaria o dever de lealdade decorren-
te da boa-fé objetiva.
Em idêntico sentido, o segurado que em razão de contratação de seguro e assunção dos riscos 
por terceiro passa a dirigir seu carro sem observar os mínimos deveres de atenção e cuidado, na certeza 
de que não suportará eventuais danos. Nesse caso, sua ação denota que não há preocupação com os 
ônus que causará ao outro contratante.
Dever de informação
É o dever de comunicar à outra parte de fatos relevantes envolvendo o objeto do contrato. Cabe 
ao contratante detentor da informação ou de determinado conhecimento técnico expor detalhada-
mente ao outro contratante (que ignora o fato ou não dispõe de informação técnica), antes de firmado 
o contrato, tudo o que for relevante com relação ao contrato, seu objeto e sua execução. 
O dever de informação persiste ainda que a comunicação possa prejudicar o contratante que 
detém a informação.
Em se tratando de relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevê expressa-
mente o dever de informação, em seu artigo 6.º, inciso III, pois determina ser direito do consumidor 
a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta 
de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como os riscos que apresenta. A 
regra tem sua razão de ser.
O fornecedor de produtos e serviços conhece aquilo que oferece, pois detém o conhecimento 
técnico a respeito da produção e de eventuais riscos que podem ser causados pelo bem colocado no 
mercado. Como o consumidor, na qualidade de tecnicamente vulnerável2, desconhece tais informa-
ções, é dever do fornecedor informar de maneira clara e completa.
O Código de Ética e Disciplina, da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), também exige do advo-
gado que preste informações completas ao seu cliente antes da propositura de certa demanda, ainda 
que isso leve o cliente a não efetuar a contratação.
Dever de cooperação
Por fim, há, também, o dever de cooperação, ou seja, a ajuda que uma parte deve prestar a outra 
para a consecução dos fins do contrato.
Exemplificamos. Não se trata de obrigação do empreiteiro a obtenção da autorização da Prefeitura 
para início das obras em determinado imóvel. Entretanto, deve este cooperar para que a autorização seja 
2 “Claro está que a vulnerabilidade característica do consumidor não é a científica nem a socioeconômica, mas sim a técnica. Isso porque o 
consumidor desconhece tecnicamente o objeto que está adquirindo. Um médico ao adquirir um computador para seu consultório certamente 
não estará objetivando sua transformação para nova venda, mas o seu simples uso. Nesse caso, será considerado destinatário final fático e 
econômico do bem e preencherá a característica da vulnerabilidade técnica, pois se presume que não tem conhecimento específico sobre o 
objeto adquirido” (SIMÃO, 2003, p. 34).
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Princípios sociais do contrato: boa-fé objetiva 27
obtida pelo proprietário, quer seja fornecendo as plantas do imóvel, quer seja dando esclarecimentos técni-
cos solicitados pelo Poder Público, quer seja adequando o projeto às normas de construção.
Outra hipótese em que se verifica o dever de cooperação ocorre no contrato de compra e venda 
de imóveis no qual o comprador efetuará um mútuo pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) para 
pagar parte do preço. O vendedor, ciente de que o comprador precisará de vários documentos que 
serão apresentados ao banco que financiará a compra, apesar de não ser parte no contrato de mútuo, 
deve cooperar com o comprador, fornecendo as informações necessárias com relação a si e a seu imó-
vel. Note-se que o êxito da compra, nesse exemplo, dependerá da cooperação do vendedor para que o 
comprador obtenha o almejado financiamento.
A cooperação significa maior chance de conclusão ou de adimplemento do contrato.
Função reativa
Analisada a função ativa da boa-fé objetiva, ou seja, os deveres laterais que surgem em decor-
rência da própria boa-fé, independentemente de sua previsão legal ou contratual, necessário se faz o 
estudo da boa-fé em sua função reativa, usada como exceção, para a defesa de determinada pessoa que 
é injustamente atacada por outra.
Exemplo da função reativa é o chamado venire contra factum proprium. As atitudes do contratante 
geram justas expectativas no outro contratante. A linha de conduta assumida não pode ser contrariada 
pelo próprio agente por meio de um ato posterior (PASQUALOTTO, 1997, p. 124).
Venire é a proibição de um comportamento contraditório. Significa o exercício de uma posição 
jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente (MENEZES 
CORDEIRO, 2001, p. 742). Tem como requisito a existência de dois comportamentos lícitos de uma 
mesma pessoa, separados por determinado lapso temporal, sendo que o segundo comportamento 
contraria o primeiro.
Se o inquilino, em um contrato de locação por prazo indeterminado, garante ao proprietário que 
permanecerá no imóvel por mais um ano, mas, decorridos 30 dias, efetiva notificação para a denúncia 
vazia da locação, estará contrariando a boa-fé objetiva em decorrência do venire contra factum pro-
prium. Nessa situação, o titular de um direito (inquilino), manifesta a intenção de não exercer seu direito 
de resilição, mas o exerce.
Da mesma forma, se o proprietário notifica o inquilino para desocupação em razão de o contrato 
ter sido prorrogado por prazo indeterminado, e após 30 dias da notificação não propõe a ação de des-
pejo, deverá fazer nova notificação ao inquilino, pois a não propositura da demanda (inércia do proprie-
tário) é contraditória à notificação pedindo a desocupação.
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28 Princípios sociais do contrato: boa-fé objetiva
Texto complementar
Figuras parcelares da boa-fé objetiva e venire contra factum proprium
(PENTEADO1, 2007)
Apresentação da proposta e justificativa: a ideia de precedente judicial
Há várias decisões judiciais relevantes, no sistema brasileiro, a respeito da doutrina do que se 
vem denominando de vedação ao comportamento contraditório. Entretanto, uma delas, já nem 
de todo recente, apresenta a vedação da atuação em duplo sentido, de modo claro, à luz do que 
denomina teoria dos atos próprios.2 A partir dela talvez seja possível lançar algumas considerações 
específicas sobre o tema da boa-fé objetiva,notadamente com relação à proibição de incorrer na 
figura denominada de venire contra factum proprium.
O objetivo do artigo é procurar organizar as diferentes figuras da boa-fé objetiva e, detectando 
aquela pertinente ao venire contra factum proprium, verificar de que modo a decisão a aplica, para, 
finalmente, expandir seus argumentos para outros casos possíveis de solução de acordo com idên-
ticos ou ao menos semelhantes critérios de identificação. Antes de aprofundar nos argumentos da 
decisão em si mesma considerada, portanto, analisaremos alguns temas de teoria do direito obriga-
cional correlatos à figura do venire, bem como o papel da jurisprudência na percepção e construção 
de peculiares “locais” do sistema de direito privado.
A decisão selecionada é referente a um dos inúmeros casos envolvendo um loteamento irregu-
lar feito pelo município de Limeira.
Sua ementa já é de todo significativa: “Loteamento. Município. Pretensão de anulação do con-
trato. Boa-fé. Atos próprios. Tendo o município celebrado contrato de promessa de compra e ven-
da de lote localizado em imóvel de sua propriedade, descabe o pedido de anulação dos atos, se 
possível a regularização do loteamento que ele mesmo está promovendo. Art. 40 da Lei 6.766/79. 
A teoria dos atos próprios impede que a administração pública retorne sobre os próprios passos, 
prejudicando os terceiros que confiaram na regularidade de seu procedimento”.3
O julgado, da lavra do Min. Ruy Rosado de Aguiar, como muitos outros relatados por ele, enfrenta 
um complexo tema de fato e de direito à luz de uma doutrina translúcida e sedimentada. Entretanto, 
o objetivo deste trabalho é procurar, a partir do caso concreto, sistematizar uma dogmática dos atos 
próprios, procurando compreender do ponto de vista da teoria geral do direito, qual sua específica e 
particular circunscrição, especialmente tomado o modelo da teoria geral da relação jurídica.
Justifica-se tal tipo de procedimento quer pela compreensão que temos da importância do 
precedente judicial como fonte do direito, – já apontada em nosso trabalho de doutoramento4 – 
quer pela necessidade de exame aprofundado da racionalidade destas, para procurar a coerência 
com o sistema e uma justificativa que, ultrapassando razões políticas e ideológicas possa se situar, 
heuristicamente, no campo propriamente jurídico, a ponto de se poder afirmar ou infirmar que se 
trata de uma boa decisão judicial.
 
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Princípios sociais do contrato: boa-fé objetiva 29
A argumentação jurídica deveria ter – nem sempre tal se verifica – uma específica maneira de 
prestigiar o caso concreto, a qual propiciasse uma expansão dos argumentos da decisão para outras 
análogas, bem como uma comunicação maior entre jurisprudência ou ainda dos casos judiciais com 
a doutrina. “É importante frisar que toda decisão judicial encerra uma operação complexa de racio-
cínio, não podendo ser considerada como um fim último, mas, sim, como um destacado elemento 
no processo contínuo de resolver pendências no foro do direito. O Judiciário não se presta exclusi-
vamente para decidir conflitos concretos, mais ainda deve cuidar para que as suas decisões possam 
servir de orientação para casos futuros”.5
Já Karl Larenz identificava a necessidade de um lado e o descuido de outro no tratar teorica-
mente decisões e precedentes judiciais. Em suas palavras: “em contrapartida, a interpretação de re-
soluções judiciais tem sido surpreendentemente descurada, até o momento, na teoria, ao contrário 
da interpretação das leis e dos preceitos jurídicos”.6 Deste modo, procura-se insistir na necessidade 
desta específica mudança de perspectiva apta a verificar quais sejam as razões profundas desta 
decisão em particular e também procurar interpretá-la do com a mesma intensidade com que se 
procura interpretar ordinariamente a “lei” e os “preceitos jurídicos”.
A surpresa de Larenz justifica-se por várias razões, desde o descaso com o estudo da juris-
prudência como fonte de direito, quer diante do fato de que há certo receio de que o estudo 
de caso seja visto ou como matéria exclusiva dos estudos próprios do sistema de common law, 
quer como uma atividade de certo modo redutora das potencialidades da dogmática, no que 
esta apresenta de potencial generalizador e abstrator. Para muitos, parece que o estudo do caso 
é algo que deve ser deixado em segundo plano porque o caso, ao fim das contas é um exemplo 
secundário dentro do discurso teórico, este sim importante e plenamente satisfatório, na exata 
medida em que poderia abranger um sem número de casos concretos e seria, deste modo, do-
tado de muito maior força normativa.7
Para provar essa assertiva basta ver o tratamento dado ao estudo da jurisprudência nos manu-
ais brasileiros clássicos e nos tradicionais livros de acompanhamento de curso de bacharelado, ou 
ainda o papel reconhecido a esta como fonte de direito.8 Os julgados de sentido uniforme ou vêm 
versados, insista-se, como exemplo da teoria, ou como fundamentação de assertivas teóricas, mas 
nunca como substrato a partir do qual se constrói ou se reconstrói a teoria afirmada. A trajetória 
dessas linhas propõe-se, de certo modo, a questionar tal tendência. Entretanto, para que tal tarefa 
seja possível, conviria apresentar ao menos o pano de fundo do que seja a teoria dos atos próprios, 
invocada pelo julgado, para que, bem compreendida, possa ser confrontada com o teor da decisão, 
não para incorrer no mesmo erro que se critica, mas visando dar a moldura do argumento invocado 
na decisão, até para que se perceba, logo de início, os seus méritos.
Autores como Capitant concebem, entretanto, papel central para a jurisprudência, afirmando 
inclusive que chega a se apresentar como um direito costumeiro moderno. Diz, poeticamente, que 
ela completa, enriquece, modifica, cobre de uma vegetação nova o direito escrito encontradiço nos 
textos legislativos.9
O acórdão que pretendemos aqui analisar pode ser visto, em si mesmo, como um interessan-
te precedente judicial. Por precedente judicial pode-se entender diversas entidades, mas procu-
ramos ter a visão de que o precedente: i) é um caso julgado; ii) dotado de argumentação jurídica 
racional; iii) que se presta a extensão a demais casos a serem julgados. Tem assim, uma construção 
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30 Princípios sociais do contrato: boa-fé objetiva
retrospectiva e uma vocação prospectiva. A construção retrospectiva funda-se no fato de que se 
trata de uma decisão, de um corte que demonstra uma argumentação voltada para a solução do 
caso, solução esta que é apresentada e fundamentada de modo a que se possa identificar como 
um todo dotado de sentido intrínseco, ainda que por vezes esse sentido necessite muitas vezes 
ser reconstruído logicamente. A vocação prospectiva verifica-se nas situações em que a decisão 
pode ser estendida para casos a julgar ou julgados que guardem analogia de fato ou de direito 
com o caso já decidido pelo precedente. Ou seja, o verdadeiro precedente pode ser utilizado, de 
diferentes modos, a casos futuros.
[...]
1 Mestre e Doutor em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (FD-USP). Professor do Curso de Especialização 
em Advocacia Cível da Fundação Getulio Vargas (FGV). Professor do Curso de Especialização em Direito Contratual da COGEAE-PUC-SP. 
Professor dos Cursos de Especialização em Direito Civil; Direito Civil e Direito Processual Civil e Direito Contratual da Escola Paulista de 
Direito (EPD). Membro do Conselho Editorial da Revista de Direito Privado (RT) Membro do Corpo de Pareceristas da Revista Direito-GV 
(Edesp). Advogado em São Paulo.
2 Sobre a matéria ver, entre outros, Alejandro Borda, La teoria de los actos proprios, 3. ed., Buenos Aires, Abeledo Perrot, 2000.
3 STJ, 4.ª T, Resp 141879/SP, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, v.u.,j. 17/03/1998, DJU 22/06/1998, p. 90.
4 Efeitos Contratuais Perante Terceiros, Tese, USP, 2006.
5 TUCCI, José Rogério Cruz e. Precedente Judicial como Fonte do Direito. São Paulo: RT, 2004, p. 25.
6 LARENZ, Karl. Metodologia da Ciência do Direito, 3. ed., Lisboa: FCG, 1997. Trad. José Lamego. p. 506.
7 Mostra a importância do precedente judicial e sua verdadeira virtualidade aplicativa. TUCCI, José Rogério Cruz e. Precedente Judicial 
como Fonte do Direito. São Paulo: RT, 2004, p. 18.
8 Venosa, por exemplo, após parecer inicialmente compreender o papel da jurisprudência como central, trata do modo como o professor 
deve fazer uso dela de forma lacônica: “Ademais, é essencial que o professor, na sala de aula, não se limite a expor os dogmas do Direito, 
mas que vincule esses ensinamentos ao direito vivo, a ilustrações de casos práticos, decididos pelos tribunais” (Sílvio de Salvo Venosa, 
Direito Civil – Parte geral, 3. ed., São Paulo: Atlas, 2003. p. 48). Ou seja, acaba, no fim das contas, reduzindo a jurisprudência a uma 
forma de exemplificação das leis e da doutrina. Orlando Gomes, por sua vez, chega a identificar um direito judiciário, mas após expor a 
existência de teses que propugnam pelo enquadramento da jurisprudência como fonte do direito, decide-se pela negativa: “Mas esse 
direito judiciário, muito restrito, aliás, não chega a ser fonte formal, porque a regra criada no julgamento não possui os caracteres de 
generalidade, abstração e permanência, próprios das normas jurídicas. Por outro lado, é incontestável a influência dos precedentes, 
que conduzem a uniformidade dos julgamentos, mas, desde que não têm força obrigatória, os juízes não estão adstritos a segui-los” 
(Introdução ao Direito Civil, 18. ed., Rio de Janeiro: Forense, 2002. p. 46). É interessante que autores tradicionais, como Washington de 
Barros Monteiro, por exemplo, tendam a verificar um papel mais pronunciado para a jurisprudência, dedicando inclusive mais páginas ao 
tratamento do tema e, inclusive, dando exemplos concretos de como atuou historicamente para preencher lacunas ou para criar o direito 
do caso concreto de modo espontâneo e próprio, a ponto de se reconhecer nela ao menos uma característica, ainda que remota, de fonte 
do direito: “O homem caminha segundo sua fantasia e a lei claudica; o homem reclama e a lei é surda. É a jurisprudência que forçosamente 
segue o homem e o escuta sempre. O homem não lhe impõe seus arestos, mas por sua livre vontade, força-a a pronunciar-se. Em algumas 
matérias, como na referente à locação, a jurisprudência antecipa-se ao trabalho legislativo, chegando mesmo a abalar conceitos jurídicos 
tradicionais” (Curso de Direito Civil – parte geral, 19. ed., São Paulo: Saraiva, 2003. p. 21).
9 CAPITANT, Henri. De la Cause des Obligations. 3. ed. Paris: Dalloz, 1927. p. 10.
Atividades
1. Qual a diferença entre boa-fé objetiva e subjetiva? Dê um exemplo de cada.
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Princípios sociais do contrato: boa-fé objetiva 31
2. Por que a redação do artigo 422 do Código Civil revela-se incompleta?
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32 Princípios sociais do contrato: boa-fé objetiva
 
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Direitos reais: noções iniciais 
e propriedade
O Código Civil (CC) trata, em seu Livro III da Parte Especial, do Direito das Coisas e, já no Título II, 
utiliza a nomenclatura de Direitos Reais, sendo, portanto, importante consignar que não são expressões 
sinônimas. Ao contrário, o termo Direito das Coisas é mais amplo, englobando, além dos direitos reais, a 
Posse e os Direitos de Vizinhança.
Conceito de direitos reais
É o conjunto de princípios e normas que regula a relação entre pessoas formada em torno de bens.1
Teorias informadoras
Há duas principais teorias informadoras dos direitos reais, a saber:
Realista :::: – é a que acredita ser possível uma relação jurídica entre a pessoa e a coisa, dis-
pensando-se a figura de um sujeito passivo. Para essa teoria, a relação jurídica dar-se-ia tão 
somente entre o titular do direito real e o objeto sobre o qual exerce seu domínio (exemplo: o 
dono da fazenda travaria relação jurídica direta com ela).
Personalista:::: – surgiu como reação à teoria realista e entende que não há relação jurídica entre 
pessoa e bem, e sim entre pessoas com vistas a bens. Os bens existem para servir à sociedade, 
sendo que todo vínculo de Direito tem por pressuposto a pessoa humana.
1 Somos, com o Silvio Rodrigues (2002), adeptos da corrente que entende que coisa é gênero, do qual bem é espécie, sendo este toda a coisa 
com valor econômico apropriável pela pessoa.
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34 Direitos reais: noções iniciais e propriedade
Do conceito que expusemos, resta evidente que nos filiamos à corrente personalista, afinal não 
concebemos que possa haver contraposição de direitos e deveres entre bem e pessoa humana, o que 
há, em verdade, é mera sujeição do bem ao poder (domínio) da pessoa, que, sobre ele, exerce direitos.
Principais características dos direitos reais
Absolutismo:::: – não significa que o titular do direito real pode agir como bem quiser em rela-
ção ao bem, mesmo porque está constitucionalmente obrigado a destiná-lo ao cumprimento 
de sua função social. O absolutismo significa que o titular do direito real tem o poder jurídico 
de fazer valer seu direito contra todas as demais pessoas do universo (oponibilidade erga om-
nes2), ou seja, pode exigir de quem quer que seja que se abstenha de praticar qualquer ato que 
ameace o exercício legítimo de seu direito. Assim, por exemplo, o proprietário pode impedir 
que terceiros usem o bem que lhe pertence, ou mesmo invadam sua propriedade. Cumpre 
assinalar que, em razão dessa oponibilidade erga omnes, o bem sobre o qual recai o direito real 
deve ser perfeitamente determinado, a fim de que as pessoas tenham condições de saber com 
exatidão a extensão de sua limitação.
Sequela:::: – o direito real adere ao bem, submetendo-o diretamente ao domínio de seu titular. 
Como consequência disso, o titular do direito real pode buscar o bem das mãos de quem quer 
que injustamente o possua ou detenha. Assim, por exemplo, se João, mediante fraude, “vende” 
a Paulo um imóvel pertencente a Carlos, e Paulo, de boa-fé, aliena esse bem a Maria, Carlos po-
derá reivindicar dela o imóvel, independentemente dela estar ou não de boa-fé. O bem poderá 
ser retirado de uma pessoa que injustamente o detenha.
Numerus clausus:::: – os direitos reais, em razão de gerarem dever de abstenção para todas as 
demais pessoas que não o seu titular, são criados pela lei e só pela lei. Devemos lembrar que, 
pelo princípio constitucional da legalidade, ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer 
algo senão em virtude de lei, ora, se o direito real gera dever universal de abstenção (ninguém 
pode atrapalhar o proprietário no uso da coisa), tal dever só pode decorrer da lei sob pena de 
inconstitucionalidade.
Preferência:::: 3 – o titular de um direito real de garantia tem a prerrogativa de receber seus cré-
ditos antes de outros credores que não possuem essa espécie de garantia. Contudo, cumpre 
anotar que os direitos reais de garantia cedem passo a alguns créditos com preferência legal 
como, por exemplo, o trabalhista e o acidentário. Assim, se certa pessoa é credora e tem hipo-
teca sobre o imóvel, terá preferência no recebimento do crédito com relação aos credores que 
não têm a garantia (são chamados de quirografários).
Exclusividade :::: – sobre o mesmo bem e ao mesmo tempo não incidem dois direitos reais idên-
ticos.
2 Erga omnes, do latim, contra todos. Usado para determinar a obrigatoriedade de uma norma ou regra para todos, sem exceção.
3 Preferimos a expressão preferência à expressão