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Aula 11 - Contratos 
 
PLANEJAMENTO E GESTÃO DE OBRAS 
 
 
 
 
 
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Aula 11: Contratos 
 
A lei nº 8.666, de 21-06-1993 (Lei de Licitações e Contratos Públicos), em seu art. 2º, 
parágrafo único, considera contrato “todo e qualquer ajuste entre órgãos ou entidades da 
Administração Pública e particulares, em que haja um acordo de vontade para a formação de 
vínculo e a estipulação de obrigações recíprocas, seja qual for a denominação utilizada”. 
 
1. Especificações de Um Contrato 
Contrato é qualquer ajuste de vontades entre partes. Um contrato deve conter: 
• Cláusula com a caracterização do contratante e do contratado; 
• Cláusula descrevendo o objeto do contrato; 
• Cláusulas determinando o preço e o prazo de execução. 
A natureza do contrato depende de muitas variáveis: 
• Escopo de fornecimento; 
• Grau de responsabilidade do contratado; 
• Riscos envolvidos; 
• Divisão de riscos e; 
• Urgência de ter o empreendimento funcionando. 
1.1. Formas de Contratação de Obras 
São duas as formas de contratação de construção de obras: 
Negociação direta: É quando o proprietário negocia as condições de execução e a 
remuneração com o construtor de sua preferência. 
Licitação: É onde o proprietário (em geral um órgão público) estabelece as condições 
de contratação, execução e remuneração, publicando-as amplamente, visando obter 
interessados na execução. 
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As licitações são os processos de escolha, em princípio não preferencial, de 
construtores para execução de obras públicas ou privadas. 
• Obras públicas: são aquelas cujo proprietário é o Estado, através de seus 
representantes públicos. 
• Obras privadas: são aquelas cujo proprietário é uma pessoa, um grupo de 
pessoas, ou uma entidade particular. 
• Edital: é um conjunto de normas para disciplinar uma licitação e a respectiva 
contratação da execução de uma construção. 
• Contrato de construção: é um conjunto de condições relativas à execução a 
serem observadas e obedecidas pelo proprietário e pelo construtor 
contratado. 
• Aditivos ao contrato de construção: são condições adicionais incorporadas a 
um contrato de construção. 
Normalmente, a negociação direta é empregada em obras privadas, enquanto a 
licitação é obrigatória para obras públicas. 
Os aditivos contratuais são muito comuns na execução de obras públicas, onde a 
contratação de obras se dá, apesar da Lei, por interesses alheios à técnica e sem projetos 
competentes. 
1.2. Conceitos Associados 
1.2.1. Proposta para Execução de Obras 
É o documento pelo qual uma empresa se propõe a realizar um empreendimento sob 
determinadas condições de preço, prazo, forma de pagamento, podendo ou não conter 
elementos descritivos ou técnicos. Em obras de maior porte é comum dividir a proposta em 
várias partes, sendo as principais: 
• Habilitação: a parte da proposta onde a empresa demonstra sua aptidão legal 
para a celebração do contrato; 
• Proposta financeira: a parte da proposta onde a empresa expressa as bases 
financeiras do Contrato e/ou a aceitação das condições pré-determinadas no 
Edital; 
• Proposta técnica: parte da proposta onde a empresa demonstra sua 
capacidade técnica e operacional para realizar a execução. 
 
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1.2.2. Preço de Proposta 
São os preços a serem apresentados ou propostos aos promotores dos 
empreendimentos para a execução das obras. Os preços de proposta contêm a reposição 
dos recursos empregados, que correspondem aos custos de execução, e a remuneração dos 
esforços despendidos, ou sejam, os Custos Diretos e Indiretos de Construção e o Lucro. 
1.2.3. Preços de Partida de Propostas 
A especialização das empresas e o desempenho gerencial, no entanto, levam a cada 
empreiteiro vantagens para a execução de obras que podem influir diretamente sobre os 
preços de proposta. Assim, os valores para os custos de obras, obtidos nos orçamentos, 
podem ser artificialmente alterados para conter as eventuais facilidades de execução. Nesta 
circunstância, obtêm-se o que aqui se chamará de preços de partida de proposta, ou seja, os 
preços a partir dos quais se fará a montagem dos preços de proposta. Note-se que os custos 
de execução, orçados a partir do relacionamento que cada empresa tem com o mercado 
fornecedor não sofrem alteração, já que as condições de aquisição permanecem as 
mesmas. O que se altera, com a inclusão das facilidades para a obtenção dos valores 
desejados, são as condições de reposição dos recursos e o lucro. 
1.2.4. Preços de Contratação 
São os preços pelos quais efetivamente se contrata a execução das obras, não sendo 
necessariamente os preços de proposta. Eventualmente, o acordo entre contratantes e 
empreiteiros sobre condições contratuais pode levar a circunstâncias diferentes das 
inicialmente consideradas para a montagem dos preços de proposta, principalmente no que 
tange a métodos, prazos e condições de pagamento. 
1.2.5. Preço em Licitações 
A participação em licitações públicas ou privadas envolve um dispêndio de recursos 
que por si só sugere cautela às empresas, principalmente à suspeita de que há empresas 
que se utilizam dos processos licitatórios para geração de recitas, não apenas pela 
exorbitância que costumam cobrar pelos editais de licitação, mas também pela adoção de 
critérios de seleção excessivamente flexíveis para facilitar o acesso ao maior número 
possível de concorrentes, alguns até sem capacidade técnica ou financeira para a realização 
dos objetos das licitações. 
 
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1.3. Regime de Execução (Formas de Contratação) 
Os regimes de execução são as formas de administração e aplicação dos recursos 
técnicos, financeiros e materiais para a execução de obras. 
1.3.1. Assistência Técnica 
É o trabalho de orientação e condução técnica de obras sem vinculação com as 
atividades administrativas, ou seja, o proprietário contrata os profissionais técnicos mas ele 
próprio gerencia a obra e os recursos. 
1.3.2. Administração Direta 
É a forma de execução em que o proprietário gerencia os recursos e contrata 
profissionais para a gerência técnica e administrativa das obras. 
1.3.3. Empreitada 
O construtor é o responsável por todas as atividades técnicas e administrativas e aplica 
seus recursos na construção para posterior reposição pelo proprietário, detendo o controle 
da obra segundo condições contratuais, passando a ser designado como empreiteiro. 
• Empreitada global: Todas as atividades de uma construção são de 
responsabilidade de um único empreiteiro. 
• Empreitada parcial: Apenas parte das atividades de construção são de 
responsabilidade de um único empreiteiro. Vários empreiteiros podem fazer 
empreitadas parciais de uma mesma obra, ou o mesmo empreiteiro em 
tempos diferentes. 
• Empreitada por preços unitários: É uma empreitada parcial ou global, onde os 
pagamentos pelos serviços de construção são vinculados a medições do que 
for realmente executado com base em preços unitários previamente 
estipulados, não havendo um preço total fixo para a obra, mas apenas uma 
previsão aproximada. 
• Empreitada por preço total: É uma empreitada parcial ou global onde os 
pagamentos são vinculados às quantidades totais dos serviços a executar, ou 
seja, a obra tem o seu preço total fixo e previamente estipulado. 
 
 
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1.3.4. Obras por Incorporação 
São aquelas para a construção de edifícios constituídos de unidades autônomas 
residenciais e/ou comerciais vinculadas a frações ideais de terreno. Por unidades 
autônomas entenda-se maisde um apartamento e/ou loja em um mesmo prédio 
pertencentes e de uso exclusivo de cada proprietário, e vinculação a frações ideais de 
terreno, que permanece indivisível para efeito de registros imobiliários. Em outras palavras, 
são os chamados edifícios ou condomínios de apartamentos, lojas e/ou salas comerciais. 
1.3.5. Condomínios Fechados 
São obras de Incorporação onde o proprietário legal é um grupo de pessoas 
juridicamente associadas para a construção e usufruto da edificação em regime 
condominial. Decorrente da diversidade de proprietários com os mesmos direitos, essas 
obras apresentam, para sua execução, dificuldades específicas, notadamente no que tange 
à administração da obra, pela constante ingerência de tantos interessados, mesmo quando 
executadas sob o regime de empreitadas por preço global. 
1.4. Tipos de Contratos 
• Associados às formas de contratação mencionadas acima (ex.: empreitada 
global ou parcial); 
• Contratos específicos: instalações, fundações, demolição, etc.; 
• Contratos com fornecedores: aquisição de materiais, equipamentos, etc.; 
• Mão de obra. 
1.4.1. Classificação dos Contratos 
Os contratos podem ser também classificados em: 
• Contratos sob-medida (tailor-made): 
✓ Pequenas construções; 
✓ Lista as necessidades do dono e obrigações da contratada; 
✓ Escopo reduzido, riscos menores, não-necessidade de 
financiamentos externos. 
• Contratos padrão: redigidos por organizações como: 
✓ JCT (The Joint Contracts Tribunal); 
✓ ICE contracts; 
✓ AB (Suécia); 
✓ FIDIC (Federation internationale Des Ingenieurs-Conseils); 
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O contrato-padrão de maior aceitação no mundo é o do FDIC: 
• Desde 1957 preparando contratos-padrão; 
• FDIC tem filiais no Brasil; 
• Principais usuários destes contratos: fornecedores e empresas de engenharia 
trabalhando em projetos multinacionais; 
• Muitos órgãos financiadores (Banco Mundial, ONU) exigem contratos FIDIC 
para outorgar seus financiamentos. 
Os tipos de contrato-padrão FDIC são: 
• Green Book: p/ contratos de pouca monta, pequenas obras; 
• Red Book: para contratos baseados em lista de materiais. Existe separação 
entre construção e projeto; 
• Está perdendo popularidade para contratos tipo Lump sum (preço global), 
onde mais risco é alocado em cima do fornecedor; 
• Yellow Book: Usado em contratos do tipo Lump sum ou D&B (design and 
Build). Fornecedor deve projetar e construir baseado numa lista de 
requerimentos do contratante; 
• Silver Book: quando uma empresa privada financia um projeto do tipo EPC. 
Fornecedor é responsável pela engenharia, compra e construção, e o cliente 
não se preocupa com os problemas do dia-a-dia. 
2. Métodos de Concepção de Empreendimentos 
2.1. Design-Bid-Build (DBB) – Tradicional 
Projetar, participar da licitação/contratar, e construir. Características: 
• O proprietário assume o gerenciamento integral; 
• Contrata separadamente engenharia, aquisição de materiais e equipamentos 
e construção; 
• A operação e manutenção do empreendimento são de responsabilidade do 
proprietário; 
• O proprietário assume o risco maior; 
• A seleção dos contratados é por menor preço. 
Precauções a serem tomadas: 
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• Tempo de implantação do empreendimento (pode se alongar); 
• A qualificação/seleção da empresa sendo feita por menor preço (critério 
usado por órgãos governamentais brasileiros), pode comprometer a 
qualidade do empreendimento. 
 
Variação: Design-Bid-Build-Construction management (DBB-CM) = Projetar, participar 
da licitação/contratar, construir, e gerenciar a construção. 
 
2.2. Design and Build (D&B) 
Projeto e construção. Características: 
• São contratados projeto e construção; 
• A responsabilidade e os riscos são da contratada; 
• O contrato e toda a responsabilidade são da contratada; 
• A seleção dos contratados é por qualificação ou qualificação e preço; 
• O proprietário/contratante faz o projeto, pede licenças ambientais, etc; 
• A contrutora/contratada faz o projeto executivo. 
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Vantagem: Só 1 agente é responsável, o que reduz atritos e resulta em economia de 
custo e tempo. 
Desvantagem: Conseguir qualidade, pois se trabalha com preço global. 
 
2.3. Engineer at Risk (EAR) 
Engenharia a risco. Características: 
• O risco é quase totalmente assumido pelo contratante, que deve definir 
(antes de contratar o EAR) os critérios de projeto; 
• O contratante é responsável pelo preço global; 
Vantagem: A definição dos detalhes com antecedência pode acelerar o processo. 
2.4. Design-Build-Operate (DBO) and Design-Build-Operate-Maintain (DBOM) 
Projetar, construir, operar (e manter). Características: 
• O proprietário contrata o projeto, construção, operação e eventualmente 
manutenção do empreendimento; 
• É baseado na liberação de recursos pelo proprietário ao contratado, que se 
responsabiliza por todas as etapas da obra; 
• O contratado tem responsabilidade total sobre o projeto, construção, testes e 
operação em longo prazo. 
Vantagem: Um único responsável pelo projeto, construção e operação, o que pode 
reduzir custos e prazos. O construtor pode desenvolver projeto e construção 
simultaneamente. 
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Desvantagem: O proprietário não tem controle sobre o projeto e construção. 
2.5. Build-Own-Operate-Transfer (BOOT) 
Construir, possuir, operar e transferir. Características: 
• Semelhante ao DBO; 
• São contratos pouco aplicados; 
• A seleção do contratado é por preço ou tarifa; 
• O contratado financia o projeto e vende ao proprietário (contratado projeta, 
constrói, opera e vende ao contratante – deve vender no prazo estabelecido, 
tendo ou não operado o produto (empreendimento); 
• Os riscos são do contratado, o que é o maior benefício para o proprietário. 
2.6. Engineer-Procure-Construct (EPC) 
Engenharia, procura/compra e construção. Características: 
• É semelhante ao D&B; 
• É um contrato Turnkey Lump-sum (chave na mão, de preço global) – esta é 
uma diferença entre EPC e D&B; 
• É usado para contratos de grande porte (especialmente que envolvam 
equipamentos eletro-mecânicos, como hidrelétricas – esta é também uma 
diferença entre EPC e D&B); 
• FDIC estabelece um modelo de contrato EPC no Silver Book; 
• É vantajoso em empreendimentos: 
✓ De elevado custo; 
✓ Que envolvam novas tecnologias; 
✓ Onde o melhor preço final deve ser garantido; 
✓ Onde o contrato é de performance. 
Vantagens: O contratado age como proprietário, negociando melhores condições sem 
redução de qualidade. 
Desvantagens: Dificuldade de gerenciamento destes contratos em longo prazo; 
dificuldade de gerenciar a necessidade de reduzir o custo fixo e ao mesmo tempo manter a 
qualidade. 
 
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3. Pagamentos 
3.1. Métodos 
• No final do contrato (soma total); 
• Pagamentos mensais (Parcelas pré-definidas); 
• Por eventos (atingimento de metas, ou por medição). 
3.2. Situações Relacionadas: 
• Atraso: a contratada pode suspender os trabalhos; 
• Adiantamento: deve ser evitado, salvo proporção do valor total; 
• Retenção: 10 a 20%: percentual dos pagamentos mensais que são retidos pelo 
contratante como garantia. São liberados ao contratado ao final da fase de 
garantia do empreendimento (após a constatação de que não há defeitos); 
• Incentivos: participação nos lucros. Incentivos são mais eficientes para 
garantir conclusão no prazo do que as multas; 
• Penalidades: são multas por atraso ou não construção;• Garantias e impostos: contratante e contratada são corresponsáveis. 
3.3. Riscos 
Os riscos envolvidos podem ser resumidos em: 
• De mercado: suposição errada de crescimento econômico, de demanda 
específica, etc. Financeiros: dificuldades de atrair investidores e obter 
financiamentos; 
• Tecnológicos: dificuldades de engenharia, de interação com elementos 
naturais; 
• De construção: todas as dificuldades de execução; 
• Operacionais: possibilidade que o empreendimento não atinja o desempenho 
planejado; 
• Regulatórios: empreendimentos dependem de leis e normas. Riscos estão 
associados a fatores macroeconômicos (flutuação de moeda, ou dificuldades 
burocráticas, tais como demora para a obtenção de licenças ambientais; 
• Sociais: possibilidade de encontrar oposição de movimentos sociais 
organizados (MST, movimentos indígenas, ONGs) e dificuldades/resistência de 
famílias com terras desapropriadas, etc.; 
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• De concessão: possibilidade que os governantes decidam renegociar os 
valores dos contratos, concessões, direitos de propriedade, etc.; 
• De jurisdição: quando há superposição de agências reguladoras e de vários 
níveis da organização política. 
3.4. Documentos Fiscais 
São documentos necessários ao relacionamento contratante/contratado: 
• Contrato/pedido: data da compra, comprador, autorização da compra, prazo 
de entrega, discriminação do material, etc. 
• Nota fiscal 
✓ De compras: autorizada/fiscalizada pela secretaria da fazenda do 
estado (ICM, IPI); 
✓ De serviço: autorizada pela prefeitura da sede. Tributo ISQN. Pode 
ser emitida também por profissional liberal. 
• Fatura: reunião de notas fiscais; para vendas a prazo (mais de 30 dias). Serve 
para o comprador verificar se recebeu o que pediu. Deve conter: no de ordem 
+ data de emissão + nome e endereço do comprador e do vendedor + 
condições de venda + lista geral de mercadorias vendidas ou das notas fiscais; 
• Duplicata: é a segunda via da fatura, simplificada. Serve para negociar 
créditos em instituições financeiras e para ser lê vá a protesto em cartório de 
títulos e documentos para posterior cobrança judicial. 
 
 
 
Baseado e adaptado dem 
Cristine N. Mutti. Edições sem 
prejuízo de conteúdo.