IMB 01 - A Propriedade Imobiliária

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DDIIRREEIITTOO IIMMOOBBIILLIIÁÁRRIIOO 
 
0011 
 
AA PPrroopprriieeddaaddee 
IImmoobbiilliiáárriiaa 
 
 
 
 
 
 
 
 0011..11 –– IInnttrroodduuççããoo 
 
 
 NNooççõõeess GGeerraaiiss 
 
Direito Imobiliário: 
Podemos definir o direito imobiliário como um complexo de normas que trata e rege a propriedade 
imóvel envolvendo todos os seus aspectos. A propriedade imóvel é assim o objeto central do estudo 
do direito imobiliário. 
 
Bem Imóvel: 
A definição de coisa imóvel envolve a idéia de que não pode ser transportada de um lugar para outro 
sem a sua destruição. Desta forma, são considerados bens imóveis segundo o Código Civil o solo 
com suas partes componentes e tudo que o homem incorpore, permanentemente, sem que se possa 
dele desagregar, a não ser destruindo. 
 
CÓDIGO 
CIVIL 
Art. 79 – São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente. 
 
Art. 80 – Consideram-se imóveis para os efeitos legais: 
 
I – os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram; 
 
II – o direito à sucessão aberta; 
 
Art. 81 – Não perdem o caráter de imóveis: 
 
I – as edificações que, separadas do solo, mas conservando sua unidade, forem removidas para 
outro local; 
 
II – os materiais provisionariamente separados de um prédio, para nele se reempregarem. 
 
 
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É preciso chamar a atenção para aqueles que a lei equipara como imóveis, dadas as suas 
conseqüências jurídicas. Quando se fala em imóvel, tem-se em vista os imóveis em seu campo 
restrito (ex: terrenos, prédios), mas como podemos observar da classificação do Código Civil, o 
imóvel possui um sentido mais amplo. 
 
A Propriedade: 
A propriedade consiste num direito da pessoa humana, consiste na garantia fundamental do exercício 
de poder sobre a coisa, observados os limites sociais, econômicos constitucionalmente impostos. 
 
Direitos Elementares da Propriedade: 
O Código Civil assegura aos proprietários o direito de usar, gozar, dispor de seus bens e reavê-los do 
poder de quem injustamente os possua. Esses direitos são os elementos constitutivos da propriedade. 
O direito de usar pressupõe que o proprietário tenha a posse ou detenção da coisa que esteja sob seu 
domínio direto. E o direito de usar consiste em servir-se da coisa em sua substância, como morar no 
imóvel e servir-se dele para qualquer fim, desde que não proibido por lei. O direito de gozar 
(usufruir) é mais amplo que o de usar, compreendendo tudo aquilo que se possa obter da propriedade, 
todos os frutos ou rendimentos da coisa (ex: a locação ou arrendamento). O direito de dispor é aquele 
que em sua essência se caracteriza como o mais importante por reconhecer o domínio. Consiste no 
poder de alienar, gravar, doar, consumir e, entre outros, abandonar a propriedade imóvel ou limitar o 
seu uso. Por fim, o direito de reaver é o direito de reivindicá-la das mãos de quem injustamente a 
detenha. 
 
1Propriedade Plena e Limitada:1 
A propriedade pode ser plena ou limitada. É plena quando os direitos elementares se acham 
reunidos sob a figura do proprietário, como o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar (é 
denominada na prática como domínio pleno, livre ou perfeito). A propriedade se diz limitada 
quando algum ou vários dos direitos elementares da propriedade pertencem a outra pessoa, ou 
quando o domínio se acha restrito pelos direitos que terceiros exercem sobre a propriedade ou 
coisa. 
 
 
Propriedade alodial ! é denominada assim a propriedade imóvel livre de foro, vínculos, 
pensões ou ônus. 
 
 
Maria Helena 
Diniz “A propriedade imobiliária é o direito que a pessoa física ou jurídica tem, 
dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem imóvel 
por natureza, por acessão física artificial ou intelectual e por determinação 
legal e de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha”. 
 
 
 CCaarraacctteerrííssttiiccaass ddaa PPrroopprriieeddaaddee IImmoobbiilliiáárriiaa 
 
São características da propriedade imobiliária: 
" É absoluta: a propriedade é um direito absoluto, pois é oponível a todos, mas o caráter 
absoluto da propriedade não é mais visto como ampla liberdade de uso, uma vez que 
prepondera o interesse público sobre o particular, quer nas limitações impostas pelo direito de 
 
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vizinhança, quer pela intervenção do interesse público, nas formas de restrição ao direito de 
propriedade e o atendimento à sua função social. 
" É exclusiva: é integral ao seu titular, não admitindo parcelamento do direito, senão da coisa. 
" É definitiva: porque somente se desconstitui pela vontade do próprio titular, ou, 
excepcionalmente, pelo interesse público. 
" É elástica: possui a capacidade de suportar o mais variado desmembramento de seus poderes, 
para proporcionar a constituição de outros direitos reais em paralelo, limitados, e voltar à 
plenitude tão logo estes se extinguem. 
 
 
 AA AAqquuiissiiççããoo ddaa PPrroopprriieeddaaddee IImmóóvveell 
 
Aquisição Originária e Derivada: 
A aquisição da propriedade imóvel pode ser originária ou derivada. A aquisição é originária quando a 
coisa não tem dono anterior ou quando não tenha sido transmitida por alguém, como na ocupação ou 
na acessão. É derivada quando houver a transmissão do domínio, por ato causa mortis (direito 
hereditário) ou inter vivos (negócio jurídico seguido de registro). 
 
1Aquisição a Título Singular e Universal:1 
A aquisição pode ser a título singular, quando se refere a um bem específico ou a título 
universal, na herança, quando se transmitem todos os bens de uma pessoa. 
 
Pressupostos Para a Aquisição da Propriedade: 
São pressupostos para a aquisição da propriedade: 
" agente capaz; 
" objeto lícito; 
" forma prescrita ou não defesa em lei. 
 
Modos de Aquisição da Propriedade: 
A aquisição da propriedade pode ocorrer pelo usucapião, pelo registro de título, por acessão ou pelo 
direito hereditário. Veremos a seguir cada uma destas espécies de aquisição. 
 
 
 AA AAqquuiissiiççããoo ppeelloo UUssuuccaappiiããoo 
 
Conceito: 
O usucapião é forma originária de aquisição da propriedade através da posse continuada, durante 
certo espaço de tempo, cumprindo-se certos requisitos estabelecidos em lei. No direito romano, o 
usucapião significava a captação ou aquisição pelo uso prolongado (usus capere). O usucapião tem 
como objetivos 
" garantir a estabilidade e segurança da propriedade; 
" estimular a função social da propriedade; 
" desestimular o não uso da propriedade. 
 
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Usucapião Ordinário: 
Adquire através do usucapião ordinário a propriedade do imóvel, aquele que o possuir por dez anos, 
contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé (art. 1.242 do Código Civil). 
 
Requisitos para o usucapião 
Coisahábil É a coisa usucapível. Não podem ser usucapidas as coisas fora do 
comércio, como as insuscetíveis de apropriação (ar, luz do sol, água, 
etc.). Os imóveis públicos também não podem ser usucapidos. 
Posse A posse deve ser mansa e pacífica (sem contestação), com ânimo de 
dono (animus domini). A posse clandestina (oculta, não praticada à vista 
de todos), violenta ou precária não se presta para a concessão de 
usucapião. 
Tempo A posse deve ser contínua, exercida sem intermitência ou intervalos. 
Após o tempo previsto em lei, pode o possuidor, trazendo as suas 
provas, pedir em juízo que lhe reconheça a aquisição da propriedade por 
usucapião. 
Justo título É qualquer documento hábil para transferir a propriedade imóvel. Deve 
ser aparentemente legítimo. 
Boa fé É a crença da posse legítima. Tem a presunção de boa fé aquele que 
acreditou ser correta a sua aquisição, ou seja, que pensava ser dono. 
 
Será de cinco anos o prazo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro 
constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem 
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. 
 
Usucapião Extraordinário: 
O usucapião extraordinário é previsto pelo art. 1.238 do Código Civil, estabelecendo que aquele que, 
por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a 
propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por 
sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
 
O prazo será reduzido a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia 
habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. 
 
Usucapião Especial Urbano e Rural: 
O usucapião especial urbano e rural é previsto pela Constituição Federal e pelo Código Civil (arts. 
1.239 e 1.240). No usucapião especial urbano, a posse da área (urbana) deve ser de até duzentos e 
cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua 
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel 
urbano ou rural. No usucapião especial rural, aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou 
urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não 
superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua 
moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. 
 
O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, 
independentemente do estado civil, porém não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma 
vez. 
 
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Usucapião de Imóveis 
Ordinário Extraordinário Especial Urbano Especial Rural 
ART. 1.242 ART. 1.238 ART. 1.240 ART. 1.239 
Coisa hábil 
Posse ininterrupta 
Ânimo de dono 
Sem oposição 
Coisa hábil 
Posse ininterrupta 
Ânimo de dono 
Sem oposição 
Coisa hábil 
Posse ininterrupta 
Ânimo de dono 
Sem oposição 
Coisa hábil 
Posse ininterrupta 
Ânimo de dono 
Sem oposição 
Justo título e boa fé Sem Justo título e sem 
boa fé 
Sem justo título e sem 
boa fé 
Sem justo título e sem 
boa fé 
Imóvel urbano ou 
rural particular 
Imóvel urbano ou rural 
particular 
Imóvel urbano 
particular 
Imóvel rural particular 
Qualquer área Qualquer área Até 250 m2 - moradia 
própria ou da família 
(Só pode ser pleiteado 
uma vez) 
Até 50 hectares - 
moradia própria ou da 
família 
Produtividade agrícola 
própria ou da família 
10 anos. 
5 anos, se houver 
sido adquirido com 
base em registro 
cancelado. 
15 anos. 
10 anos, se for moradia 
habitual ou se realizado 
obras de caráter 
produtivo 
5 anos 5 anos 
 
Declaração Judicial: 
O possuidor poderá requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade 
imóvel. Esta declaração constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
(art. 1.241 do Código Civil). 
 
Contagem do Tempo do Antecessor: 
O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido para o usucapião, acrescentar à sua posse a 
dos seus antecessores, contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do usucapião 
ordinário, com justo título e de boa-fé (art. 1.243 do Código Civil). 
 
Causas que Obstam, Suspendem ou Interrompem o Usucapião: 
Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou 
interrompem a prescrição, as quais também se aplicam ao usucapião (art. 1.244 do Código Civil). 
 
 
 AA AAqquuiissiiççããoo ppeelloo RReeggiissttrroo ddee TTííttuulloo 
 
Noções Iniciais: 
Segundo nosso sistema civil e registral, somente adquire-se a propriedade imóvel pela transcrição do 
título de transferência no registro de imóvel. Desta forma, os bens imóveis estão sujeitos ao registro, 
para sua perfeita validade e fazer valer direitos contra terceiros. Devem ser registrados os seguintes 
negócios jurídicos: compra e venda, troca, dação em pagamento, doação e transação. A propriedade é 
 
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transferida de um titular para outro através do registro do respectivo título translativo na 
circunscrição imobiliária competente (art. 1.245 do Código Civil e Lei 6.015/73). 
 
 
Título translativo ! É todo documento público ou particular que afirma um direito. Ele 
exprime sempre um ato jurídico que tem por fim adquirir, resguardar, modificar ou 
extinguir direitos. 
 
Princípios informativos do Sistema de Registro Imobiliário: 
Conforme a lição de Afrânio de Carvalho, os seguintes princípios informam o sistema de registro 
imobiliário: 
" Da inscrição: conforme a nomenclatura usual corrente, no sistema previsto pelo Código Civil, 
a propriedade se torna factível mediante o ato de registro e só ele atribui o direito de 
propriedade; 
" Da segurança e fé-pública: estabelece a presunção de veracidade e autenticidade de todos os 
atos, até prova em contrário, do domínio e preferência contra o direito de terceiros, ou em favor 
de qualquer ato cuja natureza, para produção de efeitos reais, necessite de registro; 
" Da prioridade: impõe critérios de exclusividade, graduação, apresentação e sucessão quanto 
aos direitos adquiridos e ali declarados. 
" Da continuidade: firma a cadeia de títulos e registros, tornando segura a passagem livre na 
aquisição dos direitos e sua regular inscrição, a cada transmissão ou constituição e extinção de 
ônus reais, acessórios ao bem. 
" Da instância: o ato será praticado por autoridade investida, específica e tecnicamente pelo 
Estado, para esse fim, no caso o registrador de imóveis. 
" Da especialidade: indica a necessidade insuperável de o imóvel constar do título, a ser dado 
registro, com todas as suas características, físicas e jurídicas de discriminação e existência 
registral. 
" Do consentimento formal: significa que é necessário o consentimento do interessado para 
poder executar a tarefa de registrar algum título, não lhe sendo possível proceder ex officio. 
 
Eficácia do Registro: 
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel, 
pois o instrumento de transferência da propriedade, antes doregistro, cria apenas entre as partes um 
direito pessoal. É o registro, que transfere o domínio, não o instrumento. O registro somente será 
eficaz a partir do momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no 
protocolo. 
 
O imóvel recebe um número chamado de matrícula que o identifica e todas as modificações 
jurídicas que acontecerem (ex: venda, desmembramento) que também serão objeto de registro. 
 
Efeitos do Registro: 
O principal efeito do registro imobiliário comum é a presunção de domínio sobre o imóvel. Esta 
presunção é juris tantum e não juris et de jure, pois se o teor do registro não for verdadeiro, o 
interessado poderá pleitear a retificação ou anulação. 
 
 
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Além da presunção de domínio, existem outros efeitos 
característicos do registro público: 
" publicidade: torna conhecido o direito de propriedade. 
" legalidade: é pressuposto do registro, pois este só é 
efetuado quando não há nenhuma irregularidade em relação ao 
imóvel. 
" força probante: o registro tem força probatória, que se 
funda na fé pública, pois presume-se pertencer o direito real à 
pessoa em cujo nome se fez o assento. 
" vinculação: determina a perpétua vinculação entre o título e 
o seu respectivo registro. 
" obrigatoriedade: torna o registro indispensável à aquisição 
da propriedade, devendo este ser efetivado no cartório da situação 
do imóvel. 
 
Cancelamento do Registro: 
O registro pode ser cancelado ou retificado caso seu teor não exprima a verdade. O interessado 
poderá reclamar que o retifique ou anule (art. 1.247 do Código Civil). Enquanto não se promover, por 
meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o 
adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Cancelado o registro, poderá o proprietário 
reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. 
 
Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro e seu 
cancelamento, o adquirente é considerado como dono do imóvel. 
 
 
 
 AA AAqquuiissiiççããoo ppoorr AAcceessssããoo 
 
Conceito: 
A acessão refere-se a acréscimos acontecidos em relação a um imóvel, pela mão do homem ou por 
causas naturais. É forma originária de aquisição da propriedade pela incorporação ao objeto principal 
de tudo aquilo que lhe adere ou é incorporado por ele. A acessão pode ser natural ou artificial. 
 
Acessão Natural: 
A acessão natural pode ocorrer pela formação de ilhas, por aluvião, por avulsão ou por abandono de 
álveo. O Código Civil e o Código de Águas regulam de modo minucioso a atribuição da propriedade 
desses acréscimos naturais. Em regra, ficam pertencendo ao dono do imóvel ao qual aderiram, ou aos 
donos dos imóveis mais próximos, no caso da formação de ilhas, em proporção às suas testadas. 
 
1) Formação de Ilhas. 
A formação de ilhas pode ocorrer em rios não navegáveis ou particulares, em virtude de movimentos 
sísmicos, de depósito de areia, cascalho ou fragmentos de terra, trazidos pela própria corrente, ou de 
rebaixamento de águas, deixando descoberto e seco uma parte do fundo ou do leito. As ilhas que se 
formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, 
observadas as regras seguintes: 
 
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" as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos 
ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que 
dividir o álveo em duas partes iguais; 
" as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos 
terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; 
" as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos 
proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram. 
 
2) Aluvião: 
Aluvião é o acréscimo de terras devido ao depósito de material trazido pelas águas, que vão se 
acumulando junto a imóveis lindeiros, de modo contínuo e quase imperceptível. Pertencem aos donos 
dos terrenos marginais, sem indenização (art. 1.250 do Código Civil). O terreno aluvial, que se 
formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da 
testada de cada um sobre a antiga margem. 
 
Será própria a aluvião quando o acréscimo se forma pelos depósitos ou aterros naturais nos 
terrenos marginais do rio. E imprópria quando tal acréscimo se forma em razão do afastamento 
das águas que descobrem parte do álveo. 
 
3) Avulsão: 
Avulsão é o deslocamento de uma porção considerável de terra, pela força das águas e o seu 
conseqüente arremesso de encontro a terras de outrem. O dono das terras assim acrescidas pode ficar 
com o acréscimo, pagando indenização ao reclamante ou consentir na sua remoção (art. 1.251 do 
Código Civil). 
 
4) Abandono de Álveo: 
Álveo ou leito abandonado do rio público ou particular se observa quando um rio seca ou se desvia 
de seu curso naturalmente. O Código Civil (art. 1.252) estabelece que o álveo abandonado de 
corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os 
donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se 
estendem até o meio do álveo. 
 
Acessão Artificial: 
A acessão artificial, resultado do trabalho do homem, dá-se pela construção de obras ou pelas 
plantações. 
 
 
 AA AAqquuiissiiççããoo ppeelloo DDiirreeiittoo HHeerreeddiittáárriioo 
 
O direito hereditário é um dos modos de adquirir a propriedade, estabelecido pelo Código Civil, 
segundo o qual os bens e obrigações de um indivíduo, em conseqüência de sua morte, se transmitem 
aos seus herdeiros. Consiste num modo derivado de aquisição, podendo ser a título universal, ou 
singular. 
 
O evento morte é que faz nascer o direito de propriedade para o sucessor (herdeiro ou 
testamentário) do proprietário falecido. Basta a morte do proprietário do imóvel para que este, 
automaticamente, passe a integrar o patrimônio do sucessor. 
 
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O domínio e a posse da herança transmitem-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários. 
Isso significa que a transmissão da propriedade e posse é imediata, independente de qualquer ato. Ela 
se opera de pleno direito, mesmo sem qualquer manifestação da vontade do herdeiro. 
 
 
 AAqquuiissiiççããoo ppeelloo NNeeggóócciioo JJuurrííddiiccoo 
 
Noções Iniciais: 
A aquisição do imóvel também pode se dar pelo negócio jurídico seguido de registro. São os 
principais negócios imobiliários a compra e venda, a promessa de compra e venda e a doação. 
 
Compra e Venda Imobiliária: 
A compra e venda imobiliária, como direito definitivo, gera efeitos perpétuos, preferentes e 
exclusivos em face do transmitente do domínio. Exige o registro, nos termos da Lei n° 6.015/73. A 
compra e venda imobiliária pode ser ad mensuram ou não. 
 
1Venda Ad Mensuram:1 
A venda ad mensuram é aquela em que se determina a área do imóvel vendido, estipulando-se o 
preço por medida e extensão.A especificação precisa da área do imóvel é elemento indispensável, 
pois ela é que irá determinar o preço total do negócio. O preço será fixado tendo por base cada 
unidade ou a medida de cada alqueire, hectare, metro quadrado ou metro de frente. De acordo com 
o Código Civil se o comprador constatar que o imóvel não corresponde às dimensões da escritura, 
pode exigir o complemento da área (é realizada por meio de ação ordinária denominada ex empto 
ou ex vendito) e se não for possível o complemento, poderá optar entre a rescisão contratual (ação 
redibitória) ou o abatimento proporcional do preço (ação quanti minoris ou estimatória) (art. 500, 
caput). 
De outro lado, se em vez de diferença, houver excesso da área e o vendedor provar que tinha 
motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, 
completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso (art. 500, § 2°). 
Há também uma restrição ao direito do comprador na venda ad mensuram. Pelo Código Civil, art. 
500, § 1°, “presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a 
diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador 
o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio”. 
Somente o imóvel adquirido ad mensuram possibilita que o adquirente pleiteie a complementação 
da área ou reclame a rescisão do contrato ou o abatimento do preço. Se a venda for ad corpus, isto 
é, se o vendedor alienar o imóvel como corpo certo e determinado, não há que se exigir o 
implemento da área (art. 500, § 3°). 
 
Promessa de Compra e Venda: 
A doutrina identifica a promessa de compra e venda como pré-contrato ou contrato preliminar, onde 
as partes se obrigam, simplesmente, a fazer, futuramente, o contrato principal de compra e venda, 
postergado ao implemento das condições determinadas naquele. 
 
Doação: 
Doação é o contrato em que uma pessoa, por liberalidade transfere do seu patrimônio bens ou 
vantagens para o de outra, que os aceita. Na doação, é possível haver encargos aceitos pelo donatário 
que impõem certa limitação ao direito da propriedade, como a obrigação de manter o jardim intacto 
ou não alterar a arquitetura do imóvel. 
 
 
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 AA PPeerrddaa ddaa PPrroopprriieeddaaddee IImmóóvveell 
 
Noções Gerais: 
Conforme a perpetuidade do domínio, este remanescerá na pessoa do seu titular ou de seus 
sucessores causa mortis de modo indefinido ou até que por um meio legal seja afastado do seu 
patrimônio. São os meios descritos no art. 1.275 do Código Civil a alienação, a renúncia, o abandono, 
o perecimento da coisa e a desapropriação. 
 
Alienação: 
Alienar pode ser vender, doar, permutar ou dar em pagamento. É a forma de extinção da propriedade 
em que o titular transmite a outrem seu direito sobre a coisa e pode ser a título gratuito ou oneroso. 
 
A perda da propriedade imóvel pela alienação não ocorre simplesmente com a tradição. Por se 
tratar de imóvel, a lei impõe que também o imóvel seja registrado em nome do novo titular. Logo, a 
perda pela alienação somente se completa com o registro imobiliário em nome do novo titular. 
 
Renúncia: 
Renúncia é a manifestação expressa da vontade do titular em não mais possuir a propriedade imóvel. 
Nela, o proprietário declara o seu intuito de abrir mão de seu direito sobre a coisa, em favor de 
terceira pessoa que não precisa manifestar sua aceitação. Raros são os casos de renúncia no direito 
brasileiro. A renúncia só é possível sobre os direitos adquiridos e assim como na alienação, seus 
efeitos são subordinados ao registro do ato renunciativo no Registro de Imóveis. 
 
Abandono: 
O proprietário se desfaz voluntariamente do imóvel com o propósito de não mais tê-lo em seu 
patrimônio. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar 
em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem 
vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas 
respectivas circunscrições (art. 1.276 do Código Civil). O imóvel situado na zona rural, abandonado 
nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à 
propriedade da União, onde quer que ele se localize (art. 1.276, § 1°). 
 
Perecimento do Imóvel: 
A propriedade se extingue com o perecimento de prédios e construções. 
 
Desapropriação: 
É o procedimento administrativo pelo qual o Poder Público, despoja alguém de uma propriedade e 
adquire para si, mediante indenização, fundada em um interesse público. O Poder Público realiza a 
desapropriação para atender a qualquer uma das seguintes condições: necessidade pública, utilidade 
pública ou interesse social. 
 
Outras Hipóteses: 
São outras possibilidades de perda da propriedade imóvel: a requisição civil ou militar; o usucapião; 
a avulsão; a comunhão universal de bens no casamento; a sentença judicial proferida em ação 
anulatória do registro; a arrematação ou adjudicação em processo de execução forçada ou fiscal; o 
implemento da condição resolutiva ou pelo advento do termo; o confisco; e a pena de perdimento de 
bens por crime cometido. 
 
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 0011..22 –– LLiimmiittaaççõõeess aaoo DDiirreeiittoo ddee PPrroopprriieeddaaddee 
 
 
 NNooççõõeess GGeerraaiiss 
 
Noções Iniciais: 
O direito de propriedade não tem caráter absoluto, pois sofre limitações impostas pela vida em 
sociedade. As limitações ao direito de propriedade estão contidas na lei e têm por objetivo proteger o 
interesse público, social ou coletivo, bem como o interesse privado ou particular considerado em 
função da necessidade social. São limitações imprescindíveis ao bem-estar coletivo e à própria 
segurança da ordem econômica e jurídica do país. São as principais limitações à propriedade em 
nosso sistema jurídico: 
" limitações de direito administrativo; 
" limitações de direito social; 
" limitações de direito privado. 
 
As limitações impostas às construções nas propriedades imobiliárias serão estudadas no 
capítulo próprio. 
 
Extensão Vertical da Propriedade: 
A lei limita o direito da propriedade do solo a altura ou profundidade úteis ao proprietário, não 
podendo, desse modo, opor-se este a trabalhos que sejam empreendidos a uma altura ou profundidade 
tais que não tenha interesse algum em impedi-los. 
 
Limitação do Espaço Aéreo: 
O espaço aéreo suscetível de aproveitamento pelo proprietário não pode ser esbulhado por vizinhos 
ou terceiros, porém a coluna aérea que se estende acima do imóvel a partir de uma altura que não 
pode ser aproveitada para o uso não pertence ao proprietário do imóvel. Esta coluna área, insuscetível 
de aproveitamento, é chamada de res communis omnium, e permite, por exemplo, a passagem por 
cima dos imóveis das aeronaves. 
 
Limitação do Subsolo: 
Admite-se atualmente que a propriedade do subsolo não se estende além do limite marcado pela sua 
normal e atual utilidade, de acordo com as possibilidades da técnica moderna. O proprietário não 
pode utilizar o subsolo senão até onde lhe é possível, não havendo desse limite para diante, nenhum 
direito, porque não há interesse algum. O direito de propriedade do subsolo vai, portanto, até onde 
houver interesse da parte do proprietário do solo, mesmoporque o interesse abstrato é a razão da 
tutela de todo o direito subjetivo. O subsolo propriamente dito pode, por conseguinte, ser dividido em 
duas camadas: a primeira, que de direito é de propriedade do dono do solo, que vai até onde foi o 
interesse deste; a segunda, que partindo daí vai usque ad inferos, deve ser considerada res nullius, e 
como tal fica a pertencer ao primeiro ocupante. Está claro que não nos referimos aqui às substâncias 
minerais úteis à indústria, que, pelo Código de Minas, devem ser destacadas do subsolo. 
 
 
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Se por exemplo, houver a instalação 
de via do metrô no subsolo pode 
haver duas situações: se o túnel é 
aberto no subsolo, na camada que é 
de propriedade privada, é necessária 
a desapropriação, devendo o 
proprietário ser indenizado; mas se o 
túnel é aberto na camada inferior do 
subsolo, isto é, na camada sem 
possibilidade de aproveitamento (res 
nullius), então não cabe indenização. 
 
Limitações das Minas: 
A Constituição Federal (art. 176) estabelece que as jazidas, em lavra ou não, e demais recursos 
minerais e os potenciais de energia hidráulica constituem propriedade distinta da do solo, para efeito 
de exploração ou aproveitamento, e pertencem à União, garantida ao concessionário a propriedade do 
produto da lavra. O Código de Minas (Decreto-lei n° 227, de 28.02.1967) também estabelece que a 
propriedade da jazida é propriedade distinta da do solo, conferindo-se, entretanto, ao proprietário, 
algumas vantagens, tais como a preferência para pesquisa, ou a percentagem de 5% sobre a produção 
(art. 7°), quando a outro couber o direito de lavra. 
 
 
 LLiimmiittaaççõõeess ddee DDiirreeiittoo SSoocciiaall 
 
O conceito de propriedade evoluiu do sentido individual para o social, admitindo-se atualmente até 
mesmo a expropriação das propriedades inúteis. A Constituição garante o direito de propriedade (art. 
5°, inciso XXII), mas determinou por outro lado que esta deve atender à sua função social (art. 5°, 
inciso XXIII), delimitando o campo de aplicação do princípio da função social da propriedade: na 
área urbana, significa adequação ao Plano Diretor do Município, especialmente visa obrigar o 
proprietário de terreno não construído a nele edificar ou proceder ao seu parcelamento. Na zona rural, 
corresponde à idéia de correta utilização econômica da terra e sua justa distribuição, de modo a 
atender ao bem-estar social da coletividade, mediante o aumento da produtividade e da promoção da 
justiça social. 
 
Para José Afonso da Silva não se confunde a função social da propriedade com os sistemas de 
limitação da propriedade. Estes últimos dizem respeito ao exercício de um direito enquanto a 
função social interfere com a estrutura do próprio direito. 
 
 
 LLiimmiittaaççõõeess ddee DDiirreeiittoo AAddmmiinniissttrraattiivvoo 
 
Noções Iniciais: 
As limitações de direito administrativo implicam restrições gerais e gratuitas, impostas 
indeterminadamente a propriedades, pelo Poder Publico, em benefício da coletividade. Atualmente 
existem as seguintes modalidades de restrições do Estado sobre a propriedade privada, cada qual 
afetando de modo diverso o direito de propriedade: as limitações administrativas propriamente ditas, 
 
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a ocupação temporária, o tombamento, a requisição, a servidão administrativa, a desapropriação e o 
parcelamento ou edificação compulsória. 
 
As Limitações Administrativas: 
As limitações administrativas impõem obrigações de caráter geral a propriedades indeterminadas, em 
benefício do interesse público geral. O interesse público pode referir-se à segurança, à salubridade, à 
estética, à defesa nacional ou qualquer outro fim em que o interesse da coletividade se sobreponha ao 
dos particulares. Estas limitações constituem-se na maioria em obrigações de não fazer, mas também 
podem implicar em prestações positivas por parte do proprietário (ex: construção de calçamento 
adequado em frente ao imóvel). 
 
Ocupação Temporária: 
Impõem ao proprietário a obrigação de suportar a utilização temporária do imóvel pelo Poder 
Público, para realização de obras ou serviços de interesse coletivo. 
 
Tombamento: 
O tombamento implica limitação perpétua ao direito de propriedade em razão da sua conservação. O 
imóvel fica sob o regime jurídico de tutela pública em face do interesse histórico e cultural. Acarreta 
ônus maior do que as limitações administrativas, porque incide sobre imóvel determinado. 
 
Servidão Administrativa: 
A servidão administrativa implica a instituição real de natureza pública, impondo ao proprietário a 
obrigação de suportar um ônus parcial sobre o imóvel de sua propriedade a fim de assegurar a 
realização e manutenção de obras e serviços públicos ou de utilidade pública. São exemplos de 
servidão administrativa um viaduto que passe por cima de um imóvel, a instalação de rede elétrica 
que atravessa uma propriedade e a afixação de placas de nome de logradouros públicos nas paredes 
externas ou muros da propriedade privada. 
 
Desapropriações e Requisições: 
A desapropriação é um poder do Estado, inerente à sua própria natureza, que restringe o direito de 
propriedade dos particulares. A desapropriação tem por fim a utilização do imóvel para atender 
necessidade ou interesse público, mas funciona também como instrumento no plano prático do 
princípio constitucional da função social da propriedade. 
 
Parcelamento ou Edificação Compulsória: 
São medidas impostas ao proprietário que não utiliza adequadamente a sua propriedade. Atualmente 
estão previstas no Estatuto das Cidades. 
 
Proteção ao Meio-Ambiente: 
A Administração exerce seu poder de fiscalização sobre as atividades humanas que interferem nas 
condições ambientais controlando os empreendimentos e atividades que utilizam os recursos 
ambientais consideradas efetiva ou potencialmente poluidoras ou aquelas que, sob qualquer forma, 
possam causar degradação ambiental. A Política Nacional do Meio Ambiente estabelece entre outros, 
o zoneamento, a avaliação de impacto ambiental e o licenciamento como instrumentos para o 
controle da atividade humana. 
 
 
 
 
 
 
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 LLiimmiittaaççõõeess DDeeccoorrrreenntteess ddoo DDiirreeiittoo PPrriivvaaddoo 
 
Noções Iniciais: 
As limitações de direito privado ao uso da propriedade podem ser decorrentes de direitos reais, 
estabelecidas em disposição contratual ou decorrentes do direito de vizinhança, fundamentado na 
relatividade dos direitos e no propósito de sua coexistência harmônica e pacífica. 
 
Direito de Vizinhança: 
O direito de vizinhança é uma relação de abstenção e sujeição entre imóveis vizinhos. É também uma 
obrigação referente ao imóvel (propter rem). São limitações impostas por normas jurídicas a 
propriedades individuais, com o escopo de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo 
os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a convivência social. 
 
 
O direito de vizinhança gera dois tipos de obrigações: 
abstenção (não fazer) e sujeição (permitir o uso do vizinho). 
 
O direito de vizinhança podeapresentar-se de três formas: 
 
1) Restrições ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício, 
regulando o seu uso nocivo: 
O mau uso da propriedade é decorrente de um ato lesivo. O ato lesivo pode se referir à segurança (ex: 
perigo de ruína), sossego (ex: barulho excessivo) e à saúde (ex: emissão de fumaça ou odores). Para a 
caracterização do ato lesivo adota-se o critério da tolerabilidade (coletiva e individual). O art. 1.277 
do Código Civil estabelece que o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer 
cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas 
pela utilização de propriedade vizinha, assim como também o proprietário ou o possuidor tem direito 
a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem 
como que lhe preste caução pelo dano iminente e o proprietário ou o possuidor de um prédio, em que 
alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as 
necessárias garantias contra o prejuízo eventual (arts. 1.280 e 1.281 do Código Civil). 
 
2) Limitações Legais Similares às Servidões: 
Estas limitações tratam de questões sobre passagem forçada, árvores limítrofes e águas. A passagem 
forçada é o mecanismo que tem por objetivo garantir que um imóvel encravado tenha uma saída para 
a via pública, fonte ou porto. 
 
3) Restrições Oriundas das Relações de Contigüidade Entre Dois Imóveis: 
Estas limitações tratam especificamente sobre os limites entre os prédios e o direito de tapagem. 
Conforme o Código Civil (art. 1.297) o proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de 
qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele 
à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou 
arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. Já a 
construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro 
fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado 
a concorrer para as despesas. 
 
 
 
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Demarcação: 
A demarcação é que define os limites entre os prédios, tem como objetivos: 
" fixar os confins da propriedade; 
" evitar conflitos de vizinhança; 
" regular o registro público. 
Toda a vez que o marco estiver destruído ou apagado cabe a ação demarcatória, com ônus 
proporcionais entre os proprietários. No caso de dúvidas sobre determinada área, será esta dividida de 
modo proporcional e equânime. 
 
 
Ação demarcatória (finium regundorum) ! é a ação ajuizada pelo proprietário ou titular de 
um prédio urbano ou rústico contra os proprietários dos prédios conflitantes, com a 
finalidade de assinalar os limites de cada um deles. 
 
 
 
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 0011..33 –– AA DDeeffeessaa ddaa PPrroopprriieeddaaddee IImmóóvveell 
 
 
 NNooççõõeess GGeerraaiiss 
 
Como visto anteriormente, a característica da propriedade imobiliária da exclusividade reside no fato 
de que ela é oponível contra todos (erga omnes), sendo que a universalidade das pessoas tem o dever 
de respeitá-la e abster-se de violá-la. Para assegurar esta condição, o proprietário tem à sua 
disposição, além da legítima defesa da propriedade, diversos instrumentos judiciais que lhe permite a 
defesa de todos os direitos relativos à propriedade (usar, gozar, dispor e reaver de quem quer que 
injustamente a possua). A seguir, iremos analisar as mais usuais ações, de natureza real e petitória, 
quando visto o conflito pela pretensão decorrente da qualidade de domínio. 
 
1Ações Petitórias:1 
As ações para a defesa da propriedade se caracterizam pela natureza petitória isto é, pela 
determinação da constrição do bem na qualidade de domínio, de restabelecer-se o vínculo imediato 
com o bem, onde a posse decorre como simples característica, simples inerência. Estas ações, por 
não serem possessórias, não possuem tratamento diferenciado, ou seja, seguem o procedimento 
ordinário, e não o especial, destinado às ações possessórias. São, pois, petitórias, ou dominiais, as 
ações que versam sobre a propriedade, e não sobre posse. 
 
 
 AAççõõeess PPoosssseessssóórriiaass 
 
Noções Iniciais: 
As ações possessórias têm por objetivo único a proteção da posse. Diferentemente das ações de 
defesa da propriedade, nelas não se discute a propriedade, podendo, até mesmo, o possuidor intentar 
uma ação possessória contra o proprietário. O cabimento de cada ação possessória é determinado de 
acordo com o fato ocorrido, ou possa vir a ocorrer, à posse: esbulho, turbação ou ameaça. 
 
Ação de Imissão na Posse: 
A ação de imissão na posse (actio immitendae possessionis) é uma espécie de ação ordinária que 
compete: 
" aos adquirentes de bens para haverem a respectiva posse contra o alienante ou terceiro que os 
detenha; 
" aos administradores e demais representantes das pessoas jurídicas de direito privado, para 
haverem de seus antecessores a entrega de bens pertencentes à pessoa representada; 
" a mandatários para receberem dos antecessores a posse dos bens do mandante. 
 
A ação de imissão na posse não recebeu tratamento sistemático no Código de Processo Civil. 
É uma ação que se presta para que o adquirente de imóvel haja a posse do imóvel adquirido 
em face do respectivo alienante. Importante observar que se a posse já foi transferida ao 
adquirente e o alienante o impede de valer-se dela, caracteriza o esbulho, de modo que não se 
mostra adequada a ação de imissão na posse, mas sim a reintegração de posse. 
 
 
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Ação de Reintegração de Posse: 
A ação de reintegração de posse (força espoliativa ou interdito recuperandae possessionis) objetiva 
reaver a posse de quem por violência, clandestinidade ou precariedade, a detenha. Tem cabimento 
quando o possuidor legítimo sofrer esbulho em sua posse, isto é, tiver sido injustamente desapossado 
da coisa. 
 
Ação de Manutenção de Posse: 
A ação de manutenção de posse é cabível quando o possuidor sofrer turbação em sua posse, isto é, 
qualquer ato que o impeça de livremente exercê-la. 
 
Interdito Proibitório: 
É uma ação possessória de caráter preventivo. Tem como objetivo evitar que a posse seja afrontada, 
quando houver fundada ameaça de esbulho ou turbação, mas que ainda não aconteceram. O 
possuidor ainda não terá sofrido qualquer óbice ao exercício da posse, mas os indícios existem. É 
necessário que o autor prove sua posse, determine o imóvel e exponha os motivos que o levam a crer 
que o réu poderá vir a praticar ofensa à posse. 
 
 
 AAççããoo RReeiivviinnddiiccaattóórriiaa 
 
Noções Iniciais: 
A ação reivindicatória tem por objetivo discutir a titularidade de um domínio, assim, senão se 
reconhecendo legitimidade em favor de pessoa que não afirme igual direito de propriedade, como 
quaisquer possuidores ou detentores (é a ação que tem o proprietário sem posse, contra o possuidor 
sem domínio). Na prática, confunde-se comação de imissão na posse, mas é uma ação que no caso 
de bens imóveis, não envolve, diretamente a coisa e sim o título e sua eficácia. São pressupostos para 
a ação de reivindicação a titularidade do domínio, a individualização da área objeto de pretensão e a 
posse injusta do réu. 
 
Busca a defesa da propriedade contra o possuidor que injustamente detém a coisa, ou porque 
não tenha título que o assegure no exercício da posse ou porque, sendo proprietário, arrima-se 
em título imprestável. 
 
Objetivo: 
O objetivo da ação reinvidicatória é o reconhecimento do domínio e a restituição do imóvel. 
 
Legitimidade Ativa: 
Quanto às ações reivindicatórias têm legitimidade ativa o proprietário, o condômino e o enfiteuta. 
 
Legitimidade Passiva: 
O possuidor não proprietário é o destinatário da ação reivindicatória; ou seja, aquele que possui ou 
detém o imóvel, de boa ou de má fé, mas sendo a sua posse injusta, é quem deve suportar a ação no 
pólo passivo. 
 
 
 
 
 
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Procedimento: 
A ação reinvidicatória de imóvel processa-se pelo procedimento comum. Pode ser pelo rito ordinário 
ou sumário, conforme seja o valor dado à causa superior ou inferior/igual a 20 salários mínimos. O 
valor a ser dado à ação reinvidicatória é o valor venal do imóvel reivindicado. 
 
 
 AAççããoo NNeeggaattóórriiaa 
 
Noções Iniciais: 
A ação negatória é o instrumento de que se serve o proprietário para defender a plenitude do 
domínio, comprovando que sobre o imóvel não pesa nenhuma restrição de ônus real, como servidões, 
por exemplo, constituindo-se o direito em pleno, ilimitado, vem, também, no bojo da materialização 
do procedimento comum ordinário. 
 
Objetivo: 
O objetivo é a declaração de que o imóvel encontra-se livre de uma suposta servidão ou qualquer 
outra limitação que lhe queira impor o réu, sendo este, finalmente, condenado a abster-se dos atos 
que importem em restrição ao direito de propriedade do autor. 
 
Legitimidade Ativa: 
Tem legitimidade ativa o proprietário que se vê ofendido no seu direito de propriedade. Entre os 
proprietários se incluem o condômino, o comunheiro pro diviso. O simples possuidor (locatário, 
arrendatário, comodatário) não tem legitimidade para propor a ação. 
 
Legitimidade Passiva: 
O sujeito passivo da ação é, via de regra, o proprietário vizinho; que, de forma duradoura, pretende 
impor uma limitação ao direito de propriedade do autor. Se for um mero possuidor, não caberá ação 
negatória, podendo ser outras como a ação reivindicatória ou possessória. 
 
Procedimento: 
A negatória é ação eminentemente de defesa da propriedade e se processa pelo rito comum ordinário 
ou sumário desde o ajuizamento da petição inicial até à sentença. 
 
 
 AA AAççããoo ddee NNuunncciiaaççããoo ddee OObbrraa NNoovvaa 
 
Noções Iniciais: 
A ação de nunciação de obra nova é meio processual específico para impedir as construções em 
desacordo com os direitos de vizinhança e/ou com as posturas municipais. Também é ação que move 
o condômino contra outro, quando este se proponha a construir obra que implique em prejuízo ou 
alteração da coisa comum. Já o Município poderá utilizá-la com o fim de impedir que os particulares 
construam em desacordo com a lei, regulamento ou posturas edilícias. O imóvel não precisa ser novo, 
mas nova a reforma, a obra, da qual decorra o prejuízo iminente. 
 
Legitimidade Ativa: 
Com previsão típica no Capítulo IV, do CPC, artigo 934, é também chamada de ação de embargo de 
obra nova. Deferindo-se legitimidade ao proprietário, possuidor, condômino ou Município para 
 
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“impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho lhe prejudique o prédio, suas servidões ou 
afins a que é destinado”. 
 
O proprietário não poderá intentar ação de nunciação de obra nova contra o seu vizinho, tão 
somente com o argumento de que a construção deste fere as posturas municipais. Neste caso, 
teria legitimidade ativa o próprio Município e não o particular. 
 
Legitimidade Passiva: 
O sujeito passivo da ação é a pessoa que seja dona da obra, que pode ser o proprietário ou possuidor 
do solo ou não. 
 
Procedimento: 
A nunciação de obra nova possui rito especial previsto no Código de Processo Civil (arts. 934 a 940). 
 
 
 AAççããoo ddee DDiivviissããoo ee DDeemmaarrccaaççããoo ddee TTeerrrraass 
 
A ação de divisão (actio communi dividundo) tem por determinação permitir a divisão interna do 
bem pelos condôminos ou comunheiros e a ação de demarcação de terras (finium regundorum), tem 
lugar em face de proprietários confrontantes, fixando ou reavivando os marcos apagados dos limites 
das propriedades, muito própria de áreas rurais extensas. O procedimento destas duas ações está 
prevista nos artigos 946 a 981 do Código de Processo Civil. 
 
A ação demarcatória somente se processa quando o imóvel seja do domínio privado. As 
estremas de terras públicas (devolutas) são fixadas com emprego da ação discriminatória, cujo 
procedimento é previsto na Lei 6.383/76. 
 
 
 AAççããoo ddee DDaannoo IInnffeeccttoo 
 
A ação de dano infecto, também chamada de ação de dano, é aquela proposta pelo dono de prédio 
contra seu vizinho parede-meia, visando a impedir que se construa algo junto a esta, como fogão, 
chaminé, forno ou fornalha, que prejudique a propriedade do autor. Tem como objetivo obrigar o 
proprietário, ou possuidor, a realizar reparações de ruínas que imponham risco de segurança aos 
vizinhos, em decorrência de vícios de construção ou má conservação, ou ainda, para exigir caução 
contra eventuais prejuízos decorrentes do estado da coisa. De conteúdo processual cautelar, em sua 
materialização, não obstante, para alguns, o procedimento sumário seja usual, tendo, contudo, 
inegável natureza cominatória. 
 
 
 
 
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 0011..33 –– OO DDiirreeiittoo ddee CCoonnssttrruuiirr 
 
 
 NNooççõõeess GGeerraaiiss 
 
Direito de Construir: 
Segundo Hely Lopes Meirelles o fundamento do direito de construir está no direito de propriedade. 
Desde que se reconhece ao proprietário o poder legal de usar, gozar e dispor dos seus bens, 
reconhecido está o direito de construir, visto que no uso, gozo e disponibilidade da coisa se 
compreende a faculdade de transformá-la, edificá-la, enfim, com todas as obras que lhe favoreçam a 
utilização ou lhe aumentem o valor econômico. Com a construção, o proprietário pode auferir todas 
as vantagens que a construção lhe proporciona, como frutos, rendimentos, etc. 
 
Titularidade: 
O direito de construir é do proprietário, salvo os casos de sua permissão a terceiros e dos possuidores 
de boa-fé, que deverão obedecer as mesmas restrições, incorrendo ainda nas restrições do art. 1.255 
do Código Civil, que estabelece que aquele que edifica em terreno alheio perde, em proveito do 
proprietário as construções. 
 
 
Construção ! entende-se por construção toda realização material e intencional do 
homem, visando a adaptar o imóvel às suas conveniências. 
 
Limitações: 
Assim como visto para o direito de propriedade em geral, a liberdade de construir éa regra, mas 
existem restrições e limitações ao direito de construir que são admitidas quando expressamente 
consignadas em lei ou regulamento. Ao direito de construir opõem-se limites de ordem privada e de 
ordem pública. Aqueles são dados pelas restrições de vizinhança, expressas em normas civis e 
convenções particulares; estes são estabelecidos pelas limitações administrativas, consignadas em 
normas de ordem pública. O Código Civil regula a restrição de vizinhança que é toda imposição de 
ordem privada, pessoal, recíproca e gratuita, instituída em benefício dos vizinhos. 
 
 
 LLiimmiittaaççõõeess ddee DDiirreeiittoo CCiivviill 
 
Noções Iniciais: 
Como já visto, as relações de vizinhança impõem ao proprietário certas limitações, em função do 
bem-estar coletivo, visando assegurar a coexistência pacífica dos indivíduos numa comunidade. As 
construções, assim, devem obedecer a certos critérios que não comprometam a segurança, 
independência ou a tranqüilidade do prédio vizinho. Todas as construções devem estar revestidas e 
em observância com as regras técnicas para se evitar que a construção venha a danificar, ou de 
qualquer modo prejudicar, o prédio vizinho, causando danos materiais. 
 
Limitações de Águas: 
O Código Civil veda a construção que despeje águas diretamente sobre o prédio vizinho (art. 1.300). 
O Código de Águas (Decreto 24.643, de 10.07.34) regula toda a matéria referente. 
 
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Janelas e Terraços: 
O Código Civil proíbe a construção de janelas, eirado, terraço ou varanda, a menos de 1,5 m do 
terreno vizinho (art. 1.301). As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as 
perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de 75 cm. São permitidas, porém, as aberturas para 
luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e 
construídas a mais de dois metros de altura de cada piso, mas o vizinho poderá, a todo tempo, 
levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade. 
 
1Prazo de Prescrição:1 
Conforme o art. 1.302 do Código Civil, o vizinho que se sentir prejudicado pela abertura de janela, 
terraço, sacada ou varanda cuja visão incida sobre seu prédio, tem o espaço de um ano e dia para 
fazer valer seu direito, sob pena de prescrição. 
 
Zona Rural: 
Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho. 
 
Muro Divisório: 
A única possibilidade onde se pode construir no terreno vizinho é para construir muros divisórios. 
Conforme o Código Civil (art. 1.305), o confinante pode assentar a parede divisória até meia 
espessura no terreno contíguo. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, 
não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro 
condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-
meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado 
oposto (art. 1.306). Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário 
reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, 
ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada (art. 1.307). 
 
Construções ou Equipamentos Nocivos: 
Não é permitido encostar à parede divisória chaminés extraordinárias, fogões especiais, fornos ou 
quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao 
vizinho (art. 1.308). São também proibidas as construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso 
ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes (art. 1.309), assim como não é 
permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água 
indispensável às suas necessidades normais (art. 1.310). 
 
Segurança: 
Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou 
deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido 
feitas as obras acautelatórias (art. 1.311). O proprietário do prédio vizinho tem direito a 
ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras 
acautelatórias. 
 
 
 
 
 
 
 
 
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 LLiimmiittaaççõõeess AAddmmiinniissttrraattiivvaass 
 
Limitações Administrativas: 
A limitação administrativa é uma imposição geral, gratuita, unilateral e de ordem pública 
condicionadora do exercício do direito de construir para atender aos interesses públicos. Neste 
contexto, o Estado traça planos que interferem no exercício do direito de construção, exige que os 
edifícios obedeçam a determinado alinhamento, fixa-lhes o gabarito, e, até, estabelece o estilo a que 
deve obedecer. 
 
1Licenças:1 
A licença é um instrumento de controle do Poder Público sobre a atividade construtiva. É um ato 
administrativo formal e vinculado. As licenças edílicas características são as licenças para edificar 
(ou licenças para construir), para reformar, para reconstruir ou para demolições. 
 
Proteção ao Meio Ambiente: 
A Constituição Federal de 1988 elevou o meio ambiente à condição de bem jurídico 
constitucionalmente tutelado, estabelecendo que os estudos de impacto ambiental (EIA) devem ser 
exigidos para a instalação de obra ou atividade potencialmente causadora de significativa degradação 
do meio ambiente. Assim, o processo de licenciamento de qualquer obra que seja potencialmente 
danosa ao meio ambiente e causadora de impacto ambiental deve ser precedida do EIA/RIMA. É 
uma alternativa para que toda e qualquer obra seja realizada sem causar nenhuma lesão às condições 
ambientais. Não é só um estudo do que pode e do que não pode; ele dá outras alternativas à 
construção. 
 
Zoneamento 
A taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento (também denominados índice de ocupação e 
índice de utilização, respectivamente) são dois instrumentos básicos para definir uma distribuição 
eqüitativa e funcional de densidades (edilícia e populacional) compatíveis com a infraestrutura e 
equipamentos de cada área considerada. O coeficiente de aproveitamento é a relação existente entre a 
área total da construção e a área do lote. A taxa de ocupação, como vimos, refere-se à superfície do 
terreno a ser ocupada com a construção. 
 
Recuos: 
Os recuos ou afastamentos são distâncias medidas entre o limite externo da projeção horizontal da 
edificação e a divisa do lote. Há recuos de frente, de fundo e laterais. O recuo de frente é medido em 
relação ao alinhamento ou, quando se tratar de lote lindeiro a mais de um logradouro público, a todos 
os alinhamentos. O recuo de fundos é medido em relação à divisa de fundo do lote, e o recuo lateral, 
à divisa lateral do lote. Os objetivos dos recuos consistem em garantir adequadas condições de 
aeração e iluminação, em evitar que as moradias sejam devassadas por outras, em proporcionar 
segurança às crianças em seus locais de recreio e espaços para distrações de pessoas mais velhas, em 
reduzir riscos de incêndios, em assegurar espaços para árvores, vegetação e jardins e em propiciar um 
ambiente saudável e seguro. 
 
Áreas Non Aedificandi: 
Áreas non aedificandi são as reservadas dentro de terrenos de propriedade privada que ficam sujeitas 
à restriçãoao direito de construir, por razões de interesse urbanístico, o que vale dizer, no interesse 
coletivo. Outro tipo dessas áreas são as denominadas faixas non aedificandi que decorrem de projetos 
de alargamento de vias públicas, com o deslocamento do alinhamento para dentro dos lotes 
edificáveis. 
 
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 OO CCoonnttrraattoo ddee CCoonnssttrruuççããoo 
 
Noções Iniciais: 
O contrato de construção não é previsto como espécie de contrato autônomo. O Código Civil 
somente faz menção ao contrato de empreitada. O termo "contrato de construção" é mais amplo e se 
desdobra em duas modalidades diversas: a empreitada e a administração. Pode-se dizer que contrato 
de construção é o gênero, enquanto o contrato de empreitada é uma das espécies desse gênero. 
 
Conceito: 
Segundo Hely Lopes Meirelles o contrato de construção é todo ajuste para execução de obra certa e 
determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente 
habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante as condições 
avençadas com o proprietário ou comitente. 
 
Obrigações do Construtor: 
A obrigação do construtor se configura numa obrigação de resultado, sendo que o construtor se 
obriga a entregar a obra pronta e acabada a quem lhe pediu. O contrato de construção é executado 
"sob a direção e responsabilidade do construtor". Evidencia-se, portanto, as diferentes funções das 
partes contratantes. O construtor é a parte que sofrerá os encargos diretivos da obra; também será 
aquele que se responsabilizará pela sua solidez. De fato, o construtor é um técnico que se presume 
conhecedor da ciência de construir. 
 
1Construtor:1 
O construtor pode ser pessoa física registrada com firma individual bem como pode ser uma pessoa 
jurídica representada por uma sociedade construtora. Encarregam-se da construção civil o 
engenheiro, o arquiteto ou o engenheiro agrônomo, devidamente habilitados em escola de nível 
superior adequada. O art. 55 da Lei n. 5.194/66 é taxativo, afirmando que "os profissionais 
habilitados na forma estabelecida nesta lei só poderão exercer a profissão após o registro no 
Conselho Regional, sob cuja jurisdição se achar o local de sua atividade". Não só os profissionais 
autônomos devem possuir o competente registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura 
e Agronomia, mas também as firmas, as sociedades, associações, companhias, cooperativas e 
empresas em geral, que se organizam para executar obras ou serviços relacionados com as 
atividades de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-agrônomo (Lei n. 5.194/66, art. 59). Torna-se 
fácil concluir que o contrato de construção será nulo quando tiver em um dos seus pólos a figura de 
um construtor ou de uma pessoa jurídica não devidamente registrada no Conselho Regional de 
Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Neste sentido, clara é a redação do art. 15 da referida lei. 
 
Contrato de Construção por Empreitada: 
Nesta modalidade, de um lado, temos a figura do construtor que se obriga a executar por preço único, 
por si só ou com auxílio de outros, a obra encomendada. De outro lado, temos a figura do dono da 
obra que se obriga, tão somente, a pagar o preço convencionado para recebê-la. Na empreitada o 
construtor trabalha com autonomia e por isso mesmo se responsabiliza pelos danos econômicos 
provenientes da obra, Fazendo jus apenas ao apreço convencionado para a sua execução. O contrato 
de empreitada é meramente consensual porque resulta do simples acordo de vontade dos contratantes. 
Todavia a forma escrita se impõe, dada a complexidade do objeto contratual. Assim é que no contrato 
de construção devem ficar estipuladas as condições básicas do acordo, tais como o preço, a forma de 
pagamento, as possibilidades de prorrogação por ocorrência de caso fortuito ou força maior, a 
especificação do material a ser utilizado, relação dos serviços a serem executados pelo empreiteiro e 
outras condições inerentes à realização da própria obra. De acordo com o art. 610 do Código Civil 
 
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são admitidas duas espécies de empreitada: a empreitada de lavor e a empreitada de material ou 
mista. 
 
Empreitada de Lavor: 
A empreitada de lavor é aquela em que o construtor colabora apenas com o seu trabalho para a 
execução da obra. O material a ser usado será fornecido pelo dono da obra. Esta modalidade de 
empreitada não se confunde com a locação de serviço, posto que na empreitada busca-se o resultado 
final, ou seja, a obra acabada, enquanto na locação de serviço o trabalho desenvolvido vale por si 
mesmo. É com base no fornecimento de materiais que se delimita a responsabilidade pelos riscos. A 
questão do risco pelo perecimento da obra, neste caso, rege-se pela norma contida no art. 612, isto é, 
todos os riscos em que o construtor não tiver dolo ou culpa correrão por conta do dono, salvo risco 
proveniente de falha técnica. No caso de a obra perecer antes de ser entregue, não estando o dono em 
mora nem havendo culpa do construtor, a lei estabelece uma divisão de prejuízos. Sendo assim, 
segundo o art. 613 do Código Civil, o empreiteiro perderá o seu salário, e o dono da obra perderá o 
material fornecido. Mas, se a coisa parecer, estando o proprietário em mora, este responderá pelos 
prejuízos. Por outro lado, o empreiteiro responderá pelo mau uso que fizer dos materiais recebidos, 
devendo reparar os danos conseqüentes. Essa regra está contida no art. 617 do Código Civil, que 
deixa claro que a responsabilidade do construtor pela inutilização dos materiais só surgirá se lhe for 
possível atribuir a culpa. Em caso contrário, se a inutilização decorreu de fator estranho a essa culpa, 
o dono da obra suportará o prejuízo. Incumbirá ao dono da obra provar a culpa do empreiteiro se 
quiser pleitear ressarcimento. 
 
Empreitada Mista: 
Na empreitada mista, o construtor concorre com a mão-de-obra e com o fornecimento dos materiais 
para a execução do trabalho. Na empreitada mista, a questão do risco pelo perecimento da coisa se 
coloca de forma diversa, posto que o empreiteiro arcará com esses riscos até o momento da entrega 
da obra, desde que o proprietário não esteja em mora de receber (CC, art. 611). O fato do dono da 
obra não recebê-la não exclui a responsabilidade do construtor, posto que esta continuará sob sua 
guarda. Daí a necessidade da consignação da obra para que fique liberado dos encargos por sua 
conservação. Todavia, se o construtor elaborou a obra não obedecendo aos padrões estéticos 
convencionados com o proprietário, este pode rejeitar a obra ou exigir um abatimento no preço para 
recebê-la (CC, art. 615). Enjeitando a obra e estando caracterizada a culpa do construtor, para este 
remanescem os encargos pelos riscos. A distinção entre empreitada de lavor e empreitada mista se 
faz necessária para se delimitar com precisão o campo da responsabilidade civil. Na empreitada de 
lavor, por exemplo, o dono da obra deve entregar o material ao construtor no local previamente 
combinado. Caso não haja cláusula contratual nesse sentido, supõe-se que o material será entregue no 
local da construção. Se o dono da obra não cumprir com o estabelecido, passará a responder pelos 
danos que causar ao empreiteiro, dando margem à rescisão contratual. 
 
Contrato de Construção por Administração: 
Nesse tipo de contrato de construção o construtorestá obrigado a executar a obra, recebendo para 
tanto uma remuneração fixa ou percentual sobre o seu valor. O construtor responde pela 
administração geral da obra, mas não pelos riscos econômicos. Ele é relativamente independente na 
execução do projeto, isto porque está sujeito às deliberações do dono da obra. O construtor-
administrador responsabiliza-se pela execução técnica do projeto, enquanto o proprietário irá custear 
a obra, não havendo, portanto, um preço preestabelecido. Os materiais poderão ser adquiridos pelo 
próprio dono da obra ou, a seu mando, pelo construtor-administrador. 
 
 
 
 
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 AA RReessppoonnssaabbiilliiddaaddee CCiivviill ddoo CCoonnssttrruuttoorr 
 
Noções Iniciais: 
A natureza jurídica da responsabilidade do construtor é complexa, indo além da regra comum de 
responsabilidade civil. A lesão causada no patrimônio de outrem é uma das variáveis que deverá ser 
combinada com outras, por exemplo: o fornecimento do material; a elaboração do projeto; a 
execução do projeto propriamente dito; o tipo de solo; a perfeição da obra; o prazo qüinqüenal; e a 
presunção da culpa. A técnica da construção é por si mesma, complexa, sustentando-se 
essencialmente em cálculos matemáticos. Por outro lado, a construção de uma obra não depende 
exclusivamente do engenheiro construtor ou do arquiteto. Ao contrário, ela envolve o trabalho de 
inúmeros operários e o concurso de equipamento especializado. Todas essas variáveis devem ser 
analisadas, quer isoladamente, quer em conjunto, para se chegar à imputação da responsabilidade 
civil. Não resta dúvida que tal delimitação se fará na análise de cada caso concreto. Contudo há 
sempre um ponto de partida. A rigor, parte-se sempre do pressuposto de que o construtor é um 
técnico e como tal não se submeterá às manobras daquele que lhe encomendou a obra. 
 
Responsabilidade Contratual: 
Esta surge da inexecução culposa de suas obrigações, isto é, da inobservância das normas 
estabelecidas no contrato. Pela violação do contrato, o construtor responderá civilmente como parte 
contratante inadimplente. Portanto essa responsabilidade civil decorre da falta contratual e não de 
falha técnica. É a responsabilidade que surge como conseqüência da inexecução total ou parcial da 
obra. Neste caso, para que o construtor não se sujeite às indenizações de vidas, ele deverá justificar a 
inexecução total ou parcial da obra, apoiando-se na existência de caso fortuito ou motivo de força 
maior. Todavia apresentado o fato gerador da responsabilidade do construtor, ou seja, o 
descumprimento contratual, nasce para o proprietário o direito à indenização. Encontra-se o 
construtor em descumprimento contratual quando: 
 
Não Executa a 
Obra: 
Esta é uma forma de inexecução própria, absoluta e total, posto 
que o construtor deixou de atender ao objetivo principal do 
contrato, que era a realização da obra. Enquadram-se nessa 
inexecução aquelas hipóteses em que o construtor inicia tão 
somente a obra e posteriormente a abandona. Mas, ainda que a 
obra esteja pronta, havendo "a falta das qualidades essenciais para 
o uso normal ou das essenciais descritas no contrato, será motivo 
suficiente para qualificar a inexecução como própria ou absoluta". 
Executa 
Defeituosamente a 
Obra: 
Esta é uma forma de inexecução imprópria, posto que o construtor 
executou a obra, mas não obedeceu às cláusulas estipuladas no 
contrato ou deixou de atender aos princípios básicos da arte de 
construir. Isto quer dizer que a obra foi entregue ao dono, dentro do 
prazo previsto, todavia afastou-se o construtor das normas 
previstas para a sua realização, apresentando-se a obra viciada. 
 
Responsabilidade pela Perfeição da Obra: 
Independentemente da cláusula expressa, o construtor ou o projetista responderão sempre pela 
perfeição da obra. Esta é uma responsabilidade decorrente das noções de estética, arte e dos próprios 
conhecimentos técnicos. É uma responsabilidade ligada aos aspectos de beleza e sutilezas da arte, 
acabamento, detalhes, combinações e nuanças. O arquiteto ou o construtor cometem vícios contra a 
perfeição da obra, quando ela apresenta erros de estilo, aberrações no colorido, decorações grosseiras 
e confusas. Há necessidade de muita ponderação quando se julga um trabalho visando a aplicação da 
responsabilidade por vícios desta natureza, posto que a apreciação artística varia de acordo com o 
subjetivismo de cada qual. Por outro lado, o conceito de belo é infinitivamente relativo. Todavia há 
 
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que se nortear pelo senso comum. Essas características de perfeição da obra não se confundem com 
as características de solidez e segurança. O construtor que se encarrega de entregar a obra deverá 
executá-la em conformidade com os padrões estéticos, artísticos e científicos vigentes numa dada 
época e em determinado local. 
 
1Ato Verificatório:1 
Cabe ao dono da obra, antes de recebê-la, proceder ao chamado ato verificatório, mediante o qual 
se certificará se ela está de acordo com os planos estipulados. Se o dono da obra a recebe sem 
protestos, presume que a aceitou como boa e perfeita. Estimulando a execução perfeita da obra e 
preservando o dono de recebê-la com vícios ou defeitos, o Código Civil estabelece as normas dos 
arts. 615 e 616. Com efeito, o art. 615 confere àquele que encomendou a obra o direito de "enjeitá-
la, se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas 
em trabalho de tal natureza". Daí a importância do ato verificatório, pois, recebida a obra como boa 
e perfeita, nenhuma reclamação poderá ser posteriormente formulada por quem a encomendou, a 
menos que se trate de vícios ocultos ou redibitórios, que evidentemente não ficarão cobertos pelo 
simples ato de recebimento. 
 
Responsabilidade pela Solidez e Segurança da Obra: 
De todas as responsabilidades legais, sem dúvida alguma, esta se destaca pela sua importância e pela 
controvérsia que suscita. Nas obrigações de entregar coisa certa e determinada a responsabilidade do 
devedor cessa com a entrega da referida coisa. Porém, no contrato de construção, a responsabilidade 
do construtor não cessa totalmente com a entrega da obra. 
 
Note-se que essa responsabilidade cessa com a 
entrega da coisa ao proprietário no que tange 
aos vícios referentes à perfeição da obra; mas 
ela remanesce com relação aos vícios ligados à 
garantia e solidez da obra. O art. 618 Código 
Civil preconiza que "o empreiteiro de materiais 
e execução responderá, durante 5 anos, pela 
solidez e segurança do trabalho". Para a 
interpretação desse artigo há que se considerar a 
distinção entre empreiteiro de materiais e 
empreiteiro de lavor. 
Inicialmente ambos respondem pela segurança e solidez do prédio. Todavia, com relação ao 
empreiteiro de material (aquele que fornece os materiais e executa a obra), milita uma presunção de 
culpa pelo prazo de 5 anos. Enquanto com relação ao empreiteiro de lavor a culpa há de ser provada. 
 
Responsabilidade Profissional: 
Se encontra no próprio Código de Ética, que regula a profissão de engenheiro, arquiteto e agrônomo. 
Com efeito, o art. 72 da Lei 5.194/66 estabelece que “as penas de advertência reservada e de censura 
pública são aplicáveis aos profissionais que deixarem de cumprir disposições do Código de Ética, 
tendo em vista a gravidade da