IMB 03 - O Condomínio e a Incorporação Imobiliária

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DDIIRREEIITTOO IIMMOOBBIILLIIÁÁRRIIOO 
 
0033 
 
OO CCoonnddoommíínniioo ee 
aa IInnccoorrppoorraaççããoo 
IImmoobbiilliiáárriiaa 
 
 
 
 
 
 
 
 0033..11 –– IInnttrroodduuççããoo 
 
 
 NNooççõõeess GGeerraaiiss 
 
Noções Iniciais: 
Quando um direito pertence à dois ou mais indivíduos existe o que chamamos de comunhão. Se a 
comunhão recair sobre o direito de propriedade tem-se a compropriedade ou condomínio. O 
condomínio é portanto a situação em que mais de uma pessoa possuem a mesma coisa, cabendo a 
cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes. 
 
Condomínio Voluntário, Incidente e Necessário: 
Quanto à sua origem o condomínio pode ser voluntário, incidente ou forçado. Será voluntário (ou 
convencional) quando decorrer de contrato ou outro ato jurídico entre as partes. Será incidente (ou 
eventual) quando ocorrer em razão de casas alheias à vontade dos condôminos, como a doação ou 
herança. Será necessário (legal ou forçado) quando derivar de imposição de ordem jurídica, como 
conseqüência inevitável do estado de indivisão da coisa. 
 
Espécies de Condomínio: 
Adotando a classificação proposta por Limongi França, podemos dividir o condomínio, 
fundamentalmente, em dois grandes gêneros: o condomínio puro ou tradicional e o condomínio por 
unidades autônomas (condomínio edilício). 
 
Condomínio Tradicional: 
O condomínio tradicional pode ser voluntário ou necessário. O condomínio voluntário ocorre quando 
uma coisa indivisa (pro indiviso) tem dois ou mais proprietários em comum. No âmbito interno, ou 
seja, entre os comunheiros, os direitos de cada um se encontram limitados pelo direito dos outros, na 
medida de suas quotas. Mas para uso externo, ou seja, perante terceiros, cada um é, em tese, 
proprietário da coisa toda. O condomínio necessário é o de meação de paredes, cercas, muros e valas. 
Representa um estado permanente de indivisão, protegido pela lei, em razão da utilidade comum que 
 
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apresenta aos vizinhos, como um meio de se manter a paz coletiva e segurança (CC, art. 1.327), 
sendo, por isso, um condomínio forçado ou necessário. 
 
1Condomínio Pro Indiviso e Pro Diviso:1 
No condomínio pro indiviso a propriedade pertence em comum a diversos donos, tendo cada qual 
uma parte ou fração ideal da mesma propriedade. As pessoas que possuem um bem em conjunto 
têm apenas uma parte ideal da coisa, não estando determinada qual a parcela que compete a cada 
uma delas. No condomínio pro diviso os condôminos têm as suas partes divididas e distintas. 
 
Condomínio Edilício: 
Regulamentado atualmente pelo atual Código Civil, é o condomínio de apartamentos (ou de casas). É 
sempre pro diviso, porém tendo também partes pro indiviso. 
 
A principal diferença entre o condomínio por unidades autônomas e o condomínio comum é 
que o primeiro é indissolúvel e inalienável, ao passo que no condomínio tradicional qualquer 
das partes pode dissolvê-lo e também aliená-lo. 
 
 
 RReeggrraass RReellaattiivvaass aaoo CCoonnddoommíínniioo VVoolluunnttáárriioo 
 
Noções Iniciais: 
Ao conceituar o condomínio, o Prof. Rubens Limongi França pondera que não lhe parece uma forma 
anormal de propriedade, mas uma espécie ou um sucedâneo dela, resultante das contingências do 
mundo econômico e jurídico atual. Também destaca que não é imprescindível, para a caracterização 
do condomínio, o exercício simultâneo dos direitos pelos co-proprietários, que pode ser alternado, 
periódico, ou de acordo com o que exija a necessidade e a finalidade do objeto. O importante é que 
haja simultaneidade de titularidade. 
 
 
Rubens Limongi 
França 
“Condomínio é a espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são 
titulares, em comum, de uma coisa indivisa, atribuindo-se a cada 
condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa”. 
 
Direitos dos Condôminos: 
No condomínio voluntário, nenhum condômino é proprietário exclusivo de qualquer porção 
específica da coisa. Seu direito consiste em uma parte indivisa, que se expressa em uma quantidade. 
Examinando os direitos dos condôminos, verificamos que alguns decorrem de sua condição de 
proprietário, como os de usar, gravar, reivindicar e alienar a coisa comum; entretanto, outros 
decorrem de sua condição de comunheiro, como o de promover a qualquer tempo a divisão, ou o de 
exercer o direito de preferência, quer na venda do quinhão de seu consorte, quer na locação da coisa 
comum. Conforme o art. 1.314 do Código Civil, cada condômino pode usar da coisa conforme sua 
destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, 
defender a sua posse e alienar a respectiva parte ideal, ou gravá-la. 
 
 
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Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou 
gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros (art. 1.314, parágrafo único, CC). 
 
Deveres dos Condôminos: 
 
CÓDIGO 
CIVIL 
Art. 1.315 - O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de 
conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. 
 
Parágrafo único - Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. 
 
Art. 1.316 - Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à 
parte ideal. 
 
§ 1º - Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, 
adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem. 
 
§ 2º - Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida. 
 
Art. 1.317 - Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar 
a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se 
obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum. 
 
Art. 1.318 - As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante 
ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais. 
 
Art. 1.319 - Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano 
que lhe causou. 
 
Divisibilidade do Condomínio: 
A regra de maior interesse no condomínio, é que ninguém, em princípio, pode ser obrigado a ficar em 
comunhão. A todo tempo, salvo poucas exceções, pode o condômino exigir a divisão amigável ou 
judicial da coisa comum, se esta for divisível. Se a coisa for indivisível, ou se tornar pela divisão 
imprópria ao destino, será a mesma vendida, dividindo-se o produto. Isso se não houver um ajuste 
melhor entre as partes. 
 
CÓDIGO 
CIVIL 
Art. 1.320 - A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, 
respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. 
 
§ 1º - Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de 
cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. 
 
§ 2º - Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. 
 
§ 3º - A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, podeo juiz 
determinar a divisão da coisa comum antes do prazo. 
 
Art. 1.321 - Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de 
herança (arts. 2.013 a 2.022). 
 
Art. 1.322 - Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, 
indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições 
iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa 
benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. 
 
Parágrafo único - Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam 
todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de 
 
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adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os 
condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, 
preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho. 
 
A Administração do Condomínio: 
 
CÓDIGO 
CIVIL 
Art. 1.323 - Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o 
administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em 
condições iguais, o condômino ao que não o é. 
 
Art. 1.324 - O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante 
comum. 
 
Art. 1.325 - A maioria será calculada pelo valor dos quinhões. 
 
§ 1º - As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta. 
 
§ 2º - Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer 
condômino, ouvidos os outros. 
 
§ 3º - Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente. 
 
Art. 1.326 - Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de 
última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões. 
 
 
 RReeggrraass RReellaattiivvaass aaoo CCoonnddoommíínniioo NNeecceessssáárriioo 
 
CÓDIGO 
CIVIL 
Art. 1.327 - O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto 
neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307). 
 
Art. 1.328 - O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, 
valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do 
vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 
1.297). 
 
Art. 1.329 - Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas 
de ambos os confinantes. 
 
Art. 1.330 - Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o 
pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra 
divisória. 
 
 
 
 
 
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 0033..22 –– OO CCoonnddoommíínniioo EEddiillíícciioo 
 
 
 NNooççõõeess GGeerraaiiss 
 
Noções Iniciais: 
O condomínio edilício é uma figura relativamente recente decorrente da necessidade de maior 
racionalização do uso das áreas urbanas. Surgiu após uma crise de habitação na Europa, no início do 
século XX, quando, com o desenvolvimento das cidades e conseqüente valorização dos terrenos 
urbanos, houve necessidade de melhor aproveitar o espaço urbano. 
 
Conceito: 
O condomínio é conceituado pela lei como sendo as edificações ou conjunto de edificações, de um 
ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins 
residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente 
considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma (art. 1º, da Lei 4.591/64). Do 
conceito, podemos perceber que no condomínio edilício, cada condômino é proprietário individual de 
sua unidade autônoma, e, ao mesmo tempo, comunheiro de certas partes do imóvel, que são de uso 
coletivo. O Código Civil não chega a conceituar o condomínio edílico, mas exemplifica quais as 
partes que podem ser de propriedade exclusiva e as partes de propriedade comum dos condôminos. 
 
CÓDIGO 
CIVIL 
Art. 1.331 - Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são 
propriedade comum dos condôminos. 
 
§ 1º - As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, 
lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras 
partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente 
por seus proprietários. 
 
§ 2º - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e 
eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao 
logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados 
separadamente, ou divididos. 
 
§ 3º - A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas 
outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de 
instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004) 
 
§ 4º - Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. 
 
§ 5º - O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de 
constituição do condomínio. 
 
O condomínio era anteriormente totalmente regulado pela Lei 4.591/64. Com o advento do 
Código Civil de 2002, novas regras passaram a regular a modalidade, substituindo os 
dispositivos que tratavam do mesmo assunto. 
 
 
 
 
 
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1Individualidade:1 
Característica da propriedade sobre a parte exclusiva é a sua individualidade, que requer, antes de 
tudo, o simples acesso livre e certo, no que dispõe a lei, para que cada unidade tenha saída para a 
via pública, diretamente ou por processo de passagem comum (portarias), sendo sempre tratada 
como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e destinação, 
inclusive, qualquer que seja o número de suas peças de destinação, inclusive, quando constituídos 
para edifícios-garagens. Por conseqüência, a alienação de cada unidade, a transferência de direitos 
pertinentes à sua aquisição e constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento 
dos condôminos (art. 4º da Lei 4.591/64), desde que se comprove, no ato da alienação, que se 
encontra quites com as obrigações condominiais, caso em que, não ocorrendo, por declaração do 
síndico ou administrador, a vedação legal se impõe não como empecilho à alienação, à capacidade 
de disposição, mas óbice, cautelar, impeditivo da transferência dos direitos que a ela acompanhem 
obrigações. 
 
Natureza Jurídica do Condomínio por Unidades Autônomas: 
Analisando o quadro, percebemos que a reunião dos condôminos é destituída de personalidade, pois 
lhe falta completamente a affectio societatis, e assim, não há como se reconhecer o surgimento da 
personalidade. Não resulta da unidade dos condôminos, um ente, autônomo e pessoal capaz, por si, 
de assumir direitos e obrigações, mas senão queestas, inclusive as dívidas fiscais, são respondidas 
por cada unidade (art. 11 da Lei 4.591/64). O condomínio é reconhecido pela doutrina como um 
instituto sui generis, um ser abstrato e impessoal formado pela fusão de uma série de institutos 
(direito de propriedade, condomínio das partes comuns e obrigações). 
 
Para fins de representação coletiva, assiste, extraordinariamente, reconhecer a legitimidade 
ativa e passiva do condomínio. 
 
O Condomínio de Casas: 
O condomínio de casas é erroneamente chamado de condomínio horizontal, pois na verdade 
horizontal seria o condomínio em edifício, uma vez que apresenta a propriedade em planos 
horizontais. O condomínio de casas deve seguir a Lei de Parcelamento do Solo Urbano e também a 
Lei de Incorporações e Condomínios. Só será considerado um condomínio de casas aquele com 
registro de incorporação onde o proprietário tenha, além da sua unidade, uma cota-parte da área 
comum do empreendimento. Funciona como um prédio de apartamentos, tem Convenção, Regimento 
Interno e a administração. No tocante às despesas condominiais, para o cálculo da fração de cada 
condômino, apenas o terreno entra no cálculo. 
 
Somente os condomínios de casas é que podem ser fechados. Nas ruas, vilas, loteamentos ou 
conjuntos habitacionais que são fechados o que ocorre é uma liberalidade do Poder Público 
em admitir a prática por questão de segurança dos moradores. 
 
 
 A IInnssttiittuuiiççããoo ddoo CCoonnddoommíínniioo EEddiillíícciioo 
 
A instituição do condomínio pode ser realizada sobre prédio por construir, que é a hipótese mais, 
comum, ou sobre prédio já construído. São hipóteses de instituição do condomínio: 
! Destinação do proprietário: Quando o próprio dono do prédio resolve transformar seu imóvel 
em propriedades parceladas, transferindo a outrem uma, algumas ou todas as unidades 
 
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autônomas. A instituição do condomínio ocorre mediante escritura pública e pode ser realizada 
antes ou depois de concluída a obra. É possível também que sejam vários donos do prédio 
construído, sendo que até o momento em que resolvam instituir o condomínio em edificações, a 
situação será regida pelas regras do condomínio tradicional. 
! Incorporação imobiliária: É o negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a 
construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas, 
sendo que o incorporador, deve inscrever o empreendimento no Registro de Imóveis. 
! Testamento: Quando se recebe por herança um prédio que deverá adotar a configuração de 
condomínio. 
 
O Código Civil distingue entre a instituição e a constituição do condomínio. A instituição (art. 
1.332) ocorre por ato inter vivos ou causa mortis, registrado no Cartório Imobiliário. A 
constituição se opera pela convenção de condomínio (art. 1.333 a 1.334). 
 
O ato de instituição poderá ser inter vivos, sempre através de registro, ou causa mortis (testamento), 
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar: 
! a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das 
outras e das partes comuns; 
! a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes 
comuns; 
! o fim a que as unidades se destinam. 
 
 
 AA CCoonnvveennççããoo ddee CCoonnddoommíínniioo 
 
Noções Iniciais: 
A vida no condomínio é regulada especialmente pela Convenção que é um documento escrito onde 
se prevêem os direitos e deveres de cada condômino. É a estrutura legal máxima que constitui 
condomínio, feita por escritura pública ou instrumento particular subscrita pelos titulares de, no 
mínimo, 2/3 das frações ideais, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, para ser oponível 
contra terceiros, tornando-se desde logo obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou 
para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. 
 
No ato do registro do empreendimento exigirá a lei, entre outros documentos, a apresentação 
de esboço da convenção de condomínio. Tão logo deferido o habite-se e individualizadas as 
unidades junto ao Registro Imobiliário, na designação das matrículas distintas, será a 
convenção arquivada, passando a regular os direitos e deveres dos condôminos, como ato-
regra, porque eficaz a todos os que posteriormente venham a aderir, venham a agrupar-se ao 
condomínio por ela regido. 
 
Natureza Jurídica da Convenção: 
Do ponto de vista formal, a Convenção tem natureza normativa e se assemelha a um contrato; é ato 
plurilateral realizado por escrito, como acontece com os contratos em geral, porém do ponto de vista 
estritamente jurídico a Convenção difere dos contratos por uma série de razões, entre as quais a 
principal é a de que os contratos obrigam somente as partes contratantes, ou seus herdeiros, enquanto 
 
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a Convenção, uma vez aprovada, obriga a todos os condôminos, atuais ou futuros, e ainda eventuais 
ocupantes das unidades autônomas. 
 
Conteúdo da Convenção: 
O conteúdo da Convenção, naturalmente , variará de acordo com as necessidades de cada 
condômino, mas a lei fixou um conteúdo mínimo obrigatório: A convenção, além das cláusulas do 
ato que instituiu o condomínio e das estipuladas pelos condôminos, deverá conter: 
! a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender 
às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; 
! sua forma de administração; 
! a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as 
deliberações; 
! as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; 
! o regimento interno 
 
LEI Nº 4.591, 
DE 16.12.1964 
Art. 9º - ......................................................................................................................................... 
 
....................................................................................................................................................... 
 
§ 3º - Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter: 
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações 
das diferentes áreas; 
b) o destino das diferentes partes; 
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns; 
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e 
para as extraordinárias; 
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo; 
f) as atribuições do síndico, além das legais; 
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; 
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; 
i) o quorum para os diversos tipos de votações; 
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva; 
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção; 
m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria 
Convenção. 
 
Alteração da Convenção: 
aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção. A assembléia geral 
não pode decidir contra a convenção. 
 
O Regimento Interno: 
O Regimento Interno apenas completa a Convenção; independe de quorum especial, bastando, pois 
sua aprovação por maioria de condôminos presentes por ocasião de sua votação. Sua finalidade é 
meramente interna, trazendo normas minuciosas sobreo uso das coisas comuns. Não podem suas 
normas alterar ou ultrapassar as da Convenção. 
 
 
 
 
 
 
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 DDiirreeiittooss ddooss CCoonnddôômmiinnooss 
 
Os direitos e deveres dos condôminos estão definidos nos arts. 1.335 a 1.347 do Código Civil e na 
Convenção de Condomínio, que é um ato-regra gerador de direito estatutário ou corporativo, 
aplicável não só aos que integram a comunidade, como também a todos os que nela se encontrem na 
condição permanente ou ocasional de “ocupantes”. Salvo se houver disposição em contrário 
equiparam-se aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relacionados 
às unidades autônomas (art. 1.334, § 2º, CC). 
 
Cada consorte, além de seu direito de usar, fruir e dispor de sua unidade autônoma (art. 1.335, I, CC), 
poderá usar e gozar de certas partes comuns do edifício, como: vestíbulo, escadas, elevadores, 
corredores, desde que não desvirtue sua destinação e não cause danos ou incômodos aos demais 
comunheiros nem exclua a sua utilização pelos demais condôminos (art. 1.335, II, CC). 
 
Cada condômino tem, ainda, direito de votar nas deliberações da assembléia e dela participar, 
estando quite (art. 1.335, III, CC). 
 
 
 Os EEnnccaarrggooss CCoonnddoommiinniiaaiiss 
 
Noções Iniciais: 
É dever dos condôminos contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações 
ideais, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, I, CC). Possuem os encargos natureza 
propter rem (decorrentes da coisa), independente de se dar ou não ao imóvel uso. 
 
A Lei 10.931/04 alterou a redação do artigo 1.336, no seu inciso primeiro, encerrando a 
dúvida quanto ao limite de obrigações dos condôminos. Desta forma, salvo disposição em 
contrário na convenção, o limite exteriorizado de porção de direitos, pelo critério fração ideal, 
poderá ser afastado pelos condôminos. 
 
1Unidades Separadas:1 
Chamam-se assim aquelas unidades que, embora façam parte da estrutura da edificação, 
encontram-se separadas do acesso e das áreas comuns. São na maior parte das vezes as lojas 
instaladas no térreo de edifício, seja ele residencial ou comercial. A polêmica envolve a questão se 
estas lojas devem ou não participar do rateio das despesas. Segundo a lei, a loja faz parte do 
condomínio, portanto deve entrar no rateio das despesas na proporção da sua fração ideal, só sendo 
feita uma ressalva quando a convenção do condomínio determinar que a loja está isenta desses 
gastos. Muito embora seja considerado injusto que a loja pague o proporcional à sua fração ideal, 
nos casos em que a loja utilizar parte das dependências ou serviços do condomínio, uma solução é 
estabelecer um porcentual sobre a sua fração ideal do terreno, algo entre 30% e 50%. Em relação às 
despesas extraordinárias, referentes à manutenção ou recuperação da fachada do edifício, o 
entendimento é de que a loja deva pagar, pois, mesmo separada do resto do condomínio, ela faz 
parte do conjunto arquitetônico do empreendimento. 
Jurisprudência: (1) As unidades autônomas, situadas no andar térreo, ou com acesso 
independente, respondem também pelas despesas com elevadores, salvo dispensa pela convenção 
(RT 409/399, 440/155, 446/160, 487/200, 515/146, 536/194, 550/247). (2) As unidades autônomas 
externas repondem também pelas despesas coletivas de condomínio (RT 427/173, 487/200, 
515/230). 
 
 
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Despesas Ordinárias e Extraordinárias: 
As despesas do condomínio são classificadas em ordinárias e extraordinárias. 
A Lei do Inquilinato define despesas extraordinárias como aquelas que não se referem aos gastos 
rotineiros de manutenção do edifício, ou seja, reformas, obras, equipamentos e decoração. Tais 
despesas constituem rateio extra para o pagamento sendo cobradas em separado. 
 
Despesas Ordinárias: 
! salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do 
condomínio; 
! cotas de consumo de água e esgoto, luz e gás utilizadas nas áreas comuns; 
! limpeza, conservação e pintura das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, 
mecânicos e de segurança de uso comum; 
! manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática 
de esportes e lazer; 
! manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; 
! pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; 
! rateios de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da 
locação; 
! reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou 
parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação. 
 
Despesas Extraordinárias: 
! obras de reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; 
! pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas; 
! obras destinadas a repor condições de habitabilidade do edifício; 
! indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas 
em data anterior ao início da locação; 
! instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de 
esporte e lazer (extintores, porta corta-fogo, interfones, antenas, traves, etc.); 
! despesas com decoração e paisagismo de áreas de uso comum; 
! formação e contribuição para o fundo de reserva. 
 
Pelo art. 1.340 do Código Civil, as despesas alusivas a partes comuns de uso exclusivo de um 
condômino, ou de alguns deles (ex.: hall de elevador privativo), incumbem a quem delas se servir. 
 
Nada impede que se coloquem áreas de lazer ou de utilização comum à disposição dos condôminos, 
mediante cobrança de uma taxa, que será revertida para o fundo condominial, para fazer frente às 
despesas com a administração. 
 
Ao proprietário do terraço de cobertura incumbirá o pagamento das despesas de sua conservação, de 
modo que não haja dano às unidades imobiliárias inferiores (art. 1.344, CC). 
 
 
 
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Seguro: 
Há, ainda, o dever de se fazer seguro de toda a edificação contra riscos de incêndio ou destruição, 
total ou parcial (art. 1.346, CC). 
 
Obras: 
É possível realizar obras no condomínio edilício. As voluptuárias requerem a aprovação de 2/3 dos 
condôminos e as úteis, da maioria deles. art. 1341, I e II. As necessárias, sem autorização dos 
condôminos, podem ser levadas a efeito pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, 
por qualquer condômino (art. 1.341, § 1º). Mas, se essas obras necessárias forem urgentes e 
requererem despesas excessivas, o síndico ou o condômino que ordenou sua realização deverá 
notificar a assembléia, convocando-a de imediato (art. 1.341, § 2º). Não havendo urgência dos 
reparos necessários, que importarem em dispêndios excessivos, aqueles só poderão ser efetuados 
após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico ou por qualquer condômino, 
diante da inércia ou impedimento daquele (art. 1.341, § 3º, CC). Se algum condômino vier a realizar 
obras necessárias, deverá ser reembolsadodas despesas que fez, mas não terá direito à restituição das 
efetuadas com reparos de outra natureza, apesar de serem de interesse comum (art. 1.341, § 4º). A 
realização de obras em partes comuns, em acréscimos às já existentes, a fim de lhes proporcionar 
uma melhor utilização, dependerá da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. E não serão 
permitidas construções, nas partes comuns, que possam prejudicar o uso, por qualquer condômino, 
das partes próprias ou comuns (art. 1.342, CC). A construção de outros pavimentos, ou, no solo 
comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da 
unanimidade dos condôminos (art. 1.343, CC). 
 
Inadimplência: 
O condômino que não pagar a sua contribuição, conforme o § 1º do art. 1.336 do Código Civil, ficará 
sujeito a multa de 2% sobre o valor do débito, mais a aplicação subsidiária dos tradicionais juros 
moratórios previstos em convenção de condomínio ou, não sendo previstos, os de um por cento ao 
mês. A cobrança deve respeitar certas regras previstas no Código de Defesa do Consumidor. O 
condômino em atraso deve ser notificado por carta, dando-se prazo para o pagamento, e só então se o 
condômino continuar inadimplente deve ser acionado judicialmente (ação de cobrança). Não é 
permitido: 
! restringir o acesso do proprietário ou locatário inadimplente ao uso dependências e instalações 
do condomínio; 
! efetuar cobrança diretamente na residência do devedor; 
! expor listas de não pagantes em elevadores ou outras áreas comuns; 
! protestar o pagamento do condomínio ou enviado ao SPC/SERASA. 
 
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, 
inclusive multas e juros moratórios. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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 DDeevveerreess ddooss CCoonnddôômmiinnooss RReellaattiivvooss aaoo UUssoo ddaa EEddiiffiiccaaççããoo 
 
Noções Iniciais: 
Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo 
suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá 
usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos 
ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. É dever dos 
condôminos dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira 
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (art. 1.336, 
III, CC). 
 
Utilização e a Finalidade do Prédio: 
Não se pode utilizar a unidade em desconformidade do que estabelecer como finalidade do prédio. Se 
o prédio é residencial, não se pode ter qualquer tipo de atividade comercial ou industrial (há porém, 
jurisprudência permitindo aulas particulares, desde que não prejudique outros moradores). 
 
Alteração da Finalidade: 
Conforme o art. 1.351 do Código Civil, depende da aprovação pela unanimidade dos 
condôminos a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária. 
 
Segurança: 
É dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação (art. 1.336, II, 
CC). A legislação também proíbe a colocação, nos peitoris, janelas e varandas, de vasos, enfeites, 
plantas ou qualquer objeto que coloque em risco a segurança dos demais moradores ou quem passe 
na rua. 
 
Alteração da Fachada: 
Também é defeso ao condômino alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas 
(art. 1.336, II, CC). As formas e cores das fachadas dos prédios de apartamentos são intocáveis. As 
alterações só são possíveis quando há concordância de todos os condôminos. O morador que 
transgredir essas regras fica sujeito a multas, normalmente previstas pela convenção do condomínio, 
e, além disso, será obrigado a desfazer a obra ou pintura. São exemplos de proibições, entre outras: 
! a alteração da forma externa da fachada do edifício; 
! a decoração das partes e esquadrias externas com tonalidade ou cores diferentes do restante do 
prédio; 
! a colocação de toldos e telhados externos (há porém uma certa conivência geral com a 
colocação de grades e redes nas janelas e terraços para garantir a segurança das crianças que 
moram no apartamento). 
 
Uso como Depósito: 
É proibido a guarda de objetos dos condôminos nas áreas comuns, a não ser que haja armários para 
tal. A área da garagem, muito visada como depósito, tem a função específica de estacionar veículos. 
O morador que se recusa a retirar seus pertences de locais inadequados pode ser multado e se ainda 
assim não tomar uma providência, o síndico tem o direito de fazer a retirada, vendendo o objeto em 
benefício do condomínio ou doando-o a alguma instituição de caridade. Também na parte exclusiva 
não pode o morador usá-la como depósito de material inflamável, como botijões de gás, gasolina e 
até papel. 
 
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Salão de Festas: 
Para evitar problemas, o salão de festas deve ter regulamento próprio, devendo discriminar: 
! taxa cobrada para sua utilização (normalmente de 25% a 100% do valor do condomínio); 
! quem pode alugar o salão; 
! restrição ao uso do salão (atividades comerciais ou políticas); 
! reserva para o aluguel; 
! número de convidados. 
 
Animais Domésticos: 
Não podem ser mantidos animais no prédio, se isso for proibido pela convenção, ou se houver 
prejuízo para o sossego e a segurança dos demais moradores. Porém há jurisprudência no sentido de 
se permitir o animal de estimação se a convenção for omissa a respeito ou se o fato não prejudicar 
ninguém. 
 
Roupas Penduradas: 
Pendurar roupas nas janelas, varandas ou terraços dos apartamentos não é proibido pela Lei, mas 
geralmente o é pelas convenções de condomínio e regulamentos internos. Trata-se de prática que 
desvaloriza o prédio como um todo. 
 
Punições: 
Em relação às obras que representem risco à segurança da edificação, agressões ao projeto 
arquitetônico (fachada, partes comuns, esquadrias, entre outros), ou por efeito da má utilização e do 
desvio na destinação das unidades individuais, o Código Civil, no parágrafo segundo do art. 1.336, 
determinou a aplicação de multa específica: até cinco vezes o valor da taxa de condomínio, mas 
perdas e danos. No procedimento de aplicação da multa, convém a interpelação do síndico, sendo 
dado ao interpelado o direito de recorrer ao Conselho Consultivo e/ou à Assembléia Geral. 
 
Cabe à Assembléia (em quorum qualificado) fixar a multa, nos limites permitidos pelo 
dispositivo legal, se não houver previsão em Convenção de Condomínio. 
 
Reiteração: 
Se o condômino ou possuidor apresentar infração reiterada aos seus deveres poderá, havendo 
deliberação de 3/4 dos condôminos, a ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo 
do valor da despesa de condomínio, conforme a gravidade das faltas cometidas e a reiteração, 
independente das perdas e danos (art. 1.337, CC). E se com essa conduta anti-social reiterada causar 
incompatibilidade de convivência com os demais, deverá pagar multa correspondente ao décuplo do 
valor relativo à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia 
(art. 1.337, parágrafo único, CC). 
 
 
 
 
 
 
 
 
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 AA GGaarraaggeemm 
 
Noções Iniciais: 
A garagem é o local específico no condomínio para guardar os automóveis dos condôminos. Seu uso 
não pode ser estranho à finalidade prevista (ex: depósito de móveis ou material de construção). 
Existem as seguintes modalidades de garagem em condomínios: 
! Vaga individual com fração específica: Característica dos prédios mais antigos, é a garagem 
demarcada, individualizada, que preenche todos os requisitos para ser reconhecida como 
unidade autônoma. Sua localização é determinada, com divisas inconfundíveis. Tem fração 
ideal específica, desvinculada da fração do apartamento e tem acesso direto, ou por meio de 
área comum, à via pública. Como conseqüência, possui matrícula própria no Registro de 
Imóveis. 
! Vaga demarcada com fração comum: É a vaga estipulada em Convenção de Condomínio à 
unidade autônoma a que pertença. Não há fração ideal específica do terreno para cada espaço 
destinado a estacionamento, mas há demarcação do local da vaga. Pode haver a situação em 
que a vaga não tenha acesso direto (sem passar por outra vaga) para a via pública. 
! Garagem coletiva: é simplesmente o estacionamento onde os condôminos estacionam o veículo 
onde encontrar vaga livre. 
 
Regras Relativas à Garagem: 
O condômino não pode alienar a garagem a pessoa estranha ao condomínio, uma vez que se 
caracterizam como serventia das unidades. A disciplina das vagas da garagem é de alçada da 
assembléia, que poderá deliberá-las por sorteio ou rodízio, quando não demarcadas, prevendo ainda, 
o local para visitantes e estipulando proibições ao uso da vaga. Resolvendo o condômino alugar área 
no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, 
entre todos, os possuidores (art. 1.338, do CC). 
 
 
 AA AAddmmiinniissttrraaççããoo ddoo CCoonnddoommíínniioo EEddiillíícciioo 
 
Noções Iniciais: 
A administração do condomínio em edifícios é exercida por três órgãos: 
! Assembléia Geral; 
! Síndico; 
! Conselho Fiscal 
 
Assembléia Geral: 
O órgão deliberativo do condomínio é a Assembléia Geral, constituída por todos os condôminos, que, 
em regra, decide pelo voto da maioria. A cada ano será convocada assembléia geral ordinária dos 
condôminos, pelo síndico, segundo o procedimento disposto na convenção como prevê o art. 1.350 
do Código Civil, ou na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as 
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e 
alterar o regimento interno. 
 
 
 
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O não comparecimento à reunião de condomínio não exime o condômino das obrigações 
votadas e aprovadas pela maioria, desde que observada a forma da convocação e votação, 
assim como o quorum previsto na convenção. 
 
Assembléia Geral Extraordinária: 
Poderá também haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por 
condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os 
interesses gerais. 
 
O Síndico: 
A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, 
por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. 
 
Ao lado do síndico, a assembléia poderá eleger um subsíndico, que o auxiliará em suas 
funções e poderá eventualmente substituí-lo. 
 
Competência dos Síndicos: 
Compete ao síndico (art. 1.348, CC): 
! convocar a assembléia dos condôminos; 
! representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos 
necessários à defesa dos interesses comuns; 
! dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou 
administrativo, de interesse do condomínio; 
! cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; 
! diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que 
interessem aos possuidores; 
! elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; 
! cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; 
! prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; 
! realizar o seguro da edificação. 
 
A Assembléia pode investir outra pessoa, em lugar do síndico, com poderes de representação 
(art. 1.348, § 1º). O síndico poderá também delegar, total ou parcialmente, a pessoa de sua 
confiança e sob sua inteira responsabilidade os poderes de representação ou certas funções 
administrativas, dependente de aprovação da Assembléia, salvo disposição em contrário da 
convenção (art. 1.348, § 2º). 
 
Responsabilidade do Síndico: 
O síndico responde civil e penalmente por alguns encargos. A assembléia, especialmente convocada 
para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus 
membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar 
convenientemente o condomínio. 
 
 
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O síndico representa o condomínio em juízo (art. 12, IX, CPC). Na falta deste ou na sua 
omissão, a jurisprudência permite a representação pelo administrador de fato ou por algum 
dos condôminos. 
 
O Conselho Fiscal: 
Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, 
por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356 
do Código Civil). Tem como função analisar os balancetes mensais e conferir as notas de despesa, 
dando o parecer favorável ou não. No caso de irregularidade, deve o conselho comunicar o fato 
imediatamente ao síndico e à administradora e se for grave o melhor caminho é convocar uma 
assembléia extraordinária para se discutir a solução. 
 
 
 AA EExxttiinnççããoo ddoo CCoonnddoommíínniioo 
 
Sendo o condomínio em edifício de apartamentos um condomínio especial ou forçado, não podem os 
condôminos extingui-lo por convenção ou por via judicial. De modo que, enquanto o prédio subsistir 
em caráter coletivo, o condomínio é inextinguível, porém há casos em que essa modalidade de 
condomínio é extinta. 
 
CÓDIGO 
CIVIL 
Art. 1.357 - Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os 
condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que 
representem metade mais uma das frações ideais. 
 
§ 1º - Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas 
respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial. 
 
§ 2º - Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao 
estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas 
unidades imobiliárias. 
 
Art. 1.358 - Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere 
o § 2o do artigo antecedente. 
 
 
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 0033..33–– AA IInnccoorrppoorraaççããoo IImmoobbiilliiáárriiaa 
 
 
 NNooççõõeess GGeerraaiiss 
 
Conforme a Lei 4.591/64 (art. 28, parágrafo único), considera-se incorporação imobiliária a atividade 
exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de 
edificações, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. 
 
Economicamente, a incorporação é um empreendimento que visa conseguir capital necessário para a 
construção do prédio, pela venda antecipada dos apartamentos. O incorporador, pessoa física ou 
jurídica, comerciante ou não, compromete-se a construir o edifício e a entregar, a cada adquirente, a 
sua respectiva unidade, dentro de certo prazo e de determinadas condições. Isto porque, como o 
incorporador faz uma venda antecipada, a operação realiza-se sob a forma de promessa de venda, 
devidamente registrada. 
 
Em sentido amplo, a incorporação imobiliária é uma atividade humana e empresarial (comercial), 
configurando uma unidade de fatos, atos e negócios, de onde decorrem relações jurídicas típicas entre 
incorporador, os adquirentes e todos os demais sujeitos envolvidos no empreendimento. Os fatos, 
atos e negócios jurídicos reunidos objetivam a promoção e a realização da construção, para posterior 
alienação, das unidades condominiais integrantes do edifício, ou conjunto de edificações, 
produzindo-se o fenômeno do nascimento do direito de propriedade sobre esse bem e a conseqüente 
eficácia jurídica real. 
 
O lançamento da incorporação imobiliária assume feições de uma oferta ao público, que 
vincula o incorporador mesmo antes de aceita pelo adquirente. 
 
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não 
efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a 
vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em 
construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais 
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, 
pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. 
 
 
 PPaattrriimmôônniioo ddee AAffeettaaççããoo 
 
Noções Iniciais: 
A Lei nº 10.931, de 02.08.2004, introduziu a possibilidade de se adotar o regime de afetação nas 
incorporações imobiliárias. Pelo regime da afetação, que pode ser adotado a critério do incorporador, 
o terreno e as acessões, objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela 
vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de 
afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades 
imobiliárias aos respectivos adquirentes (art. 31-A, da Lei 4.591/64). 
 
 
 
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Segurança: 
O regime de afetação consiste desta forma na adoção de um patrimônio próprio para cada 
empreendimento, que passa a ter sua própria contabilidade, separada das operações da incorporadora 
e construtora com objetivo de proporcionar maior segurança aos adquirentes das unidades no que se 
refere aos recursos aplicados na obra. É uma forma de evitar que grandes incorporadoras, em 
dificuldade financeira, desviem recursos de um empreendimento para outro, causando prejuízo aos 
adquirentes. Algumas instituições financeiras já exigem dos incorporadores o patrimônio de afetação 
e sua utilização se torna comum em empreendimentos imobiliários. 
 
Aspectos Tributários 
Para as incorporações imobiliárias submetidas ao regime de afetação foi criado um regime especial 
de tributação (RET), de caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem os direitos de crédito ou 
obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis. 
 
Aspectos Contábeis: 
Para cada incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação a contabilidade deverá 
segregar, em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais 
aplicáveis às operações da incorporação imobiliária, todos os registros relativos à: 
 
 
 OObbrriiggaaççõõeess ddoo IInnccoorrppoorraaddoorr 
 
Registro da Incorporação: 
O registro da incorporação equivale ao arquivamento e registro dos documentos referidos no art. 32 
da Lei 4.591/64. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter 
arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: 
! título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda 
ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, 
não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento 
para demolição e construção, devidamente registrado; 
! certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de 
ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao 
incorporador; 
! histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado 
de certidão dos respectivos registros; 
! projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; 
! cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e 
indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída; 
! certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o 
terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; 
! memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o 
inciso IV, do art. 53, desta Lei; 
! avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com 
a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, 
discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada 
pelo profissional responsável pela obra; 
 
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! discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas 
corresponderão; 
! minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de 
edificações; 
! declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; 
! certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1.° do art. 31; 
! declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34); 
! atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País 
há mais de 5 (cinco) anos; 
! declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem 
comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. 
 
Procedimento para o Registro: 
Após o exame da documentação pelo oficial de registro de imóveis, esta será arquivada em cartório, 
fazendo-se o competente registro. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou 
promessa de cessão de unidades autônomas serão também averbáveis à margem deste registro. A 
existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que 
será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, 
a existência e a extensão dos ônus. 
 
O número do registroreferido no § 1, bem como a indicação do cartório competente, constará, 
obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou 
definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados". 
 
Os oficiais de registro de imóveis terão 15 (quinze) dias para apresentar, por escrito, todas as 
exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o 
prazo de 15 (quinze) dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada e 
devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos 
documentos públicos. Em casos de divergência, o oficial levantará a dúvida segundo as normas 
processuais aplicáveis. 
 
O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, 
heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos arquivados, ou 
autenticará cópia apresentada pela parte interessada. 
 
Responsabilidade do Oficial do Registro: 
O oficial do registro de imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de 
documentação contraveniente à lei ou der certidão sem o arquivamento de todos os documentos 
exigidos. O oficial do registro de imóveis não responde pela exatidão dos documentos técnicos, desde 
que assinados pelo profissional responsável pela obra. 
 
Validade do Registro da Incorporação: 
O registro da incorporação será válido pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, findo o qual, se ela 
ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a 
documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. 
 
 
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Prazo de Carência: 
O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é 
lícito desistir do empreendimento. A fixação do prazo de carência será feita por declaração onde se 
fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento. Em caso algum 
poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o 
caso, de sua revalidação. O prazo de carência é improrrogável. 
 
Desistência da Incorporação: 
A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis e comunicada, 
por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e 
criminal do incorporador. Será averbada no registro da incorporação a desistência, arquivando-se em 
cartório o respectivo documento. 
 
 
 AA CCoonnssttrruuççããoo ddaass EEddiiffiiccaaççõõeess eemm CCoonnddoommíínniioo 
 
A Construção em Geral: 
A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos pela Lei 4.591/64, poderá ser 
contratada sob o regime da empreitada ou de administração e poderá estar incluída no contrato com 
o incorporador ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor. O projeto e o 
memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato. Do contrato 
deverá constar o prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação. 
 
Comissão de Representantes: 
Será designada no contrato de construção, ou eleita em assembléia especial, devidamente convocada 
antes do início da obra, uma Comissão de Representantes composta de três membros pelo menos, 
escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor ou ao incorporador, em tudo 
que interessar ao bom andamento da obra. Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se 
comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta 
ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar 
todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento 
especial outorgado pelos contratantes ou, se for o caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e 
obrigações destes. 
 
A Construção por Empreitada: 
Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço 
fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados. Na empreitada a preço fixo, o 
preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo 
das obras e quaisquer que sejam suas causas. Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no 
contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação 
dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato. 
 
A Construção por Administração: 
Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também 
chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento 
do custo integral de obra. 
 
 
 
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QQuueessttõõeess ddee CCoonnccuurrssooss 
 
 
Nas questões a seguir, assinale a alternativa que julgue correta. 
 
 
01 - (Magistratura/MA) Sobre o compáscuo é verdadeiro afirmar: 
( ) a) Quando ocorre em prédios particulares rege-se pela legislação municipal. 
( ) b) É o condomínio de pastagens, que ocorre quando várias pessoas têm o direito de usar o 
mesmo pasto. 
( ) c) Quando ocorre em prédios particulares e for estabelecido por servidão rege-se pelas 
normas de condomínio estabelecidas no Código Civil. 
( ) d) É a denominação dada ao participante do contrato de promessa de estabelecimento de 
condomínio. 
 
 
02 - (Magistratura/MG - 2004) Em edifício onde se estabeleceu condomínio de lojas, um dos 
condôminos, na parte de sua fachada, fixou cartaz, cobrindo toda a parede, em cor 
diferenciada, com informação de produto que põe à venda. Um condômino apenas 
reclamou e a questão foi parar na justiça. Assinale a alternativa que deve ser tomada 
judicialmente. 
( ) a) O juiz, face à omissão do contrato e levando em conta a destinação das unidades, 
entende lícita a fixação do cartaz. 
( ) b) O juiz, acatando a reclamação, entende alterada a fachada e determina a retirada do 
cartaz. 
( ) c) O juiz, firme no direito de propriedade, reconhece ao comerciante o direito de 
propagar na parte que corresponde a sua unidade, seus produtos, entendendo regular a 
colocação do cartaz. 
( ) d) O juiz entende que a reclamação não pode ser feita apenas por um condômino, mas 
pela maioria e mantém a fixação do cartaz. 
( ) e) O juiz nega a retirada do cartaz, mas fixa indenização ao reclamante. 
 
 
03 - (Magistratura/MG - 2003) Marcos, Paulo e João são proprietários em condomínio de um lote 
situado no Município de Belo Horizonte. Marcos se indispôs com Paulo e João, razão pela 
qual decidiu doar sua quota parte do imóvel a um amigo. Assinale a alternativa correta. 
( ) a) Marcos não pode doar a sua quota-parte no imóvel indiviso. 
( ) b) Marcos pode doar sua quota-parte, não assistindo aos demais condôminos qualquer 
direito de preferência. 
( ) c) Marcos pode doá-la, desde que respeite o direito de preferência dos demais 
condôminos. 
( ) d) Marcos, antes de doar, deve promover a divisão do lote, pois do contrário deverá 
observar o direito de preferência dos demais condôminos. 
( ) e) Marcos, para deixar o condomínio, não pode doar sua quota-parte, devendo requerera 
alienação judicial do bem. 
 
 
 
 
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04 - (Ministério Público/MG - 36) A noção “...de condomínio compreende o exercício do direito 
dominial por mais de um dono, simultaneamente” (Caio Mário, Instituições, IV). Se o 
condomínio incide sobre um prédio de apartamentos, é incorreto afirmar que: 
( ) a) o estranho que usa, com exclusividade e ânimo de dono, por mais de 20 anos, um 
cômodo situado em área de uso comum do edifício, adquiri-o por usucapião; 
( ) b) a cada unidade autônoma corresponde uma fração ideal no condomínio sobre o terreno 
e as partes comuns do edifício; 
( ) c) o proprietário de uma unidade autônoma pode aliená-la livremente, sem que ocorra 
direito de preferência dos demais condôminos; 
( ) d) o condomínio horizontal só pode ser constituído pela vontade conjunta dos co-
proprietários; 
( ) e) o estranho que adquiriu, por usucapião, a unidade autônoma, torna-se condômino, por 
esta razão, nas partes de uso comum do edifício. 
 
 
05 - (Defensor Público/PA - 2006) A propriedade é um direito real sobre a coisa, que titulariza o 
proprietário ao exercício dos direitos a ela inerentes. O condomínio é uma forma de direito 
de propriedade em conjunto, sendo os condôminos co-proprietários do bem e capacitados 
ao exercício comum dos direitos condominiais. 
Sobre condomínio é correto afirmar: 
I – No condomínio, os co-proprietários serão responsáveis solidários sempre que assim o 
estipularem e, em caso de alienação da quota parte de um deles, aos demais caberá o 
exercício do direito de preferência. 
II – O condomínio caracteriza-se pela indivisibilidade do bem objeto do mesmo e assim o 
direito exercido acontece em co-propriedade, o que habilita qualquer dos condôminos a 
reivindicar o bem de quem indevidamente o retenha. 
III – Enquanto vigorar o condomínio, não poderá o condômino alhear a sua quota parte ou 
gravá-la de ônus real. 
IV – A indivisibilidade patrimonial imposta por ato de testador não poderá exceder a cinco 
anos, tendo os co-proprietários o direito a exigir a divisibilidade a partir do transcurso 
dessa temporalidade. 
Somente é correto o que se afirma em: 
( ) a) I, II e III. 
( ) b) I, III e IV. 
( ) c) II, III e IV. 
( ) d) I, II e IV. 
 
 
06 - (Notário e Registrador/RO - III) Sabendo que o incorporador poderá fixar, para efetivação da 
incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento, é 
incorreto dizer: 
( ) a) Que a fixação deste prazo de carência será feita por declaração expressa, onde se 
fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento. 
( ) b) Que só excepcionalmente poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do 
prazo de validade do registro, que é de 180 dias, ou, se for o caso, de sua revalidação. 
( ) c) Que a desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis 
e comunicada, também por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à 
aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador. 
( ) d) Que a desistência será averbada no Registro da incorporação e arquivado, no Cartório, 
o respectivo documento. 
 
 
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07 - (Notário e Registrador/RO) Em relação às incorporações imobiliárias, é correto afirmar, exceto: 
( ) a) Que o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter 
arquivado, no Cartório de Registro de Imóveis competente, todos os documentos 
exigidos no artigo 32 da Lei 4.591/64. 
( ) b) A documentação apresentada no Cartório será examinada pelo Oficial de Registro de 
Imóveis e devidamente arquivada, procedendo-se o respectivo registro, sendo o Oficial 
responsabilizado civil e criminalmente se efetuar o arquivamento de documentação 
contrária à lei ou der certidão sem o arquivamento de todos os documentos exigidos. 
( ) c) A existência de ônus fiscais ou reais não impede o registro, que será feito com as 
devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a 
existência e a extensão dos ônus. 
( ) d) O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, 
heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, de todos os documentos 
apresentados, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada. 
 
08 - Por deliberação de 2/3 em assembléia condominial de prédio residencial, o síndico ajuizou 
ação contra condômino, por perturbação do sossego, visando interditar-lhe o acesso ao 
edifício. A medida intentada é 
( ) a) legal, por constituir contravenção penal. 
( ) b) ilegal, porque as transgressões a deveres dos condôminos são passíveis apenas de 
sanções pecuniárias. 
( ) c) legal, pois que a decisão da Assembléia é soberana no regime das relações de 
condomínio. 
( ) d) ilegal, por falta de decisão unânime dos condôminos. 
 
09 - Se o condômino, no condomínio edílico, for julgado nocivo, por seu reiterado 
comportamento anti-social, e expulso por deliberação da assembléia, reiterada por decisão 
judicial, 
( ) a) perderá a propriedade de sua unidade autônoma. 
( ) b) perderá a propriedade e a posse direta de utilização da unidade autônoma. 
( ) c) perderá a posse direta de utilização da unidade autônoma. 
( ) d) não poderá ceder o uso da unidade autônoma a terceiros. 
 
10 - Considere os seguintes enunciados: 
I – O registro de uma incorporação imobiliária será válido pelo prazo de 180 (cento e 
oitenta) dias, findo o qual, se ela não se houver concretizado, o incorporador só poderá 
negociar unidades depois de atualizar a documentação exigida pela Lei nº 4.591, de 16 de 
dezembro de 1964; 
II – Nas incorporações imobiliárias em que a construção for contratada pelo regime de 
administração, também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos 
proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral da obra. 
III – A convenção que constitui o condomínio edilício, a registrar no Cartório de Registro 
de Imóveis deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo 2/3 (dois terços) das frações 
ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para todos os titulares de direitos sobre as 
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. 
Pode-se dizer que estão corretos: 
( ) a) somente os itens I e II. 
( ) b) somente os itens II e III. 
( ) c) todos os itens. 
( ) d) nenhum dos itens. 
 
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GGaabbaarriittoo 
 
 
01.B 02.B 03.B 04.D 05.D 06.B 07.C 08.B 09.C 10.C 
 
 
 
 
 
BBiibblliiooggrraaffiiaa 
 
 
■ CURSO DE DIREITO CIVIL BRASILEIRO 
 Maria Helena Diniz 
 São Paulo: Saraiva 
 
 
■ INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 
 Everaldo Augusto Cambler 
 São Paulo: Revista dos Tribunais 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Direito Imobiliário 
03 – O Condomínio e a Incorporação Imobiliária 
 
 
Atualizada em 10.04.2006 
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